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[단독]지지부진 3기 신도시…SH가 맡아 속도낸다
[이데일리 김아름 오희나 기자] 정부가 3기 신도시 사업에 속도를 내기 위해 한국토지주택공사(LH)에서 서울주택도시공사(SH)로 이관하는 방안을 검토하고 있다. LH가 자금부족에 시달리면서 3기 신도시 개발에 속도를 내지 못하자 자금력을 갖춘 SH를 끌어들여 공공주택 공급확대정책 목표를 달성하겠다는 의도에서다. SH공사도 3기 신도시 개발에 적극적으로 참여하겠다며 정부와 서울시가 개발 승인을 한다면 당장에라도 사업에 착수할 수 있다고 의지를 피력했다.[이데일리 김일환 기자]7일 국토교통부 관계자는 “SH는 서울시 산하라서 지방자치법, 지방공기업법 관할인데 관할을 벗어나 사업하는 것에 대해 법적으로 가능한지 확인하고 있다”며 “행정안전부 법령이기 때문에 현재 행안부에 문의해서 결과를 받기 위해 기다리는 중이다”고 말했다.이어 이 관계자는 “행안부 유권해석이 나오고 법적으로 사업할 수 있다고 답을 받으면 경기도와 서울시 등 지자체와 사업참여를 위한 협의 단계를 진행할 것이다”고 덧붙였다.3기 신도시 가운데 이미 주민 보상이 끝나 첫 삽을 떴거나 뜰 예정인 남양주 왕숙, 하남 교산, 고양 창릉, 인천 계양, 부천 대장은 현행대로 진행하고 주민 보상이 차일피일 미뤄지고 있는 광명시흥, 의왕군포안산, 화성봉담3 등 후발 3기 신도시 개발사업에 SH의 참여 여부를 검토할 전망이다.SH공사도 3기 신도시 개발 사업 참여에 적극적으로 희망하고 있다. 김헌동 SH공사 사장은 이날 이데일리와의 통화에서 “SH공사가 국토부에 (3기 신도시 사업 참여를) 정식으로 요청했고 국토부는 행정안전부에 유권해석을 의뢰해 검토 중인 것으로 전달받았다”며 “지금 정부에서 추진 중인 공공주택 공급 확대 정책을 달성하려면 LH나 경기주택도시공사(GH)만으론 한계가 있으니 SH가 적극적으로 참여해 그 목표 달성에 도움을 주겠다는 것이다”고 설명했다.[이데일리 문승용 기자]SH가 3기 신도시 사업에 참여하기 위해서는 변수도 남아 있다. 3기 신도시 개발승인권은 국토부 장관에게 있기 때문에 행안부 유권해석을 받더라도 국토부 장관이 거절하면 참여할 수 없다. 이에 앞서 SH는 서울에서 만든 공기업이기 때문에 서울시장의 승인을 받아야 하고 3기 신도시 사업지 모두 경기도여서 지분을 보유하고 있는 경기도와도 협의해야 한다.김예림 법무법인 심목 대표변호사는 “사업시행자를 LH에서 SH로 바꾸면 가능할 텐데 SH의 사업 가능 범위인지는 SH 내부 규약을 검토해봐야 한다”며 “공공택지 개발 성격이면 공공 사업시행자 지정 절차를 바꾸면 가능하다”고 했다.

2023.11.08 I 김아름 기자

지자체 서울 편입, 어떤 법적 절차 거쳐야 할까?[똑똑한 부동산]
[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 김포를 서울에 편입하는 것을 두고 논란이 이어지고 있다. 행정구역을 나누거나 합치는 경우에 고려해야 할 요소는 상당히 많다. 통폐합의 대상이 되는 구역 내 주민들의 의견을 모으는 절차가 필수적으로 선행돼야 한다. 행정구역을 나누거나 합치기로 결정했다면 그에 수반되는 법적·제도적 절차도 상당히 복잡할 수밖에 없다.(사진=연합뉴스)우선 지방자치단체 폐지·설치 또는 나누거나 합치는 경우에는 주민투표법에 따라 주민투표를 통해 결정하거나 지방자치법에 따라 특별법을 만들어 진행하는 것으로 나눠볼 수 있다. 주민투표법에 따르면 중앙행정기관의 장이 지방자치단체의 장에게 지방자치단체를 폐지하거나 설치하거나 나누거나 합치는 경우 주민투표를 실시하도록 요구할 수 있다. 지방자치단체의 장은 이런 요구를 받으면 지체없이 알리고 30일 내에 지방의회의 의견을 청취해야 한다. 실제로 어떤 사안이 주민투표에 부쳐지는 일은 흔하지 않기 때문에 주민투표제도를 생소하게 생각하는 경우가 많을 듯하다. 주민투표제도는 지방자치단체의 주요결정사항에 관한 주민의 직접참여를 보장하기 위하여 마련된 제도로 18세 이상의 주민 중 투표인명부 작성일 기준 현재 그 지방자치단체 관할구역에 주민등록이 돼 있는 경우 투표권을 행사할 수 있다. 주민은 찬성 또는 반대로만 의사표시를 할 수 있고, 주민투표에 부쳐진 사항은 주민투표권자 총수의 4분의 1 이상의 투표와 유효투표수 과반수 득표로써 확정된다.다만 주민투표가 가결된다고 해서 반드시 지방자치단체의 장이 그 가결내용대로 정책을 입안해야 하는 것은 아니다. 주민투표법에 따르면 행정·재정상 필요한 조치를 하도록 되어 있을 뿐 주민투표 가결내용에 따라 정책을 입안하지 않더라도 이를 강제할 조치가 존재하지 않는다. 그러나 주민투표의 효력에 관하여 이의가 있는 경우에는 주민투표권자가 직접 주민투표권자 총수의 1% 이상으로부터 서명을 받아 주민투표결과가 공표된 날부터 14일 이내에 소청을 제기하는 것은 가능하다.이처럼 주민투표의 경우 그 내용에 지방자치단체의 장이 구속되지 않기 때문에 김포의 서울 편입을 주장하는 측에서는 이를 위한 특별법의 제정을 요구하고 있다. 지방자치법에 따르면 지방자치단체를 폐지하거나 설치하거나 나누거나 합칠 때에는 법률로 정할 수 있고, 이때 관계 지방의회의 의견을 청취하도록 돼 있다.또 지방자치단체의 통폐합 과정에서 반드시 고려해야 할 것이 재정에 관한 사항이다. 지방자치법에 따르면 지방자치단체를 폐지하거나 설치하거나 나누거나 합칠 경우 그 지역을 관할하게 된 지방자치단체가 그 지역의 사무와 재산을 승계하도록 돼 있다. 김포시의 경우 2023년 기준으로 행정안전부 ‘지방재정365’ 자료에 따르면 김포시의 재정자립도는 32.8%에 불과하다. 2018년 40.37%에서 꾸준히 재정자립도가 하락해왔고, 경기도의 28개 시 중에 16위를 차지하고 있다.이처럼 행정관할구역을 통폐합하려는 경우 여러 가지 고려해야 할 요소들이 많다. 주민투표를 통해 김포를 서울에 편입시키려 한다면 김포와 서울 주민들이 상당수 찬성해야만 이와 같은 정책을 입안하는 과정으로 나아갈 수 있다. 특별법을 통해 김포를 서울에 편입시키려 한다면 국회에서 특별법을 승인하면 가능하겠지만 이때에도 특별법 제정 여부를 김포와 서울 주민의 총의를 확인한 후 진행하는 것이 바람직하기 때문에 주민투표절차를 동시에 거치는 것이 바람직해 보인다.김예림 변호사.

2023.11.04 I 이윤화 기자

신탁사 통한 재개발·재건축 사업 주의점은?[똑똑한 부동산]
[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 보통 개발사업은 시공사와 신탁사가 사업비 등 자금조달에 중요한 역할을 한다. 재개발·재건축 사업도 마찬가지다. 사업비 등 자금은 통상 금융기관에서 대주단을 구성해 조달한다. 이때 대주단은 사업시행자의 신용을 믿을 수 없기 때문에 시공사에 대해 채무를 담보할 수 있는 여러 가지 장치를 요구한다. 이런 이유로 재개발·재건축 조합들은 신용등급이 높은 건설사를 시공사로 선정하고자 한다.기사 내용과 직접적인 관련 없음. (사진=연합뉴스)시공사는 사업비 등 자금을 마련하기 위해 대주단에 책임준공확약과 채무인수에 관한 약정을 제출한다. 채무인수의 경우 재개발·재건축 조합에서 채무를 변제하지 못했을 경우에 한해 시공사가 채무를 대신 변제할 의무를 진다는 점에서 동시에 채무를 변제할 의무를 부담하는 연대보증과는 다르다. 이때 시공사의 신용만으로는 채무가 담보되기 어렵다고 판단하는 때에는 대주단이 신탁사의 책임준공확약과 채무인수 약정을 추가로 요구한다. 신탁사는 재개발·재건축 조합이나 시공사를 대신해 신용을 제공하면서 일정한 수수료를 수령한다. 신탁사는 시공사가 책임준공확약에 따라 정해진 기한 내에 준공을 받지 못한 경우로서 시공사가 채무를 변제하지 못하면 대주단에 대해 채무를 변제해야 한다. 이때 대주단은 신탁사에 대해 손해배상청구소송을 제기하게 되는데, 신탁사가 대주단에게 변제해야 할 손해배상채무는 대출원리금과 지연손해금 등의 이자 상당액이다. 최근 건설 경기가 급격히 악화되면서 신탁사의 대주단에 대한 손해배상을 둘러싼 분쟁이 상당히 늘어날 것으로 본다. 여러 사업장에서 기한 내 공사를 마치지 못하거나 미분양으로 인해 채무를 변제하지 못하게 되면 신탁사가 부담해야 하는 손해배상채무가 신탁사가 보유한 자금의 범위를 벗어나게 될 우려가 있다. 다만 신탁사 입장에서는 천재지변 등 불가항력적 사유로 책임준공이 어려운 경우에는 손해배상채무를 부담하지 않아도 되기 때문에 이런 사정을 구체적으로 밝히면 손해배상채무를 면할 수도 있을 듯하다. 국토교통부 해석에 따르면 화물연대 파업 등으로 자재수급이 중단돼 기한 내 공사를 마치지 못한 경우에 있어 이를 불가항력적 사유로 인정한 사례가 있다. 국토부의 이와 같은 해석은 법원에서 다퉈지면 달리 판단될 여지가 있긴 하다. 최근들어 신탁사는 사업비 등 자금조달에 있어서 중요한 역할을 하는 것뿐만 아니라 신탁사가 직접 재개발·재건축 사업의 시행자로 등장하는 사례도 늘고 있다. 달리 말하면 신탁사의 자금여력이 악화되면 재개발·재건축 사업에 있어서도 여러 가지 위험 요소로 연결될 수 있다는 뜻이다. 재개발·재건축 사업 진행이나 투자시 여러 가지 따져봐야 할 것이 많은 시점이다.김예림 변호사.

2023.10.28 I 이윤화 기자

상업용 부동산 거래시 '부가가치세' 명확히 표기해야[똑똑한 부동산]
[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 일반적인 주택 거래와 달리 상업용 부동산 거래는 복잡하다. 그만큼 따져봐야 할 사항이 많다는 뜻이다. 특히 자주 문제가 되는 게 부가가치세 부담에 관한 사항이다. 상업용 부동산은 건물에 관해 부가가치세를 매긴다. 이때 부가가치세의 금액은 건물가격의 10%에 해당하는 금액으로 정한다. 건물값은 매맷값에 ‘건물시가표준액’과 토지의 ‘공시지가’를 합한 값으로 나눈 금액이다. 매도인은 상업용 부동산을 거래하면서 매수인으로부터 부가가치세를 원천징수해 내야 할 의무를 진다.그런데 매매계약서에 부가가치세를 누가 부담할지를 두고 명시하지 않았다면 매도인과 매수인 사이에 다툼으로 이어진다. 이때 법원은 매매대금에 부가가치세를 포함한 것으로 본다. 결국 매도인이 부가가치세를 내야 한다는 뜻이다. 매도인이 부가가치세를 환급받을 수 있으면 다행이지만 부가가치세 환급이 어렵다면 결국 매도인으로서는 예상치 못한 손해를 볼 수 있다.매매계약이라고 하더라도 어떤 부동산을 거래하는지에 따라 따져야 할 사항이 달라진다. 특히 빌딩과 같이 고가의 부동산을 거래할 때에는 부가가치세도 상당히 많아 이를 둘러싸고 분쟁이 발생하면 쉽게 해결하기 어렵다. 또 상가주택을 거래하면 상가 부분에 관해 부가가치세가 발생함에도 매매계약 체결 시 이를 아예 간과하는 사례가 빈번하다. 거래 부동산의 특성에 맞게 따져봐야 할 사항에 관해 꼼꼼히 검토한 후 이를 매매계약서에 명확하게 표시해야 이후 불필요한 분쟁을 줄일 수 있다.법무법인 심목 김예림 대표변호사

2023.10.22 I 문승관 기자

복잡한 상업용 부동산 거래, 주의점은?[똑똑한 부동산]
[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 보통 주택 거래에 비해 상업용 부동산 거래가 복잡하다. 그만큼 따져봐야 할 사항이 많다는 뜻이다. 특히 자주 문제가 되는 것이 부가가치세 부담에 관한 사항이다. 서울시내 전경. (사진=연합뉴스)상업용 부동산은 건물에 관해 부가가치세가 발생한다. 이때 부가가치세의 금액은 건물가격의 10%에 해당하는 금액으로 정해진다. 건물가격은 매매가격에 건물시가표준액을 건물시가표준액과 토지의 공시지가를 합한 값으로 나눈 금액이다. 매도인은 상업용 부동산을 거래하면서 매수인으로부터 부가가치세를 원천징수해 납부할 의무를 진다. 그런데 매매계약서에 부가가치세를 누가 부담할지에 관해 명시하지 않은 경우에 매도인과 매수인 사이에 다툼으로 이어진다. 이 경우 법원은 매매대금에 부가가치세가 포함된 것으로 본다. 결국 매도인이 매매대금에서 부가가치세를 납부해야 한다는 뜻이다. 매도인이 부가가치세를 환급받을 수 있는 경우에는 다행이지만 부가가치세 환급이 어려운 경우라면 매도인은 예상치 못한 손해를 입을 수 있다.매매계약이라고 하더라도 어떤 부동산을 거래하는지에 따라 따져봐야 할 사항이 달라진다. 특히 빌딩과 같이 고가의 부동산을 거래할 때에는 부가가치세도 상당히 크기 때문에 이를 둘러싼 분쟁이 쉽게 해결되기 어렵다. 또 상가주택을 거래하는 경우에는 상가 부분에 관해 부가가치세가 발생함에도 매매계약 체결시 이를 아예 간과하는 사례가 빈번하다. 거래 목적이 된 부동산의 특성에 맞게 따져봐야 할 사항에 관해 꼼꼼히 검토한 후 이를 매매계약서에 명확하게 표시해야 이후 불필요한 분쟁을 줄일 수 있다.김예림 변호사.

2023.10.21 I 이윤화 기자

보증보험 가입했어도 보상까지 '하세월'
[이데일리 신수정 기자] 인천 청라의 오피스텔에 살던 송 모 씨는 집주인이 전세금을 돌려받지 못했지만 전세 사기 피해자로 인정되지 않았다. 보증금 미반환 의도가 충족되지 않았다는 이유에서다. 집주인은 송 씨의 다음 임차인을 구하기 위해 집을 내놨지만 시장 가격보다 높은 가격을 책정, 기다리라고 요구했다. 은행의 전세금 대출 반환도 못 해 대환 대출을 진행하면서 내는 이자도 당장은 송 씨 몫이다. 보증보험에 가입했지만, 5개월째 처리 중이라는 답변만 받은 채 시간이 흐르고 있어 발만 구르고 있다. 악성 임대인에게 전세금을 돌려받지 못한 임차인이 속을 태우고 있다. 전세 사기 피해자로 인정되기 쉽지 않을뿐더러 보증금 보험에 가입했어도 처리가 늦거나 거부되기 때문이다. 16일 주택도시보증공사(HUG)가 국회 국토교통위원회 홍기원 의원(더불어민주당)에게 제출한 자료에 따르면 지난 2019년부터 올해 8월까지 5년간 전세보증보험 가입 후 보험 지급 이행이 거절된 건수는 총 182건이었다. 이렇게 거절된 보증금액 규모는 359억 8300만원에 달하는 것으로 나타났다.사기 또는 허위의 전세계약에 의한 거절은 HUG가 보증보험 가입심사 과정에서 걸러내지 못한 사기행위를 뒤늦게 발견한 것인데 올해 들어서만 48건(98억 2400만원)이나 거절돼 지난해 16건(33억 5200만원)에 비하면 3배 수준으로 급증했다. 전세반환사고 피해자 늘면서 처리 기간 지연도 이어지고 있다. 지난해 접수된 보증금 반환 신청 5078건의 46.1%인 2340건은 실제 지급까지 5주 이상 걸린 것으로 나타났다. 특히 227건(4.5%)은 올해 3월 셋째 주까지도 보증금 반환이 안 됐다. ‘30일 안에 보증금을 돌려줘야 한다’는 약관이 있는데도 실상은 5주 이상 기다리는 세입자가 절반 이상인 셈이다. 이는 지난해 보증금이 지급된 4851건만 집계한 결과로 전세금 반환 신청 후 담당자가 배정돼 정식 접수까지 길게는 한 달이 넘는 점을 고려하면 실제 전세금 지급 기간은 더 길 것으로 보인다.전문가들은 전세반환사고 발생 시 피해자 구제기간이 길어 경제적 고통이 가중되는 만큼 전세 사기 피해를 막기 위한 예방적 조치에 힘써야 한다고 강조했다. 김예림 법무법인 심목 대표변호사는 “전세금 반환소송은 보통 1년 정도 걸리고 그 기간 들어간 이자 등을 돌려받기 위한 손해배상청구도 동시에 진행되고 있어 전세 계약 시 유의해 진행할 필요가 있다”고 설명했다.전세사기·깡통전세 피해자가 정부 여당의 특별법을 규탄하고, 피해자 인정 범위 확대, 보증금 회수 방안 보완 등의 해결책 마련을 요구하는 기자회견을 하던 중 눈물을 흘리고 있다.(사진=연합뉴스)

2023.10.16 I 신수정 기자

정비사업 조합원 전자총회 활성화되나[똑똑한 부동산]
[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 부동산 공급대책이 나왔다. 도심에서 주택을 공급할 수 있는 방안으로는 재개발·재건축을 통한 것이 거의 유일하다. 이번 부동산 공급대책에는 재개발·재건축 활성화를 위한 여러 정책이 나왔는데 그중 전자총회를 통해 재개발·재건축 사업을 신속히 진행하는 방식도 포함됐다.서울 남산에서 내려다본 아파트일대. (사진=연합뉴스)재개발·재건축 사업에서 주요 사항은 대부분 조합원 총회로 결정한다. 이때 조합원 과반수 이상 출석과 출석 조합원 과반수 이상 찬성, 그리고 조합원 10분의 1 이상이 총회에 직접 참석해야 의결이 이루어진다. 통상 조합원 전체를 대상으로 총회절차를 진행해야 하니 총회에 소요되는 시간과 비용이 만만치 않다. 또 총회 서면결의서를 제출하는 과정에서 OS홍보요원들에 의한 서면결의서 위변조 문제도 매번 논란이 된다.이런 문제를 해결하기 위해 도입한 제도가 전자총회다. 그런데 도시정비법상 전자총회에 관한 규정이 애매하다. 현재 도시정비법에는 재난의 발생 등 대통령령으로 정하는 사유가 발생해 시장·군수 등이 조합원의 직접 출석이 어렵다고 인정하는 경우에 전자적 방법으로 의결권을 행사할 수 있도록 돼 있어 재난의 발생 등 사유가 존재하지 않는 일반적인 상황에서도 전자총회가 가능한지 여부를 두고 논란이 있다.일단 국토교통부와 대부분의 하급심 판례에서는 일반적인 상황에서도 조합 정관에 전자적 의결방법에 관한 사항이 정해져 있다면 전자총회가 가능한 것으로 보고 있다. 도시정비법상 전자총회에 관한 규정의 입법취지가 재난이나 감염병의 발생 등으로 조합원들의 총회 출석이 불가능한 경우 정관에 별도로 전자적 의결방법에 관해 정하지 않더라도 전자총회가 가능하다는 뜻일 뿐이라는 이유에서다. 이런 논란을 종식시키기 위해 전자총회와 관련해 도시정비법 개정안이 발의돼 있다. 개정안에는 일반적인 상황에서 전자적 의결방법이 가능하도록 명시돼 있다. 다만 서면결의서의 경우에만 전자적 의결을 통해 대체할 수 있도록 돼 있고 아직 전자적 의결방법을 사용한 경우에 이를 총회에 직접 참석한 것으로 인정하는 내용까지 포함돼 있지는 않다. 이 부분까지 개정이 이루어질 경우 재개발·재건축 조합의 신속한 추진이 가능할 것으로 본다. 다만 조합원의 진정한 의사가 반영될 수 있도록 전자투표가 가능한 기술 등을 보완할 필요가 있다.김예림 변호사.

2023.10.14 I 이윤화 기자

도시와경제, 실전 투자전략 부동산세미나 개최
[이데일리 박지애 기자] 종합부동산서비스기업 도시와경제는 이달 13~14일 이틀간 ‘신탁방식 재건축확산, 핵심입지 실전투자 전략’ 부동산세미나를 개최한다고 11일 밝혔다.이날 강연회는 1부 송승현 도시와경제 대표의 ‘향후 부동산시장 선도할 핵심 입지공략’, 2부 김예림 법무법인 심목 대표 변호사의 ‘신탁방식 재건축확산, 실전투자 전략’ 순으로 진행할 예정이다. 송승현 도시와경제 대표는 “서울 수도권의 청약열기가 이어지고 있는 가운데 일부 단지에서 청약흥행에도 계약 포기가 속출하고 있다”며 “분위기에 휩쓸리기보단 지역의 입지분석과 규모대비 적정한 분양가격을 분석해 내 집 마련을 해야 한다”고 조언했다.법무법인 심목 김예림 대표변호사는 “예전과 달리 재개발, 재건축 사업에 대해 투명성과 전문성을 요구하는 조합원들의 요구가 강해졌다”며 “최근 사업비 증가와 신탁방식 재개발, 재건축을 활성화하기 위한 정부의 대책이 맞물려, 목동이나 여의도와 같은 주요 재건축 단지가 신탁방식 재건축을 채택하는 사례가 크게 늘어나고 있다. 이제 신탁방식 재건축이 최근 트렌드에 맞춘 투자가 필요하다”고 말했다.부동산세미나 장소는 서울시 마포구 마포대로 15, 1층 도시와경제 스튜디오이며, 사전예약을 통해 참가신청을 받는다. 참가비는 무료다. 도시와경제는 시행·개발·분양·임대 등 부동산 전 분야에 걸쳐 경험과 노하우를 두루 갖춘 전문가 그룹으로 기업과 관공서, 개인투자자 등에 부동산 컨설팅 서비스를 제공하고 있다.도시와경제 스튜디오에서 세미나가 진행되고 있다.(사진=도시와경제)

2023.10.11 I 박지애 기자

임차인, 갱신계약서 작성시 '해약 통보' 명기해야[똑똑한 부동산]
[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 주택임대차보호법에 임차인의 계약갱신청구권이 명시된 지 수년이 흘렀다. 그동안 부동산 경기가 급락을 반복하면서 계약갱신청구권을 둘러싼 분쟁 유형도 다양해진 듯하다. 집값이 급격히 오르던 시절에는 임대인의 계약갱신청구권 거절을 두고 분쟁이 발생했지만 최근에는 집값이 내리고 역전세까지 발생하면서 임차인의 계약갱신청구권 유지를 두고 갈등이 빈번해지고 있다.주택임대차보호법에선 임대차계약을 갱신하면 임차인은 언제든지 임대차계약 해지 통보할 수 있고 이때 임대차계약은 통보 후 3개월이 지나면 해지된다. 그런데 계약갱신청구권이 명시적으로 도입되면서 이 조항을 두고 분쟁이 발생했다. 기존에는 임대차계약이 묵시적으로 갱신하는 사례만 가능했기 때문에 이 때 통상 임대차계약서를 새로 작성하거나 임대차기간을 별도로 정하는 일이 없었다.하지만 임차인의 계약갱신청구권이 인정되면서 임대차계약을 갱신하면서 계약갱신청구권의 사용을 명확히 하기 위해 계약서를 새로 작성하는 사례가 많아졌고 이때 기존 임대차계약에 따른 기간을 갱신기간으로 정할 때가 대부분이었다. 이때에도 임차인이 계약갱신기간 중 임대인에게 임대차계약의 해지를 통보하면 그로부터 3개월이 지난 때에 임대차계약이 해지되는지를 두고 다툼이 발생하고 있다. 임차인으로서는 불리할 것이 없지만 임대인으로서는 갑자기 임대차보증금을 반환해야 하는 문제가 있어 상당히 난감할 수밖에 없다.이와 관련해 하급심에서 판단한 사례가 있다. 계약서를 새로 작성한 이상 임대차계약 갱신기간에 관한 당사자 사이의 합의가 이뤄졌다고 보고 임차인이 임대계약기간을 준수해야 한다는 판결이다. 주택임대차보호법상 계약갱신청구 시 임차인의 해지 통보 규정은 임대차계약을 갱신하면서 별도로 임대차기간을 정하지 않은 때에만 적용한다는 것이다. 당사자 의사의 합치에 따라 임대차계약이 새롭게 체결됐고 임대인에게 예측할 수 없는 손해를 입도록 하는 것이 부당하다는 점에서 타당한 판결로 본다. 다만 아직 이와 관련해 다퉈진 사례가 많지 않아 확립된 법리가 존재한다고 보기 어려우므로 주의해야 한다. 주택임대차보호법에 따르면 임차인에게 일방적으로 불리한 조항은 효력이 없도록 하고 있기 때문이다. 지금으로서는 임차인이 계약갱신기간을 준수하도록 하기 위해서는 계약서를 명확히 작성해 정해두는 것이 최선이다.김예림 변호사.

2023.10.09 I 문승관 기자

계약갱신청구권 둘러싼 갈등, 유의점은?[똑똑한 부동산]
[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 주택임대차보호법에 임차인의 계약갱신청구권이 명시된지 수년이 흘렀다. 그동안 부동산 경기가 급락을 반복하면서 계약갱신청구권을 둘러싼 분쟁 유형도 다양해진듯 하다. 집값이 급격히 오르던 시절에는 임대인의 계약갱신청구권 거절을 두고 분쟁이 발생했지만 최근에는 집값이 내리고 역전세까지 발생하면서 임차인의 계약갱신청구권 유지를 두고 빈번히 갈등이 발생하고 있다.서울 남산에서 내려다본 아파트일대. (사진=연합뉴스)주택임대차보호법에 따르면 임대차계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대차계약 해지 통보를 할 수 있고 이때 임대차계약은 통보 후 3개월이 지나면 해지된다. 그런데 계약갱신청구권이 명시적으로 도입되면서 이 조항을 두고 분쟁이 발생했다. 기존에는 임대차계약이 묵시적으로 갱신되는 사례만이 가능했기 때문에 이 경우에는 통상 임대차계약서를 새로 작성하거나 임대차기간을 별도로 정하는 일이 없었다. 그러나 임차인의 계약갱신청구권이 인정되면서 임대차계약을 갱신하면서 계약갱신청구권의 사용을 명확히 하기 위해 계약서를 새로 작성하는 사례가 많아졌고 이때 기존 임대차계약에 따른 기간을 갱신기간으로 정하는 경우가 대부분이었다. 이때에도 임차인이 계약갱신기간 중 임대인에게 임대차계약의 해지를 통보하면 그로부터 3개월이 지난 때에 임대차계약이 해지되는지 여부를 두고 다툼이 발생하고 있다. 임차인 입장에서는 불리할 것이 없지만 임대인 입장에서는 갑자기 임대차보증금을 반환해야 하는 문제가 있어 상당히 난감할 수밖에 없다.이와 관련하여 하급심에서 판단한 사례가 있다. 계약서를 새로 작성한 이상 임대차계약 갱신기간에 관한 당사자 사이의 합의가 이루어졌다고 보아 임차인이 임대차계약기간을 준수해야 한다는 판결이다. 주택임대차보호법상 계약갱신청구시 임차인의 해지 통보 규정은 임대차계약을 갱신하면서 별도로 임대차기간을 정하지 않은 경우에 한해 적용이 된다는 것이다. 당사자의 의사의 합치에 따라 임대차계약이 새롭게 체결됐고 임대인에게 예측할 수 없는 손해를 입도록 하는 것이 부당하다는 점에서 타당한 판결로 본다. 다만 아직 이와 관련해 다퉈진 사례가 많지 않아 확립된 법리가 존재한다고 보기 어려우므로 주의해야 한다. 주택임대차보호법에 따르면 임차인에게 일방적으로 불리한 조항은 효력이 없도록 하고 있기 때문이다. 지금으로서는 임차인이 계약갱신기간을 준수하도록 하기 위해서는 계약서를 명확히 작성해 정해두는 것이 최선이다.김예림 변호사.

2023.10.07 I 이윤화 기자

'조합은 안되고 신탁은 된다?'…사업방식 두고 재건축 단지 '내홍'
[이데일리 김아름 기자] 서울 목동 재건축 대장으로 꼽히는 7단지가 조합방식과 신탁방식을 놓고 ‘내홍’을 겪고 있다. 재건축 추진위원회단계에서 정비업체를 사전에 내정하는 것을 두고 조합방식과 신탁방식 간 서로 다른 규정 적용 때문이다. 조합방식에선 추진위 단계에서 정비업체나 설계자를 사전에 내정하는 것을 법으로 엄격히 금지하고 있는데 신탁방식은 이를 규제할 법 조항이 없어 신탁사가 자유롭게 사전 영업을 하고 있어 규제 형평성에 어긋난다는 것이다. 이를 관리감독하는 국토교통부는 주민이 결정한 사업 방식에 대해 끼어들 이유도 단속할 근거도 없다는 태도여서 재건축 추진 방식을 둘러싼 주민 간 갈등 고조와 재건축 추진 지연이 불가피한 상황이다.[그래픽=이데일리 김정훈 기자]5일 정비업계에 따르면 최근 A신탁사와 재건축을 추진하던 기존 목동 7단지 재건축 추진위원장이 주민 반발로 해임된 이후 또다시 새로운 재건축 준비위원회 단체를 승인받았다.이달 7일 신탁과 조합방식의 장단점을 비교하는 설명회가 열리지만 주민 간 갈등의 골이 깊어진 상황에서 어느 방식을 쉽게 선택하긴 어려울 전망이다. 아직 사업방식을 선택하지 않은 준비 단계임에도 특정 신탁사가 정비사업장을 선점하면서 주민의 불만이 커진 상황이다. 조합방식 정비사업은 추진위 단계에서 정비업체나 설계자 등을 선정하면 법의 처벌을 받지만 신탁사는 별도의 규제를 받지 않는다. 한 목동 7단지 조합원은 “A신탁사가 지난해 말부터 7단지 재건축준비위원회 전임위원장한테 접촉을 시도했고 그 이후 무리하게 신탁방식을 밀어붙이면서 주민이 반발했다”며 “결국 그 전임위원장은 해임됐다. 그럼에도 새로운 재건축 준비위원회 단체 승인을 받았다”고 말했다. 이어 그는 “조합방식은 어느 단계에서 정비업체를 선정할 지 법으로 명시하고 있는데 신탁사는 아무 때나 영업을 해도 아무런 제재를 받지 않는다”며 “목동 1단지부터 14단지 중 신탁방식을 결정한 곳은 다섯 군데인데 이들 중 경쟁을 한 단지는 단 한 군데도 없다. 사전에 내정하고 주민에게 불합리한 조건을 내걸어도 이미 선정한 상황이어서 그 피해와 부담은 고스란히 주민이 떠안아야 한다”고 덧붙였다.이처럼 신탁방식 정비사업에 대한 잡음이 곳곳에서 발생하고 있지만 관리감독을 담당하고 있는 국토부는 별문제가 없다는 태도다. 최근 국토부가 발표한 ‘9·26 주택공급 활성화 대책’으로 신탁 정비사업 추진에 오히려 힘을 실어줬다. 이번 대책으로 시행자 지정요건이 완화돼 토지면적 3분의 1 이상을 신탁해야 하는 요건이 없어지면서 신탁방식 추진에 날개를 달아줬다.국토부 관계자는 “주민이 사업방식을 결정하는 데 있어 어떤 주민은 조합을, 또 다른 주민은 신탁을 선호할 수 있다. 누가 어떤 방식으로 해야 하는지를 논의하는 과정에서 이를 불법이라고 판단할 근거가 없다”며 “특정 신탁사에서 돈을 받았다거나 하면 얘기가 달라지겠지만 단순히 사전 결정을 위한 공론화 사항을 단속할 이유가 없다. 신탁 방식에 문제를 제기하고 있지만 이를 꽉 틀어막아 할 사항은 아니다”고 말했다.그는 “신탁사도 하나의 사업시행 방식을 주민에게 홍보하는 것이고 주민도 여러 선택권을 염두에 두고 결정할 수 있기 때문에 이 부분을 법으로 제한할 필요성을 못 느끼고 있다”고 설명했다.전문가들도 현 법 조항에선 신탁사의 사전 접촉 등의 활동을 제재하긴 어렵다고 했다. 김예림 법무법인 심목 대표변호사는 “법적으로는 새로운 단체를 승인을 받아 다시 신탁방식의 사업을 추진하는 게 가능해 보인다”며 “추진위원회나 조합이 설립되더라도 신탁사가 사업시행자로 지정되면 기존 조합과 추진위는 없어지기 때문이다”고 했다.김 대표변호사는 이어 “어느 주체가 먼저 동의를 받느냐에 따라 사업시행자가 신탁사가 되든지, 조합이 되든지 정해지기 때문에 현재로선 주민 간 갈등이 이어질 것으로 보인다”고 언급했다.사진=목동 7단지 재건축준비위원회

2023.10.05 I 김아름 기자

주택공급대책 정비사업 부문 톺아보기[똑똑한 부동산]
[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 국토교통부에서 주택공급대책이 나왔다. 재개발·재건축 사업에 관한 부분도 포함하고 있는데, 신속한 사업 추진을 통해 도심 내 주택공급을 활성화하겠다는 점이 요지다. 서울 남산에서 내려다본 아파트일대. (사진=연합뉴스)도심 내 대규모로 주택을 공급할 수 있는 방안으로는 재개발·재건축이 유일하다고 볼 수 있다. 도심에는 대규모 주택공급이 가능한 유휴부지가 없다. 그나마 아직 개발이 되지 않은 곳은 기존에 개발이 이루어진 곳에 비해 사업수익성이 떨어지는 경우가 많아 개발 자체가 쉽지 않다. 이런 이유로 재개발·재건축 사업의 속도를 높이고 사업수익성을 높이기 위한 방안들이 등장하는 것인데, 대표적으로 서울시의 신통기획과 모아타운을 꼽을 수 있다. 현재 다른 지자체 관할 사업지에도 이런 제도가 확산하고 있다.국토교통부의 이번 대책을 살펴보면 재개발·재건축 사업을 활성화하기 위한 방안으로 △정비구역 지정절차의 간소화 △신탁방식 재개발·재건축의 활성화 △전자총회 적극 도입 △공사비 분쟁조정절차의 도입이 포함돼 있다.특히 신탁방식 재개발·재건축은 기존 사업구역 내 토지의 3분의 1 이상을 신탁업자에게 신탁해야 추진이 가능했던 부분을 삭제하는 안이 포함돼 신탁업자를 사업시행자로 지정하는 것이 보다 쉬워질 것으로 예상된다. 토지 소유권을 신탁업자에게 이전해야 한다는 점이 그동안 신탁방식 재개발·재건축을 진행하지 못하게 하는 가장 큰 저해 요소로 꼽혀 왔다.또 최근 재개발·재건축 사업지마다 문제가 되고 있는 공사비 분쟁조정에 관한 사항도 포함됐다. 북아현2구역 재개발과 홍제3구역 재개발의 경우에도 얼마전 공사비에 관한 분쟁이 극적으로 종결됐다. 결국 조합이 시공사가 원하는 공사비의 80~90% 수준으로 공사비를 지급하기로 합의한 것인데, 사실상 시공사가 원하는 공사비에 준해 협상이 이루어졌다고 볼 수 있다. 공사비 분쟁에 관해서는 한국부동산원에서 공사비 검증절차를 거칠 수 있도록 하고 있지만 둔촌주공 재건축 사례에서도 보았듯 강제성이 존재하지 않아 분쟁을 종국적으로 해결할 수 있는 수단이 되기는 어렵다. 여기에 비전문가인 조합이 전문가인 시공사와 공사비에 관해 유리한 협상결과를 이끌어내는 것은 녹록치 않은 일이다. 이번 국토교통부 대책에 따르면 이런 공사비 분쟁으로 재개발·재건축 사업이 지연되는 것을 막기 위해 표준계약서를 마련하고 지자체 관할의 공사비 분쟁조정이 가능한 협의체를 구성할 수 있도록 하는 내용이 포함됐다. 그러나 신속하고 종국적인 갈등의 해결을 위해서는 상시적으로 운영하는 분쟁조정위원회 형태의 제도가 마련돼야 할 것으로 본다. 조합과 시공사가 공사비에 관한 전문가를 각각 선임해 공방이 오갈 수 있는 법원과 같은 제도가 마련돼 있어야 비교적 대등한 지위에서 공사비 협상이 가능하고 강제성을 띤 결정 등을 통해 분쟁을 종국적으로 해결하는 실효성이 있게 된다.이번 주택공급대책에 관한 실효성을 두고 의견이 나뉜다. 다만 이번 대책은 기존에 발표했던 여러 대책을 그대로 모아둔 것에 불과해 보인다. 현실적으로 획기적인 주택공급대책을 마련하는 것은 어려운 일이지만 새로운 대책을 기대했던 시장참여자들 입장에서는 실망이 클 수밖에 없다.김예림 변호사.

2023.09.30 I 이윤화 기자

'여의도 1호 재건축' 한양, 신탁 택한 이유는?[똑똑한 부동산]
[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 여의도 한양아파트가 시공사 선정절차를 시작했다. 현대건설과 포스코이앤씨가 입찰에 참여했는데 핵심은 공사비다. 최근 공사비가 급격히 오르면서 조합원이 부담해야 하는 비용도 크게 늘었다. 여러 재건축 사업지에서 공사비를 둘러싼 갈등이 생겨나고 있지만 한양아파트의 경우에는 사정이 다르다. 여의도 재건축 제1호라는 상징성 때문에 여러 대형건설사가 파격적인 공사조건을 제시하며 수주 경쟁을 벌이고 있다.사진=연합뉴스한양아파트는 2017년 안전진단을 통과한 이후 별다른 사업진행이 없었다. 그러나 최근 신통기획안이 확정되면서 사업속도에 탄력이 붙었다. 신통기획안에 따르면 한양아파트 일대를 ‘비욘드조닝(Beyond Zoning)’ 시범사례로 조성한다. 주거시설과 함께 비주거시설이 함께 조성돼 금융중심지를 지원하는 형태의 주거환경 조성을 목적으로 하고 있다. 사업수익성 면에서도 크게 개선됐다. 재건축 사업이 완료되면 최소 층수를 56층으로 하는 아파트 956세대와 오피스텔 210호실로 거듭난다. 종상향을 통해 용적률을 600%까지 적용받은 결과다. 기존 조합원 세대수가 588세대에 불과했다는 점을 생각하면 사업수익성이 크게 향상된 것으로 볼 수 있다.현재 한양아파트의 경우에는 신탁방식 재건축으로 진행이 되고 있다. 신탁방식 재건축은 신탁업자가 재건축 사업의 사업시행자 내지 사업대행자가 되는 사업방식이다. 신탁방식 재건축은 여러 가지 특징이 있지만 특히 전문가 대 전문가로 공사비 협상이 가능하다는 것이 장점으로 꼽힌다. 전문가가 협상의 주체가 된다는 점뿐만 아니라 신탁업자가 공사비 등 사업비를 저리로 조달하는 것이 가능하기 때문에 시공사와의 공사비 협상에서 유리할 수밖에 없다. 보통 조합 방식 재건축은 분양률에 따라 공사비를 정산하는 방식으로 쉽게 말해 ‘외상공사’라고 보면 된다. 시공사가 떠안아야 하는 공사비 미지급 위험이 높아지는 만큼 공사비 자체가 높게 책정될 수밖에 없는 구조다. 반면에 신탁방식 재건축은 신탁업자가 저리로 사업비를 조달하는 것이 가능하기 때문에 시공사가 정액의 공사비를 제안하고 이를 기성고에 따라 정산하는 방식이다. 신탁방식 재건축의 경우 유사한 사업지의 공사비와 비교할 때 약 15% 정도 공사비가 낮게 책정되는 주요 이유로 볼 수 있다.최근 강남, 목동, 여의도 등 주요 재건축 단지들 중심으로 신탁방식 재건축이 확산되고 있다. 사업기간이 줄어드는 등 여러 혜택이 있지만 무엇보다도 재건축 사업에 있어서도 전문성과 투명성을 요구하는 조합원의 요구에 부합하는 제도라는 점에서 시장에서 환영받고 있는 듯하다. 한양아파트 재건축 사업이 성공적으로 마무리되면 아마도 신탁방식 재건축의 대표적인 성공사례로 꼽힐 것으로 본다.김예림 변호사.

2023.09.23 I 이윤화 기자

도시와경제, '부동산공급 활성화 대책' 등 강연회 개최
[이데일리 이윤화 기자] 종합부동산서비스기업 ㈜도시와경제가 22일 오후 2시에 ‘부동산공급 활성화 대책, 추석 이후 재건축 투자전략’ 강연회를 개최한다고 20일 밝혔다. 사진=도시와경제이날 강연회는 1부 1부 송승현 도시와경제 대표 ‘ 전국 아파트값 상승세 주춤, 추석 이후 부동산시장전망’’, 2부 김예림 법무법인 심목 대표 변호사 ’재건축상가 실전투자 전략‘ 순으로 진행될 예정이다.송승현 도시와경제 대표는 “금융비용과 원자재값 상승으로 주택공급자들의 부담감이 커졌다. 기본형 건축비 인상과 분양가 상승이 지속되고 있어 수요자들은 더욱 신중해져야 한다”며 “주택공급 활성화 기대감이 커진 만큼 이성적 판단으로 주택매수를 해야할 시기이다” 라고 밝혔다.법무법인 심목 김예림 대표변호사는 ”재건축투자시 옥석을 가려야 할 시기이다. 사업수익성이 높은 재건축 단지여야 투자로서 가치가 있다“ 며 “이번 강연회는 주요 재건축 사업단지와 사업지별 리스크와 투자성을 판단할 수 있는 자리가 될 것”이라고 말했다.강연회 장소는 서울시 마포구 마포대로 15, 1층 도시와경제 스튜디오다. 사전예약을 통해 참가접수를 받는다. 참가비는 무료이다.㈜도시와경제는 시행·개발·분양·임대 등 부동산 전 분야에 걸쳐 경험과 노하우를 두루 갖춘 전문가 그룹으로 기업과 관공서 및 개인투자자 등에 고차원의 부동산 컨설팅 서비스를 제공하고 있다.

2023.09.20 I 이윤화 기자

'지분쪼개기' 장위3구역, 판결 뒤집힌 원인은?[똑똑한 부동산]
[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 장위3구역 재개발사업이 지연될 위기에 처했다. 법원에서 동의율 부족을 이유로 조합설립인가 취소판결을 내린 것이다. 재개발사업은 전체 토지등소유자의 75% 이상과 전체 토지면적의 50% 이상 토지등소유자의 동의를 받아야 조합설립이 가능하다. 장위3구역 주택재개발 정비사업 조감도. (사진=서울시정보몽땅)장위3구역 재개발사업의 조합설립이 취소된 이유는 ‘지분쪼개기’ 때문이다. 지분쪼개기란 재개발 구역 등에서 하나의 토지 등을 여러 개로 나눠 조합원 입주권 수를 늘리기 위한 투기성 행위를 말한다. 이런 투기 수요를 차단하기 위해 도시정비법에서는 권리산정기준일을 별도 고시해 이 날짜 이후로 토지등소유자가 늘어난 경우에는 그 이전 현황에 따라 조합원 입주권을 부여한다. 원칙적으로 지분쪼개기가 명백한 경우에도 권리산정기준일 이전에 분할된 경우에는 어쩔 수가 없다는 뜻이다. 그런데 장위3구역 재개발사업의 경우는 달랐다. 일부 법인이 조합설립동의율 충족을 위해 제3자의 명의를 빌려 약 190명의 토지등소유자 숫자를 늘린 것이다. 한 사람당 보유한 건축물의 면적은 1~5㎡에 불과했고 이를 토지로 환산하면 0.1㎡ 정도 수준이었다. 결국 약 190명의 토지등소유자의 경우 명의만 빌려준 이른바 수탁자에 불과하므로 이들의 토지 등 소유도 무효라는 점을 들어 일부 조합원에 의해 조합설립인가 취소소송이 제기됐다. 1심에서는 조합설립이 유효하다는 판결이 나왔다. 지분쪼개기가 존재하더라도 도시정비법 규정에 비춰 이를 무효로 볼만한 사정이 없다는 이유다. 그러나 2심부터는 달랐다. 약 190명의 토지등소유자가 명의만 빌려준 사실이 구체적인 증거에 의해 드러난 것이다. 관련법에 따르면 제3자에게 명의만 빌려 부동산을 취득한 경우 그 취득은 무효이고 위탁자와 수탁자 모두 형사처벌대상이 된다. 결국 이런 점이 받아들여져 장위3구역 재개발사업의 경우 조합설립인가가 취소된 것이다.이번 판결로 지분쪼개기를 통한 투기수요 유입을 어느 정도 차단할 여지가 생겼다. 다만 지분쪼개기가 원천적으로 불가능하다는 뜻이 아니라 명의신탁을 통한 지분쪼개기가 불가능하다는 것이 요지이므로, 지분쪼개기가 있는 다른 사업지까지 해당 판결의 결과가 그대로 적용된다고 볼 수는 없다. 지분쪼개기를 완전히 차단하는 것은 어렵다. 국민의 재산권은 필요한 범위 내에서만 제한할 수 있기 때문이다. 이런 이유로 도시정비법에서는 권리산정기준일을 정할 수 있도록 하고 있을 뿐이다. 그러나 지분쪼개기가 성행하면 재개발사업이 어려워지는만큼 관할 관청에서 투기 수요가 유입될 가능성이 높은 곳은 권리산정기준일고시 또는 행위제한고시를 선제적으로 정해 관리할 필요가 있다.김예림 변호사.

2023.09.16 I 이윤화 기자

장위3구역 지분쪼개기 위법, 전국 정비사업 '비상'
[이데일리 신수정 기자] 장위3구역 재개발 조합의 설립인가가 취소되면서 전국의 정비사업에 ‘비상등’이 켜졌다. 장위3구역 재개발은 추진위원회 단계로 돌아가 조합설립인가를 재추진해야 하지만, 아직 조합설립동의서 취합 움직임은 포착되지 않고 있어 사업 자체가 수포로 돌아갈 수 있다는 전망도 나온다. 사실상 지분쪼개기에 대한 기준점이 생긴 만큼 전국의 정비사업에서 이를 바꾸지 않는다면 사업좌초는 물론 그에 따른 매몰 비용 등으로 법적 다툼이 끊이지 않으리란 전망이 나온다.장위3구역 주택재개발 정비사업 조감도. (사진=서울시정보몽땅)12일 성북구청 관계자는 장위3구역 조합설립인가와 관련해 이데일리에 “조합설립신청도 없고 조합설립동의서 징구 역시 확인된 바 없다”고 밝혔다. 대법원 판결 이후 장위3구역은 조합설립인가처분이 취소돼 추진위원회 단계로 돌아가게 됐지만 재인가를 위한 작업 재개 움직임은 없다. 장위3구역은 지난 2019년 토지 소유자 512명 중 391명의 동의가 있었다고 보고 조합설립을 인가받았다. 하지만 대법원은 재개발 사업을 빨리 진행할 목적으로 한 필지 소유자를 여러 사람으로 나누는 이른바 ‘지분 쪼개기’가 조합설립 동의 기준 달성에 결정적인 영향을 미쳤다고 보고 설립인가 취소를 확정했다.형식적인 토지소유자(512명)에서 과소지분권자(194명)을 제외하고 동의서를 제출한 사람(391명) 중 과소지분권자(185명) 제외 시 실질 동의율은 64.78%에 그쳐 인가 정족수를 채우지 못했다는 것이다. 앞서 대명종합건설은 2008년부터 2018년까지 사업 시행구역 내에 갖고 있던 토지·건축물 지분을 자사 임직원 등 밀접한 관계에 있는 209명에게 팔거나 증여했다. 이 중 194명의 토지 지분은 1㎡ 이하에 불과했고 건축물 지분도 0.4㎡ 이하를 소유한 사람이 40여 명에 달했다.전문가들은 장위3구역 조합의 인가취소가 매우 이례적이라며 ‘지분쪼개기’에 대한 기준점이 되는 판결을 내렸다고 분석했다. 김제경 투미부동산 소장은 “장위3구역의 조합인가 취소는 굉장히 이례적인 일이다”며 “재개발 성패는 토지소유자들의 의지에 달렸지만 지금까지 조합이 진행했던 행위 모두 수포로 돌아간 것이기에 매몰비용이 상당할 수 있다”고 말했다.김예림 법무법인 심목 대표변호사는 “조합 재인가를 받기 위해선 대법원 판결에 따라 동의율을 어떻게 받아야 할 지 조합 측에서 고민이 깊어질 것이다”며 “재건축 시 상가 지분쪼개기에 있어서도 장위3구역의 판례를 적용할 수 있다”고 설명했다.

2023.09.12 I 신수정 기자

아파트까지 받을 수 있다고?…재건축 상가, ‘이것’ 확인하라
[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 재건축 상가는 고정수익을 얻는 상업용 부동산과 달리 재건축을 마치면 새로 지은 건축물을 분양받을 권리를 받을 수 있다. 주기적으로 고정수익을 얻을 수 있는 것은 물론 시세 차익도 누릴 수 있다. 주택에 해당하지 않아 다주택자나 청약당첨을 노리는 무주택자도 재건축 상가를 보유하는데 부담이 적다. 이때 상가 소유자는 원칙적으로 상가를 분양받지만 일부 사업수익성이 높은 재건축 단지에서는 상가 소유자에게도 아파트 분양 권리를 준다. 최근 상가와 협상한 은마아파트가 대표적인 예다. 은마아파트 조합은 상가 소유자에게도 아파트 입주권을 부여하도록 결정했다. 하지만 모든 상가 소유자가 아파트 입주권을 취득하는 것은 아니다. 일정 요건을 갖춰야 한다. 구체적으로 최소 규모의 아파트 조합원 분양가에 조합 정관에서 정한 비율보다 상가 조합원이 보유하고 있는 상가의 권리가액이 더 높아야 한다. 재건축 조합에서는 ‘조합 정관에서 정한 비율’을 조정해 상가 소유자에게도 아파트 분양 권리를 준다.예를 들어 재건축 사업으로 짓는 아파트 중 가장 작은 평형의 아파트 조합원 분양가가 7억원이라고 가정해보자. 재건축 조합에서 ‘조합 정관에서 정한 비율’을 1로 정하면 상가의 권리가액은 7억원이 넘어야 아파트 분양을 받을 수 있다. 만약 이 비율을 0.1로 정하면 상가의 권리가액이 7000만원만 돼도 아파트를 분양받을 수 있다. 다만 초기 재건축 단계에서 상가를 매수해 아파트 입주권까지 취득하려면 몇 가지 조건을 따져야 한다. 먼저 상가 소유자에게도 아파트 분양을 할 수 있을 정도로 사업수익성이 높은 재건축 단지여야 한다. 주택 소유자에게 아파트를 분양하고 난 후에도 분양할 세대가 충분해야 상가 소유자에게도 아파트 분양의 기회를 줄 수 있기 때문이다. 또 권리가액이 너무 적은 상가는 아파트 분양 확률이 낮아질 뿐만 아니라 새 상가를 분양받더라도 좋은 위치의 상가를 배정받을 수 없어 피해야 한다. 추가로 독립정산제 약정이 체결돼 있거나 상가만 따로 분리해 재건축하는 단지가 더 유리할 수 있다.김예림 변호사.

2023.09.10 I 이윤화 기자

아파트까지 취득 가능한 재건축 상가, 충족 요건은?[똑똑한 부동산]
[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 보통 상업용 부동산은 주기적으로 고정수익을 얻을 목적으로 보유한다. 그러나 재건축 상가의 경우에는 조금 다를 수 있다. 향후 재건축이 완료되면 새로 지은 건축물을 분양받을 권리가 생기기 때문이다. 주기적으로 고정수익을 얻을 수 있는 동시에 시세차익도 누릴 수 있다는 장점이 있다. 또 주택에 해당하지 않아 다주택자나 향후 청약당첨을 노리는 무주택자의 경우에도 보유하는데 부담이 적다.은마아파트 전경[이데일리 DB]이때 상가 소유자는 원칙적으로 상가를 분양받지만, 일부 사업수익성이 높은 재건축 단지의 경우에는 상가 소유자라고 하더라도 아파트를 분양받을 수 있는 권리를 준다. 대표적으로 최근 상가와 협상이 이루어진 은마아파트의 경우에도 상가 소유자에게 아파트 입주권을 부여하는 방향으로 결정했다. 그러나 모든 상가 소유자가 아파트 입주권을 취득하는 것은 아니고 일정 요건을 갖춰야만 가능하다.구체적으로 최소 규모의 아파트 조합원 분양가에 조합 정관에서 정한 비율보다 상가 조합원이 보유하고 있는 상가의 권리가액이 더 높아야 아파트 분양이 가능하다. 재건축 조합에서는 ‘조합 정관에서 정한 비율’을 조정해 상가 소유자에게도 아파트 분양이 가능하도록 한다. 예를 들어 재건축 사업으로 새로 짓는 아파트 중 가장 작은 평형의 아파트 조합원 분양가가 7억원인 경우를 생각해보자. 재건축 조합에서 ‘조합 정관에서 정한 비율’을 1로 정하면 상가의 권리가액이 7억원을 넘어야만 아파트 분양이 가능하다. 그런데 만약 이 비율을 0.1로 정하면 상가의 권리가액이 7000만원만 돼도 아파트 분양이 가능해진다.문제는 상가 소유자도 아파트를 분양받을 수 있단 것이 결정된 이후에는 상가라고 하더라도 아파트에 준해 웃돈이 형성된다. 따라서 초기 재건축 단계에서 상가를 매수하는 것이 투자수익률면에서는 훌륭할 수 있는데, 이때 몇 가지 조건을 기준으로 향후 아파트 입주권을 취득할 수 있는지 여부를 가늠해볼 수 있다. 먼저 상가 소유자에게도 아파트 분양이 가능할 정도로 사업수익성이 높은 재건축 단지여야 한다. 주택 소유자에게 아파트를 분양하고 난 후에도 분양할 세대가 충분해야 상가 소유자에게도 아파트를 분양받을 기회가 돌아간다는 뜻이다. 또 권리가액이 너무 적은 상가는 아파트 분양 확률이 낮아질 뿐만 아니라 향후 새 상가를 분양받더라도 좋은 위치의 상가를 배정받을 수 없어 피해야 한다. 추가로 상가 소유자의 권리·의무 관계가 다수인 주택 소유자에 의해 결정되지 않는 독립정산제 약정이 체결돼 있거나 상가만 따로 분리해 재건축하는 단지가 유리할 수 있다. 재건축 상가 투자는 신중해야 하지만 적은 투자금으로 높은 투자수익을 낼 수 있는 훌륭한 투자처가 될 수 있다.김예림 변호사.

2023.09.09 I 이윤화 기자

사정 생겨 전세만기 못 채우면…잔금 받기 '하늘의 별따기'
[이데일리 김아름 기자] 1년6개월 전 세종시 아파트를 3억 3000만원에 전세계약 맺은 A씨는 최근 불가피한 사정 때문에 만기 2년을 못 채우고 이사해야 하는 상황이 발생했다. 새로운 세입자를 구했지만 전셋값이 3000만원 하락해 3억원으로 새로운 계약을 체결했다. 내달 이사를 앞두고 집주인이 잔금일에 새로운 세입자로부터 3억원을 받아 주고 기존 전세계약 만기일인 내년 4월에 3000만원을 돌려주기로 했다. A씨는 짐을 다 빼고 전입신고까지 하고 나서도 전세보증금 3억3000만원을 모두 돌려받지 못하고 6개월을 기다릴 생각에 불안해 밤잠을 이루지 못하고 있다. [그래픽=이데일리 이미나 기자]4일 부동산 업계에 따르면 역전세 현상이 고착화하면서 임대인과 임차인 간 분쟁이 이어지고 있다. 실제 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 세종시 해밀마을1단지 전용 59㎡의 전세는 이달 2억2000만원에 실거래 됐는데 2년 전인 지난 2021년 9월에는 2억8000만원에 실거래가 이뤄져 2년 새 6000만원이나 전셋값이 하락했다. 계약 중도해지는 쌍방이 합의해야 하는 사안으로 보증금을 모두 돌려달라고 한다고 해서 임대인이 이에 응해야 할 의무는 없다. 한국공인중개사협회 한 관계자는 “내년 4월이 계약만료시점이고 임대인이 보증금을 계약만료시점인 내년 4월에 돌려주겠다고 한다면 강제로 회수할 방법은 없다”며 “공인중개사가 ‘이렇게 하시면 어떨까요’라고 권유할 수 있겠지만 계약기간을 위반하는 쪽은 임차인이어서 임대인의 요구사항을 들어주는 방법 외에는 별다른 방법이 없다”고 말했다.이에 일선 공인중개사들은 중개보수를 임대인 대신 임차인이 낸다든지, 임대인이 돌려줘야 하는 임차보증금 중 일부를 나중에 준다든지, 이에 따른 이자를 부담한다든지 등의 중재안을 제시하고 있다. 임대인으로서도 당장 3000만원이라는 목돈을 마련해 돌려주기가 어렵다. 이 같은 현장에서의 목소리를 반영해 정부에서도 전세보증금 반환 대출이 필요한 집주인에게 대출 규제를 풀었다. 현재 금융권 대출을 받을 때 적용되는 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 대신, 상대적으로 느슨한 기준인 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용하고 집주인이 임대사업자라면 임대업 이자상환비율(RTI)을 현 1.5배에서 1배로 적용받는다. 또 집주인이 직접 가입할 수 있는 전세보증금 반환 특례보증 상품을 이달부터 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI)에서 판매한다.대출 상품이 있어도 A씨는 세입자가 계약을 중도해지하는 것이어서 집주인이 이자 부담을 지면서까지 3000만원을 먼저 내줄리 없다. 이에 A씨의 보증금을 보호하려면 법원으로부터 임차권등기명령 결정을 받거나 나머지 잔금에 대해서 근저당권 설정을 하는 방법이 있다.김예림 법무법인 심목 대표변호사는 “계약기간이 끝나지 않았으면 내년 만기 때 나머지 돌려주는 것으로 합의 해지하기로 한 것으로 볼 수 있다”며 “다만 세입자가 짐을 먼저 빼주면 이 부분에 대해서 우선변제권과 대항력을 상실할 수 있기 때문에 임차권등기명령결정을 받고 나가는 것이 좋다”고 설명했다.

2023.09.04 I 김아름 기자

분양권 다운계약·손피 거래 '주의'[똑똑한 부동산]
[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 수도권을 중심으로 분양 시장이 되살아나면서 분양권 거래도 함께 늘어났다. 분양권 거래는 아직 소유권이전등기가 완료되지 않은 상태에서 아파트를 분양받을 권리에 대한 거래라는 점에서 유의해야 한다. 대구에서는 집값 하락으로 인해 입주를 앞둔 단지들에 마피가 발생하면서 매도인의 급박한 사정을 악용한 사기범죄도 기승을 부렸다. 일부 시행사는 분양자 명의변경절차를 일시적으로 중단하기까지 했다.사진=연합뉴스분양권 거래에서 자주 일어나는 불법행위는 크게 다운계약과 손피 거래다. 다운계약은 실제 거래가액보다 줄여서 매매금액을 신고하는 것이다. 매도인은 양도소득세 부담을 줄일 수 있고 매수인도 취득세 부담을 줄일 수 있어 다운계약을 작성하지만 명백한 불법이다. 다운계약을 체결한 것이 적발되면 과태료가 부과될 뿐만 아니라 최고 40%까지 양도소득세에 대한 가산세가 발생할 수 있다. 또 매수인은 다운계약을 통해 취득한 주택에 대하여 비과세 혜택도 박탈된다. 이와 더불어 손피 거래도 주의해야 한다. 손피 거래는 매매금액에서 양도소득세 등 부대비용을 공제한 후 매도인이 순수령할 수 있는 금액을 기준으로 형성된 프리미엄이다. 즉, 매매금액이 얼마이던간에 손피가 1억원이라고 하면 매도인은 1억원만 순수령할 수 있으면 된다. 그런데 손피 거래는 자칫하면 불법이 될 수 있다. 대부분의 손피 거래는 양도소득세를 공제한 금액을 매매대금으로 신고하고 매수인이 매도인에게 양도소득세만큼의 금액을 현금으로 지급하는 경우가 많다. 이렇게 되면 다운계약에 해당해 불법이다. 또 양도소득세 부분을 포함해 실거래가 신고를 하면 매수인이 부담한 양도소득세에 대한 추가 세금 부담이 문제된다. 양도소득세 금액만큼 매매금액이 올라 해당 매매금액을 기준으로 추가 양도소득세가 발생하는 것이다. 국세심판원 결정에 따르면 양도가액을 계산할 때 1차 양도소득세까지만 포함해 계산하면 되는 것으로 되어 있으나 국세청과 지자체는 이와 달리 해석해 추가로 양도소득세 납부를 고지하는 사례가 많다. 이론적으로는 n차 양도소득세까지 매수인이 부담해야 할 수 있다는 뜻이다. 양도소득세 금액을 증여로 처리하는 경우에도 마찬가지다. 결국 완벽하게 매수인이 양도소득세를 부담하도록 하는 것으로 세금 신고를 하는 것이 어렵다는 뜻이다.이런 점을 고려할 때 다운계약과 손피 거래는 피하는 것이 좋다. 잘못하면 신고하지 않은 양도소득세에 가산세까지 납부해야 할 수 있고 비과세 혜택을 박탈당하는 등 여러 가지 불이익을 받을 수 있다. 특히 분양권 거래는 이른바 ‘떴다방’이라 불리우는 분양권 거래만 전문적으로 하는 중개업소 또는 불법 브로커에 의해 이루어지는 경우가 많기 때문에 분양권 거래시 사전에 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다.김예림 변호사.

2023.09.02 I 이윤화 기자