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- 코로나19 착한 임대료 '모르쇠'…국세청, 꼬마빌딩 건물주 세무조사
- 임광현 국세청 조사국장이 19일 세종시 국세청사에서 코로나19 경제위기를 틈타 서민에게 피해를 주는 민생침해 탈세자 109명에 대한 세무조사 착수를 발표하고 있다. 국세청 제공[세종=이데일리 이진철 기자] 국세청이 코로나19 사태로 어려움을 겪는 영세 소상상인을 돕기 위한 ‘착한 임대인’ 운동에 아랑곳없이 주요상권의 상가건물·꼬마빌딩을 사들인 후 우월적 지위를 이용해 수백만원이던 임대료를 수천만원으로 급격하게 올리고 세금을 탈루한 고액임대소득 건물주에 대한 세무조사에 착수했다. 또 코로나19로 자금사정이 서민·소상공인에게 고리로 자금을 빌려준 불법대부업자와 유흥주점인 클럽을 일반음식점으로 허위신고하고 명의위장으로 세금을 탈루한 유흥업소 실소유자 등에 대한 세무검증에 나선다.국세청은 코로나19의 경제 위기를 틈타 서민에게 피해를 주는 불법 대부업자, 유흥업소, 고액임대소득 건물주, 다단계 등 민생침해 탈세자 109명에 대한 세무조사를 실시한다고 19일 밝혔다.이번 세무조사 대상자는 △불법 대부업자, 고액임대소득 건물주 39명 △명의위장 유흥업소·클럽, 성인게임장 15명 △허위·과장광고 건강보조식품 업체 등 35명 △다단계, 상조회사 등 20명 등이다.A씨는 미등록 불법 대부업자로 급전이 필요하나 제도권 금융기관의 신용·담보 대출을 받지 못하는 영세사업자를 대상으로 고리 자금 대여를 하고, 이자는 형제 등 친인척 명의 차명계좌로 관리했다. 영세음식점 사업자에게 1000만원을 빌려주고 두달 후 이자로만 390만원을 회수하는 등 최대 연 234%의 고리로 다수의 서민들에게 수십억원의 이자를 가로챘다.특히 우월적 지위를 이용해 대부계약서에 채무불이행 시 음식점 등 사업장을 강제 양도하는 특약을 설정했다. 이후 영세음식점 사업자가 개업 및 운영자금으로 빌린 수천만원의 이자 상환이 6개월 간 연체돼 원리금이 2배에 이르자 특약에 따라 사업장을 빼앗은 후, 권리금을 받고 제3자에게 양도하고 수익을 누락한 혐의로 세무조사를 받게 됐다.미등록 대부업자가 영세사업자에게 고리 대여(최대 연234%) 후 차명계좌로 이자수취 및 연체 시 사업장을 강제 양도받은 혐의. 국세청 제공B씨 일가는 서울시내 호황 상권에서 쇼핑몰, 소형 호텔, 오피스빌딩 등 약 60개에 달하는 사업장을 임대·매매하는 사업자다. 인테리어, 권리금 등 초기 투자비용과 장사가 잘되는 곳이어서 계약을 오래 유지해야 하는 임차인의 약점을 악용해 실제 임대료와 2~3배 차이의 이중계약서를 강요하고 차액을 현금으로 직접 받았다. 또한 다수의 친인척 명의 차명계좌를 이용해 임대료를 수령하는 방법으로 약 80여억원의 수입금액에 대한 세금을 신고하지 않았다. 여기에 실제 근무 사실이 없는 사람의 명의로 인건비를 계상하는 방법으로 법인자금을 부당 유출해 사적으로 사용하고 20대 대학생 자녀 명의로 법인을 설립해 사업용 부동산을 취득하는 과정에서 수억원의 현금 등을 증여하고 세금은 한푼도 내지 않았다. 이에 국세청은 소득세 등 50여억원을 추징하고 조세포탈범으로 통고 처분을 내렸다.수십 채 상가건물을 보유한 사주일가가 이중계약서 및 차명계좌를 이용해 수입금액을 누락하고, 20대 대학생 자녀 명의의 법인을 설립해 부동산을 취득하면서 편법증여한 사례. 국세청 제공C씨는 최근 유행하는 컨셉의 인테리어와 음악 선곡으로 20대 대학생 및 젊은 직장인이 자주 찾는 클럽의 실소유자다. C씨는 소득 분산을 위해 영업직원 등 다수의 바지사장 명의로 불법 영업을 하면서 영업직원을 통해서만 예약이 가능한 테이블 좌석 예약금 수십만원을 직원명의 차명계좌로 선 입금 받는 등의 수법으로 매출을 누락했다. 국세청은 세무조사 착수 전 사업장 탐문을 통한 관련인 동선 파악 등 현장정보를 치밀하게 수집해 비밀서류 은닉장소를 알아냈다. 이후 압수·수색영장을 발부받아 매출장부, 명의대여 관련 서류, 영업실장 명의 차명통장을 확보해 C씨가 실소유자라는 것을 확인하고 세무조사를 실시해 개별소비세 등 40여억원을 추징하고, 현금영수증 미발급 과태료 30여억원 처분 및 조세포탈과 명의위장으로 검찰고발 조치했다.국세청은 명의위장, 증거자료 조작·인멸 우려가 있는 악의적 탈세 혐의자에 대해서는 검찰과 공조해 압수·수색영장을 발부받아 강도 높게 조사를 진행할 예정이라고 밝혔다. 임광현 국세청 조사국장은 “조사대상자 본인 및 가족 등 관련인의 재산 형성 과정에 대한 자금출처 조사를 병행하고, 사업자의 은닉재산 발견 시 즉시 확정 전 보전압류를 실시하는 등 탈루한 수익을 철저히 환수하겠다”고 말했다.직원 등 다수 바지사장 명의로 ‘유흥주점(클럽)’을 ‘일반음식점’으로 허위신고 하면서 개별소비세 등 탈루하고 현금매출 신고누락 사례. 국세청 제공
- [미리보는 이데일리신문]‘쿼 바디스’ 대한민국
- [이데일리 김정유 기자] 다음은 15일자 이데일리신문 주요 뉴스다. △1면-‘쿼 바디스’ 대한민국-“올 세계경제 대공황 이후 최악”-코로나 ‘15분 신속진단’ 키트 나온다△선택 4·15-“민주당 원내 1당 사수 가능성 높지만… 통합당과 격차 크지 않을 듯”-“민생·정의·국민의당, 다 합쳐도 20석 이하” 우울한 전망-막말·북한·투표율 ·코로나△선택 4·15-종로서 맞붙은 李·黃, TK 구애하는 金·洪… 총선 넘어야 대권 보인다-‘어, 민생당이 민주당 아니었어요?’-당선자 자정께 윤곽… 비례대표는 내일 오전에나△선택 4·15-민주 “안정의석” VS 통합 “정권심판”… 군소정당 “거대 양당 견제”-더불어민주당, 국정안정 위해 ‘과반수 의회’ 만들어야-미래통합당, 與 180석이면 조국 부활… 견제할 힘 달라-민생당, 호남의 ‘민주당 몰빵’은 자살행위-정의당, 원내 교섭단체 될 수 있게 해달라-국민의당, 교만한 與, 반사이익 野 모두 심판△정치-文대통령 “재난지원금, 지급 대상자에 미리 통보하고 신청받아라”-南 총선 전날… 北, 단거리 순항미사일 추정체 발사 노림수는?-역대 최고 사전투표율 출구조사 적중률 ‘비상’-이인영 “고민정 당선땐 재난지원금”… 野 “룸살롱 골든벨, 국모 하사금” 비난△코로나發 세계경제 ‘마이너스 성장’ 비상-韓, 코로나 이후 V자 경기 반등하려면… “정부 정책 친시장으로 전환을”-방역이냐 경제냐… 美 ‘5월 경제활동 재개’ 놓고 골머리△두산重, 정상화 속도내나-채권단 “자구안 상당한 수준” 끄덕였지만… 실현 가능성 놓고 의견 분분-알짜 매물 ‘두산솔루스’ 잡아라 공개매각 전환 움직임에 관심 집중-갈 길 먼데… 구조조정 저지 투쟁 선언한 노조△국제-“모기지 못 갚겠다” 200만명 대출상환 중단… 美금융위기 뇌관되나-“실패 반복 없다” 바이든·샌더스 ‘反트럼프’ 동맹-손정의, 믿었던 ‘비전펀드’에 발목… 소프트뱅크 15년 만에 적자△경제-“정부 보증부터” “한은, 준비 안돼”… ‘연준式 회사채 매입’ 떠넘기기-“고용유지지원금제도 연말까지 연장, 무급휴직자에도 실업급여 지급해야”-총선 후 ‘종부세 강화법안’ 심의… ‘1주택자 완화’ 변수△금융-기업銀 ‘코로나 대출’ 나흘새 8055억… 시중은행 14곳보다 2배 많았다-부동산 가치 하락에… P2P금융 원금손실 주의보-채안펀드 첫 여전채 매입… 카드·캐피털사 숨통 트이나△산업&기업-커지는 모바일 OLED 시장, LG 뛰고 삼성 날고-항공업 지원 머뭇거리는 사이, 1위 지상조업사도 대규모 휴직-SK ‘극일 소재’ 불화수소 내달 양산… 소재사업 가속페달-한전·두산, 인니 석탄화력사업 코로나 쇼크-실적부진에도… 대기업 R&D투자 늘렸다△산업·바이오-K-진단키트, ‘분자·항체’ 양날개로 수출 껑충-삼성바이오에피스, 새 시밀러 출시 눈앞-넷플릭스 “망 사용료 못내겠다”… SKB 상대 소송-티브로드 ‘지역 맞춤형’ 개표 방송 진행△소비자생활-AI서비스·블록체인 결제… 유통가, 첨단기술 경쟁-롯데제과 ‘죠크박바’ 출시 1주일 만에 완판-‘봄 신상, 구두 대신 등산화 샀어요’-고객 급증에… 쿠팡, 매출 7조 넘기고 적자 확 줄었다△이데일리가 만났습니다-인도선 한달 20% 대출 금리도 낮은 수준… 韓금융사엔 기회의 땅(이철원 밸런스히어로 대표)-“올해 손익분기점 달성 기대, 2023년 나스닥 상장 도전”△증권&마켓-‘스마트머니’인줄 알았는데… 동학개미, 빚내서 인버스·바이오株 베팅-한한령 해제 기대감에… 화장품株 ‘기지개’-‘당뇨병성 궤양 치료기술’ 로킷헬스케어 상장 추진△증권-‘폐기물’ 묻으니 ‘황금알’ 됐네…M&A시장 달구는 폐기물 업체-신용 전망 ‘부정적’ 꼬리표 붙은 기업들 어쩌나-미래에셋 원유 ETF, ‘상대적 변동폭 낮아’-증선위 시정요구 반년 만에… 스마일게이트 재무제표 정정△‘주 52시간’ 촬영 현장의 변화중-밤샘 촬영 없애니 능률 쑥… 쪽대본·생방촬영 옛말이죠-주연급 “쉬는 시간 보장, 피로 줄어” 단역급 “수입 줄어 생계 위협” 한숨-“효율적 시간배분 필수… 팀워크 가장 중요하죠”△Book-김종인의 회고록·신재민의 고백록… 표심 굳힐까 바꿀까-금융인이면 한 번은 읽어본 ‘투자 스테디셀러’-아마존·넷플릭스 뒤엔 ‘프로덕트 오너’가 있다△피플-연만희 유한양행 고문의 못말리는 모교 사랑-김혜련 회장 “봄꽃처럼 코로나 이겨내자”-“노래·연기 두 토끼는 욕심… 당분간 배우생활에 전념”-스피드메이트, 장애인 복지기관 돕기 나서-파우치 해임설 논란에… 트럼프 “해고 없어”-김성일 공군전우·공군발전협회장-김영철 전쟁기념사업회 신임 사무총장△오피니언-[목멱칼럼]온실가스배출권 거래제, 유연하게 운용해야-[데스크의 눈]18세 유권자들에게 거는 기대-[기자수첩]항공업 근로자들의 아우성, 정부는 들리는가△부동산-15억 넘는 아파트 ‘주담대’ 막히니 대체 투자처로 꼬마빌딩 인기 ‘쑥’-국토부, 22억 잠실 리센츠 ‘이상거래’ 조사-LH 진일보한 ‘안전대책’으로 업계 변화 이끈다△사회-내일 400만명 ‘2차 온라인 개학’… 대형사고 우려 ‘EBS 서버 100개 분산’-자가격리자 샛길로 빠질라… 투표소 이동 방역 공백 초비상-16년전 장애인 성폭행 ‘도가니법’ 적용 관심-‘박사방’ 조주빈·공범 재판서 첫대면 하나-책·장난감 대여도 ‘드라이브 스루’ 하세요
- [미리보는 이데일리 신문]수익률 뚝 연금보험, 장기가입자도 떠나
- [이데일리 권오석 기자] 다음은 20일자 이데일리 신문 주요 기사다.△1면-수익률 뚝 연금보험, 장기가입자도 떠나-최태원의 ‘혁신’… AI·DT에 사회적 가치 더한다-獨국채금리 연계 DLS 투자 1266억 중 1204억 날릴 판-코스피 영업익 32조 감소… 삼성전자·하이닉스만 25조↓-[사설]눈덩이처럼 불어나는 조국 후보자 의혹-[사설]DLS 손실 대란, 철저한 조사로 책임 물어야△줌인&-사회적 가치 내재화 4년… “이제 실천이다”-日기업 위주 일자리 대전 보류… 11월 글로벌 취업박람회로 대체△곤두박질치는 연금저축보험 수익률-노후에 월 80만원 받는다 해서 들었는데… 금리 내리자 30만원으로 뚝-해지 땐 되레 손해… 보험료 추가 납입제 활용도 방법-“보험사들 연금보험 상품 줄이면 안돼… 자산운용 능력 키워야”△상반기 상장사 실적-코스피 상장사 순익 43% 급감… 글로벌 악재 쌓여 하반기 전망도 ‘흐림’-바이오 악재에도… 코스닥 상장사 영업익 5.4% 증가-순익 줄며 재무구조 악화… 부채비율 높아진 상장사△新한·일전쟁… 수위 낮아진 대일 메시지-“아베, 대화 나서길 기대” 톤 다운… “경제전쟁 지원않고 장외투쟁” 野에 화살-한·일 외교장관 21일 회담 유력… 갈등해소 출구 열릴까-성윤모 “소재·부품·장비 R&D 등 예타면제 절차 곧 마무리”△정치-한국당, 조국 일가 검찰 고발에 특검 거론… 조국 “거리낄 것 없다”-北에 또 손내민 文대통령 “평화경제에 한반도 사활”-정부 “후쿠시마 오염수 처리 계획 공개하라”… 日 압박-北 ‘신형무기 3종’ 과시… 南 타격권-평화당 새 원내대표에 4선 조배숙 의원△경제-1년새 부채 8조원 늘었는데… ‘수당 잔치’ 벌인 산업부 산하기관-10월까지 건설현장 2500여곳 고강도 점검-김용범 기재부 1차관 첫 출근 “정책 디테일 챙기겠다”-고가 꼬마빌딩 상속·증여세 내년부터 오른다△‘왜 수소경제인가’ 전문가 인터뷰<6-끝>-이데일리 정책토론회 좌장 한종희 KIST 청정시기술연구소장-韓, 수소차 확대에 방점… 日, 전력 확보에도 관심△국제·경제-스마트폰은 무관세인데… 트럼프, 애플 지원위해 삼성 언급했나-‘아시아 금융허브’ 경제불안 증폭에… 홍콩 외환보유고 주목-금융자산 ‘홍콩 엑소더스’ 본격화△금융-개인 3654명 평균 2억 투자… 원금 절반 이상 날릴 판-네팔 정부 인프라 사업 수은 5000만 달러 지원-경기침체 공포에… 은행들 가계대출 문턱 높인다-“휴대폰 터치만으로 해외서 결제” 하나카드·비자 국내 첫 서비스△산업&기업-日보복 속 ‘車노조 하투’… 신차효과 못보나-美서 추가소송 나서는 SK이노, ‘법률 대리인’ 보강한 LG화학-“日 화이트리스트 배제로 대기업 절반 이상 타격”-이통 3사, 삼성에 “갤노트10 LTE 버전 출시해달라”-삼성重 ‘수주 랠리’… 이번엔 LNG 추진선 10척 따내△소비자생활-싸지만 특별한 음식… 밀레니얼 세대에 통했죠-반려동물 상품도 새벽배송… GS프레시, 펫츠비와 제휴-“日필기구 이제 안 써요”… 10대도 불매운동-두꺼운 패티에 채소 가득… 1900원짜리 버거 ‘가성비 甲’△중소기업·바이오-희귀암 유발한 ‘거친 표면’ 환자들 불안 확산-주방용품업계 ‘NO 플라스틱’ 바람-“글로벌 태양광 회복세… 하반기엔 더 잘나갈 것”-엘러간 인공유방 ‘집단소송’ 조짐△건강-7개 분야 협진… 살만 빼는 게 아니라 당뇨관리·정신건강까지 보살펴-“아이고 배야”… 뱃속에 돌 자라는 ‘담석증’ 의심-허리디스크, 치료 후 관리가 더 중요△증권&마켓-폭락장서도… 주가 30~70% 뛴 새내기株 있었네-애플 ‘韓 일자리’ 어필에도 아이폰 부품株는 ‘시큰둥’-‘포트폴리오 넓히자’… 공제회들 해외 재간접펀드 잇달아 투자-“탈세 논란 피하기 위한 선전용일뿐” 비에이치·와이엠티 등 되레 하락△증권-안정적 수익 기대… 미술품 담보대출펀드 나온다-유동성 악화… 조명업체 ‘한아테크’ 매각 추진-한·중·일 금융당국 회담 무기 연기… 대체투자 등 논의 무산-이 와중에… 스톡옵션 돈잔치 벌인 바이오기업들△문화-새로운 얼굴, 화려한 무대… 그 남자, 콧대 더 높아졌네-다시 돌아온 스윙, 러브 스토리 입다-틈날 때마다 보컬 트레이닝… 드림팀 만나 심장 뜨거워졌죠△스포츠-亞최초 PGA 신인상 유력 임성재 “하늘을 나는 기분”-유해란 “정식데뷔전 위해… 11시간 구슬땀”-불혹 앞둔 추신수의 시계는 거꾸로 간다-독일 2부리그 활약 이재성, 멀티골로 팀 첫승 이끌어△피플-러 전투기 침범 대응, 조은누리양 구조…“강하고 믿음직한 軍 보여줘”-소상공인시장진흥公 부이사장에 허영회 前 강원중소벤처기업청장-“여성이 남성과 동등한 기회 못 누리면 민주주의가 아니죠”-김유진 신원 패션부문 총괄 부문장-“저출산 극복… ‘아이든든 예·적금’과 함께해요”-‘업무 소홀’ 논란… 금난새, 서울예고 교장 사임△오피니언-선비정신 배우는 軍 장병들을 지켜보며-日경제보복에 드러난 우리의 민낯-연기금, 우량 중소형株 ‘구원투수’ 돼야△부동산-“관리처분 취소시 부담금 10억원”… 반포1단지 재건축 위기-서울 권농동 등 12곳 골목길 재생사업 추진-법정까지 간 ‘서울역 북부역세권 개발’ 또 미뤄지나-상반기 아파트 구입 금융비용 年 337만원… 서울은 909만원△사회-‘주성분 변경’ 은폐 상장과정 함께 본다-경찰 ‘원정도박 의혹’ 양현석·승리 곧 소환-학생이 직접 학교생활 평가… ‘셀프 학생부’ 여전-미세먼지 줄이는 친환경보일러 지원 확대-‘反동성애’ 외침에… 설자리 잃는 性다양성 교육-자수하러 온 ‘한강몸통시신’ 피의자 돌려보낸 警
- [맵인터뷰] 민경남 "부동산 투자 뛰어들기 위한 조건"
- [이데일리 재테크전략팀 기자]부동산 전업투자자가 된 지 1년이 되는 민경남 KN Properties 대표(필명 : 시네케라)를 이데일리맵에서 만났다.그는 자신의 실전투자 경험을 바탕으로 부동산 투자 원칙과 방식을 공개, 공유하고 매일매일 부동산 생각으로 가득 차 있다고 한다.▶부동산 전업투자를 업으로 삼게 된 결정적인 계기가 있었을까?시간이 부족했기 때문이다. 아파트 투자의 경우는 직장 생활과 병행하며 투자가 가능하다. 평일 저녁과 주말을 활용하면 되기 때문이다. 하지만 주로 투자하는 구분 상가와 꼬마빌딩은 불가능하다고 생각했다. 근무시간 중에 현장에 수차례 나가서 눈으로 확인하고 투자의사결정을 해야 하는데 직장인이 그렇게 근무시간에 자리를 비운다면 아마도 직장생활을 영위하는 게 힘들 것이기 때문이다.▶직장을 떠난 지 1년이 다 되어가는데, 직장생활할 때와 부동산 투자를 할 때와의 가장 큰 차이점은 무엇인가? 12년간 자산운용회사 부동산운용팀에서만 근무했다. 연기금이나 보험사들의 투자를 받아 대형 오피스 등을 매수하고 운용하는 일을 했는데, 직장생활을 할 때는 거래하는 변호사, 회계사, 세무사, 감정평가사, 자산관리회사 등이 많이 있어 편하게 도움을 받을 수 있었다. 하지만 지금은 이러한 전문가에게 도움을 요청하는 것 하나하나가 비용이기 때문에 기본적인 시장 조사부터 계약서 검토까지 웬만한 것은 직접 다 해야 하다 보니 쉽지가 않았다.시네케라 민경남 KN Properties 대표▶다시 직장생활로 돌아가고 싶 을때는 없었는지.아직 만 1년 밖에 안 돼서 함부로 이야기하기가 좀 부담스럽지만 아직까지는 전혀 없다.(웃음)▶913대책 이후 거래 절벽 상황이 지속되고 있는데 이 상황이 언제까지 이어질 거라 생각하는가?거래 절벽의 핵심은 대출 규제, 양도세 중과 그리고 주택임대 사업자의 등록이다. 질문 주신 내용은 결국 위의 규제가 언제 풀릴 것이냐를 묻는 것과 동일한 것인데, 글쎄다. 정책 입안자들이 결정하는 문제라 그 시점은 정말 모르겠다. 다만 며칠 전 한국은행에서 2019년 1분기 경제성장률이 -0.3%를 기록했다는 사실을 발표했지만 아직 정부에서는 건설업이나 부동산을 통한 경기 부양의 뜻이 전혀 없음을 밝힌 것으로 볼 때 빠른 시일 내는 아닐 것 같다.▶주변으로부터 부동산 상담도 많이 들어올 거 같은데 사연들 중에 투자자들이 공통적으로 놓치고 있는 부분이 있을까? 투자의 3요소는 분석력, 자본력 그리고 실행력이다. 대부분 특히 여의도에 있는 많은 지인들 중에는 분석력과 자본력이 뛰어난 분들이 정말 많았다. 하지만 직장생활 때문에 모든 시간과 에너지를 빼앗겨서인지 실행력이 부족한 사람들이 대부분이었다. 실행력을 확보하려면 결국 놀 시간, 잠잘 시간 등 시간을 아껴 현장도 수차례 방문해야 하는데 그 부분이 부족했다.<그림1(이데일리맵 홈페이지 이미지)> 강의를 진행하는 답변에서 그의 솔직함을 엿볼 수 있었다▶이데일리맵 강의를 진행하게 된 계기가 궁금하다.직장 생활을 안 하니 월급이 없다 하지만 아이들에게 들어가는 교육비는 늘어나고, 생활비는 줄일 수가 없다. 그게 솔직히 강의를 하는 이유이다.물론 강의 자체도 재미있다. 경험하면서 보고 배운 것들을 수강하시는 분들에게 전수해 주고 손해 보지 않도록 도와주는 것이 재미있고 거기다 ‘선생님, 선생님’이라고 불러주시니 더욱 좋다.하지만 앞으로 강의는 줄여나갈 생각이다. 아마 현금 흐름이 완성되면 강의는 완전히 중단할지도 모른다. 노하우를 너무 많은 사람들에게 알려주면 시장에 경쟁자가 많이 생길 수 있기 때문이다.▶이 강의의 핵심 포인트는 무엇인가? 어떤 분들이 들으면 가장 유익하다고 보는지. 6시간 동안 워낙 많은 내용들을 다룰 것이다 보니 핵심을 집어 말씀드리기는 좀 어렵다. 굳이 말씀드리면 ‘강의 내용을 70~80% 이해하기 전에는 함부로 부동산 투자를 시작하면 안 된다’ 정도일 것 같다.강의 레벨은 아마도 등기를 1~2번 정도 해 본 사람들 수준에 딱 맞는 강의일 것 같다. 물론 거래 경험이 없지만 이해력이 빠르고 공부하고자 하는 의지가 불타고 있는 젊은 분들에게도 많은 도움이 될 것 이다.▶다른 부동산 강의와의 차별화를 말해달라. 강의 중에 특정 지역이나 아파트 단지에 대해서 이야기하지 않는다. 즉, 찍어주는 강의를 절대 하지 않는다. 다만 부동산 투자에 있어서 변하지 않는 그 본질에 대해서만 이야기한다.또한 KB자산운용 등에서 정통의 부동산 금융을 배웠고, 개인적으로도 수많은 부동산을 거래해봤기 때문에 머릿속이 부동산 이야기로 가득 차 있다. 아직 젊지만 지난 10여 년간을 잠자는 시간 빼고 부동산에 올인했기 때문에 1만 시간이 아니라 3만 시간 이상의 노하우가 쌓여있다. 그리고 강의 중에 나오는 사례들은 대부분 경험한 사례들일 것이다.▶부동산 투자자로 가장 기억에 남는 경험이 있다면?작년에 상가를 매매할 때 있었던 일이다. 최초의 매매계약을 체결하고, 넘어야 할 산들을 넘어가며 2~3번의 변경 계약을 더 체결했던 적이 있었다. 각각의 계약 또는 변경 계약 때마다 공인중개사 사무소에서 매도자와 만나 4~5시간가량의 협상을 벌였다. 계약에 대해서 원인 무효 조항을 넣고, 계약금을 매도인에게 입금 후, 해당 계좌에 예금 질권을 설정해 놓기까지 하였다. 우여곡절 끝에 다행히 딜이 마무리되었다. 그때의 기억은 아마도 머릿속에서 평생 잊히지 않는 기억으로 남을 것 같다.▶앞으로의 계획이 궁금하다. 지금과 같이 1년에 딱 1건의 거래만 할 생각이다. 빌딩 등을 부지런히 사고, value-add 하고, 팔아 빠른 시간 내에 진정한 경제적 자유를 이루고 이후의 부동산 투자는 생존이 아니라 즐거움으로 해보는 것이 계획이자 꿈이다. 투자를 통해 수익을 실현하면, 수익 자체에 대한 1차적인 즐거움이 있고, 내 판단이 맞았다는 2차적인 짜릿한 즐거움이 있다.
- [대박땅꾼의 땅스토리]수익형부동산 투자 전략적으로 변화해야 한다.
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 필자는 6년 전 한참 토지투자를 진행 중이었을 때 한가지 고민을 했다.땅은 수익률은 높지만 보유 기간 동안 쌀이나 농작물밖에 나오지 않는 점이 아쉬웠다.만약 요즘 건물주처럼 월세를 받는다면 어떨까 하는 마음으로 가장 접근하기 쉬운 오피스텔, 빌라부터 시작했다. 자기자본금 1000만원대에서 5000만원대까지 다양했다. 서울강남권, 비강남권, 수도권, 지방 가리지 않고 살펴보고 투자했다. 좀 더 욕심을 내어 대부분의 로망인 꼬마빌딩에 투자해보려 원룸건물을 알아보러 다녔다. 대학가 인근, 회사밀집지, 지방산업단지 등 다양하게 알아보고 수원에 삼성전자 주변 원룸과 구미의 LG전자 주변으로 투자했다. 둘 다 지금까지 괜찮은 수익이 나오고 있다. 확실히 고소득직장인들이 밀집된 곳에 투자해놓으면 공실이나 연체가 상대적으로 적기 때문에 위험부담이 적다.수익률이 높다는 장점이 있지만 여러 세입자들을 상대해야 하기 때문에 전화를 많이 받아야 하고 하자처리나 자잘한 부분까지 신경 써야 하기 때문에 손이 많이 가는 단점이 있다. 이점을 보완하려 3년 전부턴 상가위주로 투자하고 있다. 대신 지방상가보단 필자 주거지기준 1시간 이내로 살펴봤고 동탄, 양주, 의정부, 일산, 분당, 인천 등 다양하게 수도권상가에 투자했다. 서울보다는 매매가가 저렴해서 수익률이 높고 대단지주변은 공실이 적다는 장점이 있다. 또한 1층 상가보다는 2층 이상을 선호한다. 물론 안정성 면에선 1층에 가장 좋지만 2층과 비교했을 때 2배 차이 나기 때문에 수익률도 2배 정도 차이 난다. 강남권 1층 상가는 4~5퍼센트 수익률, 비강남권은 5~6퍼센트, 필자가 선호하는 수도권은 7~10퍼센트까지 수익률이 난다.상가의 최대장점은 관리가 거의 필요 없다는 것이다. 세입자 스스로 실내장식하고 고쳐쓰기 때문에 전화 올 일이 거의 없다.필자가 선호하는 업종은 학원, 병원, 독서실 등이다.장점만 있는 것은 아니다. 투자금이 소액투자라고 해도 거의 실투금이 1억 가까이 든다는 게 단점이다. 최근에는 지식산업센터에 투자하고 있다. 그 이유는 나라에서 밀어주기 때문에 경매와 비슷한 대출비율이 80퍼센트 이상 해주기 때문에 2억짜리 매물을 자기 돈 2000만원이면 투자가 가능하다는 게 가장 큰 장점이다. 또한 최근에 지어진 지식산업센터는 층높이가 5미터 이상 올려서 사무실 용도로 쓸 때 복층으로 해도 되기 때문에 실제평수보다 훨씬 크게 쓸 수 있다. 최근 필자가 좋아하는 평택 고덕신도시 주변 지식산업센터를 비롯해 목감신도시, 안양, 하남 등 다양하게 지식산업센터에 투자하고 있고 추천하고 있다. 땅은 일반매물기준 최소 3000만원이상의 자금이 필요한 데 비해 지식산업센터는 2000만원부터 가능하기 때문에 소액투자자들에게 추천할만한 투자처이기도 하다. 월세도 받으면서 매매가가 올라갈 만한 지역에 투자해놓는다면 실투자금 대비 어느정도 만족할만한 매가 상승도 기대가 된다. 땅처럼 고속도로 IC 주변이나 신설역세권 근방의 지식산업센터는 투자가치가 높다. 필자는 언제나 땅을 중심으로 투자를 해왔지만 그렇다고 한 가지 방법만을 고수하지는 않고 토지와 수익형 부동산을 융통성 있게 조절하여 투자방향을 잡는 편이다. 변화하는 환경에 맞춰 수익형 부동산투자 역시 전략적으로 접근해야 할 때다.
- '임대차정보시스템' 떴다.. 임대소득 탈세자 '그물망 감시' 예고
- [이데일리 권소현 기자] “주택 임대차 시장에 ‘금융실명제’ 수준의 파급력이 있을 것이다.”지난 16일 국세청이 ‘주택임대차 정보시스템(RHMS)’을 활용해 탈루 혐의가 있는 고가·다주택 임대업자 1500명의 세무 검증을 실시하겠다고 발표하자 부동산 업계에서는 이같은 반응이 나왔다. 실제로 그동안 다양한 방법으로 탈루를 일삼았던 주택 임대사업자들이 대거 철퇴를 맞았다. 전국에 아파트 60채를 갖고 있으면서 친인척 등 타인 명의로 분산해 임대 수입 신고를 누락한 A씨, 고급 빌라를 여러 채 사들여 외국인에게 주로 세놓으면서 월세 세액공제를 하지 않는다는 점을 활용해 임대소득세를 내지 않은 B씨, 고급 아파트와 점포겸용주택(상가주택)을 임대하면서 상가 임대 수입만 신고하고 주택 임대 부분은 뺀 C씨 등이 모두 RHMS에 걸려든 것이다. 국토부와 국세청은 세입자의 전·월세 확정일자와 전출입 자료, 등기부등본, 포털 사이트의 로드뷰(길거리 사진)까지 동원해 빠져나갈 구멍을 봉쇄했다. [이데일리 이동훈 기자]◇흩어져있던 10여 개 정보 통합…빠져나갈 구멍이 없다RHMS 구축은 국토부가 임대차 시장 관리를 좀 더 효율적으로 수립하고 임대소득 과세를 강화하기 위해 작년 10월부터 추진한 프로젝트다. 부처마다 흩어져 있는 주택 임대차 정보를 통합해 다주택자들이 어디에 어떤 주택을 보유하고 있고, 어떤 형태로 임대를 주며, 소득은 어느 정도인지 훤히 들여다볼 수 있는 시스템이다. 국토부가 보유하고 있는 건축물대장·임대등록자료·확정일자 신고자료·공시가격·실거래가격·전·월세정보·건축물에너지정보, 행정안전부가 관리하는 재산세대장·주민등록자료, 국세청의 월세세액공제자료·주택임대사업자 등록자료 등 10여 개 자료가 총동원됐다. 우선 우리나라 총 주택 중 건축물대장과 재산세대장으로 개인이 소유하고 있는 주택을 추출한다. 주민등록정보상 거주지가 동일한 경우 일단 자가 거주로 분류한다. 나머지 집 중에서 전·월세 확정일자나 월세세액공제 정보가 있는 주택은 임대주택으로 보증금이나 월세 규모를 파악할 수 있다. 자가 거주도 아닌데 임대 정보도 없다면 빈집이거나 임대소득이 노출되지 않는 집이다. 빈집 여부는 건축물에너지정보를 통해 전기계량기가 돌아가는지 여부로 쉽게 판단할 수 있다. 임대 정보가 없을 경우 한국감정원이 주택 유형과 지역, 인근 전세금 자료 등을 활용해 전·월세금을 추정한다. 실제 RHMS를 시범 가동한 결과 전국 주택 소유자의 보유주택 중 거주 중인 곳과 빈집을 제외하고 임대 중인 주택은 692만채로 나타났지만, 이 중 전월세 확정일자 신고와 월세 세액공제 신고 등으로 임대료 파악이 가능한 주택은 187만채로 27%에 불과했다. 나머지 73%는 ‘깜깜이’였던 셈이다. 그나마 서울에서는 임대료 정보가 없는 임대주택 비중이 55.8%였지만 지방에서는 81.6%에 달했다. ◇소득 있는 곳에 과세…공평성·투명성 높인다RHMS 가동으로 임대소득을 올리는 다주택자의 지갑도 투명한 유리지갑이 될 것으로 보인다. 전문가들은 예외없는 임대소득 파악을 통해 공평 과세 기반을 마련했다는 점에 가장 큰 의미를 부여하고 있다. 그간 임대사업자들 사이에서 “탈세 안하면 바보”라는 인식이 팽배했다면, RHMS 구축으로 “소득 있는 곳에 세금 있다”는 인식의 전환을 가져올 수 있다. 실제 국세청이 타깃으로 삼고 있는 고가·다주택 보유자들은 바짝 긴장하고 있다. 이남수 신한은행 신한PWM도곡센터 PB팀장은 “RHMS 구축으로 임대소득이 고스란히 노출되고 안 내던 세금을 내야 한다는 소식에 그동안 버티던 다주택자들도 이제는 임대사업자로 등록을 할지 자녀에 증여할지를 놓고 손익을 따져보느라 분주하다”고 전했다.임대차 시장이 투명해지면서 다주택자는 자산 포트폴리오 조정에 나설 가능성도 크다. 임대사업자 등록은 물론이고 보유주택을 팔고 상가나 꼬마빌딩 등 수익형 부동산으로 눈을 돌릴 수 있다는 것이다. 어차피 임대소득에 대한 세금을 내야 한다면 문재인 정부 들어 규제가 강화된 주택보다는 수익형 부동산으로 갈아탈 것이라는 전망이다. 특히 올해까지 비과세였던 연간 임대소득 2000만원 이하도 내년부터는 소득세를 내야 한다. 월세 수입뿐 아니라 전세를 줬을 경우에도 3주택 이상을 보유하고 있다면 전세보증금을 은행 정기예금에 넣어뒀을 때 얻을 수 있는 이자를 간주임대료로 보고 월세와 합산해 소득세를 낸다. 간주임대료는 전세보증금 3억원 초과분의 60%에 대해 정기예금 이자율만큼을 곱해 산출한다. 현재는 적용 이자율이 1.8%이지만 향후 금리가 오르면 간주임대료 역시 늘어날 수밖에 없다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “정부는 아직 임대사업자로 등록 안한 다주택자를 계속 발굴해 세금을 부과하고 사업자로 전환하도록 압박할 것”이라며 “정기적인 세무조사를 통해 음성 탈루 세금까지 찾아내기 시작한다면 다주택자는 운영 수익에 대한 세금을 부대비용으로 인식할 수밖에 없다”고 말했다. 정부는 다주택자의 주택 보유와 임대차 현황, 임대료 수준 등을 한눈에 파악할 수 있는 만큼 주택시장 안정 정책을 좀 더 정교하게 다듬을 수 있을 것으로 기대하고 있다. 국토부 관계자는 “임대차 관련 정책을 수립하려면 현황 파악이 우선”이라며 “RHMS이 가동하면 좀 더 효율적인 임차인 보호 대책 등을 내놓을 수 있을 것”이라고 말했다. 다만 집주인이 늘어나는 세금 부담을 전·월세 세입자에게 전가할 수 있다는 우려가 나온다. 그동안 내지 않았던 세금 내는 만큼 월세를 올려받거나 전세를 반전세로 전환하는 경우가 생길 수 있다는 것이다. 권대중 명지대 교수는 “임대소득에 대한 철저한 세금 부과가 과세 형평이나 양극화 해소에는 도움이 되겠지만 지나치면 전·월셋값 상승 등의 부작용이 나타날 수 있다”며 “한꺼번에 과도하게 과세하면 반발이 크니 단계적으로 속도를 조절할 필요가 있다”고 말했다.
