"깡통빌라 발생 가능성, 강원·충남이 최고"

[이데일리 이미나 기자]

[이데일리 신수정 기자] 깡통전세 빌라가 발생할 가능성이 상대적으로 높은 지역은 강원도와 인천광역시, 전라남도, 충청남도인 것으로 추정됐다. 깡통전세는 매매가격이 전세가격보다 떨어진 경우 나타나는데, 후속 세입자가 없으면 경매를 통해서라도 보증금을 보전하기 쉽지 않아 보증금 손실이 발생할 수 있다는 분석이다.

10일 주택금융연구원의 ‘깡통전세 발생확률 추정 연구보고서’에 따르면 2021년 12월부터 2022년 12월까지 거래된 전국 아파트, 연립·다세대 주택의 전세 및 반전세 거래를 분석한 결과 2024년 만기 도래 전세건 중 깡통전세 예상비중은 강원도가 가장 높았다.

강원도, 충청남도, 인천광역시, 전라북도는 대략 20% 정도의 전세 계약건이, 보수적으로 추정하더라도 대략 15% 정도의 전세가 만기 시 깡통전세 상태일 것으로 예상된다. 작년 12월 이후 매매가격지수가 연간 최대 2.5% 하락한다고 가정했을 때다. 역전세 발생 확률 자체는 보증금 수준이 높은 수도권 지역이 높지만, 해당지역은 전세가율이 상대적으로 낮아 깡통전세 발생 확률이 기타지역보다 낮다고 분석됐다.

보고서는 “깡통전세나 역전세는 시장의 가격 움직임에 따라 나타나는 현상으로 주택가격지수 향방에 따라 위험 수준이 크게 달라진다”며 “주택시장 고점에서 거래가 이뤄진 전세의 만기가 도래하는 시기까지 향후 1년간 주택시장 움직임을 주목할 필요가 있다”고 분석했다.

과거 빌라 매매는 치솟는 아파트값, 재개발 규제 완화 정책 등에 힘입어 2021년 20만건이 넘을 정도로 호황이었다. 그러나 고금리 장기화, 전세사기 등 영향으로 수요가 쪼그라들었다. 한국부동산원에 따르면 올해 1~10월 전국 빌라(다가구·다세대·연립) 매매 거래량은 7만 7627건으로 전년 동기(12만 7498건)보다 39.1% 감소했다.

빌라 전·월세 계약 역시 시들하다. 서울부동산정보광장에 따르면 1~10월 서울 빌라 전·월세 거래량은 총 11만 1440건으로 1년 전 같은 기간(12만 3259건)보다 약 1만 2000건 감소했다. 7만건이 넘던 전세 계약이 5만 9000여건으로 줄어든 대신 월세 거래가 5만 1000여건으로 10% 증가했다.

경매 시장에서도 찬밥 신세다. 경·공매 데이터업체 지지옥션에 따르면 지난달 서울 연립·다세대의 경매는 총 1268건이 진행됐지만 새 주인을 찾은 건 135건에 불과했다. 낙찰률은 10.6%다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 “빌라시장 위축은 단기적으로는 전세사기 등으로 임대계약에 대한 신뢰가 상실된 것이 원인으로 꼽힌다”며 “아파트 시장에서는 깡통전세 상태여서 경매로 넘어가더라도 보증금 손실이 발생할 가능성은 매우 낮아 수요자들이 쏠리는 것으로 보인다”고 분석했다.