금융 규제 비웃는 주택시장…'저금리의 승리'

[이데일리 정수영 기자] “아무리 대출을 규제해도 호재 많고, 자금이 몰리는데 가격이 떨어지겠습니까? 돈이 갈 곳이 없는데요.” (서울 강남구 개포동 L공인 관계자)

18일 서울 강남구 개포동 일대는 다음주 ‘디에이치 아너힐즈’(개포주공3단지 재건축 아파트) 일반분양을 앞두고 집값 상승 기대감에 한껏 부풀어 있었다. 지난달 말 고분양가 논란으로 분양보증 승인을 받지 못해 화제가 된 이후 잠시 주춤하던 개포동 아파트값도 이달 들어 다시 오름세로 돌아섰고, 집주인들도 가격을 올려 부르고 있다. 개포동 L공인 관계자는 “지난 5월까지만 해도 8억 9200만원에 거래되던 개포주공1단지 42.55㎡짜리 매물이 한 달 후에는 9억 4000만원에 팔렸다”며 “지금은 사려고 해도 적당한 매물이 없다”고 전했다.

개포동 뿐이 아니다. 정부가 가계부채 부실과 고분양가 우려에 대비해 대출 분할상환 확대·중도금 대출보증 제한·분양보증심사 강화라는 ‘3대 카드’를 내놨지만 서울·수도권 주택시장은 이를 비웃듯 투자자금이 몰리며 활황세를 이어가고 있다. 특히 총 분양가가 9억원이 넘는 주택은 중도금 대출 보증 대상에서 빠지고 재건축 아파트의 경우 분양보증 심사가 한층 강화됐는데도 타깃이 된 강남권 주택시장은 아랑곳하지 않는 분위기다.

전문가들은 주택시장 호조세가 이어지는 주된 이유로 저금리 영향을 꼽고 있다. 저금리 기조가 장기화하면서 갈 곳 잃은 투자자금이 부동산시장에 계속 몰려 열기를 키웠다는 것이다. 대표적인 곳이 단기 투자를 목적으로 사고파는 아파트 분양권 거래시장이다. 올해 상반기 전국에 거래된 분양권은 20만 6890건으로 사상 최대치를 기록했다. 여기에 흘러들어온 자금만 약 23조원이다. 이런 분위기는 지금까지 계속되고 있다. 서울의 경우 이달 18일까지 거래된 분양권이 556건으로, 지난해 8월 한 달 거래량(539건)을 이미 넘어섰다.

재건축 호재도 시장 활황세가 지속되는 이유다. 내년 말까지 관리처분인가를 받는 단지는 재건축 초과이익금을 내지 않아도 되는데다 정부가 리모델링의 내력벽 철거를 막은 것도 오히려 재건축 선호도를 높이는 계기가 됐다는 분석이다. 강남권 개발 호재도 정부 규제가 먹히지 않는데 한몫한다. 서울 코엑스~현대차 글로벌 비스니스센터(GBC)~잠실종합운동장 일대 국제교류복합지구 조성사업이 가시화되면서 이 일대 아파트값이 들썩이고 있다.

오히려 정부의 규제가 풍선효과만 키웠다는 분석도 나온다. 정부가 강남 재건축 단지의 고분양가 확산을 막기 위해 중도금 대출을 규제하자 인근 비강남권 주택시장이 주목받고 있다. 실제로 대림산업이 지난달 동작구 흑석동에서 분양한 ‘아크로 리버하임’ 아파트는 올해 서울·수도권 최고 평균 경쟁률인 평균 89.54대 1를 기록하며 1순위 마감했다. 또 제1금융권에 대한 대출심사를 강화하자 제2금융권으로 자금이 몰렸다. 상반기 제2금융권 대출 잔액은 671조 6752억원으로 6개월 새 사상 최대인 35조원 가까이 불어났다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “시장을 뒷받침할 펀더멘털(경제 기초체력)이 약한데다 집값이 이미 정점 전 단계까지 올라 추가 상승 동력은 크지 않다”며 “차익을 노린 공격형 투자는 금물”이라고 경고했다.