[오은석의 부동산 재테크] 확정수익 15%를 준다고? 오피스텔 투자시 주의할 점

“확정수익 15%, 2년간 임대 수익률 보장”

거리를 걷다보면 이런 분양 광고를 쉽게 접할 수 있다. 현재 은행금리가 1%대인데 15%금리에 2년간 수익률을 보장해준다니 예금금리 제로인 저금리 시대에 눈길이 자연스럽게 옮겨져 간다. 이런 광고 문구를 보면 ‘이걸 믿는 사람이 있을까?’, ‘저게 사실이라면 본인들이 은행 대출 받아서 오피스텔을 사는게 더 나을텐데’라는 생각도 들지만, 여전히 이런 광고가 성행하고 있는 것을 보면 수요가 있긴 있나보다. 물론 2년간 약속한대로 수익률은 주겠지만, 그 이후는 어떻게 될까를 생각해보면 단순히 광고를 믿기보다는 여러가지 변수도 신중히 생각해 봐야할 것 같다.

최근 소액투자금으로 오피스텔을 사야하는지, 아니면 아파트를 매입하는게 좋은지 조언을 구하는 사람이 많은데, ‘투자자의 관점’에서 오피스텔을 투자할 때 반드시 고려할 몇 가지를 검토해 보도록 하자. .

첫번째로 고려해야 할 부분은 세금이다.

소형아파트의 취득세는 1.1%인 반면 오피스텔의 취득세는 4.6%이다.

즉, 동일가격 기준으로 소형아파트가 110만원을 취득세로 낸다면 오피스텔은 460만원을 내야 한다. 결국 오피스텔은 소형아파트에 비해 350만원의 세금을 더 주고 게임이 시작되는 것이다. 이 정도의 세금을 더 주고도 낙찰 또는 매입할만한 가치가 있는 물건인지 여부를 판단해야 한다. 세금은 수익률과 직결되는 부분이기 때문에 투자자에게는 매우 중요한 체크요소이다. 소액투자자 관점에서 350만원의 차이는 상대적으로 꽤 크게 느껴진다.

두번째로 고려해야 할 부분은 관리비용이다.

소형아파트와 달리 오피스텔은 ‘풀옵션’이 요구된다. 풀옵션 구매 및 교체, 그리고 관리 비용 역시 전체 수익금에서 공제를 해야 하는 비용이다. 즉 동일연식 기준으로 소형아파트에 들어가는 기본적인 관리 비용(도배, 장판, 보수 등)이외에 오피스텔은 추가로 풀옵션 관리비용이 발생한다. 관리비용이 많이 발생하게 되면 보유비용이 증가하게 되고 결국 수익률이 하락하게 된다.

아무리 저렴하게 물건을 취득했다고 하더라도 중간에 수리 등의 비용이 많이 발생하게 되면 저가 취득의 메리트가 상실하게 되며, 결국 수익률이 악화된다.

따라서 관리비용 등이 향후에 어느 정도 발생할지 여부를 임장시 반드시 체크하는 것이 중요하다.

세번째, 대출 그리고 매도차익이다.

많은 분들이 이 부분에 대해서 간과하는 부분이다. 하지만 반드시 고려해야할 사항이다. 일반적으로 동일 가격, 평형, 연식 기준으로 볼 때 오피스텔은 소형아파트에 비해 대출 비율이 낮다. 소형아파트가 70~80%선에서 대출이 된다면 오피스텔은 50~60% 수준에서 대출이 실행된다. 대출이 적으면 실투자금이 많이 발생하게 되고, 실투자금이 많으면 저금리 시대에서 수익률은 당연히 하락하게 된다. 또한 한정된 자금으로 들어갈 수 있는 물건의 수도 제한을 받게 되어 소액부동산 투자자에게는 치명적일 수밖에 없다.

대출은 은행권에서 판단하는 담보가치라고 말할 수 있는데, 동일한 가격 기준에서 대출실행 금액에 차이가 발생한다면 그 차액만큼 담보가치도 다르게 보고 있다는 반증이다.

수익성이 좋은 오피스텔은 일반적으로 역세권 내의 상업지역에 지어진다. 상업지역이다 보니 용적률이 주거지역에 비해 높고, 당연히 주거지역에 비해 땅의 가치가 높아 가격도 비싼편이다. 시행사가 비싼 토지를 매입해서 수익을 얻기 위해서는 상대적으로 표시가 나지 않는 토지와 건물보다는 쉽게 지갑을 열수 있는 내부 구조와 인테리어 그리고 옵션에 신경을 많이 쓴다. 수요자가 대지권이 몇 평인지보다 내부 구조가 얼마나 잘 빠졌고, 인테리어 및 옵션이 잘 되어 있는지 여부를 기준으로 오피스텔을 판단하기 때문이다.

보이지 않는 곳에서 돈을 빼서 보이는 곳에만 치장을 하다 보니 당연히 거품은 낄 수밖에 없다. 그리고 이런 치장 비용을 분양가에 포함시킨 후 중도금 등 초기대출 한도 및 이자 조건을 좋게 함으로써 완벽한 포장을 한다. 이러한 이유로 부동산 투자자 고수 중에는 오피스텔을 분양받는 경우가 매우 극소수이다. 대부분 부동산 문외한이거나 은퇴자 등이 그들의 먹잇감이 된다.

치장이 잘 되어 있는 오피스텔은 분양 및 입주 그리고 임대가 잘 된다. 문제는 시간에 비례해 수익률이 하락하는데 있다. 수익성이 좋은 오피스텔이 주변에 있다고 소문나면 그 인근에 오피스텔의 공급은 매우 빠른 속도로 진행이 된다. 그럼 결국 공급과잉, 공실발생, 임대가 하락 등의 악순환이 시작된다. 임대가가 하락하기 시작하면 오피스텔의 매매가격은 매우 빠른 속도로 조정을 받게 된다. 이 시점이 바로 거품이 조정되는 시기다.

소형아파트와 달리 공급량과 공급속도를 예측하기 쉽지 않고 그 기간이 2년 이내로 짧기 때문에 투자자의 입장에서는 적절한 매수 타이밍을 잡기가 쉽지 않는다는 것이 가장 큰 단점이다.

이러한 이유들이 복합적으로 작용해 오피스텔을 통해 매도차익을 내기가 쉽지 않는 것이 현실이다.

‘월세 수익이 필요하니깐 오피스텔을 취득할거야’라는 단순한 생각으로 접근했다가는 원하는 월세 수익도 얻지 못하고 매매가격도 하락해 이중고를 겪을 수 있다.

모든 투자에는 리스크가 따르고 오피스텔 투자가 반드시 나쁘다는 것은 아니다. 다만, 단순히 광고를 믿고 투자하기 보다는, 여러가지 투자리스크를 따져보고 현명하게 투자한다면 좋은 결과를 얻을 수 있을거라 생각한다.

▶오은석 ‘나는 월세받는 직장인이 되기로 했다’의 저자로서‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 19년차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 5만 명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 있다. 그를 따라 투자를 시작한 멘티 중 상당수는 현재 부동산 투자 분야의 유명한 실전 고수로 성장하여 후배들의 멘토로 활동하고 있다.