[오은석의 부동산재테크] 부동산 투자 고수들은 시세파악을 어떻게 할까?

바야흐로 봄이다. 올해초 주춤했던 부동산 시장이 봄 바람을 타고 서서히 기지개를 켜고 있다. 한국감정원 발표에 따르면 지난 4일 기준 전국 아파트값은 7주 연속 하락세를 멈추고 보합으로 전환했으며, 강남 재건축 시장을 중심으로 서울의 아파트값은 반등의 움직임이 보이고 있다. 총선 이후 유권자들에게 보답이라도 하듯 우호적인 부동산 정책이 나오고, 경기부양을 위한 금리인하, 한국판 양적완화 등으로 수도권 부동산 시장은 투자에 우호적인 환경이 조성될 것이라 예상된다.

이러한 흐름에 발 맞추어 많은 사람들이 수도권 부동산 투자를 준비하고 있다. 이들이 가장 궁금해 하는 것은 무엇일까? 경기상황, 금리 움직임, 부동산 정책, 지역 호재 등 여러가지가 있지만 가장 궁금한 것은 바로 투자물건 선정과 현재의 시세를 정확히 파악하는 것이다.

실무에서는 부동산 정보를 기반으로 시세를 파악하고 현장 답사를 하는 일련의 작업을 넓은 의미의 임장(臨場)이라고 한다. 임장 할 때 가장 중요한 것은 ‘한정된 시간 속에서 효율적으로 임장 하는 것’이다. 일반적으로 임장의 단계는 물건검색, 사전조사, 임장(현장답사), 보고서 작성으로 나뉜다.

어느 것 하나 소홀해서는 안되지만 효율적인 임장을 위해서는 임장 비중보다 사전조사 비중을 높이는 것이 바람직하다. 나 역시 초보 때는 사전조사와 임장의 비중이 10 대 90 이었지만,

현재는 사전조사와 임장 비중이 70 대 30으로 사전조사 비중이 매우 높은 편이다.

사전조사를 할 때는 뚜렷한 목표설정이 선행 되어야한다. 예를 들어 임장을 하기 전에 부동산 투자로 얻고자 하는 것이 무엇인지(임대수익, 임대수익과 시세차익, 시세차익) 목표를 설정해야 한다. 성공적인 투자를 위해서는 단순히 목표만을 정하는 것이 아니라 그 목표를 달성할 시기가 언제인지(2년미만, 2년, 2년~4년, 4년 초과 등)도 정하고, 목표를 달성하기 위해 필요한 자금의 범위를 1000만원 이하, 1000만원~2000만원, 2000만원~4000만원, 4000만원 이상 등 세분화 하여 나누어야 한다.

이렇게 구체적인 목표가 설정된 다음에야 그에 맞는 물건을 검색하는 것이 좋다. 그래야 물건 검색의 범위가 줄어들고, 타깃을 잡는 시간을 최소화 시킬 수 있기 때문이다.

목표와 목적이 정해지면 이제부터 본격적으로 사전조사를 시작한다.

사전조사의 시작은 물건이 아니라 지역이며, 지역을 분석하기 위해서는 지도를 봐야한다. 요즘에는 인터넷 지도가 너무 잘 나와 있으니 이를 적극 활용하자.

예를 들어, 타깃 지역이 용인 수지구라고 한다면 용인 수지구의 지도를 먼저 체크한다.

관공서가 어디에 있고, 상업시설이 어디에 있으며, 학교, 편의시설, 지하철, 도로와 아파트 단지 등 주거지역을 체크한다. 지도를 보면서 꼭 해야 할 연습 중에 하나가 바로 그 지역을 A급부터 D급으로 나누는 연습이다. 단순히 급을 나누는 것이 아니라 그렇게 생각하는 이유를 반드시 명기해야 한다.

급을 나눈 이후에, 비로소 물건별로 시세와 호재를 인터넷으로 찾아보면서 타깃의 대상을 좁혀 나가기 시작한다. 이렇게 하여 선정된 물건들을 모아 중개업소에 전화를 하여 궁금했던 내용들을 확인한다. 이 과정에서 단순히 시세만 파악하는 경우가 많은데, 필자가 추천하는 방법은 시세와 매물을 파악하면서 시세보다 저렴하게 나온 급매가 있다면 이 물건을 포함해 중개사 추천물건까지 모두 브리핑을 준비하라고 예약을 걸어 놓는 것이다.

‘부동산 방문 예약’은 매우 중요하다.

투자자의 시간을 효율적으로 사용할 수 있을 뿐만 아니라 중개사와의 신뢰감도 높여 예약없이 현장을 방문할 때보다 더 많은 정보를 얻을 수 있다.

임장은 물건에 대해 새로운 것을 찾는 조사가 아닌 사전조사 내용을 확인하는 절차라고 생각한다. 즉, 사전조사가 철저하게 이루어져야하고 사전조사 했던 내용 중에 본인이 생각했던 입지의 구분부터 물건에 대한 구체적인 정보까지 조사한 정보와 판단이 맞는지 맞지 않는지 여부를 최종적으로 확인하는 절차라고 생각하면 된다.

만약 사전조사를 했을때보다 임장을 통해 많은 정보를 얻었다면 이는 사전조사가 충분하게 되지 못했다는 반증이기도 하다.

사전조사만 완벽하게 되었다면, 하루에 20~30개의 부동산은 예약 스케줄에 따라 방문할 수 있으며, 사전조사 없이 임장했을 때 보다 3~4배의 좋은 물건을 얻을 수 있어 선택의 폭이 매우 넓어지게 된다.

또한 나중에는 현장에 가지 않더라도 지도만을 보고도 급을 나눌 수 있으며, 물건이 눈에 그려지게 된다. 이는 하루아침에 절대 될 수 없는 부분이다. 꾸준한 연습과 반복의 결실로 얻을 수 있는 것이다.

시간을 효율적으로 사용하기 위해서는 임장 시스템을 구축하는 것이 필요하며, 그 시스템을 얼마나 잘 갖췄느냐에 따라 적은 시간으로 많은 수익을 낼 수 있다고 본다.

하루 24시간은 누구에게나 공평하다. 투자에 있어서도 결국 24시간을 어떻게 활용하느냐가 성공투자의 관건이다.

▶오은석 ‘나는 월세받는 직장인이 되기로 했다’의 저자로서‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 19년차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 5만 명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 있다. 그를 따라 투자를 시작한 멘티 중 상당수는 현재 부동산 투자 분야의 유명한 실전 고수로 성장하여 후배들의 멘토로 활동하고 있다.