[일문일답]"집주인 개인정보 파악 목적시엔 체납확인 거절 가능"

[이데일리 김윤정 기자] 세입자가 집주인과 임대차계약을 체결하기 전에 선순위 보증금 등의 임대차정보나 집주인의 체납정보를 요구할 수 있게 된다. 우선변제를 받을 수 있는 소액임차인 범위는 권역별로 일괄 1500만원 상향하고, 최우선변제금액도 일괄 500만원 높인다.

법무부와 국토교통부는 이러한 내용을 담은 ‘전세사기 및 소위 ‘깡통전세’ 방지를 위한 임대차 제도개선’ 방안을 21일 발표했다.

정재민 법무부 법무심의관은 선순위 임차인 정보확인권과 체납정보 확인권의 효과에 대해 “임차인 될 사람이 정당하게 요구할 수 있고 이를 거절하면 계약을 체결하지 않는 정당한 근거가 된다는 것”이라고 설명했다.

이어 임대인이 납세증명서 제시를 거절할 수 있는 정당한 사유와 관련해 “임대인의 개인정보나 다른 사실을 알기 위한 사례 등이 포함될 수 있다”며 “이는 사실상 임대차계약을 체결할 진지할 의사가 없으면서도 극단적으로는 개인정보나 다른 사실을 확인하는 등 남용하는 경우를 방지하려는 취지”라고 덧붙였다.

계약 체결 후 임대인 변경이 임차인에게 고지되지 않는 문제가 이번 대책에 담기지 않은 것에 대한 질문에는 “법리적으로 조금 안 맞는 부분이 있어 담지 않았다”면서도 추후 검토 의사를 밝혔다.

정재민 법무부 법무심의관이 21일 오전 경기도 과천 정부과천청사 내 법무부 브리핑실에서 전세사기 방지를 위한 임대차 제도개선안 발표 회견을 하며 납세증명서를 들어보이는 모습. 오른쪽은 김효정 국토교통부 주택정책관. (사진=뉴시스)

이날 발표된 개정 주택임대차보호법에 따르면 임차인이 되려는 사람이 임대차계약 체결 전에 임대인에 대한 ‘납세증명서’를 요구할 수 있는 권한이 신설된다. 납세증명서는 납부기한연장액, 압류·매각 유예액 등을 제외한 체납액이 없음을 증명하는 문서로, 인터넷으로 발급할 수 있게 할 예정이다.

현재는 임대인에게 계약 전 체납한 세금이 있으면, 임차인의 보증금반환채권보다 국가의 조세채권이 우선한다. 임대인이 알리지 않으면 예비 임차인은 임대인의 세금체납 여부를 알 수 없다. 이 때문에 전세확정일자 이후에도 집주인의 당해세 체납이 발생하면 보장받을 수 있는 전세보증금이 줄어 임차인들이 큰 피해를 봐 왔다.

다만 체납정보 확인권이 신설된 이후에도 임대인은 납세증명서 제시를 거부할 정당한 사유가 있으면 거부할 수 있도록 했다.

다음은 정재민 법무부 법무심의관과의 일문일답.

-임대차보호법상 ‘임차인이 되려는 자’의 기준이 현재로선 불명확해 보인다. 선순위 임차인 정보 확인권이 의무화됐기 때문에 기준이 명확해야 할 것 같다.

△여러 상황을 종합적으로 판단해야 하는데 진지하고 진정으로 계약 체결할 의사가 있는 자 정도로 말씀드릴 수 있다. ‘임차인이 되려는 자’에 관한 것은 처음 신설된 건 아니고 이미 주택임대차보호법에 나와 있어서 그 기준대로 할 거다.

-계약 체결 후 임대인 변경이 임차인에게 고지되지 않는 문제도 전세 사기 관련 중요하게 지적된 부분이다. 이 경우 새 임대인의 체납 사실이 있으면 여전히 조세채권이 우선해 위험성은 여전히 존재하는데 왜 대책에 담기지 않았나.

△이 부분을 검토하다가 법리적으로 좀 안 맞는 부분이 있었다. 판례와 그동안 가져왔던 주택임대 소유권 제도와 관련한 법리를 맞춰보니 이미 계약 중에 소유권자가 변경됐을 때 미리 그걸 항상 임대인이 변경 전에 통보를 하게 하는 것은 권리침해 문제가 있고 소유권이 변동한 뒤에 통보해도 문제가 생긴다. 그런 부분들이 말끔하게 해결되지 않아서 아직 담진 않았다. 다만 말씀한 부분은 일리 있는 부분이라 추후 검토해보겠다.

-서울의 경우 ‘소액임차인’ 범위를 1500만원 상향했을 때 보호할 수 있는 임차인의 숫자가 얼마나 되나.

△가구수가 아니라 전체 보증금 중위값을 산정 기준으로 했다. 아파트뿐만 아니라 다가구, 다주택, 원룸 등을 모두 포함해 중위값 포착해 상대적 가격이 얼마나 인상됐는지 보면서 기준을 잡은 것이다. 중위값의 평균적 흐름을 보고 정한 거라 가구수가 얼마나 늘어나는지에 대해서는 추후 정보를 드리겠다.

-선순위 임차인 정보확인권과 체납정보 확인권을 의무화했는데 이를 지키지 않았을 때는 어떤 효과가 있나.

△보통은 계약 안에 있는 사람은 계약을 해지 또는 해제하거나 손해가 발생하면 손해배상을 묻는다. 그게 계약 불이행에 대한 책임을 묻는 기본 구조다. 말씀하신 건 계약 체결 전이기 때문에 계약을 체결하지 않는 것이 가장 큰 효과다. 물론 아주 특별한 경우에는 의무를 위반해 상당인과관계가 있는 손해가 발생했다면 손해배상을 청구할 여지가 있으나 이걸 지금 설명하긴 어렵다. 가장 큰 효과는 임차인 될 사람이 정당하게 요구할 수 있고 이를 거절하면 계약 체결하지 않는 정당한 근거가 된다는 것이다.

-개정 시행령이 시행되면 기존 전세임차인 기준으로 적용되나 아니면 그 이후 계약부터 적용되나.

△(임성택 법무부 법무심의관) 시행일은 공포한 날로부터 시행하는 걸로 정했다. 기존에도 동일한 내용의 시행령은 그렇게 정하고 있다. 다만 경과규정을 둬서, 개정규정은 존속 중인 임대차계약에 대해서는 적용하되 다만 시행령 이전에 임차주택에 대해 담보물권 취득한 자에 대해서는 종전 규정을 따른다고 해서 실효를 보호하는 방안을 취했다.

-표준 임대차계약서 활용률은 얼마나 되나.

△사실 많이 사용되진 않는다. 하지만 사용률보다는 표준으로서 의의가 있다. 추후 표준 계약서에 관리비도 포함할 경우 앞으로 다른 공인중개사에서 쓰는 계약서들이 따라올 거라고 보고 홍보하고 하는 것이다.

△(김효정 국토교통부 주택정책관) 표준계약서가 얼마나 활용됐는지 정확히 수치화하긴 어렵다. 표준 계약서의 활용도를 높이기 위한 활동은 지속할 거고 특히나 제도개선 사항을 이번에 담게 된 만큼 공인중개사협회나 업소를 통해서 표준계약서 활용에 관한 홍보와 인센티브 등을 보완적으로 시행할 예정이다.