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- "소문만 나도 수천만원 껑충"… 경기·인천까지 '가로주택' 번졌다
- [이데일리 황현규 기자] “가로주택 정비사업 한다는 소문만 나면 호가가 최소 2000만원씩 뛰어요. 그런데도 (낡은 빌라나 아파트) 없어서 못 팔아요.” (인천 서구 가정동 공인중개사무소) 소규모 정비사업인 가로주택 사업이 서울을 넘어 경기도·인천 아파트·빌라로 확산하고 있다. 사업추진이 비교적 쉬워 꽉 막힌 재건축과 재개발의 우회로 역할을 하면서다. 서울과 인천을 포함한 수도권 사업장만 400곳을 넘겼다. 가로주택 정비사업을 전문적으로 노리는 투자자들까지 유입되며 시세도 가파르게 오르는 추세다. 서울의 한 빌라촌 모습 (사진=뉴시스 제공)◇10년 걸리는 재개발 대신 ‘나홀로’ 가로주택 1일 서울시에 따르면 2분기 기준 서울에서 가로주택정비사업을 추진하는 곳은 모두 105곳이다. 지난해 2분기(1~6월) 63곳에서 약 40곳이 늘어났다. 가로주택정비사업은 일명 ‘미니 정비사업’으로 불린다. 사업시행 구역 규모가 1만㎡ 미만으로 정비구역 지정이나 추진위원회 구성 등의 절차가 생략된다. 사업기간이 일반 재개발·재건축에 비해 대폭 단축된단 의미다. 또 가로주택정비사업은 분양가 상한제, 재건축초과이익환수금, 전매 제한, 5년 재당첨 제한 등의 적용을 받지 않는다.서울시 관계자는 “재건축과 재개발 사업이 10~15년 걸리는 데 비해 가로주택 정비사업의 사업기간은 3~4년 정도에 불과하다”고 말했다. 이런 장점이 부각하면서 때문에 재개발을 염두에 두던 빌라촌이 가로주택정비사업으로 선회하는 경우도 있다. 성북구 장위13구역은 2014년 뉴타운에서 해제된 뒤, 가로주택정비사업으로 사업을 바꿨다. 장위동 13-4, 13-6구역은 가로주택 조합설립인가를 마친 상태다. 장위11구역도 13구역과 마찬가지로 11-1,2구역이 가로주택정비사업을 추진 중이다.최근에는 ‘아파트·연립’까지 가세하고 있다. 재건축 사업의 가장 큰 관문으로 꼽히는 ‘안전진단’을 건너뛸 수 있어서다. 서울시가 공개한 가로주택정비사업 현황을 보면, 연립은 14곳·아파트는 4곳에서 사업이 진행 중이다. 과거 ‘아파트=재건축’이라는 공식이 무너진 셈이다.송승현 도시와 경제 대표는 “재건축과 재개발 사업이 여전히 어렵다는 인식이 크고, 이에 따라 ‘풍선효과’로 가로주택정비사업이 주목받고 있다”며 “특히 일반 재건축으로 사업성이 안 나오는 소규모 단지들은 재빠르게 가로주택정비사업으로 선회하는 분위기”라고 말했다.(사진=뉴시스 제공)◇경기도 1년 새 43곳→333곳…“투자자들 다 몰려왔다”최근에는 서울 뿐만 아니라 경기도와 인천에서도 가로주택정비사업 열기가 번지고 있다. 경기도청에 따르면 경기도에서 가로주택정비사업(6월 기준)이 시행 중인 곳은 333곳에 달한다. 지난해 2분기 기준 43곳이었던 가로주택정비사업장이 7배나 늘어난 것이다. 인천도 상황은 비슷하다. 현재 인천의 가로주택정비사업장은 26곳으로 올해 1월 18곳에서 8곳이 늘었다. 부동산전문 김예림 변호사는 “서울을 중심으로 경기도와 인천 지역에서 사업 추진과 관련한 상담사례가 지속적으로 늘고 있다”고 말했다. 시세도 계속 오르고 있다. 이미 조합설립인가를 마친 인천 서구 석남아파트(전용 46㎡)는 지난달 처음으로 2억이 넘는 가격에 거래가 성사됐다. 2018년 이후부터 4년간 1억 3000만원에서 1억 5000만원대에 거래가 이뤄지던 이 아파트는 조합설립이 알려지자 곧바로 2억원을 넘긴 것이다. 현재 이 아파트의 호가는 2억 2000만원이다. 인근 A공인은 “석남동부터 가정동 일대까지 주변 일대의 가로주택정비사업이 활발해지고 있다”며 “한 곳이 아니라 여러 곳이 동시다발적으로 가로주택정비사업을 하면서 대규모 재건축 사업 못지않은 효과를 누릴 것으로 보인다”고 말했다. 이어 “최근 투자자들이 몰리면서 호가가 뛰고 매물을 거둬들이는 현상이 나오고 있다. 10년 넘게 근처에서 일했지만 이 같은 관심은 처음”이라고 덧붙였다. 다만, 전문가들은 ‘묻지마 투자’는 주의해야 한다고 강조한다. 송승현 대표는 “가로주택정비가 사업 성공 100%를 보장하는 것은 아니다”라며 “지분, 추후 예상 분양가 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다”고 조언했다.
- [똑똑한부동산]“통장매매했나요?”…불법청약, 억울하게 의심받지 않으려면?
- [김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] 3기 신도시 사전청약이 시작된다. 정부는 올해만 3만 200호를 사전청약으로 공급할 계획이다. 아무래도 시세의 6~80%로 내집을 마련할 수 있다는 장점 때문에 이번 사전청약 경쟁률을 매우 높을 것으로 기대지만, 그만큼 ‘부정청약’ 사례도 상당할 것으로 예상된다. 대표적인 부정청약 사례는 어떤 게 있는지, 혹은 부정청약으로 의심받지 않기위해선 어떻게 대처해야하는지 알아보자.(사진=뉴시스 제공)국토교통부가 작년에 발표한 부정청약 적발사례를 살펴보면, 기존에도 통장매매·위장전입 등을 이유로 당첨이 취소된 사례가 꽤 많았다. 부정청약으로 적발될 경우에 당첨이 취소되는 것은 물론 형사처벌과 최장 10년간 청약신청을 할 수 없는 불이익을 입을 수 있다. 그러나 통장매매나 위장전입의 경우 불법이라는 것조차 잘 인지하지 못하는 경우들이 종종 있어 주의해야 한다. 인터넷 카페 등에 ‘청약통장 삽니다’라는 게시글이 심심치 않게 올라온다. 적게는 수십만원부터 많게는 수천만원까지 청약통장이 거래되는데, 청약통장을 사고 팔거나 대여하는 것은 엄연한 불법이다. 이렇게 확보한 청약통장으로 수백건의 청약에 당첨된 사례가 얼마 전 적발되기도 했다. 또 거주하지 않으면서 주민등록상 주소만 청약신청할 지역에 이전하면 위장전입에 해당할 수 있다. 위장전입에 관해 대수롭지 않게 생각하는 사람들이 있지만, 이 역시 불법이다. 최근에는 청약 경쟁이 과열화되면서 단지별로 전수조사를 하는 경우가 많아졌다. 이때 휴대폰 기지국 조회 등을 통해 실제 거주한 지역과 주민등록상 주소가 일치하지 않는다면, 소명절차에 회부되고 이를 밝히지 못하면 부정청약으로 분류될 수 있다. 특히 직장이 주거지와 멀리 떨어져 있어 주말만 해당 주거지에서 생활하거나 주말 부부로 부부간 주거지가 다른 경우 등에는 위장전입 여부를 판단하기 어려울 수 있는데, 이 경우에도 국토교통부는 부정청약으로 판단하는 경우가 많다. 실제 해당 주거지에 거주했다는 점을 밝힐 수 있는 카드 사용 내역, 주차장 사용 내역 등의 자료를 미리미리 챙겨둬야 한다.부정청약에 대한 단속이 강화되다 보니, 최근 한 신도시의 분양단지도 약 200가구 이상 부정청약으로 확인돼 일부 당첨이 무효가 되는 등 큰 혼란을 겪기도 했다. 사정이 이렇다 보니, 입주자모집공고상 자격요건을 꼼꼼히 확인하고, 자격요건을 갖추었는지 여부를 확인할 수 있는 증빙자료들을 미리 확보해두는 절차가 필요하다. 부정청약은 생각조차 하지 않는 것이 좋다. 특히 3기 신도시의 경우에는 지역별로 전수조사가 실시될 가능성이 높다. 한순간의 부주의나 잘못으로 어렵게 얻은 내집 마련의 기회가 날아갈 수 있다.김예림 변호사
- [단독]과열되는 북가좌6구역 수주전…시공사 위법제안 논란
- [이데일리 김나리 기자] 하반기 서울 정비사업 최대어 중 하나인 ‘북가좌6구역’ 입찰 과정에서 잡음이 불거지고 있다. 입찰에 참여한 DL이앤씨(375500)가 조합 측에 가구당 인테리어 업그레이드 비용 1000만원 책정 및 분양가 할인 등을 제안하고 롯데건설은 제안서에 담을 수 없는 사업장 외 사업내용을 제안해서다.업계에선 인테리어 비용 지원과 분양가 할인, 분담금 납부 연기 등이 시공과 관계없는 재산상 이익 제공에 해당한다는 뒷말이 나오고 있다. 현행법상 건설사가 시공과 관련 없는 금전이나 재산상 이익 제공을 제안하는 게 위법이란 것이다. 수주잔고 확보를 위한 건설사 간 경쟁이 과열되면서 북가좌6구역 재건축 사업 수주전이 진흙탕 싸움으로 변질되고 있다는 우려가 제기된다.북가좌6구역 재건축정비사업조합 사무실 전경 (사진=김나리 기자)◇DL이앤씨, 입찰서 인테리어비용 1000만원 등 제안15일 업계에 따르면 북가좌 6구역 재건축 사업 입찰에 참여한 DL이앤씨는 조합 측에 해당 구역 맞춤형 신규 브랜드인 ‘드레브372’ 적용을 제안하면서 가구당 인테리어 공사비 1000만원을 무상 책정하겠다는 내용을 함께 제시했다. 이밖에 분양가를 60% 할인해주고 조합원 분담금은 입주 2년 후 납부하도록 해주겠다는 조건 등도 내걸었다.문제는 현행법상 정비사업 입찰 과정에서 시공과 관련 없는 금품, 재산상의 이익 제공 등이 금지된다는 점이다. 국토교통부 정비사업 계약업무 처리기준에 따르면 건설업자 등은 입찰서 작성 시 이사비, 이주비 등은 물론 시공과 관련 없는 사항에 대한 금전이나 재산상 이익을 제공하는 제안을 해선 안 된다. 국토부 관계자는 “현행법상 건설사가 조합원들에게 시공과 관련 없는 금전, 재산상 이익 등을 제공하겠다고 하는 것은 불법”이라며 “위반 사실이 법적으로 확인되면 입찰 등이 제한될 수 있다”고 설명했다.업계에서는 우선 DL이앤씨가 제안한 인테리어 업그레이드 비용 1000만원이 시공과 관련 없는 금전 및 재산상 이익에 해당한다고 보고 있다. 한 업계 관계자는 “인테리어는 시공사의 기본적인 업무 범위에서 벗어나는 것”며 “사업을 따내기 위한 매표 성격이 강하다”고 비판했다.나아가 DL이앤씨가 제안한 분담금 2년 후 납부와 분양가 할인 조건에도 문제 소지가 있다는 얘기가 나온다. 분양가 상한제 적용 지역에서 신탁사를 통해 사업이 진행되는 탓에 실현되기 힘든데다 시공과도 관련 없다는 지적이다. 또 다른 업계 관계자는 “북가좌6구역은 신탁정비 방식으로 사업이 진행되기 때문에 자금 조달 방식 등은 시공사가 아닌 신탁사가 결정하게 된다”며 “분양가 역시 분양가 심의위원회를 통해 일반 분양가를 정한 후 이에 맞춰 감정평가를 통해 조합원 분양가를 결정하는 것”이라고 말했다. 그러면서 “포괄적으로 봤을 때 시공과도 관련 없는 제안일 뿐더러 시공사가 분담금 납부 시기, 할인가 등을 임의로 제안했다가 추후 법적 문제가 제기될 수 있다”고 했다. 롯데건설 측도 제안서에 담을 수 없는 롯데복합몰 연계 개발 등의 내용을 제안한 것으로 알려졌다. ◇수주전 과열…한남3구역 사례 재현되나수주 경쟁이 과열되면서 위법 논란이 벌어진 것은 북가좌6구역이 처음은 아니다. 지난해에는 최대 재개발 사업지인 서울 용산구 한남3구역 재개발 사업을 놓고 불법 논란이 일어 검찰 수사까지 진행됐다. 당시 입찰에 참여했던 현대건설·GS건설·대림건설(DL이앤씨)이 검찰에서 불기소 처분을 받았지만, 국토부와 서울시는 해당 건설사들에 시정 조치를 요구했고 결국 재입찰이 진행됐다.당시 국토부와 서울시는 공동 자료를 통해 “정비사업에 있어 시공과 관련 없는 과도한 제안은 입찰과열로 불필요한 비용을 야기해 결국 조합원의 부담이 증가하고 조합 내 분쟁 발생에 따른 사업지연 등의 문제는 물론, 주택가격 왜곡 등 주택시장에 전반적인 악영향을 초래하는 만큼 시공사 선정 과정에서 시공 외 제안 등이 이뤄질 경우, 입찰무효 등의 엄중하고 적극적인 조치를 할 것”이라고 밝힌 바 있다.이와 관련해 김예림 법무법인 정향 변호사는 “수주전이 과열되면서 정부가 잣대를 엄격하게 들이대는 경향이 있긴 하지만, 지침대로 규정을 해석했을 때 위법의 소지가 있는 것은 맞다”고 했다.실제 법원에서 시공자 계약 체결 효력이 정지된 사례도 있다. 따라서 북가좌6구역에서도 위법 입찰에 따른 재건축조합의 피해도 우려된다. 만약 시공사를 선정했다가 위법으로 판명날 경우 입찰이 무효가 되면서 다시 시공사를 선정해야 하고 그만큼 사업기간이 지연될 수 있어서다.다만 DL이앤씨는 문제가 없다는 입장이다. DL이앤씨 관계자는 “법무법인에서 문제없다는 법률 자문을 받았다”며 “정상적인 시공을 하는데 문제가 없다”고 말했다.
- [복덕방기자들]‘3기 신도시 청약’…인천계양 입지 어때?
- [이데일리 신수정 기자]“인천 계양은 S-BRT나 GTX-B 노선과 연결될 예정이기 때문에 교통호재가 많습니다”김예림 정향 변호사는 14일 이데일리 유튜브채널 ‘복덕방기자들’에 출연해 3기 신도시 사전청약의 첫 타자인 인천계양신도시 입지와 향후 전망에 대해 분석했다. 정부는 오는 16일부터 3기 신도시를 비롯한 수도권 공공분양 사전청약을 본격화 한다. 1차 사전청약 단지는 △인천 계양 1050가구 △남양주 진접2 1535가구 △성남 복정1 1026가구 △의왕 청계2 304가구 △위례 418가구 등 5개 지구, 총 4333가구를 공급한다.김 변호사는 우선 사전청약지 중 유일한 3기 신도시인 인천계양 지역의 입지를 긍정적으로 평가했다. 김 변호사는 “인천계양 지역은 규모가 3기 신도시 중 두 번째로 작지만 부천 대장지구와 인접해 있어 주변 인프라가 갖춰질 수 있을 것으로 본다”고 설명했다.이어 김 변호사는 인천계양지구에 많은 교통호재가 예정돼 있다고 분석했다. 그는 “인천도시철도 1호선 박촌역과 공항철도 계양역을 사이에 둔 구역으로 기존 대중교통도 확보한 상태인데다 향후 S-BRT 노선이 부천 대장지구와 연결, 신설되며 서울 지하철 5, 7, 9호선, GTX-B 노선과도 이어지면서 서울 접근성이 높아질 것으로 본다”고 전망했다.예정 분양가도 저렴한 편이라고 분석했다. 현재 인천 계양 추정분양가는 전용면적 55㎡은 3억 5000만원, 전용면적 59㎡는 3억 6000만원이다. 김 변호사는 “주변에 한화 꿈에그린, 계양한양수자인 신축과 비교했을 때 시세의 70% 수준에 불과하다”며 “향후 입주시점에서 분양가가 높아질 수밖에 없겠지만, 당시 시세보다는 저렴하게 분양하겠다는 것이 국토부의 입장이다”고 설명했다.사전청약을 진행하는 나머지 공공분양지 중에선 청계2지구를 추천했다. 김 변호사는 “청계2지구는 기존에 교통이 애매해서 저평가 됐던 지역인데, 최근 교통호재가 많다”며 “특히 청계2지구는 인덕원과 매우 가까운 곳에 있으며 인덕원은 전용면적 84㎡가 20억원을 향해 달려가고 있다”고 말했다. 이어 그는 “인덕원이 GTX-C, 월판선, 인동선 트리플 역세권이 되고 청계2지구는 판교까지 2개 정거장에 불과한 월판선도 뚫려 교통이 매우 원활해 질 것”이라며 “현재 주변 시세와 비교해볼 때도 추정 분양가가 약 2분의 1 수준으로 저렴하기도 해 추천한다”고 말했다. 김 변호사는 사전청약시 해당 지역이나 수도권에 거주해야 하는 점을 유의해야 한다고 강조했다. 김 변호사는 “사전청약할 때만 잠깐 거주하고 이사하는 방법의 위장전입은 안된다”며 “요즘에는 단지별로 전수 조사하는 경우가 많고 휴대폰 기지국 조회나 카드사용내역을 조회하기도 해 실거주지와 청약당첨지역이 다를 경우 바로 소명 통보가 올 수 있어 증빙할 수 있는 내역을 모아두는 것도 필요하다”고 조언했다.※본 기사는 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 영상으로 볼 수 있습니다.
- [단독]'들쑥날쑥 벽돌쌓기'..삼송 우미라피아노 입주예정자 불만
- [이데일리 정두리 기자] “입주는 코 앞인데 하자시공은 개선되지 않으니 불만이 눈덩이처럼 커지고 있습니다. 시공사는 소극적 태도로 일관하니 답답할 뿐이죠.”(고양삼송 우미 라피아노 입주 예정자) 10월 입주 예정인 고양삼송 우미 라피아노가 부실 시공 논란에 휘말렸다. 안전사고를 불러일으킬 수 있는 세대 현관 앞 가로등(보안등) 설치 및 세대 벽 불량 조적 시공 등에 대해 입주예정자들이 문제를 지적했다. 고양삼송 우미 라피아노의 세대 현관 앞 가로등(보안등) 설치 현장. 입주예정자들은 주차라인과 세대 현관 바로 앞에 가로등이 설치돼 안전사고를 유발한다고 불만을 호소하고 있다. (사진=독자 제공)◇“10월 입주인데…시공사 부실시공 너무해”4일 관련 업계에 따르면 고양삼송 우미라피아노는 고양 삼송지구 블록형 단독주택용지 9-1, 9-2BL, 연립주택용지 B3, B6, B7BL에 들어서는 527가구 규모 단독·연립 주택 단지다. 분양 당시 아파트에서 찾기 어려운 다양한 서비스 면적과 다락방, 테라스 등을 제공해 단독주택처럼 거주자에게 맞춘 공간구성이 가능하고, 주거편의성도 뛰어나다는 평가를 받았다.하지만 실상은 반대로 흘러가는 모양새다. 입주예정자들은 입주 석 달 여를 남겨놓고 아파트 시공에 대해 불안감을 호소하고 있다. 최근 세대 현관 앞 가로등 설치가 화근이 됐다. 입주예정자들은 시공사가 주차라인과 세대 현관 바로 앞에 가로등을 설치해 집 출입 불편은 물론 주차 시 안전사고를 유발한다고 지적한다. 한 입주예정자는 “누가 봐도 비상식적인 위치인 현관 앞에 떡하니 가로등을 설치해놨다”면서 “주차 시 파손 및 사고 위험은 물론 우천시 감전사고도 우려된다”고 설명했다. 또한 육안으로 파악되는 세대 벽 불량 조적 시공도 입주예정자들의 불안감을 키우고 있다. 한 건축 전문가는 “조적을 할 때 나일론 실을 내려서 표면이 최대한 평평하게 벽돌을 쌓아야 하는데, 그렇지 않고 쌓기를 들쑥날쑥하게 해 벽돌이 춤을 추는 형상”이라면서 “이는 나중에 벽면이 힘을 못 받고 앞으로 쓰러질 수도 있는 잘못된 시공”이라고 지적했다. 고양삼송 우미 라피아노 세대 벽 불량 조적 시공 사례. (사진=독자 제공)◇입주민 민원 폭발에…우미건설 “개선 검토중”문제는 이 같은 하자 건에 대해 지속적으로 문제 제기를 했지만 시공사인 우미건설은 뒷짐을 지고 있다는 것이 입주예정자들의 주장이다. 또 다른 입주예정자는 “입주 전 하자 건에 대해 서로 간 협의하고 개선점을 찾아야 하는데, 우미건설은 느린 피드백으로 시간을 끌고 있다”면서 “현장 점검도 허용하지 않아 더욱 불안감만 쌓이고 있는 상황”이라고 토로했다. 입주예정자 측에 따르면 지난해 8월 4일부터 현재까지 우미건설에 3차례에 걸쳐 시공 진행사항에 대한 개선요청을 하고, 수 차례 시공사 미팅을 통해 입주자 요구 사항을 피력했지만 우미건설은 “검토하겠다”는 답변 외에는 비협조적인 태도로 일관하고 있다. 현재는 코로나19 이슈로 인해 현장 점검이 불가능한 상황이다.우미건설 측은 입주 전까지는 개선사항을 이행하겠다는 입장이다. 우미건설 관계자는 “입주예정자부터 몇 가지 요구사항을 받았으며, 회사는 입주예정자분들의 요구사항에 대해 최대한 긍정적으로 협의할 예정”이라고 밝혔다. 또한 “특히 가로등의 경우 위치 조정을 검토하고 있다. 이럴 경우 주택 앞이 7m 도로인데 도로폭이 6m로 줄어들게 되면서 반대로 차량 교행시 사고 위험도 있어 해결책을 강구하고 있는 상황”이라면서도 “일부 항목은 법 위반사항도 있어 개선이 어려운 부분도 있다”고 했다.관할 구청인 고양시청도 해당 사안을 예의주시하며 중재에 나서고 있다. 고양시청 관계자는 “우미건설이 입주자와 소통을 안 하고 있다는 민원이 계속 제기돼 상황을 주시하고 있다”면서 “시공사는 법에서 저촉되는 사항은 처리할 수 없다고 하고, 입주예정자들은 분양 시 과장 광고로 인해 입주자만 피해를 보고 있다는 대립 문제가 있다. 양측이 원만히 합의할 수 있도록 시공사에게 민원 내용을 통보하고 있다”고 말했다. 이처럼 부실시공을 둘러싼 입주민과 시공사의 갈등을 나날이 증폭되고 있다. 국토교통부 산하 하자심사·분쟁조정위원회에 따르면 하자 심사나 조정을 신청한 사건은 해마다 급증 추세다. 지난 2010년 69건에 달했던 사건은 지난해 8월 2915건이 접수됐다.법무법인 정향 김예림 변호사는 “최근 아파트 하자가 늘어나고 있어 입주하고 2년 이내에는 시공사가 하자 보수를 해주고 있지만, 그렇지 못한 경우에는 입주민들이 하자 소송을 검토하는 경우가 늘어나고 있다”면서 “하자보수청구권은 제척기간이 있어 입주일로부터 2년 이내에 하자소송 소장을 접수하는 것이 중요하다. 소송을 통해 법원에서 감정평가사가 나와서 진단을 받을 수 있고, 손해배상을 받아 입주민들이 직접 보수하기도 한다”고 설명했다.
