이마트 가양점 '지식산업센터' 개발사업, 대출 '리파이낸싱' 성공

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 현대건설이 서울 강서구 ‘이마트(139480) 가양점’ 부지에 지식산업센터를 개발하는 사업 관련 대출이 리파이낸싱(차환)됐다.

이 사업은 이스턴투자개발, 현대건설, 코람코자산운용, 신한자산신탁이 손잡고 진행하고 있다. 사업 진행상황 등에 따라 대출원리금이 적기에 지급되지 못할 수 있다는 신용위험을 통제하기 위해 현대건설이 연대보증 의무를 지고 있다.

서울 강서구 가양동 449-19번지 일대 이마트 가양점 부지 (사진=네이버맵 캡처)

◇ 지식산업센터 개발로 선회…인허가 진행 중

9일 금융투자업계에 따르면 이마트 가양점 개발사업 관련 대출 740억원은 지난달 18일 만기 도래했었다. 특수목적회사(SPC) 케이비에스에프제일차가 시행사 케이스퀘어그랜드강서피에프브이에 빌려준 자금이다. 만기일에 대출원금 전액을 상환해야 한다.

다만 같은 날 SPC 비욘드스카이제팔차가 케이스퀘어그랜드강서PFV에 820억원을 빌려줬다. 만기는 내년 3월 17일이다.

이마트 가양점 개발사업은 서울 강서구 가양동 449-19번지 일원에 지식산업센터, 판매시설 및 근린생활시설을 신축하는 사업이다. 당초에는 오피스텔 등 복합시설을 지으려고 했지만 고금리와 부동산 경기 침체로 오피스텔 수요가 줄어든 데 따라 지식산업센터로 바꿨다.

현대건설이 시공을, 케이스퀘어그랜드강서피에프브이(PFV)가 시행을 맡고 있다. 시행사의 과거 명칭은 하나대체투자그랜드강서PFV다. 오는 9월 건축허가를 받고 내년 3월 착공 및 분양, 오는 2028년 9월 준공을 목표로 사업을 진행 중이다.

현재는 인허가 절차를 진행 중이다. 지방자치단체(지자체)에서 인허가를 받으려면 교통영향평가 완료에 이어 환경영향평가, 서울시 건축위원회 심의, 건축허가 신청 순으로 진행해야 한다.

서울시 도시·건축공동위원회는 지난달 11일 이 사업 관련 심의를 진행했다. 이와 별도로 환경영향평가 심의를 진행 중이며, 동시에 건축심의를 진행하게 된다.

(자료=감사보고서)

케이스퀘어그랜드강서PFV 주요 주주들의 보통주, 종류주를 합친 지분율을 보면 이스턴투자개발(49%)이 가장 높다. 이어 △현대건설 29.9% △코람코자산운용 15.1% △신한자산신탁 6% 순이다.

이스턴투자개발은 지난 2013년 7월 설립된 시행사다. 최대 주주는 지난 2022년 말 기준 지분율 51.4%를 보유한 스카이밸류다. 우미글로벌(20.4%), 케이씨인베스트(13.2%) 등도 주주 명단에 있다.

스카이밸류 주요 주주로는 손화자씨와 케이지파트너스가 있다. 손화자씨는 이지스자산운용 최대주주(작년 말 기준 지분율 12.4%)이자 이지스자산운용을 설립한 고(故) 김대영 전 이사회 의장의 부인이다. 손화자씨와 케이지파트너스는 작년 말 기준 스카이밸류 지분을 각각 29%씩 보유했다.

다만 케이스퀘어그랜드강서PFV 보통주 지분율은 현대건설(75%)이 가장 높다. 이어 △이스턴투자개발 20% △코람코자산운용 5% 순이다. 코람코자산운용은 자산관리회사 역할을 맡는다.

반면 종류주 지분율은 △이스턴투자개발 68.23% △코람코자산운용 21.80% △신한자산신탁 9.98% 순으로 높다. 제1종 및 제2종 종류주식은 의결권이 있으며, 이익배당을 실시하지 않는다.

올해 대출 만기 ‘줄줄이’…현대건설 연대보증

또한 회사 청산시 다음 순서로 잔여재산을 현금으로 분배한다. △제1종 종류주식의 액면금액 상당액을 주식 수 별로 안분해서 분배한다. △제2종 종류주식 및 보통주식의 액면금액 상당액을 주식 수 별로 안분해서 분배한다. △보통주식에 주식 수 별로 안분해서 잔여재산을 분배한다.

올해에는 케이스퀘어그랜드강서PFV가 이 사업을 위해 일으킨 대출의 만기가 대거 돌아온다.

(자료=금융투자업계)

앞서 SPC 다남컨설팅은 작년 11월 케이스퀘어그랜드강서PFV에 원금 800억원을 대출해줬다. 만기는 오는 11월 8일이다. 원금은 만기일시상환 조건이지만, 임의 조기상환이 가능하다.

다남컨설팅은 이 대출채권을 기초자산으로 800억원 한도 자산유동화 기업어음(ABCP)을 발행했다. 만기는 오는 11월 8일로 동일하다. 이 유동화거래의 주관회사 및 자산관리자는 부국증권, 업무수탁자는 수협은행이다.

다만 사업 진행상황 등에 따라 대출원리금이 적기에 지급되지 못할 수 있다는 점에서 신용위험에 노출돼 있다. 이같은 위험을 통제하기 위해 현대건설이 대출원리금 채문에 대해 연대보증 의무를 부담하고 있다.

또한 다남컨설팅 명의의 계좌 잔액으로 ABCP 상환채무를 전액 변제하기에 자금이 부족하면, 서울보증보험은 유동화증권 만기일에 보험금(ABCP 상환에 필요한 금액)을 800억원 한도 내에서 지급해야 한다.

이밖에도 다른 대출채권 및 이를 기초로 발행된 유동화증권도 만기가 연달아 돌아온다. 현대건설은 아래 유동화증권의 기초자산인 대출채권에 대해서도 연대보증을 지고 있다.

각 SPC별 유동화증권 금액 및 만기는 △비욘드가양제일차 3억5000만원 ABCP 오는 5월 10일, 350억원 ABCP 오는 11월 8일, 1300억원 ABCP 내년 2월 20일, 9억5000만원 ABCP 오는 8월 22일 △슈크림제일차 13억원 ABCP 오는 6월 26일, 1000억원 유동화사채 오는 12월 18일, 411억원 ABCP 오는 12월 18일 △마인드퍼스트 1억원 ABCP 오는 6월 29일 △더팩맨제일차 5000만원 ABCP 오는 7월 9일 △케이비클라우드 1000억원 ABCP 오는 10월 15일 △미메시스제십일차 680억원 ABCP 내년 2월 11일, 5억1000만원 ABCP 오는 8월 30일 △비욘드스카이제팔차 820억원 ABCP 내년 3월 17일이다.