마스턴에 안기는 강남 골든타워…임차인 애큐온캐피탈은 여의도로

[이데일리 김성수 기자] 국민연금공단 소유였던 서울 강남구 삼성동 골든타워가 마스턴투자운용 품에 안긴다. 골든타워 임차인 중 한 곳인 애큐온캐피탈은 이번 매각으로 여의도 현대카드 사옥으로 이전할 예정이다.

골든타워는 강남권역(GBD) 내 프라임 오피스인 만큼 새 임차인을 받으면 더 높은 임대료에 계약이 가능할 것으로 예상된다. 이 경우 임대수익 및 자산가치가 더 높아질 것으로 보인다.

매매금액 약 4700억원…3.3㎡당 3900만원 전후

17일 금융투자업계에 따르면 마스턴투자운용은 지난 11일 골든타워 인수를 위한 우선협상대상자(우협)로 선정됐다. 지난달 27일 매각자 측으로부터 양해각서(MOU) 안을 공유받은지 약 2주 만에 양해각서(MOU)를 체결한 것.

매수자 측이 MOU 안을 받아들이면 우협 지위를 얻고, 구체적으로 협상이 시작된다. 매매금액은 약 4700억원(3.3㎡당 3900만원 전후)이다.

골든타워 (자료=코람코자산신탁)

골든타워는 서울시 강남구 삼성로 511에 있는 지상 21층~지하 7층, 연면적 4만480㎡ 규모 오피스 빌딩이다. 서울지하철 2호선 삼성역·선릉역에서 걸어서 12분 걸리는 더블역세권 입지다.

골든타워 매도자는 코크렙NPS제1호위탁관리부동산투자회사(이하 코크렙NPS제1호)다. 코크렙NPS제1호의 주주는 지분율 100%를 보유한 국민연금이며, 자산관리회사는 코람코자산신탁이다.

골든타워 임차인 중 한 곳인 애큐온캐피탈은 이번 건물 매각으로 여의도 현대카드 사옥으로 이전할 예정이다.

애큐온캐피탈은 그간 골든타워 건물 12·13·19층을 사용해왔다. 새로 이전할 현대카드 사옥은 서울 영등포구 의사당대로 18(여의도동 17-7) 일대 위치한 지하 6층~지상 10층 오피스 건물이다.

애큐온캐피탈이 골든타워에서 여의도로 이전하는 이유는 확인되지 않았다.

애큐온캐피탈이 임대보증금을 지키기 위해 골든타워 건물을 담보로 설정해둔 근저당권, 전세권 금액은 64억323만원이다. 전세권자는 부동산이 경매에 넘어갈 경우 다른 선순위 채권자보다 먼저 전세금을 돌려받을 수 있다.

다만 골든타워는 강남권역(GBD)에 속하는 프라임 오피스인 만큼 새 임차인을 받으면 더 높은 임대료에 계약이 가능할 것으로 예상된다. 이 경우 임대수익 및 자산가치가 더 높아질 것으로 보인다.

강남권역 공실률 1%대…임대료 인상 가능할 듯

글로벌 종합 부동산서비스 기업 쿠시먼앤웨이크필드에 따르면 올해 2분기 강남권역(GBD) 공실률은 전 분기 대비 0.7%포인트(p) 하락한 1.2%로 집계됐다. 도심권역(CBD) 3.7%, 여의도권역(YBD) 2.8%보다 낮은 공실률이다.

임대료도 가파르게 오르고 있다. 글로벌 종합 부동산서비스 회사 존스랑라살(JLL) 코리아에 따르면 GBD는 지난 2분기 월 평균 실질임대료 14만원대를 돌파하며 CBD, YBD보다 높은 분기별 임대료 상승폭을 보이고 있다.

서울 각 권역별 A급 오피스 실질 임대료 (자료=JLL코리아)

실질 임대료는 순임대료에서 렌트프리(일정 약정 기간동안 무상임대)를 빼고 필요제경비를 더한 개념이다. 지난 2분기 GBD 내 A급 오피스의 월 평균 실질임대료는 전분기 대비 6.8%, 전년 동기 대비 21.3% 오른 약 14만8600원으로 집계됐다.

또한 최근 GBD에서는 임대차기간이 만료됨과 동시에 임대인이 높은 명목 임대료를 제시하는 모습이 관찰되고 있다는 게 JLL 측 설명이다.

금융투자업계 관계자는 “강남권역(GBD)에는 대규모 오피스 공실이 부족한 상황”이라며 “애큐온캐피탈이 나간 자리에 새 임차인으로 들어오기 위한 문의가 이어지고 있다”고 말했다.

심혜원 JLL 리서치팀장은 “강남의 A급 오피스 시장은 수요에 비해 공실이 거의 전무하다”며 “강남 내 임차경쟁은 심화될 것”이라고 말했다.

코크렙NPS제1호는 설립 규모가 8178억원이며, 존속 기한은 영속형이다. 결산 투자보고서를 보면 작년 10월 1일~올해 3월 31일 기준 배당수익률 2.55%, 연환산배당률 5.10%다.

이 기간 부동산 임대료 수익은 48억8178만원으로 총 수익(102억621만원)의 47.83%를 차지한다. 임대율(임대 가능면적에서 임대면적이 차지하는 비율)은 96.3%다.