[아파트 돋보기]주택관리사와 주택관리업자는 무슨 차이?

서울 송파구 일대 아파트 단지 전경. (사진=연합뉴스)

[이데일리 성문재 기자] 우리나라 주택 중 75%는 아파트·연립·다세대주택처럼 여러 가구가 모여사는 공동주택 형태다. 대한주택관리사협회의 도움을 받아 공동주택에서 실제 벌어지고 있거나 일어날 수 있는 다양한 사례들을 통해 꼭 알아둬야 할 상식은 물론 구조적인 문제점과 개선방안, 효율적인 관리방법 등을 살펴본다.

이번 시간에는 집행기관(관리주체)에 대해서 자세히 알아보겠습니다.

공동주택 관리제도에 관한 관심이 있으신 분들이라면 공동주택을 관리하는 방법이 크게 자치관리방법과 위탁관리방법으로 나뉜다는 사실을 아실 겁니다.

자치관리방법은 입주자대표회의에서 주택관리사를 직접 고용(이를 공동주택관리법에서는 ‘선임’이라고 합니다.)해 운영하는 방법이고, 위탁관리방법은 주택관리업자를 선정하는 방법을 말합니다. 자치관리방법에서는 입주자대표회의에서 주택관리사를 직접 고용하고, 위탁관리방법에서는 입주자대표회의에 의해 선정된 주택관리업자가 주택관리사를 고용해 해당 단지에 배치해 아파트 관리를 대행하도록 하는 겁니다.

좀 더 깊이 살펴보면, 자치관리방법은 입주자대표회의가 주택관리업 등록(일종의 개업 등록)을 하지 않은 주택관리사를 직접 고용해 공동주택을 관리하는 방법이고, 위탁관리방법은 주택관리업자에게 주택관리에 관한 제반 업무(이를 관리주체의 업무라고 합니다.)를 위탁해 관리하는 방식을 의미합니다. 여기서 주택관리업자는 주택관리사 자격을 갖고 있는 자연인 또는 주택관리사가 3분의 1이상 임원 또는 사원으로 구성된 상사법인을 말합니다.

현재 주택관리업자는 주택관리사 개인사업자보다는 상사법인 형태가 주를 이루고 있는데요. 상사법인의 경우에 반대로 해석하면 3분의 2 미만 조건만 충족한다면 주택관리사가 아닌 자에 의해 주택관리업이 운영될 수도 있다는 뜻이죠.

전문 관리를 표방하는 주택관리업에서 비(非)자격자가 임원 또는 사원이 될 수 있는 제도는 어디서 나온 것일까요?

이는 공동주택관련 제도 발전 과정에서 기인한 것이라고 합니다. 최초 공동주택관리에서 주택관리사라는 전문 자격제도가 없던 시절에 아파트 소유자가 자영회(오늘날의 입주자대표회의)를 구성해 아파트를 자치적으로 관리하거나 주택관리인(오늘날의 주택관리업자)에게 위임해 관리하도록 공동주택 관리 제도가 시작됐습니다.

당시에는 주택관리사제도가 없었고 관리에 관한 복잡한 문제(공동주택 구성원의 관리에 관한 이해 충돌 등)에 대한 인식도 부족한 때였기에(당시는 공동주택 관리보다는 부족한 공동주택의 공급이 사회적 이슈이던 시기) 자영회에 의한 자치적 관리보다는 일반 사업자에게 맡기는 것이 전문관리라는 인식이 만연한 때였습니다.

또한, 공동주택 가격의 지속적인 상승으로 기존 공동주택의 체계적 관리에 따른 장수명화에 의한 재산가치 보존보다는 부실관리에 따른 재건축과 이에 따른 초과이익 향유가 초미의 관심이던 시절이었습니다.

그러나 이제 서울의 일부 지역을 제외하고는 재건축만으로 주택문제 해결에 한계가 도래하기 시작함에 따라 주택 장수명화를 위한 체계적 관리 필요성이 대두되고, 주택관리사 제도 도입으로 관련 법령에 따른 전문적이고 체계적이며 투명하고 효율적인 관리가 가능한 시기가 도래했습니다. 주택관리사가 아닌 자에 의한 주택관리업 영위의 문제와 공동주택 부실 관리로 인한 입주자 피해 증가를 예방하기 위해서, 주택관리사 자격을 갖춘 자와 주택관리를 전문으로 하고자 하는 법인에 한해 주택관리업 등록을 할 수 있도록 제도가 개선됐습니다.

다만, 기존 주택관리업을 영위하던 자들의 기득권을 보호하기 위해 법이 제정된 2011년 9월 이전의 사업자는 적용을 받지 않도록 부칙으로 규정됐습니다. 바로 이 부칙이 주택관리사가 없는 주택관리업자가 존재할 수 있는 이윱니다.

이제 공동주택시설이 날로 고도화되고, 대형화하면서 일상적인 주택관리업무 이외에도 공동주택관리를 위한 비용의 부담주체(장기수선충당금 또는 수선유지비의 결정)와 비율(세대수 또는 면적비용, 실거주면적 또는 전용면적 기준)의 결정, 부담시기의 결정(적립요율 결정), 안전성제고와 관리비 부담 완화 간의 조화 등 관련 법령에 따른 수많은 공익성의 실현 책임이 있는 것이 전문관리자인 주택관리사가 맡아야 하는 검토사안입니다.

이제 단순히 관리사무를 위임받아 집행업무를 수행하고 수수료를 받아 영리행위를 하는 위탁관리의 시대는 가고, 한 단계 높은 공공성을 실현하는 전문관리의 영역으로 진입하는 시기가 도래하고 있습니다. 이제 주택관리업자에 대한 보다 진지한 검토가 필요한 때입니다.

◇[아파트 돋보기]는 독자 여러분이 공동주택에서 생활하면서 겪게 되는 다양한 상황들에 대해 이야기 나누려고 합니다. 궁금한 점이나 개선이 필요하다고 생각되는 점을 이메일(mjseong@edaily.co.kr)로 남겨주시면 도움 드리겠습니다.