금리인상기에도 리츠 매력 통할까..年 5~7% 배당 쏠쏠

[이데일리 문승용 기자]

[이데일리 최정희 기자] 지난달 초 높은 배당 매력에 끌려 신한알파리츠(293940)에 투자한 A씨는 한 달여만에 연 10%의 수익률을 얻었다. 신한알파리츠 주가가 소폭 오른 영향도 있었으나 지난달말에 지급된 배당률이 연 5.5%에 달했기 때문이다. A씨는 “신한알파리츠가 상장된 이후 매수했다가 단기 차익만 내고 팔았으나 배당 매력에 끌려 또 다시 매수했다”며 “투자 성향이 보수적인 편인데 리츠는 안정적으로 배당수익을 낼 수 있단 점이 좋다”고 말했다.

8월 상장한 신한알파리츠가 주가 및 배당 등에서 비교적 안정적인 성과를 내면서 상장 리츠에 대한 투자자들의 관심이 높아지고 있다. 특히 정부가 부동산 직접 보유에 대해선 규제를 하면서도 리츠에 대해선 계속적인 규제 완화책을 펴고 있단 점도 긍정적이다. 금리 인상기에 고배당주의 매력은 떨어질 수 있으나 상장 리츠의 경우 성장 초입기란 측면에서 주식을 싸게 매입할 수 있는 시기란 분석도 나온다.

신한알파리츠 주가·배당 모두 안정적

마켓포인트에 따르면 신한알파리츠 주가는 2일 5730원으로 공모가액 5000원보다 14.6% 상승 거래되고 있다. 9월말 첫 번째 배당지급 투자자들이 결정(배당락)되면서 투자 매력이 소폭 둔화됐음에도 주가는 안정적인 흐름을 보이고 있다. 신한알파리츠는 판교 알파돔타워IV에 자산의 90% 이상을 투자한다. 판교 알파돔타워에는 블루홀, 네이버, 신한은행, 신한금융투자 등이 입주해있는데 이들이 내는 임대료가 수익원이 되고 수익원의 90%가 배당으로 지급되는 방식이다. 이러한 배당은 3월말과 9월말 두 차례 지급되며 5년간 연 평균 6.1%, 10년간 7.0%의 배당수익률이 가능할 것으로 추정되고 있다. KB증권에 따르면 내년 코스피 배당수익률이 2.6%로 전망되는 반면 신한알파리츠는 5.8%로 두 배를 넘어설 것으로 보인다.

장문준 KB증권 연구원은 “판교 알파돔타워는 판교에서도 하루 유동인구가 16만명으로 추산되는 판교역 초역세권에 자리한데다 임대료 인상도 연 2.5% 수준이라 안정적인 수익이 가능하다”며 “17년간 서울 오피스 매매 가격이 연평균 6.9% 올랐는데 판교는 주변 여건을 감안하면 서울 도심 업무권역 가격을 빠른 속도로 추격할 가능성이 높다”고 말했다.

다만 아직까지 신한알파리츠의 성공은 이례적이란 평가가 지배적이다. 리츠는 주로 사모·비상장 형태(2017년말 193개 리츠)로 운영돼왔던 터라 2일 현재 코스피 시장에 상장된 리츠는 6개에 불과하다. 특히 이들은 신한알파리츠를 제외하곤 모두 공모가액을 밑돌고 있다.

6월 상장한 이리츠코크렙은 이랜드리테일과 16년간 장기 임차 계약을 맺고 뉴코아아울렛 매출 상위 매장 3곳(일산점, 평촌점, 야탑점)을 기초자산으로 투자하는 데다 상장 후엔 2001아울렛 중계점, 분당점으로 투자처를 넓혔다. 내년 예상 배당수익률도 7.6%에 달한다. 그러나 이리츠코크렙의 주가(4860원)는 공모가(5000원)를 밑돈 4900원에 거래되고 있다. 장 연구원은 “투자자의 리츠에 대한 오해와 무관심이 공모가 대비 할인돼 거래되는 이유 중 하나”라고 말했다. 이 외에 에이리츠(140910)와 트러스제7호(140890), 모두투어리츠(204210), 케이탑리츠(145270)도 공모가를 밑돈다. 특히 상장 리츠의 시가총액은 이리츠코크렙(3000억원대), 신한알파리츠(2000억원대)를 제외하곤 200억~400억원대에 불과하다.

리츠 규제완화, 호재될까

그나마 정부가 규제 완화 등으로 리츠 상장을 활성화하려는 부분은 긍정적으로 평가된다. 자산운용사가 리츠 자산관리회사(AMC)를 겸영하게 되면서 미래에셋자산운용, 이지스자산운용 등이 AMC 인가를 받는 등 리츠 설립, 임대관리 등이 수월해졌다. 또 확정급여형(DB) 퇴직연금에 대해선 상장 리츠 투자도 허용됐다. 한국거래소는 비개발·위탁관리형 리츠에 대해선 부동산 펀드처럼 예비심사를 폐지하는 방안과 리츠 우선주 상장 허용 등을 검토하고 있다. 내년 2월께 홈플러스 매장 40여개를 담은 한국리테일홈플러스 제1호위탁관리 리츠가 상장한다는 점도 긍정적이다. 공모금액만 1조7000억원에 달해 리츠로선 사상 최대 규모가 예상된다.

장 연구원은 “금리 상승기에 리츠 상장이 본격화되기 시작하는 것은 다소 부담이지만 배당수익률이 높고 배당 예측 가능성이 높은데다 부동산 가격 상승에 따른 시세 차익을 노릴 수 있단 측면에서 리츠를 투자 포트폴리오에 편입시키는 것을 고려해야 한다”며 “아직 성장 초입기라 보유자산의 현금창출력이나 입지 등에 비해 큰 폭으로 가격이 할인돼 상장되는 리츠가 많다는 점도 주목할 필요가 있다”고 밝혔다. 실제로 일본은 리츠가 보유한 부동산 자산의 순자산가치 대비 주가가 평균 1.1배 수준인데 반해 이리츠코크렙은 0.78배(주가 4760원 기준)에 불과하다.