따로 노는 용산 집값.. 한강로 '들썩', 동부이촌동 '주춤'

그래픽= 문승용 기자

[이데일리 김기덕 기자] 초대형 개발 호재인 서울 용산 마스터플랜 발표가 무기한 연기된 이후 용산국제업무지구 개발 예정지 주변 부동산시장이 미묘한 온도차를 보이고 있다. 크고 작은 정비사업 추진이 활발한 용산역 바로 옆 한강로 일대는 전반적인 시장 침체 속에서도 강남 ‘큰 손’들의 입질이 끊이지 않는 등 투자 열기가 여전하다. 반면 리모델링 사업이 잇따라 좌초하면서 정비사업 추진이 지지부진한 동부이촌동은 용산 최고 부촌이라는 명성에 걸맞지 않게 주택시장이 잠잠하기만 하다. 내년 중 발표될 용산 통합개발 계획(마스터플랜)이 용산구 최고 왕좌 자리에 변화를 가져올지 관심거리다.

이남수 신한은행 도곡PWM센터 PB팀장은 “기반시설을 잘 갖췄지만 정비사업이 늦어지는 동부이촌동과 주거 환경이 확 바뀌며 환골탈태하고 있는 용산역 주변 지역의 변화 속도가 다를 수밖에 없다”며 “용산 마스터플랜 발표 이후 지역 내에서 지각변동 만큼의 집값 순위 변화가 일어날 수도 있다”고 말했다.

◇동부이촌동, 리모델링 사업 잇단 좌초

용산구 이촌동은 한강대교 북단을 기준으로 좌측 동부이촌동(이촌1동), 우측 서부이촌동(이촌2동)으로 나뉜다. 전통 부촌으로 꼽히는 동부이촌동은 한강 조망권에다 쾌적한 주거환경, 도심과의 편리한 접근성 등 탁월한 입지를 갖춰 한남동과 함께 외국인들이 많이 거주하는 동네로 유명하다.

거대 아파트촌을 형성한 동부이촌동은 노후 단지가 많아 올 들어 재건축·리모델링 사업이 탄력을 받을 것으로 예상했지만, 최근 기대감이 한풀 꺾인 상태다. 올해 초 5개 단지, 총 5000가구가 대규모로 통합 리모델링을 추진 중인 사업도 무산될 위기에 놓였다. 최근 이촌우성·이촌코오롱 등 2개 아파트 단지가 사업에서 빠지기로 결정했으며 나머지 한가람·강촌·한강대우아파트 내부에서도 이탈 움직임이 감지되고 있다. 리모델링을 추진 중인 단지 한 주민은 “이미 1000가구가 사업에서 빠지는 과정에서 통합 설계 자체가 애초에 불가능했고, 추진위 선거를 앞두고 일부 단지에서 불법 금품 수수로 경찰 조사를 받고 있다는 흉흉한 소문도 나돌고 있다”고 말했다.

동부이촌동 끝 쪽에 위치한 현대맨숀도 리모델링을 추진 중이지만 상황이 녹록지 않다. 당초 올 4월 이주가 목표였지만 서울시 보류 판정 등으로 늦어진데다, 일부 주민은 리모델링 대신 재건축 추진을 주장하고 있다.

이촌동 S공인 관계자는 “동부이촌동 내 한강변 일부 아파트를 제외하고 리모델링을 추진 중인 단지 대부분은 중층 이상으로 용적률(대지면적 대비 건축 연면적 비율)이 높고 대지지분도 적은 편”이라며 “일반분양 물량이 적어 개별 분담금도 상당한 데다 각 단지별 복잡한 이해관계로 사업 진행이 늦어지면서 올 들어 매매 거래도 한산하고 다른 동네에 비해 집값도 크게 뛰지 않았다”고 말했다.

◇개발 착착 진행되는 한강로 일대, 투자 열기 후끈

동부이촌동에 비해 상대적으로 교통이나 기반시설이 취약하고 오래된 저층 주택이 많은 서부이촌동은 최근 변화의 바람이 거세게 불고 있다. 이촌1특별계획구역(이촌1구역) 재건축 조합설립추진위원회는 지난 7월 서울시에 정비구역 계획안을 제출했다. 계획안은 준공 후 20~40년이 넘은 건축물(110개동)을 헐고 공동주택 859가구(8개동)와 복합커뮤니티 시설 등을 짓는 내용을 담고 있다. 이촌동 A공인 관계자는 “이촌1구역 전용 13㎡짜리(4평) 이하 소형 평형대 대지지분값이 3.3㎡당 1억원을 넘어선 지 오래”라며 “다만 용산 마스터플랜 발표 연기와 9·13 부동산 대책 등 잇단 악재로 매매 거래는 뜸한 상황”이라고 전했다.

개발 기대감이 가장 무르익는 곳은 용산역 주변 한강로 1~3가 일대다. 용산역 전면에 있는 한강로 일대 도시환경정비구역 개발이 탄력을 받고 있다. 이 일대 용산국제빌딩5구역은 최근 서울시 건축심의 위원회를 통과해 사업시행인가를 앞두고 있다. 또 지난해 국제빌딩4구역에서 공급했던 ‘용산 센트럴파크 해링턴스퀘어’는 2020년 8월 준공을 앞두고 공사가 한창이다.

한강로3가 일대 노후주택이 밀집한 도시환경정비구역은 최근 추진위 구성을 마치고, 8만여㎡ 부지에 초고층 주상복합단지 개발을 추진 중이다. 이에 힘입어 한강로3가 일대 아파트값은 지난 9·13 대책 이후로도 꾸준한 상승세를 보이고 있다. 지난 11월 한달 간 0.37%나 올라 용산구 평균 상승률(0.05%)을 크게 웃돌았다.

용산구 S공인 관계자는 “용산역 주변은 국가공원 조성, 국제업무지구 개발 등 매머드급 대형 호재 외에도 서울역~용산역 철로 지화화, 역 앞 지하광장 지화하 사업 등 각종 개발 호재가 쏟아지면서 집값 추가 상승 기대감이 높아지고 있다”고 말했다.