[부동산 칼럼] 재건축· 재개발 이것을 조심하라

[김태건 변호사(법무법인 율촌)] 최근 정부가 5·10 부동산대책을 통해 재건축 관련 규제를 상당 부분 해제했다.  

▲김태건 변호사(법무법인 율촌)

이에 따라 재건축 및 이와 유사한 재개발 등에 대한 재테크 역시 관심이 증가할 것으로 보인다.   그러나 관련 법규정을 알지 못하는 경우에는 많은 돈을 들여 투자하더라도 아파트를 취득하게 되지 못하는 경우가 있으므로 유의할 필요가 있다.

첫째, 아파트를 건축하는 정비사업인지 확인해야 한다. 흔히 재건축,재개발이라고 통칭하는 정비사업 중에는 재개발, 재건축 외에 이와 유사하지만 엄연히 다른 다양한 종류의 사업이 있고, 그러한 사업들 중에는 아파트를 건축하지 않는 사업도 있다. 따라서 투자자는 아파트를 건축하는 정비사업인지 여부를 행정청에 확인할 필요가 있다.

둘째, 아파트를 취득하는 자격을 갖출 수 있는 투자인지 여부를 확인해야 한다. 재개발의 경우에는 토지 또는 주택 중 하나만 소유하더라도 아파트를 취득하는 데 문제가 없지만, 재건축의 경우에는 이와 달리 토지 및 주택을 모두 소유하여야만 되는 경우도 있기 때문이다.

셋째, 아파트 1채를 독자적으로 취득할 수 있는 투자인지 확인해야 한다. 먼저 일반적인 재건축재개발사업은 시· 도지사 등의 정비구역지정 및 정비계획의 수립에 따라 시작되는 것으로, 이후 추진위원회의 구성-조합설립인가-사업시행인가-분양공고 및 분양신청-관리처분계획인가-철거-일반분양-준공인가의 절차를 거치게 된다.   그런데 위 절차 중 정비구역지정· 고시가 있은 후에는 1필지의 토지가 수개의 필지로 분할되거나, 단독 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되더라도 1개의 아파트만 공급하게 되어 있다. 따라서 재건축재개발 지역의 부동산을 취득할 경우에는 등기부등본의 내용을 반드시 확인해 이같은 경우에 해당하는지 확인할 필요가 있다.

또한 과거에 성행했던 흔히 말하는 지분쪼개기의 경우, 현재는 토지 또는 건축물이 수인의 공유에 속하더라도 그 수인을 대표하는 자 1인에 대하여만 조합원의 자격이 인정되는 것으로 관련 규정이 명시하고 있다. 따라서 공유 지분을 취득하는 방법으로 투자를 하는 경우 독자적으로 아파트를 취득할 수 없다는 점을 유의해야 한다.

넷째, 아파트를 취득할 수 있는 충분한 면적의 부동산인지 확인할 필요가 있다. 정비구역지정· 고시 이전에 토지가 분할된 경우라 하더라도, 너무 좁은 토지를 취득한자에 대해서는 아파트를 분양하는 것이 아니라 현금으로 청산할 수 있도록 돼 있으므로 주의할 필요가 있다(서울시의 경우 토지면적이 90㎡ 미만인 경우).

다섯째, 아파트를 취득할 수 있는 지위를 승계 받을 수 있는지 여부도 확인해야 한다. 투기과열지구로 지정된 지역의 재건축사업의 경우 조합설립인가 이후에는 조합원지위를 양도하는 것이 금지돼 있다. 따라서 이에 위반해 조합원지위를 양수 받는다 하더라도, 조합원 자격을 취득할 수 없는데 이렇게 되면 향후 조합원 아파트를 취득할 수 없고, 현금 청산의 대상이 될 수 있을 뿐이다.   따라서 투자를 하려는 지역이 투기과열지구에 해당하는지, 조합설립인가를 곧 앞두고 있는지에 대해서는 반드시 미리 알아볼 필요가 있다. 다만, 최근 서울 강남에 대해서도 투기과열지구를 해제했으므로 현재에는 별다른 문제가 없을 것으로 보인다.   따라서 아파트를 마련하기 위해 재건축재개발에 투자하는 경우 위와 같은 유의점들을 잘 살펴서 투자해야 하고, 필요할 경우 반드시 전문가와 상의할 것을 권유한다.   <김태건 변호사는 7년간 판사로 재직하다가 서울행정법원 판사를 끝으로 퇴직했다. 법무법인(유한) 율촌 송무그룹에서 행정분야 전문변호사로 활동하고 있다.>