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- 선도지구, 통합 재건축 단점 보완 방법은?[똑똑한 부동산]
- [법무법인 심목 김예림 대표변호사] 1기 신도시 선도지구 지정과 관련해 세부 기준이 발표됐다. 이번에 선도지구로 지정하는 곳은 분당, 평촌, 일산, 산본, 중동으로 2만6000호 정도 범위에서 정해진다. 전체 정비사업대상 물량의 약 10~15% 수준이다.선도지구로 결정된 사업지는 특별정비구역으로 지정해 용적률 인센티브 등이 부여되고, 2030년 입주계획에 따라 신속하게 사업이 추진될 예정이다. 도시개발계획은 순환개발이 원칙이기 때문에 이번에 선도지구로 지정되지 못하면 장기간 개발이 어려울 수 있다는 불안감에 1기 신도시 많은 재건축 단지들이 선도지구로 지정되기 위해 필사적으로 노력하고 있다.경기 고양시 일산 신도시 일대에 안개가 끼어 있다. (사진=연합뉴스)이번 국토부에서 발표한 선도지구 지정기준을 살펴보면 주민동의율에 가장 큰 비중을 두고 있다. 선도지구로 지정된 사업지가 1기 신도시 개발의 성공 여부를 가늠해볼 수 있는 척도가 될 수 있다는 점에서 신속하게 사업이 진행될 수 있는 곳을 우선 선정하겠다는 취지다. 정비사업에서 사업이 지연되는 주요 요인이 바로 주민 간의 갈등이다. 나머지 사업수익성에 관한 부분은 지자체가 어느 정도 혜택을 부여하는 방향으로 개선할 수 있다고 본 것이다.구체적으로 △주민동의율 60점 △통합구역 내 현재 주차 대수 10점 △통합 정비사업 참여 단지 수와 세대수 각각 10점 △정성평가 10점을 기준으로 평가하고, 사업 실현 가능성을 두고 5점의 범위에서 가점을 부여한다. 항목별로 정량평가해 고득점 순으로 선도지구로 지정한다.여기서 통합 정비사업으로 진행하는 경우 선도지구 지정에 유리하다. 통합 정비사업이 진행되면 대규모 단지가 조성된다는 점에서 단지 가치가 높아지는 효과가 있다. 또 규모의 경제가 적용돼 사업비도 절감될 수 있다. 전체적으로 사업수익성이 높아질 수 있다는 뜻이다.그러나 여러 개의 단지가 통합해 정비사업을 진행한다는 점에서 오히려 사업진행이 더딜 가능성도 배재 할 수 없다. 단지별로 대지지분이나 용적률, 입지가 달라 사업수익성이 다를 수밖에 없는데 그 과정에서 주민들간 갈등이 쉽게 조율되지 못한다. 또 정비사업의 경우 중요한 사항은 대부분 주민 회의에서 결정하게 되는데, 이때 의결권이 있는 구성원의 숫자가 늘어나 의견을 모으는 것에도 시간이 오래 걸리게 된다.실제로도 여의도 목화, 삼부 아파트의 경우에도 통합 재건축을 시도했지만, 한강 조망에 관한 의견이 조율되지 못해 각각 단독 재건축으로 돌아섰다. 압구정6구역으로 한양아파트 5, 7, 8차의 경우에도 통합 재건축을 추진하려고 했지만 단지별 대지지분이 크게 달라 재건축 사업이 진행되지 못하자 결국 단지별 단독 재건축을 진행하려는 움직임이 생겨나고 있다.결국 1기 신도시의 경우에도 통합 재건축을 추진하려고 한다면 우선 단지별 재건축 사업수익성이나 세대수 등이 비슷해야 유리하다. 또 통합 재건축을 본격적으로 시행하기 전에 이후 사업 진행에 걸림돌이 되지 않도록 단지별 협약과 같은 형태의 법적 조치를 해둬야 한다. 선도지구 지정은 1기 신도시 개발의 시작일 뿐이다. 신속하고 원활한 개발을 위해서는 선도지구 지정 이후 고려해야 할 사항이 더 많을 것으로 본다.김예림 변호사.
- '대우마리나 1, 2차 재건축' 설명회 개최
- [이데일리 이윤화 기자] 법무법인 심목이 주관하고 ㈜마리나홀딩스가 주최하는 ‘더 높은 품격, 더 나은 미래를 위한 대우마리나 1, 2차 재건축’ 설명회가 이달 24일 오후 6시 30분에 열린다.상가 재건축추진준비위원회에서 개최한 대우마리나 1, 2차 재건축 간담회 모습.이날 설명회에는 1부 송승현 도시와경제 대표의 ‘부동산시장 동향과 부산 부동산시장 점검’, 2부 김예림 법무법인 심목 대표변호사의 ‘대우마리나 1, 2차의 재건축 계획 및 시공 일정 소개’ 3부 윤성인 법무법인 심목 대표변호사의 ‘재건축 투자의 장점과 사업방식에 대한 질의응답’ 순으로 진행될 예정이다.설명회 장소는 해운대 더 파티에서 진행되며, 센텀시티 내 공인중개업소를 대상으로 진행한다.대우마리나 1, 2차는 5월 8일 D 등급 평가받으며 예비안전진단의 통과 이후 정밀안전진단 신청을 예정하며 재건축사업에 시동을 걸고 있다.법무법인 심목은 재개발, 재건축, 그리고 부동산 분야의 법률 전문가들로 구성된 로펌이다. 다양한 부동산 프로젝트 및 건설 개발에 관련된 모든 법률문제에 대해 전문적인 자문과 소송 서비스를 개별 주택 구매자부터 대규모 개발자, 투자자, 금융 기관 등 다양한 고객층에게 법률적 지원을 제공한다.김예림 법무법인 심목 대표변호사는 “대우마리나 1, 2차 재건축에 관한 최신 소식과 함께 재건축 프로젝트에 대해 전문을 바탕으로 투자 가능성을 함께 탐색하는 시간이 될 것”이라고 말했다.
- 상가건물 임대차 표준계약서 양식 개선, 효과는?[똑똑한 부동산]
- [법무법인 심목 김예림 대표변호사] 상가 임대차에 관해서는 상가임대차보호법이 적용된다. 상가임대차보호법은 임대인과 비교해 상대적으로 불리한 위치에 있는 임차인을 보호하기 위한 법이다. 임차인이 안정적으로 영업할 수 있도록 여러 가지 보호장치를 정하고 있고, 상가임대차보호법에 어긋나도록 임대차계약을 체결한 경우 그 내용이 임차인에게 불리하다면 효력이 없다.여의도 국회의사당 인근 오피스빌딩 전경(사진=상가정보연구소)대표적으로 임차인이 권리금을 포기하겠다고 약정하거나 임대차계약갱신권을 포기하겠다는 등의 특약은 임대인과 임차인이 합의했다고 하더라도 무효다. 특히 상가임대차와 관련해 빈번히 발생하는 분쟁은 차임 증액을 둘러싼 문제다. 상가임대차보호법에 따르면 임대인은 임대차계약갱신시 환산보증금의 5% 이내에서만 차임 또는 임대차보증금을 증액할 수 있다. 이 마저도 조세, 공과금의 증가 등의 일정한 사유가 있을 때 한해서 가능하다. 예를 들어 임대차보증금을 500만원, 월세를 50만원으로 해서 임대차계약을 체결한 경우라면 환산보증금 5500만원(임대차보증금 +월세X100)이 되고, 그대로 임대차보증금을 500만원으로 유지하면 월세는 52만7500원까지 증액이 가능하다. 이런 이유로 임대인은 차임을 임의로 증액하기 위해 차임 외에도 관리비 명목으로 상당히 큰 금액을 약정하는 사례가 많았다. 이 경우 임대차계약갱신시 차임이 아닌 관리비를 증액하는 것엔 별다른 제한이 없다. 결국 관리비 약정을 통해 임대차계약갱신시 차임을 일정 한도 이내로 증액하도록 한 상가임대차보호법의 취지를 몰각시키는 것이다.이에 최근 국토교통부에서는 관리비가 10만원이 넘는 경우에는 일반 관리비와 전기료, 수도료, 가스 사용료, 수선유지비, 청소비 등 주요 비목별 부과 내역을 세분화해 임대차계약서에 기재하도록 했다. 다만 표준계약서에 관리비에 관한 사항을 명시해 이를 임대차계약에 활용하도록 한 방식이라 임대인과 임차인이 임대차계약서에 관리비에 관해 명시하지 않더라도 특별히 강제하기는 어렵다.상가 임대차계약을 체결하는 경우 임대차보증금과 차임 외에도 관리비에 관한 사항을 반드시 확인해야 한다. 차임의 일부를 관리비에 전가하는 것은 임차인뿐만 아니라 임대인에게도 꼭 유리한 것만은 아니다. 상가임대차보호법에서는 3회 이상 차임이 밀리면 임대임이 임대차계약을 해지할 수 있도록 하고 있는데, 임차인이 의도적으로 관리비만 연체하는 경우 이와 같은 권리를 행사하는 것이 어렵게 된다. 일방에게만 유리한 조건을 고집하기 보다 당사자간 원만히 합의해 임대차계약서에 상세한 규정이 포함되도록 하는 것이 이후 불필요한 분쟁을 줄이는 길이다.김예림 변호사.
- 노인 천만시대…시니어 주택 확장하는 건설업계
- [이데일리 이윤화 기자] 건설업계가 시니어층을 타깃으로 하는 사업을 확장하고 있다. 내년 ‘초고령 사회’(65세 이상이 총인구의 20% 이상) 진입을 앞둔 가운데 정부도 2015년 폐지된 분양형 실버타운 제도 재도입을 검토하는 등 사업성이 커질 것이란 판단에서다. VL르웨스트 조감도. (사진=롯데건설)2일 건설업계에 따르면 건설사들은 하이앤드급 레지던스부터 시니어 복합 타운 조성 등 다양한 사업을 추진하고 있다. 급증하는 고령인구에 비해 노인복지주택은 턱없이 부족하기 때문에 사업성이 크단 판단이다. 통계청에 따르면 올 2월 기준 65세 이상 인구는 981만명이나 전국의 노인복지주택은 총 39곳(2022년 기준)으로 입소할 수 있는 정원은 8840명에 불과하다. 2007년 노인복지법 개정 이후 노인주거복지시설은 양로시설과 노인복지주택, 노인공동생활가정 크게 3가지로 규정됐다. 이중 건설업계가 주목하는 영역은 노인복지주택이다. 노인에게 주거시설을 임대해 생활 편의시설을 제공하는 시설로, 30세대 이상이며 60세 이상을 입주 대상으로 규정한다. 시니어타운, 레지던스 등 형태는 다양하다. 특히 서울과 수도권에 프리미엄급 시니어 주택 공급이 늘고 있다. 포스코건설은 프리미엄 실버타운인 서울 광진구 능동 ‘더 클래식 500’ 등을 공급했다. 롯데건설은 강서구 마곡 마이스 복합단지 내에 시니어 레지던스 ‘VL 르웨스트’를 분양하고 있다. 지하 6층~지상 15층, 4개 동, 총 810세대 규모로 조성되는 이곳은 시니어 수요자의 특성을 고려해 의료 케어, 입주민 서비스, 특화 설계와 다양한 커뮤니티 및 프로그램 등을 마련했다. 롯데호텔이 운영하는 VL 브랜드를 통해 호텔급 입주민 서비스를 제공하고, 이화의료원과 협약해 의료 케어 서비스도 차별화했다. 한미글로벌도 시니어 주택 사업 확장에 적극 나서고 있다. 한미글로벌은 지난달 신규 시니어 레지던스 브랜드 ‘심포니아’(SYMPONIA)를 공개했다. 자회사인 한미글로벌디앤아이를 통해 중상위 소득계층의 시니어 계층을 대상으로 주택 공급을 확대할 계획으로, 심포니아 첫 단지를 송파구 위례신도시 일대에 짓고 있다. 서울 송파구 장지동에 총 115가구 규모로 조성하며, 올해 말 준공과 내년 3월 운영이 목표다. 백운호수 푸르지오 숲속의 아침 스위트 조감도. (사진=대우건설)부동산 개발사인 엠디엠(MDM) 역시 경기 의왕시에 ‘백운호수 푸르지오 숲속의 아침 스위트’ 선착순 계약 접수 중이다. 시공은 대우건설이 맡았다. 먼저 공급된 2단지 211가구는 공급 마감을 앞두고 있고, 1단지 325가구에 대해 추가 계약을 받고 있다. 단지는 시니어 세대를 위한 다양한 특화설계와 서비스를 제공하는 것이 특징으로, 대표적으로는 5성급 호텔 수준의 커뮤니티와 24시간 토탈 라이프케어 프로그램이 결합된 ‘클럽 포시즌’을 도입해 액티브 시니어들을 위한 다양한 활동을 지원한다.현대건설은 이지스자산운용과 함께 ‘은평 편익5 시니어레지던스 복합 개발사업’을 추진 중이다. 지난해 12월 건축허가를 취득했고, 올해 안에 착공에 들어간다. 신세계그룹의 부동산 개발·공급 자회사인 신세계프라퍼티 역시 시니어 주택과 타운 등을 집중 공급하겠다는 계획을 밝힌바 있다. 건설업계가 이처럼 시니어 주거 시설 관련 사업을 확장하는 것은 정부의 정책 기조와도 연관돼 있다. 정부는 늘어나는 고령 인구에 대한 주거 정책 중 하나로 2015년 폐지된 분양형 노인복지주택(실버타운) 재도입을 검토 및 추진하기로 했다. 부산 동구·서구, 경기 가평·연천 등 전국 인구 감소지역 89곳에 한해 다시 허용하는 방안을 검토 중이다. 분양형은 임대형보다 사업자가 자금을 회수하는 기간이 짧아 민간사업자로 하여금 공급 확대를 유도할 수 있다. 양완진 한국부동산개발협회 정책연구실 연구원은 “초고령 사회 진입을 앞두고 노인복지주택 공급 확장이 필요하다”면서 “과거와 달리 이런 형태의 주택을 운영하고 공급할 사업 주체들이 다양해진 만큼 임대형이 아닌 분양형으로의 전환도 필요하다”고 말했다. 다만, 전문가들은 분양형 실버타운 제도가 폐지된 이유였던 분양사기 등을 방지하기 위해 법 제도를 보완해야 한다고 조언한다. 김예림 법무법인 심목 대표변호사는 “분양형 실버타운 제도가 분양 사기나 투기 수요 유입이 많아 폐지됐던 만큼 표준계약서 작성 의무화가 도움이 될 수 있다”면서 “분양 광고 등을 진행할 때도 대상자를 명시하도록 하는 방식도 고려해 볼 수 있다”고 말했다.
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