뉴스 검색결과 335건
- [복덕방기자들]‘알쏭달쏭’ 임대차3법…“제 경우는 어떡하죠?”
- [이데일리 정두리 기자] “임대차 3법 너무 복잡합니다. 제 경우에는 어떡하죠?”지난달 31일 전·월세 계약갱신청구권과 전월세상한제 등 임대차법 개정안이 시행되면서 임대차 시장이 격변기를 맞고 있다. 새로운 법 시행으로 인해 집주인과 세입자 간 이해관계가 얽히며 여러 가지 혼란이 커지고 있는 것이다. “임대차 법 시행 전 맺은 재계약 효력이 있을까?” “법 시행 전에 임대료를 10% 올려 2년 재계약을 마쳤는 데, 5%를 돌려 받을 수 있을까?” 최근 부동산 온라인 커뮤니티에서는 이같은 임대차 3법 관련 질의가 쏟아지고 있다. 집주인과 세입자 간 벌어지는 갈등도 곳곳에서 벌어지고 있다. 이에 본지 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김예림 법무법인 정향 변호사과 함께 임대차 3법에 대한 궁금증을 풀어본다. 구체적인 사례를 통해 임대차 3법을 파헤쳐보자. Q. 최근 임대차 3법이 통과됐다. 주요 내용은 무엇인가=임대차 3법은 계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제가 골자다. 이 중 계약갱신청구권과 전월세상한제는 7월 31일부터 바로 시행된다. 전월세신고제만 8월 본회의에서 처리되면, 내년 6월쯤 시행된다고 한다.Q. 이번에 통과된 계약갱신청구권과 전월세상한제, 간단히 설명해달라=계약갱신청구권은 세입자가 임대차기간이 끝나기 전에 6개월 전부터 1개월 전까지 계약을 갱신하겠다고 통지하면, 기존 계약대로 다시 계약이 갱신되는 것을 말한다. 그동안은 상가임대차에서만 계약갱신청구권이 인정돼왔는데, 이제 주택임대차에서도 적용되게 됐다. 전월세상한제는 계약이 갱신되는 경우 임대료를 기존에서 최대 5%까지만 올릴 수 있도록 하는 제도다. 예를 들어 지금 전세보증금이 3억원이다, 그러면 3억의 5%인 1500만원까지만 전세보증금을 올릴 수 있다. 지자체별로 이 상한선은 다르게 정하도록 하고 있다. 강남처럼 전·월세 수요가 많은 곳들은 5%보다도 낮게 정해질 확률이 높다.Q. 전월세상한제는 기존 임대차가 끝나고 새로운 임차인이 들어올 때도 적용되나=아직까진 아니다. 다만, 시장 상황을 봐서 새로운 임대차계약에도 적용할 수 있다는 것이 정부의 입장이다.Q.계약갱신청구권과 전월세상한제는 기존 임대차계약에도 적용되나=그렇다. 기존 임대차계약에도 적용된다. 다만 법 시행일을 기준으로 1개월 이상 임대차기간이 남아있는 경우에 한해서다. 예를 들어 9월에 계약이 만료되는 임대차 계약의 경우에는 임차인이 8월 말까지만 계약갱신청구권을 행사하면 계약이 갱신된다. 다만, 이때에도 임대인이 계약갱신거절통지를 미리 하고 새로운 임차인과 계약까지 체결하였다면, 법 시행 후라고 하더라도 임차인이 계약갱신청구를 할 수 없다.※김예림 변호사와 함께 하는 임대차3법 관련 구체적 사례 Q&A에는 이데일리 건설부동산부 유튜브 ‘복덕방 기자들’을 통해 확인할 수 있다.
- ‘속전속결’ 임대차법?…조례 지정만 6개월 걸릴듯
- [이데일리 정두리 황현규 기자] 임대기간이 최소 4년으로 길어지고, 임대료는 5% 범위 내에서 인상을 제한하는 임대차 3법이 전격 시행됐지만 당분간 시장 혼란은 계속될 전망이다. 특히 지역별로 달라지는 임대료 상한이 정해지는 데는 최소 6개월 이상이 걸릴 것으로 보인다. 전문가들은 조례 정비가 마련되지 않은 채 속전속결 처리된 임대차 3법으로 인해 초기 전세시장이 혼란을 겪을 것이라고 우려한다.2일 관련업계에 따르면 임대차 3법 가운데 전월세 상한제와 계약갱신청구권의 내용을 담은 임대차보호법 개정안이 지난달 31일 국무회의를 통과해 시행됐다. 이날부터 임대료는 직전 계약액의 5%를 초과해 인상할 수 없다. 이때 각 지방자치단체가 5% 이내에서 상한을 조례로 달리 정할 수 있지만, 세부 내용은 마련되지 않은 상태다.정부는 지방자치단체 간 협의를 통해 지자체별 임대료 상한 발표 일정을 논의하겠다는 방침이다. 국토교통부에 따르면 지자체는 5% 이하로만 상한을 정할 수 있고, 만약 지자체가 별도로 정하지 않으면 5% 상한이 적용된다. 국토부 관계자는 “시도별로 조례를 제정하는 사이엔 상위법을 따르는 게 맞다”고 했다. (사진=연합뉴스)그러나 정작 서울시 등 지자체는 적정한 임대료 상승폭을 정하는 데 있어 상당한 부담을 느끼고 있다. 서울시 관계자는 “이번 조례 지정은 이제까지 한 번도 해본 적 없는 작업이라 단기간에 마무리할 수 없을 것”이라면서 “물가상승률과 금리, 경제성장률, 지역별 전셋값 상승률 차이, 해외 사례 등 모든 부분을 전반적으로 검토해야 한다”고 했다. 조례 제정 과정은 통상 △조례안 수립-사전협의절차(규제개혁심사, 법제심사, 입법예고)-조례규칙심의(1차)-의회 상정-시의회 의결을 거쳐 △집행부 이송-조례규칙심의(2차)-행정안전부 사전보고 등을 통해 제정·공포된다. 이 과정은 최소 4개월에서 6개월 이상이 소요된다. 이번 조례개정절차의 경우 임대인과 임차인의 이해관계가 엉켜있고, 시민의 재산권도 연관돼 있다 보니 중간과정에서 공청회를 거칠 가능성도 크다.마포래미안푸르지오 아파트 전경(사진=이데일리DB)지역별 주택시장 실정을 고려하는 것도 만만치 않다. 실제 이데일리가 부동산114에 의뢰해 서울 전 지역 아파트의 2년간 전셋값 상승률(7월 27일)을 분석한 결과, 25개 구의 전셋값 상승률 편차가 천차만별인 것으로 나타났다. 서울시의 전세가격 누적변동률은 6.79%였으며 이 중 송파구가 14.79%로 가장 높았고, 강동구는 0.45%로 가장 낮았다. 25개 구 가운데 11개 구에서 5% 미만의 전셋값 인상률을 보였다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “지자체 별 상한을 두는 것은 실거래가 신고 패턴 및 총량, 계절적 여부, 입주물량 등 따져야 할 게 한두 가지가 아니다”라면서 “조례를 만들기 위한 기준 자체가 모호한 상황이라 앞으로도 임대차3법 혼란은 계속 될 것”이라고 짚었다.지역별로 달라지는 임대료 상한이 정해진 이후 소급적용이 될 수 있는지 여부도 따져야 한다. 서울시 관계자는 “조례 제정은 의회의 고유 권한이지만 주택임대차보호법에서는 임대차 계약이 소급적용을 한다고 밝히고 있다”면서 “상위법에서 정하고 있는 것을 준용을 할 것인지에 대한 여부는 의회에서 논의가 될 것”이라고 말했다. 하지만 소급적용 가능성은 높지 않다는 시각이 앞선다. 김예림 법무법인 정향 변호사는 “소급적용은 법 원칙에 어긋나고 예외적으로 허용되는 것”이라면서 “이미 5% 상한선을 정한 상황에서 굳이 지자체 상한에 대해서까지 소급적용을 하기는 어려울 것”이라고 봤다.국토부 관계자는 “정부와 지자체는 지역별 상한 적용방안을 구체적으로 논의할 것”이라며 “시장의 혼란을 방지하기 위해 조례상 시행시기 및 적용례를 통일하는 방안을 검토 중”이라고 설명했다.
- 그린벨트 해제하나…꿈틀대는 강남세곡·서초내곡 땅값
- [이데일리 정두리 기자] “(주택)공급 늘리려는 정부 의지가 이렇게 강한데 이번에는 해제되지 않겠나.”지난 9일 찾은 서울 강남구 세곡동 개발제한구역(그린벨트). 2호선 강남역에 내려 물어물어 찾아간 그곳은 서울 강남이란 사실이 믿기 어려울 지경이다. 관리가 되지 않은 땅이라 곳곳에 잡초들이 무성하다. 한 곳에는 용도가 불분명한 비닐하우스가 세워져 있다. 강남구 그린벨트는 세곡동과 자곡동 경계에 걸쳐 있다. 남쪽으로는 LH강남아이파크가, 서쪽으로는 LH강남8단지가 우뚝 솟아있다. 세곡동 방면으로는 강남LH e편한세상아파트, 강남한신휴플러스6단지 아파트가 보인다. 강남 명문학군으로 평가받는 세곡초등학교, 풍문고등학교도 멀지 않다. 세곡동 일대 개발제한구역. (사진=정두리 기자)문재인 대통령이 지난 2일 김현미 국토교통부 장관에게 “발굴해서라도 주택 공급량을 늘리라”고 지시한 이후 그린벨트에서 해제되는 것 아니냐는 기대감이 커지고 있다. 서울시의 개발제한구역 지정 현황에 따르면 서울 시내 그린벨트는 149.13㎢ 규모 가운데 서초구(23.88㎢)가 가장 넓다. 이어 강서구(18.91㎢), 노원구(15.90㎢), 은평구(15.21㎢), 강북구(11.67㎢) 등이다. 이 중 유력한 후보지로 강남구 세곡동을 비롯한 수서역 일대, 서초구 우면·내곡동, 강서구 김포공항 등이 꼽힌다. 인근 토지거래 전문 중개업계에 따르면 그린벨트 해제 가능 소식에 매수문의가 크게 늘고 있다. 다만 아직 확정되지 않은 상황이라 실제 거래로 이어지지는 않는 모습이다. 강남구 세곡동 인근 A공인중개업소 대표는 “개발제한구역이 풀려 택지지구로 개발하면 보상 호재가 있지 않을까 하는 기대감에 매수 문의는 확실히 늘었다”면서 “현금부자나 투자자들의 임야에 대한 관심이 상당하다”고 말했다. 이미 그린벨트 토지 거래액은 역대 최고치를 찍었다. 토지건물 정보 플랫폼 밸류맵에 따르면 지난해 서울 지역 내 그린벨트 토지 총거래액은 전년(1886억5835만원)보다 31% 늘어난 2474억5843만원으로 집계됐다. 총 거래건수는 984건이다. 올해 6월 현재 기준 그린벨트 토지 총거래액은 824억7328만원, 거래건수는 441건이다.(실거래 신고 기간은 계약 후 30일 이내라 수치가 더 늘어날 수 있다.)이창동 밸류업 리서치팀장은 “최근 내곡동 그린벨트 토지는 3.3㎡당 1270만원, 자곡동은 3.3㎡당 1073만원에 거래되는 등 고점을 찍은 상태라 큰 호재를 기대하기는 어려울 수 있다”면서 “오히려 그린벨트 인근 주변 땅이 매력적일 수 있다”고 설명했다.강남 세곡동 일대 제발제한구역. (사진=정두리 기자)이 같은 기대심리와 달리 박원순 서울시장은 그린벨트 해제를 거듭 반대하고 있다. 그러나 문 대통령이 직접 나선 만큼 국토부가 직권으로 그린벨트 해제에 나설 수 있다는 가능성에 업계의 이목이 쏠리는 상황이다. 이와 관련 서울시도 시 차원의 입장을 정리해 다음 주 중 발표할 것으로 전해진다. 그린벨트 해제 시 경우의 수도 살펴야 한다. 우선 해제가 수용되는 경우 금액으로 보상받을 수 있어 통상 공시지가의 1.5배에서 많으면 1.8배 정도를 받는다. 또 일정한 요건을 갖추면 이주자택지를 받는 경우가 있다. 이주자택지는 공익사업으로 수용되는 토지에서 사업을 열람공고하기 1년 전부터 살고 있는 원주민들이 받을 수 있는 땅을 말한다. 그린벨트가 해제되면서 기존 건물을 옮겨서 다시 지을 수 있는 이축권을 행사할 수도 있다. 주변 지역에 대토를 받아 건물을 신축할 수 있는 권리다. 김예림 법무법인 정향 변호사는 “이주자택지는 싸게 공급받아 작은 건물을 지어 프리미엄을 얹어 다시 되파는 경우가 많다”면서 “그린벨트가 아닌 주변지역에 이축권 역시 프리미엄을 얹어 사고 팔기도 한다”고 설명했다.다만 공급확대에 큰 효과를 기대하기 어렵다는 의견도 있다. 신태수 지존 대표는 “그린벨트를 풀면 공급 효과가 가장 큰 지역은 강남권이나 세곡동은 면적도 크지 않고 고도제한도 있어 대규모로 푸는 것은 힘들 것”이라고 예상했다. 그러면서 “현실성으로 볼 때는 GTX라인이면서도 면적도 적당한 대곡 역세권이 떠오를 수 있다”고 했다.
- 임대사업자를 향한 칼날…시장 혼란 속 '매물 폭탄' 나올까
- [이데일리 정두리 기자] “의무기간 잘 지키면 혜택 준다고 할 땐 언제고, 우리가 동네북이냐!” 여당인 더불어민주당이 주택 임대사업자에 대한 세제 혜택을 몰수하려고 하자 민간임대주택 시장에 극심한 혼란이 일고 있다. 3년 전만 해도 각종 세제 혜택을 통해 임대주택 등록을 장려했던 정부가 부동산 시장이 과열되자 태도를 180도 바꾸는 등 오락가락 정책으로 시장을 뒤흔들고 있어서다. 전문가들은 “임대사업자에 대한 세제 혜택을 축소하는 방안이 매물잠김 현상을 해소하는 데 어느 정도 효과가 있을 순 있겠지만, 기존 임대사업자에게는 소급적용하기 어려워 근본적 대책이 될 수 없다”고 보고 있다. (사진=뉴시스)◇‘임대차 3법’ 도입 임박…불필요해진 임대사업자 제도 강병원 더불어민주당 의원은 지난 2일 ‘부동산 임대사업 특혜 축소 3법(종합부동산세법·조세특례제한법·지방세특례제한법 일부개정법률안)을 대표발의했다. 임대사업자에 대한 종부세 합산배제 혜택, 재산세 감면, 취득세 비과세, 양도소득세 과세특례 등 주택임대사업자에 대한 특혜라고 판단한 세제 관련 조항을 모두 삭제하는 내용이 핵심이다. 현재 임대사업자는 4년 또는 8년의 임대기간을 유지하고, 이 기간 임대료 상승률도 5%로 제한하는 등의 의무를 지키는 대신 종합부동산세 합산 배제 등 각종 세제 혜택을 주고 있다. 하지만 부동산시장이 상승기에 접어들면서 이 정책이 오히려 부동산 투기의 온상이 되고 있다는 지적이 제기돼 왔다. 정부는 결국 2018년 9·13 대책, 2019년 12·16 대책, 그리고 올해 6·17 대책에 이르기까지 임대사업자 혜택을 단계적으로 축소했다. 하지만 여전히 시장에서는 집값 급등의 원인으로 임대사업자를 지목하고 있다. 이와 맞물려 전·월세 상한제와 계약갱신청구권, 전월세실거래가 신고제 등으로 구성된 ‘임대차 3법’이 본격 도입되면 사실상 등록 임대사업자를 유지할 명분은 없어진다. 전월세상한제를 도입하면 임대사업자 등록 여부와 무관하게 모든 주택 임대시 임대료 5% 상한 규제를 받게 된다. 전월세실거래가 신고제 의무화도 도입시 모든 민간임대주택에 대해 소득세를 부과할 수 있다. 지금은 임대사업자가 소득을 자진신고하는 방식으로 소득세를 부과한다. 결국 임대소득세 부과나 임대료 규제를 위한 시스템을 갖추게 된 것으로, 임대사업자에게 당근을 주면서까지 이 제도가 유지할 이유가 없어진 셈이다. 이은형 건설정책연구원 책임연구원은 “임대사업 관련 세법은 쉽게 말해 이제는 필요 없으니 없애겠다는 것”이라면서 “다주택자들을 타깃으로 한 부동산대책의 연장선으로 해석된다”고 말했다. 그는 다만 “이러한 오락가락 정책에 대한 불신만 키우고 별 효과는 못 볼 가능성이 있다”고 덧붙였다. [이데일리 조지수]◇“매물 풀리는 효과는 있지만…소급적용은 안돼” 5월 현재 등록 임대주택은 160만호, 임대사업자는 53만명에 이른다. 여당은 임대사업자 세제 혜택을 폐지하면 다주택자 물량이 시장에 나올 것이라는 입장이지만, 전문가들은 혼란만 부추기고 효과는 미미할 것이라고 보고 있다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “시장의 매물 잠김을 해소하는 데 일정부분 효과는 나타날 수 있다”면서 “서울 등 주요 지역에 위치한 다주택자라면 1차적으로 증여를 고려할 것이고, 그러고도 여러 채가 남는 경우라면 매도를 고려하지 않겠느냐”고 봤다. 하지만 문제는 소급적용 논란이다. 임대사업자는 양도소득세 과세특례 등 세제혜택을 받을 수 있다는 전제 아래 임대주택으로 등록하는 것이어서 이를 없앨 경우 논란이 일 수밖에 없다. 박훈 서울시립대 세무학과 교수는 “그동안 받은 세제 혜택을 토해내라고 할 순 없지만, 향후 매물을 내놓을 때는 취득 당시와 다른 세제 적용을 받는다면 불만이 커질 것”이라며 “기존 사업자의 불이익이 최소화할 수 있는 완충장치가 필요하다”고 말했다.김예림 변호사는 “지금 여당의 임대사업자 세제혜택 축소 추진은 장래의 혜택을 없애겠다는 것이어서 헌법재판소로 가더라도 소급입법으로 볼 여지가 크지 않다”면서도 “다만 임대사업자 등록할 때 혜택을 기대한 부분에 대한 신뢰가 사라져 소급논란은 발생할 수 있다”고 봤다. 세제혜택을 없애는 법안은 발의됐지만, 8년간의 의무임대 기간, 임대기간 위반시 3000만원의 과태료 부과, 등록 임대사업자까지 적용여부 등의 부분에 대해서는 아직 구체화되지 않고 있다. 강병원 의원실 관계자는 “기존 임대사업자까지 확대할지 등은 임대차3법 개정안 등과 함께 논의해야 할 문제”라고 말했다.
- [단독]“교회 철거 멈춰달라” 전광훈 측 요청에…법원 ‘기각’
- [이데일리 황현규 기자] 교회 철거를 두고 주민과 대치 중인 전광훈 목사 측이 법원에 ‘철거 집행 금지 신청’을 제기했지만 기각당한 것으로 확인됐다. 전 목사가 주장하는 철거반대 논리에 법원은 1심에 이어 다시 한 번 반대 판결을 내린 것이다. 전광훈 목사 (사진=연합뉴스 제공)◇1심 이어 ‘철거 정지 신청’도 기각29일 법조계와 정비업계에 따르면 서울북부지법 민사11부는 이달 9일 전 목사 측과 보수단체가 장위10구역재개발조합을 상대로 제기한 ‘강제집행 정지’ 신청을 지난 26일 기각했다.전 목사 측은 사랑제일교회 철거를 두고 “해당 건물에 교회 뿐 아니라 다른 단체도 함께 사용하고 있기 때문에, 앞서 교회만을 상대로 진행한 명도 소송의 법적 효력은 없다”고 주장해왔다. 해당 건물에는 기독자유당, 대한민국바로세우기운동본부(대국본), 청교도영성훈련원 등의 보수 단체가 함께 사용 중이다.그러나 결과적으로 전 목사 측의 주장을 법원이 기각하면서, 해당 논리의 법적 효력이 없다는 사실이 다시 확인됐다.전 목사 측은 법원의 기각 판결에 항소까지 제기했지만, 판결이 뒤집어지기는 어렵다는 법조계 의견이 우세하다. 김예림 변호사는 “1심에 이어 가처분 신청까지 기각된 상황이라 별다른 사유가 없는 한 이 판결은 그대로 유지될 것”이라고 설명했다.현재 사랑제일교회를 두고 전 목사 측과 장위10재개발조합은 대치 중이다. 지난달 법원은 장위10구역 주민이 사랑제일교회를 상대로 낸 명도소송에서 조합의 손을 들어줬지만, 강제 철거는 이뤄지지 못하고 있는 상황이다. 조합 측은 지난 5일과 22일 사랑제일교회 명도 집행에 나섰으나, 교인들의 강한 반발로 무산된 바 있다. 현재 사랑제일교회에는 교인 1000여명이 모여 24시간 예배를 진행 중인 것으로 알려졌다.전광훈 목사가 담임목사로 있는 사랑제일교회 신도들이 지난달 22일 오전 서울 성북구 장위동 사랑제일교회 앞에서 법원의 명도 집행에 맞서 소리를 지르며 저항하고 있다. (사진=연합뉴스)◇3년 째 철거신고도 못한 장위10구역강제 집행이 지연되면서 장위10구역 재개발 사업은 안갯 속이다. 장위10구역은 2008년 정비구역으로 지정된 뒤, 13년 째 사업 매듭이 지어지지 않고 있다. 2017년 7월 관리처분인가를 받으면서 사업 진척이 예상됐으나, 사랑제일교회가 철거를 버티면서 철거 신고를 3년 가까이 하지 못하는 상황이다. 지난달 명도소송에서 조합이 승소하면서, 강제철거가 빠른 시일내 이뤄질 것으로 예상됐으나 교인들의 반발이 거세지면서 철거 시기조차 담보할 수 없게 됐다. 사랑제일교회는 장위10구역(장위2동) 중앙에 위치해 있어, 재개발 사업 진행을 위해서는 반드시 철거해야 한다는 게 조합 측 입장이다.그렇다고 협상도 쉽지 않다. 교회 측과 조합 측이 각각 원하는 보상금 차이가 크기 때문이다. 성북구청에 따르면 사랑제일교회는 건축비 등을 이유로 재개발 조합 측에 약 570억원의 보상금을 요구했다. 해당 교회의 서울시 감정가액(약 80억원)보다 7배 이상 많은 금액이다. 심지어 현재 장위10구역 조합장은 사업 지연 등을 이유로 지난달 사임한 상황이다. 이르면 8월에 새로운 조합장을 선출한 뒤에야 사랑제일교회와의 협상을 진행할 수 있다. 조합관계자는 “1이미 대다수 주민들은 이주를 한 상태라, 지금 장위10구역에는 교회만 우두커니 있다”고 설명했다.
