"역전세에 전세보증반환대출 완화?"...더 큰 리스크 없나 [질의응답]

[이데일리 유은실 기자] KB경영연구소는 18일 국내 전세시장이 가진 구조적 리스크에 대해 ‘전세보증금 손실’, ‘전세보증금 반환 지연’ 등으로 정의했다. 이러한 전세시장의 리스크를 해소하기 위해선 ‘금융시스템 및 보증보험 강화’, ‘임대인 신용 정보 제공’, ‘기업형 임대사업 확대’ 등을 고려해 볼 필요가 있다는 정책적 조언도 덧붙였다. 다음은 KB경영연구소의 정책 제언에 대한 질의응답이다.

(사진=게티이미지뱅크)

-전세사기 등 세입자의 리스크가 큰 상황에서 전세시장의 구조적인 대책 마련이 적절한 시점인가?

△단기적으로 전세사기 피해자 구제 등 지원책 및 대응방안이 중요하나, 전세보증금에 대한 사회적 경각심이 큰 현재의 시장 상황이 전세시장의 구조적 개선을 위한 정책 마련에 적절한 시점으로 판단된다.

-전세제도의 가장 큰 구조적 리스크는 무엇인가?

△전세는 기본적으로 레버리지 투자를 기반으로 하고 있어 주택가격 하락 시 세입자에게 손실 전가가 가능한 구조다. 매매전세비가 100%에 육박하는 주택의 경우 임대인은 자기자본 없이도 주택구입이 가능하며, 가격하락 시 깡통전세로 이어져 보증금 반환에 문제가 발생하는 등 구조적 리스크를 가지고 있다. 특히 거래상대방에 대한 정보 부족과 임대차 계약상 제도적 허점 등으로 세입자는 언제든 리스크에 노출될 수 있다.

-전세 정책 중 금융시스템 강화의 기본 취지는?

△전세보증금은 대출과 유사한 형태임에도 과잉 보증금에 대한 규제가 없는 상황인데, 즉 매매전세비가 90%인 주택은 LTV 90% 대출을 받는 것과 유사한데도 이에 대한 제재가 없다는 의미다. 전세는 임대인에게 유동성을 공급하고 과도한 투자(주택구입)를 유발해 주택시장의 변동성을 높이는 요인으로 작용한다. 전세자금대출을 통해 세입자가 동원 가능한 자금규모가 커지면서 전세가격 상승 및 투자수요 증가, 주택가격 상승으로 이어져 왔다는 점에 주목해야 한다.

△매매 및 전세가격 하락 시 보증금 반환 지연 및 손실 리스크가 확대되는데 이는 고스란히 세입자의 피해로 이어질 수 있어 잠재적 리스크 발생을 억제할 필요가 있다. 이에 전세자금대출을 DSR 산정에 포함시켜 상환능력을 넘어서는 과도한 대출을 제한하고 장기적으로 주택관련 대출 기준은 DSR을 중심으로 간소화하는 것이 바람직하다. 또 매매전세비가 70% 이상인 주택에 대해 전세자금대출을 제한함으로서 전세 가격 안정화 및 구조적 리스크를 제거할 수 있을 것으로 기대된다.

-전세자금대출을 DSR에 포함시키는 것은 임차인에게 과도한 부담을 지우는 것은 아닌지?

△전세자금대출 역시 임차인이 갚아야할 부채이며 금융비용에 대한 부담이 큰 대출이다. 본인이 감당 가능한 수준에서 대출하고 적정한 주거 수준을 선택하는 것이 합리적이다. 다만 원리금 상환에 대한 부담이 작다는 점에서 DSR에 포함되는 만기를 좀 더 유연하게 적용하는 것에 대한 방안은 고려될 필요가 있다.

-전세보증금반환대출을 확대할 경우 또다른 전세시장 리스크로 이어지지는 않는가?

△최근 전세가격 하락으로 전세보증금반환대출 수요는 지속적으로 증가할 수 있기에, LTV 70%로 일괄적용(다주택자는 규제지역 LTV 30%, 비규제지역 60%)하여 임대인의 퇴로를 마련하고 세입자 보증금 반환을 지원하는데 주요 목적을 둔다. 다만 전세보증금반환대출의 악용 가능성을 고려해 이는 한시적으로 시행 후 시장상황에 따라 연장 가능성을 검토하는 것이 바람직하다고 판단하고 있다.

-전세보증보험 의무 가입시 보증보험료를 임대인에게 부담하는 이유는?

△전세보증금을 받는 임대인은 사실상 채무자로 볼 수 있다. 주택경기 침체 시 보증금 반환 리스크도 임대인으로부터 발생함에 따라 임대인이 보증보험의 계약자로서 직접 보증보험에 가입하고 수수료를 부담하는 구조가 합리적이다.

-전세계약 시 임대인 정보확인 및 설명 의무화 등 중개업소의 역할이 확대되는 것인가?

△임대차계약에 있어 중개업소의 주요 역할은 임대물건을 소개하고 계약을 도와주는 역할에 그치고 있다. 임대인의 세금체납 및 악성 임대인 여부를 확인해 계약서에 고지 여부를 기록하고, 해당물건의 전세매매비 설명을 의무화하는 등 중개업소의 역할이 확대되는 것으로 볼 수 있으나, 높은 전세보증금 수준을 감안한다면 세입자의 권리보호와 함께 중개업소의 역할 중의 하나로 본다.

-금융권의 확정일자 정보조회 조치 없이, 전입신고 당일 효력 발생만으로도 세입자 보호에 충분하지 않은지?

△전입신고와 금융권 대출이 같은 날 시행될 경우, 전입신고가 먼저인 경우에는 세입자 보호가 가능하나 늦게 설정된 저당권이 후순위가 되면서 금융권의 채권 보전에 문제가 발생할 수 있다. 이에 금융권이 확정일자의 정보조회 및 활용이 가능하게 된다면 선제적으로 임대인의 대출 실행을 제한하여 세입자 보호도 함께 가능할 것으로 생각한다.

-기업형 임대사업 활성화 및 중개시스템 도입이 임대시장 안정에 기여할 수 있는가?

△기업형 임대사업자가 진출할 경우 대규모 자금을 활용하여 개발금융단계부터 전세자금대출 연계도 가능할 것으로 생각한다. 가격하락시에 주택구입을 유도해 주택시장 연착륙에도 기여할 수 있고 미분양 증가 및 건설사 부도 등 주택시장 급락에 따른 부정적 여파의 대응수단으로도 활용 가능할 것으로 본다.