재개발 사업으로 영업중단, 보상 얼마나 받을까?[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 재개발 구역에서 영업을 하다가 정비사업으로 이주하게 되면 재개발 조합에 영업보상을 요구할 수 있다. 영업보상은 재건축 사업에는 없고 재개발 사업에서만 인정되는 권리다.

사진=뉴시스

이때 조합원도 영업보상을 받을 수 있는지에 관해 다툼이 있지만 일부 판례는 조합원이 스스로 재개발 사업의 주체가 된다는 점을 들어 조합원을 영업보상 대상에서 제외하고 있다. 다만 이와 관련하여 법규정 문언상 조합원을 영업보상 대상에서 제외할 이유가 없다는 의견이 엇갈리고 있다.

재개발 구역에서 영업보상을 받으려면 일정한 요건을 갖춰야 한다. 구체적으로 △영업을 할 때 필요한 허가 등을 받아 △사업인정고시일 등 이전부터 △적법한 장소에서 인적·물적 시설을 갖추고 △지속적으로 행하고 있는 영업이어야 한다.

이때 사업인정고시일 등을 언제로 볼 것인지에 관해 다툼이 있었으나 2012년 8월 2일 공익사업법이 개정돼 현재는 정비계획 공람공고일로 정리됐다. 다만 2012년 8월 2일 이전에 정비계획 공람공고를 한 재개발 사업의 경우에는 여전히 개정 이전의 법규정이 적용돼 보상계획공고일과 사업시행인가고시일 중 앞선 날로 봐야 한다. 사업인정고시일 등 이전부터 영업보상일까지 직접 영업을 한 사람뿐 아니라 그로부터 적법하게 영업을 승계한 경우에도 영업보상의 대상이 된다.

그렇다면 얼마나 보상받을 수 있을까? 크게 영업손실에 대한 보상과 이전비 보상으로 나눌 수 있다. 이때 영업손실에 대한 보상은 4개월간 휴업에 따른 영업이익을 기준으로 평가한 영업손실보상이 원칙이고 휴업기간이 4개월을 초과하거나 이전하여 영업할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에 한해 실제 휴업기간에 따른 영업손실의 보상 또는 폐업에 따른 영업손실을 보상하도록 하고 있다.

재개발 구역 내 주택이나 토지에 대한 보상을 받는 경우와 달리 영업보상의 경우 무형의 가치에 대한 보상이라는 점에서 그 보상금이 정당하게 평가되지 않는 사례가 많다. 재개발 조합의 의지대로 영업보상의 대상을 결정하거나 영업보상금의 액수가 책정되는 사례가 종종 있다는 뜻이다. 영업보상의 경우 행정심판과 행정소송을 통해 충분히 다툴 수 있으므로 억울하게 영업보상대상에서 제외됐거나 실제 영업손실에 비해 영업보상금이 적게 산정된 경우에는 적극적으로 대응하는 것이 좋다.

김예림 변호사.