[오은석의 부동산재테크]소형 아파트 투자시 1층과 탑층도 투자 가치가 있는가?

최근 몇년간 부동산 가격이 꾸준히 상승흐름을 보이자, 아파트 1층과 탑층의 투자가치에 대해 궁금해 하는 사람들이 늘고 있다.

과거 1층과 탑층이 부동산 투자자들 뿐만 아니라 실거주 수요자에게도 외면 받아왔던 것을 떠올려보면, 현재 이러한 관심이 매우 흥미롭기도 하다.

우선 과거에는 왜 실거주자로부터 소외되었는지 그 이유를 알아보고, 투자관점에서 1층과 탑층을 어떻게 접근하는게 좋을지 알아보도록 하겠다.

1층의 가장 큰 단점은 바로 소음과 사생활 침해이다.

같은 동에 거주하는 주민들이 밤낮없이 엘리베이터를 이용하다 보니 1층 거주자는 소음에 시달리곤 한다. 또한 베란다를 통해 1층 거실이 보여 사생활이 고스란히 노출되기도 한다. 이를 막기 위해 커텐을 치면 조망을 가리게 되어 여름에는 더위와 답답함이 심해지고, 겨울에는 배수관이 동파되어 물이 역류 되면서 고생을 한다.

반면 탑층의 가장 큰 단점은 단열이 잘되지 않고 결로가 많이 발생한다는 것이다.

단열이 상대적으로 떨어지다 보니 열 손실이 커 냉난방비용이 많이 들고, 결로 현상이 있는 경우 곰팡이가 많이 피고 습도가 높아져 건강에도 악영향을 끼친다. 특히 겨울철이 되면 환기도 자주 못하다 보니 벽면을 따라 물방울이 맺히면서 바닥까지 흥건하게 젖는 경우도 있다. 더욱이 오래된 아파트의 경우에 탑층은 수압이 낮아 싱크대와 화장실 물을 동시에 틀면 물줄기가 약해져 생활의 불편을 느끼기도 한다.

이러한 이유로 1층과 탑층은 중간층에 비해 상대적으로 선호도가 떨어지고 가격도 저렴한 편이였다. 그러나 최근 들어, 1층과 탑층이 다시 재조명을 받고 있다. 어떤 이유 때문일까?

최근 아파트의 층간소음 문제로 이웃 간에 문제가 많이 발생하다보니 아랫집 눈치 보지 않고 아이들을 마음껏 뛰어 놀게 할 수 있는 1층만 찾는 부모들이 증가하고 있다. 또한 맞벌이 부부들을 위한 단지내 어린이집의 수요가 꾸준히 늘어나면서 1층의 가치가 예전에 비해 높아지고 있다. 탑층도 층간 소음에 매우 민감하고, 확 트인 조망권에 관심 있는 이들부터 점점 사랑을 받고 있다. 강이나 산 조망권이 있는 아파트의 경우에는 오히려 중간층 보다 높은 가격에 분양 되는 경우도 있다.

실거주자 관점에서 볼 때 이러한 장단점이 있는데,?그럼 투자자 관점에서, 특히 소액 부동산투자자들에게 1층과 탑층은 어떤 의미가 있을까?

부동산 투자자들이 가장 궁금해 하는 질문에 대해서 몇 가지 정리해 본다면 다음과 같다.

첫째, 1층과 탑층도 투자 가치가 있나?

부동산 투자 성패의 8할 이상은‘매수세’가 좌지우지 한다.

매수세가 있는 단지의 아파트의 경우 1층이나 탑층도 투자 가치가 있는 반면, 매수세가 없는 단지의 아파트는 로얄층이라도 투자 가치가 없다. 그런데 부동산 투자에 경험이 없는 사람들은 1층이나 탑층은 무조건 투자 가치가 없다고 단정 지어 버리는 경우가 많다. 1층이나 탑층을 실거주 관점으로만 접근해 봤지 투자로서는 경험이 없었기 때문이다. 단순히 1층과 탑층이라고 투자를 기피할 것이 아니라 수요가 꾸준히 있어 매수세가 있는 지역인지의 여부를 체크하는 자세가 필요하다.

둘째, 1층과 탑층이 매수세가 가장 강할 때는 언제인가?

부동산 시장이 하락기일 때에는 시장에 매물이 많아지면서 매수자들의 선택의 폭이 넓어진다. 물량은 많고 거래량은 적다 보니 상대적으로 선호도가 낮은 1층과 탑층은 중간층과의 가격차이가 더 벌어지게 된다. 반면 부동산 시장 상승기일 때에는 시장에 매물이 급속도로 감소하면서 매도자 우위 시장이 형성된다. 물량이 매우 적어 호가가 형성되고 그 호가가 거래가격이 되면서 매매가격이 상승하는 모습을 보이게 된다. 즉, 이때는 1층과 탑층이 중간층과의 가격폭이 가장 좁혀지는 시기이자 매수세가 가장 강할 때 이다.

셋째, 1층과 탑층의 가장 이상적인 투자 타이밍은 언제인가?

부동산 가격 하락의 정점을 찍을 때쯤 경매로 1층이나 탑층을 낙찰 받은 후(부동산 시장 하락기 때는 낙찰가율의 하락폭이 매매가격의 하락폭보다 훨씬 많이 하락하고 낙찰가 이하로 매매가격이 떨어지는 경우가 많지 않기 때문에 리스크 관리 측면에서도 경매가 매매보다 큰 수익을 내기 좋다) 부동산이 상승세를 탈 때 매도를 하는 것이 가장 좋은 투자방법이다.

하지만 지금처럼 하락기를 지나, 부동산 공급이 부족해 전세가와 매매가격이 동시에 상승하는 시기에는 매물이 많지 않고 전세가율이 높으면서 매매 거래량이 많은 지역의 물건을 매입하는 전략을 활용해야 가장 적은 투자금으로 수익을 극대화 할 수 있다.

넷째, 리스크가 상대적으로 큰데도 불구하고 1층과 탑층을 투자하는 이유는 무엇때문인가?

가장 큰 이유는 투자금 때문이다. 2~3천만원 정도의 소액 투자자들은 투자금을 최대한 쪼개서 자산을 굴리는 것이 중요한데, 중간층의 경우 전세금을 지렛대로 투자를 한다 할지라도 1채 정도 매입하면 투자금이 모두 소진되어 자산을 굴릴 수가 없게 된다. 반면 1층의 경우에는 투자금이 상대적으로 적게 들기 때문에 투자금을 분산하여 상반기와 하반기에 나눠서 매입할 수 있고, 물건도 분산투자 한다면 리스크도 줄이고 자산을 안정적으로 굴릴 수 있어 효율적인 투자가 가능하게 된다. 실제 내 멘티 중에 한 분의 경우 작년 8월과 10월에 수도권에서 1층과 탑층을 실투자금 기준으로 각각 300만원과 900만원으로 매입하였는데, 현재 그 물건은 각각 1,500만원과 2,000만원정도 시세가 올라, 취득세 등 부대비용을 제외하더라도 최소 100% 이상의 수익이 발생하고 있다.

마지막으로, 1층과 탑층을 투자할 때 주의할 점은 무엇인가?

1층과 탑층은 다른 층에 비해 하자 발생 빈도수가 높다. 따라서 1층과 탑층을 임장할 때는 반드시 관리사무소에 방문해서 최근 1년 동안 하자 접수가 있었는지, 그리고 하자가 있었다면 어떤 내용인지를 확인한 후에 입찰(또는 매입)을 하는 것이 바람직하다. 또한 1층과 탑층은 상대적으로 매도타이밍을 제 때에 맞추지 못하면 중간층보다 매물의 회전율이 떨어져 리스크가 더 크기 때문에 매도타이밍을 반발짝 빠르게 잡는 것이 중요하다. 여기서 반발짝 빠른 타이밍이란 상승세를 타다가 거래량이 줄어들기 시작할 때쯤을 의미한다. 투자 경험상 그때 매도 하는 것이 그 어느때 매도하는 것 보다 안정적이면서 수익률이 가장 극대화 되는 타이밍이라고 생각한다.

▶오은석 ‘나는 월세받는 직장인이 되기로 했다’의 저자로서‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 19년차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페‘북극성’을 통해 5만 명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 있다. 그를 따라 투자를 시작한 멘티 중 상당수는 현재 부동산 투자 분야의 유명한 실전 고수로 성장하여 후배들의 멘토로 활동하고 있다.