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- 인천시, 세계 10대 도시로 도약…해외기업 유치 총력전
- [인천=이데일리 이종일 기자] 인천시가 세계 10대 도시 도약을 위해 해외 기업 투자유치 사업을 대대적으로 추진한다.8일 인천시에 따르면 유정복 인천시장은 이달부터 뉴홍콩시티 공약을 확대해 ‘세계 10대 도시(Global Top Ten City) 인천’ 사업을 시행한다. 이 사업은 뉴홍콩시티 프로젝트의 목표를 유지하면서 투자유치 대상을 홍콩 이탈 기업에 한정하지 않고 국내외 모든 기업으로 넓히는 것이다. 바이오, 항공정비(MRO), 도심항공교통(UAM), 반도체 등 첨단산업 중심으로 국내외 기업의 투자를 유치해 인천 경제 성장력을 강화한다. 또 정주여건을 개선하고 문화·관광 사업을 확대해 세계 10대 도시로 발전시킬 계획이다.인천시가 세계 10대 도시 사업 계획으로 제시한 영종도 웰컴빌리지 조감도. (자료 = 인천시 제공)시는 이를 위해 지난 7일 인천 중구 운서동 모히건 인스파이어 엔터테인먼트 리조트에서 ‘세계 10대 도시 인천 투자유치 설명회’를 열고 필리핀 LCS그룹 등 국내외 12개 기업·기관과 투자유치 업무협약을 했다. 앞으로 세계 기업과의 투자유치 협약을 늘려갈 방침이다.인천시는 영종을 중심으로 공항경제권에 있는 송도·청라·강화·옹진·내항을 전략적 거점으로 삼아 세계 기업 등을 유치할 계획이다. 시는 강화군 남단에 그린바이오 파운드리, 해양치유지구, 친환경 웰니스 주거단지 조성을 목표로 영종~강화 대교 건립을 핵심 선도사업으로 추진한다. 현재 1단계로 진행 중인 영종~신도 구간 개통이 내년 말 예정된 가운데 신도~강화 간 2단계 대교 건설을 신속히 시행할 방침이다. 옹진군 덕적권역은 주변 섬과 연계해 명품화 사업을 추진한다. 영종은 제3유보지에 바이오, 항공정비 등 초격차 첨단 신산업 플랫폼을 조성하고 준설토 투기장에 연안습지를 테마로 한 습지원 등을 만든다. 중산마린시티에는 복합형 위락시설 피싱 콤플렉스와 재외동포 주거지 웰컴빌리지를 건립하고 거잠포에는 해양레저지구 등을 조성한다.청라는 도시의 지속가능한 미래·환경을 연구하는 환경복합연구단지와 하나금융타운 등 다양한 금융기관 집적을 통한 특화금융 복합단지를 구성한다. 송도는 연구·개발(R&D), 인재 양성, 취업이 선순환되는 바이오 거점과 신항 배후단지를 활용한 고부가가치 물류단지 거점을 조성한다. 내항 일대에는 ‘제물포 르네상스’ 프로젝트와 연계한 문화관광·복합업무·산업경제 특화도시를 만들 계획으로 문화복합시설 큐브(K-ube) 조성을 위한 절차를 진행 중이다.유정복 인천시장이 7일 인천 중구 운서동 모히건 인스파이어 엔터테인먼트 리조트에서 열린 ‘세계 10대 도시 인천 투자유치 설명회’에서 인천의 투자 경쟁력 등을 소개하고 있다. (사진 = 인천시 제공)시는 또 청라 도심해안보행로, 송도 해양테마파크, 강화 마리나복합단지, 용유~무의 케이블카 사업 등을 통해 관광 활성화를 이루고 주민 삶의 질을 높일 계획이다.시는 국내외 기업 유치를 위해 투자 수요를 파악하고 조성 원가의 토지 제공, 인센티브 상향, 기업지원보조금 지급 등 맞춤형 전략에 따라 기업과의 협상에 나설 예정이다. 재외동포 네트워크를 강화해 세계에서 활동하는 한국 상인의 투자도 확대한다. 시 관계자는 “오는 20일께 완료하는 세계 10대 도시 인천 마스터플랜 용역 결과를 토대로 세부계획을 수립해 투자유치를 본격화할 것이다”며 “투자유치 전담부서 인력을 늘려 행정력을 강화하겠다”고 말했다. 이어 “인천공항, 경제자유구역 등과 연계해 인천의 강점을 살려 세계 10대 도시에 진입하겠다”고 설명했다.
- 이지스운용 “美 상업용 부동산 대출, 시스템 리스크 가능성 낮아”
- [이데일리 이용성 기자] 이지스자산운용이 미국 상업용 부동산 대출의 신용 위험이 금융권 전반에 시스템 위기로 전이될 가능성은 낮다는 전망을 내놨다. (사진=이지스자산운용)이지스자산운용 ‘미국 상업용 부동산 신용 위험’(US CRE Credit Risk) 진단 보고서를 발표했다고 8일 밝혔다. 보고서에 따르면 지난해 말 기준 미국 상업용 부동산 총대출잔액은 20조 달러 수준으로, 2024~2026년 만기도래 예정 대출은 약 1조8600만 달러로 추정된다. 특히 2019~2021년 실행된 저금리 변동금리 구조 대출이 60%를 차지해 현재 높은 금리에 따른 재융자 부담이 가중될 것이라는 분석이다.상업용 부동산(CRE) 중에 대출이 연체된 부실자산 규모는 860억 달러 수준인 것으로 나타났다. 이 중 약 20%는 대주가 강제 집행으로 소유권을 받은 압류 상태다. 부실자산 섹터별로는 오피스가 41%로 가장 큰 비중을 차지했다. 이자가 연체되기 시작한 잠재적 부실자산 중에는 멀티패밀리(다세대 주택)가 29%로 가장 큰 비중을 차지해 오피스, 멀티패밀리 섹터에 대한 주시가 필요하다는 것이 이지스자산운용 측 설명이다.미국 은행권의 CRE 총대출 잔액은 3조 달러로, 이 중 중소형 은행 비중이 70%다. 미국 상업용 부동산 저당증권(CMBS) 총대출 잔액은 6300억 달러로 올해 만기 예정인 대출 중에 오피스 비중이 21%를 차지해 오피스 CMBS의 연체 우려가 커지는 상황이다.보고서는 고금리에 따른 리파이낸싱 갭 확대와 오피스, 멀티패밀리 섹터의 부실화 등으로 시장의 우려가 커지고 있다고 분석했다. 그러나 CRE 신용 위험이 2008년 금융위기 수준의 시스템 위기로 이어질 가능성은 높지 않을 것으로 내다봤다. 먼저 은행권 대출 연체율이 아직 낮은 상태이기 때문이다. 지난해 대형 은행의 경우 1.5%, 중소형 은행의 경우 0.7% 연체율을 기록했다. 대형 은행과 중소형 은행이 금융위기 이후 2009년 각각 9.6%, 7.6%를 기록한 것과 비교할 때 대출 손실 시 관리 가능하다는 분석이다. 아울러 지난해 10월 이후 CMBS 금리와 미국채 10년물 사이 스프레드가 축소되는 추세인 점도 유동성 경색 가능성을 완화하는 요인이다. 북미권 CRE에 투자하는 글로벌 자산운용사들의 드라이파우더(미소진 자금)가 축적된 상태인 점도 주목했다. 지난해 말 기준 북미 CRE에 투자하는 드라이파우더 총액은 2590만 달러다. 지난해 북미 CRE 사모펀드 모집 규모는 1030억 달러로 전년 대비 25.3% 감소했으나, 글로벌 상위 10개 운용사의 모집 비중은 340만 달러로 같은 기간 88.9% 증가한 것으로 나타났다. 글로벌 운용사 중심으로 북미 CRE 투자를 재개하려는 모습이 관측되는 셈이다.이지스자산운용 투자전략실 관계자는 “우려가 가장 높았던 CMBS 대출에 대한 시장 스프레드가 하락하고 있으나, 자산 섹터별로 수급 및 펀더멘털 이슈에 따라 경향이 상이할 수 있으므로 모니터링은 필요하다”면서 “올해 상반기부터 인베스코, 골드만삭스, 블랙스톤 등 글로벌 주요 투자자의 미국 CRE 투자 기조가 변화하고 있고, 지난해 글로벌 거래 규모는 감소했으나 북미와 유럽 권역 중심으로 국경을 넘는 CRE 투자 비중이 확대되는 모습”이라고 설명했다.특히, 해외 투자에 보수적이던 일본 투자자가 북미 및 유럽 코어 자산에 대한 투자를 적극적으로 확대하는 모습을 특징으로 꼽았다. 국내 프로젝트파이낸싱(PF) 시장의 경우 향후 1~2년간 대출 연체율 및 부실자산 확대 가능성은 있으나, 과거 금융위기 수준과 비교해 충격은 제한적일 것으로 내다봤다. 과거와 달리 현재 PF시장은 △PF 공급 및 보증 주체의 다변화 △PF 대상 조달 범위의 확대 △비주거사업 중심으로 PF사업의 범위 및 참여 주체 확대 등 요인으로 시공사, 금융사, 신탁사 등 단위 주체별로 리스크 크기가 상대적으로 감소했다는 분석이다. 또한 브릿지론의 경우 준주거 및 상업용 부동산 비중과 서울 등 수도권 비중이 과거 대비 높고 중대형 건설사의 자기자본 대비 PF보증 비율이 상대적으로 낮은 점도 충격을 완화하는 요인으로 꼽았다.투자전략실 관계자는 “국내 PF 시장의 경우 2008년 글로벌 금융위기 이후 연체율이 13.6%까지 치솟으며 금융시장 전체에 큰 영향을 준 바 있지만, 팬데믹 이후 2021년 금리 인상으로 시작된 현재의 PF 상황은 지난해 말 평균 연체율이 2.7%로 상대적으로 낮은 수준”이라며 “금융당국의 고강도 건전성 강화와 같은 적극적 조치로 과거와 같은 영향을 줄 가능성은 제한적”이라고 밝혔다.그러면서 “2008년 리먼 브라더스 파산 이후 PF 사태와 현재를 분석할 때 개발사업에 대한 낮은 자기자본 투자 비중과 브릿지론을 활용한 토지매입 방식 등이 리스크를 키운 원인으로 지목할 수 있다”며 “사업환경 변화 속에서 자기자본 비율과 토지 매입 방식 등에 대한 근본적인 고민이 필요하다”고 덧붙였다.
- 첨단산업 유턴하면 인센티브 확대…산업 생태계 강화 힘 받는다
- [이데일리 김응열 김성진 공지유 기자] 우리 기업들의 국내 투자에 청신호가 켜졌다. 정부가 첨단산업의 국내 투자 유인책을 강화하는 방안을 검토하면서다. 지난해 우리 기업들은 해외 배당금 이중과세 문제가 해결되자 적극적인 ‘자본 리쇼어링’에 나섰는데 투자 인센티브 제공에 나서면 기업들의 유턴 투자가 더 활성화할 전망이다.(그래픽=김일환 기자)◇이미 자본 리쇼어링 시작한 韓 기업들7일 산업계에 따르면 국내 대기업들은 지난해 해외 계열사들로부터 배당금 취득 형태로 대규모 자본 리쇼어링에 나섰다. 삼성전자는 지난해 별도기준 29조969억원의 배당금수익을 취득했다. 배당금 출처는 정확히 공개되지 않았으나, 계열사 대다수가 해외에 있는 점을 고려하면 해외 계열사에서 자본을 확보한 것으로 풀이된다. 삼성전자의 2022년 배당금수익 규모는 3조9523억원이었는데 지난해에는 이보다 무려 636% 급증했다.LG전자도 배당금수익 규모가 크게 늘었다. 지난해 LG전자의 배당금수익은 1조7597억원이다. 전년 7224억원 대비 143.5% 증가했다. 현대자동차와 기아, 현대모비스 등을 포함한 현대자동차그룹은 2022년 13억달러에서 지난해 59억달러로 353.8% 뛰었다. 같은 기간 ㈜SK는 1조388억원에서 1조3994억원으로 늘었다.이들 기업이 취득한 배당액이 증가한 건 법인세법 개정에 따라 지난해 1월부터 해외 배당금 이중과세 문제가 해결됐기 때문이다. 해외에서 먼저 과세한 배당금을 대상으로 금액의 5%에만 국내에서 세금을 부과하는 내용이다.김용진 서강대 경영학과 교수는 “지난해 해외 배당금 이중과세 문제가 해결된 게 큰 영향을 미쳤다”며 “그간 규제로 국내에 들어오지 못한 돈이 법 개정에 따라 유입한 것”이라고 분석했다.삼성전자 평택 반도체 공장. (사진=삼성전자)◇늦은 지원이지만…기업 공격적 투자 뒷받침이 같은 상황에서 정부의 투자 지원이 이뤄질 경우 우리 기업들의 자본 리쇼어링은 보다 탄력을 받을 것으로 예상된다. 산업통상자원부는 유턴 기업 지원을 강화하는 ‘유턴 지원 전략 2.0’을 공개하면서 전기전자, 자동차, 이차전지 대기업들이 유턴 인센티브를 받을 수 있도록 하겠다고 발표했다. 지원 형태는 보조금 지급 및 세액공제 혜택 등이 예상된다.미래 경쟁력 제고를 위해 적극 투자를 준비하는 우리 기업들로선 투자 인센티브는 환영할 만한 소식이다. 삼성전자는 용인에 360조원을 투입해 2047년까지 시스템반도체 클러스터를 조성할 계획이다. LG는 2028년까지 AI와 바이오, 클린테크, 전장·전자 등 총 100조원을 투입한다. SK그룹도 용인 반도체 클러스터에 142조원을, 전기차 배터리 등 그린 비즈니스에 67조원, 바이오 및 기타 13조원 등 247조원을 투자한다. 현대차그룹도 향후 3년간 국내에 8만명을 직접 채용하고 총 68조원을 투자할 계획이다.정부의 유턴 투자 지원은 국내 산업 생태계 강화 차원에서도 긍정적이다. 주요국들이 보조금 지급 등 기업 투자 유치에 나서는 건 자국에 안정적 공급망을 구축하겠다는 목적 때문이다. 국내에 산업 생태계를 갖추면 외국에서 필요한 부품·소재 등을 조달할 때보다 안정적인 수급이 가능해 우리 기업들로선 불확실성을 덜 수 있다.조 바이든 미국 대통령이 지난 2022년 8월 백악관에서 열린 반도체지원법 서명 행사에 참석한 모습. (사진=AFP)사실 정부 지원은 다소 늦은 감이 없지 않다. 업계 안팎에선 그간 대규모 투자가 필요한 반도체·배터리 등 미래 사업의 국내 투자를 위해 정부의 전폭적인 지원을 바라는 목소리가 꾸준히 제기됐다.AI 산업과 직결되는 동시에 ‘국가대항전’으로 번진 반도체 산업만 봐도 투자 인센티브가 절실한 상황이다. 반도체 직접 보조금을 지원하는 미국이나 일본, 유럽연합(EU)과 달리 한국은 보조금 대신 세제혜택만 지원하고 있다.홍기용 인천대 경영학부 교수는 “반도체나 배터리 등 미래 산업들은 대규모 투자가 필요한 분야”라며 “이런 점을 고려하면 적극적인 투자 활성화 방안이 필요하다”고 강조했다.◇“인센티브만으론 부족…규제 개혁 뒤따라야”다만 투자 인센티브 외에 투자 걸림돌인 여러 규제도 해소해야 한다는 지적이 나온다. 투자를 가로막는 각종 환경규제나 과한 노사 갈등, 경영주의 형사처벌 리스크 등을 해소해야 리쇼어링과 국내 투자의 선순환이 적극적으로 일어날 것이란 진단이다. 실제 SK하이닉스가 추진 중인 용인 반도체 클러스터는 토지보상 문제와 환경영향평가 등에 발목이 잡혀 당초 계획 대비 약 3년 지연되고 있다.홍기용 교수는 “인센티브만으론 투자 유도에 한계가 있을 수 있다”며 “법인세, 노동 문제 등을 비롯한 각종 규제들을 같이 해결해야 한다”고 제언했다. 김용진 교수는 “이같은 혜택은 지금 각국이 산업 생태계를 자국 안에 구축하려는데 따른 것”이라며 “정부는 세제 혜택 외에 추가 지원 방안을 찾아볼 수 있을 것”이라고 했다.
- 여의도 미성 28억원…기흥 다가구주택 30명 몰려[경매브리핑]
- [이데일리 박경훈 기자] 이번주 법원 경매에서는 서울 영등포구 여의도동 미성아파트 B동이 27억 6515만원에 주인을 찾았다. 경기 용인시 기흥구 신갈동 35-10의 다가구 주택에는 30명이 몰렸다. 충남 천안시 서북구 입장면 독정리 6의 공장은 114억 78만원에 넘겨져 이번주 최고가 물건이 됐다.5월 1주차(4월 29일~5월 3일) 전국 법원 주거, 업무·상업시설, 토지, 공업시설 등 용도 전체 경매 진행건수는 4500건으로 이중 1083건(낙찰률 24.1%)이 낙찰됐다. 총 낙찰가는 3216억원으로 낙찰가율은 64.9%, 평균 응찰자 수는 3.8명이었다.이중 수도권 주거시설은 972건이 진행돼 237건(낙찰률 24.4%)이 낙찰됐다. 총 낙찰가는 956억원, 낙찰가율은 80.5%였다. 평균 응찰자 수는 5.8명이다. 서울 아파트는 74건이 진행돼 28건(낙찰률 37.8%)이 낙찰됐다. 총 낙찰가는 257억원, 낙찰가율은 90.9%로 평균 응찰자 수는 7.0명이다.주요 낙찰 물건을 보면 먼저 서울 영등포구 여의도동 미성 B동 3층(전용 141㎡)이 감정가 27억 1000만원, 낙찰가 27억 6515만원(낙찰가율 102.0%)을 기록했다. 유찰횟수는 0회, 응찰자 수는 2명이었다.이어 서울 강남구 도곡동 467-6 대림아크로빌 B동 27층(전용 173㎡)이 감정가 24억 7700막원, 낙찰가 26억 3777만 7770원(낙찰가율 106.5%)을 나타냈다. 유찰횟수는 0회, 응찰자 수는 1명이었다.서울 성동구 성수동2가 강변임광 101동 8층(전용 85㎡)은 감정가 23억 4000만원, 낙찰가 19억 8900만원(낙찰가율 85.0%)에 주인을 찾았다. 서울 송파구 가락동 송파성원상떼빌 101동 14층(전용 141㎡)은 감정가 14억 3000만원, 낙찰가 13억 1700만원(낙찰가율 92.1%)을 보였다. 서울 서초구 양재동 우성아파트 102동 9층(전용 73㎡)은 12억 8603만 8479원(낙찰가율 90.6%)에 낙찰됐다.경기 용인시 기흥구 신갈동 35-10 다가구주택. (사진=지지옥션)이번주 최다 응찰자 물건은 30명이 몰린 경기 용인시 기흥구 신갈동 35-10의 다가구주택이었다. 감정가는 9억 498만 7000원, 낙찰가는 9억 1399만 9999원(낙찰가율 101.%)을 나타냈다.위치는 신갈초등학교 북서측 인근이다. 해당 건물은 총 4층 다가구주택이다. 주변은 연립, 다세대 주택과 근린시설이 혼재돼 있다. 4M 폭 도로에 접해 있어 차량 접근이 용이하고, 인근 버스정류장 등이 있어 대중교통 이용사정은 보통이다. 주변 교육기관은 신갈초·중학교가 있다.이주현 지지옥션 전문위원은 “권리분석에 문제는 없다. 임차인 13명이 등재돼 있으나, 배당요구를 신청한 임차인은 총 10명이고, 보증금을 돌려받는 임차인은 6명, 한 푼도 배당받지 못하는 임차인은 4명으로 추정된다”고 말했다.이어 “배당받지 못하는 일부 호수 임차인들의 명도저항이 있을 수 있으므로 꼼꼼한 명도 계획이 필요해 보인다. 다가구주택은 건물 현황에 대한 점검이 필요하고, 주변 임대시세와 수요를 철저히 조사해야 한다”고 분석했다. 마지막으로 “1회 유찰되면서 최저가격이 현재 임차인들의 총 보증금을 합한 금액(6억 5700만원)보다 낮아지자 많은 투자자가 몰린 것으로 보인다”고 덧붙였다.충남 천안시 서북구 입장면 독정리 6 공장. (사진=지지옥션)이번주 최고 낙찰가 물건은 충남 천안시 서북구 입장면 독정리 6의 공장(건물면적 1만 5022㎡, 토지면적 3만 8946㎡)으로 감정가 148억 613만 400원, 낙찰가 114억 78만원(낙찰가율 77.0%)에 주인을 찾았다. 응찰자 수는 1명으로 낙찰자는 법인이었다.위치는 입장교차로 남동측 인근이다. 주변은 중소규모 공장과 농경지가 밀집해 있다. 차량 접근이 용이하고, 주요도로를 이용하면 경부고속도로 진입도 용이한 편이다.이주현 전문위원은 “권리분석에 문제는 없다. 공장은 총 3개 동이고, 일부는 소유자가 사용. 일부는 공실로 추정된다”며 “감정가격 중 토지가 66%를 차지하고 있어 토지에 대한 가치 조사가 필수다”고 설명했다.그러면서 “기계기구 감정가는 1%를 넘지 못하는 만큼 크게 신경 쓸 부분은 아니다”면서 “입찰 당시 1명이 입찰에 참여했고, 낙찰자는 법인으로 조사됐다”고 덧붙였다.
- 삼정KPMG "부동산PF 익스포저 200兆…"건전성 강화해야"
- [이데일리 김보겸 기자] 국내 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 위험노출액(익스포저)가 200조원에 육박하는 가운데 금융사와 건설사 등 이해관계자별 건전성을 강화해야 한다는 주장이 나왔다.(사진=삼정KPMG)삼정KPMG는 30일 ‘부동산PF 관련 주요 이슈와 향후 전망‘ 보고서를 발간했다. 보고서에 따르면 2020년 92조5000억원이던 부동산PF 대출 잔액은 작년 135조6000억원으로 3년 새 46.6% 증가했다. 시행사와 증권사 등의 신용공여 규모를 합치면 시장 참여자의 부동산PF 익스포저는 200조 원에 육박하는 것으로 추정된다.삼정KPMG는 “최근 부동산PF 문제의 주요 원인은 고금리·고물가에 따른 부동산 경기 위축”이라며 “특히 지방 중심 부동산 경기 회복 가능성은 제한적”이라고 지적했다.2022년 4사분기 29.5%까지 급락한 지방 초기 분양률은 2023년 4분기 70%로 여전히 수요가 부진하다. 이에 시행사, 건설사, 제2금융권, 신탁사 등이 실물시장과 금융시장을 통해 복잡다기하게 얽힌 국내 부동산 PF 시장에서 도미노식 위험 전이에 대한 우려가 높다.부동산PF 대출 연체율은 비은행권을 중심으로 높은 수준이다. 특히 지방 미분양으로 인해 저축은행 및 증권사의 경우 선순위 부동산PF 대출의 원금회수도 불확실하다.건설사는 자금조달 부담과 함께 높아진 원자재 가격과 인건비 증가로 사업성이 저하되고 있다. 미분양이나 사업장 부실이 발생하면서 건설사와 증권사, 신탁사의 우발채무 현실화 가능성도 배제하기 어렵다. 신탁사는 책임준공형 관리형 토지신탁 관련 부담과 더불어 신탁계정대 증가에 따른 이자비용도 커지고 있다.보고서는 국내 부동산PF 시장 개선을 위한 이해관계자별 장단기 과제를 제시했다. 시행사, 시공사 및 신탁사는 부동산PF 사업장의 수, 사업 형태와 금융구조, 채권자 권리관계 등을 면밀하게 파악하고, 내외부 환경 변화를 고려해 기업 및 그룹 전사 차원에서 사업성 검토와 가치평가를 수행해야 한다. 건설사는 재무구조 개선, 현금확보를 위해 PF 사업장 정리 및 다양한 중장기 사업방향과 연계된 구조조정 방향을 사전적으로 고려할 필요가 있다.저축은행·증권사는 본 PF 전환이 어려운 브릿지론의 경우 예상손실에 대해 충당금 100%를 적립한 후 신속하게 매각하거나, 공사 지연이나 분양률이 낮은 PF는 최악의 상황을 가정하되 단계적으로 충당금을 높여 적립해야 한다는 것이다. 금융사는 연체율과 부실채권 관리를 위한 건전성 개선에 방점을 두고 PF 채권 외 담보물 매각이나 사업권 매각, 재구조화를 추진할 것을 주문했다. 특히 객관적으로 사업성을 진단?검토하고 심사부서의 위험관리 기준과 사업성에 기초한 대출 실행 및 모니터링 시스템도 마련해야 한다고 했다. 임직원들의 사업성 평가를 위한 전문 역량을 제고하는 동시에 내부통제를 강화해야 한다.보고서는 “미분양 물량 소화를 위해 민간 공동의 미분양펀드 조성 및 CR(기업구조조정)리츠가 활성화될 수 있도록 실효성 있는 인센티브가 요구된다”며 “중장기적으로 시행사의 자본력 강화, 건설사 외 다양한 투자자의 리스크 분산 구조, 부동산PF 모니터링 시스템 구축 등을 위한 방안도 고려될 수 있다”고 했다.
- 신영 '안산 데이터센터 개발' 400억 차입금, 오는 12월 만기
- [이데일리 마켓in 김성수 기자] 부동산 시행사 신영이 진행하고 있는 ‘안산 데이터센터 개발사업’ 관련 차입금 400억원이 오는 12월 만기가 다가온다.채권자는 가평군 농업협동조합, 신한캐피탈, 신한투자증권이다. 차입금 상환을 담보하기 위해 총 480억원 규모의 토지가 담보로 제공돼 있다. ◇ 농협·신한캐피탈·신한투증서 차입금 400억 조달29일 금융투자업계에 따르면 신영이 진행하고 있는 ‘안산 데이터센터 개발사업’ 관련 단기차입금 400억원이 오는 12월 29일 만기가 돌아온다. 만기 일시 상환 조건이다. 신영은 안산시 단원구 원시동 726-4번지 일대에 데이터센터를 건설해서 임대 또는 매각하는 개발사업을 진행하고 있다. 사업시행자는 다올데이터센터1호피에프브이(PFV)다. (자료=감사보고서)다올데이터센터1호PFV의 각 주주별 지분율을 보면 △신영 50.0003% △신영플러스 10% △다올드미루네 12% △다올자산운용 8% △신한투자증권 19.9997%다. 신영플러스는 주택건설 분양 판매 및 관련 용역을 하는 회사다. 정춘보 신영그룹 회장이 지분 21%를, 그의 외아들 정무경 이사가 지분 48%를 갖고 있다. 앞서 신영은 경영 효율성을 높이기 위해 신영플러스를 흡수합병한다고 지난달 18일 공시했다.단기차입금 400억원의 각 차입처 및 금리는 △가평군농업협동조합 외 7곳 265억원(6.37%, 예탁금전국평균금리+2.63%) △신한캐피탈 65억원(8%) △신한투자증권(구 신한금융투자) 70억원(9.04%, 3개월 CP+4.73%)이다. (자료=감사보고서)다올데이터센터1호PFV는 해당 단기차입금에 대해 토지를 담보로 제공하고 있다. 각 담보권자 및 담보설정액은 △가평군농업협동조합 외 7곳 318억원 △신한캐피탈 78억원 △신한투자증권 84억원이며, 모두 근질권이 설정돼 있다.근질권이란 계속적 거래관계에서 발생하는 불확정 채권을 담보할 목적으로 설정되는 질권을 말한다. 이밖에도 장기차입금으로 신영으로부터 받은 67억원이 있다. 해당 차입금의 만기는 본 개발사업 PF대출 기표일(대출을 실행해서 돈을 주는 날)이다.◇ 안산, 데이터센터 개발 시행·시공사·운용사 선호데이터센터는 기업의 방대한 정보저장을 위한 서버, 네트워크 회선 등을 제공해서 데이터를 안정적으로 통합·관리하고 24시간 365일 무중단으로 운영하는 시설을 말한다. 인공지능(AI), 사물인터넷(IoT), 클라우드, 자율주행을 비롯한 4차 산업은 빅데이터의 안정적 관리가 필요한 만큼 데이터센터가 핵심 인프라로 꼽힌다. 고금리로 부동산 시장이 전반적으로 침체된 상황에서도 국내 데이터센터에 대한 수요가 꾸준히 나타나는 이유다.특히 안산은 데이터센터를 개발·시행하는 시행사 및 시공사와 금융상품화를 원하는 자산운용사가 선호하는 수도권 입지다. 상업용부동산 투자 전문 영국계 사모펀드 액티스는 안산 데이터센터 개발을 추진했다. 또한 코람코자산운용은 작년 안산시 단원구 시화국가산업단지 내 5000억원이 넘는 규모의 ‘안산 성곡 데이터센터(IDC)’ 개발에 착수했다.(자료=산업통상자원부 ‘반월·시화 국가산업단지 구조고도화 계획 변경 승인’ 고시)산업통상자원부가 작년 11월 고시한 ‘반월·시화 국가산업단지 구조고도화 계획 변경 승인’에 따르면 안산 단원구에서 시행되는 안산 시화 글로벌 인터넷 데이터센터(IDC) 개발사업, 안산 시화국가산단 데이터센터 개발사업이 신규 구조고도화 사업으로 선정됐다.산업단지 구조고도화 사업이란 입주 업종의 고부가가치화, 기업지원 서비스 강화, 문화·복지·편의시설 확충 등을 통해 산업단지의 경쟁력을 높이고 근로 환경을 개선하는 사업이다. 기업체 유치를 촉진하고, 입주 기업체의 경쟁력을 높이는 게 목적이다. 안산 시화 글로벌 IDC 개발사업(총 사업비 약 8545억원)의 경우 지난 1월 착공 예정이며, 오는 2027년 12월 준공 예정이다. 안산 시화국가산단 데이터센터 개발사업(총 사업비 약 5327억원)은 각각 착공이 작년 12월, 준공이 오는 2026년 6월 예정이다.
- "여의도에 투자했는데 '진퇴양난'"…속 타는 시행사들
- [이데일리 마켓in 김성수 기자] 서울시 ‘여의도 금융중심 지구단위계획구역’ 고시가 예정보다 늦어지면서 여의도에 땅·건물을 산 시행사들이 개발도, 매각도 어려운 ‘진퇴양난’ 상태에 놓였다. 지구단위계획이 확정돼야 시행사들도 해당 부지를 어떻게 개발할지 윤곽을 잡을 수 있어서다.시행사들은 개발을 하자니 지구단위계획이 확정되지 않아서 사업을 구체화하기 어렵고, 매각을 하자니 금리인상으로 부동산시장이 위축돼서 적당한 매수자를 구하기 어려운 상태다. 고금리로 이자부담이 커진 시행사들로서는 투자금 회수기간이 길어질수록 손해가 커진다.◇ 여의도 지구단위계획 고시, 작년 말→올해 6월로24일 서울시에 따르면 시는 여의도 금융중심 지구단위계획(안)을 올해 6~7월 결정고시하는 것을 목표로 삼고 있다. 당초 계획은 작년 연말 고시하는 것이었지만, 아직 남은 절차가 많아서 예정보다 늦춰졌다. 지구단위계획은 토지를 합리적으로 이용하고 해당 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위해 마련하는 상위 계획이다. 지구단위계획으로 용도지역 변경이 일부 허용되기도 한다.여의도 금융특정개발진흥지구 높이계획 예시(안) (자료=서울시)앞서 서울시는 여의도를 국제 디지털 금융 중심지로 바꾸기 위해 작년 5월 ‘여의도 금융중심 지구단위계획(안)’을 열람 공고했다. 서울시는 여의도 지구단위계획구역을 이용현황 및 입지 특성을 고려해 △국제금융중심지구 △금융·업무지원지구 △도심기능지원지구 △도심주거복합지구의 총 4개 구역으로 나눴다. 각 구역 용도에 적합한 공간계획방향과 건축물의 용적률, 높이, 용도 등을 마련했다.시는 국제금융중심지구 내 ‘금융특정개발진흥지구’를 일반상업지역에서 중심상업지역으로 상향할 수 있도록 ‘용도지역 조정가능지’로 지정했다. 이 곳은 명동, 상암동에 이은 서울에서 3번째 중심상업지역으로 용적률 1000%까지 부여한다. 여기에 친환경, 창의·혁신 디자인을 적용할 경우 용적률 1200% 이상도 가능해진다.금융특정개발진흥지구에는 높이 350m 이상의 초고층 랜드마크 건축물을 지을 수 있다. 현재 여의도 최고층 빌딩인 파크원이 333m임을 감안하면 금융특정개발진흥지구 내 높이규제를 사실상 폐지했다.앞으로 지구단위계획 결정고시를 위해 남은 절차는 교통영향평가, 서울시 도시건축공동위원회 심의, 재열람 공고 등이다. 교통영향평가 제도는 해당 사업의 시행에 따라 발생하는 교통량·교통흐름의 변화 및 교통안전에 미치는 영향을 조사·예측·평가하고 그와 관련된 각종 문제점을 최소화할 수 있는 교통개선대책을 마련하기 위한 평가(심의)다.시 도시건축공동위원회는 지구단위계획 결정에 관한 사항을 심의한다. 위원은 25명 이내며, 매월 두번째·네번째주 수요일 개최가 원칙이다. 심의 과정에서 예상치 못한 변수가 생길 경우 결정고시 시점이 더 늦어질 수도 있다. 이에 따라 여의도에 개발사업을 하기 위해 땅, 건물을 산 시행사들의 대기도 길어지고 있다. HMG가 매입한 여의도동 61-1번지 일대 부지 위치도 (자료=구글 지도 캡처)앞서 부동산 개발사 HMG는 지난 2021년 7월 여의도동 61-1번지 일대 여의도 순복음교회 부지를 3030억원에 매입했다. 이후 1년여 만인 2022년 8월경 매도자를 물색했지만 거래가 성사되지 않았고, 아직도 보유하고 있다. 현재 하나자산신탁이 수탁자로 돼 있다.부동산 시행사 신영은 지난 2019년 여의도동 25-1번지 메리츠화재 여의도 사옥에 투자했다. 거래금액은 1200억원(3.3㎡당 2200만원)이다. 신영이 직접 건물을 산 것은 아니고, 베스타스자산운용이 설정한 펀드에 지분(에쿼티) 투자했었다. 당시 신영은 배당수익이 낮은 대신 매각차익을 기대할 수 있는 보통주에 투자했다. 현대 이 건물을 담고 있는 펀드는 신영의 종속회사인 브라이튼일반사모부동산투자신탁제1호(구 베스타스전문투자형사모부동산모투자신탁제53호)다. 건물의 임대차계약 기간은 오는 7월까지다.메리츠화재 여의도사옥 (자료=브라이튼자산운용)이밖에도 한국토지주택공사(LH)는 공공임대주택을 지으려 했던 여의도 부지를 작년 12월 매물로 내놓았지만 결국 주인을 찾지 못했다. 해당 부지는 서울 영등포구 여의도동 61-2번지 일대 8264㎡(약 2504평)며, 당시 공급 예정가격(원)은 4024억5680만원이었다. 3.3㎡(평)당 1억6000만원대다. LH는 올해 상반기 중 해당 부지를 다시 매각할 계획이며, 가격 인하는 없을 것으로 보고 있다. 이 땅은 향후 서울시 심의를 거쳐서 ‘준주거지역’으로 상향될 가능성이 있기 때문이다.◇ 자금묶인 시행사들…“투자금 회수기간 늦어 손해”시행사 및 자산운용사가 서울 여의도의 오래된 빌딩이나 나대지를 매입한 것은 오피스텔 등을 개발해 시세차익을 얻기 위해서다. 여의도에는 금융회사들이 몰려있어서 직주근접을 원하는 직장인 수요가 많다. 실제로 오피스텔 ‘브라이튼 여의도’는 지난 2019년 3.3㎡당 4000만원에 분양했는데 인기를 끌었다.또한 여의도 건물들은 용적률(전체 대지면적에 대한 건물 연면적의 비율)에 여유가 있어서 증축이 가능한 경우가 많다. 예컨대 신영이 투자한 메리츠화재 사옥은 용적률을 한도치까지 활용하면 14층인 건물을 최대 20층까지 증축할 수 있다.현재 이 건물의 용적률은 535.98%, 용도지역은 일반상업지역이다. 서울시 도시계획 조례에 따르면 일반상업지역 건폐율은 60%, 용적률은 800%가 법정 최대한도다.하지만 여의도 지구단위계획이 결정고시되지 않은 상태에서 건물을 증축 또는 신축할 경우 리스크가 있다. 신축한 건물이 서울시 지구단위계획에 맞지 않을 경우 각종 규제를 받을 수 있어서다. 시행사들이 여의도 지구단위계획이 고시될 때까지 기다려야 하는 이유다.특히 HMG가 매입한 순복음교회 땅은 층수 제한이 있어서 고급 오피스텔 등 다양한 부동산상품을 개발하려면 용도지역 상향이 필수적이다. 현재 이 땅의 용도지역은 제2종 일반주거지역(7층 이하)이다. 이를 준주거지역으로 상향하면 업무·상업시설 등 더 높은 건물을 지을 수 있다.(자료=서울시 ‘여의도 지구단위계획(안)’ 관련 보도자료 일부 캡처)‘제2종 일반주거지역(7층 이하)’은 저층주거지 주거환경 보호, 난개발 방지 등을 위해 층수를 7층 이하로 관리하는 지역이다. 서울특별시 도시계획 조례에 따르면 ‘2종 일반주거지역’의 건폐율 및 용적률은 60%, 200%다. 반면 ‘준주거지역’의 건폐율 및 용적률은 60%, 400%다. 단순 계산하면 준주거지역은 2종 일반주거지역보다 건물을 2배 높게 올릴 수 있는 구조다.준주거지역으로 용도지역이 상향되려면 민간이 준주거지역 상향 계획이 담긴 사업을 제안해와서 서울시 도시건축공동위원회 심의를 통과해야 한다.특히 서울시가 준주거지역으로 용도지역을 상향하려면 공공기여가 있어야 하며, 공공기여가 적정한지에 대한 판단도 필요하다. 또한 세부 개발계획도 수립해서 그 계획 자체에 대한 심의도 거쳐야 한다.하지만 실제로 용도지역 상향은 쉽지 않다. 관할 지방자치단체(지자체)가 이를 허용할 경우 시행사에 특혜를 줬다는 의혹이 제기될 수 있어서다.지난 2022년 금리가 급격히 올라 이자부담이 커지다보니, 시행사들은 여의도 지구단위계획 고시가 늦어지는 것에 대한 부담이 높다. 시행사들이 분양을 미룰 경우 높은 이자비용을 감당해야 하고, 투자금을 회수하는 시점도 뒤로 밀려 손해가 커진다.일부 시행사, 금융회사들은 지구단위계획 확정을 기다리는 기간이 길어져서 미리 분양에 나섰다. 엠디엠플러스, 마스턴투자운용은 지난 2022년 10월, 11월에 하이엔드(고급) 오피스텔 ‘여의도 아크로 더원’과 생활형 숙박시설 ‘앙사나 레지던스 여의도 서울’을 분양했다.‘여의도 아크로 더원’은 여의도동 25-11번지 일대(옛 유수홀딩스 빌딩)에 들어선다. 엠디엠플러스는 문주현 엠디엠그룹 회장의 장녀 문현정씨와 차녀 문초연씨가 각각 지분 47.62%를 보유한 회사다. 엠디엠플러스는 지난 2020년 이 일대 건물과 토지 일체를 3300억원에 사들였다. 또한 마스턴투자운용이 진행 중인 ‘앙사나 레지던스 여의도 서울’은 여의도동 23-4번지 일대(옛 NH투자증권 여의도 사옥)에 지어진다. 앞서 마스턴투자운용은 지난 2019년 해당 부지를 총 2600억원(3.3㎡당 1889만원)에 매입했었다.
- 여의도 키움파이낸스스퀘어, 재건축 '눈앞'…이르면 6월 말 '첫삽'
- [이데일리 마켓in 김성수 기자] 서울 여의도 ‘키움파이낸스스퀘어’ 사옥이 재건축을 눈앞에 두고 있다. 이르면 오는 6월 말 시작해 4년간 공사를 진행한다.이 건물에 있던 키움증권 및 계열사들은 재건축이 진행될 동안 인근 사학연금 서울회관 신사옥 ‘TP타워’ 사무공간을 4년간 임차한다. 이후 재건축이 끝나면 새 건물에 둥지를 튼다.키움파이낸스스퀘어 재건축 사업은 여의도 금융중심 지구단위계획이 발표되기 전에 건축허가를 받았기 때문에 새 지구단위계획에 따라 높이규제 완화를 받지는 못한다. 만약 높이 350m 이상 초고층으로 지으려면 설계변경 해서 건축허가를 다시 받아야 한다.서울 영등포구 여의도동 ‘키움파이낸스스퀘어’ (사진=김성수 기자)◇ 4년간 재건축 공사…TP타워 4년 임차23일 금융투자업계에 따르면 서울 영등포구 여의도동 36-1번지 일대 ‘키움파이낸스스퀘어’는 이르면 오는 6월 말 재건축을 위한 착공에 나선다. 시공사는 우선협상대상자만 정해진 상태로 아직 확정되지 않았다. 키움파이낸스스퀘어 건물은 지난 1979년 준공돼 연식이 45년에 이른다. 지하 2층~지상 14층 규모며 지하철 5·9호선 환승역 여의도역에서 걸어서 5분 거리에 있다. 키움증권은 지난 2009년 5월 이 건물을 사들였다.재건축이 끝나면 지하 7층~지상 20층, 대지면적 3104㎡, 연면적 4만8914.54㎡ 규모 프라임 오피스(연면적 1만평 이상)로 탈바꿈한다. 영등포구청은 작년 3월 31일 이에 대한 건축허가를 처리했다.다만 착공계는 아직 접수되지 않았다. 착공계는 공사명, 공사금액, 공사 관련 업체, 공사 시작일과 예상 마감일 등 공사 관련 계약내용을 기록한 문서다. 착공계 제출이 건설공사 시작 전 마지막 단계다.키움파이낸스스퀘어가 재건축 될 동안 키움증권, 키움투자자산운용 등은 지난 2월 준공된 여의도 사학연금 서울회관 신사옥 ‘TP타워’ 저층부에 4년간 임차할 예정이다. 오는 6월 중순부터 순차적으로 본부별, 부문별로 이동한다. 키움증권 외에도 키움투자자산운용, 키움프라이빗에쿼티(PE), 키움인베스트먼트, 키움예스저축은행 등 이 건물에 있는 다른 계열사들도 TP타워로 이동한다. 재건축이 끝나고 건물이 완공되면 이들은 TP타워에서 새 건물로 돌아간다.◇ 높이 350m 이상 지으려면 설계변경 필요키움파이낸스스퀘어 건물이 있는 부지는 일반상업지역이며, 특정개발진흥지구에 해당한다.서울시는 여의도를 국제 디지털 금융 중심지로 바꾸기 위해 작년 5월 ‘여의도 금융중심 지구단위계획(안)’을 열람 공고했다. 지구단위계획은 토지를 합리적으로 이용하고 해당 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위해 마련하는 상위 계획이다.서울시는 여의도 지구단위계획구역을 이용현황 및 입지 특성을 고려해 △국제금융중심지구 △금융·업무지원지구 △도심기능지원지구 △도심주거복합지구의 총 4개 구역으로 나눴다. 각 구역 용도에 적합한 공간계획방향과 건축물의 용적률, 높이, 용도 등을 마련했다.키움파이낸스스퀘어 건물이 있는 곳은 국제금융중심지구 내 ‘금융특정개발진흥지구’다.서울시는 여의도 국제금융중심지구 내 ‘금융특정개발진흥지구’를 일반상업지역에서 중심상업지역으로 상향할 수 있도록 ‘용도지역 조정가능지’로 지정했다.이 곳은 명동, 상암동에 이은 서울에서 3번째 중심상업지역으로 용적률 1000%까지 부여한다. 여기에 친환경, 창의·혁신 디자인을 적용할 경우 용적률 1200% 이상도 가능해진다.금융특정개발진흥지구에는 높이 350m 이상의 초고층 랜드마크 건축물을 지을 수 있다. 현재 여의도 최고층 빌딩인 파크원이 333m임을 감안하면 금융특정개발진흥지구 내 높이규제를 사실상 폐지했다.하지만 키움파이낸스스퀘어 재건축 사업은 여의도 지구단위계획이 발표되기 전에 건축허가를 받았기 때문에 새 지구단위계획에 따라 높이규제 완화를 받지는 못한다. 서울시 관계자는 “만약 키움파이낸스스퀘어를 높이 350m 이상 초고층으로 지으려면 설계를 다시 해서 건축허가를 다시 받아야 한다”고 말했다.
- 양주 종합장사시설 건립 '윤곽'…경기북부 최초 기대감↑
- (사진=양주시)[양주=이데일리 정재훈 기자] 경기북부 최초로 기록될 가능성이 큰 양주시의 공동형종합장사시설 건립 사업이 윤곽을 드러내고 있다.경기 양주시는 23일 오전 시청 상황실에서 양주시 공동형 종합장사시설 기본구상 및 타당성 조사 용역 중간 보고회를 개최했다고 밝혔다.시는 이번 본 용역을 통해 장사시설의 기본구상을 수립하고 입지와 규모, 화장 및 안치 수요, 사업비, 기본계획 등을 분석하고 지방재정법에 따른 타당성 조사, 지방재정투자심사 등 관련 행정절차 이행에 필요한 기초자료로 활용한다.이번 용역 중간보고회에서 도출된 결과에 따르면 장사시설은 백석읍 방성리 산75 일원 83만㎡에 국·도비 245억원 포함 총 2093억원을 들여 건립을 추진한다.이곳에는 장례식장과 화장시설, 봉안당, 수목장림, 자연장지, 주차장 등을 조성하고 주변 등산로와 산책로와 어우러진 추모마당, 잔디광장, 기억의 탐방로, 사색의 숲, 전망대 등이 배치될 예정이다.시는 용역 중간결과에 대한 개선사항을 반영해 오는 7월 타당성 조사를 의뢰하고 내년 상반기까지는 지방재정투자심사를 마친 뒤 도시관리계획결정을 거쳐 2026년 상반기에는 토지보상과 실시설계에 착수할 예정이다.강수현 시장은 “이번 중간보고회에서 나온 의견들을 잘 반영하고 예상되는 주민 불편 사항을 모두 해소해 대한민국에서 제일 가는 장사시설을 건립해 주기를 바란다”고 말했다.
