[종부세 인상] 거래 절벽에 보유세·이자 늘어…시장 위축 불가피

[이데일리 권소현 김기덕 기자] 보유세 개편안 최종 권고안이 공정시장가액 비율과 세율을 동시에 올리는 안으로 결정되면서 부동산시장 투자 심리 위축도 불가피할 것으로 보인다.

최종안은 지난달 재정개혁특위가 공개한 4개 방안 중에서 가장 강도가 높다는 평가를 받았던 것이다. 여기에 소형주택에 대한 임대소득 과세 특례 폐지와 기본공제 축소 등의 내용도 담겨 있어 전세 끼고 집을 사는 ‘갭투자’도 어려워질 것으로 보인다. 전문가들은 정부의 부동산 규제에 입주 물량 증가, 금리 상승 등의 악재가 더해지면서 올 하반기 주택시장은 보합이나 약보합을 이어갈 것으로 내다봤다.

급락은 없어도 주택시장 위축 불가피

이번 권고안을 적용하면 과세표준 12억원 이하 주택을 한 채만 보유하고 있는 경우 세 부담이 그리 크지 않아 타격을 덜 받는 반면 12억원이 넘는 고가주택 보유자와 다주택자의 부담은 상대적으로 크다. 따라서 고가주택이 몰려 있는 서울 강남권 거래시장은 위축이 불가피할 것으로 보인다. 다만 자산가들이 보유세 부담 때문에 투매에 나서지는 않을 것이란 시각이 많다.

안명숙 우리은행 WM자문센터 부장은 “과세표준 12억~50억원대 아파트가 많은 강남이 직접적으로 영향을 받을 것”이라면서도 “강남 소유자들의 보유세 부담 능력을 감안할 때 지속적으로 집값에 의미 있는 영향을 미치기는 어려울 것”이라고 말했다.

보유세 개편이 아니더라도 올 하반기 집값은 보합세를 보일 것이란 전망이 우세했다. 이미 다주택자 양도세 중과와 재건축 규제 강화, 대출 한도 축소 등 정부의 부동산시장 옥죄기로 거래 절벽이 이어지고 있고 금리 상승과 입주 물량 증가도 부담이기 때문이다.

특히 금리 상승이 최대 악재로 꼽힌다. 김재언 미래에셋대우 VIP컨설팅팀 수석매니저는 “국내 부동산 담보대출금액이 560조원에 육박하는 상황에서 담보대출금리가 4~4.5%까지 올라서면 빚을 낸 가구는 이자 상환 부담에 시달릴 수 밖에 없다”며 “지난해 무리하게 대출을 끼고 산 다주택자와 서민 부담이 커질 것”이라고 말했다.

임대등록 늘고 상가·꼬마빌딩으로 관심 이동할 듯

서울과 지방간 부동산시장 양극화가 더 심해질 수 있다는 분석도 나온다. 정준호 강원대 부동산학과 교수는 “지방 주택시장이 종부세 강화의 타깃은 아니지만 서울과 지방 부동산시장이 따로 노는 상황에서 서울의 ‘똘똘한 한 채’로의 쏠림이 더 심해질 수 있다”며 “토지와 주택 공시지가 및 공시가격에는 전혀 손을 대지 않아 지역별로 조세 불공정 문제가 불거질 수 있다”고 지적했다.

전세 끼고 소액으로 집을 사서 시세 차익을 누리는 갭투자가 쉽지 않을 것이란 분석도 제기된다. 그동안 간주임대료(전세보증금을 은행에 넣었을 경우 발생할 것으로 예상되는 이자소득) 산정 때 기준시가 3억원 이하면서 전용면적 60㎡ 이하 주택의 보증금을 과세 대상에서 제외했지만 재정특위가 이같은 소형주택 과세특례제도를 예정대로 올해 일몰하거나 축소하라고 권했기 때문이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “전세 놓고 있던 3주택자 소형 저가주택 혜택이 올해로 끝나면 갭투자는 어려워질 것”이라며 “소형주택은 임대사업자 신고를 하는 것이 절세에 유리해지는 구조가 된다”고 말했다.

금융소득 종합과세 기준을 1000만원으로 낮추라는 내용이 포함되면서 주택 투자에 몰렸던 관심이 상가나 꼬마빌딩 등 수익형 부동산으로 옮겨갈 가능성도 점쳐진다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 “종부세 부담이 크지 않은 꼬마빌딩과 상가 등으로 관심을 돌리는 투자자가 많을 것”이라며 “별도합산토지의 세율은 올랐지만 종부세 과세 기준인 공시지가 80억원에는 변동이 없기 때문”이라고 설명했다.