"내년에도 서울 집값은 오른다"(종합)

서울 남산N타워에서 바라본 서울 시내 전경(사진=이데일리DB)

[이데일리 김용운 기자] 글로벌 경제 부진, 각종 부동산시장 규제에도 장기화하는 저금리 기조가 내년 서울 집값을 떠받칠 것이란 전망이 나왔다.

한국건설산업연구원은 5일 개최한 ‘2020년 건설·부동산 경기전망 세미나’에서 내년 전국 주택 매매가격은 0.8% 하락할 것으로 예상했다. 수도권 0.3%, 지방 1.2% 각각 떨어진다고 봤다. 수도권 집값 하락률을 소폭에 그친다고 본 것은 서울이 올해 하반기와 비슷하게 강세를 이어갈 것으로 예상했기 때문이다.

공급 부족한 서울 집값, 우상향

김성환 건산연 연구위원은 “내년은 글로벌 경기침체로 주택 가격 하락세가 지속될 것”이라면서 “저금리 지속으로 신규 주택 취득 및 갈아타기 수요가 발생해 올해보다 하락폭은 줄어들 것”으로 봤다.

건산연이 한국감정원 집계로 분석한 결과에 따르면 올해 전국 주택가격(주택종합 매매가격지수)은 3분기까지 분기별로 마이너스 흐름을 보이다가 4분기 들어 상승세(0.1%)로 돌아섰다. 다만 연간으로 따지면 마이너스 1.0%를 기록할 것으로 분석했다. 건산연은 결국 내년 집값 하락폭이 올해보다 적을 것으로 본 것이다.

주된 이유는 서울 집값이 강세를 이어갈 것으로 예상하기 때문이다. 김 연구원은 “서울은 진입희망 수요는 많지만 반대로 내년 공급감소는 불가피하고, 또 시중에 유동자금이 부동산을 안전자산으로 인식하면서 올해와 마찬가지로 강세가 나타날 것”이라고 전망했다.

한국감정원의 아파트 실거래가 지수에 따르면 지난해 9·13 대책 이후 서울의 아파트 실거래가 지수 변동률은 올해 7월까지 0.52%다. 작년 말까지 하락세를 보이다 올 들어 다시 오름세로 돌아선 것이다. 올 한해 서울의 아파트 실거래가 변동률은 3.26%에 이른다.

김 연구위원 분석처럼 서울은 공급 물량 감소 불가피한 상황이다. 국토교통부 통계에 따르면 지난해 서울에서 지은지 5년 이하인 신축 아파트는 전체 아파트의 10.4%에 달하지만, 현재 아파트 인허가 추세로 볼 때 2022년에는 신축 비율이 6.2% 수준으로 낮아진다. 결국 서울은 아파트 수요가 많다는 것을 감안 할 때 수요와 공급의 미스 매치가 생길 가능성이 크고 이런 상황이 내년에도 서울 집값을 유지하고 우상향으로 이끌 것이라는 게 김 부연구위원의 설명이다.

반면 지방 집값은 올해에 이어 계속 하락할 가능성이 크다고 봤다. 서울과 지방의 주택 매매추세는 지난 2015년을 기점으로 동조화 현상이 사라지고 개별 지역의 재조업 경기에 따른 이질화 현상이 나타나고 있다. 김 연구위원은 “일부 지방 대도시는 지역 내 갈아타기 수요 등으로 시장이 양호할 수 있지만 그 외 지역은 하락세에서 반등하기 어려울 것이다”고 전망했다.

유동자금이 끌어올린 주요도시 집값

내년 주택시장 가격 흐름이 올해와 비슷할 것으로 보는 이유에는 저금리 기조가 큰 몫을 차지한다. 모건스탠리 등 글로벌 신용평가사들은 미국과 중국의 무역갈등이 계속될 경우 미국의 기준금리가 ‘제로(0) 시대’에 진입할 것으로 예견하고 있다. 국내 금리도 저물가 상황이 유지되는 한 상승 여지가 적은 게 현실이다.

이미 전 세계 주요 도시에서 저금리 영향으로 주택가격 상승세가 나타나고 있다. 런던과 뉴욕, 밴쿠버, 프랑크푸르트 등은 올해 주택 거래량이 증가했고 내년에도 증가할 것이란 전망이 나오고 있다.

김 연구위원은 “2020년은 거시경제와 주택시장이 치열한 눈치싸움을 벌이는 한 해가 될 것”이라며 “대내외적인 변수 속에서 안전자산에 대한 선호도가 높아져 서울의 집값이 하락할 가능성이 낮다”고 말했다.

건살산업연구원의 내년도 주택가격 전망치