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'국평' 강북 10억·강남 20억…고분양가 시대 열리나
[이데일리 오희나 기자] “분양가 상한제가 사라지고 공사비가 올라가면서 국평(전용 84)강북 10억·강남 20억원이 굳어지는 것 같다.”올들어 공사비 상승과 고금리 등으로 분양가가 가파르게 치솟고 있다. 정부의 1·3 규제 완화로 전매제한, 실거주의무 완화 등에 따라 시장 회복 기대감이 커진 가운데 분양가는 앞으로 더 오를 것이라는 전망이 확산하고 있다. 실제로 윤석열 정부의 새로운 공공분양 모델인 ‘뉴홈’의 사전청약 단지 중에서도 가장 알짜라고 평가받는 한강변 수도방위사령부(수방사) 부지 공공분양의 사전청약 추정 분양가가 전용 59㎡ 기준 8억7200만원에 달하면서 고분양가 시대가 본격적으로 열린 게 아니냐는 평가가 나온다.[그래픽=이데일리 김정훈 기자]12일 부동산R114에 따르면 올해 전국 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 1747만원으로 지난해 대비(1522만원) 12%가량 상승했다. 지난해 서울 아파트 3.3㎡당 평균 분양가 3474만원에 달했다. 올해 강남권에서 분양하는 단지가 하반기에 몰려있어 평균 분양가는 더 올라갈 것으로 보인다.강남권에서는 올해 하반기 서초구 ‘신반포메이플자이’와 송파구 ‘잠실 진주’가 분양 예정이다. 평균 분양가는 3.3㎡당 메이플자이 6000~6500만원, 잠실 진주 5000~5200만원으로 추정한다. 분양가 상한제 적용을 고려하더라도 84㎡기준 20억원 훌쩍 넘어설 것으로 보인다. 강북에서는 동대문구 이문·휘경뉴타운 ‘동대문 래미안 라그란데’(이문1구역)가 분양 예정인데 평균 분양가가 3.3㎡당 3000만원 초반 수준으로 전용 84㎡ 기준 10억원을 넘어설 전망이다.시장에서는 정부의 규제 완화로 고분양가 관리 지역이 강남·서초·송파·용산구 서울 4곳에 불과한 상황에서 앞으로 분양가는 더 올라갈 가능성이 클 것으로 전망한다. 실제로 지난 7일 분양에 나선 서울 서대문구 DMC가재울아이파크는 분양가는 3.3m²당 3588만원으로 전용 59㎡ 기준 최고 분양가는 8억8280만원이다.지난달 분양에 나섰던 서울 은평구 신사동 ‘새절역 두산위브 트레지움’은 84㎡ 기준 8억6000만~9억9000만원대 수준이었고, 같은 평형 기준으로 동대문구 휘경동 ‘휘경자이 디센시아’는 9억6000만~9억7600만원, 영등포구 양평동 ‘영등포자이 디그니티’는 11억6600만~11억7900만원이었다.[이데일리 방인권 기자] 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 아파트단지 모습.지방에서도 ‘국평=10억원’ 공식이 이어지고 있다. 경기도 의왕시 내손동 ‘인덕원 퍼스비엘’ 전용 84㎡ 분양가는 10억5175만원에 달했고, 용인시 기흥구 ‘e편한세상 용인역 플랫폼시티’ 전용 84㎡는 10억~12억원, ‘광명자이더샵포레나’ 84 분양가는 10억4550만원으로 10억원을 훌쩍 웃돈다. GS건설이 광주광역시 서구에 공급하는 ‘상무 센트럴자이’가 전용 84㎡ 기준 최고 9억2900만원에 달하면서 광주 지역의 역대 최고 분양가를 기록하기도 했다. 여경희 부동산R114연구원은 “공사비 상승과 물가 상승률을 고려하면 앞으로 분양가가 내릴 가능성은 희박하다”며 “분양가도 하방경직성이 있어 분양가 상승을 예상한 수요자가 청약에 적극적으로 나서고 있다”고 말했다.

2023.06.12 I 오희나 기자

1년 만에 상승 전환…광명 집값, '광명' 찾나
[이데일리 오희나 기자] 경기도 광명시 매매가격이 상승하는 등 부동산 시장 분위기가 되살아나고 있다. 시장에서는 정부의 부동산 규제 완화 효과가 서울에서부터 서울과 가까운 수도권 지역으로 퍼지고 있는 것으로 보고 있다. 다만 광명은 몇 년간 대규모 공급물량과 입주물량이 예정돼 있어 상승 추세가 이어질지는 제한적일 수 있단 분석이다.경기 광명시 광명동 일대 (사진=뉴시스)16일 한국부동산원에 따르면 8일 기준 광명 아파트 매매가격은 전주대비 0.16% 올랐다. 지난해 4월 26일 이후 1년여 만에 상승세로 전환했다. 광명은 올해 들어서만 6% 이상 하락했다. 하지만 정부의 대규모 규제 완화 때문에 시장 분위기가 완화되면서 집값 반등 조짐을 보이고 있다. 실제로 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 ‘광명역써밋플레이스’ 전용 84는 지난달 11억3000만원에 거래됐다. 지난해 13억원대에 거래됐다가 올해 1월 9억2000만원까지 하락했는데, 3달여만에 2억원 가량 올랐다. ‘철산래미안자이’ 전용 84㎡는 올해 1월 9억원에서 4월 10억3000만원으로 1억3000만원이 오른 가격에 거래됐다. 지난해 12월 8억원에 거래됐던 ‘광명아크포레자이위브’ 84.99㎡는 지난달 9억원에 팔리기도 했다.광명시는 지난 1·3부동산 대책으로 투기과열지구와 조정대상지역에서 해제됐다. 이에 따라 전용 85㎡ 이하 중소형 아파트에 가점제 40%, 추첨제 60%가 적용되며, 전용 85㎡ 초과는 100% 추첨제다. 아울러 주택법 시행령 개정안이 의결되면서 분양권 전매제한 기간도 1년으로 단축됐다.이러한 흐름 속에 앞서 분양한 ‘광명자이더샵포레나’가 1순위 청약에서 422가구 모집에 4422명이 몰려 평균 경쟁률 10.47대 1을 기록하며 완판되기도 했다. 지난해 말 분양에 나섰던 ‘철산자이 더 헤리티지’와 ‘광명 호반써밋 그랜드에비뉴’가 1순위 청약에서 저조한 성적으로 미달이 났음을 고려하면 불과 5개월여만에 분위기가 반전된 셈이다. 다만 올해 광명에서 1만 가구 이상 물량이 분양될 예정이어서 집값 추가 하락 우려는 여전하다. ‘광명자이더샵포레나’ 이후 광명뉴타운 4구역인 ‘광명센트럴아이파크’(1957가구)와 2구역 ‘베르몬트로광명’(3344가구), 5구역 ‘광명자이힐스뷰’(2878가구), 철산주공 10·11단지 재건축(1490가구) 등이 분양에 나선다.김효선 NH농협은행 부동산수석연구원은 “최근 반등하는 지역은 서울 아니면 서울 인근 지역으로 가격 하락폭이 컸던 곳이다. 광명 역시 하락폭이 컸다”며 “입지 대비 저가 매물이 있는 곳 위주로 급매가 소진되면서 가격이 반등하고 있다”고 말했다. 김 수석연구원은 “광명은 집값 상승 기대감에 매입하기보다는 특례보금자리론 등 정책금융을 활용한 저가 매물 위주로 접근하는 매수자가 대부분이어서 상승 추세로 이어지기엔 제한적”이라고 덧붙였다.

2023.05.16 I 오희나 기자

'준서울' 광명자이더샵포레나 4400명 몰려…청약시장 '후끈'
[이데일리 오희나 기자] 올해 광명뉴타운에서 처음으로 분양하는 ‘광명자이더샵포레나(광명1R구역 재개발)’의 1순위 청약에 4400개가 넘는 청약 통장이 몰렸다. 분양가가 다소 높다는 지적이 나왔지만 규제 완화 훈풍에 힘입어 흥행에 성공했다. 광명자이더샵포레나 조감도 (사진=GS건설)9일 한국부동산원 청약홈에 따르면 ‘광명자이더샵포레나’는 전날 422가구를 모집하는 1순위 청약을 진행한 결과 4422명이 청약해 평균 경쟁률 10.47대 1을 기록했다. 총 7개 유형에 대해 청약을 받았는데 1개 전형을 제외하고 모두 1순위에서 청약이 마감됐다.155가구를 모집하는 전용 39㎡는 1순위 해당 지역에서 50명이 청약해 미달했다. 기타지역에서 443명이 몰려 4.22대 1을 기록했지만, 전체 청약 건수가 493건으로 예비 당첨자 선정 비율(500%)을 채우지 못해 2순위로 넘어갔다. 전용면적별 분양가는 △39㎡ 4억3750만원 △49㎡A 5억280만원 △49㎡B 5억7130만원 △74㎡ 7억7600만원 △84㎡A 8억8290만원 △84㎡B 10억4550만원 △112㎡ 13억110만원이다. 전용 84㎡ 일부 분양가가 10억원이 넘는 등 고분양가 논란이 있었지만 서울 접근성이 좋아 수요가 몰린 것으로 풀이된다. 여기에 광명뉴타운이 완성되고 대규모 주거 단지가 들어서면 정부여건이 좋아지면서 시너지 효과가 기대된다는 점도 긍정적인 영향을 미쳤을 것으로 보인다. 광명뉴타운은 경기권 최대 재개발 사업으로 광명1·2·4·5·9·10·11·12·14·15·16R구역 등 11개 구역이 완성되면 약 2만5000여가구 아파트가 들어선다. 올해 광명뉴타운 첫 타자인 ‘광명자이더샵포레나’가 청약 흥행에 성공하면서 앞으로 분양이 예정된 단지들도 기대를 모으고 있다. △광명센트럴아이파크(1957가구) △베르몬트로광명(3344가구) △광명자이힐스뷰(2878가구) 등 올해만 1만여 가구가 분양을 앞두고 있다. 시장에서는 정부의 규제 완화 이후 청약시장에 온기가 돌고 있다고 입을 모은다. 광명이 규제지역에서 해제되면서 전용 84㎡ 이하 물량 60%가 추첨제로 공급되고 전매제한, 실거주의무 완화 등도 영향을 미쳤다는 분석이다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석연구원은 “광명은 기본 수요가 있는 입지 중 하나다. 재개발 물건일 때부터 관심이 높았다”며 “분양가가 관건이긴 했지만 서울과 인접하고 신도시급이어서 양호한 성적이 나왔다”고 말했다. 이어 김 수석연구원은 “광명 입지 자체가 관심도가 높고 기다리고 있는 수분양자도 많아 고분양가만 아니라면 앞으로 나올 단지도 양호한 성적을 낼 것이다”고 전망했다.

2023.05.09 I 오희나 기자

호반건설, 광명 ‘호반써밋 그랜드에비뉴’ 분양완료
[이데일리 이윤화 기자] 경기도 광명시 ‘호반써밋 그랜드에비뉴’가 완판됐다. 호반건설은 지난해 12월 경기도 광명시 광명 10R구역에 공급한 호반써밋 그랜드에비뉴가 100% 분양완료 됐다고 4일 밝혔다.조감도호반써밋 그랜드에비뉴는 지하 3층~지상 29층 아파트 11개 동, 총 1051가구 규모다. 조합원 물량을 제외한 전용면적 39~84㎡ 493가구가 일반 분양됐다. 호반써밋 그랜드에비뉴의 완판은 소비자들의 니즈를 반영한 상품이 완판에 주효했다는 평가다. 또한 분양가 상한제가 적용된 합리적인 분양가와 주택법 시행령 개정으로 전매제한 기간이 1년으로 단축된 것도 호재로 작용했다. 호반써밋 그랜드에비뉴의 완판은 호반건설이 연내 공급할 예정인 용산 국제빌딩 5구역, 개봉 5구역 등 서울 도시정비사업에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보인다.호반건설 관계자는 “이번 호반써밋 그랜드에비뉴 완판은 수도권 도시정비사업에서도 ‘호반써밋’의 상품성이 인정받았다는 의미가 있다”며 “광명 뉴타운의 명품단지가 될 수 있도록 성실 시공으로 보답하겠다”고 말했다.

2023.05.04 I 이윤화 기자

전매제한 완화 기대…4월 전국 2만7831가구 분양 예정
[이데일리 이윤화 기자] 침체됐던 분양 시장이 수도권을 중심으로 온기가 돌고 있다. 정부의 부동산 시장 규제 완화 기조에 힘입어 4월 분양 물량이 증가할 것으로 보이는 가운데 ‘1.3대책’의 주요 내용 중 하나인 분양권 전매제한 완화도 곧 시행돼 시장 활성화에 힘을 보탤 것이란 예상이 나온다. 30일 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이의 조사에 따르면 4월 전국에서는 총 38곳·3만6733가구(임대 포함, 오피스텔 제외. 1순위 청약 접수일 기준)가 공급될 예정으로 집계됐다. 이 중 일반분양 물량(미정 제외)은 전국 2만7831가구다. 이중 수도권이 1만7538가구(63%), 지방 1만293가구(37%)로 수도권 물량이 과반수를 차지한다.올 4월 물량은 1년 전과 비교하면 수도권과 지방 모두 대폭 늘었다. 지난해 같은 달 청약홈에서 접수를 받은 특별공급 제외 일반분양 물량은 △전국 1만1767가구 △수도권 6151가구 △지방 5616가구였다. 이와 비교하면 올해는 △전국 1만6064가구 증가(136.5%) △수도권 1만1387가구 증가(185.1%) △지방 4677가구 증가(83.3%)했다.서울에서는 강북구, 동대문구, 은평구 3개 구에서 4곳·일반 2,644가구가 분양에 나선다. 분양 규모 순으로 △이문 아이파크 자이(1483가구) △휘경자이 디센시아(700가구) △신사1구역 두산위브(235가구) △미아 부지 개발(226가구) 순이다.정부는 지난해 말부터 취득세 중과세율 손질, 무순위 청약 관련 제약 등 다양한 규제 완화를 순차적으로 이어가고 있으며 4월에는 분양권 전매제한 완화 시행이 예정돼 있다. 전매 제한은 ‘투기를 방지’하기 위해 강화됐던 바 있다. 그러나 4월 초부터는 종전 수도권 최대 10년→3년, 지방 최대 4년에서 1년으로 대폭 축소될 전망이다. 기존 분양 단지들에게도 소급 적용되기 때문에 이번 조치로 분양 시장에 다시 훈풍이 불 기대감이 높아질 것으로 보인다.이달 주요 분양 예정지를 살펴보면 서울 동대문구에서는 GS건설이 ‘휘경자이 디센시아’의 청약 접수를 받는다. 휘경동 172 일원에 지하 3층~지상 35층, 14개 동 총 1806가구 규모로 지어지며, 이 중 전용 39~84㎡ 700가구를 일반에 분양한다. 3일 특별공급을 시작으로, 4일 1순위 청약을 받는다. 서울지하철 1호선 회기역과 외대앞역 이용이 쉽다.또 서울 동대문구에서는 HDC현대산업개발·GS건설이 이문3구역을 재개발하는 ‘이문 아이파크 자이(가칭)’도 선보일 예정이다. 이문동 149-8 일원에 지하 6층~지상 41층, 18개 동, 전용 20~139㎡ 총 4321가구로 지어지며, 이 중 전용 39~84㎡ 1483가구가 일반분양 대상이다.서울 은평구에서는 두산건설이 신사1구역을 재건축해 ‘새절역 두산위브 트레지움’을 분양한다. 신사동 170-12 일원에 지하 2층~지상 17층, 6개 동, 전용 59~84㎡ 총 424가구 규모로 지어지며, 이 중 235가구가 일반분양 물량이다. 지하철 6호선 새절역이 가깝고, 신사근린공원이 인접했다. 또 서신초, 상신중, 숭실중, 숭실고도 도보거리에 위치했다.경기 광명시에서는 GS건설·포스코이앤씨·한화건설이 광명뉴타운 1구역 재개발로 ‘광명 자이더샵포레나’를 분양 예정이다. 광명동 9-8 일원에 지하 3층~지상 38층, 28개 동 총 3585가구 규모로 들어서며, 이 중 전용 39~127㎡ 776가구를 일반에 분양한다. 서울지하철 1호선 개봉역이 가깝다.지방에서는 부산 강서구에서는 디에스종합건설이 ‘에코델타시티 대성베르힐’을 분양 예정이다. 강동동 17BL(블록)에 지하 1층~지상 21층, 16개 동, 전용 84~106㎡ 총 1120가구로 지어진다. 에코델타시티 내 업무시설과 명지국제업무도시화전일반산업단지, 르노코리아자동차 부산공장 등이 가깝다.광주 남구에서는 DL건설이 ‘e편한세상 봉선 셀레스티지’를 분양한다. 봉선동 1143-36 일원에 지하 2층~지상 19층, 8개 동, 전용 63~84㎡ 총 542가구 규모로 들어서며, 이 중 176가구를 일반에 분양한다. 광주지하철 2호선 1단계 구간(2026년 개통 예정)인 백운광장역과 봉선역 이용이 용이할 전망이다.충북 청주시에서는 효성중공업이 ‘해링턴 플레이스 테크노폴리스’ 아파트를 분양한다. 송절동 513-2 일원에 지하 2층~지상 47층, 5개 동, 전용 84·94㎡ 아파트 602가구와 전용 84㎡ 오피스텔 130실 등 총 732가구 규모로 지어진다. 청주테크노폴리스, 청주일반산업단지가 가깝다.

2023.03.30 I 이윤화 기자

내달부터 역대급 큰 장서는 광명…집값 누를까
[이데일리 김정훈 기자][이데일리 오희나 기자] ‘준 서울’로 평가받는 경기 광명에서 내달부터 광명1구역을 시작으로 잇따른 청약이 예정돼 있다. 고금리에 미분양이 늘어나는 가운데 올해 1만 가구가 넘는 공급이 이어지면서 앞으로 집값·전셋값에 영향을 미칠지 관심이 쏠리고 있다.16일 부동산R114에 따르면 올해 경기도 광명에서는 1만3254가구 분양이 예정돼 있다. 이는 경기도에서도 가장 많은 물량이다. 내달 분양을 앞둔 ‘광명자이더샵포레나’(광명1구역)은 총 3585가구 규모 대단지 아파트다. 같은 달 분양이 예정된 광명센트럴아이파크는 광명4구역 재개발 단지로 1957가구 규모다. 하반기에는 베르몬트로광명(3344가구), 광명5구역(2878가구), 철산주공 재건축(1490가구) 등이 분양을 준비 중이다.경기 광명시는 지역번호를 ‘02’를 사용하고 서울 구로구·금천구와 맞붙어 있어 ‘준 서울’ 입지로 통한다. 여기에 여의도·서울역 등 서울 핵심지역과 연결하는 신안산선 등 교통 호재와 광명뉴타운 개발 호재까지 더해지면서 최근 몇 년간 이어진 부동산 상승기 때 큰 폭으로 올랐다.하지만 금리 인상과 거래절벽이 이어지면서 지난해 15% 이상 하락한 데 이어 올 들어서도 5.67%가량 내렸다. 실제로 광명시 철산동의 다른 아파트 단지인 ‘철산래미안자이’ 84㎡는 지난달 8억9000만원에 거래됐다. 지난 2021년 7월 12억7000만원까지 올랐지만 불과 1년7개월여만에 3억8000만원 하락했다. 광명시 광명동 광명아크포레자이위브 전용 59㎡는 지난달 6억3500만원에 매매됐다. 지난 2021년 3월 8억1500만원에 거래됐음을 고려하면 2년여 만에 1억8000만원이나 빠졌다.정부가 1·3 부동산 대책을 통해 강남3구와 용산을 제외한 모든 지역을 규제지역에서 해제하면서 마지막까지 남아 있던 광명도 해제했지만 시장의 관망세는 여전한 상황이다. 여기에 올해 공급물량도 대거 늘어나면서 당분간 매수 심리 회복은 쉽지 않다는 게 전문가들의 평가다. 이들 단지의 입주 시점도 비슷한 시기여서 이 일대 집값·전셋값이 하락할 가능성도 크다. 정부가 전매제한 기간을 완화하고 실거주의무를 폐지했기 때문이다. 전문가들은 광명이 ‘준 서울’ 입지지만 대규모 물량이 한꺼번에 분양되기 때문에 시장에서 소화하는 데 시간이 걸릴 가능성이 크다고 지적했다. 김효선 NH농협은행 부동산수석연구위원은 “앞으로 몇 년간 입주 물량이 많아 공급대비 수요가 적은 상황이라 단기간 집값이 반등하기는 어려울 것이다”며 “광명 집값이 급락한 상황이어서 분양가가 높다면 차라리 구축 중에 급매를 선택하는 수요자가 많을 것으로 보인다”고 말했다. 김 수석연구위원은 “다만 광명은 서울과 인접해 있어 수요가 풍부한 지역이다”며 “시장이 정상화할 시점에는 빠르게 회복할 수 있는 저력이 있다”고 강조했다.

2023.03.17 I 오희나 기자

북적인 광명 모델하우스…청약 한파 뚫을까
GS건설이 경기 광명시 철산동에서 ‘철산자이 더 헤리티지’ 모델하우스를 열고 본격적인 분양에 나선 가운데 지난 17일 ‘철산자이 더 헤리티지’ 견본주택에서 방문객들이 단지 모형도를 살펴보고 있다.철산자이 더 헤리티지는 철산주공 8·9단지 재건축 정비사업을 통해 조성되는 신축 단지다. (GS건설 제공) 2022.12.18/뉴스1[이데일리 오희나 기자] 연말 ‘준 서울’로 평가받는 경기 광명에 대규모 분양물량이 쏟아진다. 철산 주공 재건축, 광명 뉴타운 등 실수요자가 기다렸던 단지다. 다만 부동산 시장 침체와 고금리 여파로 청약 흥행에 성공할지는 미지수다.19일 정비업계에 따르면 철산 주공 8·9단지를 재건축하는 ‘철산 자이 더 헤리티지’와 광명 10R구역을 재개발하는 ‘호반 써밋 그랜드에비뉴’ 등 2124가구가 연내 분양을 앞두고 있다.철산 자이 더 헤리티지는 광명시 철산동 일대에 지하 3층∼지상 40층 23개동 3804가구 규모로 1631가구를 일반분양할 계획이다. 전용 면적별로는 59㎡ 1400가구, 84㎡ 110가구, 114㎡ 121가구다.청약 일정은 이달 26일 특별공급을 시작으로 27일 해당 지역 1순위, 28일 기타 지역 1순위 청약을 받는다. 당첨자 발표는 2023년1월4일이며 정당계약은 1월15일부터 18일까지 나흘간 진행한다.호반 써밋 그랜드에비뉴는 광명시 광명동 일대 지하 3층~지상 29층 11개동 1051가구 규모로 일반분양은 493가구가 예정돼 있다. 전용면적별로 39㎡ 48가구, 49㎡ 122가구, 59㎡A 76가구, 59㎡B 16가구, 74㎡A 11가구, 74㎡B 12가구, 74㎡C 95가구, 84㎡A 72가구, 84㎡B 41가구가 예정돼 있다. 분양일정은 26일 특별공급을 시작으로 27일 1순위 해당지역, 28일 1순위 기타지역, 29일 2순위 청약을 진행한다. 당첨자 발표는 내달 5일, 계약은 17~19일이다. 두 단지 모두 분양가가 12억원을 넘지 않아 중도금 대출을 받을 수 있지만 전매 제한은 8년, 거주의무는 2년을 적용받는다. 문제는 분양가 상한제 적용을 받았지만 인근 시세와 비교할 때 분양가가 싸지 않다. 철산 자이 더 헤리티지는 평균분양가가 3.3㎡당 2896만원이다. 전용 59㎡는 6~8억원대, 84㎡는 8억 후반대~10억원 초중반대, 114㎡는 10억 중반대~11억 후반대다. 실제 ‘철산 주공 13단지’ 83.52㎡가 지난달 7억9000만원에 거래됐고 ‘철산 래미안자이’ 84㎡ 또한 지난달 7억8000만원에 매매가 이뤄졌다. 호반 써밋 그랜드에비뉴는 평균분양가가 3.3㎡당 2446만원이다. 전용 면적 59㎡가 5억원 후반~6억 후반대, 84㎡는 8억원대로 책정됐다. 인근 ‘광명 아크포레 자이위브’ 전용 59㎡가 지난달 7억5000만원에 손바뀜됐음을 고려하면 분양가 메리트는 떨어진다.집값이 하락하고 있는 점도 부담이다. 부동산원에 따르면 올 들어 경기도는 7.82% 하락했는데 광명은 12.73% 하락했다. 전문가들은 광명은 선호하는 입지여서 ‘갈아타기’ 수요는 충분하지만 최근 금리 인상이 이어지고 부동산 시장 침체로 청약시장도 얼어붙어 경쟁률은 높지 않겠다고 내다봤다.여경희 부동산 R114 연구원은 “광명은 교육과 주변 인프라가 잘 갖춰져 있고 서울과 인접해 있어 선호도가 높다”며 “노후 아파트 단지가 많고 서울에서 경기로 이동하려는 수요가 많아 갈아타기 수요는 충분히 확보할 것이다“고 설명했다.여 연구원은 이어 “두 단지 모두 수요자가 선호하는 입지와 브랜드를 갖추고 있지만 동시에 분양하는 상황이어서 청약 수요가 분산될 수 있다”고 분석했다.

2022.12.19 I 오희나 기자

"전매제한 풀리면 반사이익 기대"..규제해제 예상지 주목[복덕방기자들]
[이데일리 오희나 기자] 최근 정부가 부동산 연착륙을 위해 규제 완화를 이어가고 있는 가운데 서울과 서울과 인접한 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명을 제외한 전 지역을 규제 지역에서 해제했다. 정비업계에서는 규제지역 적용 여부에 따라 전매 제한 요건이 달라지기 때문에 이 부분을 주목해야 한다고 한다. 7일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 규제완화에 따른 투자 전략에 대해 들어봤다.김 소장은 “조정대상지역은 각종 세금에 대한 규제이고, 투기과열지구는 재개발·재건축 즉 정비사업에 대한 규제다”면서 “조정대상 지역이 해제된다고 해도 1세대1주택 비과세는 취득시점에 걸리는 것이고, 다주택자 중과 적용은 처분 시점에 걸리는 것”이라고 말했다. 이어 “조정지역에서 비조정지역으로 해제됐다고 해서 비과세 적용을 받기 위해 실거주를 안해도 되냐고 묻는 분들도 있지만 그건 아니다”라고 말했다. 이어 “조합원지위양도 금지 규정은 재건축은 조합설립인가로부터 소유권이전등기시까지, 재개발은 관리처분인가일로부터 소유권이전등기시까지 전매 금지”라며 “투기과열지구대상에서 해당되기 때문에 투기과열지구에서 해제되면 전매가 가능해진다는게 포인트”라고 설명했다. 예를 들어 인천 같은 경우 정비사업지역들이 많은데 해당지역들도 전매 금지에 걸렸다가 이제 전매가 가능해졌다고 설명했다. 5년 재당첨 금지 같은 경우도 투자포인트가 달라진다고 강조했다. 김 소장은 “투기과열지구에서 분양 대상자가 되면 5년 동안 분양 신청을 하지 못한다”면서 다만 “분양신청대상이 안되는 것도 투기과열지구에 재개발·재건축이라는 게 포인트다. 5년 재당첨금지 대상자라면 투기과열지구가 아닌 재개발 ·재건축의 정비 사업 물건은 사도 된다”라고 말했다. 그러면서 “이전에는 아예 분양신청이 완료된 물건들이나 아예 초기투자지역에 투자를 했다”면서 “지금은 규제 지역이 완화되는 투자처를 주목해야 한다”고 강조했다. 정부가 지난 11월10일 서울과 서울과 인접한 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명을 제외한 전 지역을 규제 지역에서 해제했다면서 향후 규제 지역에서 해제되는 지역을 관심있게 봐야 한다는 것이다. 김 소장은 “남아있는 경기권들 같은 경우도 최소한 투기과열지구에서 해제를 해줄 것”이라며 “서울의 경우 중심 지역은 멀었지만 노도강(노원·도봉·강북구), 금관구(금천·관악·구로) 등은 투기과열지구를 해제하는 것까지 기대해볼 수 있을 것”이라고 했다. 그러면서 “광명은 투기과열지구기 때문에 해제되면 전매금지 반사이익을 얻을 수 있는 지역들이 있다”면서 “광명뉴타운 1·2·4·5·10구역은 2018년도 1월24일 전까지 최초 사업시행인가 신청을 했기 때문에 관리처분인가가 나도 전매제한 예외인 구역이다. 반면 광명 9·11·12 구역 은 전매제한이 걸려있다”고 했다. 이어 “11구역의 경우 대장지역임에도 불구하고 전매제한이 걸려있기 때문에 투자금액이 전매가 가능한 4구역보다 더 싸다. (투기과열지구 해제를 염두에 둔다면) 투자기회라고 볼수 있다”고 말했다. 김 소장은 “광명 뿐만 아니라 하남, 성남, 과천 등도 재개발·재건축들이 많은데 관리처분인가가 나면 전매금지를 앞두고 있는 곳에서 급매가 나오면 오히려 지금 사는 게 좋을 수도 있다”면서 “다음 규제완화 지역을 예상해보고 기다려보는 것도 좋을 것”이라고 말했다.

2022.12.07 I 오희나 기자

김제경 "재개발·재건축 세일 구간…규제해제 예상지역 노려라"
[이데일리 오희나 기자] “정부가 정비사업 활성화를 통한 주택 공급 의지를 보이는 만큼 수도권 재건축·재개발 사업 규제 완화의 틈을 노려야 합니다.”김제경 투미부동산컨설팅 소장은 17일 서울 강남구 삼성동 코엑스에서 열린 이데일리 ‘제2회 돈이 보이는 창 콘서트’에서 연사로 나서 이같이 말했다. 금리 인상과 매수심리 위축으로 부동산 시장 침체가 이어지고 있는 가운데 지난 10일 국토교통부는 서울과 과천, 성남(분당ㆍ수정), 하남, 광명을 제외한 전 지역을 규제지역에서 해제했다. 앞서 분양가상한제(분상제)를 개편하고 재건축초과이익환수제(재초환)를 완화한 데 이어 내달 안전진단 개선안도 발표한다.[이데일리 이영훈 기자] 김제경 투미부동산컨설팅 연구소 소장이 16일 서울 강남구 코엑스 컨퍼런스룸에서 열린 ‘2022년 하반기 ‘돈이 보이는 창 콘서트’에서 제 2악장 부동산 변주곡 ‘재개발·재건축 규제 완화의 틈을 노려라’ 주제로 강의하고 있다.◇尹정부 주택공약 핵심 ‘재건축·재개발 완화·1기 신도시 재정비 사업’정부가 수도권 주택 공급을 확대하기 위해 규제 완화를 이어가고 있는 만큼 재개발·재건축을 주목할 필요가 있다고 강조했다. 김 소장은 “윤석열 대통령의 250만호 공급공약을 지키기 위한 대책이 재건축·재개발 완화와 1기 신도시 재정비 사업이다”며 “수요자가 원하는 곳에 주택을 건설할 땅이 부족한 상황에서 결국은 정비사업 활성화로 귀결될 것이다”고 말했다.그는 재개발·재건축 투자 포인트는 규제가 완화하는 방향과 정비사업의 속도라고 강조했다. 현재 재건축은 조합설립인가 이후부터 소유권 이전 등기 시까지, 재개발은 관리처분인가부터 소유권 이전 등기 시까지 조합원 지위 양도가 금지된다. 투기과열지구에서는 2018년1월24일 이후 최초사업시행인가를 신청한 재개발 조합은 전매금지를 적용한다.김 소장은 “정비사업은 전매금지 요건에 따라 가격의 등락이 심하다”며 “지금은 규제지역이어서 상대적으로 싸지만 다음에 풀릴 가능성이 있는 지역을 주목해야 한다”고 했다. ◇광명·상계·장위·이문·휘경·북아현 등 눈여겨 봐야 서울·수도권에서 눈여겨봐야 할 재개발 투자 유망 지역으로는 △광명뉴타운 △상계뉴타운 △장위뉴타운 △이문·휘경뉴타운 △북아현뉴타운 △흑석뉴타운 △한남뉴타운 △성수뉴타운 등을 꼽았다. 최근 부동산 침체로 집값이 하락하는 가운데 재개발 물건도 조정을 받고 있어 실수요자에게 좋은 기회가 오고 있다고 강조했다.김 소장은 “광명은 투기과열지구에서 해제될 가능성이 큰 곳인데 바겐세일 구간이다. 작년만 해도 투자금액이 6억원대였는데 지금은 3억원대 후반도 가능하다”며 “광명11구역 등 지금은 전매금지로 묶여 있어 싼 구역이 있는데 지금이 투자 기회일 수 있다”고 강조했다. 이어 “광명뉴타운은 세대수가 3만여 세대로 미니 신도시 급으로 구성된다”며 “지난 5월 광명12구역이 관리처분인가를 마지막으로 받으면서 전체 구역의 속도가 빠른 상황이어서 뉴타운 시너지가 기대된다”고 했다. 김 소장은 또 “상계뉴타운 투자금액이 이전에는 5억원대였는데 최근에는 2억원대까지 빠졌다”며 “장위 14·15구역은 4억원대 전후까지 가격이 조정됐다”고 덧붙였다. 이문휘경뉴타운은 동대문구 개발의 큰 축인 청량리 후광 효과를 받을 것으로 전망하는데 투자금액이 5억원대까지 밀렸다고 설명했다.김 소장은 특히 “한남3구역 25평은 가격이 크게 조정됐다. 이전에는 투자금액이 16~17억원이었는데 지금은 12억원대까지 밀렸다”며 “내년 관리처분인가를 앞두고 있는데 이후로는 전매가 제한되기 때문에 급매가 나오고 있다”고 강조했다.◇부동산 시장 침체기, 목동 재건축 단지 관심최근 금리 인상과 부동산 시장 침체로 신축 아파트의 가격이 조정을 받으면서 재개발·재건축도 크게 조정을 받고 있다. 통상 정비사업은 신축 아파트의 가격을 보고 미래 가치를 전망하기 때문에 하락기엔 프리미엄도 낮아지는 것이다.김 소장은 “부동산 시장 침체로 재개발 안전마진도 줄어들 수 있다”며 다만 “관리처분인가가 난 곳이나 이주·착공이 시작된 곳은 사업이 멈출 가능성이 작아서 비교적 안전하다”고 설명했다. 특히 이주 개시 이후엔 사업비용의 70%가 들어가기 때문에 사업이 지연될 가능성이 작다는 설명이다. 건축 단지 중에서는 내달 안전진단 규제 완화를 앞둔 목동 재건축 단지들을 눈여겨보라고 조언했다. 김 소장은 “안전진단 2차 적정성 검토가 사실상 지금은 의무규정이지만 선택 사항으로 바꾸겠다는 방안이 발표됐다”며 “만일 선택권을 지자체장에게 부여한다면 2차 정밀안전진단이 사실상 무력화된다고 볼 수 있다”고 했다. 이어 “안전진단을 완화하면 목동 재건축 단지들의 수혜가 예상된다”고 강조했다.김 소장은 또 “부동산 가격이 조정을 받으면서 프리미엄이 낮아졌기 때문에 재개발·재건축 투자 수익성이 좋아졌다”며 “본인이 감당할 수 있는 리스크와 투자 기간 등 기준을 명확히 세운 뒤 투자에 나서는 것이 좋다”고 조언했다.

2022.11.17 I 오희나 기자

'준서울' 광명뉴타운…4억대 ‘초급매’ 떴다[복덕방기자들]
[이데일리 오희나 기자] ‘준 서울’ 입지로 최근 몇 년 새 큰 폭으로 오른 경기도 ‘광명뉴타운’ 재개발 입주권이 조정을 받고 있다. 3만 세대 가까운 대규모 재개발 구역으로 서울 인접한 입지에 교통 호재까지 더해진 재개발 구역으로 실수요자에게 투자 기회로 큰 관심을 받았으나 최근 급락장에 입주권 가격도 영향을 받는 모습이다.25일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 광명뉴타운에 대한 시장 전망을 들어봤다.김 소장은 “광명뉴타운은 세대수만 3만여 세대로 미니 신도시급에 해당한다”며 “다만 조합원 수가 많아 최근 급락장에 재개발 입주권도 가격 조정이 나타나고 있다”고 말했다. 그는 “지난 5월 광명12구역이 관리처분인가를 마지막으로 받으면서 전체 구역의 속도는 빠르게 진행하고 있다”며 “사업 속도가 빠른 상황이라 뉴타운 시너지는 기대해 볼 만 하다”고 설명했다.김 소장은 최근 거래절벽으로 부동산 가격이 하락하면서 광명뉴타운의 투자금액도 1억~1억5000만원 가량 조정된 상황이라고 했다. 광명뉴타운은 입지와 전매제한 여부에 따라 투자금액이 재편돼 있다. 광명1·2·4·5구역은 2018년 1월 24일 이전에 사업시행인가를 받아 전매제한이 없다. 9·11·12구역은 10년 보유 5년 거주 요건을 채운 조합원 매물만 거래할 수 있다. 김 소장은 “광명뉴타운은 구역도 넓고 조합원이 많다 보니 가격이 흔들리면 1억씩 빠진 급매물이 쏟아진다”며 “지금 같은 조정 시기에는 가격메리트가 있는 투자물건을 잡을 수 있다”고 말했다. 이어 “전매할 수 있는 광명 1구역·2구역·4구역·5구역이 환금성이 있기 때문에 가격이 좀 더 비싸다”며 “광명 9구역·11구역·12구역은 전매가 금지됐기 때문에 상대적으로 가격이 낮다”고 설명했다.김 소장은 “전매 할 수 있는 구역 중 가장 저렴한 곳은 광명1구역인데 최근 조정을 크게 받았다”며 “이전에는 25평 신청 기준 투자금액이 6억원 정도였는데 5억원대까지 내려왔고 간혹 4억원 후반대 초급매물도 있다”고 했다. 이어 “대장구역인 11구역은 전매가 불가능한데다 최근 가격이 조정되면서 5억대 초반까지 나오고 있다”고 덧붙였다.또 “광명1구역을 기준으로 입지와 전매 가능 여부, 신청 평형 기준에 따라 구역별로 1~2억원 정도 더해지면서 투자금액은 7~8억원대까지 올라간다고 보면 된다”며 “33평 신청 매물은 실수요자가 보유하고 있는 경우가 많아 가격 조정이 덜 이뤄졌다”고 설명했다. 김 소장은 “부동산 하락기에는 광명뉴타운처럼 관리처분인가까지 받은 재개발 구역은 입주 시점이 멀지 않았기 때문에 리스크가 적다”며 “특히 철거를 진행한 멸실 주택은 토지분 취득세 4.6%만 내면 입주권을 살 수 있기 때문에 다주택자에게 세제상 유리한 측면이 있다”고 말했다.

2022.09.26 I 오희나 기자