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- [똑똑한부동산]토지보상, 어떻게 해야 많이 받죠?
- [김예림 변호사 이데일리 황현규 기자] LH 직원들의 ‘사전 투기’ 의혹이 불거지면서 토지 보상에 대한 관심도 높아졌다. 어떤 과정으로 신도시 토지 보상이 이뤄지는지, 또 어떻게 해야 토지 보상을 크게 받을 수 있는지 알아보자.경기도 시흥시 과림동 및 광명시 노온사동 일대 모습.(사진=연합뉴스)먼저 택지개발지구로 지정되면 LH 등 사업시행자는 지구 내 토지를 강제로 수용할 수 있다. 이때 토지소유자들은 원칙적으로 현금 보상을 받지만, 최근에는 토지로 보상받는 비율도 늘어나는 추세다. 이를 대토보상이라 부르는데 토지로 보상을 받으려면 기존 소유하고 있는 토지가 일정 면적 이상이어야 한다. 주거지역은 60㎡ 이상, 상업·공업지역은 150㎡ 이상, 녹지지역은 200㎡ 이상, 기타지역은 60㎡ 이상 소유하고 있어야 한다. 그러나 기존 소유한 토지 면적대로 대토 보상을 받는 건 아니다. 기존 토지를 금액으로 환산한 후 그 가치에 맞는 다른 땅을 지급하는데 토지 크기는 한도가 있다. 주택용지라면 990㎡ 이하, 상업용지라면 1100㎡ 이하로만 토지를 공급받을 수 있다. 바로 여기서 ‘지분쪼개기’가 필요한 것이다. 면적이 넓은 토지를 한 필지로 소유하고 있으면, 아무리 큰 땅을 소유하고 있더라도 제한된 크기의 토지만 받을 수 있다. 그러나 여러 필지로 나눠 여러 사람이 소유하게 되면 필지별로 각각 대토 보상을 받을 수 있게 된다.또 지분 쪼개기 외에도 ‘나무 심기’ 등으로 토지 가치를 높일 수도 있다. 소유한 토지가 수용되면 해당 토지 지상에 식재된 수목의 이전비를 보상받을 수 있다. 나무 종류에 따라 그 이전비가 달라질 수 있지만, 한 그루당 최소 몇 만원에서 몇 백만원까지 다양하다. 또 나무 심기를 할 시 생활대책용지 분양 가능성도 높아진다. 택지개발지구로 지정되기 1년 전부터 그 지역에 거주하며 일정 면적 이상 경작해 영농손실보상까지 받은 경우에는 상업용지를 분양받을 수 있다. 농업손실보상대상자의 경우 최대 27㎡까지 공급받을 수 있다. 한편 최근 논란이 된 한국토지주택공사(LH)직원들의 투기 수법도 이와 비슷했다. 일각에서 조직적인 투기를 했다는 지적이 나오는 이유다. 이와 관련해 법조계에서는 이들의 형사처벌 가능성도 점쳐진다. 공공주택특별법, 부패방지법, 한국토지주택공사법 등에 의하면 업무 중에 알게 된 정보를 목적 외로 이용한 경우에는 형사 처벌이 가능하도록 돼 있기 때문이다. 만약 이 정보가 공개되지 않은 정보에 해당한다면, 해당 부동산은 몰수까지 될 여지도 충분하다.
- [복덕방기자들]“2·4대책 한달…민간재건축은 더 뜬다”
- [이데일리 정두리 기자] “사업시행인가를 앞두고 있다거나 사업이 어느 정도 진척이 있는 정비사업장을 유심히 지켜봐야 한다. 특히 강남과 같이 입지가 좋고 양질의 주거한경을 중요시하는 곳은 공공 재건축을 할 유인이 없어 수요가 몰릴 수밖에 없다.”김예림 부동산 전문변호사는 4일 이데일리 건설부동산부 유튜브채널인 <복덕방기자들>에 출연해 정부의 2·4대책에 따른 정비사업 투자 유의사항을 들려줬다.정부가 2·4대책에서 서울 32만3000가구를 비롯해 전국 83만6000가구를 짓겠다고 발표했지만, 대책 발표 한달 동안 현금청산 논란은 여전히 뜨겁다. 정부는 2월 4일 이후 공공 주도 개발 구역에 주택을 매입할 경우 입주권을 주지 않고 현금청산하기로 했다. 이에 관해 김 변호사는 “이번 대책으로 혹시라도 현금청산이 될 수 있다는 불안감에 당분간 매도, 매수를 관망하는 분위기”라면서 “빌라 계약의 경우 계약을 파기하는 사례도 속출하고 있다. 관련해서 가계약금 반환 문제도 종종 상담 요청이 있다”고 전했다. 2·4대책 이후 논란이 일고 있는 현금청산 조항과 관련해선 “2·4 대책은 본인의 선택이 아닌 정부가 임의로 정한 날짜를 기준으로 정해졌기 때문에 재산 처분권을 개인이 결정할 수 없다는 문제가 있다”면서 “아직 공공 정비사업구역으로 지정도 되지 않은 곳에 주택 등을 사는 것을 어떻게 공공 정비사업에 몰리는 투기 수요로 단정 짓기는 어렵다. 즉 달성할 수 있는 공익적 목적이 불분명하기 때문에 위헌 요소가 있다”고 말했다. 김 변호사는 당분간 노후화된 빌라나 아파트에 대한 매수는 줄어들 것이라고 내다봤다. 그러면서 사업진행단계가 공공정비사업으로 돌이킬 수 없는 곳의 재개발, 재건축 사업장에 또 다른 ‘풍선효과’가 일어날 가능성이 크다고 조언했다. 김 변호사는 “공공 정비사업은 아예 정비구역으로 지정이 되지 않거나 정비구역으로 지정이 됐지만 아직 조합이 설립되지 않았거나 조합만 설립된 경우 즉, 정비사업 초기에 공공사업자와 함께 시행하는 형태로 이뤄진다”면서 “그렇기 때문에 사업시행인가를 앞둔 곳이나 공공 재건축에 참여할 가능성이 낮은 강남 아파트로 수요가 몰릴 수 있다”고 했다. 현재 사업시행인가 단계인 서울 주요 정비사업지로 대치쌍용1·2차, 대치쌍용2차, 반포주공1단지, 노량진2·6·7·8구역, 6구역, 흑석9구역, 장위6구역, 북아현2구역, 북아현3구역, 갈현1구역 등이 주목받고 있다는게 김 변호사의 설명이다. 김 변호사는 재개발·재건축 투자자들 거래 유의사항으로 “재개발, 재건축의 경우 입주권을 받기 위해 거래를 하시는 경우가 많기 때문에 매도인의 조합원 자격, 분양 자격을 잘 따져야 한다”면서 “특약을 반드시 작성해 입주권을 거래하기 위한 계약이라는 점을 분명히 해두는 게 좋다. 보통 매수인 혼자 알려달라고 하면 알려주지 않기 때문에 매도인과 공인중개사에게 반드시 확인할 필요가 있다”고 조언했다. ※자세한 내용은 이데일리 건설부동산부 유튜브 ‘복덕방기자들’을 통해 확인할 수 있습니다.
- 참여정부 빼닮은 文주택정책…더 강하고 빨랐지만 신뢰성 ‘뚝’
- [이데일리 강신우 기자] 문재인 정부의 부동산정책이 지난 참여정부와 ‘판박이’라는 평가가 나온다. 다만 규제강도는 더 높아지고 시행 시기는 즉각적이다. 30일 KB금융지주 경영연구소가 발표한 ‘2021 KB부동산 보고서’에 따르면 △재건축 관련 규제 강화 △다주택자 세금 강화 △대출 규제 강화 △분양가상한제 도입 등 현 정부가 시행한 정책 대부분이 참여정부와 닮았다. (자료=KB금융지주 경영연구소)이들 제도는 문재인 정부 3년 차인 현재 대부분 제도 도입 후 짧은 유예기간을 두고 곧바로 시행됐다. 이를테면 종부세 등 세금 관련 정책의 조속한 시행, 공시가율의 단계적 인상과 민간택지 분양가상한제도 개선안의 경우 발표 이후 2개월만에 동 단위로 적용대상을 확정했다. 연도별 주요 규제를 보면 2017년 6월19일 조정대상지역 청약강화, 8월2일 소득세 강화, LTV 등 대출규제 강화(40%), 2018년 9월13일 주택임대사업 혜택 축소, 2019년 10월1일 고가주택 전세 대출 제한, 동 단위 민간택지 분양가상한제 실시, 12월 종부세 강화와 양도세 조정, 2020년 6월17일 수도권 규제지역 확대, 재건축 규제 강화, 7월10일 다주택자 종부세 및 취득세·양도세 인상 등이다. 이 같은 일관된 규제정책에도 집값은 큰 폭 뛰었다. 지난달까지 주택 매매거래량은 약 110만4000건으로 2006년 조사 이래 최대치를 기록했던 2015년(119만4000건)과 비슷한 수준이다. 같은 기간 전국 주택 매매가격은 6.9% 상승했고 수도권은 9.2% 오르며 상승세를 주도했다. 집값이 오르면서 소득 대비 집값 비율(PIR)도 올랐다. 11월 기준 전국 PIR(소득 3분위·3분위 주택 기준)은 5.5년, 서울은 15.6년에 달했다. 연소득 3분위 중위소득 계층이 월급 한 푼 쓰지 않고 15년 넘게 저축해야 서울의 중간 가격대 집을 살 수 있다는 의미다. 지난해 1월 기준 12.9년에서 1년10개월 만에 2년 넘게 늘었다. 연이은 고강도의 규제 정책에 대한 시장 내 피로감과 규제에도 주택가격 상승세가 계속되는 상황에서 부동산정책의 신뢰성 확보에 대해 고민할 시점이라는 평가가 나온다. 서원석 중앙대 도시계획부동산학과 교수는 “대출 규제 강화는 실수요자의 자금부담을 높이는 결과를 초래했다”며 “분양가상한제는 공급과 병행돼야 하나 그러지 못해 ‘로또 청약’에 대한 기대 심리만 높였다”고 했다.김예림 법무법인 정향 변호사는 “입법원칙 등을 지켜 정부가 국민에게 신뢰를 주는 방향으로 정책 제안을 하는 것이 좋다고 본다”며 “장기적인 관점에서 공급정책과 함께 1주택자나 무주택자에게는 대출, 세금 규제를 더욱 완화했으면 한다”고 했다.
