재건축 규제 완화 어디까지 왔나

[이데일리 문영재기자] 정부가 공급확대 정책기조를 뒷받침하는 재건축(재개발) 관련 규제를 대폭 풀겠다고 약속한대로 초과이익 환수를 제외하고 나머지 규제는 모두 풀렸다.

재건축과 관련된 법적 근거는 도시 및 주거환경정비법(도시정비법)이다. 여야간 법 개정을 둘러싸고 논란을 빚었던 조합원 지위양도 금지 문제는 시행령에서 다소 완화하는 방향으로 고쳐져 입법 예고됐다. 오는 8월7일 시행 예정이다.

이를 두고 일각에선 현 정부가 각종 규제를 없애겠다고 공언했지만 결국 이룬 것은 재건축 규제완화 밖에 없다는 얘기도 흘러나온다.

◇ 재건축 규제 완화책 뭐가 있었나

11일 국토해양부에 따르면 정부는 지난해 8월 재건축 규제 합리화 정책과 11월 재건축 규제 완화 대책을 잇따라 내놨다.

주요 내용으로는 재건축(재개발) 절차 간소화, 조합원 지위양도 금지 폐지, 소형주택 의무비율 완화, 임대주택 의무건립 폐지, 용적률(대지면적대비 지상건축연면적 비율) 상향 조정 등이다. 국토부 관계자는 "재건축 규제는 올 들어 대부분 완화됐다"며 "하위 법령 정비만 남은 상태"라고 말했다.


재건축과 관련된 절차가 대폭 간소화됐다. 이럴 경우 평균 사업기간이 종전 3년에서 1년6개월로 줄어들 전망이다.
 
안전진단 완화도 법 개정을 통해 지난 2월6일부터 시행되고 있다. 시공사 선정시기도 이전에는 사업시행인가 이후였으나 조합설립인가 이후로 앞당겨졌다.

재건축 규제의 핵심으로 불리는 소형주택 의무비율 완화와 임대주택 의무건립 폐지, 용적률 완화는 지난 4월22일 공포·시행되고 있다.

재건축 지역에서 손실보상을 받을 때까지 영업할 수 있도록하는 내용의 상가 세입자 권리강화 대책은 지난달 29일 국회 본회의를 통과해 오는 11월말쯤 시행에 들어간다.

◇ 서울시 "소형주택 의무비율 유지"

조합원 지위 양도 금지 폐지는 여야간 대립으로 법 개정까지 이르지 못하고 시행령에서 완화하는 방식의 중재안을 채택했다.

이 제도는 지난 2003년 `9·5 부동산 대책`을 통해 도입됐다. 조합설립인가 이전 단지는 한 차례만 양도할 수 있고 조합설립인가를 받은 단지의 경우 지분을 양도하면 현금 청산토록 하고 있다. 그 동안 재건축 조합원의 사유재산권 침해 문제로 논란이 끊이지 않았다.
 
조합원 지위 양도금지가 풀린다고 해도 투기과열지구로 지정돼 있는 서울 강남·서초·송파 등 이른바 `강남3구`는 대상에서 제외된다.

서울지역 재건축단지들은 법정 상한 용적률로 재건축할 경우 정비계획에서 완화되는 용적률의 절반을 임대주택으로 지어야 한다. 시는 최근 이같은 내용의 도시 및 주거환경정비 조례 개정안을 입법 예고했다.

또 서울지역 재건축 단지들은 새로 짓는 10가구 가운데 2가구 이상을 전용면적 60㎡ 이하로 지어야 한다. 정부가 완화키로 한 재건축 소형주택 건립 의무비율을 시가 유지키로 했기 때문이다.

◇ 규제완화, 집값 회복기땐 폭등 우려도

정부가 잇따라 규제를 풀면서 재건축 사업 추진이 빨라지는 등 경기 회복과 맞물려 탄력을 받을 전망이다. 용적률 완화로 이미 과천 지역의 집값은 최근 오르고 있는 상황이다.
 
김현아 건설산업연구원 연구위원은 "정부의 재건축 규제 완화는 주택공급 활성화를 위한 기초를 다진 것으로 볼 수 있다"고 말했다.
 
그러나 일각에서는 부동산 시장이 활기를 찾는데 규제 완화책만으로는 한계가 있다고 지적했다.

양해근 우리투자증권 부동산팀장은 "규제완화로 인해 분위기가 다소 좋아졌지만 부동산 시장이 다시 활기를 찾기는 어려울 것으로 보인다"며 "이미 선반영된 부분도 있어 수익성이 크진 않을 것"이라고 말했다. 또 현 정부의 급진적인 규제 완화 정책이 회복기에 들어서 집값 폭등으로 이어질 수도 있다는 우려도 나온다.