"공시가 낮아지는 비아파트 가격 산정 기준 마련해야"

서울 은평구의 한 빌라촌 모습. (사진=연합뉴스)

[이데일리 김아름 기자] 소위 빌라라 통칭하는 비아파트 주택들의 주택가격 산정 시 사실상 현실화율이 지극히 낮은 공시가격만을 반영하도록 부추기고 있는 정부 정책들로 인해 비아파트 시장이 심각한 혼란을 겪고 있다는 지적이 이어지고 있다. 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 보증의 가입 기준은 기존 공시가격의 적용비율인 150%에서 126%(공시가격 적용 비율 140%, 전세가율 90%)로 낮아진데다 2023년도 공시가격 역시 하향(공동주택의 경우 18.6% 하향)되면서 과도한 기준 강화로 오히려 주거안정을 불안케 하고 있는 상황이다.

23일 대한주택임대인협회에 따르면 불합리한 보증가입 기준 강화로 인한 비아파트 주택시장의 위축은 신규 임차 수요 감소로 인한 보증금 미반환 사고의 증가로 이어졌고(HUG의 올해 1월부터 8월까지 전체 전세 보증사고 금액은 △전세보증금반환보증 2조 7583억 원 △임대보증금보증 6794억 원으로 총 3조 4000억 원을 돌파), 국토교통부 실거래가 공개시스템에 등록된 올해 5~7월 빌라(연립·다세대) 전세거래 2만 7407건 중 1만 2486건(45.6%)은 보증가입 기준을 충족하지 못해 지난해 같은 기간(25%)과 비교해 보증가입 불가 비중이 약 2배로 뛰어 임차인들의 주거 사각지대는 더욱 확산했다.

전세사기를 예방하기위한 정책이 도리어 비아파트 주택시장의 심각한 침체를 불러와 전체 전세거래액 중 비아파트 비중이 19.6%로 2011년 주택임대 실거래가가 발표된 이후 처음으로 20% 미만으로 떨어질 정도로 심각한 위축이 장기화되고 있다.

결국 전세사기·보증금 미반환 사고를 예방하기 위함이라는 정부의 정책이 되려 비아파트 시장의 심각한 불안과 위축을 불러왔고, 이로 인해 보증금 미반환 사고 위험은 더 커지고 임차인들의 주거 사각지대 확대로 인해 주거안정까지 더욱 불안케 하는 상황이다.

더욱이 최근 정부는 2024년도 공시가격에 적용할 현실화율을 올해와 동일하게 2020년 수준(공동주택 69%, 단독주택 53.6%, 토지 65.5%)으로 동결한다고 발표했고 현실화율은 동결됐으나 가격 하락에 따른 공시가도 하락할 것으로 보여 비아파트 주택들이 겪고 있는 어려움은 더욱 커질 전망이다.

대한주택임대인협회 관계자는 “비아파트 주택시장 혼란의 근원적인 문제는 현실화율이 극격히 낮은 공시가격을 우선적으로 반영하는 불합리한 주택가격 산정에 있다”라며 “아파트 유형의 주택이 KB부동산시세, 한국부동산원 시세 등을 준용하는 것과 같이 비아파트 주택에 대한 합리적인 주택가격 산정 기준을 시급히 마련해야한다”라고 지적했다.