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뉴스 검색결과 169건

강남 꼬마빌딩 6개월 새 '15억→25억원'…“이면도로의 숨은 보석”[0과 1로 보는 부동산 세...
  • 강남 꼬마빌딩 6개월 새 '15억→25억원'…“이면도로의 숨은 보석”[0과 1로 보는 부동산 세...
  • [문지형 알스퀘어 대외협력실장] 2023년 말, 강남 테헤란로 인근의 한 이면도로. 30년 된 5층짜리 낡은 빌딩이 15억 원에 거래됐다. 놀랍게도 6개월 후, 이 빌딩은 25억 원에 다시 팔렸다. 60% 이상의 시세 차익을 본 셈이다. 매입자는 인근 2개 빌딩과 함께 통합 개발을 계획 중이라고 한다. 강남 소형 오피스빌딩 시장의 현재를 단적으로 보여준다. 강남역 일대 오피스 빌딩들 모습(사진=알스퀘어)강남 소형 오피스빌딩 시장은 투자의 일반 상식을 뒤엎는 독특한 현상을 보인다. 알스퀘어의 R.A에 따르면, 2024년 2분기 서울 소형 오피스빌딩의 평균 자본수익률(Cap. Rate)은 3.2%로, 중대형 빌딩의 4.5%에 비해 현저히 낮다. 그러나 같은 기간 소형 오피스빌딩의 평균 매매가는 평당 3500만원으로, 중형 빌딩의 3200만원을 웃돈다. 이 역설의 해답은 ‘잠재적 개발 가치’와 ‘강남의 독특한 도시계획 역사’에 있다.강남 개발의 역사는 1970년대로 거슬러 올라간다. 당시 강북지역 인구 과밀로 인한 문제 해결이 필요했다. 그래서 농경지였던 강남 개발이 1980년대에 본격 추진됐다. 초기 강남은 주거지가 대부분(주거 92%, 상업 8%)이었으며, 필지가 작게 계획됐다. 이러한 작은 필지 구조는 강남 부동산의 시장 특성 형성에 큰 영향을 미쳤다. 1980년대 강남 상업용 부동산의 개인 소유 비율은 85%에 달했다. 필지가 작아, 법인보다는 개인 투자가 대부분이었다.정부는 1989년 토지초과이득세를 시행해 빌딩 신축을 늘리고자 했다. 이 정책의 효과로 강남에 오피스빌딩 신축이 늘기 시작했다. 필지는 작고, 개인의 토지 소유 비중이 높아 건축비용에 부담이 있었다. 그래서 중대형보다, 소형 오피스 위주로 공급이 이뤄졌다.1980년대 말, 정부의 도시 경관 개선 정책은 강남의 스카이라인을 복잡하게 만들었다. 1984년 ‘테헤란로 도시설계지침’은 테헤란로변 최소 대지면적을 600㎡, 교차로 주변은 1,000㎡로 강화했다. 이로 인해 작은 필지 소유자들은 합필을 통해서만 개발이 가능해졌다. 테헤란로 인접 지역에는 대형 오피스빌딩이 들어섰다. 반면, 이 기준이 적용되지 않는 이면도로에는 다른 풍경이 펼쳐졌다. R.A에 따르면 강남 테헤란로 이면도로의 소형 빌딩 밀집도는 테헤란로 대비 3배나 높다.이는 강남만의 독특한 현상인데, 비슷한 시기에 개발된 여의도는 필지 자체가 커서 중대형 오피스빌딩 위주로 공급됐다. 2024년 기준, 여의도 오피스의 평균 연면적은 33,000㎡로, 강남 테헤란로 이면도로 오피스 평균 연면적 5,500㎡의 6배에 달한다.이러한 강남의 독특한 도시 구조는 소형 오피스 빌딩의 잠재적 가치를 높이는 요인이 됐다. R.A에 따르면, 강남구 소재 소형 오피스 빌딩의 평균 실제 용적률은 법정 용적률의 70% 수준에 그쳤다. 이는 재개발 시 30%의 추가 개발 여력이 있다는 의미다.실제로 알스퀘어가 중개한 2024년 상반기 소형 오피스빌딩 거래 중 35%가 재개발을 목적으로 한 매입이었다. 이 중 80%가 이면도로 소재 빌딩이었다. 이는 전년 동기 대비 13%p 증가한 수치다.소형 오피스빌딩은 투자 패턴에서도 독특한 특성을 보인다. 업계에 따르면, 소형 오피스빌딩의 개인 소유 비율은 78%로, 중대형 빌딩(35%)에 비해 두 배 이상 높다. 2024년 상반기 소형 오피스빌딩 매입자의 65%가 개인 투자자였으며, 이들 중 80%가 임대 보증금을 레버리지로 활용해 자기자본 비율을 낮추는 전략을 사용했다.이제 강남 소형 오피스빌딩 시장의 미래를 주목해야 한다. 재개발 트렌드의 변화는 이 시장의 미래를 가늠하는 중요한 지표다. 그래서 다음과 같은 변화를 예상할 수 있다.첫째, 재개발 가속화와 통합 개발의 증가다. 현재의 낮은 용적률을 고려하면, 앞으로 재개발 사업이 활발해질 것으로 보인다. 특히 여러 필지를 통합해 개발하는 사례가 증가할 것이다.둘째, 복합용도 개발의 확대다. 단순 오피스 기능을 넘어 상업, 주거, 문화 시설 등이 복합된 개발이 늘어날 것이다. 도심 활성화와 더불어 투자 가치를 높이는 전략이다.셋째, 스마트 빌딩으로의 전환이다. 재개발 시 최신 기술을 적용한 스마트 빌딩으로 탈바꿈할 가능성이 높다. 에너지 효율성, 사용자 경험 개선 등을 통해 빌딩의 가치를 높일 수 있다.넷째, 친환경 개발의 확대다. ESG 트렌드에 맞춰, 재개발 시 친환경 요소를 도입하는 사례가 늘어날 것이다. 빌딩의 장기적 가치 상승에 기여할 수 있다.이러한 변화의 구체적인 사례로 ‘강남N타워’를 들 수 있다. 이 프로젝트는 여러 개의 소형 필지를 통합하여 대지면적 1,117.5㎡, 연면적 14,992.96㎡의 대형 오피스 빌딩으로 개발했다. 지하 6층, 지상 17층 규모의 현대적인 디자인, 3m 이상의 높은 층고, 옥상 정원 조성, 녹색건축인증 획득 등 앞서 언급한 트렌드를 모두 반영하고 있다.이러한 변화는 강남 부동산 시장에 많은 영향을 미칠 것이다. 긍정적으로는 부동산 가치 상승과 효율적인 공간 활용, 도시 경관 개선, 인프라 개선, 경제 활성화, 에너지 효율성 증대 등이 기대된다. 반면, 소규모 임차인 퇴출, 임대료 상승, 지역 특성 상실, 투기 과열, 개발 불균형, 교통 혼잡 증가 등 부정적 영향도 예상된다.강남의 소형 오피스빌딩 시장은 서울의 도시계획 역사와 부동산 투자 트렌드가 만나 탄생한 독특한 생태계다. 수익률이 낮아 보이지만, 안에는 재개발이라는 값진 보물이 숨겨져 있다. 0과 1로 이루어진 차가운 데이터가 도시의 역사와 부동산 시장의 뜨거운 열기를 잘 설명해준다. 강남 소형 오피스빌딩 시장의 미래는 밝다. 하지만 이는 시장 참여자들의 지혜로운 선택과 정책 당국의 적절한 가이드라인이 있을 때 가능한 이야기다. 문지형 알스퀘어 대외협력실장(사진=알스퀘어)
2024.10.19 I 박지애 기자
  • [미리보는 이데일리 신문]韓, 4수 끝 WGBI 편입… 해외서 80조 들어온다
  • [이데일리 윤기백 기자] 다음은 10일자 이데일리 신문 주요 뉴스다.△1면-韓, 4수 끝 WGBI 편입… 해외서 80조 들어온다-AI의 힘… 구글 딥마인드 CEO 노벨 화학상-“자사주 매입, 적대적 M&A 맞선 유일한 합법 방어수단”-위기론 인정한 삼성… 11월 ‘조기 인사’ 칼바람 예고-자랑스러운 우리 한글-[사설]세계국채지수 편입 성공… 주식시장 개선도 서두르길-[사설]생뚱맞은 의대 5년제, 정부 정책이 ‘아니면 말고’인가△종합-오직 맛으로 승부… ‘권위 파괴한 흑수저’에 MZ세대 열광-‘알파고 아버지’, 단백질 분석 AI 개발… 알츠하이머 치료 신기원 열어△전문가와 함께 쓰는 스페셜리포트-“자사주 매입, 배임 가능성 낮지만… 기업가치 훼손 막을 안전장치 필요”-MBK “공개매수가 더 안 올린다”… 고려아연 내일 가격 조정 ‘분수령’ △韓국채 ‘선진국 클럽’ 편입-국채는 물론 회사채 금리도 낮아질 듯… 외환시장 안정에도 기여-선반영 안된 깜짝호재… 장기채 오버슈팅 가능성-韓증시 ‘관찰대상국’ 피했지만… ‘공매도 재개’ 과제△中 잇단 경기부양책… 투자전략은-“中 ETF 수익률 급등에도 추세 상승 확인 필요… 지금은 분할 매수”-中 내수 살리기 총력전… 식음료·화장품 주목-“구리·철광석도 특수”… ETF·ETN 담아볼까△종합-삼성전자 위기 극복 열쇠는 결국 기술력… 6세대 HBM에 승부 걸어야-‘5% 성장’ 안간힘… 中정부 12일 3차 부양책 발표-윤 대통령 “통일 한반도의 실현, 인·태 지역 번영에 동력 제공할 것”-현대차 인도법인 “공모가격 3만원대” 시총 26조… 인도 IPO 사상 최대규모△정치-野, 기승전 ‘김 여사’ 파상공세에… 與 ‘李 사법리스크’ 역공 힘 못써-“별도 친분 없다” 선 그었지만… 명태균 비선 논란 ‘일파만파’-이재명 “이번엔 바꿔보자”… 한동훈 “금정 일꾼은 우리”-의료공백·특검공세 해법 시급… 尹 순방 이후 ‘韓과 독대’ 촉각△경제-2년째 세수펑크 난타전 예고… 부자감세·내수대책도 도마-‘신의 직장’은 옛말… 한은 MZ직원 퇴직 러시-송미령 “배춧값 내림세 전환… 이달 말 가격하락 체감“-공공기관 비정규직 3년 연속 증가세△금융-은행 사고 반복… 내부통제 점검 더 세게 옥죈다-10월 들어 주담대 1조 줄었지만… 이사철·금리인하 등 변수 여전-난항 겪던 실손보험 간소화 서비스 협상 속도-BC카드, 가을맞이 마이태그 할인 이벤트-30만원 미만 통신요금, 12월부터 추심 제외△글로벌-해리스도 트럼프도 돈드는 공약만… 누가 돼도 美 ‘눈덩이 빚’ 더 커진다-테슬라 구원투수 될까… 로보택시 ‘사이버캡’ 내일 출격-MS 애저에 첫 탑재, 폭스콘은 공장 건설… 엔비디아 블랙웰 수요 꿈틀-“구글 사업 분리매각해야”… 美 법무부, 법원에 요청-“초강력 허리케인 밀턴 온다”… 美 플로리다주 ‘대피 행렬’△산업-글로벌 부진 뚫고… 현대차·기아 질주 지속-현대차 ‘아이오닉 5 N’ 英 선호도 조사서 테슬라 압도-LG전자, 美 최대 가전 유통사 로우스 ‘베스트 파트너’ 선정-미·중 갈등에 韓반도체 제재 우려 쑥… 日과 공급망 협력 강화 필요성 커져-삼성, 태국서 ‘비스포크 AI 콤보’ 테크세미나-HD현대重, 폴란드서 자체 개발 잠수함 기술 뽐낸다△ICT-AI데이터센터에 필요한 반도체 모두 개발할 것-네이버 공간지능기술, 구글·애플·메타 제쳐-‘수수료 무료’ 빗썸·코인원… 같은 전략, 다른 속내-“산업 데이터 활용 촉진”… 정부, 공급망 플랫폼 구축 나선다△제약·바이오-中 미진출한 시장 선점… 매출 2000억 달성할 것-SK바사, 美피나바이오 지분 인수-‘해외사업 집중’ 코어라인소프트, 내년 흑자전환 기대-“2년 뒤 매출 930억”… 오름, 추가 기술이전 자신감△과학카페-“불의 발견만큼 인류역사 바꿀 것”… AI, 노벨물리학상 관행 깼다-“노벨상 수상자도 주목한 예쁜꼬마선충… AI 기술 적용으로 새 가능성 찾을 것”△증권-韓주식 줄인 국민연금, 바이오·금융은 담았다-中블랙홀·삼전실적 불안해… 파킹형 ETF에 뭉칫돈-인도상장·구글협업 “현대차 올라탈 때”△증권-“케벵 밸류업 역행”… 전문가 80% “공모가 높다”-벌써 10조 몰렸다, 10월 IPO 시장 후끈-랠리 시동건 배터리주… 美 대선이 변수-장르·플랫폼 다변화… 박스권서 고개 내미는 게임주△부동산-짧게 여기저기 산다… “월세 대신 주세 냅니다”-거래량 47% 쑥… ‘가성비’ 소형아파트 잘나가네-건물관리 한번에… 삼성물산, 빌딩플랫폼 ‘바인드’ 출시-부영, 캄보디아에 주상복합 2만가구 건설△제29회 부산국제영화제-“개막작이 왜 OTT냐고? 청년이 외면한 영화제에 미래는 없다”-“대중에 성큼” “OTT에 휘둘려”… BIFF의 딜레마△피플-의사가 정점인 피라미드형 의료현장… 수평적 구조로 바뀌어야-SKT, AI기술 글로벌 입증… “6G 기술개발 매진”-UAE 샤르자 사우드 왕자 “도심 속 자율주행 놀라워”-사우디 리야드 시장단, 네이버 1784 기술 체험-이승열 하나은행장 “아동은 미래의 희망”△오피니언-[이근면의 사람이야기]장기표·김형석의 가치와 도전-[생생확대경]남의 일 아닌 ‘인텔 제국’의 몰락-[e갤러리]정은모 ‘C1915’△전국-“최고 입지 동두천에 국제스케이트장 건립해야”-지리산·섬진강 관광 개발로 생활인구 늘린다-금·은빛 억새 절경에 年13만명 탄성-하남 ‘캠프 콜번’ 60년 만에 시민 품으로-김포공항 항공로 막는 ‘청라 시티타워’… LH “원안대로” vs 항공청 “용역 검토”-서울 임산부, 市체육시설 이용료 감면△사회-“시골선 주민 팔다리 역할하는데”… ‘경찰 인력 재배치’ 놓고 현장 반발-중고교생 희망직업 1위 ‘교사’… 초등생은 “운동선수 될래요”-한국어 강사 절반 “월급 200만원도 안돼”-도심 숲길로 변신한 쓰레기산… 솟은 나무 사이, 힐링 그 자체-“金추 대신 양배추”… ‘김치 보릿고개’ 허리띠 죄는 시민들-단풍으로 물든 대관령 계곡
2024.10.09 I 윤기백 기자
배우 김정난, 부동산 투자 실패 경험 "말만 듣고 투자했다가…"
  • 배우 김정난, 부동산 투자 실패 경험 "말만 듣고 투자했다가…"
  • [이데일리 스타in 김가영 기자] 배우 김정난이 투자 실패의 경험을 털어놓는다.26일 방송되는 MBC ‘구해줘! 홈즈’(연출 정다히,김문섭,김진경,김완철/이하 ‘홈즈’)에서 배우 김정난과 머니 트레이너 김경필이 서울의 꼬마빌딩과 상가주택 매물을 소개한다.이날 방송에서는 서울의 다양한 상가, 상가주택 부동산을 임장한다. 김숙은 “그동안 ‘홈즈’에 노후 대책 방편으로 상가주택과 꼬마 빌딩에 대해 많은 문의가 빗발쳤다”고 말하며, 그동안 건물 매매에 관한 막막했던 궁금증들을 모두 파헤친다.복팀에서는 전문가 코디로 머니 트레이너 김경필이 출격한다. 김경필의 등장에 홈즈 코디들은 “뼈 때리는 말로 경제 트레이닝하는 분이다” “재테크 꿀팁을 받고 싶다”며 그를 크게 반긴다. 김경필은 “지금까지 받은 질문 중 가장 바보 같았던 질문은 뭔가요?”라는 질문에 “어느 지역에 살까요?” “지금 사도 될까요?”라고 답한다. 이어 “지역과 구매 시기가 중요한 게 아니라, 건물 형태와 가격, 시기를 모두 고려해야 한다”고 말한다.또, 김경필은 “부동산은 상호 비교가 핵심이다. 비슷한 조건의 매물을 비교해 봐야 흙 속의 진주를 찾을 수 있는데, 그런 의미에서 ‘홈즈’가 진짜 도움이 됐다”고 말해 눈길을 끈다.덕팀에서는 배우 김정난이 출격한다. 김숙은 김정난을 부자 역할 전문으로 소개하며, 그동안 수많은 드라마에서 ‘건물주’ ‘재벌 집 맏며느리’ ‘대기업 집안의 고모’ 역할을 맡았다고 말한다. 김정난은 “부자 역할을 많이 하다 보면 매너리즘에 빠지거나 현실에서 착각할 수 있어 최근에 평범한 주부 역할을 연기했다”고 소개한다.김정난은 “부동산 투자에 관심을 두지 않는다”고 말하며, “예전에 말만 듣고 투자했다가 20년째 잠자고 있는 땅이 있다”고 고백해 안타까움을 산다.김정난은 김숙, 김경필과 함께 마포구 연남동으로 향한다. 연남동 중에서도 끝 쪽에 위치한 일명 ‘끝남동’으로 주택을 개조해 만든 개성 있는 카페들이 즐비해 있다고 한다. 세 사람이 소개한 매물은 4층짜리 꼬마빌딩으로 유명 카페 바로 옆에 위치해 관심을 끈다.서울 꼬마빌딩 매물 임장기는 26일 목요일 오후 10시 MBC ‘구해줘! 홈즈’에서 공개된다.
2024.09.25 I 김가영 기자
'구해줘 홈즈' 김숙, 건물주 로망…"월세 수입으로 생활하고파"
  • '구해줘 홈즈' 김숙, 건물주 로망…"월세 수입으로 생활하고파"
  • (사진=MBC)[이데일리 스타in 최희재 기자] 방송인 김숙이 건물주에 대한 열망을 드러낸다.오는 26일 방송하는 MBC ‘구해줘! 홈즈’에서 배우 김정난과 머니 트레이너 김경필이 서울의 꼬마빌딩과 상가주택 매물을 소개한다.이날 방송에서는 서울의 다양한 꼬마빌딩, 상가, 상가주택 부동산을 임장한다. 김숙은 “그동안 ‘홈즈’에 노후 대책 방편으로 상가주택과 꼬마 빌딩에 대해 많은 문의가 빗발쳤다”고 전한다. 그러면서 그동안 건물 매매에 관한 막막했던 궁금증들을 모두 파헤친다고 말해 기대를 높인다.복팀에서는 전문가 코디로 머니 트레이너 김경필이 대표로 출격하며, 덕팀에서는 배우 김정난과 김숙이 대표로 출격한다. 세 사람은 마포구 망원동으로 향한다. 김경필은 망원동을 트리플 상권으로 소개하며, 인근에 망원역과 먹거리 천국 망원시장, 망원 한강공원이 있다고 소개한다.세 사람이 소개한 매물은 망원시장에서 도보 30초 거리에 위치한 곳으로 건물 맞은편에 공영주차장과 주민 센터가 위치하고 있어 최고의 입지 조건을 자랑한다. 매물은 1992년 준공된 건물을 2023년 올 리모델링한 곳으로 H빔 설치 등 보강공사도 마쳤다고 한다. 화면을 통해 외관을 본 박나래는 “아는 곳이다. 옆집이 정말 유명한 카페”고 말한다.건물의 내부를 살펴보던 김정난은 “이런 곳에서 대본 리딩하면 좋겠다. 내가 돈 있으면 하나 사고 싶다는 생각이 들었다”고 고백한다. 이에 김숙 역시 “저도 내 건물에 직접 거주하면서 월세 수입으로 생활하는 게 로망”이라고 덧붙여 눈길을 끈다. 이어 세 사람은 성북구 정릉동에 위치한 상가주택을 임장한다. 오래된 구옥들 사이에서 감각적인 외관이 눈에 띄는 곳으로 김숙은 “이번 매물은 주인 세대에 직접 거주하면서 원룸 임대와 상가 임대를 할 수 있는 곳”이라고 소개한다.‘구해줘! 홈즈’는 오는 26일 오후 10시 방송한다.서울 꼬마빌딩 매물 임장기는 26일 목요일 밤 10시 MBC ‘구해줘! 홈즈’에서 공개된다.
2024.09.25 I 최희재 기자
국세청, 초고가아파트·단독주택도 감정평가…‘상증세 다운신고’ 막는다
  • 국세청, 초고가아파트·단독주택도 감정평가…‘상증세 다운신고’ 막는다
  • [세종=이데일리 권효중 기자] 국세청이 꼬마빌딩 등 비 주거용 부동산에 대한 감정평가를 늘린다. 초고가 아파트와 단독주택 등도 평가대상에 추가해 부동산 상속·증여세 과세의 현실화를 꾀한다. 자료제출 거부 등 세무조사 방해행위엔 이행강제금을 도입, 실효성을 높일 방침이다. 강민수 국세청장(사진=국세청)강민수 국세청장은 12일 취임 후 처음으로 전국 세무관서장 회의를 열고 “부동산 등 감정평가와 연말정산 시스템의 획기적 개선, 다국적 기업 등의 조사 방해 행위에 대한 실효성 있는 수단 도입 등을 추진할 계획”이라고 밝혔다.강 청장은 “조세정의에 대해 높아진 국민의 기대수준에 부응할 수 있게 세정 여건이 어렵고 인력·자원이 부족한 상황에서도 선택과 집중으로 우리가 해야 할 일 만큼은 반드시 해야 한다”고 강조했다.국세청은 강 청장이 ‘조세정의’ 실현의 한 방편으로 꼽은 부동산 감정평가 확대를 위해 내년도 예산을 두 배 이상 늘린 상태다. ‘비주거용 부동산 감정평가’ 예산안은 올해 45억 2400만원에서 내년 95억 9200만원으로 국회 심의를 통해 확정될 예정이다. 국세청 관계자는 “통상적인 감정평가 건수가 180여건이었다면 내년엔 200건가량 추가로 실시할 수 있을 것”이라고 했다.국세청은 그간 추정 시가와 보충적 평가액의 차이가 10억원 이상이거나 추정 시가와 보충적 평가액 차이의 비율이 10% 이상인 경우 부동산 감정평가를 벌여 상속·증여세를 부과해왔다. 대단지 아파트처럼 비교군이 많은 부동산은 시가 파악이 용이한 데 비해 비주거용 부동산은 그렇지 못해 가격을 낮춰 신고하는 사례들이 있어왔기 때문이다.이번엔 빌딩과 같은 비주거용 부동산은 물론 초고가 아파트, 단독주택, 상가겸용주택 등도 평가대상에 새로 추가키로 하면서 고액 상속·증여 제산에 대한 과세 현실화가 이뤄질 것으로 보인다.국세청은 다국적기업 등의 자료제출 거부·지연 등 세무조사 방해행위엔 이행강제금을 도입해 대응할 방침이다. 고의적인 조사방해행위에 대한 과태료 반복 부과가 법원에서 제동이 걸리자 공정거래위원회의 이행강제금 제도를 벤치마킹해 조사의 실효성을 높이겠단 취지다.실제로 과태료 부과는 2019년 60건(5억4900만원)에서 2023년 11건(6600만원)까지 줄어 조사 효율을 높이는 데 무용지물이 됐다. 국세청 관계자는 “자료제출을 끝내 거부하고 과태료 부과 처분만 받는 악의적 행태의 기업들이 있다”며 “기획재정부와 협의해 국세기본법 등 개정을 추진할 예정”이라고 설명했다.세무조사 건수는 탄력 관리한다. 2022년 1만4174건, 2023년 1만3973건 등 예년 수준을 유지하되 경제여건과 인력상황이 허용하는 범위 내에서 유연하게 운영키로 했다. 아울러 올해 하반기 선정해 내년 착수하는 법인 세무조사의 절반 수준은 인공지능(AI)으로 선정해 객관성·신뢰성을 높이겠단 구상이다.영세납세자를 간편조사에서도 원칙적으로 제외키로 하면서 간편조사 건수도 줄어들 전망이다. 이를 통해 확보한 인력자원은 불법 다단계, 온라인 플랫폼의 광고·후원 수익 누락 상가 거래시 권리금(영업권) 무신고와 같은 고의 탈세 분야에 투입한다.한편 연말정산 시스템도 바꿔 의도치 않은 위법 행위가 일어나지 않도록 방지할 계획이다. 신고 과정에서 공제대상이 아닌 부양가족 자료는 팝업창으로 알리고 조회·다운로드를 막는 등 과다·중복공제 가능성을 원천 차단한다. 강 청장은 “저부터 꺾이지 않는 마음으로 일선 직원들의 고충과 근무환경을 개선하기 위해 열심히 뛰겠다”며 “전심전력으로 저와 함께 뛰어달라”고 당부했다.
2024.09.12 I 권효중 기자
부동산R114, 개인 자산 관리 확대…"종합 컨설팅"
  • 부동산R114, 개인 자산 관리 확대…"종합 컨설팅"
  • [이데일리 이윤화 기자] 부동산R114가 부동산 컨설팅 서비스를 개편해 기업 부문에 한정됐던 컨설팅 부문을 개인 자산관리 부문까지 확장한다.부동산R114의 컨설팅 리뉴얼 이미지. (사진=부동산R114)21일 부동산R114에 따르면 부동산 상담(컨설팅) 서비스를 전면 개편했다. 개편을 통해 추가된 개인 컨설팅 부문은 주거용 부동산과 상업용 부동산, 토지 등에 대해 △시장분석 △세무분석 △매물 컨설팅 △소규모 개발 등을 제공한다. 개편 이전부터 축적된 연간 1200건 이상의 상담 노하우를 바탕으로 주거용과 상업용 부동산 및 개발부지 등의 컨설팅을 지속 확장할 계획이다.부동산R114는 불확실한 금리 인하 시점과 공급 축소 등으로 인해 불안감이 커진 부동산 시장에서 컨설팅 서비스는 기업 및 개인 대상으로 리스크를 감소시키고 자산 가치를 증가시키는 의사결정에 시너지를 낼 것으로 기대했다. 부동산R114의 컨설팅 서비스는 부동산R114 홈페이지 상단 우측 메뉴의 ‘빅데이터 솔루션→컨설팅보고서’를 클릭하면 상세 내용을 확인할 수 있다.윤지해 부동산R114 리서치팀장은 “최근 아파트 한 채가 웬만한 꼬마빌딩과 가격이 유사한 만큼 개인이 소유한 부동산도 종합적인 컨설팅이 필요한 영역으로 변했다”며 “주거용 부동산 분석부터 개발 컨설팅까지 자산관리가 필요한 전 영역으로 부동산R114의 25년 노하우를 결집해 컨설팅 범위를 확산시킬 예정”이라고 말했다.
2024.08.21 I 이윤화 기자
하반기에도 잘나가는 1세대 조각투자업계…과제는 수익화
  • [마켓인]하반기에도 잘나가는 1세대 조각투자업계…과제는 수익화
  • [이데일리 마켓in 김연서 기자] 국내 1세대 조각투자 플랫폼들이 선보이고 있는 상품들이 올해 시장에서 좋은 성적을 거두고 있다. 제도권에 편입한 이들이 새로운 투자 수단으로서 조각투자상품의 투자 가치를 입증하는 모습이다. 조각투자 기업들은 각자 새로운 공모 상품을 준비하는 한편 수익성 확보를 다음 과제로 삼는 모양새다. 1세대 조각투자업체로는 △카사 △펀블 △루센트블록 △뮤직카우 △투게더아트 △서울옥션블루 △스탁키퍼 등이 꼽힌다. 부동산 조각투자 사업을 영위하고 있는 카사, 펀블, 루센트블록과 음악 투자 플랫폼 뮤직카우는 금융위원회 혁신금융서비스 인가를 받아 제도권에 들어왔다. 미술품 조각투자 플랫폼 투게더아트와 서울옥션블루, 한우 조각투자 플랫폼 뱅카우 운영사 스탁키퍼는 금융당국의 인가를 받아 투자계약증권을 발행하고 있다. (사진=이미지투데이)13일 투게더아트 공시 자료에 따르면 투게더아트는 최근 3호 미술품 매각을 통해 약 9.56%의 수익률을 기록했다. 1주당 세금 공제 후 청산금은 약 1만956원으로 공모가(1주당 1만원) 대비 9% 이상 오른 셈이다. 투게더아트가 발행한 3호 증권의 기초자산은 조지콘도(GeorgeCondo)의 1996년 작품인 ‘Untitled’(무제)다. 투게더아트는 3회차 증권의 공모가를 1주당 1만원으로 102만8000주를 발행해 총 10억2800만원을 모집한 바 있다.음악 조각투자에 대한 투자 열기도 뜨겁다. 뮤직카우가 지난달 29일 오픈한 god ‘왜’ 옥션은 26초 만에 조기 마감됐다. 뮤직카우의 음악증권 옥션 조기마감 기록 중 가장 빠른 기록이다. 뮤직카우 측은 옥션 시작가(9000원) 기준으로 과거 1년 저작권료 수익률(세전)이 22%(상한가 기준 시 17%)로 높아 시작 전부터 많은 관심을 모았다고 설명했다. 카사는 부동산 신탁수익증권 공모와 매각 작업 준비에 한창이다. 카사는 부동산 조각투자 업계에서 공모부터 매각까지의 회전율이 가장 빠른 곳으로 손꼽힌다. 올해 TE물류센터를 매각한 것에 이어 연내 추가 부동산 매각을 위해 매수의향자를 모색하고 있다. 또 오는 9월에는 서울 내 꼬마빌딩을 기초자산으로 한 조각투자 상품도 선보인다는 계획이다. 업계에선 1세대 조각투자 업계가 토큰증권발행(STO) 시장의 기반을 탄탄히 다지고 있다는 평가가 나온다. 새로운 투자 상품인 만큼 안전성이나 투자자 보호 등에 대한 우려가 나오고 있지만, 예상보다 안정적으로 수익률과 배당금을 창출하고 있어 긍정적이라는 평가다. 당국의 무관심으로 제도가 갖춰지지 않은 상황임에도 투자자들이 꾸준히 관심을 보인다는 점을 보면 투자 수요도 지속될 것이라는 분석이다.1세대 조각투자업계의 다음 과제는 수익성 개선일 것으로 보인다. 1세대 업체들은 이미 상품 발굴부터 증권 발행 까지 한 사이클을 모두 경험한 만큼 사업의 지속성을 확보를 위해선 수익을 내는 것 역시 중요한 과제라는 의견이다. 다만 조각투자상품 발행 과정이 복잡하고, 인력이 많이 필요한 만큼 기업이 원하는 만큼의 수익을 낼 수 있을지에 대한 의문도 제기된다.한 STO 업계 관계자는 “사업이 지속하려면 이익이 남아야 하지만 복잡한 발행 과정과 당국의 승인까지 긴 시간을 거쳐야 한다. 투자자 보호 등 고려할 사항이 많다 보니 사업을 이어가는 것 자체가 쉽지 않은 상황”이라며 “상장지수펀드(ETF)가 시장에 자리 잡기까지 10년 이상이 걸렸다. 토큰증권 시장은 아직 초기 단계이고, 비정형증권이 시장에 자리 잡기 위해선 그만큼의 시간이 필요할 것으로 본다”고 말했다.
2024.08.14 I 김연서 기자
상속세 97억 냈는데, 96억 더 내라? 무서운 소급감정
  • 상속세 97억 냈는데, 96억 더 내라? 무서운 소급감정[상속의 신]
  • [조용주 법무법인 안다 대표변호사] 서울 서초구 잠원동에 있는 토지 140평 위에 지상 건물 1동, 250평의 대지를 아버지로부터 2021년 5월 상속받은 김상속 씨는 같은 해 11월에 보충적 평가방법을 적용해 위 부동산의 가액을 141억원으로 평가하고, 다른 상속재산을 합해 97억원의 상속세를 납부했다. (사진=게티이미지)그런데 서울지방국세청장은 김상속 씨의 상속세 조사를 하면서 위 부동산의 신고된 시가가 시세와 너무 동떨어져 있다고 판단해 2개의 감정기관에 상속일을 기준으로 감정평가를 하도록 했고, 김상속 씨도 자신이 선정한 2개의 감정기관에 감정평가를 의뢰했다. 그 결과 김상속 씨가 신고한 가액인 141억원보다 2.2배 이상 높은 감정평가 결과가 나왔다. 서울지방국세청 평가심의위원회에서는 4개의 감정기관이 평가한 감정평가 금액을 모두 합해 나눈 평균금액인 332억원으로 위 부동산의 시가를 평가했다. 그런 바람에 김상속 씨는 2022년 10월 96억원의 추가 과세를 당했다. 결과적으로 김상속 씨는 193억원의 상속세를 내고 속상할 수밖에 없어서 소송을 제기했지만 법원에서는 국세청의 소급감정은 적법하다고 판단했다. 우선 상속재산의 평가는 상증세법 제60조 제1항에서 시가주의를 선언하고 있다. 그러나 시가를 산정하는 것은 쉬운 일이 아니다. 그래서 이런 점에서 납세자와 과세관청은 서로 대립을 할 수밖에 없다. 가장 정확한 시가 산정방법이 뭐라고 단정할 수 없어서 상증세법은 시가로 볼 수 있는 경우를 예시로 규정하고 있다. 대표적인 것이 매매, 수용, 경매, 공매, 감정 등이다. 매매, 수용, 경매, 공매는 성질상 모두 매매라고 볼 수 있다. 그러나 감정은 매매된 것이 아닌데 전문가에 의해 가격을 추정적으로 산정하다보니 납세자가 이를 받아들이기 어려운 경우가 많다. 예전에는 꼬마빌딩, 나대지, 농지 등에 대해 기준시가를 이용해 상속세 신고를 해 절세하는 데 많은 효과를 봤다. 그러나 국세청이 2019년 2월 12일 이후부터는 이러한 기준시가로 과세하는 것을 지양하고, 감정평가를 통해 실제 가격에 부합하는 과세를 하겠다는 방침을 내놓았다. 그 이후로 상속이나 증여에 있어서 국세청의 소급감정이 문제가 되고 있다. 그러나 실제적으로 법원에서 소급감정의 유용성을 인정하고 허용하고 있어서 납세자들의 불만이 많다. 소급감정은 통상 현재 시점에서 물건의 가액을 측정하는 것이 아닌 과거 특정 지점으로 소급해 과거가액을 평가하고 측정하는 것을 말한다. 국세청이 납세자에게 직권으로 모든 부동산에 대해 소급감정을 실시할 수 있게 된 것은 지난해 9월부터다. 국세청이 상속 증여 신고 재산을 종류와 금액에 상관없이 모두 감정평가할 수 있도록 규정을 개정했기 때문이다. 개정 상증세법 규정에 따르면 지방국세청장 또는 세무서장은 상속세 및 증여세가 부과되는 모든 재산에 대해 둘 이상의 감정기관에 의뢰해 평가할 수 있고, 다만 비거주 부동산의 경우 추정 시가 차이 10억원 이상, 보충적 평가액 차이 10% 이상을 대상으로 하고 있다. 위 사건은 위 규정이 개정되기 전으로 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호 단서에 의한 감정으로 판단된 것이다. 국세청의 적극적인 감정에 대해 ‘납세자의 기존 감정결과에 대해 문제가 있을 때에 해야지, 모든 부동산에 대해 감정을 할 수 있도록 한 조치는 과도하다’라는 비난도 있다. 그러나 앞으로 많아질 상속세 과세에 대해 국세청은 적극적인 감정으로 시세와 차이가 나는 부동산의 가액을 인정하지 않고 과세하겠다는 입장을 분명히 했다. 그렇다면 상속세의 납세자로서 이러한 상황을 어떻게 대비해야 할 것인가. 일단 기준시가 10억원 이하의 경우에는 1개 감정기관의 감정결과만으로 상속세 신고가 가능하다. 기준시가 10억원 이상인 경우에는 2개 감정기관의 감정결과가 필요하다. 납세자가 감정결과를 보기 위해 지출한 감정평가수수료는 500만원까지 필요경비 공제가 된다. 그러므로 상속세나 증여세를 준비하는 납세자의 경우에 적극적으로 감정평가를 활용할 필요가 있다. 이 사건은 상속인이 기준시가만으로 토지와 건물을 평가했는데 국세청이 평가한 가격은 2.2배가 넘는 것으로 보아서 누가 보아도 저가로 신고한 것이 분명한 사건이다. 최대한 시가에 부합하는 가격을 산정해 과세하는 것이 조세정의에 맞다. 고가의 부동산들이 기존에는 저가로 평가돼 세금을 적게 낸 관행은 부자들에게 유리한 과세였다. 또한 부동산 공시가격의 현실화율이 낮은 상태에서 객관적 교환가치가 제대로 반영되지 않으면 담세력에 의한 과세라는 과세원칙에 반하는 점도 있다. 이러한 과세정책은 타당하다고 생각하나, 상속세의 과세표준과 세율이 27년간 변하지 않아서 실제적인 조세의 부담이 늘어나고 있는 상황이라서 과세의 형평을 위해서는 과세표준과 세율의 조정이 필요하다고 판단된다.■조용주 변호사 △서울대학교 법과대학 졸업 △사법연수원 26기 △대전지법·인천지법·서울남부지법 판사 △대한변협 인가 부동산법·조세법 전문변호사 △법무법인 안다 대표
2024.08.04 I 성주원 기자
강남보다 투자 잘했다는 ‘페이커’ 110억대 알짜 빌딩 화제
  • 강남보다 투자 잘했다는 ‘페이커’ 110억대 알짜 빌딩 화제
  • [이데일리 홍수현 기자] ‘리그 오브 레전드’(LoL)의 전설로 꼽히는 T1의 페이커 이상혁이 강서구 화곡동의 110억원대 빌딩에 투자해 부동산에서도 두각을 나타내고 있다.서울 구로구 고척스카이돔에서 열린 2023 리그 오브 레전드(LoL) 월드 챔피언십(롤드컵) 결승전 T1과 웨이보 게이밍의 경기에서 3-0으로 승리한 T1 페이커(이상혁) 선수. (사진=연합뉴스)4일 부동산업계에 따르면 페이커는 부모님이 이사로 등재돼 있는 법인 명의로 지난 2020년 강서구 화곡동 꼬마빌딩을 113억 원에 매입했다.채권 최고액이 102억 원인 점을 미뤄볼 때 매매가의 75% 정도인 약 85억 원을 대출받아 건물을 매입한 것으로 추정된다.여러 연예인이나 스포츠스타 등이 주로 강남 건물에 관심을 가진 것과 달리 페이커는 가족 생활 권역인 화곡동 꼬마빌딩 투자로 실속을 챙겼다.업계에서는 페이커가 같은 돈으로 강남보다 더 높은 수익률을 보장하는 건물에 투자한 성공 사례로 평가했다. 110억여원은 강남권에서도 임대 수익률 연 3%가량의 건물 매입이 가능한 금액이지만, 화곡동 최고 입지의 메디컬빌딩에 투자해 연 5~7%의 고수익률이 기대된다고 봤다.지하 2층~지상 9층 규모로 1997년 준공된 이 건물은 5호선 화곡역에서 강서구청으로 이어지는 대로변 초역세권에 있다.연면적 약 921평의 메디컬빌딩으로, 한방병원이 입점해 중층, 상층부 전체 층을 사용하고 있으며 산부인과 커피숍 등도 있다.이 건물은 건폐율과 용적률 모두 이득을 보아 토지 활용도가 매우 높다는 평가다. 용적률 이득으로 2개 층 정도 추가로 임대 수익을 확보할 수 있어 20억 원가량 저렴하게 건물을 매입한 것으로 분석된다.김경현 빌딩로드부동산 중개법인 대리는 뉴스1에 “제3종 일반주거지역임에도 용적률이 법정 한도인 250%가 아닌 396%로, 대지 면적 대비 146% 추가로 지은 셈”이라며 “연면적으로는 184평이나 용적률 이득을 본 건물로, 상층부 임대면적이 99평이므로 2개 층 정도 추가 임대수익이 가능하다”고 말했다. 최근 인근 지역에서 비슷한 조건으로 거래된 사례가 없어 현재 시세 예상은 어렵지만, 용적률에서 이득을 본 건물이라는 점에서 매물로 나올 경우 더 큰 가치를 인정받을 수 있다는 평가다. e스포츠의 살아있는 전설이자 롤 황제 페이커는 지난달 롤 ‘전설의 전당’ 초대 헌액자로 선정됐다. ‘전설의 전당’은 다른 스포츠에서 ‘명예의 전당’ 등으로 운영되는 최고의 선수를 선정해 기념하는 행사다.2013년 18세 나이로 데뷔한 페이커는 11년째 T1의 미드 라이너로 활약하며 정상을 지켜왔다. 데뷔 첫해 국제대회인 월드 챔피언십(롤드컵) 우승을 시작으로 총 4회 롤드컵을 제패했고, 국내 리그 LCK도 10회 우승이라는 대기록을 세우며 국내·국제대회 최다 우승자 타이틀을 새로 써왔다. 전세계 롤 팬들에게 실력으로 추앙받을 뿐만 아니라 반듯한 생활, 겸손을 겸비한 인성으로도 모범이 되고 있다연봉이 공개되진 않았으나 100억대 라는 소문이 돌기도 했다. 중국 팀의 240억 스카우트 제의를 거절해 화제가 됐다.
2024.07.04 I 홍수현 기자
방배삼호 31.7억원…의정부 송산팰리스 49명 몰려
  • 방배삼호 31.7억원…의정부 송산팰리스 49명 몰려[경매브리핑]
  • [이데일리 박경훈 기자] 이번주 법원경매를 통해서는 서울 서초구 방배동·반포동 방배삼호 다동 3층이 31억 7088만 8889원에 주인을 찾았다. 최다 응찰자 물건은 경기 의정부 민락동 송산팰리스 209동 16층으로 무려 49명이 몰렸다. 최고 낙찰가 물건은 대구 달서구 감삼동 168-1의 근린시설로 55억 1000만원을 기록했다.6월 4주차(6월 24일~28일) 전국 법원 주거, 업무·상업시설, 토지, 공업시설 등 용도 전체 경매 진행건수는 3460건으로 이중 924건(낙찰률 26.7%)이 낙찰됐다. 총 낙찰가는 2640억원으로 낙찰가율은 70.5%, 평균 응찰자 수는 4.0명이었다.이중 수도권 주거시설은 862건이 진행돼 307건(낙찰률 35.6%)이 낙찰됐다. 총 낙찰가는 925억원, 낙찰가율은 83.7%였다. 평균 응찰자 수는 5.8명이다. 서울 아파트는 49건이 진행돼 26건(낙찰률 53.1%)이 낙찰됐다. 총 낙찰가는 242억원, 낙찰가율은 91.4%로 평균 응찰자 수는 9.1명이다.이번주 주요 서울 낙찰 물건을 보면 먼저 서울 서초구 방배동·반포동 방배삼호 다동 3층(전용 186㎡)이 감정가 31억 6000만원, 낙찰가 31억 7088만 8889원(낙찰가율 100.3%)를 기록했다. 유찰횟수는 1회, 응찰자 수는 8명이었다.서울 용산구 이촌동·용산동 한가람 219동 7층(전용 115㎡)은 감정가 25억 2000만원, 낙찰가 24억 3550만원(낙찰가율 96.6%)를 나타냈다. 유찰횟수는 1회, 응찰자 수는 10명이었다.서울 종로구 경희궁자이 205동 7층(전용 85㎡)은 19억 2706만원(낙찰가율 104.7%)에, 서울 서초구 우면동 서초네이처힐6단지 607동 9층(전용 115㎡)은 17억 2770만 7원(낙찰가율 84.7%), 서울 서초구 잠원동 한신타운 5층(전용 64㎡)이 13억 9999만 9999원(낙찰가율 85.9%)를 각각 보였다.이번주 최다 응찰자 물건은 48명이 몰린 경기 안양시 동안구 호계동 푸른마을 삼성아파트 104동 3층으로 감정가 5억 300만원, 낙찰가 4억 1153만 6000원(낙찰가율 81.8%)을 기록했다.경기 의정부 민락동 송산팰리스 209동. (사진=법원)이번주 최다 응찰자 물건은 49명이 몰린 경기 의정부 민락동 송산팰리스 209동 16층(전용 59㎡)으로 감정가 2억 4100만원, 낙찰가 2억 2688만 8000원(낙찰가율 94.1%)를 기록했다. 송현고등학교 북서측 인근에 위치한 해당 아파트는 835세대 11개동 아파트로 총 20층 중 16층, 방3개 욕실1개 계단식 구조다. 주변은 아파트 단지가 밀집해 있다.의정부 경전철 어룡역까지 도보로 이동할 수 있어 대중교통 이용이 편리하다. 북측으로 대형근린공원이 자리잡고 있어 녹지환경이 좋고, 서측에는 사업단지가 있어 아파트 수요도 꾸준할 것으로 보인다.이주현 지지옥션 전문위원은 “권리분석에 문제는 없다. 권리신고하지 않은 후순위 임차인이 등재돼 있어 향후 이사비 문제로 갈등의 소지는 있어 보이지만, 명도에 큰 어려움을 없을 것으로 보인다”고 설명했다.이어 “도보권 내에 초,중,고등학교가 있어 실수요자의 선호도는 높을 것으로 예상된다. 2억원대의 감정가에서 1회 유찰로 1억원대의 최저가격이 형성되었고, 단지 내 평균 전세가율이 70%대로 상대적으로 높다 보니 저가 매수를 희망하는 실수요자 및 투자자가 몰린 것으로 보인다”고 덧붙였다.대구 달서구 감삼동 168-1 근린시설. (사진=법원)이번주 최고 낙찰가 물건은 대구 달서구 감삼동 168-1 근린시설(건물면적 2339.0㎡, 토지면적 2326.7㎡)으로 감정가 91억 1295만 2550원, 낙찰가 55억 1000만원(낙찰가율 60.3%)를 기록했다. 응찰자 수는 4명으로 낙찰자는 법인이다.죽전네거리 남동측 인근에 위치한 해당 물건 주변은 각종 근린시설과 아파트 단지가 혼재돼 있다. 지하철 2호선 죽전역이 매우 가깝다. 건물 3면이 도로에 접해 있어 차량 접근성도 좋다. 총 3층 건물이고 1,2층은 음식점, 3층은 기숙사 용도로 정해있다.이주현 전문위원은 “권리분석에 문제는 없다. 대항력 있어 보이는 상가 임차인이 등재돼 있으나, 현황조사 시 공실로 조사된 점을 감안하면 권리인수 문제는 없고, 명도에도 어려움은 없을 것으로 예상된다”고 설명했다.그러면서 “최근 임대시장이 좋지 않고, 고금리와 리모델링시 공사비 부담으로 인해 꼬마빌딩과 같은 근린시설 수요가 관망하고 있다. 본건도 감정가 대비 60%대에 낙찰될 만큼 과거에 비해 낮은 평가를 받았는데, 단기에 임대차 계약 및 수익률을 정상화하긴 힘든 시기인 만큼 보수적으로 접근한 것으로 보인다”고 분석했다.
2024.06.30 I 박경훈 기자

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