[김용일의 부동산톡] 매매예약완결권과 소유권이전청구권 가등기

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 매매계약을 체결하기에 앞서 당사자간에 매매예약을 하고, 추후 매매계약을 할 것을 예정하는 경우가 있다. 매매예약을 한 경우에는 이를 원인으로 부동산등기부에 소유권이전청구권가등기를 하는 경우가 많은 바, 이번 시간에는 매매예약 법리 및 관련하여 소유권이전청구권 가등기에 대해 정리해 보겠다.

매매예약과 예약완결권

예약이란 장차 본계약을 체결할 것을 약속하는 별개의 계약을 말한다. 매매의 예약은 일방예약으로 추정되는데, 일방예약이란 당사자 일방이 예약완결권을 갖는 예약을 말한다. 매매예약을 한 경우, 매매예약완결권을 갖는 자가 상대방에게 예약완결의 의사표시를 하면 자동적으로 본계약(매매계약)이 성립한다(민법 제564조).

다만, 서류의 제목만 매매예약이라고 해서, 민법에서 말하는 매매예약이 되는 것은 아니다. 매매계약의 주요 내용이 기재되어야 매매예약으로 인정받을 수 있다. 관련하여, 대법원은 “매매의 예약은 당사자의 일방이 매매를 완결할 의사를 표시한 때에 매매의 효력이 생기는 것이므로, 적어도 일방예약이 성립하려면 그 예약에 터잡아 맺어질 본계약(매매계약)의 요소가 되는 매매목적물, 이전방법, 매매가액 및 지급방법 등의 내용이 확정되어 있거나 확정할 수 있어야 한다.”고 하였다(대법원 93다4908 판결).

부동산 PF 개발사업에서 사업부지 매입단계에 작성되는 매도확약서, 매입약정서의 경우에도, 위와 같은 요건을 갖추었는지에 따라 민법상 매매예약인지 여부가 결정될 것이다.

예약완결권이 무한정 인정되는 것은 아니다. 매매예약완결권은 일종의 형성권으로서 당사자 사이에 그 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에 행사해야 하고, 그러한 약정이 없는 때라도, 예약이 성립한 때부터 10년 내에 이를 행사해야 한다. 만일 위 행사기간을 경과하면 예약완결권은 제척기간이 경과했다는 이유로 소멸된다.

매매예약이 성립한 때로부터 10년이 경과하면 제척기간의 경과로 인해 예약완결권이 소멸하므로, 당사자간에 매매예약을 하면서 예약완결권의 행사시기 기산점에 대해 별도로 합의한 경우에도, 해당 기산점이 아니라 매매예약시부터 10년이 경과하면 예약완결권이 소멸하게 된다.

관련하여 대법원은 “제척기간은 권리자로 하여금 당해 권리를 신속하게 행사하도록 함으로써 법률관계를 조속히 확정시키려는데 그 제도의 취지가 있는 것으로서, 그 기간의 경과 자체만으로 곧 권리 소멸의 효과를 가져오게 하는 것이므로, 그 기간 진행의 기산점은 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로 권리가 발생한 때이고, 당사자 사이에 매매예약 완결권을 행사할 수 있는 시기를 특별히 약정한 경우에도 그 제척기간은 당초 권리의 발생일로부터 10년간의 기간이 경과되면 만료되는 것이지 그 기간을 넘어서 그 약정에 따라 권리를 행사할 수 있는 때로부터 10년이 되는 날까지로 연장된다고 볼 수 없다.”고 하였다(대법원 94다22682 판결).

한편, 매매예약완결권의 행사 기간을 정하지 않은 경우, 10년이 경과하기 전이라도, 예약의무자가 예약완결권자에게 상당한 기간을 정하여 매매완결 여부의 확답을 최고할 수 있고, 그 기간이 지나도 예약의무자가 확답을 받지 못한 경우에는 예약의 효력이 상실된다(민법 제564조).

소유권이전청구권 가등기의 효력 및 말소

매매예약을 원인으로 부동산등기부에 소유권이전청구권 가등기를 해 놓으면, 추후 매매예약완결권의 행사로 본 매매계약이 성립시, 가등기에 기한 본등기(소유권이전등기)를 할 수 있다.

한편, 소유권이전청구권 가등기를 했다고 하여 현재의 소유자가 제3자에게 매매하는 것을 막는 등 처분권을 제한할 수는 없다. 그러나, 가등기에 기한 본등기를 진행하면, 본등기의 순위가 가등기의 순위에 의하게 되므로(부동산등기법 제91조), 가등기 후 본등기가 있을 때까지 있었던 일체의 처분행위에 의하여 생긴 권리 중 본등기된 권리와 저촉되는 것은 원칙적으로 모두 실효되거나 후순위로 된다. 이를 가등기의 순위보전 효력이라 한다.

다만, 가등기에 기한 본등기를 했다고 하여 소유권 이전의 효력이 가등기 경료시까지 소급하는 것은 아니다. 소유권이전의 시점은 가등기가 된 날이 아니라 소유권이전등기가 된 날이다.

앞서, 매매예약을 하였지만 예약완결권을 행사하지 않고 10년이 경과하면 제척기간 경과에 의해 예약의 효력이 상실된다고 하였는데, 매매예약을 원인으로 가등기를 한 경우라면, 매매예약의 효력 소멸을 원인으로 가등기말소소송을 할 수 있다.

만약, 매매예약 성립시부터 10년의 제척기간이 경과하여 예약완결권이 소멸하였음에도 이를 무시하고, 매매예약을 원인으로 등기하였던 가등기에 기해 본등기(소유권이전등기)까지 경료한 경우라도, 제척기간 경과로 예약의 효력이 소멸되어, 매매예약을 원인으로 한 가등기가 원인무효가 된 것이고, 따라서, 원인무효인 가등기에 기한 본등기 역시 원인무효가 되어 말소될 수 있다(대구지방법원 포항지원 2013가단7347 판결).

한편, 매매예약후 매매예약완결권의 행사기간내에 매매예약완결권을 행사하여 매매가 성립하였다면, 매수인은 매매계약에 기한 소유권이전등기청구권을 행사할 수 있게 되는데, 위 권리의 소멸시효는 10년이므로, 만일 10년이 경과되면 원칙적으로 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 완성되어 매매계약에 기한 소유권이전등기를 할 수 없게 된다.

다만, 매수인이 해당 부동산을 인도받아 점유하고 있다면 예외가 되어 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 진행되지 않는다(대법원 90다9797 판결). 따라서, 이 경우는 가등기에 기한 본등기(소유권이전등기) 청구를 할 수 있다.

☞김용일 변호사는?

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)

- 법무법인 현 파트너 변호사

- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장

- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사