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- [똑똑한부동산] ‘지역주택조합’ 구역에 속한다고?…우리집 강제로 팔리나
- [김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] 현재 가지고 있는 토지나 집이 개발을 이유로 대응방법을 물어오는 때가 있다. 자신의 자산이 강제로 매도 될 지 모른다는 불안감 때문이다. 이에 대응하기 위해서는 우선 어떤 개발 사업인지 알아야 한다. (사진=뉴시스 제공)보통 재개발·재건축과 같이 공공성이 강한 정비사업은 도시정비법에 따라 진행된다. 사업시행자는 사업구역 내 일정비율의 토지 소유자의 동의를 받아야 닻을 올릴 수 있다. 이때 전체적으로 동의요건을 충족했다면, 사업에 동의하지 않은 소수는 사업시행자로부터 강제 수용을 당할 수 있다는 점을 염두 해야 한다. 자칫 개인적으로 매매하는 때와 비교해서 낮은 수준으로 사업시행자와 매매계약을 체결하게 될 수 있다. 반면 진짜 중요한 건 민간개발이다. 대표적으로 지역주택조합이나 도시개발사업이 꼽힌다. 이때 사업시행자는 최대한 많은 토지를 확보해야 사업이 가능하다. 지역주택조합은 토지확보율 95% 이상이어야 사업계획승인을 받을 수 있고, 도시개발사업은 최대한 많은 토지를 확보해야 사업에 필요한 의결권 확보가 용이하기 때문이다. 이 경우 토지 등 소유자는 사업시행자로부터 매매계약을 제안받을 때가 많은데, 그 조건이 불공한 때가 많다. 보통 매매계약은 계약금, 중도금, 잔금 등의 액수와 지급시기가 명확하지만, 민간개발 시에는 이같은 시점이 불명확할 때가 많다. “인허가가 나올 때마다 돈을 지급한다”는 식이다. 계약금조차 지급이 안되다 보니 계약금 해제를 할 수도 없고, 계약이 해제되었을 때 계약금 상당액을 위약금으로 지급하기로 하는 약정도 누락된 때가 많다. 예정과 달리 사업이 진행되지 않으면 계속해서 내 땅에 대한 처분권한은 없으면서, 매매대금도 지급받지 못하는 답답한 상황이 계속되게 된다. 즉 자신의 자산이 인질로만 잡혀있지, 돈도 못받는 최악의 상황이 발생할 수 있단 의미다. 그래서 보통 이런 계약을 할 때 주변 시세를 잘 살펴 매매대금 지급일자와 액수를 명확히 정해야 하고, 계약금을 계약 시에 지급받는 것이 좋다. 사업시행자의 귀책에 따른 해제를 대비해 계약금을 위약금 정하는 것도 필수다. 끝으로 사업시행자가 사업구역 내 일정 비율의 토지를 확보하면 내 땅이 강제로 수용되거나 사업에 편입되게 될 수 있다는 점도 알아야 한다. 결국, 주변 상황을 잘 살펴 명확한 계약조건에 따라 좋은 가격에 매매대금을 정하는 것이 최선이다. 김예림 변호사
- [단독]이주비 대출 막히자 '우회로' 뚫었나..SPC 통한 대출 등장
- [이데일리 황현규 기자] 재건축 정비사업장에 특수목적법인(SPC)이 등장했다. 대출규제의 여파로 재건축·재개발 사업지의 ‘이주비 대출’이 어려워지면서, 시공사들이 SPC를 통한 이주비 지원을 공약으로 내걸면서다. [그래픽=이데일리 문승용 기자]18일 정비업계에 따르면 대우건설은 과천주공5단지 재건축 수주전에 참여, 이주비 대출을 위한 SPC 설립을 약속했다. SPC를 설립해 키움증권이 자본금을 납입하고, 이에 대우건설이 연대보증을 서는 시스템이다. 또 이 SPC가 재건축 조합에 사업비를 대출해주고, 추후 공사가 완료되면 SPC에 조합이 돈을 갚는 구조다. 이 SPC는 자산관리사(AMC)부터 업무수탁자, 법무·회계 관리자 역할까지 수행한다. 일종의 페이퍼컴퍼니를 세우는 방식인데 재건축 사업에 SPC가 등장한 것은 이례적이라는 평가다. 시공사가 SPC까지 동원한 이유는 바로 대출규제를 피하기 위해서다. 재건축을 하기 위해선 이주비가 반드시 필요하다. 이 이주비는 세입자를 내보내거나, 집주인이 임시 보금자리를 구하는 데 쓰인다. 그러나 보통 이주비는 대출(주택담보)로 충당하는 경우가 많은데, 재작년 12·16대책으로 15억원이 넘는 주택의 담보대출은 전혀 나오지 않는다. 물론 대책이 나오기 전 집을 소유했다면 대출이 일부 나오긴 하지만 이 또한 주택담보대출비율(LTV)가 40%에 그친다. 즉 현 시세가 17억원(전용 103㎡·KB 기준)인 과천주공5단지는 15억원이 넘어 대출이 원칙적으로 불가능하다. 만약 받을 수 있다 해도 약 7억원의 대출만 가능하다. 이 또한 소득 수준 등을 고려해 총부채원리금상환비율(DSR) 등을 따지면서, 주택을 오래 보유한 고령자의 경우 소득이 전혀 없어 이 또한 불투명하다는 게 업계의 설명이다. 여기에 더해 금리까지 올라가면서 대출금이 더 줄게 된 상황이다. 심지어 다주택자는 이주비 대출이 전혀 나오지 않는다. 한 반포 재건축 아파트 소유주는 “2주택자만 돼도 이주비 대출이 ‘0’이다. 이주비 대출 없이 어떻게 이사를 갈 수 있겠나”라고 반문했다. 즉 일반적인 이주비 대출이 어려워지면서, 시공사가 SPC를 통해 일종의 우회 방법으로 이주비 지원 방법을 마련한 것이다. 부동산 전문 김예림 변호사는 “아파트값이 오르면서 15억원이 넘는 아파트의 이주비 대출이 어려운 게 사실”이라며 “사업촉진비 등의 명목으로 이주비 지원을 해줄 순 있지만, 이 또한 정부의 감시망에 있어 쉽지 않다”고 말했다. 그러면서 “새로운 회사인 SPC를 설립해 사업 추진을 하는 방식은 대출 규제에도 빗겨갈 수 있긴 하지만 정부가 제동을 걸 여지도 있다”고 말했다.
- '조합 맘대로' 시공사 바꾼 신반포15차, 100억대 손실 불가피
- [이데일리 황현규 기자] 아파트 재건축 공사가 한창인 가운데 시공사가 교체되는 초유의 사태가 벌어지게 됐다. 조합의 무리한 시공사 교체가 불러온 참극이다. 서울 서초구 신반포15차 재건축 아파트가 그 주인공이다. 이 아파트는 현재 삼성물산이 시공을 하고 있지만 2019년 시공권이 박탈됐던 대우건설이 최근 조합과의 항소심에서 승소, 다시 시공권을 되찾아갈 가능성이 높아졌다. 특히 이번 일로 사업이 지연되면서 큰 손실을 불가피해졌다. ◇분양 지연에 이자비 부담까지…‘복병’ 만난 신반포15차 7일 정비업계에 따르면 서울고법 민사20부는 전날 대우건설이 신반포15차 조합을 상대로 낸 시공자 지위 확인 소송에서 1심 판결을 뒤집고 대우건설의 손을 들어줬다. 대우건설의 시공권이 유지돼야 한다는 취지다. 신반포15차 모습 (사진=이데일리DB)2017년 서울 서초구 반포동 신반포15차 아파트 재건축 조합은 대우건설을 시공사로 선정하고 공사비 2098억원에 도급 계약을 맺었다. 그러나 이후 설계 변경 과정에서 공사비 증액을 둘러싸고 갈등이 불거지면서, 2년 뒤 조합은 대우건설의 시공권을 취소했다. 이에 대우건설은 “추가 공사비는 계약서를 기준으로 제시한 금액이며, 이를 이유로 한 계약 해지는 무효”라고 주장하며 소송전에 돌입했다. 대우건설은 이번 항소심 승소에 따라 곧바로 공사 중지 가처분 신청을 빠른 시일 내 진행할 방침이다. 대우건설 관계자는 “2심의 판결을 비추어볼 때 공사 중지 가처분 신청도 받아들여질 것”이라고 전망했다. 여기에 더해 조합 측에서 대법원 상고에 나선다면, 최종 판결이 나올 때까지 공사는 중단될 가능성이 높다는 게 업계 관측이다. 신반포15차 주민은 “내년 쯤 후분양을 계획 중이었는데 예상 외 항소심 판결이 나와 당황스럽다”며 “주민들끼리 추후 대응을 고민해봐야 할 것 같다”고 전했다.공사가 지연된다면 조합 부담은 더 커질 수 밖에 없다. 조합은 지난해 4월 삼성물산은 새로운 시공사로 선정, 현재 약 20%가량 공사가 진행됐다. 이미 이주를 마친 상황에서 사업비에 대한 이자만 매달 수억원에 달한다. 익명을 요구한 업계 관계자는 “사업 지연이 길면 길수록 대우건설에 유리할 수 밖에 없다”며 “공사비만 2000억원이 넘는데, 조합원 180명의 사업비 부담은 클 수 밖에 없다”고 말했다. 업계에서는 이 사업이 1년 지연될 경우 100억원가량의 손실이 발생할 것으로 보고 있다. 신반포15차는 기존 180가구에서 재건축 후 지하 4층~지상 35층짜리 6개 동, 641가구 단지로 탈바꿈한다. 총 사업비 규모는 2400억원 수준이다. (사진=이데일리 DB)◇갑자기 시공사 해지, 줄어들 듯만약 대우건설이 다시 시공에 나서게 되면, 계약 파기된 시공사가 다시 수주권을 따내는 첫 사례가 된다. 이번 판결로 조합원들이 총회만으로 시공사를 해지해 온 관행에 제동이 걸렸단 분석도 나온다. 공사 지연과 소송 부담 등이 커져서다.특히 조합 집행부가 바뀌면 시공사가 바뀌는 일이 더 잦다는 게 업계의 설명이다. 부동산 전문 김예림 변호사는 “기존 조합 지도부가 바뀌고 새 지도부가 생기면, 사업파트너 개념으로 새 시공사가 선정되는 경우가 많다”고 말했다.앞서 최근 DL이앤씨의 시공권을 해지한 방배6구역 조합도 지난해 말 조합의 새 집행부를 꾸렸다. 신반포15차의 경우도 새 집행부가 들어서면서 대우건설의 시공권이 박탈된 사례다. 하지만 건설사는 시공권이 박탈돼도 조합을 상대로 소송을 제기하는 게 쉽지 않았다. GS건설도 지난 8월 대전 유성구 ‘장대B구역’ 재개발 사업의 시공권이 박탈됐으나, 선뜻 소송을 못하는 상황이다. 승소 가능성이 미지수인데다가 기업 이미지 훼손 등이 우려돼서다. 그러나 이번 대우건설의 승소를 두고 건설업계에서는 ‘기류가 바꼈다’는 목소리도 나온다. 한 대형 건설사 관계자는 “대우건설이 시공권을 다시 따내게 되면 조합도 트집을 잡아 시공사를 바꾸는 사례들이 줄어들 것 같다”고 기대섞인 관측을 내놨다.김예림 변호사도 “시공사들이 조합 상대로 소송을 할 확률이 낮을 뿐더러 항소심까지 가는 경우도 흔치 않다”며 “대우건설의 승소로 시공권이 해지된 건설사들이 적극적으로 소송에 나설 가능성이 높아졌다”고 전망했다.
- "소문만 나도 수천만원 껑충"… 경기·인천까지 '가로주택' 번졌다
- [이데일리 황현규 기자] “가로주택 정비사업 한다는 소문만 나면 호가가 최소 2000만원씩 뛰어요. 그런데도 (낡은 빌라나 아파트) 없어서 못 팔아요.” (인천 서구 가정동 공인중개사무소) 소규모 정비사업인 가로주택 사업이 서울을 넘어 경기도·인천 아파트·빌라로 확산하고 있다. 사업추진이 비교적 쉬워 꽉 막힌 재건축과 재개발의 우회로 역할을 하면서다. 서울과 인천을 포함한 수도권 사업장만 400곳을 넘겼다. 가로주택 정비사업을 전문적으로 노리는 투자자들까지 유입되며 시세도 가파르게 오르는 추세다. 서울의 한 빌라촌 모습 (사진=뉴시스 제공)◇10년 걸리는 재개발 대신 ‘나홀로’ 가로주택 1일 서울시에 따르면 2분기 기준 서울에서 가로주택정비사업을 추진하는 곳은 모두 105곳이다. 지난해 2분기(1~6월) 63곳에서 약 40곳이 늘어났다. 가로주택정비사업은 일명 ‘미니 정비사업’으로 불린다. 사업시행 구역 규모가 1만㎡ 미만으로 정비구역 지정이나 추진위원회 구성 등의 절차가 생략된다. 사업기간이 일반 재개발·재건축에 비해 대폭 단축된단 의미다. 또 가로주택정비사업은 분양가 상한제, 재건축초과이익환수금, 전매 제한, 5년 재당첨 제한 등의 적용을 받지 않는다.서울시 관계자는 “재건축과 재개발 사업이 10~15년 걸리는 데 비해 가로주택 정비사업의 사업기간은 3~4년 정도에 불과하다”고 말했다. 이런 장점이 부각하면서 때문에 재개발을 염두에 두던 빌라촌이 가로주택정비사업으로 선회하는 경우도 있다. 성북구 장위13구역은 2014년 뉴타운에서 해제된 뒤, 가로주택정비사업으로 사업을 바꿨다. 장위동 13-4, 13-6구역은 가로주택 조합설립인가를 마친 상태다. 장위11구역도 13구역과 마찬가지로 11-1,2구역이 가로주택정비사업을 추진 중이다.최근에는 ‘아파트·연립’까지 가세하고 있다. 재건축 사업의 가장 큰 관문으로 꼽히는 ‘안전진단’을 건너뛸 수 있어서다. 서울시가 공개한 가로주택정비사업 현황을 보면, 연립은 14곳·아파트는 4곳에서 사업이 진행 중이다. 과거 ‘아파트=재건축’이라는 공식이 무너진 셈이다.송승현 도시와 경제 대표는 “재건축과 재개발 사업이 여전히 어렵다는 인식이 크고, 이에 따라 ‘풍선효과’로 가로주택정비사업이 주목받고 있다”며 “특히 일반 재건축으로 사업성이 안 나오는 소규모 단지들은 재빠르게 가로주택정비사업으로 선회하는 분위기”라고 말했다.(사진=뉴시스 제공)◇경기도 1년 새 43곳→333곳…“투자자들 다 몰려왔다”최근에는 서울 뿐만 아니라 경기도와 인천에서도 가로주택정비사업 열기가 번지고 있다. 경기도청에 따르면 경기도에서 가로주택정비사업(6월 기준)이 시행 중인 곳은 333곳에 달한다. 지난해 2분기 기준 43곳이었던 가로주택정비사업장이 7배나 늘어난 것이다. 인천도 상황은 비슷하다. 현재 인천의 가로주택정비사업장은 26곳으로 올해 1월 18곳에서 8곳이 늘었다. 부동산전문 김예림 변호사는 “서울을 중심으로 경기도와 인천 지역에서 사업 추진과 관련한 상담사례가 지속적으로 늘고 있다”고 말했다. 시세도 계속 오르고 있다. 이미 조합설립인가를 마친 인천 서구 석남아파트(전용 46㎡)는 지난달 처음으로 2억이 넘는 가격에 거래가 성사됐다. 2018년 이후부터 4년간 1억 3000만원에서 1억 5000만원대에 거래가 이뤄지던 이 아파트는 조합설립이 알려지자 곧바로 2억원을 넘긴 것이다. 현재 이 아파트의 호가는 2억 2000만원이다. 인근 A공인은 “석남동부터 가정동 일대까지 주변 일대의 가로주택정비사업이 활발해지고 있다”며 “한 곳이 아니라 여러 곳이 동시다발적으로 가로주택정비사업을 하면서 대규모 재건축 사업 못지않은 효과를 누릴 것으로 보인다”고 말했다. 이어 “최근 투자자들이 몰리면서 호가가 뛰고 매물을 거둬들이는 현상이 나오고 있다. 10년 넘게 근처에서 일했지만 이 같은 관심은 처음”이라고 덧붙였다. 다만, 전문가들은 ‘묻지마 투자’는 주의해야 한다고 강조한다. 송승현 대표는 “가로주택정비가 사업 성공 100%를 보장하는 것은 아니다”라며 “지분, 추후 예상 분양가 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다”고 조언했다.
