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- 신길우성1차·건영, 안전진단 통과..신길뉴타운 재건축 속도
- [이데일리 하지나 기자] 영등포구 신길동 신길우성1차·건영 아파트가 1차 정밀안전진단에서 D등급(조건부재건축) 판정을 받았다. 인근 신길뉴타운 사업이 성공적으로 이뤄지면서 주변 재건축 아파트 사업 속도도 빨라지고 있다. ◇신길우성1차·건영, 1차 정밀안전진단 통과21일 정비업계에 따르면 신길우성1차·건영아파트는 최근 재건축 정밀안전진단에서 52.21점으로 조건부 재건축(D등급) 판정을 통보받았다. 안전진단에서 A~C등급의 경우 유지·보수(재건축 불가), D등급은 조건부 재건축, E등급은 재건축 확정 판정을 받게 된다. D등급을 받은 신길우성1차·건영아파트의 경우 국토안전관리원 또는 한국건설기술연구원에 정밀안전진단에 따른 적정성검토(2차 정밀안전진단)를 받아야 한다. 여기서 D등급 이상이 나와야 재건축 사업을 추진할 수 있다. 신길우성1차는 688가구 규모로 1986년 준공됐으며, 건영아파트는 386가구로 1985년 입주했다.신길우성1차·건영아파트는 지하철 1·2호선 신도림역과 7호선 신풍역까지 다소 거리가 있지만 올해 개통예정인 신안산선(도림사거리역)과는 바로 인접해 있어서 최대 수혜지로 꼽힌다. 신길우성1차 아파트 전경(사진=카카오맵)재건축추진준비위원회 관계자는 “새 정부가 들어서고 안전진단 기준 완화 가능성도 제기되고 있다”면서 “서둘러 적정성 검토를 추진하기 보다는 향후 상황을 지켜보고 신중하게 추진할 예정”이라고 말했다. 지하철 7호선 신풍역 일대에 위치한 신길우성2차·우창아파트와 신길우성3차 아파트 역시 재건축 사업을 추진 중이다. 신길우성2차·우창아파트의 경우 이날 시공사 선정 입찰을 진행했고 대우건설이 단독 참여한 것으로 확인된다. 앞서 현장설명회에서는 GS건설, DL이앤씨, 대우건설, 호반건설 등이 참여했다. 신길우성2차·우창아파트는 사업이 완료되면 지하 2층~지상 32층, 10개 동, 1305가구로 새롭게 탈바꿈한다. 지난 2020년 한국자산신탁을 사업시행자로 선정했고, 현재 건축심의 단계를 앞두고 있다. 신길우성3차도 최근 예비안전진단을 통과했다. 지난해 4월, 5월 시행된 예비안전진단에서 두차례 고배를 마신 뒤 세번째 도전만에 성공했다. 477가구 규모의 신길우성3차는 1989년 준공됐다. ◇신길뉴타운 집값 2배 상승..교통호재도 풍부인근 신길뉴타운에 잇따라 신축 아파트가 들어서면서 집값이 큰 폭으로 상승하는 등 정비사업에 대한 기대감을 높이고 있다. 현재 신길뉴타운 16개 구역 중 6곳이 해제됐고, 8곳이 입주를 했거나 앞두고 있다. 신길3구역을 재개발한 더샵파크프레스티지(799가구)가 올해 7월 준공될 예정이다. 2020년 2월 준공된 신길센트럴자이(12구역) 전용 84㎡의 경우 분양가가 7억원을 밑돌았는데, 지난해 5월 16억8000만원에 매매계약을 체결하며 최고가를 기록했다. 분양가 대비 2배 넘게 오른 것이다. 신길뉴타운 대장주인 래미안에스티움(7구역)의 경우 전용 84㎡가 지난해 10월 17억8500만원으로 최고가를 기록했다. 이밖에도 신풍역 초역세권 신길10구역 남서울아파트는 상가 소유주와의 갈등으로 재건축 사업이 더디게 진행되다가 2018년 1월 한국토지신탁을 사업시행자로 지정한 후 빠르게 진행되고 있다. 지난해 사업시행인가를 받았고 대우건설을 시공사로 선정했다. 올해 관리처분인가를 받고 내년부터 본격적으로 이주 및 철거를 추진할 예정이다. 공공재건축을 추진 중인 13구역 신미아파트는 최근 GS건설을 시공사로 선정했다. 신길동 일대는 정비사업에 따른 정주여건은 물론 교통 환경도 더욱 개선될 전망이다. 신림선 경전철(2022년 예정)과 신안산선(2024년 예정) 신설 사업이 진행되고 있다. 신림선의 경우 여의도동 샛강역과 관악구 신림동을 연결하는 노선으로 신길뉴타운과 인접한 보라매역(7호선)을 통과할 예정이다. 지난해 9월 착공한 신안산선은 경기도 안산·시흥과 서울 여의도를 잇는 노선으로 신풍역(7호선)을 지나갈 계획이다.김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “신길동은 과거 대표적인 낙후지역이었지만 정비사업이 진행되면서 주거환경이 크게 개선됐다”면서 “지하철 7호선 보라매역·신풍역 더블역세권으로 강남권과 직접 연결되는데다 신림선과 신안산선이 개통될 예정으로 교통 호재도 있다”고 말했다.
- 상반기 관망세 속 '양극화' 심화..."똘똘한 한채 집중"
- [이데일리 신수정 기자] 올해 부동산 시장은 대출규제와 금리인상에도 불구하고 여전히 우상향할 것이라는 전망에 힘이 실린다. 최근 집값 급등 피로감과 수요가 억제되면서 부동산 가격이 소폭 조정될 수 있지만, 추세하락으로 이어지기 어렵다는 분석이다. 특히 현금 부자 등 자금 여력이 충분한 수요자들만 매매시장에 몰리는데다 다주택자 규제까지 겹쳐 지역별, 상품별 양극화가 심화될 것으로 전망된다. 이에 거래절벽 속 관망세가 짙어지면서도 일부 지역에서는 신고가가 계속 나타날 수 있다고 전망했다. [김정훈 기자]◇금리인상·가격상승 부담감에 거래절벽 심화…양극화 지속할 듯이데일리가 부동산 전문가 10인을 대상으로 ‘주택시장 전망’을 설문한 결과 대다수 상반기까지 집값 상승세 둔화가 이어질 것으로 예상했다. 차주단위 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계가 반영돼 담보 대출금 규모가 대폭 줄어든데다 금리 인상에 따른 이자 부담이 커지면서 거래에 나서지 못하는 상황이 계속될 전망이기 때문이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “금리 인상은 채무 상환 부담을 증가시키고 수요자의 위험 선호 약화로 이어져 결국 부동산 구매수요 관망과 거래량 감소로 나타날 수 있다”면서 “이는 오히려 주택시장 양극화를 극대화 시킬 것”이라고 내다봤다.김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “작년 중저가 실수요 시장에서 거래가 급감하고 상승세 둔화 또는 하락 거래까지 나오고 있는데, 이는 대출 규제와 금리 인상 영향을 받아 관망세로 돌아선 것”이라면서 “짧게는 대통령 선거가 있는 3월 이후, 길게는 6월 지방선거까지 관망세가 이어질 것”이라고 내다봤다. 다만 최근 거래절벽과 상승세 둔화 움직임이 부동산 시장 하락으로 이어지기는 어렵다는 지적이다. 고준석 동국대학교 법무대학원 겸임교수는 “오는 7월 계약갱신 청구권의 한 주기가 끝나는 시점에선 상황이 달라질 수 있다”며 “불안한 전세시장이 매매가격을 밀어 올릴 가능성이 있다”고 설명했다.김제경 투미 부동산 소장은 “대선 전후로 집값 상승세 둔화 분위기가 전환될 것”이라면서 “차기 정권의 부동산 정책 방향에 영향을 받을 것으로 예상되는데 종부세 과세기준일인 6월 1일 기준으로 매도세가 커질 수는 있다”고 전망했다. 윤지해 부동산 R114 수석연구원은 “급매물이 거래돼 거래가 하락하는 것처럼 보이지만 대선 이후 지금과 같은 상황이 추세화하기 어려울 것으로 본다”고 설명했다. [이데일리 방인권 기자] 송파구의 아파트 단지 모습.시장 양극화는 더욱 심화할 전망이다. 다주택자에 대한 규제가 이어지면서 ‘똘똘한 한 채’에 대한 수요가 쏠릴 것으로 예상되기 때문이다. 특히 강남과 그 외의 지역, 수도권과 지방 등에 따라 양극화가 뚜렷해질 것으로 예상된다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 “혼란기에는 강남, 그리고 상품으로는 새 아파트나 재건축될만한 아파트에 수요가 몰린다”며 “강남은 덜 내리고, 다음에 더 오를 것이라는 학습효과가 있다. 또 강남 부동산 투자자들은 애시당초 대출에 영향이 없어 금리 인상에 둔감한 편”이라고 설명했다. 이상우 인베이드 투자자문 대표는 “최근 거래절벽현상은 인기지역의 매도의뢰가 없고 비인기지역은 매수의뢰가 없기 때문이다”며 “‘똘똘한 한 채’라는 시장이 만들어진 탓”이라고 진단했다. 이동현 하나은행 부동산센터장은 “시장 조정기에 거래 양극화 현상이 뚜렷하게 나타난다”며 “공급이 많은 지역이나 서울과의 접근성이 떨어진 곳들이 먼저 영향을 받게 될 것”이라고 분석했다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “대출 요인이 많이 작용한 상황인데다 거래 비수기라는 점도 감안해야 한다”며 “지금 모든 지역이 다 하락하는 게 아니고 어느 지역에선 신고가가 계속 나오고 있다”고 지적했다. ◇마이너스 프리미엄·상승폭 축소에 ‘변곡점’ 지적도일각에선 웃돈 거래가 사라지고 실거래가가 하락하는 장면을 두고 집값 변곡점의 전조 증상이라고 분석했다. 최근 오피스텔 분양권 시장에선 마이너스 프리미엄이 심심찮게 나타나고 있다. ‘묻지마 투자’나 ‘영끌 투자’에는 주의가 요구되는 이유이다. 실제 인천 서구 ‘청라리베라움더레이크플러스’는 최근 분양가 대비 1500만원 낮춘 매물이 시장에 나왔다. 인근 ‘루원시티 1차 SK리더스뷰’ 오피스텔 분양권도 마이너스 프리미엄이 최대 2000만원까지 형성돼 있다. 경기 안산시 ‘힐스테이트 안산중앙역’의 경우, 지난 13일 기준 네이버 부동산에 52개의 분양권 매물이 등록돼 있는데 이 중 절반인 25개가 마이너스 프리미엄·무프리미엄 물건이다. 분양가보다 낮은 물건의 경우, 마이너스 프리미엄이 최대 500만원까지 형성돼 있다. 주택시장도 주춤하는 분위기다. 한국부동산원이 발표한 1월2주차 주간 아파트가격동향을 보면 서울 집값은 0.02% 올라 전주(0.03%)보다 상승폭이 축소했다. 자치구별로 성북(-0.01%)·노원(-0.01%)·은평구(-0.01%)는 하락했고 마포·강북·도봉구는 보합 전환되기도 했다. 김기원 데이터노우즈 대표는 “마이너스 프리미엄과 하락실거래가 출현이 늘어나면서 변곡점은 찾아왔다고 보인다”며 “올해 중순이나 내년 초반에는 본격적으로 하락세 시작될 것으로 보이며 경기, 인천, 대전, 대구 등에서 먼저 시작할 수 있다”고 설명했다.
- 내년 집값 폭락할까요?…부동산전문가 6인의 대답은
- [이데일리 강신우 기자] 직장인 정 모(37)씨는 올해 초부터 내 집 마련을 하려고 나섰다가 지금은 안도의 한숨을 내 쉬고 있다. 매수세가 꺾이면서 정 씨가 봐 둔 지역에서도 하락거래가 속속 등장했기 때문이다. 정 씨는 “조바심에 집을 샀다가 ‘상투’ 우려에 빠진 지인들이 많다”며 “내년에 집값이 더 떨어지면 매수 고민을 해볼 것”이라고 말했다. 부동산투자로 쏠쏠한 수익을 올리던 김 모(41)씨는 대출규제 여파 등으로 주택 매수세가 꺾이자 오피스텔이나 상가 등 비주택 투자를 노리고 있다. 김 씨는 그러나 눈독 들인 비규제지역의 부동산 투자처가 있지만 내년 집값 전망이 불확실해 선뜻 투자 결정을 하지 못하고 있다. 그는 “내년 대선 이후 부동산정책 변화를 일단 살펴봐야 할 것 같다”고 언급했다. (그래픽= 김일환 기자)최근 주택시장이 심상치 않다. 매매거래는 뚝 끊기고 급급매(급매물보다 더 싼 매물)가 아니면 매수세도 안 붙는다. 올해 상반기까지 불장이던 시장이 하반기 들어서는 언제 그랬냐는 듯이 꽁꽁 얼어붙었다. 서울 집값도 주춤한 가운데 대구시와 세종시는 하락세를 거듭하고 있다. 부동산시장 전문가들은 집값 급등에 따른 피로감에 대출 규제, 금리 인상 등이 더해지면서 매수 심리가 위축된 데 따른 것이라는 진단이다. 한국부동산원에 따르면 이번 주 수도권 아파트 매매 수급지수는 98.2로 지난주(99.3)보다 1.1포인트 하락했다. 수급지수가 100 이하로 내려간 것은 지난해 5월 이후 처음이다. 매매지수가 100보다 낮으면 아파트를 사는 사람보다 파는 사람이 많다는 의미다. 부동산 지표가 일제히 거꾸러지자 무주택자 정 씨나 부동산 투자자 김 씨처럼 추격 매수보다는 향후 시장 상황을 좀 더 지켜보자는 이들이 늘고 있다. 그렇다면 부동산시장 전문가들은 내년 집값을 어떻게 전망할까. ◇내년 수도권 10% 오를 것…서울이 시세 리드이데일리는 부동산시장 전문가 6명(김규정 한국투자증권 자산승계연구소장·김제경 투미부동산컨설팅 소장·김학렬 스마트튜브 소장·박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원·송승현 도시와경제 대표·이은형 대한건설정책연구원 책임연구원)에게 내년 주택시장 전망과 투자 유망지역 및 전략에 대해 들어봤다. 먼저 집값 전망과 관련해 이들 모두 “상승할 것”으로 내다봤다. 구체적인 지역별 상승률을 보면 전국적으로는 3.5~8%, 서울을 포함한 수도권은 6~10%까지 오를 것이라는 예측이 많았다. 다만 상승폭은 올해보다 크게 둔화한 모습이다. 한국부동산원에 따르면 올해 지역별 누적 상승률(~11월)은 전국적으로 12.12% 올랐고 수도권은 14.75%, 서울 6.13%, 경기도 18.52%, 인천 19.89% 상승했다.(그래픽= 김일환 기자)박원갑 전문위원은 “내년에도 상승세는 유지하겠지만 종부세를 비롯한 보유세 부담 증가에 대출규제, 금리상승에 따른 매수심리 위축 등으로 상승폭은 크게 축소할 전망”이라며 “다만 주택공급이 아직 본격화하지 않았고 전세난에 따른 매수수요가 생길 가능성은 여전하다”고 분석했다. 김규정 소장도 “대선 이후 정책변화에 따른 변수를 제외하고 보면 내년 상반기까지는 조정없이 보합세를 보이다가 하반기 전세불안에 따른 실거주 수요가 매수로 전환하면서 상승세를 보일 것으로 예상한다”고 말했다.집값 상승세가 강한 곳으로는 서울과 경기, 인천 순으로 꼽혔다. 시군구별로는 서울 강남구와 용산구, 경기도에서는 성남시 분당구와 평택시, 고양시 덕양구, 인천은 청라와 송도 등 경제자유구역이 상승세를 이끌 것이라는 의견이 많았다. 김학렬 소장은 “내년 서울의 아파트 공급물량은 올해보다 크게 줄어들기 때문에 서울에서 밀려난 수요층이 갈 수 있는 입지와 교통 호재, 새 아파트가 집단적으로 들어오는 곳은 상승폭이 더 클 것”이라고 했다. 송승현 대표는 “서울은 강남권과 정비사업지를 중심으로 국지적인 상승을 예상하고 경기도는 서울의 높은 집값이 전세가 상승을 동반하면서 탈서울 수요가 증가하면서 GTX 교통 호재나 접근성이 좋은 곳을 중심으로 오를 것”이라고 점쳤다. 그는 이어 “인천은 정비사업이 활발한 송도 등 경제자유구역이 상승을 주도할 것으로 보인다”고 덧붙였다. 김제경 소장은 “서울 용산은 핵심 입지와 함께 각종 개발 호재가 있고 성남은 경기 남부 중 입지 대비 저평가됐으며 구시가지 재개발이 계속 진행되고 있어서 관심있게 볼 필요가 있다”며 “인천은 경제자유구역이 상승세를 이끌 것으로 보지만 송도와 비교하면 저렴하고 개발 호재가 많은 청라가 좀 더 상승 여력이 있을 것으로 보인다”고 분석했다. 부동산 빅데이터 업체인 아파트실거래가(아실)에 따르면 내년 서울의 아파트 공급물량은 적정수요(4만7604가구)에 못 미치는 1만8250가구로 올해(3만900가구) 보다도 약 40.9% 감소한다. ◇주택보다는 상가 투자…부채관리 시작해야주택 유형별로는 내년에도 아파트가 오피스텔이나 빌라보다 가격 상승을 주도할 것이라는 분석이 많았다. 이은형 책임연구원은 “신축은 가격상승 반영이 쉽고 실거주 측면에서 우월하기 때문에 내년에도 인기를 끌 것”이라며 “정비사업지 내 구축은 가격은 오르더라도 입주까지 인고의 세월을 기다려야 하기 때문에 신축보다는 상승폭이 작을 것”이라고 전망했다. 송승현 대표는 “타 상품대비 진화한 커뮤니티와 주거환경을 제공하는 신규 아파트 수요가 여전히 높아 내년에도 유망할 것”이라며 “다만 서울은 재건축과 재개발 지역이, 수도권은 신축이 강세를 보이는 등 지역별로 양상이 다를 것”이라고 내다봤다. 무주택자와 다주택자 등 포지션별 주택 마련 전략은 전문가마다 크게 엇갈린다. 먼저 올해 전망에서는 무주택자는 언제든지 내 집 마련을 하라는 조언이 정설이었다면 이번에는 좀 더 기다려보라는 의견이 우세하다. (그래픽= 김일환 기자)박원갑 전문위원은 “무주택자는 내 집 마련을 위해 굳이 서두를 필요가 없다. 청약시장에 우선적으로 도전하고 여의치 않으면 급매물 중심으로 접근하는 게 좋다”고 했다. 송승현 대표는 “현재 집값이 주춤한 상황에서 대선이라는 불확실성이 있기 때문에 대선 이후 주택정책 방향을 살펴본 후 대응해도 늦지 않을 것”이라고 말했다. 다주택자의 투자 의견으로는 주택보다는 ‘상가’가 유망하지만 세(稅) 부담 등으로 수익률이 기대치보다 떨어질 수 있으니 절세전략을 중심으로 살펴봐야 한다는 조언이 많다. 김학렬 대표는 “다주택자는 주택보다는 상가가 수익을 얻기에 유리하고 코로나19 영향 등으로 단기적으로 매매가가 빠지는 지역을 주목할 필요가 있다”고 했다. 김제경 소장은 “다주택자는 똘똘한 한 채로 가야 할 때이지만 세금 면에서 여력이 있다면 추가 매입하는 것도 생각해볼만 하다”고 말했다. 이은형 책임연구원은 “어설픈 2~3채보다는 똘똘한 한 채로 갈아타는 것이 좋은 선택이 될 것”이라며 “현금흐름이 더 필요하다면 상업용 부동산으로 전환하는 것도 방법이다. 그러나 주택보다는 환금성이 주택보다는 떨어진다는 점에 유의해야 한다”고 했다.소수의견으로는 지금 더 투자하기보다는 ‘부채관리’에 나서야 할 때라고 경고하는 목소리도 있다. 김규정 소장은 “내년에 미국이 금리를 인상하면 우리나라도 추가 인상이 불가피할 것이고 지금도 은행의 주택담보대출과 신용대출은 4~5% 수준으로 많이 오른 상황”이라며 “지금은 투자보다는 부채관리를 시작하고 내년 대선 이후 정책변화를 본 이후 판단해도 늦지 않을 것”이라고 조언했다.
- 2022년 부동산이 계속 오를 수밖에 없는 두 가지 이유
- [이데일리 칼럼리스트=김제경 투미부동산컨설팅 소장] 벌써 2021년 12월이 되었다. 연말이 되면 부동산 전문가들에게 가장 많이 들려오는 질문은 “2022년 부동산 가격은 어떻게 되는가”이다. 그러면 항상 일관되게 답변을 하게 된다. “떨어질 요인이 없습니다. ‘똘똘한 한 채’는 더 심해질 것입니다.” 그러면 어떤 분들은 지금 가격이 이렇게 많이 올라갔는데, 어떻게 더 올라 가냐고 화내는 사람도 있다. 부동산 가격이 올라갈 것이라고 보는 이유는 ‘풍부한 유동성 속 대체투자처 부족’, ‘다주택자 규제 강화로 인한 똘똘한 한 채 심화’ 이 두 가지 현상 때문이다. 우선 ‘풍부한 유동성 속 대체투자처 부족’은 계속적인 유동성 공급으로 화폐가치 하락이 나타나는 상태에서 경기 상황이 명확하지 않다 보니 해당 유동성이 정상적인 기업 투자로 연결되지 않고 안전자산으로 쏠리는 현상을 말한다. 예전과 같으면 경기 성장이 명확하다고 판단되면 주가 상승으로 이어진다든가, 직접적인 창업 및 기업의 투자로 경기 전반의 호황으로 가는데, 아직도 경기에 대한 비관이 많고, 코로나 시대와 연결되어서 업종별 명암이 갈리고 있다. 그런 상황속에서 돈은 역대급으로 풀리고 있다.2022년 정부 예산안을 보면 604.4조원으로 전년 대비 46.4조원을 인상한 역대급 수치다. 그런데 이도 놀라긴 이른 게 바로 2017년 400.7조원부터 시작해서 2018년 428.8조원, 2019년 469.6조원, 2020년 512.3조원, 2021년 558조원으로 갈수록 기하급수적으로 예산이 폭등하고 있는 상태다.더 무서운 것은 현 정권 집권 이후로 추경예산을 엄청나게 추가 편성하면서 돈이 어마어마하게 풀리고 있다는데 있다. 통화량이 계속적으로 풀리고 있다 보니, 지금 부동산은 자산가들이 투자 수익률을 생각하면서 투자한다기 보다도 현금으로 보유하고 있으면 안 되겠다는 생각 속에서 자산가치 보존으로 움직이고 있다에 가깝다고 할 수 있다. 인플레이션 헷지(inflation hedge), 에셋 파킹(Asset Parking)이라는 표현이 왜 나타나는지를 생각해볼 필요가 있다. 혹자들은 지금 이렇게 부동산 가격이 폭등한 것도 거품인데 여기서 어떻게 더 올라가냐고 묻지만, 근래 상담을 신청하고 고민이 많은 사람들은 돈이 없는 사람들이 아니라 있는 사람들이 더 걱정이다. 남들은 통장에 현금만 10억원이 있다면 고민이 없을 것 같지만, 자산가들은 은행에 10억원 넣어놓아도 이자도 얼마 안 되는데, 여기에 이자소득세 15.4%를 또 걷어가니 인플레이션만 생각해도 화폐가치가 떨어지는 것이다. 아무것도 안 해도 자산가치 하락에 부동산 가격은 계속 올라가니 부동산이 더 올라간다는 확신이 있어서 투자하는 게 아니라 더 안 올라가도 현금으로 들고 있는 게 답이 아니라는 생각에 들어가는 사람이 많다. 즉, 정부가 유동성을 계속 공급하는 와중에서 다른 대체투자처에 대한 확신을 못 주는 이상 시중의 유동성이 부동산으로 흘러 들어가는 것을 막을 수가 없다는 것이다. 간혹 금리 인상에 대해 이야기하는 사람들도 있지만, 애초에 현 부동산 가격 상승은 금리보다도 직접적인 유동성 공급이 더 크다. 이는 물가상승률만 보아도 금방 알 수 있다. 두 번째로 ‘다주택자 규제 강화로 인한 똘똘한 한 채 심화’는 상급지와 하급지간의 격차를 벌려주게 된다. 현 정권의 규제는 다주택자가 실수요를 넘어선 초과수요로 부동산 가격의 불안정을 가져왔다고 보고 있다. 그렇다 보니 다주택자에 대해 취득세/양도세/종부세/소득세/대출 등 전방위적인 규제를 가하고 있다. 당장 이번 12월 종부세가 부과되자 다주택자는 몇천만원에서 억단위도 세금이 터졌다는 기사를 심심치 않게 찾아볼 수 있다. 그런데 정작 1주택자는 11억원을 공제 받고 1주택자 세율을 적용하고 나면 세금이 얼마 안 된다. 즉, 모든 규제는 다주택자를 향해 징벌적으로 움직인다고 할 수 있다. 그렇게 되다 보니 지방 3주택자는 적폐가 되고 강남 1주택자는 실소유 1채는 적폐가 아닌 상황이 나타나게 된다. 지방 3채를 처분한다고 해서 강남 1채를 살 수 있는 것도 아니지만, 가액이 아닌 단순한 주택수로 규제를 하니 똘똘한 한 채를 장려하는 사회가 돼 버린 것이다. 그러니 이러한 세부담이 강화되면 될수록 세금 세팅이 안 된 사람들은 주택을 결국 매각할 수 밖에 없는데, 이때 처분하게 되는 주택들은 보유한 주택들 중 가치가 떨어지는 주택을 처분하게 된다. 즉, 다주택자를 규제하면 부동산을 처분하긴 하겠지만 그 처분하는 곳이 서울 중심지가 아니라는 것이 핵심이다. 서울과 지방을 보유하고 있다면 지방을 먼저 처분하고, 서울에서도 외각부터 처분하며, 아파트/빌라 중에서는 빌라를 먼저 처분하는 등 지역별/상품별 양극화가 나타나는 게 지금 시장이라고 할 수 있다. 그로 인하여 현 부동산 가격이 많이 올랐다고 해도, 어디를 샀었느냐에 따라 수익 격차가 천차만별로 나게 되는 이유는 해당 규제에 있다고 할 수 있다. 내가 원하는 지역이 상대적으로 가치가 떨어지는 지역/상품이면 이런 규제로 매도가 쏟아질 것 같은 곳이면 기다려 보겠지만, 부동산을 처분하면 또 그 금액들을 합하여 매수할 것 같은 상급지라면 양극화만 더 심해지면서 가격 상승이 예상된다고 할 수 있다.이 두가지 핵심축은 2022년도 다를 바가 없으니 부동산 가격이 상승한다고 하는 것이다. 당장 2022년의 핵심 이슈인 대선의 영향을 왜 안 받냐고 반문하실 수 있다. 물론 부동산은 정책 변수가 크니 정책의 방향성에 따라 영향을 받을 수 있다. 우선 여당의 이재명 후보와 야당의 윤석열 후보 모두 돈을 더 풀면 풀겠다고 하지 재정건전성을 고려해서 긴축 정책으로 하겠다는 후보는 없다. 즉, 돈은 더 풀 것인데 복지 쪽에 푸느냐, 기업 및 SOC에 투자하느냐의 차이라고 할 수 있다. 유동성의 방향은 동일하다. 그러면 두 번째로는 다주택자 규제는 달라질 수 있는 게 아니냐고 물어볼 수 있다. 그런데 여기에서도 선택지는 둘로 나뉜다. 우선 이재명 후보가 된다면 세금 세팅이 안된 다주택자에게는 지옥이 열릴 것이다. 지금보다도 더 강력한 세금 규제들이 나타날 수 있다. 종부세를 넘어선 국토보유세를 신설하게 되면 ‘다주택’을 넘어 ‘다부동산’으로 확산돼 똘똘한 ‘한 채’가 아닌 그냥 똘똘한 ‘부동산 하나’가 될 수도 있는 것이다. 가치가 상대적으로 떨어지지만 세금 규제를 피해 이동하던 상품군이 무너질 가능성도 배제하지 못한다. 불로소득을 더 강력하게 막을 것이라는 이 방향성이 옳고 그름은 판단하지 않겠다. 입장에 따라 환영하는 사람도 분명히 존재하고 그동안의 정책 입안자도 다주택자를 억압하는 방식이 옳다고 판단하고 추진해왔으니 말이다. 다만 확실한 것은 이러한 규제 강화는 결국 핵심지 하나에 쏠리면서 양극화를 더 극단적으로 불러오게 될 것이다. 그러면 윤석열 후보가 되면 다주택자 규제가 완화되지 않을지 반문할 수도 있지만, 윤 후보가 된다 해도 2년은 그대로 갈 수밖에 없다. 이유는 대통령이 할 수 있는 것에 한계가 있기 때문이다. 대통령은 국무회의를 통해 시행령 개정은 가능하지만, 법은 국회 소관이다. 즉, 핵심인 세율을 바꾸는 건 현 상태에서는 최소 2년은 어렵고 총선 결과에 따라 더 길어질 수도 있다는 것이다. 혹자는 정권이 바뀌면 국회도 협조해주지 않겠냐고도 말하지만 다음 정권에서 정책을 뒤집는 것은 이전 정권의 정책 실패를 인정하는 것이기에 국회가 순조롭게 협조해줄 것이라고는 기대하기는 어렵다. 대표적으로 재건축초과이익환수제는 노무현 전 대통령 시절인 2006년 5월 입법되고, 이명박 전 대통령 시절에 글로벌금융위기로 경제 위기와 부동산 경기 침체로 건설경기가 위축되어 건설기업들이 부도나던 시절에도 계속된 국회 반대로 끝에 결국 폐지는 못하고 2012년 12월에 5년 유예를 하게 되었다. 그만큼 법을 바꾸기가 쉽지 않다.여기에 공급량 자체가 2023년까지 바닥을 향해 달려가고 있다 보니 사실상 ‘하락할 이유가 없다’고 말한다. 물론 부동산 가격이 더 올라간다고 판단해도 앞서 언급한 것과 같이 다주택자 규제가 강력해진 상황속에서 주택수를 더 늘리기는 쉽지 않다. 세금 세팅을 강조하는데, 이게 어렵다면 똘똘한 한 채가 무슨 의미인지 명심할 필요가 있다. 그리고 무주택자는 사실상 지금이라도 늦지 않았으니 집을 매수할 필요가 있다고 본다.
- “도심복합사업, 시범사례 잘 되면 공급 원활해질 것”
- [이데일리 김나리 기자] “(도심 공공주택 복합사업을 통해) 공공이 먼저 공공 기여에 대한 시범사례를 만들고 민간으로 그 영역을 확장시키면 도심 내 공급도 원활하게 이뤄질 수 있다고 본다.”심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 이데일리와 한국토지주택공사(LH)가 지난 13일 서울시 중구 이데일리 사옥에서 개최한 ‘2021 도심복합사업포럼’에 패널로 참석해 이 같은 의견을 밝혔다.이데일리와 한국토지주택공사(LH)가 지난 13일 서울시 중구 이데일리 사옥에서 ‘2021 도심복합사업포럼’을 개최했다. 왼쪽부터 김제경 투미부동산컨설팅 소장, 윤지해 부동산R114 수석연구원, 심교언 건국대학교 부동산학과 교수, 김용호 제일엔지니어링 부회장, 권운혁 LH 수도권주택공급특별본부 도심복합사업처장.도심복합사업은 정부가 올해 초 2·4 주택공급대책을 통해 도입한 사업이다. 기존 민간사업으로는 개발이 쉽지 않은 노후 지역에서 LH 등 공공이 사업을 추진해 신규 주택을 공급하는 것이다. 사업기간을 5년 이내로 단축하고, 건축규제 완화로 사업성을 개선하는 등 다양한 인센티브를 3년간 한시적으로 제공한다.다만 이 사업은 공공주택특별법에 근거해 토지 등 소유자 3분의 2(면적 기준 2분의 1) 이상이 동의하면 사업이 시행돼 나머지 토지를 수용할 수 있는데다 6월 30일부터 등기할 경우 현금 청산된다는 점 등으로 인해 후보지로 선정된 일부 구역들에서 주민 반발이 잇따랐다.이에 대해 심 교수는 “원래 2·4 대책에 상당히 비판적인 입장으로, 왜 민간에 비해 공공만 그러한 혜택을 받아야 하는지에 대한 의문이 있었다”며 “그런데 최근 대장동 개발 특혜 사태 등을 계기로 생각이 바뀌었다”고 운을 뗐다. 그러면서 “적어도 단기적으로는 공공 위주로 개발사업이 진행되다가 성공 모델이 나오면 민간으로 확대해 투 트랙으로 가면 도심 내 공급도 많아질 수 있을 것”이라며 “시범사업이 굉장히 중요한데, 그 과정에서 주민 및 지자체와의 협의를 잘해야 한다. 이게 잘만 된다면 가격 안정효과도 꽤 클 것”이라고 내다봤다.김용호 제일엔지니어링 부회장도 “공급정책은 ‘다다익선(多多益善)’”이라며 “도심복합사업이 모든 걸 해결할 순 없겠지만 다른 공급정책과 시너지를 낸다면 분명 효과가 있을 것”이라고 말했다. 이어 “도심복합사업이 기성 시가지에서 이런 방법으로도 사업이 된다는 시그널을 주민들에게 보내준다면 그 효과가 엄청날 것이라고 본다”며 “주민이 시행하기 어려운 지역에 공공이 들어간다면 해당 지역이 낙후되는 것을 공공이 조기에 참여해 개선하는 효과도 있을 것”이라고 덧붙였다.다만 김 부회장은 “문제는 주민들은 기존 정비사업의 관리처분방식에 익숙한 반면, LH는 수용방식에 익숙하다는 것”이라며 “그 괴리를 어떻게 극복할 지가 관건이다. 주민들의 우려를 감안해 의견을 충분히 듣고 설득시키면서 사업을 추진해야 한다”고 강조했다.심 교수 역시 “도심복합사업은 주민들과 계속 함께 가는 사업”이라며 “따라서 ‘수용방식’에 익숙했던 지금까지의 LH와는 전혀 다른 역할이 필요하다. 여기에 대해 LH가 많이 준비해야 한다”고 말했다.나아가 지자체와의 협업 필요성도 부각됐다. 심 교수는 “LH 혁신안이 나오는 혼란한 상황에서 내년에 선거까지 앞두면서 정책의 앞날이 엇갈릴 수 있는데, 지금부터 지자체장과 LH가 잘 협조해 공공주도이면서도 민간과 서울시 등이 같이 할 수 있는 모델을 개발해야 한다”며 “그래야 내년 선거 결과가 어떻든 국민들이 원하는 시장 공급이 이뤄질 수 있다”고 말했다.이에 대해 권운혁 LH 수도권주택공급특별본부 도심복합사업처장은 “도심복합사업은 저 이용되고 노후화된 도심 내 저층 주거지나 역세권 등을 공공이 개발 주도함으로써 민간 개발의 단점을 보완하는 새로운 사업 방식”이라며 “도심 내에서 파격적인 혜택을 통해 사업을 속도감 있게 진행할 수 있도록 한 좋은 제도”라고 설명했다. 그러면서 “이 사업은 공공이 독단으로 하는 사업이 아니기 때문에 최대한 주민 의견을 반영할 생각”이라며 “모든 의사결정 자체를 주민들과 함께한다는 생각을 가지고 추진할 계획”이라고 말했다.