[똑똑한 부동산]갑자기 투기과열지구?…입주권 투자 주의하라

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[김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] 6·17 부동산 대책으로 조정대상지역과 투기과열지구가 대폭 늘었다. 대표적으로 최근 집값 상승이 두드러졌던 수원·인천·대전(일부 지역 제외) 등이 투기과열지구로 묶였다.

그렇다면 하루 아침에 투기과열지구로 지정된 이 지역의 재개발·재건축 입주권은 어떻게 될까? ‘입주권 투자’를 알아보고 있다면 다시 꼼꼼하게 따져봐야할 때다.

투기과열지구는 주택가격상승률이 물가상승률에 비해 현저히 높아 투기가 우려되는 지역을 말한다. 투기를 막기 위한 여러 가지 조치들이 시행될 수밖에 없는데, 재개발·재건축 조합원에 대해서도 마찬가지다.

대표적으로 투기과열지구에서는 일정 기간 재개발·재건축 조합원의 지위 양도가 금지된다.

먼저 재건축 사업의 경우 조합설립인가부터 소유권이전등기까지 조합원 지위를 양도할 수 없다. 다시 말해 소유권 이전 등기가 끝나야지만 조합원 지위(입주권)을 사고팔 수 있다는 소리다.

재개발 사업은 그나마 자유롭다. 관리처분인가부터 소유권이전등기까지 조합원 지위를 양도할 수 없다. 즉 조합설립인가부터 관리처분인가 전까지는 조합원 지위 양도가 일시적으로 가능하고, 소유권 이전 등기가 끝날 시에도 거래가 허용된다.

그렇다면 만약 이 양도 시기를 어긴다면 어떻게 될까? 조합원 지위를 양도·양수한 경우에는 양도인과 양수인 모두 현금청산대상자가 된다. 즉 조합원 입주권을 받을 수 없다는 말이다. 다만 이 경우에도 상속이나 이혼처럼 당사자의 의사와 무관하게 조합원 지위가 넘어가는 때에는 예외적으로 양도가 가능하다.

또 입주권 투자에만 제한이 가해지는 게 아니다. 투기과열지구에서는 재당첨이 금지된다. 일반분양권(청약) 또는 조합원 입주권을 취득한 후에 그 취득일로부터 5년 안에는 일반분양이나 조합원 분양을 다시 받지 못한다. 이때 취득시점 기준은 각각 청약 당첨일과 관리처분인가 날짜다. 그러나 이 경우에도 2017년 10월 24일 이전부터 재개발 구역 내에 주택 등을 소유하고 있었다면, 예외적으로 재당첨이 허용될 수 있다.

입주권에 투자할 시 주의할 점이 또 있다. 바로 이번 대책에서 추가된 ‘재건축 아파트 실거주 요건’이다. 앞으로는 조합원 지위를 가지고 있더라도 최소 2년 이상 해당 아파트에 거주해야지만 입주권을 받을 수 있다. 대상은 수도권 투기과열지구 내 재건축 아파트로, 시행 시기는 올해 12월 도시정비법이 개정 된 이후 조합설립인가를 신청한 구역부터 적용된다.

입주권 투자는 확실한 입주기회를 보장한다는 점에서 투자자들의 큰 관심을 받아왔다. 그러나 투기과열지구 내 조합원 입주권을 매매할 시 꼼꼼따져봐야할 게 한 두가지가 아니다. 한 순간의 잘못된 판단이 엄청난 손해로 돌아올 수 있다는 점을 명심해야한다.