[대박땅꾼의 땅스토리] 정부정책에 따라 변하는 부동산투자 트렌드

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 정부에서 부동산 투기 과열을 막는다고 내놓은 8·2대책은 주거부동산과 밀접한 관련이 있다. 그간 주거부동산을 통해 수익형 부동산 투자 수익을 얻고자 했던 이들 사이에서도 덕분에 자연스러운 변화가 일게 됐고 그 변화는 크게 2가지 양상으로 나눠볼 수 있었다.

우선, 주거부동산을 떠나 새로운 부동산투자처를 찾는 것이다. 현재 언론에서는 약 2달여의 시간이 흐른 8·2대책으로 상가 및 오피스, 꼬마빌딩 같은 수익형 부동산으로 여유자금이 흘러들어 가고 있다고 전하고 있다. 실제로 서울을 비롯한 대구, 시흥 상가 등에 대한 경매물건과 부동산 거래량이 나날이 치솟고 있다. 특히 상가, 오피스, 오피스텔 같은 수익형 부동산 종목이 거래량 신기록을 달성하고 있다는 국토부의 분석이다. 수익형 부동산의 대표적 종목이었던 주거용 부동산을 규제하니 자연스레 다른 수익형 부동산으로 투자가 쏠리는 것이다.

두 번째, 주거용 부동산에 투자하되 규제지역이 아닌 곳을 뚫는 부동산투자자들이다. 주거부동산에 대한 규제는 ‘실수요자’가 중심이 되게끔 만들어진 것이었다. 즉, 규제지역은 서울 등의 과열 양상이 뚜렷한 곳이 됐으니 서울권에서 주거지를 찾지 못한 이들이 수도권과 지방 등지로 뿔뿔이 흩어져내리는 것을 염두에 두는 것이다. 하지만 9월 후속대책으로 수도권 일대와 대구, 인천, 부산 등 일부 지역이 집중 모니터링 지역으로 선정되기도 하면서 투자자들의 골머리를 앓게 하고 있다.

세 번째, 결국 투자자들은 이들을 피해 새로운 수익형 부동산을 파기 시작했다. 그것이 지금 몰리고 있는 오피스, 상가, 꼬마빌딩이 된 것이다. 혹은 민간택지 분양으로 대거 몰리며 최근 있던 원주 택지분양은 최고 1만 9000대 1의 경쟁률을 보이기도 했다. 경매시장에서도 주거용이 아닌 상가와 토지의 인기가 오르고 있다.

정부의 강력한 규제는 그간 주거용 수익형에 몰려 있던 부동산투자자들을 분산시켜놓았다. 또, 비정상적으로 과열된바 있던 지역으로의 규제로 묻지마 투자로 이어졌던 움직임을 멈추게 했다.

투자자들은 현재 그 어느 때보다 신중하고 가치 있는 부동산에 투자해야 하는 이유다. 현재의 부동산투자 규제를 본보기 삼아 다소 느리더라도 길게 보는 투자처를 물색해야 한다. 현재 규제지역으로 묶어놓은 곳은 최근 3년 사이 달궈진 돌처럼 뜨거운 지역들이다.

단기성 투자처라고 생각하고 투자를 진행한 지역이기도 하다. 반면 길게 보고 진행했던 부동산투자 지역은 규제대상에 포함되지 않았다. 부동산투자를 진행할 때 저평가지역을 선점해야 한다. 저평가지역이란 앞으로 기반시설 및 교통환경, 산업인력 등이 유입돼 성장가능성이 큰 지역을 의미한다. 즉, 부동산투자자들의 분석력이 더욱 중요해지는 시기로 보인다.

아직까진 부동산투자만큼 큰 수익을 낼 만한 재테크 투자처를 찾기 어려운 이때가 마치 보릿고개와 같다. 하지만 이 고개를 넘어가면 부동산투자자로서의 성장에서 큰 차이가 날 것이 분명하다.