천정부지 강남 재건축 '3.3㎡당 4500만원' 시간 문제

△지난해 이후 서울 강남권 재건축 단지가 분양 때마다 ‘대박’을 터뜨리면서 이 지역 재건축 아파트의 일반 분양가도 고공행진하고 있다. 최근 분양한 서울 강남구 개포동 ‘래미안 블레스티지’ 아파트(옛 개포주공2단지)모델하우스를 찾은 방문객들이 단지 모형도를 살펴보고 있다. [사진=김성훈 기자]

[이데일리 김성훈 기자] 다음달 중순 분양을 앞둔 서울 서초구 잠원동 ‘아크로리버뷰’ 아파트(신반포5차 재건축 단지) 관계자들은 분양가 책정을 앞두고 요즘 즐거운 고민에 빠졌다. 정부의 대출 규제 강화와 공급 과잉 우려에 살얼음이 낀 주택시장에서 강남 재건축 분양 단지의 인기를 연거푸 실감해서다. 지난 1월 3.3㎡(1평)당 평균 4290만원으로 서울에서 역대 최고 분양가에 공급됐던 ‘신반포자이’ 아파트는 1순위 청약에서 평균 37.8대 1, 최고 107.5대 1의 경쟁률을 기록하며 조기에 완판됐다. 지난달 서울 개포지구에서 첫 재건축 분양에 나선 ‘래미안 블레스티지’ 아파트는 3.3㎡당 최고 4495만원(전용면적 49㎡ 기준)의 분양가 책정에도 2009년 이후 7년 만에 강남권에서 1만 개를 웃도는 청약통장을 쓸어담으며 평균 33.6대 1(최고 78.대 1)의 경쟁률로 청약을 갈무리했다.

아크로리버뷰 재건축 조합은 강남 재건축 단지들이 분양시장에서 대박 행진을 이어가자 일반 분양가를 얼마로 책정해야 할지를 놓고 저울질 중이다. 대림산업이 시공하는 이 아파트(전용 59~84㎡ 595가구)는 전 가구를 한강과 일렬로 배치해 한강 조망을 확보한데다 일반 분양 물량이 41가구에 불과해 역대 최고 분양가를 일찌감치 예약해 놨다는 게 현지 부동산 중개업소들의 설명이다. 잠원동 J공인 관계자는 “한강 조망권에다 우수 학군을 갖춘 아크로리버뷰 전용 59㎡형 로열층의 일반 분양가가 3.3㎡당 4900만원 선에 책정될 것이라는 얘기도 나오고 있어 신반포자이 최고 분양가(3.3㎡당 4828만원)를 뛰어넘을 가능성도 배제할 수 없다”고 말했다.

강남 재건축 분양가 인상 ‘초읽기’

3.3㎡당 평균 분양가 4000만원 시대를 연 강남 재건축 분양시장에서 곧 분양될 재건축 아파트 분양가가 3.3㎡당 4500만원을 정조준하고 있다. 강남 재건축시장의 열기가 주택시장의 한파마저 집어삼키면서 분양가 상한제 폐지 일 년 만에 ‘3.3㎡ 평균 분양가 4500만원’ 아파트 등장에 불을 지핀 것이다. 총선 종료와 동시에 본격화될 분양시장에서 강남권 분양을 앞둔 건설사들의 분양가 인상이 불가피해질 전망이다.

강남구 개포동은 래미안 블레스티지 아파트 청약 성공에 한껏 들뜬 분위기다. 올 들어 석달 새 5000만~6000만원 가까이 떨어졌던 개포주공1·3·4단지와 개포시영 등 개포지구 아파트값은 열흘 만에 제자리를 되찾았다. 개포동 G공인 관계자는 “래미안 블레스티지의 청약 성공에 기존 아파트 매매 호가가 오르고 있지만 매물이 많지 않아 거래 자체는 뜸하다”며 “뒤이어 분양할 단지들은 래미안 블레스티지를 웃도는 가격에 분양될 것이라는 이야기가 적지 않다”고 말했다.

“3.3㎡당 4500만원은 부담”…시장 냉각에 대비해야

래미안 블레스티지 시공사인 삼성물산은 오는 6월 강남구 일원동 현대아파트를 재건축한 ‘래미안 루체하임’(전용면적 59~168㎡ 850가구)를 분양한다. 전용면적 59~168㎡ 총 850가구 중 59~168㎡ 335가구가 일반에 분양된다. 지하철 3호선 대청역과 일원역을 쉽게 이용할 수 있다. 삼성서울병원과 일원초·중동중·중산고 등도 가깝다.

현대건설은 7월께 개포주공3단지 재건축 아파트인 ‘디 에이치(THE H) 아너힐즈’를 내놓는다. 디 에이치는 현대건설의 새 주택 브랜드로, 고급 아파트 단지에만 적용된다. 개포주공3단지는 개포공원을 끼고 있는 등 지구 내 최고 입지로 꼽히는데다 첫 디 에이치 단지로 시공에 공을 들일 것으로 알려져 분양가 여부에 관심이 쏠리고 있다. 장영수 개포3단지 재건축 조합장은 “조합원들과 협의를 거쳐 적정 분양가를 결정할 것”이라고 말했다. 아크로리버뷰 옆에 있는 잠원한신 18차 아파트도 8월 전체 475가구 가운데 146가구(전용 59~84㎡)의 일반분양을 앞두고 있다.

올해 강남권 분양을 앞둔 한 건설사 관계자는 “분양가를 계속 올려도 청약이 성공하다 보니 조합 쪽에서 분양가를 내릴 수 없다는 입장을 내놓고 있다”며 “지금과 같은 분위기가 이어진다면 강남권에서 머지않아 3.3㎡당 평균 분양가 4500만원대의 아파트가 등장할 것”이라고 말했다.

이남수 신한금융투자 투자 자문부 팀장은 “실수요는 물론 투자 수요가 강남 재건축 분양시장에 유입되면서 분양가가 상승 탄력을 받고 있다”며 “하지만 입지·학군 등 확실한 경쟁력을 갖추지 않은 단지에서 분양가를 마구 올릴 경우 미분양 발생 가능성이 크고, 이는 곧 조합과 건설사에 큰 부담으로 되돌아 올 수밖에 없다”고 말했다.