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- 지식산업센터, 1분기 거래량과 거래금액 모두 반등
- [이데일리 이윤화 기자] 올해 1분기 전국 지식산업센터 시장 분석 결과 직전분기 대비 거래량과 거래금액 모두 상승해 지난해 2개 분기 연속 하락세를 보였던 흐름을 끊어냈다. 2020년 이래 연간 최저 거래량을 찍었던 지난해와 달리 반등세가 안착할 수 있을지는 지켜봐야 한다.2020~2024년 1분기 전국 지식산업센터 매매거래량 및 거래금액.상업용 부동산 전문기업 부동산플래닛은 한국산업단지공단 지식산업센터 현황(3월말 기준)과 등기정보광장 집합건물 실거래가 자료(5월 31일 기준) 중 소유권 전부 이전 등기 데이터를 기반으로 2024년 1분기 전국 지식산업센터 매매거래 리포트를 발표했다고 13일 밝혔다. 분석 대상이 된 지식산업센터는 총 1346개로 수도권 소재는 81.9%에 해당하는 1103개, 비수도권은 18.1%인 243개 분포를 보였다.올해 1분기에 발생한 전국 지식산업센터 거래는 총 941건으로 직전 분기(803건) 대비 17.2% 늘어난 것으로 집계됐다. 이는 2023년 2분기(962건) 이후 3분기(856건)와 4분기(803건)까지 최근 지속된 하락세를 멈추고 반등한 것이다. 전년 동기(802건)와 비교해도 17.3% 상승한 수준이다.거래금액 흐름 역시 마찬가지다. 직전 2개 분기 연속 감소했던 전국 지식산업센터의 1분기 총 거래금액은 3922억원으로 지난해 4분기(3290억원)와 비교해 19.2% 높아졌으며, 전년 동기(3321억원) 대비해서는 18.1% 오른 것으로 확인됐다.1분기 전국 지식산업센터의 전용면적당 평당 가격은 전국 평균 1670만원으로 이 역시 직전분기 1598만원에서 4.5%, 전년동기(1613만원) 대비 3.5%가량 증가한 것으로 나타났다.수도권과 비수도권으로 나눠서 살펴보면, 거래량의 90.2%(849건), 거래금액의 93.1%(3652억원)가 수도권에서 발생했다. 직전분기 거래량(729건) 및 거래금액(3037억원) 대비 각각 16.5%, 20.3%씩 증가했으며 전년 동기(706건, 3000억원)와 비교하면 각각 20.3%, 21.7% 오른 것으로 분석됐다. 올해 1분기 서울에서 발생한 지식산업센터 거래는 총 219건으로 직전분기 136건에서 61%가량 급등했다. 거래금액 또한 지난해 4분기 953억원에서 54.4% 늘어난 1471억원을 기록했다. 특히 올해 1분기 거래량과 거래금액은 2022년 2분기(342건, 2860억원) 이후의 분기별 수치를 모두 뛰어넘은 수준을 보였다.비수도권의 경우에도 1분기 거래량과 거래금액 모두 전분기 대비 증가했는데 거래량은 74건에서 24.3% 늘어난 92건, 거래금액은 253억원에서 7.1% 오른 271억원을 기록했다. 다만, 지난해 1분기의 거래량(96건)과 거래금액(321억원)보다는 4.2%, 15.6%씩 줄어든 것으로 확인됐다.수도권과 비수도권 지식산업센터의 전용면적당 평당 가격 흐름은 양상이 달랐다. 1분기 기준 수도권 지식산업센터의 전용면적당 평당 가격은 평균 1748만원으로 전분기(1642만원) 대비 6.5% 상승한 반면, 비수도권은 1167만원에서 18.3% 감소한 954만원까지 하락했다.정수민 부동산플래닛 대표는 “올해 1분기 전국 지식산업센터 시장은 서울을 비롯한 수도권부터 비수도권에 이르기까지 전반적으로 거래가 회복되는 흐름을 보였다”며 “다만 수도권은 우수한 입지 조건을 가진 지역을 중심으로 실수요자 및 투자자들이 적극적으로 움직여 평당 가격 상승까지 이끌어낸 반면 비수도권은 그 반대 현상을 보여 매매 거래를 고려할 경우 주변 인프라 요소까지 면밀히 살펴보기를 바란다”고 말했다.
- [마켓인]이마트, 차입금 급증…유통·건설 난항에 이중고
- [이데일리 마켓in 박미경 기자] 이마트(139480)가 차입금 증가에 따른 이자부담에 고전하고 있다. 대규모 투자를 위해 과도하게 빚을 낸 탓이다. 지난해 사상 첫 적자를 기록한 가운데 본업인 유통 업황은 악화일로를 걷고 있고, 자회사인 신세계건설의 재무부담까지 더해져 단기간 개선을 기대하기는 어렵다는 분석이 나온다. 서울 시내 이마트 매장 외관 전경. (사진=이마트)◇ 이마트, 번 돈으로 이자조차 갚기 어려워11일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 이마트의 올해 1분기 연결기준 총차입금 규모는 11조9845억원으로 집계됐다. 지난해 말(11조5398억원)보다 소폭 증가했다. 같은 기간 차입금의존도 34.50%에서 35.30%로 늘었다. 통상 차입금의존도가 20%를 넘으면 재무안정성 관리가 필요하다고 판단되는데, 이를 훌쩍 넘긴 수치다.지마켓, 스타벅스커피코리아(현 SKC컴퍼니), 더블유컨셉코리아 등 대규모 투자에 따른 과도한 차입금 부담과 이커머스 및 건설 부문의 실적 악화도 재무안정성 악화 요인으로 지목된다. 또 소매유통·식음료부문 점포망 투자, 신규 호텔 사업장 매입, 이커머스 물류센터 건설 등으로 자본적지출이 확대되고 있다.차입금 증가는 자연스레 이자 비용 증가로 이어진다. 지난해 말 기준 이마트의 영업외이자비용은 4176억원으로 집계됐다. 영업외이자비용은 △2019년 말 1495억원 △2020년 말 1646억원 △2021년 말 2136억원 △2022년 말 3175억원 등 꾸준한 증가세를 보이고 있다.이자보상비율(영업이익/순이자비용)은 2022년 말 0.43배, 2023년 말 -0.11배로 마이너스(-) 전환했다. 이자보상비율은 기업이 영업이익으로 이자 비용을 얼마나 감당할 수 있는지를 보여주는 지표로, 1을 밑돌면 영업활동으로 번 돈으로 이자조차 갚기 어렵다는 걸 의미한다. 만일 해당 지표가 3년 연속 1 미만을 밑돌 경우 잠재적 부실을 안고 있는 한계기업 혹은 좀비기업으로 분류된다.◇ 신세계건설 재무 부담…실적 부진 장기화문제는 실적 부진이 장기화하고 있다는 점이다. 이마트는 지난해 사상 첫 적자를 냈다. 자회사인 신세계건설의 재무 부담까지 더해졌다.이마트의 연결기준 지난해 매출은 29조472억원으로 전년 대비 0.5% 증가했다. 하지만 영업손실 469억원을 기록하며 적자 전환했다. 신세계건설의 실적 부진이 영업손실의 주요 원인이라는 분석이다.신세계건설은 공사 원가 상승, 부동산 경기 침체에 따른 분양실적 부진, 예상되는 미래 손실의 선반영으로 전년과 비교했을 때 1757억원 늘어난 1878억원의 영업손실을 냈다.지난 5월 말 이마트는 자금보충 약정을 통해 신세계건설의 신종자본증권 발행을 지원하기도 했다. 자금보충 약정은 채무자의 여신상환능력이 감소하면 제3자가 출자 또는 대출방식으로 채무자 자금을 보충해 주는 약정을 말한다. 신세계건설은 총 6500억원 규모 신종자본증권을 발행했는데, 이는 이마트 자기자본(13조8342억원)의 약 4.7%에 달하는 자금이다.신용등급도 연이어 하향 조정을 겪었다. 국내 신용평가 3사는 지난 3월 이마트 신용등급을 ‘AA(부정적)’에서 ‘AA-(안정적)’로 하향했다.서민호 한국신용평가 연구원은 “영업현금창출력 악화, 인수합병(M&A) 등으로 재무 부담이 확대됐다”며 “단기간 내 뚜렷한 현금흐름 개선이 어려울 것”이라고 평가했다.
- BBB급 건설채…HL D&I 공모채 시장 복귀
- [이데일리 마켓in 박미경 기자] BBB급 중견건설사 HL D&I가 지난 2월에 이어 또다시 공모 회사채 시장에 복귀한다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 우려로 건설채에 대한 투자심리가 여전히 좋지 않은 상황이라 미매각 가능성이 높은 것으로 알려졌다. 이어 쌍용씨앤이(C&E)는 공모채, 우리금융지주는 신종자본증권 발행을 이어간다.◇ HL D&I, 600억원 규모 회사채 발행7일 투자은행(IB) 업계에 따르면 이번 주(10일~14일) 회사채 발행을 위해 수요예측에 나서는 기업은 HL D&I(014790)(BBB+), 쌍용씨앤이(A) 등이다. 우리금융지주(316140)는 신종자본증권(AA-) 발행을 이어간다.(사진=HL D&I)HL D&I는 총 600억원 규모의 회사채 발행을 계획 중이다. 만기와 희망 금리 밴드 수준은 아직 논의 중인 것으로 알려졌다. 수요예측일은 오는 12일, 발행일은 오는 20일을 목표로 한다. 주관사단은 KB증권, 키움증권 등이다. 다만 기관투자자들의 건설채 기피 현상은 여전하다. 최근 A급 신용등급을 가진 GS건설이 1000억원 규모 회사채 발행을 위한 수요예측을 진행했지만, 1.5년물에서 500억원 모집에 220억원, 2년물 500억원 모집에 60억원의 주문을 받아내는 데 그쳤다.BBB급 신용도를 가진 HL D&I도 미매각이 예상되는 가운데, 미매각 후 리테일에서 물량 소화를 기대하는 분위기다. 추가 청약 과정에서 고금리를 앞세워 개인투자자들을 대상으로 완판을 노리고 있는 것으로 보인다.실제로 HL D&I는 지난 2월 회사채 발행을 위한 수요예측에서 공모 희망금리를 최대 8.5%까지 제시했으나, 단 한건의 주문도 받지 못하며 시장의 외면을 받았다.김현 한국기업평가 연구원은 “모회사인 HL홀딩스의 책임준공 신용보강에 힘입어 이천 부발 주상복합 브릿지론을 본PF로 전환하며 PF우발채무에서 미착공 사업 비중이 축소된 점은 긍정적”이라면서도 “우발채무와 관련해 계열이 연계된 만큼 향후 관련 프로젝트의 분양성과가 HL D&I 현금흐름 및 계열 재무구조에도 중요하게 작용할 것”이라고 분석했다.◇ ‘부정적’ 꼬리표 쌍용씨앤이, 미매각 우려 여전이어 시멘트업체 쌍용씨앤이도 2년물 600억원, 3년물 400억원 등 총 1000억원 규모로 회사채 발행을 앞두고 있다. 오는 13일 수요예측, 21일 발행을 목표로 한다. 주관사단은 NH투자증권, KB증권, 한국투자증권이다.쌍용씨앤이는 신용등급 전망 ‘부정적’ 꼬리표로, 신용등급이 A급의 끝단인 A-로 떨어질 위기에 처해있다. 자진 상장폐지를 위한 공개매수 영향으로 재무안정성이 저하됐기 때문이다.앞서 쌍용씨앤이는 지난해 4월 공모채 조달을 위한 수요예측에서 미매각을 맞기도 했다. 당시 1000억원 규모 모지벵서 매수주문은 570억원에 그쳤다. 이후 쌍용씨앤이는 사모채 조달을 이어간 바 있다.강성모 한국신용평가 연구원은 “공개매수 및 상장폐지 이후 최대 주주인 사모펀드의 지배력이 추가적으로 강화된다”며 “배당금 지급을 포함한 주주환원 정책, 경영권 매각 본격화 가능성 등 경영 전반의 변화 요인에 대해서 확인할 계획”이라고 했다.마지막으로 우리금융지주는 신종자본증권(AA-) 발행을 통해 선제적 자본확충에 나선다.우리금융지주는 총 2700억원 규모의 신종자본증권 발행을 계획 중이다. 수요예측 결과에 따라 최대 4000억원까지 증액할 예정이다. 희망 금리 수준으로는 3.8~4.4% 수준의 고정금리를 제시했다.이번에 발행하는 신종자본증권은 연내 콜옵션(조기상환권)이 도래하는 신종자본증권 차환용으로 사용할 것으로 알려졌다. 오는 7월, 10월 우리금융지주는 각각 5000억원 규모 자본성증권 콜옵션 행사 시점을 앞두고 있다.
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