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- [단독]서울역 쪽방촌 개발, 소송전 간다…법무법인 섭외한 주민들
- [이데일리 황현규 기자] 국내 최대 규모의 쪽방촌 개발 사업이 소송전으로 번질 조짐을 보이고 있다. 개발이 계획됐던 서울역 쪽방촌의 주민들이 로펌을 섭외, 정부를 상대로 소송을 진행한다. 2000가구 규모의 서울역 공급 대책에도 차질이 생길 것으로 보인다. 서울 용산구 동자동 쪽방촌 일대 건물 외벽에 공공주택지구사업 계획에 반발하는 동자동 주민대책위원회가 설치한 공공주택 토지 강제수용 결사반대 현수막이 걸려 있다.(사진=연합뉴스 제공)◇법무법인 섭외한 서울역 주민…“소송 불사할 것”8일 업계에 따르면 서울 용산구 동자동 서울역 쪽방촌 주민들은 지난 7일 정비사업 소송 전문 법무법인 고구려와 소송 관련 계약을 체결한 것을 확인됐다. 지난 2월 쪽방촌 개발 계획이 발표된 이후 약 4개월 만이다. 대책위원회 관계자는 “조만간 정부를 상대로 발표 무효 소송을 진행할 계획”이라며 “주민들과의 협의 없이 일방적으로 발표했고, 추후 지구지정까지 이어지지 않도록 막을 예정”이라고 했다. 서울역 쪽방촌 개발은 지난 2·4대책 다음날 발표된 계획으로, 사실상 공공주도 사업의 신호탄을 알리는 사업으로 평가됐다. 서울역에서 남산 방향으로 있는 쪽방촌 일대(4만7000㎡)가 사업 대상지인데, 남산과 가까운 데다 서울역 인근이어서 교통도 매우 좋은 특급 입지다. 정부는 이곳을 개발해 공공주택 1450가구, 민간분양 960가구 등 총 2410가구의 주택을 지을 계획이다. 내년에 지구계획 및 보상에 들어가 2023년 공공주택 단지를 착공해 2026년 입주하고, 2030년에는 민간분양 택지 개발을 끝내겠단 방침이다. 당시 변창흠 전 국토부 장관은 “영등포 쪽방촌에서 시작된 쪽방촌 선순환 개발이 대전에 이어 규모가 가장 큰 이곳 서울역에서도 마침내 결실을 맺게 됐다”며 “대량의 주택이 공급되는만큼 주택정책에서도 큰 의미를 갖는다”고 말했다.(서울=연합뉴스 제공)◇용산구도 몰랐던 쪽방촌 개발…공급대책 차질 불가피그러나 2월 당시 주민들의 사전 동의없이 발표가 이뤄지면서, 소유주들의 반발이 이어지고 있다. 대책위 관계자는 “언론 보도를 통해 정비사업 추진 방안이 발표됐다”며 “사유재산권을 박탈하고 토지·건물주를 개발행위 결정에서 완전히 배제한 것을 절대 받아들일 수 없다”고 강조했다. 정부의 계획 또한 사실상 강제 수용에 가깝다는 지적이다. 대책위는 “공공의 이익이라는 명분으로 사유재산권을 박탈하는 행위”라며 “시세보다 낮은 감정가로 현금청산 후 토지와 건물 소유자의 사유재산권을 박탈하겠다는 의미로 해석된다”고 반발했다.심지어 해당 발표는 용산구청의 협의조차 없었던 것으로 나타났다. 용산구청 관계자는 “해당 사업이 실행되면 지자체가 각종 심의 등을 담당하게 되지만, 발표 전날까지 해당 계획에 대한 협의가 없었다”고 설명했다. 이에 대해 주민들은 정부 대상으로 행정소송과 헌법 소원 등을 준비 중이다. 정부의 발표를 무효화하고, 쪽방촌 개발의 근거가 되는 공공주택특별법의 위헌 소지를 따져보겠단 취지다. 부동산전문 김예림 법무법인 정향 변호사는 “현재 주민들은 정부의 발표 및 지침에 대한 행정소송을 진행할 수 있다”며 “또 정부의 일방적인 발표에 따른 재산권 침해 요소 등을 헌법 소원을 통해 다뤄볼 수 있다”고 했다. 그러면서 “주민들의 반발이 거세지면서 사업에도 차질이 생길 수 있다”고 내다봤다. 이에 김남희 대책위 관계자는 “소송 뿐만 아니라 청와대 앞 집회 등을 앞으로 적극적으로 진행할 계획”이라고 밝혔다.
- [똑똑한부동산]재건축·재개발 투자, 아무곳에 하면 큰일 난다
- [김예림 변호사 이데일리 황현규 기자] 재건축 재개발에 대한 관심이 뜨겁다. 오세훈 서울 시장이 서울 내 재건축과 재개발 활성화 대책을 내놓으면서 투자자는 물론 실거주자들의 기대감도 커지고 있다. 그렇다면 재건축과 재개발 가능성을 어떻게 확인할 수 있을까. 또 정비사업 관련 소송은 무엇이 있을지 알아보자. 먼저 재건축은 안전진단을 통해 건물 노후도를 파악하고, 노후도가 3분의 2 이상이라고 판정되면 정비구역이 지정된다. 보통 아파트를 대상으로 하는 재건축의 경우, 재건축 연한 즉 지은지 30년이 넘었다면 재건축 가능성이 있다.[이데일리 노진환 기자] 서울 용산, 마포 아파트문제는 재개발이다. 보통 단독이나 빌라가 많은 지역에서 이루어지는 재개발은 재건축보다 정비구역 지정 여부를 가늠하기 더 어렵다. 정비구역 지정요건은 필수적으로 구역이 1만 제곱미터를 넘어야 하고, 노후도가 3분의 2 이상이어야 한다. 또 부가적으로 주민동의·도로접도율·세대밀도·과소필지도 고려해서 결정한다.서울시의 경우 2015년 주거정비지수제도를 도입해서 필수적 요건과 선택적 요건을 합쳐 70점이 넘어야 정비구역을 지정할 수 있었다. 정비구역 지정을 위한 법정 요건보다 더 강화된 기준이다. 그러나 최근에는 주거정비지수제도를 없애면서 법적 요건만 충족하면 재개발을 가능케했다.즉 재개발에 투자하기 위해서는 구역의 넓이와 노후도는 물론, 선택사항들도 꼼꼼하게 따져봐야한다. 사업지마다 특성이 너무나 다르기 때문에, 단순하게 볼 때 “여기는 너무 낡아 개발이 필요하다”고 생각할 정도가 돼야 안전하게 투자할 수 있다. 또 적극적으로 재개발을 지자체에 요구할 수도 있다. 바로 주민 제안이다. 구역 내 토지등소유자의 3분의 2 이상이 동의하면, 시도지사에게 정비구역의 지정을 제안할 수 있다. 만약 조건을 충족했는데도 도지사가 지정을 불가한다면 어떻게해야할까. 행정소송이 가능하다. 정비구역 제안에 관한 사항은 도시 및 주거환경정비법에 규정된 토지등소유자의 권리이기 때문에 합리적인 이유 없이 정비구역 지정 불가 처분을 받았다면, 행정소송으로 다투면 된다. 만약 노후도 등 정비구역 지정요건을 충족하고, 해당 구역을 정비구역으로 지정하지 못할 정당한 사유도 존재하지 않는다면 처분청은 판결에 따라 정비구역을 지정해야 할 의무를 부담하게 된다.김예림 변호사
- [똑똑한 부동산] 가족끼리 아파트 거래? 잘못하면 '세금' 더 낸다
- [김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] 6월 1일 보유세 부담을 피하기 위해 기존 주택을 팔거나 증여하는 매도자가 적지 않다. 특히 가족에게 ‘저렴한’ 가격에 아파트를 매도하고자 하는 경우도 많다. 그렇다면 가족 간 거래 할 시 주의해야할 점은 무엇일까.가족 간 거래는 부동산을 가족에게 준다는 점에서 증여와 비슷하다. 그러나 가족 간 거래는 ‘매매 계약’으로 부동산의 소유권을 이전한다. 즉 증여와 달리 돈을 주고, 사고 파는 행위가 수반된다. (사진=뉴시스 제공)그러나 세무당국에서 가족 간 거래를 ‘증여’로 보고 증여세를 매기는 경우가 왕왕 있다. 이 같은 오해를 피하기 위해 두 가지를 명심해야한다. 첫 째 너무 싸게 팔지 않는 것이다. 만약 부동산 시가의 30% 이상으로 싸게 팔거나 3억원 이상으로 싸게 팔면, 증여세 부과대상이 된다. 여기서 시가는 KB부동산리브온의 명시 된 가격을 기준으로 할 때가 많다. 예를 들어 3억원짜리 아파트를 아들에게 양도하면서, 매매대금으로 2억원만 받았다면? 3억원의 30%인 9000만원 이상으로 싸게 판 경우에 해당해 1000만원에 대해서 과세가 된다. 또 12억원짜리 아파트를 아들에게 9억원에 매도했다면, 이는 12억원의 30%인 3억6000만원보다는 적지만 3억원 이상 싸게 판 경우에 해당해서 역시 증여세가 과세될 수 있다. 심지어 증여로 간주된다 하더라도 매도자는 양도세까지 내야한다. 이 때 양도세 기준은 판 가격(증여 가격)이 아니라 현재 시세가 기준이 되기 때문에, 괜히 저렴하게 넘겼다가 세금만 더 내야할 수도 있다. 세법에 따르면 매매가격이 시가의 5% 이상 낮을 시, 시가로 계산한 양도소득세를 납부해야 한다. 두 번째로, 매매계약과 관련한 증빙을 확실히 남겨두는 것이다. 매매계약서, 매매대금이 오고 간 거래내역 등을 남겨두어야만 이후 증여로 오해받지 않을 수 있다. 매매계약 체결시 공인중개사에게 계약서 작성 대리를 맡기는 것도 방법이다.결국 가족 간 거래를 하려는 경우라면, 증여로 오해받지 않도록 주의해야 한다. 가족간 거래라도 너무 싼 값에 거래하거나 매매계약을 체결한 증거를 남겨두지 않으면, 증여한 경우보다 세금을 더 내야 하는 상황도 생길 수 있는 것이다.
- [똑똑한 부동산]다운 계약 했다간 더 손해본다
- [김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] 실제 부동산 거래를 하다보면 간혹 다운계약 또는 업계약 제안을 받을 때가 있다. 다운계약이란 실제 매매대금보다 계약서상 매매대금을 낮춰 적는 경우를 말하고, 업계약이란 반대로 실제 매매대금을 계약서상 매매대금보다 높여 적는 경우를 말한다. 둘다 실제 매매대금과 계약서상 매매대금을 달리 기재한다는 공통점이 있다.다운계약은 보통 세금을 줄일 목적으로 많이 이루어진다. 매매대금을 실거래가보다 낮춰 신고하면, 매도인 입장에서는 양도소득세를, 매수인 입장에서는 취득세를 줄이게 되는 혜택이 있다. 반면 업계약은 대출한도를 늘리기 위한 목적으로 이루어지는 경우가 대부분이다. 대출은 매매대금의 일정 비율 내에서만 받을 수 있기 때문에 업계약을 체결하면, 아무래도 대출금액이 실제 매매대금을 기준으로 한 때보다 높아지게 된다.[이데일리 노진환 기자] 부동산, 아파트그런데 이런 계약은 모두 불법이다. 자칫하면 다운계약이나 업계약으로 혜택을 입은 금액보다 훨씬 더 큰 손실을 입을 수 있다. 부동산 거래 신고 등에 관한 법률 제3조에 따르면, 거래 당사자는 계약을 체결하고 그 실제 거래가격을 계약체결일로부터 30일 내에 신고하도록 돼있다. 이때 이를 위반하여 실제 매매대금과 신고금액을 달리 신고하면, 취득가액의 5% 내에서 과태료가 부과될 수 있고, 납부하지 않은 세금은 추징될 뿐만 아니라 그에 대한 가산세까지 납부해야 한다. 더 무서운 것은 바로 비과세 혜택 배제다. 보통 1세대 1주택에 대해서는 2년 거주 내지 보유 요건을 갖추면 양도소득세를 비과세한다. 그런데 만약 다운계약이나 업계약을 체결한 것이 발각되면, 매도자와 매수자는 이런 비과세 혜택을 받지 못하게 된다. 매도자의 경우에는 기존 주택에 대한 양도소득세 비과세를, 매수자의 경우에는 양수한 주택에 대한 양도소득세 비과세를 받지 못하게 되는 엄청난 패널티가 부과된다.그렇다면, 다운계약·업계약으로 체결된 매매계약의 효력은 어떻게 될까? 이 경우 당사자간 체결된 매매계약은 여전히 유효하다는 것이 법원의 입장이다. 즉, 불법인 계약이지만, 당사자간에는 그에 따라 이행할 의무가 있다는 것이다.실무에서 다운계약과 유사하게 통용되는 방법이 매수인이 매도자의 양도소득세를 대신 부담하는 방식으로 매매계약을 체결하는 것이다. 다운계약과 유사하지만, 이 경우엔 불법이 아니다. 다만, 이때에도 매도인은 매수인이 대신 부담한 매도자의 양도소득세를 양도가액에 포함하여 신고하여야 한다. 이를 누락하면, 역시 불법이다. 다운계약과 업계약, 잘못하면 배보다 배꼽이 더 커질 수 있다.
- [부동산포럼]황성규 차관 “공공 정비사업, 영세상인·세입자 모두 만족시킬 것”
- [이데일리 정두리 기자] “토지주는 더 나은 수익을, 세입자와 영세상인은 안정된 삶을, 지역 주민들은 더욱 확충된 생활 인프라를 누릴 수 있도록 하겠다”황성규 국토교통부 2차관은 28일 오전 서울 중구 KG타워 하모니홀에서 열린 ‘2021 이데일리 부동산 포럼’에서 축사를 통해 이같이 밝혔다. [이데일리 노진환 기자] 황성규 국토교통부 2차관이 28일 오전 서울 중구 통일로 KG타워 하모니홀에서 열린 2021이데일리 부동산 포럼에 참석해 축사를 하고 있다.황 차관은 “정비사업은 도시 기능의 회복과 주거환경 개선의 주요 수단으로 국민의 삶의 질을 높이는 데 많은 역할을 해왔으나 그 이면에는 부작용과 한계도 있었다”면서 “이에 정부는 정비사업으로 인해 발생할 수 있는 다양한 부작용을 최소화하면서 주택 공급과 도시 기능의 회복을 앞당기기 위해 다양한 유형의 공공 정비사업을 추진중”이라고 말했다.그러면서 “먼저 지난해 5·6대책과 8·4대책을 통해 조합 중심의 사업추진 체계는 유지하면서 공기업이 사업추진과 갈등 해소를 돕는 공공재개발, 공공재건축 사업을 발표했다”면서 “두 사업 모두 공모와 사전 컨설팅을 거쳐 선도사업 후보지를 성공적으로 선정했고 올해 안에 정비계획을 변경하는 것을 목표로 사업에 속도를 내고 있다”고 전했다. 또한 “추가로 올해 2·4대책을 통해 전문성있는 공기업이 직접 사업시행자가 돼 신속하게 사업을 추진하는 공공직접시행 정비 방안도 마련했다”고 설명했다. 국토부는 공공이 직접 사업을 시행하는 만큼 규제 완화와 사업기간 단축으로 발생하는 이익은 모두가 함께 공유하도록 한다는 방침이다. 황 차관은 “토지주는 더 나은 수익을, 세입자와 영세상인은 안정된 삶을, 지역 주민들은 더욱 확충된 생활 인프라를 누릴 수 있도록 하겠다”고 목소리를 높였다.아울러 황 차관은 “정비사업은 꼭 필요한 사업이지만 민간도 공공도 혼자서는 절대 쉽지 않다”면서 “민·관이 서로 협력하면서 각 분야의 전문가들이 참여할 때 비로소 실행력을 가질 수 있다”고 말했다. 그러면서 “노후 주택을 개량하고 싶은 집주인과 삶의 터전을 이어가야 하는 영세상인과 세입자를 모두 만족시키면서도 과도한 투기이익으로 인한 주택시장 불안이 발생하지 않도록 하는 것도 중요하다”고 강조했다. 한편 이날 포럼에는 황 차관을 비롯해 진성준 더불어민주당 의원 등이 참석해 자리를 빛냈다. 포럼 1부에서는 권순형 건국대 부동산대학원 겸임교수가 ‘도심주택공급, 공공·민간 정비사업의 미래’를 주제로 바람직한 공급정책방향에 대해 발표했다. 2부에서는 한만희 서울시립대 국제대학원 원장을 좌장으로 송승현 도시와경제 대표, 법무법인 정향 김예림 변호사, 최선웅 전국재개발재건축연합회 정책위원, 이태희 한국건설산업연구원 부연구위원, 박철흥 LH수도권주택공급특별본부장, 김기용 국토부 주택정비과장 등 6명의 전문가 및 국토부 담당공무원 등이 참석해 주택 부족 문제를 해결할 여러 방안을 모색했다.
- [부동산포럼]진성준 “공공·민간이 주택공급 협업·경쟁하는 시대올 것”
- [이데일리 정두리 기자] “향후 공공과 민간이 주택공급을 위해 협업하고 경쟁하게 될 것입니다.” 국회 국토교통위원회 소속 진성준 더불어민주당 의원은 28일 오전 서울 중구 KG타워 하모니홀에서 열린 ‘2021 이데일리 부동산 포럼’에서 축사를 통해 이같이 밝혔다. [이데일리 노진환 기자] 진성준 더불어민주당 의원이 28일 오전 서울 중구 통일로 KG타워 하모니홀에서 열린 2021이데일리 부동산 포럼에 참석해 축사를 하고 있다.진 의원은 “민간 재개발·재건축 사업은 노후·불량건축물이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하고, 도심 내 선호도가 높은 양질의 주택을 공급하는 등 지금까지 긍정적인 역할을 해왔다던 게 사실”이라면서도 “하지만 사업 절차가 매우 복잡하고, 조합원 간 갈등, 조합-시공사 간 유착, 조합 내부 비리 등 여러 가지 사회 문제가 발생해 본래의 목적을 달성하지 못한 채 장기간 표류하는 등 주택이 적기에 공급되지 못한 문제도 있다. 조합이 단독으로 추진함으로써 개발이익을 독점하고, 인근 부동산 시장을 자극해 시장 전반에 불안정을 야기하기도 했다”며 민간 정비사업의 한계성을 지적했다. 그러면서 진 의원은 “이에 정부는 기존 재개발·재건축의 문제점을 보완하고, 극복하고자 공공주도 직접시행 정비사업을 핵심으로 하는 2·4대책을 발표했다”면서 “여전히 불안한 요인은 많지만 정부의 대규모 공공주도 공급 대책 발표 이후 부동산 시장의 수급 불안 심리와 패닉바잉이 다소 진정된 상황”이라고 진단했다. 또한 진 의원은 한국토지주택공사(LH) 직원 땅 투기 사태를 계기삼아 공공사업이 전환점을 맞이해야 한다고 역설했다. 그는 “LH 사태가 발발하지 않았다면 진즉 2·4대책 입법이 국회에서 통과돼 공공주도 주택공급 사업이 본 궤도에 오르면서 부동산 시장을 좀 더 안정시켰을 것인데 안타까움이 많다”면서 “이제라도 공공사업이 바로잡히는 전환적 계기가 되고, 사회적 인식도 높아질 것이라고 생각한다”고 했다. 진 의원은 “2·4대책 입법이 비록 조금 늦었지만 본격적인 법안 심사를 앞두고 있다”면서 “2·4대책 입법이 통과되면 공공과 민간이 주택공급을 위해 협업하고 경쟁하게 될 것”이라고 강조했다. 아울러 진 의원은 “공공주도 주택 공급은 국민에게 주택 공급의 새로운 기회를 열 것”이라면서 “공공 직접시행 정비사업을 통해 낙후된 지역의 주거환경을 개선하고 국민의 주거권이 폭넓게 보장할 것”이라고 밝혔다. 한편 이날 포럼에는 진 의원을 비롯해 황성규 국토교통부 제2차관 등이 참석해 자리를 빛냈다. 포럼 1부에서는 권순형 건국대 부동산대학원 겸임교수가 ‘도심주택공급, 공공·민간 정비사업의 미래’를 주제로 바람직한 공급정책방향에 대해 발표했다. 2부에서는 한만희 서울시립대 국제대학원 원장을 좌장으로 송승현 도시와경제 대표, 법무법인 정향 김예림 변호사, 최선웅 전국재개발재건축연합회 정책위원, 이태희 한국건설산업연구원 부연구위원, 박철흥 LH수도권주택공급특별본부장, 김기용 국토부 주택정비과장 등 6명의 전문가 및 국토부 담당공무원 등이 참석해 주택 부족 문제를 해결할 여러 방안을 모색했다.
- [똑똑한부동산]“토지거래허가 거부 당했어요. 위약금 내야하나요?”
- [김예림 변호사 이데일리 황현규 기자]서울 일부 재건축 아파트가 토지거래허가구역으로 지정됐다. △압구정아파트지구(24개 단지) △여의도아파트지구 및 인근단지(16개 단지) △목동택지개발사업지구(14개 단지) △성수전략정비구역 등이다. 그렇다면 토지거래허가구역이란 정확히 무엇일까? 토지거래허가 구역의 근거와 조건을 알아보자. 또 토지거래허가 구역에서의 매매는 어떻게 이뤄지는지 살펴보자.(사진=연합뉴스)말 그대로 해당 구역 토지를 거래할 때는 관할관청의 ‘허가’를 받으라는 것이다. 토지거래허가구역은 국토교통부장관이나 시·도지사가 토지의 투기적 거래가 성행할 염려가 있는 곳에 지정한다. 이때 토지거래허가구역으로 지정됐다고 해서 모든 거래시 허가를 받아야 하는 것은 아니다. 일정 면적 이상의 토지를 거래할 때만 허가를 받으면 된다. 그런데 서울시의 경우에는 주거지역은 18㎡, 상업지역은 20㎡ 초과시 토지거래허가를 받도록 하고 있다. 사실상 거의 모든 주택 매매시 토지거래허가를 받도록 하는 것이다. 만약 토지거래허가 없이 매매를 하면 2년 이하 징역 또는 토지취득가액의 30% 이하의 벌금에 처해질 수 있다. 상당히 처벌이 엄하다.이런 이유로 토지거래허가구역에서 이루어지는 매매계약은 상당히 복잡하다. 일반적으로 당사자간 의사의 합치만 있으면 효력이 있는 매매계약과는 달리 토지거래허가구역에서는 당사자간 매매계약을 체결한 후 관할관청에 허가를 신청하는 절차를 거치게 된다. 이때 허가신청서에는 계약 내용, 토지의 이용계획, 취득자금 조달계획 등이 포함돼야 하고, 매수인은 해당 주택에 반드시 거주해야 하기 때문에 기존 주택을 어떻게 처리할지 매매계획서 등도 제출해야 한다.그런데 매매계약을 체결한 후 계획과 달리 불허가 처분을 받게 되면 어떨까? 일반적인 매매계약이라면, 매수인의 사정으로 계약이 해제되는 경우 매수인은 보통 계약금 상당액의 손해배상의무를 부담하게 된다. 그러나 토지거래허가구역에서의 매매계약은 원칙적으로 허가를 받지 않은 상태에서는 아직 무효다. 다시 말해, 향후 허가를 받게 되면 그때 매매계약 체결시점으로 소급해서 매매계약이 유효하게 된다는 뜻이다. 따라서 허가를 받지 못하더라도 매매계약은 무효가 될 뿐 매수인이 특별히 부담할 손해배상의무는 없다. 보통 다툼의 소지를 줄이기 위해 “본 계약은 토지거래허가를 득하는 경우 효력이 발생한다”는 특약을 매매계약서에 기재하곤 한다.이처럼 토지거래허가구역에서 주택을 거래하려면, 상당히 복잡한 절차를 거쳐야 한다. 여기에 더해 토지거래허가구역 내 주택을 소유하고 있는 경우 생각보다 재산권의 침해가 클 수 있다. 토지거래허가구역 내 주택을 임대하는 경우라면, 매수인이 해당 주택에 실거주할 수가 없으므로, 사실상 해당 주택을 팔 수가 없게 되는 것이다. 또, 매수인 입장에서는 ‘갭투자’가 불가능하니, 매매가를 현금으로 모두 충당할 수 있는 경우에만 거래가 가능하게 되어, 결국 토지거래허가구역에서는 공급과 수요가 모두 줄어들 수밖에 없다.
- "현금청산 무서운데…" 공공정비사업 후보지 101곳 깜깜이(종합2)
- [이데일리 황현규 기자] 정부가 수도권 주택 공급 확대 방안으로 추진 중인 공공재건축 후보지 5곳과 공공직접시행 정비사업(재건축·재개발) 후보지 101곳을 발표했다. 해당 후보지는 추후 주민 동의를 거쳐 최종 사업지로 확정된다. 다만 구체적인 사업지를 밝힌 공공재건축과 달리 공공직접시행 정비사업의 위치를 밝히지 않아 추후 현금청산 논란이 커질 것으로 보인다. 지난 2월 4일(2·4대책) 이후 해당 지역의 집을 산 매수자는 공공직접시행 사업이 확정되면 현금청산 대상이 되기 때문이다. (사진=연합뉴스)◇강남 빠진 공공재건축 후보지…신반포19차 결국 제외국토교통부는 ‘서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안’에 따라 도입한 공공재건축 선도사업 후보지 5개 단지를 7일 발표했다. 해당 단지는 영등포 신길13구역, 중랑구 망우1구역, 관악구 미성건영아파트, 용산구 강변강서, 광진구 중곡아파트 등이다. 이번 선도사업 후보지는 주민 동의율 10% 이상 받은 단지로, 강남권 아파트는 포함하지 않았다. 당초 구로구 산업인 아파트와 서초구 신반포19차 아파트도 컨설팅을 진행했으나 주민 동의와 사업성 등을 이유로 최종 제외됐다. 공공재건축은 LH·SH 등 공공이 시행사로 참여하는 사업이다. 용적률 등의 규제 완화와 인허가 간소화 인센티브가 주어진다. 구체적으로 영등포 신길13구역은 현재 3종 주거 지역에서 준주거지역으로 용도지역이 상향되고 용적률도 124%에서 379%로 높아진다. 조합원 분담금도 85% 감소한다. 세대수도 233가구에서 461가구로 대폭 늘어나 사업성이 개선된다는 게 국토부의 설명이다. 용산 강변강서구역 또한 3종 주거지역에서 준주거지역으로 용도지역이 변경된다. 이 밖에도 중랑 망우1구역고 관악 미성건영 아파트, 광진 중곡 아파트도 2종 용도 지역에서 3종 용도지역으로 변경되고 용적률도 225~300%까지 보장받는다. 총 이번 5곳 후보지를 통해 약 2232가구가 공급된다.다만 이번 후보지는 주민 10% 이상의 동의만 거쳐 선정된 것으로, 추후 토지 등 소유자의 3분의 2 이상의 동의(조합 공동시행 시 2분의 1 이상)를 받아야 사업이 확정된다. 국토부 관계자는 “추가적으로 공공재건축 단지를 선정할 계획”이라고 밝혔다. [사진공동취재단] 변창흠 국토교통부 장관이 4일 오전 정부서울청사 별관 강당에서 열린 ‘공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대방안 브리핑’에서 발표하고 있다.◇4만 5000가구 공급한다면서…위치 못 밝힌 공공직접시행 후보지정부는 공공재건축 뿐 공공직접시행 정비사업 후보지(소규모 재개발·재건축 포함) 101곳도 발표했다. 이 중 주민들이 직접 제안한 후보지는 24곳이며 지자체가 제안한 후보지는 69곳 민간 제안(시행사)은 8곳이다. 만약 101곳이 모두 공공직접시행 정비사업을 진행할 시 약 4만 5000가구가 공급된다. 국토부 관계자는 “공공직접시행 정비사업으로 5년간 13만 6000가구치 부지를 확보할 계획”이라고 설명했다. 국토부는 후보지 101곳 주민들을 대상으로 이르면 5월께 컨설팅을 마친다는 계획이다. 국토부 관계자는 “조합 등 주민의사 확인이 선행될 필요가 있는 만큼 지자체 등이 제안한 사업 구역에 대해서도 조합 등의 참여 의향을 파악할 것”이라고 말했다. 이후 주민 2분의 1이 동의하면 사업 신청이 가능하고, 다시 1년 내 3분의 2가 동의해야 사업이 확정된다. 해당 사업지는 규제로 인해 민간 개발이 어렵거나, 입지가 열악해 민간 참여 유도가 어려운 지역들로 추렸다는 게 국토부의 설명이다. 정부는 해당 사업지에 용적률 완화와 종상향 등의 인센티브를 주는 대신 기부채납을 받아 공공성까지 꾀하겠단 복안이다. 또 통합 심의를 도입해 신속한 인허가를 추진한다. 정부의 시뮬레이션에 따르면 서울 A사업장의 경우 공공직접시행을 할 경우 민간 재개발보다 30%포인트 이상의 수익률을 낼 수 있다. 용적률 상향(최고 120% 상향)과 용도지역 변경(2종→3종, 3종→준주거), 신속한 인허가 사업 추진 등의 인센티브를 줄 계획이다. 다만 국토부가 해당 후보지의 구체적인 위치를 밝히지 않아 추후 현금청산 논란은 가중될 것으로 보인다. 앞서 대책일(2월 4일) 이후 공공주도 정비사업지에 집을 샀을 경우, 매수자는 입주권을 받을 수 없기 때문이다. 김예림 변호사는 이에 대해 “결국 서울 내 공공주고 개발 사업 후보지가 101곳에 달한다고 하면서 사업지가 어디인지 밝히지 않는 것은 현금청산 등의 선의의 피해자가 나타날 수 있다”고 말했다. 김제경 투미부동산 소장도 “사업지를 밝히지 않는 것은 차라리 매수를 하지 말라는 조치”라며 “7~8월까지 매수가 아예 얼어붙을 수 있다”고 말했다.심지어 이같이 매수세가 끊길 것을 우려해 주민들이 반대할 수 있다는 목소리도 나온다. 심교언 건국대 부동산학과 교수도 “신규 매수자는 물론이고 기존 집주인들도 매수가 끊기는 데 대한 부담감으로 사업 결정을 보류할 수 있다”고 분석했다. 실제 서울 광진구 중곡아파트의 경우 공공직접시행 재건축을 추진하려했으나, 주민들의 반대로 조합이 참여하는 공공재건축으로 사업을 선회했다.이에 국토부는 “대다수 사업지가 주민 동의를 받지 않았기 때문에, 사업지를 먼저 공개할 경우 오히려 시장 혼란이 가중될 수 있다”며 “이미 구역이 지정됐거나 조합이 설립된 곳으로 어느 정도 예상 가능했던 사업지라 현금 청산 등의 리스크는 크지 않을 것”이라고 설명했다.
- [똑똑한부동산]안전진단 강화로 재건축 ‘탈락’…소송 가능할까
- [김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] 최근 서울 양천구 목동9단지, 11단지가 연달아 재건축 안전진단에 탈락했다. 통과 기대감이 높았던 이 단지가 안전 진단에서 떨어진 이유는 무엇일까. 그렇다면 안전진단 결과에 대해 법적인 항의도 가능할까.[이데일리 노진환 기자] 부동산, 아파트먼저 안전진단 문턱이 높아진 건 6·17 대책 때문이다. 안전진단이란 재건축이 가능한지 지자체가 판단하는 제도다. 아파트의 구조적 안정성, 노후도, 주거환경 등을 종합적으로 살펴 재건축이 필요한지 판단하는 절차라고 보면 된다. 앞서 지난해 6·17 대책에서 안전진단에 대한 기준을 상향시켰고, 결과적으로 6·17 대책 이전에 안전진단을 받은 단지와 그 이후에 안전진단을 받은 단지의 희비가 엇갈리는 사례가 나오고 있다. 구체적으로 안전진단 보고서를 부실로 작성하는 경우 과태료를 부과할 수 있도록 하는 규정을 신설하고, 2차 안전진단 시 현장조사를 의무화했다. 결정적으로 안전진단 통과를 어렵게 한 요인은 바로 평가항목별 가중치의 변경이다. 안전진단 평가항목은 주거환경, 건축마감 및 설비 노후도, 구조안정성, 비용분석으로 구성된다. 기존에는 주거환경의 비중이 가장 높은 40%를 차지한다. 다음은 건축마감 및 설비 노후도 30%, 구조안정성 20%, 비용분석 10% 순이었다. 그런데 지난 6·17 대책으로 구조안정성의 비중이 50%로 크게 늘었다. 구조안정성은 건물이 노후화돼 붕괴 등의 구조적 위험이 있는지 여부를 측정하는 지표라고 보면 되는데, 이 구조 안정성에서 높은 점수를 받으려면, 사실상 건물이 침하되거나 큰 균열이 존재하는 등 눈에 띄는 심각한 하자가 존재해야 한다. 실제 재건축을 원하는 단지들의 경우 이처럼 구조안정성이 문제 있는 경우는 드물다. 따라서 이 구조안정성의 가중치가 높아질수록 당연히 안전진단 통과가 어려울 수밖에 없는 것이다.그렇다면 안전진단 결과를 두고 법적으로 다툴 여지는 없을까? 아쉽게도 안전진단 결과는 행정처분으로 볼 수 없어, 행정소송의 대상이 아니라는 것이 법원의 입장이다. 다만 현재 6·17 대책으로 안전진단이 강화된 조치와 관련하여 개인의 재산권을 지나치게 침해한다는 이유로 헌법소원이 제기된 상황이다. 그러나 정부 정책에 상당 부분 재량을 인정하고 있는 만큼 위헌으로 결정되기는 어려울 것으로 본다.
