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- 부동산매매계약후 매도인 사망시 등기절차와 상속세 배우자 공제[김용일의 상속톡]
- [김용일 법무법인 현 부동산전문·상속전문변호사] 부동산매매계약후 매도인이 갑자기 사망하는 경우가 있다. 이때 매도인과 매수인 입장에서 등기이전 및 매매대금 지급과 관련하여 각자 어떤 것을 알아두어야 하는지를 알아보고, 특히 매도인의 상속인들 중에 배우자가 있는 경우 상속등기와 관련하여 상속세 절세 관련 주의할 점 등을 정리해 보겠다.◇ 계약금만 지급했는데, 매도인이 사망시 매수인의 잔금 지급 방법매수인이 부동산매매계약시 계약금만 지급하고, 아직 중도금 또는 잔금을 지급하기 전에 매도인이 사망했다고 해도, 매매계약은 여전히 유효하다. 따라서, 매수인으로서는 매도인의 상속인에게 나머지 매매대금을 지급하면 되고, 소유권등기이전을 요구하면 된다.그러나, 매수인이 매매대금을 제대로 지급하기 어려운 경우들이 있다. 이때는 변제공탁제도를 활용하면 된다(민법 487조).예를 들어 망인의 상속인이 누구인지 정확히 알 수 없는 경우, 상속인 중 행방불명인 자가 있는 경우, 공동상속인들 사이에 상속재산분할 협의가 제대로 되지 않아 상속지분을 알 수 없는 경우, 상속인이 상속을 이유로 잔금받기를 거절 하는 경우 등의 사유가 있어, 매수인이 잔금을 지급하기 어려운 상황이라면, 망인을 피공탁자로 해서 관할 법원에 변제공탁을 하면 된다. 그러면, 매수인은 매매대금 지급의무를 전부 이행한 것으로 된다(대법원 91다3055 판결).◇ 매도인이 매수인에게 소유권등기를 이전시켜 주지 않을 때 매수인의 대처방법매도인의 상속인들이 잔금을 받았거나, 매수인이 잔금을 변제공탁했음에도 불구하고, 매도인의 상속인들이 매수인에게 소유권등기 이전에 협조를 해주지 않는 상황이라면 소송을 통하여 해결할 수 있다. 구체적으로, 매수인은 해당 부동산에 처분금지가처분신청을 하고 소유권이전등기절차 이행청구 소송을 제기하여 승소 확정 판결문을 받아 소유권등기를 가져올 수 있다.◇ 매도인의 상속인이 매수인에게 소유권등기를 이전시킬 때, 상속등기를 생략할 수 있는지매도인이 사망했다고 하더라도, 매매계약은 여전히 유효하므로, 매도인의 상속인들은 매수인에게 부동산 소유권이전등기를 이행할 의무가 있다.이때 매도인의 사망시점부터 잔금일까지의 기간이 비교적 많이 남았고, 상속재산분할 협의 등으로 상속지분비율도 곧 정리가 될 것이라면, 상속등기까지 마친후 잔금일에 소유권등기를 이전하면 될 것이다.문제는, 매도인의 사망시점부터 잔금일까지의 기간이 짧고, 상속분에 대한 분할협의도 되지 않는 등 정리가 안되는 상황에서, 상속등기를 생략하고 바로 매수인 앞으로 소유권등기를 이전할 수도 있는지 여부인데, 결론부터 얘기하면 이런 방식도 가능하다. 상속인은 사망신고를 한 후에 자기가 상속인임을 증명하는 서류를 첨부하여 매도인으로부터 매수인에게로 바로 소유권이전등기를 진행할 수 있다(부동산등기법 27조). 피상속인이 신청하였을 등기신청을 편의상 상속인이 상속등기를 거칠 필요 없이 자기의 이름으로 신청할 수 있게끔 그 이행의 편의를 부여한 것이다.◇ 매도인의 상속인이 상속등기 없이 바로 매수인에게 소유권등기 이전하는 경우, 상속세 배우자 공제 관련하여 주의할 점한편, 매도인의 상속인들 중에 매도인의 배우자가 있다면, 매수인에게 소유권이전등기를 할때 주의할 점이 있다. 앞서 매도인의 상속인들은 상속등기 없이도 바로 매수인에게 소유권이전등기가 가능하다고 하였는데, 이는 법적으로 가능하다는 것이지, 그렇게 할 경우 상속세 관련해서는 배우자 상속공제와 관련하여 손해를 볼 수 있다.망인의 배우자는 상속재산 중 최소 5억원에서 최대 30억원까지는 상속세 과세대상에서 공제받을 수 있고, 이를 배우자 상속공제라 하는데, 최근 대법원은, 부동산 매도인의 상속인들이 상속등기를 하지 않은채 매수인에게 바로 소유권이전등기를 할 경우, 배우자 상속공제를 적용받을 수 없다고 하였으므로 주의를 요한다(대법원 2023.11.2. 선고 2023두44061 판결). 구체적으로 대법원은, 피상속인이 사망 전에 매도한 부동산을 공동상속인들이 상속등기를 마치지 아니한 채 부동산등기법 제27조에 따라 매수인에게 직접 소유권이전등기를 마쳐 준 사안에서, “상속세 및 증여세법 제19조 제2항은 배우자 상속공제의 요건으로, 상속재산인 부동산에 관하여 상속재산분할협의에 따른 배우자 명의로의 등기를 요구하고 있으므로, 공동상속인들이 매수인에게 직접 소유권이전등기를 한 경우, 배우자 상속공제의 요건을 갖추지 못한 것이다.”는 취지로 판시하였다.속칭 꼬마빌딩 매매의 경우, 거래가액이 많이 나가서 계약일로부터 잔금일까지 기간이 길고, 매도인이 고령자인 경우도 많은 관계로, 매매계약후 매도인이 사망하는 사례가 나오기도 하는데, 상속인 중 배우자가 있는 경우 상속세 절세를 위해서는, 상속등기를 먼저 한 후 매수인에게 등기 이전은 진행해야 할 것이다.△김용일 변호사-서울대학교 경영대학 졸업-사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)-법무법인 현 부동산/상속팀 대표-대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사-대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- 홍석천, 10년 만에 100억 차익 예상되는 건물은?[누구집]
- [이데일리 신수정 기자] 방송인 홍석천의 서울 용산구 이태원동 꼬마빌딩에 관심이 집중됐다.방송인 홍석천이 제2회 청룡시리즈어워즈 레드카펫 행사에서 포즈를 취하고 있다. (사진=연합뉴스)부동산업계에 따르면 홍석천은 2011년 10월 이태원 일원의 건물을 20억원에 매입했다. 지하 1층, 지상 2층 규모인 건물은 대지면적 228㎡(약 69평), 연면적 298.2㎡(약 90평)다. 1층에서 95.62㎡(29평)은 주택 등 용도로 쓰고 있다. 그는 이 건물에 ‘마이스윗’이라는 간판을 달고 운영해왔으나, 2019년 영업을 종료하고 임차인에게 식당을 넘겼다. 식당의 임차보증금은 1억원, 월 임대료는 1000만원 수준으로 알려졌다.홍석천의 건물 시세는 2020년 용산공원, 한남뉴타운 등 개발 호재와 주변 상권의 개발로 크게 올랐다. 인근 비슷한 규모의 건물이 83억원에 매물로 나온 것을 고려하면 이 건물도 비슷한 수준일 것으로 보인다.홍석천은 이 밖에도 이태원동에 건물 한 채를 더 갖고 있다. 그는 2013년과 2016년 나란히 붙어 있는 낡은 건물을 총 18억 7500만원에 매입했다. 이후 두 건물을 철거하고 2017년 2월 새롭게 건물 한 채를 지었다. 건축비는 건물에 엘리베이터가 있어 6억원 정도로 추산된다. 지하 1층, 지상 4층 규모로 대지면적 156㎡(약 47평), 연면적 374.14㎡(약 113평)다. 이 건물 지하 1층~지상 2층에는 옷가게가 입주해 있다. 총 임차보증금은 1억원이며, 월세는 700만원으로 알려졌다. 이 건물도 주변 시세를 고려해 80억원 내외로 평가받고 있다. 홍석천이 보유한 두 건물의 현재 시세를 매입 금액과 단순 비교 계산했을 때, 총 120억원이 넘는 차익이 예상된다.한편, 글로벌 부동산 컨설팅회사 쿠시먼앤드웨이크필드코리아에 따르면 올 2분기 한남·이태원 소규모 상가 공실률은 10.0%로 서울 6대 상권 중 가장 낮다.
- 8월 업무·상업용 거래 정체…건수 늘었지만 규모 줄어
- [이데일리 신수정 기자] 8월 업무·상업용 건물 거래건수가 전달보다 소폭 늘었지만, 거래액은 한달 만에 감소했다. 8월 서울지역 전체 거래건수는 156건으로, 전달보다 12.2% 늘었다. 지난 7월 이후 2개월 연속 증가했으며, 지난해 8월(158건)과 비슷한 수준으로 올라섰다. 전체 거래 중 131건(84.0%)은 100억원 미만의 이른바 ‘꼬마 빌딩’ 거래로 집계됐다.자치구별로는 중구(21건) 거래건수가 가장 많았다. 강남구(18건), 종로구(15건), 용산구(14건), 마포구(10건), 성동·영등포구(8건) 등이 그 뒤를 이었다. 서울 업8월 거래 중 1000억원 이상 대형 거래는 서울 영등포구 양평동5가 업무시설(2039억원) 단 1건에 그쳤다. 종로구 견지동 숙박시설(550억원), 신사동 업무시설(410억원), 논현동 업무시설(350억원) 등이 뒤를 이었다.8월 서울지역 전체 거래건수는 156건으로, 전달보다 12.2% 늘었다. 지난 7월 이후 2개월 연속 증가했으며, 지난해 8월(158건)과 비슷한 수준으로 올라섰다. 전체 거래 중 131건(84.0%)은 100억원 미만의 이른바 ‘꼬마 빌딩’ 거래로 집계됐다. 자치구별로는 중구(21건) 거래건수가 가장 많았다. 강남구(18건), 종로구(15건), 용산구(14건), 마포구(10건), 성동·영등포구(8건) 등이 그 뒤를 이었다.서울 업무·상업용 빌딩 거래액은 3개월째 1조원대를 기록했지만, 예년 수준으로 회복하기에 대내외 환경이 아직 열악하다. 류강민 알스퀘어 리서치센터장은 “국내 시장에 영향을 미치는 미국 기준금리 인상 가능성이 있고, 기업 경영과 소비 환경이 좋지 않아 업무·상업용 건물 수요가 살아나는데 부담 요인이 될 것”이라고 분석했다.
- 서울 업무·상업용 부동산 거래액 2개월 연속 증가…거래건수도 늘어
- [이데일리 오희나 기자] 서울 업무·상업용 부동산 거래 건수와 거래액이 증가한 것으로 나타났다. 거래액은 지난 6월 이후 두 달째 늘었고, 거래 건수는 전달보다 10% 가까이 늘며 한 달 만에 증가세로 돌아섰다.[이데일리 방인권 기자] 서울 송파구 서울스카이에서 삼성동 일대.4일 상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어가 국토교통부의 서울 업무·상업용 부동산 실거래가 자료(1일 기준)를 분석한 결과, 7월 거래액(1조1334억원)은 전달보다 4.0% 증가했다. 서울 업무·상업용 부동산 거래금액은 지난 6월 이후 두 달 연속 늘었다.7월 거래 중에서는 용산구 갈월동 업무시설(2260억원) 거래액이 가장 컸다. 역삼동 근린생활시설(950억원), 남창동 업무시설(854억원), 충무로3가 숙박시설(320억원), 신사동 근린생활시설(300억원) 등이 뒤를 이었다.거래금액이 가장 많은 서울 자치구는 강남구로 2989억원을 기록했다. 용산구(2400억원), 중구(1519억원), 마포구(575억원), 서초구(545억원) 등이 그 뒤를 이었다. 7월 서울 전체 거래 건수는 139건으로, 전달보다 9.4% 늘었다. 강남구(16건), 종로구(14건), 중구(13건), 마포구(12건), 영등포구(11건) 순으로 거래건수가 많았다.매매가 100억원 미만의 이른바 ‘꼬마빌딩’ 거래가 116건(3667억원)으로 서울 전체 거래 건수의 83.5%, 거래금액의 32.4%를 차지했다.지역별로 보면 종로구(14건), 중·마포구(각 11건), 성동·영등포구(각 8건), 동대문구(7건) 등 강북권에 집중됐다최근 서울 업무·상업용 부동산 거래 시장이 회복 중이지만, 아직 지난해 수준은 크게 밑돌고 있다. 올해 7월 거래금액은 지난해 7월과 비교해 58.6% 줄었다. 같은 기간 거래건수도 18.2% 줄었다. 한편, 전국 시도 중 7월 업무·상업용 부동산 거래건수가 가장 많은 지역은 경기(262건), 서울(139건), 경북(105건), 충남(94건), 경남(85건) 순이었다. 거래액이 가장 많은 지역은 서울, 경기(3843억원), 부산(1531억원), 대전(1391억원), 인천(806억원) 순이었다
- 강남 빌딩거래 1조 규모 회복…키워드는 '소형·꼬마빌딩'
- [이데일리 김아름 기자] 올 상반기 서울시 상업·업무용 빌딩 거래 총량은 지난해 하반기에 비해 다소 감소했지만, 1월부터 6월까지 전반적으로 완만한 우상향 그래프를 그리며 차츰 회복 양상을 띈 것으로 나타났다. 특히 부동산 시장을 대표하는 강남구의 경우 유일하게 1조원대 거래금액 규모를 보인 것으로 집계됐다.10일 빅데이터 및 AI 기반 상업용 부동산 전문기업 부동산플래닛은 국토교통부 실거래가 자료(2023년 8월 1일 기준)를 기반으로 상반기 서울시 상업·업무용 부동산 거래 시장 분석 결과를 10일 밝혔다. 2023년 상반기는 2008년 글로벌 금융위기 이후 역대 최저점을 찍었던 올해 1월 이후 증감을 반복하며 우상향 곡선을 그려 나가고 있어 이 같은 상승 흐름을 계속해서 이어 나갈 수 있을지 관심이 모이고 있다.◇서울 빌딩 월별 거래 증감 반복 속 상승 추세 2023년 상반기 서울시 상업·업무용 빌딩 매매거래량은 총 663건으로 직전 반기 거래량인 724건과 비교해 8.4% 하락한 것으로 집계됐다. 지난해 하반기에 접어들면서 지속적으로 감소해온 거래량이 올해 1월에는 역대 최저치(51건)를 기록해 상반기 거래 성적에까지 영향을 준 것으로 풀이된다.단순 반기 기준 수치만 놓고 보면 시장 침체가 계속되는 것처럼 보일 수 있으나, 월별 거래량을 들여다보면 다른 흐름을 읽을 수 있다. 올해 2월 상업·업무용 빌딩 거래량은 93건, 3월에는 124건을 기록하며 2개월 연속 증가했고, 이어서 4월(119건), 5월(149건), 6월(127건)까지 소폭의 감소 및 증가를 거듭하는 가운데 전반적으로는 우상향 추이를 보였기 때문이다.거래금액도 마찬가지다. 상반기 서울시 상업·업무용 빌딩의 총 거래금액은 5조6041억원으로 지난해 하반기 대비 44.8% 줄어들었다. 반면, 올해 들어 최저 거래금액을 기록한 2월(5175억원) 이후로는 3월(1조1688억원), 4월(1조4416억원), 5월(8775억원), 6월(1조733억원)까지 1조원대를 넘나드는 거래금액 규모를 형성했다.다만 본격적인 시장 침체가 시작되기 전이었던 작년 상반기와 비교해 거래량과 거래금액은 각각 56.2%, 62.4%가량 하락한 수준에 머물러, 눈에 띄는 시장 회복을 위해서는 올 하반기 거래가 더욱 활성화되어 상승 흐름을 이끌어 나가야 할 것으로 보인다.◇‘소형·꼬마빌딩’ 전체 거래 97% 육박2023년 상반기의 서울시 빌딩 거래 시장은 그야말로 소형 및 꼬마 빌딩이 주도한 판이었다. 전체 빌딩 거래량(663건) 중 연면적 1천평(3305.8㎡) 미만의 소형 빌딩 거래량은 641건으로 전체의 약 97%를 차지한 것으로 조사됐다. 또한, 그 중에서도 꼬마빌딩(연면적 100㎡ 초과 3000㎡ 이하인 상업·업무용 빌딩)의 거래건수는 496건, 전체 거래의 약 74.8%로 집계되며 상반기 거래 시장 상승을 견인한 것으로 나타났다.상반기에 거래된 빌딩을 금액대 별로 살펴보면, 50억 미만의 빌딩 거래가 405건으로 전체 거래 중 61%를 차지하는 등 상대적으로 금액 규모가 작은 빌딩 투자가 강세를 보였다. 이 같은 쏠림 현상은 상반기에 계속되어 온 경기 위축을 비롯해 기준 금리 변동 리스크, 대출 한도 축소 등으로 인한 불안정한 금융시장이 지속되자 투자자들이 금액대가 큰 빌딩 보다 소규모 부동산에 집중했기 때문으로 해석된다.주요 권역의 상업·업무용 빌딩 매매거래특성을 살펴보면 CBD(종로구, 중구)가 132건으로 상반기 누적 거래량 1위를 차지했고 이어서 GBD(강남구, 서초구) 123건, YBD(영등포구, 마포구)가 78건을 기록했다. 반면, 거래금액에서는 GBD가 1조7431억원으로 1위를 차지했고 CBD(1조2066억원), YBD(4311억원)가 그 뒤를 이었다. 3대 주요 권역을 제외한 그 외(ETC) 지역에서는 총 330건의 거래와 2조2233억원의 거래금액이 발생했다.지난해 하반기와 비교해서는 YBD의 거래량이 5.4% 상승한 것 외에 CBD와 GBD가 각각 15.9%, 3.9% 줄어든 것으로 나타났고 전년 동기와 대비해서는 3대 권역 모두 51.3%(CBD)~54.1%(GBD) 감소해 절반 이상의 하락 폭을 나타냈다. 또한, 거래금액에서도 지난해 하반기와 비교해 YBD가 71.8% 감소한 데 이어 CBD가 59.2%, GBD가 40.9% 줄었고, 작년 상반기에 비해서는 적게는 34%(CBD)에서 많게는 69.8%(GBD)만큼 하락했다.◇강남이 매매거래량·매매거래금액 모두 1위 자치구 기준으로는 강남구가 87건의 거래량과 유일한 1조원대 거래금액(1조2400억원)을 기록하며 서울시 전체 자치구 중 상반기 거래가 가장 활발했던 곳으로 꼽혔다. 뒤이어 중구에서 68건, 종로구 64건, 마포구 40건, 영등포구 38건의 순으로 거래가 발생했고, 거래금액으로는 중구가 9689억원, 서초구 5030억원, 송파구 4461억원, 성동구가 3718억원의 거래 규모를 이뤘다.부동산플래닛 정수민 대표는 “올 상반기 거래가 역대 최저 수준을 찍은 1월을 딛고 우상향 추이를 나타낸 만큼, 하반기 시장 향방에 대한 관심 또한 뜨겁다”며 “실제로 하반기 들어 플랫폼 내 매수, 매도 문의가 크게 증가하고 있으며 거래도 활기를 되찾아 가는 모습을 보이고 있으니, 투자를 고려하시는 분들은 그 어느때보다 시장 흐름을 예의주시하며 개개인별 자산 또는 재무 현황에 맞는 하반기 투자 적기를 찾는 것이 중요하다”고 말했다.
- [누구집]로코퀸 노리는 윤아…재테크 실력도 '퀸'
- [이데일리 신수정 기자] 임윤아(소녀시대 윤아)가 JTBC 토일드라마 ‘킹더랜드’에서 당차고 똘똘한 호텔리어 역할로 이목을 끄는 가운데 현실에서도 부동산 재테크 능력을 인정받았다.윤아(사진=나무위키), 롯데캐슬프레미어 단지 전경 (사진=네이버부동산)부동산업계 등에 따르면 윤아는 서울 강남구 삼성동 소재 ‘롯데캐슬프레미어’ 한 호실도 보유하고 있다. 롯데캐슬프레미어는 지상 최고 22층, 총 11개 동, 전용면적 84㎡~213㎡,, 총 713가구 규모로 2007년 준공됐다. 그가 보유한 호실은 전용면적 144㎡(약 43평)를 23억원에 매입한 것으로 전해진다. 롯데캐슬프레미어는 7호선·분당선 강남구청역과 7호선 청담역 사이에 위치한 트리플 역세권 단지로 지하철 이용이 편리하다. 동시에 9호선 선정릉역도 도보 거리에 있어 원하는 노선의 지하철을 선택해 이용할 수 있다. 도로 교통으로는 영동대교의 진·출입이 수월해 서울 주요 도심으로 이동이 간편하다.그는 강남구 청담동 마크힐스청담1차 한 호실도 소유하고 있다. 공급면적 260㎡, 전용면적 183㎡규모이며 2022년 2월 57억원에 대출 없이 전액 현금으로 매입한 것으로 전해진다. 마크힐스청담은 지하 2층~지상 22층, 2개동, 전용면적 183~273㎡, 총 38가구 규모의 고급 아파트로 2010년 준공됐다. 올림픽대로와 영동대교가 바로 앞에 있어 서울 어디든 이동하기 편리하며 바로 앞에는 한강공원이 있어 쾌적한 여가를 즐길 수 있다.윤아는 꼬마빌딩도 보유한 것으로 알려졌다. 지난 2018년 10월 강남구 청담동 소재 대지면적 467.70㎡(약141.48평), 연면적 1462.56㎡(약 442.42평) 규모 빌딩을 100억원(3.3㎡당 약 7068만원)에 매입했다. 해당 빌딩은 지하 2층~지상 4층 구모로 2014년에 기존 낡은 빌라를 허물고 그 자리에 지어졌다. 쇼핑·의류 관련 기업이 전체 빌딩을 통으로 임대해 사용하고 있다. 특히 해당 건물 주변으로 연예 기획사나 쥬얼리샵 등 고급 상권이 발달돼 있어 임대 수익도 쏠쏠하다는 분석이다.
- 5월 서울시 '꼬마빌딩' 거래 반등…전월比 24% 증가
- [이데일리 신수정 기자] 5월 서울시 상업·업무용 빌딩 매매거래량이 4월 소폭 하락세를 딛고 재반등에 성공했다.부동산플래닛이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 리포트에 따르면 5월 서울시에서 거래된 상업·업무용 빌딩은 총 147건으로, 4월 대비 24.6% 증가했다. 서울시 상업·업무용 빌딩 거래량은 올해 1월 최저점을 찍은 이후 2, 3월 연속 뚜렷한 증가세를 보이다 지난 4월 소폭 감소한 바 있다. 그러다, 다시 5월 들어 증가세를 보이며 시장 회복에 대한 기대감을 높인 것이다.다만, 거래액은 직전월보다 40.5% 줄어든 8699억원을 기록한 것으로 나타났다. 이는 통상 빌딩 매매 거래금액의 흐름을 좌우하는 수백억 대 이상의 빌딩 거래가 적었기 때문으로 풀이된다. 실제, 5월 한 달 간 발생한 300억 이상의 빌딩 거래는 단 3건으로, 강남구 역삼동 소재 빌딩이 328억원, 강남구 신사청호빌딩이 315억원, 광진구 남전빌딩이 342억원에 거래됐다.5월 서울시 상업용 빌딩 거래량 견인의 일등공신은 소형빌딩으로 분석됐다. 소형빌딩(1천평 미만) 거래량이 총 145건으로, 전체 거래의 약 98.6%를 차지했기 때문이다. 이 중에서도, 꼬마빌딩(건물 전체를 1인 또는 공동으로 소유하고 있는 일반건축물 연면적이 100㎡ 초과 3000㎡ 이하인 건축물)의 약진이 눈에 띈다. 꼬마빌딩 거래는 전체의 76.2%에 해당하는 112건으로 확인됐다. 한편 중형빌딩(1천평 이상~5천평 미만) 거래량은 2건에 그쳤으며, 중대형(5천평 이상~1만평 미만) 이상 규모의 빌딩 거래는 발생하지 않은 것으로 나타났다.거래금액에서도 소형빌딩이 8237억원으로 높은 비중을 차지했다. 권역별로 살펴보면, GBD(강남구, 서초구)가 2461억원으로 3대 주요 권역 중 가장 많았고 이어 CBD(종로구, 중구) 971억원, YBD(영등포구, 마포구) 964억원 순으로 나타났다. 그 외 권역에서는 3841억원 규모의 거래가 발생했다.자치구별로 살펴보면, 종로구에서 16건의 매매거래가 발생하며 가장 많은 거래량을 나타냈다. 그 뒤를 강남구 15건, 마포구 14건, 용산구 12건, 중구 11건 등의 순을 기록했다.정수민 부동산플래닛 대표는 “지난 4월 상승세가 다소 정체된 모습을 보였던 서울시 상업업무용 빌딩 매매 시장이 5월 들어 꼬마빌딩을 중심으로 거래가 다시 살아났다”며 “지난해 거래 수준 회복까지는 여전히 시간이 걸릴 전망이지만 올 2월부터 계속해서 좋은 흐름을 보이고 있는 만큼, 투자에 관심 있는 분들은 계속해서 관심있는 물건에 촉각을 곤두세워야 하는 시기”라고 전했다.
- 서울 상업용 빌딩 거래, 두달 연속 증가…"소형빌딩 시장 주도"
- [이데일리 이윤화 기자] 올 3월 기준 서울 상업·업무용 빌딩 매매거래량이 2개월 연속 증가한 것으로 나타났다. 거래량과 함께 빌라 매매 금액 역시 올라 관련 시장 반등 기대가 커지는 분위기다. 빅데이터 및 AI 기반 상업용 부동산 전문기업 부동산플래닛은 국토교통부 실거래가 자료(4월 15일 기준)를 기반으로 상업용 부동산 시장의 반등 동향이 담긴 2023년 3월 서울시 상업·업무용 빌딩 현황을 발표했다고 4일 밝혔다.3월 기준 서울시 상업·업무용 빌딩 매매거래량은 104건으로 직전월 대비 7.2% 증가했다. 이는 거래량이 2008년 글로벌 금융위기 수준까지 떨어졌던 지난 1월(52건) 이후 두 달 연속 오름세를 보인 것이다. 1월 대비 3월 매매거래량 기준으로는 100% 증가한 수치다. 매매거래 금액도 거래량과 함께 상승 기류다. 거래량 증가에도 거래금액은 감소했던 2월과 달리, 3월 서울시 상업·업무용 빌딩 매매거래금액은 8393억원으로 직전월 대비 54% 증가하며 반등에 성공했다.다만 1년 전과 대비해서는 3월 동기 대비 매매거래량은 61.5%, 거래금액 또한 62.8% 가량 줄어든 상황인 만큼 예년 수준까지 온전히 회복하기에는 다소 시간이 걸릴 것으로 전망된다.서울시 주요 권역별 상업·업무용 빌딩 매매거래특성을 살펴보면 GBD(강남구, 서초구)가 거래량 19건, 거래금액 2674억원을 기록하며 주요 권역 중 1위를 차지했다. 이어 거래량으로는 CBD(종로구, 중구)가 16건, YBD(영등포구, 마포구)는 14건을 기록했고 거래금액은 CBD 653억원, YBD 598억원 순으로 집계됐다. 3대 주요 권역을 제외한 그 외 지역에서는 총 55건의 거래와 4468억원의 거래금액이 발생했다.YBD는 거래량과 거래금액 모두 주요 권역 대비 낮았으나 전월 대비 증가율은 가장 높게 나타났다. YBD의 거래량은 전월대비 40% 증가한 반면 GBD와 CBD는 각각 9.5%, 36% 하락했다. 거래금액에서도 YBD는 직전월과 비교해 105.2%의 증가폭을 보였지만 GBD는 29.4% 상승에 그쳤고 CBD는 나홀로 12.4% 떨어졌다. 3대 주요 권역 또한 지난해 동월 거래량과 거래금액에 수준에는 크게 미치지 못했다. 거래량이 적게는 50%에서 많게는 71.4%까지 감소했고, 거래금액 역시 47.2%부터 88.5%까지 하락했다.자치구 기준으로는 강남구가 16건의 거래량과 2524억원의 거래금액을 기록하며 서울시 25개 자치구 중 가장 거래가 활발한 지역으로 꼽혔다. 뒤이어 중구와 마포구가 9건, 종로구와 강동구 각 7건 순으로 거래가 발생했다. 매매거래금액은 용산구 2228억원, 강동구 852억원, 송파구 652억원, 중구가 455억원으로 집계되며 강남구의 뒤를 이었다. 용산구의 경우 3월 이뤄진 거래량이 6건으로 성북구와 함께 공동 6위에 머물렀으나, 거래금액 순으로는 2위를 차지했다. 이는 중구 소재의 통일교세계본부교회가 2000억 원에 매매 거래된 점이 주효했던 것으로 분석된다.3월 거래된 빌딩을 금액대 별로 살펴보면 50억 미만의 빌딩 거래가 70건을 기록해 전체 거래의 67.3%를 차지한 것으로 조사됐다. 반면 300억원 이상의 빌딩 거래는 강남구 2건, 용산구 1건, 강동구에서 1건이 발생하는 등 단 4건에 그쳤다. 지속되는 경기 위축과 기준 금리 변동 가능성 등 불안정한 시장 상황으로 인해 빌딩 투자도 상대적으로 소규모 금액대의 건물에 더욱 집중된 것으로 해석된다.실제로 3월에 성사된 빌딩 거래를 규모 기준으로 살펴보면 소규모 빌딩 투자 양상은 더 뚜렷하게 나타난다. 연면적 1천평 미만의 소형 빌딩 거래량은 102건으로 전체 빌딩 거래량(104건)의 약 98%를 차지하며 지난 2월에 이어 3월까지 소형 빌딩의 거래 독식이 이어졌다. 그 중에서도 꼬마빌딩(연면적 100㎡ 초과 3000㎡ 이하인 상업·업무용 빌딩)의 거래건수는 75건으로 전체 거래량의 72.1%로 집계되며 3월 서울시 상업·업무용 빌딩 거래시장의 거래량 상승을 이끈 것으로 나타났다.부동산플래닛 정수민 대표는 “지난 2월에 이어 3월까지 매매거래량이 증가하면서 부동산 시장 곳곳에 오랜만에 훈풍이 도는 분위기“라며 ”다만 아직까지 시장 상황 전체를 섣불리 낙관하긴 이른 만큼 건물 투자를 고민중이신 분들은 보수적 접근을 바탕으로 비교적 자금운용과 거래성사가 용이한 소형물건 위주로 접근하시는 것을 추천드린다”고 말했다.
- ‘홈리스’에서 ‘빅판’ 변신…“나만의 보금자리가 생겼어요”
- [이데일리 권효중 이영민 기자] “제 집에선 사계절 편하게 누울 수 있고, 누구의 눈치도 보지 않고 있을 수 있어 좋습니다.”(서울 서초구 고속터미널역 앞 오현석 판매원)“인간답게 살려면 ‘눈비 피하는 것’ 말고 ‘집’이 진짜 중요한 거에요. 가족 ‘제리’(반려견)도 있고, 서로 돕는 이웃들도 생겼습니다.”(서울 동작구 중앙대학교 앞 임흥식 전 판매원)이데일리가 최근 만난 두 명의 빅판(빅이슈 판매원)은 더이상 ‘거리 노숙인’이 아니다. 이들은 서울 강서구의 10평 남짓, 방 두 개짜리 임대주택에 산다. 1991년 영국에서 탄생해 2010년 우리나라에서도 창간된 잡지 ‘빅이슈’가 안겨준 변화다. 빅이슈코리아는 빅판들이 잡지를 팔아 수입을 얻게 하고, 임시 주거 지원으로 ‘집’을 통해 사회에 돌아오는 과정을 돕는 사회적 기업이다. 빅판으로 일하면서 ‘집’이라는, 쉬는 공간을 넘어 사회와 다시 연결되는 힘을 얻은 이들의 이야기를 들어봤다.오현석 빅판과 임흥식 전 빅판이 이데일리와 인터뷰를 하고 있다. (사진=이영민 수습기자)◇ ‘고터 빅판’ 오현석씨…“사회와 다시 만났어요” 오현석(53)씨는 매일 서울 지하철 3호선 고속터미널 역 앞에서 빅이슈를 판다. 일하기 시작한 건 2010년으로, 이듬해에 빅이슈의 지원으로 임대주택에 입주한 지 어느새 13년이 흘렀다. 오씨는 처음 빅이슈를 만난 날짜를 정확히 기억한다. 오씨는 “2010년 8월 3일, 영등포 ‘토마스의 집’ 무료 급식소에서 식사를 하기 위해 줄을 서있다가 ‘자립할 수 있다’는 내용의 전단지를 받고 일을 시작하게 됐다”고 말했다. 오씨는 빅이슈를 만나기 전 구로구 가리봉동 일대에서 3년간 노숙 생활을 했다. 여름에는 영등포역 근처 다리, 빌딩 지하 등을 전전했고, 겨울에는 PC방에서 쪽잠을 잤다. 그러던 중 전단지를 보고 ‘이렇게 살다가는 빠져나올 수 없겠다’는 생각이 그를 움직였다.오씨는 빅이슈를 통해 성격도 밝아지고, 사회와 다시 만났다고 했다. 그는 “처음에는 성격이 내성적인 편이었지만, 자꾸 사람을 만나다보니 이제는 목소리도 커지고 먼저 웃으면서 인사를 건넬 수 있게 됐다”며 웃었다. 그는 “유모차를 탄 아기들에게는 ‘꼬마 공주, 왕자님 까꿍’이라고 인사하고, 자전거를 탄 어린이들에게는 ‘꼬마 왕자님, 자전거 페달을 힘차게 밟아주세요!’라고 먼저 인사한다”며 “그러면 부모님들과도 자연스럽게 인사를 하고, 손님이 되셔서 한 권씩 사주시곤 한다”고 자신의 ‘영업 비밀’을 전하기도 했다.이렇게 힘차게 일한 오씨에게는 퇴근하면 누울 보금자리가 있다. 오씨의 취미는 야구 경기 관람으로, 미국 메이저리그는 물론 국내 경기도 즐겨본다. 오씨는 “하나씩 살림살이를 마련하고, 야구를 보면서 나만의 공간에서 편하게 쉬다보면 보람이 크다”며 “스스로 일하고 싶어도, 기회가 없거나 계기를 몰라서 시작하지 못하는 이들이 많은 만큼 많은 이들에게 지원이 이뤄지면 좋겠다”고 했다.임흥식 전 빅판이 반려견 ‘제리’와 함께하는 일상 모습(사진=임씨 제공)◇ “이젠 다 아들딸 같죠”…‘또 하나의 가족’ 생긴 임흥식씨 임흥식(66)씨는 2010년부터 4년간 중앙대 앞 ‘빅판 아저씨’이자 ‘제리 아빠’로 이름을 날렸다. 중앙대학생, 교수진들과 학교 앞에서는 물론이고 페이스북으로도 소통하며 빅이슈를 팔았다. 2011년에 임대주택에 입주했고, 반려견 ‘제리’를 입양하며 가족과 집이 생겼다.전기설비 작업자로 일해온 임씨는 30대에 작업 중 사고로 오른쪽 눈의 시력을 잃었다. 군대 때부터 아팠던 허리마저 디스크로 번지며 일을 더이상 할 수 없게 됐다. 결국 방세가 밀리자 ‘쫓겨나기 전 먼저 나오자’는 심정으로 길에 나섰지만, 자원봉사 수녀가 ‘빅이슈’를 알려줘 결심을 하게 됐다. 임씨는 “밥은 열흘에 한 번 먹어도, 살 집이 생긴다는 게 가장 중요한데 그 점이 좋았다”며 “허리가 아프더라도 앉아서 팔면 되니까, 뭐라도 하고 싶었다”고 당시 마음을 전했다.그렇게 빅판이 된 임씨는 지금도 학생들을 생각하면 웃음이 번진다. 그는 “학생들이 제리 간식을 챙겨주는 건 물론, 언제나 내게도 밝게 인사를 해줬다”고 기억했다. 이어 “어떤 학생은 ‘아르바이트비 받으면 책 살게요’라고 말해줘서 ‘아저씨 때문에 무리하지 말라’고 했다”며 “취업하면 취업했다고 찾아오고, 졸업해서 좋은 소식을 들려주면 다 아들딸 같다”고 웃었다. 현재 임씨는 허리는 물론, 심근경색 등 몸 곳곳이 아파 빅판을 그만뒀지만, 주거지가 생겨 주민등록을 회복했고 기초수급 자격도 얻었다. 11살이 된 제리와 하루 두 번 산책을 하고, 임대주택 이웃들과 함께 일상을 보낸다. 지금까지도 가끔 안부를 주고받고, 정착했다는 소식에 반찬을 만들어 가져다주는 당시 중앙대 인근 상인들도 그에게는 전부 가족이다.‘집’과 함께 변화한 빅판들은 ‘홈리스 월드컵’ 등 국제 행사들을 통해서도 새로운 도전을 했다. 2010년 브라질을 찾은 이들의 첫 출전기는 4월 개봉하는 영화 ‘드림’에도 담겨 있다. 빅판으로 얻은 ‘보금자리’ 덕분에 다시 세상을 만난 이들은 “함께 해준 모든 이들이 감사하다”, “나보다 어려운 이들도 돕고 싶다”고 했다. 이들은 “다시 노력하고 싶은 사람이 있다면, 국가도 이런 마음을 알아주고 도움을 주면 좋겠다”고 말했다.
- 꼬마빌딩 중심으로 거래 증가…“빌딩 시장 회복세 접어드나”
- [이데일리 이윤화 기자] 서울 상업·업무용 빌딩 매매거래량이 지난 2월 전월 대비 60% 이상 증가하면서 9개월 연속 하락세에서 벗어났다. 꼬마빌딩을 중심으로 소형빌딩 거래가 늘어난 영향이다. 4일 상업용 부동산 전문기업 부동산플래닛에 따르면 국토교통부 실거래가 자료를 기반으로 분석한 지난 2월 서울시 상업·업무용 빌딩 매매거래량은 85건으로 올해 1월(52건) 대비 63.5% 증가했다. 서울시 빌딩 매매거래량은 지난해 4월 이후 연일 하락세를 기록하다 올해 1월 2008년 11월(50건) 이후 역대 최저치를 기록했지만 2월을 기점으로 반등 기미를 보인 셈이다. 전년 동월(200건) 거래량 대비해서는 57.5% 감소한 수준에 머물렀다. 하락세는 잠시 멈췄으나, 아직 작년 수준까지 회복한 것은 아니다.매매거래량이 60% 이상 뛰어오른 것과 달리 매매거래금액은 직전월과 비슷하게 나타났다. 2월 서울시 상업·업무용 빌딩 매매거래금액은 5167억원으로 1월 대비 2.2% 줄어든 상황이다. 전년 동월 대비해서는 74.8% 줄어든 규모다. 거래량은 늘었으나, 거래금액이 줄어든 이유는 꼬마빌딩을 위시한 소형빌딩 거래가 주를 이뤘기 때문으로 분석된다.서울시에서 2월 기준 거래가 성사된 빌딩 규모를 살펴보면, 소형 빌딩이 주를 이룬 것으로 확인됐다. 실제 연면적 1000평 미만의 소형 빌딩의 거래가 84건으로, 2월 전체 거래(85건)의 약 99%를 차지했다. 특히 꼬마빌딩(연면적 100㎡ 초과 3000㎡ 이하인 상업·업무용 빌딩) 거래건수가 61건으로 전체 거래의 71.8%를 보여 눈길을 끌었다.거래 물건 당 금액대도 10억 이상 50억 미만 빌딩 거래가 39건으로 전체의 45.9%를 점유하는 모습을 보였다. 주요 3대 권역 중에서는 CBD(중구, 종로구) 지역에서 10억 이상 50억 미만 빌딩 거래량이 13건으로 가장 많은 것으로 집계됐다. 반면 300억원 이상 규모급 빌딩 거래는 전체 거래 중 단 4건뿐으로, 강남구 신사동(1건)과 강남구 역삼동(1건), 성동구 성수동2가(2건)에서 거래가 일어났다.서울시 주요 권역의 2월 매매거래량 또한 직전월 대비 모두 증가했다. 구체적으로 GBD(강남구, 서초구)와 YBD(영등포구, 마포구)는 올해 2월 거래량이 각각 18건, 8건으로 1월 대비 각각 350%, 300% 이상 뛰어올랐다. 전년 동월 대비해서는 각 57.1%, 66.7% 감소한 수준이다. CBD(중구, 종로구)는 23건을 기록하며 직전월인 1월 대비 76.9% 증가했고, 전년 동월과 비교시에는 11.5% 감소했다. 그 외 권역에서는 36건의 매매거래가 일어나며 1월 대비 9.1% 증가, 전년 동월 대비 66.7% 하락한 것으로 집계됐다.자치구 기준으로는 2월 한달 간 중구가 19건으로 상업·업무용 빌딩 매매거래가 가장 활발했던 것으로 나타났다. 뒤이어 강남구 11건, 서초구 7건, 동대문구 6건, 성동구와 성북구가 각 5건을 보였다. 매매거래금액은 강남구가 2004억원으로 가장 높았으며, 성동구 791억원, 중구 565억원, 서초구 504억원, 송파구 182억원 순을 기록했다.부동산플래닛 정수민 대표는 “부동산은 시장이 불안정할수록 회복기에 대한 신호가 비교적 자금 흐름이 용이한 물건부터 찾아오기 마련”이라며 “다만 아직은 작은 정책 변화 하나에도 동요가 심할 수 있고, 전문가들 사이에서도 투자 적기에 대한 평가가 엇갈리고 있는 만큼 시장 상황을 예의주시하면서 조심스럽게 접근해야 할 것”이라고 말했다.
- 하마터면 말 걸 뻔했다…리움미술관에 죽친 노숙자들에게
- 마우리치오 카텔란의 조각작품 ‘동훈과 준호’(2023) 중 하나. 나무·스티로폼·스티인리스스틸 등으로 실물 크기의 형체로 제작해 리움미술관에 로비에 앉혔다. 나머지 하나는 현관 초입에 놓았다(사진=오현주 문화전문기자).[이데일리 오현주 문화전문기자] “왜 여기서 이러고 있소? 딱한 사정 한번 들어나 봅시다.” 하마터면 이럴 뻔했다. 한겨울 찬바람을 피해 어쩌다 여기까지 들어왔다 해도 말이다. 명색이 대한민국 최고의 사립미술관, 그것도 현관 초입에 얇은 점퍼차림의 한 노숙자가 벌러덩 드러누워 있으니 그 사연이 어찌 궁금하지 않겠는가. 어쩌다 못 보고 지나쳐 그대로 로비로 들어섰다고 치자. 대략난감한 상황은 끝이 아니다. 이번엔 중앙 기둥에 기댄 채 바닥에 웅크리고 앉은 또 다른 노숙자가 보이니까. 도대체 뭐 이런 일이 있나. 그래 맞다. ‘말린’ 거다. 누구에게? 마우리치오 카텔란(63)에게. 세계 미술계가 고개부터 절레절레 젓는 이탈리아 출신 설치미술가 카텔란에게 시작부터 한방 먹은 거다. 저 노숙자들은 다름 아닌 카텔란의 조각작품이니까. 나무·스티로폼·스테인리스스틸로 실물 크기의 형체를 빚은 뒤, 옷 입히고 모자 씌우고 마스크까지 끼워 ‘속이자’ 작정하고 내놓은 ‘동훈과 준호’(2023)니까. 리움미술관에 들어서는 현관 초입에 놓은 마우리치오 카텔란의 조각작품 ‘동훈과 준호’(2023) 중 하나. 나무·스티로폼·스티인리스스틸 등으로 실물 크기의 형체로 제작했다. 나머지 하나는 로비에 앉혔다(사진=오현주 문화전문기자).그나마 손을 내밀어 그이를 일으키려 하지 않은 건 그날 운이 좋았기 때문이다. 그 ‘딱한 사정’이 자칫 ‘그에게서 나에게로’ 긴박하게 옮겨올 수도 있었단 얘기다. “몰라서 한 일”이라고 변명을 해봐도 ‘작품 훼손’의 혐의에선 자유로울 수 없었을 테니. 서울 용산구 한남동 리움미술관. 국내서 처음 펼친 카텔란의 ‘우리’(WE) 전은 그렇게 문을 연다. 개인전에서조차 작품 2∼3점 내놓는 게 전부일 만큼 까탈스럽기 그지없다는 그이에게서 ‘한국 첫 개인전’에 무려 38점을 얻어냈다. 덕분에 1990년대 데뷔 이후 30여년에 걸쳐 작업한 조각·설치·회화·벽화 등 주요 작품을 단단히 챙겨서 걸고 세울 수 있었고. ‘한쌍의 노숙자’는 그저 맛보기에 불과하다는 얘기다. 바닥에서 얼굴만 빼꼼히 내놓은 침입자를 유머러스하게 포착한 마우리치오 카텔란의 조각설치 ‘무제’(2001). 비현실적인 설정으로 미술계에 어정쩡한 위치에 있는 카텔란 자신을 투영했다는 해석이 나오기도 했다(사진=오현주 문화전문기자).마우리치오 카텔란의 조각설치 ‘무제’(2001)의 침입자를 뒤에서 내려다봤다. 리움미술관은 이 작품 설치를 위해 개관 이래 처음으로 바닥을 뚫는 공사를 했단다(사진=오현주 문화전문기자).◇금기는 깨는 것…‘논쟁적 작품’ 수두룩카텔란을 두고 왕왕 붙이는 별칭이 있다. ‘뒤샹의 적자’. 철물점에서 사온 소변기(‘샘’ 1917) 하나 달랑 전시장에 들여놓고 현대미술계의 패러다임을 바꿔버린 마르셀 뒤샹(1887∼1968)의 뒤를 잇는 후예란 말은 꽤 적절해 보인다. 2019년 ‘아트바젤 마이애미’ 현장, 근처 식품점에서 사온 바나나(‘코미디언’ 2019) 하나를 벽에 덕테이프로 붙여두고 12만달러(현재 약 1억 5000만원)를 부른 누군가에게 냉큼 팔아버렸으니 말이다. 100년을 사이에 두고 미술계는 또 한번 폭풍에 휩싸였더랬다. 작품과 작품 아닌 것의 경계, 미적·경제적 가치를 결정하는 기준에 다시 트집을 잡힌 셈이니까. 세상에서 가장 유명한 바나나. 벽에 덕테이프로 고정한 이 바나나에 카텔란은 ‘코미디언’(2019)이란 이름을 달았다. 2019년 ‘아트바젤 마이애미’에서 12만달러(현재 약 1억 5000만원)에 팔렸던 작품이다(사진=오현주 문화전문기자).다만 그 수준에 그쳤다면 영 섭섭했을 터. 카텔란의 발칙한 세상은 예술영역을 뛰어넘는다. 배배 꼬인 위트·유머로 각이 딱 잡힌 종교·정치·사회의 틀을 휘저으며 폼나는 기성체계를 조롱하고 풍자하는 작업을 ‘본업’으로 삼은 거다. 그뿐인가. 죽고 사는 일, 외로움과 불안한 내면에 빠진 ‘우리’ 이야기까지 서슴없이 털어놓았으니. 다시 말해 그이의 작품에는 ‘논란·논쟁’이 마를 날이 없었다는 뜻이다. 이런 식이다. 교황이 붉은 카펫 바닥에 쓰러져 있다. 지병으로? 천만에. 하늘에서 떨어진 운석을 맞아서(‘아홉 번째 시간’ 1999). 그저 상징적인 교황이어도 난리가 났을 텐데, 그 모델이 1999년 작품을 처음 선뵀던 당시 요한 바오르 2세였으니 세상의 반응이 과연 어땠겠는가. 마우리치오 카텔란의 ‘아홉 번째 시간’(1999). 작품을 제작하던 당시 바티칸 교황이던 요한 바오로 2세를 모델로 했다. ‘교황이 운석에 맞아 쓰러진다면’이란 발칙한 상상력을 보탠 대표적인 카텔란의 문제작이다(사진=오현주 문화전문기자).단정하게 두 손을 모으고 무릎을 꿇고 앉은 남자. 얼굴을 확인하니 낯이 익는다. 콧수염 하나로 단박에 알아볼 아돌프 히틀러(‘그’ 2001). 누구도 어디서도 다시 세우기 꺼려 하는 그 인물은 등장 자체로 화제가 됐더랬다. 그러거나 말거나 카텔란은 저토록 깔끔하게 빚어놓은 히틀러의 등 뒤에서 대놓고 묻고 있다. ‘그가 이렇게 나온다면 이제 용서할 건가.’ 마우리치오 카텔란의 조각작품 ‘그’(2001). 아돌프 히틀러의 무릎을 꿇렸다. 다소곳하게 앉아 깊이 반성하는 표정을 한 히틀러를 통해 카텔란은 이 시대에도 여전히 유효한 ‘역사적 반성’에 관해 묻는다(사진=오현주 문화전문기자).흰 천을 덮어 나란히 바닥에 내려놓은 아홉 개의 조각. 굳이 천을 들춰보지 않아도 알 수 있다. 어느 참사에서 옮겨다 놓은 시신이란 것을(‘모두’ 2007). 하지만 그 사고가 어떤 것이었는지는 중요하지 않다. 보는 이라면 누구나 자신이 직·간접적으로 겪고 기억에 남긴 가장 참혹한 비극을 떠올릴 테니까. 거꾸로 선, 아니 머리를 땅에 박고 벽에 기댄 경찰관 둘도 보인다(‘프랭크와 제이미’ 2002). 한 경관은 팔짱을 끼고 한 경관은 두 손을 내린 채다. 그다지 심각한 얼굴들도 아니다. 바로 여기에 포인트가 있다. 2002년 9·11테러 직후에 내놓은 작품은 당시 손 놓고 있을 수밖에 없던 공권력을 우스꽝스럽게 비꼰 거다. 붉은 카펫 위에 놓인 하얀 조각작품 9점. 마우리치오 카텔란이 ‘모두’(2007)라 이름 붙인 작품은 한눈에 ‘천으로 덮인 시신’을 알아챌 수 있게 한다. ‘익명의 죽음에 대한 기념비’라고 했다. 실제로 기념비에 자주 쓰는 카카라 대리석으로 제작했단다(사진=오현주 문화전문기자).뉴욕 경찰관을 머리를 바닥에 박은 채 거꾸로 세웠다. 마우리치오 카텔란의 ‘프랭크와 제이미’(2002)는 결정적 순간에 아무것도 할 수 없었던 마네킹 같은 공권력을 꼬집었다. 물구나무선 모양새로 9·11테러로 무너진 쌍둥이빌딩을 연상케 했다(사진=오현주 문화전문기자).이들 하나하나가 가진 아찔한 수위에 비한다면 ‘애교’처럼 보이는 작품도 여럿이다. 세발자전거를 타고 전시장 곳곳을 헤집고 다니는 꼬마(‘찰리’ 2003), 7분마다 양철북을 시끄럽게 두들겨대는 소년 오스카(‘무제’ 2003), 바닥에서 얼굴만 빼꼼히 내놓은 침입자(‘무제’ 2001), 냉장고에 들어앉은 채 밖을 내다보는 여인(‘그림자’ 2023) 등등. ◇비틀어댄 가벼움, 단순화한 급진성굳이 한 줄 특징으로 꼽으라면, 심각하게 비틀어댄 가벼움, 천연덕스럽게 단순화한 급진성이랄까. 주변 혹은 문화·역사 속 인물을 불러들여 ‘부조리 희극’ ‘블랙 코미디’처럼 연출한 작업이 말이다. 그렇다고 날 세운 비수를 찔러 대는 범위가 이토록 광범위할 수 있나. 마우리치오 카텔란의 ‘그림자’(2023·왼쪽)와 ‘찰리’(2003). 냉장고 안에 들어앉아 밖을 내다보는 여인은 20대 초반에 여읜 카텔란의 어머니. 자신만의 독특한 방식으로 그리움을 표현했다. 세발자전거를 타고 미술관을 종횡무진 누비는 꼬마는 카텔란의 어린 시절을 닮았다고 했다(사진=오현주 문화전문기자).양복 입은 두 남자를 침대에 나란히 눕힌 마우리치오 카텔란의 ‘우리’(2010). 카텔란의 얼굴을 닮았다는 두 얼굴은 또 서로 다르다. 이른바 ‘2중 자화상’을 통해 카텔란은 삶과 죽음, 개인과 사회, 권위에 대한 오마주와 전복 등 두 가지 잣대를 한 침대에 들였다(사진=오현주 문화전문기자).그러니 한시도 방심할 수 없다. 천장부터 바닥, 사각공간의 구석까지 샅샅이 헤집어보지 않으면 놓치게 될 작품도 여럿이니까. 박제한 말 한 마리를 천장에 매달아두고(‘노베첸토’ 1997), 희생을 상징한 두 발을 7m 가까이 되는 벽화로 그리고(‘아버지’ 2021), 바티칸의 시스티나 성당을 축소해 통째로 옮겨낸(‘무제’ 2018) 대형작품 사이사이에 말이다. 앙증맞은 또 다른 세상이 있다. 창가에 화분처럼 놓고 식물을 심어둔 부츠(‘무제’ 2008), 어느 벽에 설치한 정강이 높이의 베이비 엘리베이터(‘무제’ 2001), 권총으로 스스로 목숨을 끊은 다람쥐의 미니어처 살림집(‘비디비도비디부’ 1996) 등이 숨어 있는 거다. 마우리치오 카텔란의 ‘노베첸토’(1997·왼쪽)와 ‘무제’(2018). 카텔란은 진짜 말을 박제해 공중에 매달고, 바티칸의 시스티나 성당을 축소해 통째로 옮겨내기도 했다(사진=오현주 문화전문기자).카텔란의 대담한 공격성 덕에 미술관으로서도 ‘안 해본 일’들을 했다. 바닥을 파내 속살을 보여주고 벽을 뚫어 틈새까지 열어내는. 작가와 ‘코드’가 맞았다고 할까. 이런 안팎의 장치까지 더해 모처럼 ‘리움’의 이름값에 대한 의심을 빼낼 자리가 되지 않을까 싶다. 비정상을 비틀고 비틀어 정상으로 되돌리는 관록은 아무나 다 가진 자질이 아니다. 멀쩡한 미술관을 가히 난장으로 만들어두고도 역시 작가는 말이 없다. 아무리 “아트스트의 이야기는 절대 듣지 말라”고 설파했다지만. 하긴 굳이 말이 필요하겠나. 노숙하는 동훈과 준호가 어디 이곳에만 있겠는가. 전시는 7월 16일까지. 마우리치오 카텔란의 분신이라 할 ‘찰리’(2003·아래)가, 카텔란이 아버지를 떠올리며 극사실적 회화로 그린 ‘아버지’(2021) 앞에 세발자전거를 잠시 멈춰 세웠다(사진=오현주 문화전문기자).
- [김용일의 부동산톡]상가건물 매수시 임대차계약 해지 가능성에 주의
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 상가건물 등 수익형 부동산의 높은 월세를 이유로 매수할때는, 기존 임차인이 임대차기간이 남아있음에도 불구하고 임대인 변경을 이유로 계약을 해지할 수 있다는 법리를 주의해야 한다. 특히 속칭 꼬마빌딩을 신축하여 주변에 비해 고액의 임대료 조건으로 임차인을 유치한 후 매도했는데, 높은 월세를 보고 매수하자마자 임차인이 영업부진 기타 사유 등으로 계약 승계를 원하지 않는다면서 계약을 종료시키면 낭패를 볼 수 있는바, 이번 시간에 관련 법리 및 이를 방지하는 방법에 대해 정리해 보겠다.◇ 상가건물 양도(매매·증여)시 임차인이 승계를 원하지 않으면 임대차관계 종료 가능상가건물임대차보호법은 상가건물임대차의 경우 임차인이 ①건물의 인도를 받고 ②사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여도 대항력이 생기고 임차건물의 양수인, 그 밖에 임대할 권리를 승계한 자 등은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하였다.따라서, 상가건물 양도(매매, 증여)시에 기존 소유자(기존 임대인)의 임차인에 대한 임대차보증금반환채무는 소멸하고, 기존 임대인의 지위를 승계한 자(신규 임대인)가 임차인에게 임대차보증금을 반환할 채무를 부담하게 되는 등 임차인과의 임대차계약관계를 승계하는 것이 원칙이다.그러나, 이때 임차인이 임대인의 지위 승계를 원하지 않는다면, 임차인은 상가건물의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 기존 임대인에게 이의를 제기하고 임대차 계약을 해지함으로써, 임대차계약의 종료를 요구할 수 있으므로 주의를 요한다(대법원 98마100 결정). 즉 임차인에게는 임대인의 변경을 이유로 계약을 해지할 권한이 있는 것이다. 이렇게 되면, 임대차기간이 남아있더라도 즉시 임대차계약이 종료되고 따라서 기존 임대인이 임차인에게 임대차보증금을 반환해줘야 한다.실제소송에서는 임차인이 상가건물의 양도사실을 언제 알았는지, 임차인이 그때부터 상당한 기간 내에 이의를 제기했는지 여부가 관건이 될 것인데, 임차인 입장에서 소송 등 분쟁을 피하기 위해서는 임차인이 신규 임대인에게 월세를 지급하지 않은 상태에서 양도일부터 2~3주 내에 기존 임대인에게 이의를 제기하고, 그 증거를 갖춰 놓는 것이 좋을 것이다. 그리고, 위와 같은 법리는 주택임대차보호법이 적용되는 주택임대차의 경우에도 동일하게 적용되고(대법원 2001다64615 판결), 따라서 임차인은 주택, 아파트 등이 양도될 때 임대인 변경에 이의를 제기하여 임대차계약을 종료시킬 수 있다.한편, 위와 같은 법리는 상가건물, 주택 등의 양도(매매, 증여)로 인하여 임대인이 변경될 경우 적용되는 것이므로, 양도가 아닌 상속으로 인해 임대인이 변경되는 경우에는 임차인이 이를 이유로 계약을 해지할 수 없다. 그리고, 경매의 경우에는 임차인이 배당요구를 하고 이 사실이 임대인에게 통지될 때 임대차가 해지된다(대법원 97다28407 판결).◇ 매수인 입장에서 기존 임대차관계를 승계받기 위한 방법통상적으로 월세 수입을 목적으로 상가건물을 매수함에 있어서는 임대차계약의 내용과 현황을 확인해보는 것이 필요하다. 매도인과 공인중개사가 내용을 말해주겠으나, 임차인에게 그 내용이 정확한지 다시 확인하는 것이 좋다.구체적으로 보증금, 월세, 관리비가 어떻게 되는지, 선불인지 후불인지 여부, 렌트프리 등 고액의 임대료에 대한 반대급부가 있는지, 임대차기간 만기일이 언제인지, 월세를 충분히 감당할 정도로 매출을 올리는지, 연체된 임대료가 있는지, 임대인과 임차인간의 관계가 어떻게 되는지, 상가건물에 어떤 문제점이 있는지 등을 확인하고, 매매계약 체결 여부를 결정하는 것이 좋다.만일 높고 안정적인 월세를 이유로 상가건물을 매수함에 있어, 그 상가건물의 임대료 조건이 주변 시세에 비해 고액인데 합리적인 이유를 찾기 어렵거나, 기타 사유 등으로 기존 임차인이 계약을 종료할 가능성이 있다고 판단된다면, 매매 잔금일 까지 임차인으로부터 ‘임대인 변경 및 임대차계약 승계에 동의한다’는 확인서를 받는 조건으로 잔금을 지급하고, 그렇지 않으면 계약을 무효로 한다는 취지의 특약을 매매계약서에 기재하는 것이 좋을 것이다.◇김용일 변호사- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)- 법무법인 현 파트너 변호사- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
