상한제 폐지됐지만.. 분양가 찔끔 올랐다

△지난 1일 민간 택지 내 분양가 상한제 탄력 적용 이후 공급 물량이 쏟아져 나오고 있다. 서울에서도 최근 첫 ‘자율 분양가’ 아파트 단지가 나왔다. 지난 10일 개관한 ‘아현역 푸르지오’ 아파트 모델하우스 내부 모습.

[이데일리 정수영 기자] 이달 민간 택지 내 민영 아파트에 분양가 상한제가 탄력 적용된 이후 서울에서 첫 ‘자율 분양가’ 아파트가 나왔다. 대우건설이 내놓은 ‘아현역 푸르지오’다. 분양가는 3.3㎡당 평균 2040만원이지만, 전용면적 59㎡ 이하 소형의 경우 2200만원이 넘는다. 하지만 아파트 모델하우스는 쏟아지는 인파로 발디딜틈조차 없다. 지난 10일 개관 이후 주말 3일간 방문객이 2만5000명이 넘었다.

지방에서는 일주일 먼저 자율 분양가 아파트 분양 단지가 선보였다. 현대산업개발이 분양한 ‘군산미장2차 아이파크’다. 분양가는 3.3㎡당 751만~796만원 선으로 주변 시세보다 다소 비싼 편이다. 지난 9~10일 1·2순위 청약에서 504가구 모집에 총 1371명이 신청해 2.7대 1로 가까스로 순위 내 마감했다.

분양가 상한제 탄력 적용제 시행 3주차에 접어들면서 시장에 자율 분양가를 적용한 아파트 단지가 쏟아져 나오고 있다.

13일 금융결제원과 주택업계에 따르면 이달 1일 분양가 상한제 탄력 적용 시행일부터 지난 10일까지 열흘간 입주자모집공고를 낸 아파트 단지는 총 25곳으로 이 중 16곳이 상한제를 적용받지 않았다.

◇주변 시세보다 살짝 높혀 가격 책정

분양가 상한제 적용 단지와 미적용 단지를 비교해보면 분양가 산정에 큰 차이는 없다.

이번에 나온 자율 분양가 단지들을 분석해보면 분양가 자체는 주변 시세와 큰 차이가 없지만 대부분 확장비 등을 포함하면 전체 공급가가 조금씩 오른 것으로 나타났다. 건설사들이 상한제를 적용받을 때는 분양가를 주변 시세보다 낮게 책정하는 것이 일반적이었지만 이제는 최소한 주변 시세 수준에 맞춰 물량을 내놓는 것이다.

‘아현역 푸르지오’의 경우 전용면적 84㎡형 기준 총 분양가는 평균 7억2000만원 선이다. 다만 발코니 확장비 등을 포함하면 공급가가 7억원 중반대로 올라가 ‘마포래미안 푸르지오’와 ‘공덕 자이’ 등 인근 브랜드 아파트 시세와 비슷해진다. 앞으로 북아현뉴타운에서 공급될 아파트는 분양가가 이 보다 높게 책정될 것이란 전망이 나오고 있다.

앞서 지방에 첫 자율 분양가로 나온 현대산업개발의 군산 미장2차 아이파크도 마찬가지다. 2년 전 분양 당시 3.3㎡당 730만~760만원이었지만 2차 물량 분양가는 이 보다 조금 비싼 3.3㎡당 751만~796만원 선이다. ‘군산 미장1차 아이파크’의 경우 현재 프리미엄(웃돈)이 500만~1000만원 정도 붙어 있다. ‘창원 감계 힐스테이트 2차’도 마찬가지다. 지난해 6월 공급된 1차 단지의 경우 분양가가 3.3㎡당 평균 860만~870만원이었지만, 상한제가 적용되지 않는 이번 2차 물량은 3.3㎡당 890만원 선으로 소폭 오르는 데 그쳤다.

분양가 인상 도미노·공급 과잉 우려

당장은 시장에 큰 영향이 없지만 올해 하반기 투자 수요까지 붙는 서울 강남권 물량이 분양되면 얘기가 달라질 것이라는 전망이 많다. 김부성 부동산부테크연구소 소장은 “민간 택지인 강남권 재건축 분양 단지들의 분양가가 상당 폭 상승할 경우 분양시장 전반에 분양가 인상 도미노현상이 일어날 수 있다”고 말했다.

분양가 상한제 탄력 적용으로 더 우려되는 것은 공급량 과잉 현상이다. 시행사들이 분양가는 주변 시세나 수요 등을 감안해 조절하지만, 물량은 시장 상황이 좋으면 무조건 내놓고 보기 때문이다. 아파트가 한꺼번에 쏟아지면 이후 시장에 부담이 될 수밖에 없다. 실제로 민간 택지 내 분양가 상한제가 폐지되면서 이달 청약에 들어가는 물량은 12일 현재 34개 단지(3월 말 공고 물량 포함)에 이른다. 하지만 지난해 경우 4월 한달치가 45개 단지였다. 아직 4월이 2주 정도밖에 안된 상황을 감안하면 지난해 공급량을 훨씬 웃돌 가능성이 크다. 부동산 정보 제공업체인 부동산써브 집계에 따르면 이달 분양될 아파트는 전국 68개 단지 총 5만 2469가구다. 지난해 4월 분양계획 물량보다 2만 가구 정도 많은 수치다. 심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “입지와 수요를 고려하지 않은 채 ‘묻지마식’ 분양가 인상 및 공급 과잉에 따른 미분양 증가는 분양시장 침체는 물론 기존 주택시장까지 동반 침체에 빠트릴 수 있다”고 말했다.