분양가 낮아진다는데…청약 지금할까, 내년에 할까

민간택지 분양가상한제 적용 지역 및 시기가 확정되면서 예비청약자들의 셈법이 복잡해질 전망이다. 최근 서울 강남권에서 문을 연 한 모델하우스 모습.(사진=연합뉴스)

[이데일리 김미영 정두리 기자] 서초 반포, 강남 개포 등 서울 27개 동이 민간택지 분양가상한제 적용 지역으로 선정됨에 따라 예비청약자들의 계산기가 바빠졌다. 상한제 6개월 유예기간이 끝나는 내년 4월 이전 청약시장에 뛰어들어야 할지, 상한제 적용으로 분양가가 낮아진 이후를 노려야 할지 셈법이 복잡해졌기 때문이다.

전문가들은 청약가점이 높은 예비청약자라면 내년 봄에 도전해도 늦지 않지만, 가점이 낮다면 지금부터 청약을 신청하길 권하고 있다. 가점이 낮은 이들에겐 분양가 상한제가 지정되지 않은 지역이나 수도권 택지지구 청약 신청을 조언했다.

“환금성 따진다면 지금, 낮은 가격 원한다면 내년”

먼저 전문가들은 향후 ‘로또 청약’ 기대감이 커지면서 당첨 가점이 지금보다 오를 것이란 데에 이견이 없었다. 다만 인기지역과 비인기지역으로 분양시장은 양극화될 것이란 전망이다.

양지영 R&C 연구소장은 “상한제 지정 지역은 정부가 유망한 지역으로 꼽은 것과 다름없어 청약 쏠림 현상이 나타나고 당첨 가점도 오를 것”이라고 예상했다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석부동산전문위원도 “청약수요자의 기대수준이 높아져 비인기지역, 나홀로 아파트 등 입지경쟁력이 열악한 아파트는 청약경쟁률이 오히려 낮아지면서 청약시장 양극화가 심해질 가능성이 있다”고 짚었다.

청약을 통한 내집마련을 위해선 가점과 자금력 등을 고루 감안한 전략이 필요하단 제언이 나왔다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 “50~70점대로 청약가점이 높고 특별공급자격을 갖춘 청약대기자는 분양가상한제 물량을 기다리는 것이 현명하다”고 말했다. 다만 함 랩장은 “최근 강남권 아파트가 3.3㎡당 4700만원선이라면 분양가상한제 적용시엔 4000만원대 초반, 3000만원대 후반이 될 것”이라며 “차이가 있긴 해도 환금성을 중시하는 이들이라면 지금 분양 받는 게 낫다”고 말했다.

현재는 서울 등 조정대상지역에서 청약을 통해 분양을 받아도 입주 때엔 양도세 50%를 물고 분양권 전매가 가능하다. 하지만 내년에 분양가상한제가 적용되는 민간 아파트는 최소 5년에서 10년 동안 전매가 제한되기 때문에 팔 수가 없어 환금성이 떨어진다는 게 함 랩장의 지적이다.

청약가점이 30~40점대로 인기단지 당첨을 기대하기 어려운 이들에겐 상한제가 적용되지 않은 지역이나 수도권 택지지구 청약 신청을 전략으로 제시했다. 함 랩장은 “분양권이나 입주권 또는 입주 5년 차 이내 새 아파트 구입이 차선”이라고 말했다.

국토부, 고강도 자금출처 조사 “자금계획 먼저 세워야”

상한제 적용 아파트에 청약을 넣고자 하는 이들에게 전문가들이 강조하는 건 탄탄한 자금계획이었다. 상한제 아파트엔 5~10년의 전매제한뿐 아니라 2~3년의 실거주 의무가 부여된다는 게 이유다. 분양을 받은 뒤 전세를 놓고 전세보증금으로 잔금을 치르는 관례적인 행위가 불가능해진다는 의미다.

또 다른 이유는 국토부의 자금출처 조사 강화다. 지난달 ‘서울 지역 실거래 관계기관 합동조사’에 나서 이상거래가 의심되는 1500여건을 적발한 국토부는 이날도 고강도 조사가 계속될 것이라고 경고했다. 아울러 내년 2월부터는 실거래 상설조사팀을 가동해 전국의 실거래신고를 상시 모니터링 하고 이상거래가 확인되면 즉각 조사에 나선단 방침이다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “강남권은 전용면적 59㎡ 이상이면 대부분 9억원이 넘어 중도금 대출도 안된다”며 “가점이 높다고 바로 청약에 뛰어들지 말고 가용한 자금을 먼저 따져봐야 한다”고 조언했다. 고 교수는 “9억원 미만 집이라 해도 요새는 DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율)을 모두 확인하기 때문에 은행에 먼저 가서 소득 대비 얼마나 대출이 가능한지를 확인해보고 청약해야 한다”며 “청약이 실효(효력 잃음)되면 다시 가점을 쌓아야 한다는 사실을 기억해야 한다”고 덧붙였다.

(그래픽=김정훈 기자)