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- 일조권 침해로 떨어진 집값, 배상받을 수 있을까?[똑똑한 부동산]
- [김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 주변에 새로 짓는 건물이 들어서 아파트의 일조나 조망이 침해되는 때가 있다. 일조권 분쟁이다. 아파트는 같은 단지라도 동이나 층에 따른 가격 변동이 크다. 전망이나 조망, 일조권이 중요해서다. 신축 건물이 기존 아파트의 조망이나 일조에 영향을 미치면 삶의 질과 함께 아파트 가격도 떨어진다. 이런 경우 어떻게 해야할까?울산 울주군 범서읍 굴화리 푸르지오 아파트 입주민 100여 명은 22일 인근 동원로얄듀크 아파트 신축현장에서 조망권 피해보상 촉구 집회를 열었다.2016.11.22.(사진=뉴시스)우선 법원은 아파트 입주민이 종전부터 향유하던 일조나 조망에 관한 권리를 법적인 보호대상으로 보고 있다. 즉, 아파트 입주민의 일조나 조망이 인근 신축 건물로 나빠진다면, 해당 신축 건물의 소유자는 손해를 배상해야 할 수도 있다는 것이다.다만 언제나 손해를 배상해야 하는 것은 아니고 신축 건물이 아파트 입주민의 일조나 조망을 일정 범위, 즉 수인한도 이상으로 침해한 때에만 배상한다. 조망권의 경우에는 특별한 기준이 정립되어 있지 않고, 일조권은 동짓날을 기준으로 8시부터 16시까지 사이의 8시간 중 총 일조시간이 4시간 이상 확보되지 않는 경우 또는 9시부터 15시까지 사이의 6시간 중 일조시간이 연속하여 2시간 이상 확보되지 않는 경우 중 어느 하나에 해당하면 유의미한 침해로 본다.조망권과 일조권에 관한 분쟁은 보통 환경분쟁조정위원회의 조정을 통하기도 하고, 곧바로 법원에 손해배상청구소송을 제기하는 경우도 있다. 손해의 발생 및 정도의 판단은 전문 감정인의 감정으로 객관적인 기준에 따라 가늠한다. 아무래도 소송보다는 조정 절차가 비용 부담이 적은 까닭에 조정위원회 절차로 먼저 가는 경우가 많다. 만일 침해가 인정된다면 손해의 범위는 어떨까? 우선 일조장해, 사생활 침해, 시야 차단으로 인한 압박감, 소음, 분진, 진동 등과 같은 생활이익의 침해로 발생한 손해 등 통상적으로 예견할 수 있는 손해가 있다. 그 밖에 조망이나 일조 침해로 아파트 가격이 떨어졌고 객관적인 자료로 이를 입증할 수 있는 경우에는 아파트 가격 저하에 따른 손해를 인정한 사례도 있다. 따라서 일조권·조망권 침해로 아파트 가격이 크게 하락했다면 객관적인 자료를 구비해 손해배상으로 다퉈볼 소지가 있다.
- 공공지원 민간임대라더니 매매예약?.."사실상 꼼수분양"
- [이데일리 김나리 기자] 최근 공공지원 민간임대주택으로 공급되는 A테라스 하우스에 청약하려던 B씨는 고민에 빠졌다. 시행사로부터 당첨 후 임대차 계약이 아닌 ‘매매예약제’를 선택해야 발코니 확장 및 옵션 추가 등을 할 수 있다는 얘기를 들어서다. B씨는 “매매예약을 하면 보증금의 2배를 먼저 내야 해 부담이 된다”며 “그렇다고 안 하기엔 손해 보는 조건이 많다. 말만 민간임대일 뿐 사실상 일반분양인데 가격은 더 비싼 셈”이라고 말했다.일부 공공지원 민간임대주택에서 시행하는 ‘매매예약제’를 놓고 ‘꼼수 분양’이라는 불만이 커지고 있다. 시행사들이 민간임대주택을 공급하겠다며 공공택지를 매입해 놓고 매매예약금을 받아 분양가상한제를 피해 가고 있어서다. 나아가 매매예약금을 납부하더라도 소유권 이전이 나중에 이뤄지기 때문에 위험 부담이 있다는 지적도 나온다.◇민간임대 A테라스 하우스, 매매예약제 시행5일 업계에 따르면 동탄2신도시에 A테라스 하우스가 공급된다. 이 단지는 지하 1층~지상 4층, 9개 동, 전용면적 138·148㎡ 총 125가구로 구성된 동탄2신도시 최초의 대형 평형 테라스 하우스 단지다.해당 단지는 공공지원 민간임대주택 상품으로 공급되기 때문에 청약통장 유무, 당첨 이력에 상관없이 만 19세 이상 무주택세대 구성원이면 누구나 청약을 신청할 수 있다. 오는 6일 홈페이지를 통해 특별공급 물량 청약을 진행한다. 7일에는 한국부동산원 청약홈을 통해 일반공급 청약 접수를 받는다. 당첨자 발표는 12일이다.눈에 띄는 것은 이 단지에서 시행하는 매매예약제 방식이다. 이 단지 당첨자들은 임대차 계약과 매매예약제 중 하나를 고를 수 있는데, 매매예약제를 선택하면 확정된 가격을 선납하고 10년 후 분양전환을 받을 수 있다. 이 단지 임대보증금은 7억~8억원선이다. 매매예약 시 총액은 임대보증금에 예약금 6억~7억원 가량을 더 합친 금액으로, 138㎡은 15억원 후반, 148㎡은 14억원 후반대다.시행사 관계자는 “매매예약제를 선택하면 10년 뒤 명의를 이전해 준다”며 “입주 전 매매예약금을 완납하는 대신, 중도금 대출을 알선해 주고 10년 간 임대료도 올리지 않는다”고 말했다. 이어 “10년 동안 재산세 등 세금도 내지 않아도 되고 입주 시점에 입주권 명의 변경도 가능하다”고 설명했다. 그러면서 “임대차 계약 시엔 추후 분양전환을 보장하지 않는데다, 발코니 확장·유상 옵션을 선택할 수 없고 현관 중문, 주방가구 업그레이드 등 무상옵션도 제공하지 않기 때문에 매매예약을 선택하는 게 훨씬 유리하다”고 강조했다. 단 무주택 조건은 계속 유지해야 한다는 설명이다.◇“사실상 꼼수분양”…예비청약자 불만 가중다만 예비청약자들 사이에선 이를 두고 꼼수 분양이라며 반발하는 목소리가 나오고 있다. 이 단지 청약 접수를 준비 중인 한 예비청약자는 “비교 불가능한 조건을 내걸어 놓고 청약자들로 하여금 터무니없이 비싼 매매예약제를 선택하길 강요하고 있다”고 분통을 터뜨렸다.그러면서 “차라리 분양가 상한제를 적용받아 공급하는 일반 분양이었다면 16억원에 가까운 분양가는 안 나왔을 것”이라며 “나라에서 이 택지를 시행사에 저가 양도했을 땐 무주택 서민을 위한 임대주택을 공급하라는 의도였을 텐데 시행사들이 법의 사각지대를 활용해 편법 분양으로 폭리를 취하고 있다”고 목소리를 높였다.매매예약제를 시행하는 민간임대주택이 늘어나면서 국토교통부도 상황을 모니터링하고 있다. 국토부 관계자는 “관련 사항을 지속 모니터링하는 중으로 문제가 있다고 판단되면 개선 조치에 나설 수는 있지만, 매매예약제는 민간에서 자체적으로 실시하는 제도인 만큼 섣불리 규제하기엔 어려운 측면이 있다”고 말을 아꼈다.이와 관련해 김예림 법무법인 정향 변호사는 “매매예약금을 완납하고 입주했는데 시행사 등이 파산한다면 소유권이 넘어온 상태가 아니기 때문에 매매대금을 반환받기 어렵다”며 “계약서만으로는 위험하고 가등기를 하더라도 대출 등에서 선순위 담보를 잡게 되면 순위가 밀려 돈을 변제받기 어려울 수 있다. 또 시행사가 속여서 계약하는 경우 등도 있기 때문에 유의해야 한다”고 조언했다.
- ‘토지70% 확보’ 조건에 소송까지…암초 만난 도심복합사업
- [이데일리 김나리 기자] 정부가 도심 내 주택 공급 확대를 위해 공들여 추진하고 있는 ‘도심 공공주택복합사업’이 곳곳에서 암초를 만났다. 중앙토지수용위원회가 강제수용을 하기 위해서는 주민 사유지 70% 이상을 확보해야 한다는 조건을 붙인데 이어 본 지구 지정이 예정된 일부 구역에서는 반대 주민들이 법적 대응을 예고했기 때문이다. 노형욱 국토교통부 장관이 지난 6월 서울 은평구 증산4구역을 방문해 LH 관계자와 함께 도심 공공주택복합사업 후보지를 둘러보고 있다. (사진=뉴시스)◇중토위, 도심복합사업 ‘사유지 70% 확보’ 조건부 동의29일 국토교통부 등에 따르면 지난 23일 도심복합사업 지구지정을 위해 진행된 제2차 중앙도시계획위원회(중도위) 및 중앙토지수용위원회(중토위) 심의에서 신길2, 부천원미, 쌍문역서측 등 3개 지구 안건이 조건부로 가결됐다.여기서 중토위는 사유지 면적 기준 협의보상률을 70% 이상 확보하고 나서 수용재결을 신청하라는 조건을 달았다. 토지보상은 큰 틀에서 보상협의, 수용재결, 이의재결, 행정소송 단계로 진행되는데, 중토위에 수용재결을 신청해 승인을 받아야 보상협의를 하지 못한 토지를 강제수용할 수 있다. 중토위가 사업에 동의하지 않으면 사실상 토지수용이 불가하다. 따라서 국토부는 수용재결을 신청하기 이전 협의보상 과정에서 사유지 70% 이상 보상률을 확보해야 한다. 국토부에 따르면 이번에 본 지구로 지정되는 후보지들뿐만 아니라 앞으로 본 지구 지정을 위해 중토위 심의를 받는 다른 지구들에도 계속 비슷한 조건이 설정될 것으로 보인다. 국토부는 오는 31일 증산4구역 등 7곳을 첫 본 지구로 지정할 예정이다. 이로 인해 도심복합사업에 제동이 걸릴 수 있다는 관측이 나온다. 현행법상 도심복합사업 본 지구로 지정되기 위한 주민동의율은 소유주 기준 66.7%(3분의 2), 면적 기준 50%(2분의 1)인데, 지구 내 사유지 면적 70%를 협의보상해야 한다는 추가 조건이 또 생기면서 본 지구로 지정되더라도 토지 수용을 못해 실제 착공이 불가능한 경우가 나올 수 있어서다. 증산4구역 비상대책위원회 관계자는 “도심복합사업은 토지 면적 기준 동의율을 합산할 때 국공유지를 찬성표로 집계해 민심을 왜곡했는데, 다시 사유지 70% 동의를 받게 돼 그나마 다행”이라면서도 “사유지 70% 동의를 확보하지 못하면 결국 사업이 진행되지 못하면서 시간만 지체되고 그 피해는 주민들의 몫이 될까 우려스럽다”고 말했다. 이에 증산4 비대위는 국토부를 상대로 법적 대응에도 나선다는 계획이다. 증산4 비대위 관계자는 “국토부가 정확한 사업 개요나 주민 동의서 등을 투명하게 공개하지 않아 사업을 신뢰할 수 없다는 게 가장 큰 반대 사유”라며 “본 지구 지정이 되는 대로 행정소송, 가처분신청 등 법적 대응에 나설 것”이라고 말했다.◇국토부 “문제 없다” 입장…전문가는 “리스크 우려”다만 국토부는 사업에 차질이 없을 것이란 입장이다. 국토부 관계자는 “통상 중토위에서 조건을 달 때 75%까지 확보하라고 하는데, 이에 비해 70%는 더 낮은 수준”이라며 “나아가 과도한 보상을 요구한다거나 미등기 등 불가피한 경우에는 예외도 인정해주기 때문에 사업에 큰 지장이 없을 것”이라고 말했다.국토부 장관이 중토위원장을 겸하고 있다는 점도 변수다. 현행법상 토지 수용을 하려면 국토부 장관이 중토위와 협의해 동의를 구해야 하지만 장관이 위원장을 겸하고 있는 탓에 그간 협의가 형식에 그친다는 지적이 있었다. 이에 박성민 국민의힘 의원이 “본인이 본인에게 협의 요청을 구하는 이상한 상황”이라며 중토위원장을 국토부 장관이 아닌 자로 임명하도록 하는 토지보상법 개정안을 대표발의했지만 국회에 계류 중인 상태다.구역 내 한국토지주택공사(LH) 등이 보유한 매입임대주택이 사유지에 포함돼 형평성에 어긋난다는 불만도 있다. 해당 주택은 LH 등 공공기관이 소유주이나 면적 집계 시에는 국공유지가 아닌 사유지에 포함된다. 후보지 중 하나인 수유12구역에는 구역 내 사유지로 집계되는 LH 매입임대주택이 145채(4057㎡) 있다.이와 관련해 김예림 법무법인 정향 변호사는 “중토위 조건과 반대 주민들의 소송 등은 실제 사업을 지연이나 중단시킬 수 있는 리스크이자 걸림돌”이라며 “이는 국토부가 사업에 속도를 내기 위해 민간재개발(75%)보다 동의율을 완화했을 때 이미 예견됐던 상황으로, 원활한 사업 추진을 위해 필요한 최소한의 동의율을 낮춰 사업을 추진하면 필연적으로 문제가 생길 수밖에 없다”고 지적했다.
