(판교2차분양)궁금증 풀이

[이데일리 윤도진기자] 판교 2차 분양의 모든 것을 ▲세대수·청약일정 및 분양대상 ▲분양가 및 채권입찰 관련 ▲특별공급 ▲주택청약 관련 ▲사이버 모델하우스 및 케이블 TV 등으로 나눠 알아본다.

◇세대수·청약일정 및 분양대상

- 분양가구수가 줄어든 이유는
▲8월분양 예정 물량 7164호 중 설계협의기간이 장기간 소요되는 국제현상설계블록 300가구와 설계 및 주택건설사업계획 승인과정에서 감소분 84가구 등 총 384가구가 제외됐다. 후분양으로 추진예정인 전세형임대 2085호는 2009년 분양되고, 소송중인 택지 980호는 소송결과에 따라 처리된다.

- 입주자 모집공고는 언제, 어디에 하나
▲입주자 모집공고는 오는 24일, 주요 일간지 및 해당 주택건설사업 시행자(주공 및 동양생명) 홈페이지, 인터넷 포털사이트(다음, 야후) 등을 통해 확인할 수 있다.

- 25.7평 이하의 경우 저축금액별(또는 회수별) 별도날짜를 지정하여 접수하는 이유는
▲주택공급규칙상 동일순위 내에서는 청약저축 금액이나 불입횟수가 많은 순으로 공급하도록 규정하고 있다. 때문에 청약혼잡을 방지하고 청약자의 편의를 위하여 금액별, 불입횟수별 차등을 두어 접수한다. 

- 입주자모집공고에 게시된 청약일자를 경과해 사후에 청약신청을 할 수 있나
▲할 수 없다. 입주자모집공고에 게시된 청약일자를 준수해야 한다. 다만, 25.7평이하의 경우 해당 평형이 마감되지 않는 한 상위 납입인정금액(또는 회차) 인정자가 하위 납입인정금액(회차) 신청일에 신청이 가능하다. 이 경우 신청접수일에 차등은 없다.

- 인터넷 청약신청중에 마감시간인 오후 6시가 경과될 경우, 신청이 가능한가
▲오후 6시가 지나면 인터넷 청약신청이 되지 않는다. 마감 전에 접속했더라도 신청중 오후 6시가 경과되면 청약신청이 되지 않는다.

- 청약부금 가입자도 청약할 수 있나
▲청약할 수 없다. 이번 분양은 주공이 사업주체로서 주택공급규칙상 25.7평이하는 공공분양주택에 해당되기 때문에 청약저축 가입자에게 공급된다. 또 25.7평 초과는 사업주체에 관계없이 민영주택에 해당되므로 청약예금 가입자가 대상이다.

- 청약부금 가입자가 분양공고일 전에 청약예금으로 전환하면 청약이 가능한가
▲불가능하다. 청약부금은 민영 25.7평이하 주택을 청약할 수 있는 통장이기 때문에 전환하더라도 전환시점부터 1년 이내에는 종전 규모(25.7평이하)의 주택만을 청약할 수 있기 때문이다.

- 무주택자에 대한 우선공급 혜택이 있나
▲25.7평이하 주택만 무주택자에게 공급되며, 25.7평초과의 경우에는 무주택 우선공급 혜택이 없다. 다만, 25.7평 초과주택은 판교지구가 투기과열지구로서 2주택 이상 소유한 세대에 속한 자(배우자 세대 합산)는 1순위 자격이 제한된다.

-경쟁률 발표와 당첨자 발표는
▲경쟁률 발표는 저축금액 순으로 공급하는 25.7평이하(청약저축)의 경우 접수현황을 매일 공개한다. 추첨으로 입주자를 결정하는 25.7평초과 주택은 나중에 청약하는 자에게 영향을 미칠 수 있으므로 경쟁률은 최종 접수완료 후 공개한다. 청약현황은 주공 홈페이지를 통해 게시하며, 건교부 홈페이지에서도 확인할 수 있도록 할 예정이다. 당첨자 발표는 일간신문 및 주공 홈페이지, 대형 포털사이트(다음, 야후)를 통하여 동시에 공개할 예정이다.

◇분양가 및 채권입찰 관련

- 분양가 및 채권상한액은 어느 정도 수준으로 전망하나?
▲사업주체인 주공이 분양가 및 인근주택가격 등을 분석·산정하고 있으며, 주공의 분양가상한제 자문위원회를 거쳐 오는 21일 이후 분양가 및 채권상한액 등이 결정될 것으로 예상된다.

- 판교의 경우 채권상한액 결정시 기준이 되는 인근지역이란 구체적으로 어디인가
▲현재로서는 결정되지 않았다. 인근 지역중 유사한 생활환경을 지닌 구(행정구)·동 단위를 정하여 분양가상한제 자문위원회 검토를 거쳐 확정할 예정이다.

- 채권입찰제가 적용되는 주택에 청약하는 경우 계약시까지 실제 소요되는 자금의 규모는
▲계약금(분양가의 10~20%) 및 채권매입시 손실액(시장이자율 4.9% 가정시 채권손실율 38% 예상)을 합친 금액이다. 다만, 채권매입액이 1억원을 초과하는 경우에는 1억원과 1억원 초과금액의 50% 이상을 계약체결 이전에 매입해야 하며, 잔금납부전에 나머지 해당 채권을 매입하면 된다.

<계산사례> 분양가 6억원, 인근시세 8억원, 채권손실률 38%일 경우

·채권상한액 : 인근시세의 90%와 분양가와의 차액을 손실률로 나눈 금액
☞ (8억×0.9 - 6억) / 0.38 = 3억1579만원
·채권손실액 : 상한액 범위내에서 3억원 입찰, 매입즉시 매도시
☞ 3억원 × 0.38 = 1억1400만원(실제 부담금)
(즉시매도시 실제손실률은 시장상황에 따라 달라질 수 있음)
·계약시 소요금액 : 계약금과 채권매입 손실액(매입액이 1억 초과시 1억원과 1억원 초과금액의 50%이상 매입)의 합
☞ 계약시 채권손실액 : [1억+(3억-1억)/2] × 0.38 = 7600만원
☞ 계약시 소요금액 : 9000만(계약금 15%시)+7600만 = 1억6600만원

- 채권매입은 언제, 어디에서 하나
▲채권은 당첨자 발표후 입주자 모집공고시(또는 당첨자 발표시) 정해진 일정기간 동안에 국민은행 각 영업점에서 매입할 수 있다. 제2종 국민주택채권은 당첨자에 한하여 매입자 본인임을 확인후 발행하기 때문에 당첨자 발표후 정해진 기간동안 실명확인증표(주민등록증, 운전면허증 등)를 지참하고 국민은행 창구 또는 계약장소에서 매입해야 한다. 대리인의 경우 위임장(인감증명서 첨부), 대리인의 실명확인증표 지참해야 한다. 또, 실제의 채권손실률은 매일 시장이자율에 따라 다소 변동될 수 있으므로, 즉시매도(할인) 하는 경우에는 은행 방문전에 국민은행 홈페이지를 통해 매입 당일 본인부담금을 확인하고 매입금액을 준비할 필요가 있다. (www.kbstar.com → 국민주택기금 → 국민주택채권 → 제2종 국민주택채권 → 고객부담금 조회, 또는 www.kbstar.com → 판교특별관)

- 채권은 꼭 정해진 기간동안에만 매입해야 하나
▲최초 당첨자의 경우 정해진 기간동안에만 매입해야 한다. 채권매입 후에 부적격자로 판명, 이미 발행된 채권을 중도상환(환급)하는 경우 시장금리 변동에 따라 손실이 발생할 수 있기 때문이다. 사업주체가 당첨자 발표후 제출된 서류심사(배우자 세대분리 포함)를 통해 부적격자에 대한 검증 및 소명절차를 거친 후 기간을 정해 채권을 매입하도록 할 예정이다.(예비당첨자의 경우에도 부적격 검증후 매입)

- 분양계약시 채권매입 확인서가 필요한지
▲채권을 매입하면 사업주체(주공)가 채권매입확인시스템을 통하여 직접 매입여부를 확인하고 매입확인서를 출력하므로 계약시 별도의 확인서는 필요치 않다. www.kbstar.com → 국민주택기금 → 국민주택채권 → 제2종 국민주택채권 → 주택사업주체서비스 조회)

- 분양공고시 제시된 채권손실률은 바뀔 수 있는지
▲분양공고시에 제시한 손실률은 과거 일정기간의 손실률을 근거로 한 예상손실률로서 실제 매입시점에서의 손실률과는 다를 수 있다. 손실률은 매입당시의 시장상황에 따라 정해지므로 실제 매입시의 본인부담금(손실금)은 다소 변동될 수 있다.

◇주택청약 관련

-청약신청은 어떻게 하나
▲인터넷 청약을 원칙으로 하되, 인터넷 사용이 곤란한 청약자(고령자, 장애인 등)에 한해 제한적으로 창구접수를 허용한다. 인터넷 청약은 미리 인터넷뱅킹 가입 및 공인인증서 발급을 받아야 가능하며 구체적인 운영방안은 은행 또는 주공에서 자체 기준에 따라 처리한다.

- 청약접수를 하는 곳은
▲25.7평이하(청약저축가입자) 공급분은 주공 홈페이지(www.jugong.co.kr) 또는 3곳의 접수창구(성남탄천종합운동장, 부천여월 견본주택, 의정부 주택전시관)에서 한다. 25.7평초과(청약예금가입자) 공급분은 자신의 청약통장 가입은행의 홈페이지나 국민은행이 아닌 은행은 금융결제원(www.apt2you.com)에서도 신청할 수 있다.

- 분양주택 당첨시 어떤 경우에 전매가 가능하며, 불법전매시 처분 내용은
▲분양가상한제가 적용되므로 최초 계약가능한 날로부터 25.7평이하는 10년간, 25.7평초과는 5년간 전매가 금지된다. 다만, 근무·생업·질병치료·취학·결혼 등과 같은 불가피한 경우에는 예외적으로 주공의 동의를 얻어 전매가 가능하나, 이 경우에도 주공이 우선하여 매입할 수 있다. 또 매매, 증여 기타 권리변동도 제한되나 상속은 허용된다. 

- 인터넷 청약시 전산서버가 다운될 우려는 없는지
▲25.7평이하 주택은 청약저축가입자를 대상으로 하기 때문에 당첨 서열이 어느 정도 정해져서 신청이 많지 않을 것으로 예상된다. 25.7평초과 주택도 금융기관의 청약 전산서버 처리용량이 1일 최대 200만명 이상이기 때문에 서버다운 우려는 거의 없다.

- 외국 거주자는 인터넷 청약을 할 수 없는데
▲대리인의 인터넷 청약은 당사자의 인증서 확보후 가능하다. 또한, 인증서가 없을 경우 외국 거주자는 `인터넷청약 신청이 불가능한 경우`에 해당되므로 가족 중 1인이 창구에서 대리접수 할 수 있다. 다만, 가족이라는 증명이 필요하다.

-은행 청약도우미가 인터넷 청약을 대신해 주는지
▲은행에 배치된 청약도우미가 인터넷 청약을 대신해 주지는 않으며, 청약도우미는 인터넷 청약방법을 자세히 안내하는 역할을 한다. 인터넷 청약 신청과정에서 개인의 사적정보나 비밀이 유출될 수 있기 때문에 인터넷 청약을 다른 사람이 대신해 줄 수는 없다.

-만일 해킹 등에 의해 인터넷 청약시스템이 다운되어 청약신청을 하지 못하면 어떻게 하나
▲전산서버 용량의 대폭 확충, 접수기간 연장, 보안대책 수립 및 감시체계 강화 등 충분한 대책을 마련하였으므로 시스템이 다운될 가능성은 거의 없다고 본다. 그럼에도 불구, 불의의 사고로 시스템 장애가 발생할 경우에는 별도 예비접수일을 지정하고 신청을 받도록 해 모두 구제할 것이다.

- 인터넷 청약신청시 잘못 기재한 것에 대해서는 차후 수정할 수 있나
▲신청 당일에 한하여 횟수에 관계없이 수정, 취소가 가능하다. 참고로 해당은행(1순위), 금융결제원(5년간 당첨여부), 대한민국 전자정부 사이트(세대주기간) 등을 활용해 일부 자격요건 등을 파악할 수 있다. 

◇사이버 모델하우스 및 케이블 TV

- 지난 3월 분양시에 비하여 개선되거나 달라진 점은 
▲3월에 비해 VR화면 크기를 확대하여 현실감을 더욱 높이고 사용자가 선택이 가능하도록 3가지 화면크기를 제공(320×240, 640×480, 800×600)할 예정이다. 케이블 TV동영상 방영은 보다 폭넓은 정보제공을 위하여 기존의 mbn(매경TV), WOW(한경TV) 뿐 아니라 YTN에서도 방영하도록 할 예정이다.

- 사이버 모델하우스 사이트가 다운되거나 해킹을 당할 우려는 없나
▲주공이 용량을 충분히 증설(시간당 30만명, 동시접속 5만명, 3월분양시의 1.5배)했기 때문에 문제가 없을 것으로 보이나, 접속자가 일시에 급증할 경우 시스템 처리지연 등 장애가 발생할 가능성도 배제할 수 없으므로 대용량인 포털사이트(다음, 야후코리아) 등을 활용해 관람할 수 있도록 할 예정이다.

- VR 파노라마 기법과 VOD 파일의 차이점은
▲둘 다 움직이는 화면인 점에서는 공통이나 VR파노라마는 사용자가 화면 조작을 통해 자세히 볼 수 있는 장점이 있는 반면 음성해설이 없고, VOD 파일은 현장 실사촬영이기는 하나 화면확대 등이 불가능하여 내부 구조를 구체적으로 보기는 어렵다.

- 사이버모델하우스와 실물이 다를 경우, 대책은
▲사이버모델하우스는 현장의 실물 모델하우스를 촬영하여 작성한 것이므로 실물과 다르지 않다.

- 사이버모델하우스에서 내부 마감재 등을 확인할 수 있나
▲사이버모델하우스에서도 마감재 등에 대한 상세한 정보를 제공할 계획이며, 또한 당첨자 발표 후 개관하는 현장의 실물 모델하우스에서도 실내 인테리어와 마감재 등을 직접 확인할 수 있다.