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"부실 민간아파트 명단공개 특별법 제정" 여론 확산
[이데일리 박지애 신수정 기자] 정부가 이날부터 무량판 구조로 시공된 민간아파트에 대해서도 전수조사에 착수한 가운데 ‘철근 누락’ 민간 아파트 명단 공개 여부에 관심이 쏠리고 있다. 앞서 LH 아파트에 대해서는 국민의 알권리 차원에서 철근 누락된 무량판 구조 아파트 단지명을 세세하게 공개했지만 민간 아파트는 LH 아파트와 달리 주거동에도 무량판 구조가 적용된 곳이 많아 개인의 재산권 문제에 더 치명적일 수 있다는 우려가 커지고 있다. 특히 법률 전문가들은 개인의 재산권과 직결되는 만큼 정부가 민간 아파트의 공개 범위와 발표를 위해선 특별법 제정까지 염두에 둬야 한다고 지적했다.지하 주차장 무량판 구조 기둥 일부에 철근이 빠진 것으로 확인된 경기도 오산시의 한 LH 아파트 지하 주차장에서 보강 작업이 진행되고 있다.(사진=연합뉴스.)김예림 법무법인 심목 대표변호사는 7일 이데일리에 “부실공사 단지 명단 공개 자체도 이례적이다”며 “민간 아파트는 부실아파트 이미지가 가격하락에 영향을 줄 수 있다는 걱정이 많은데다 단지의 범위와 기준이 모호한 측면이 있다”고 말했다.김예림 변호사는 “현재 민간아파트는 하자담보책임기간이 만료되기 전 안전진단을 하고 보수 청구나 손해배상 청구로 진행해 왔다”며 “계약을 해지하기까지 중요한 하자가 있는 사례는 거의 없었고 현행법상에도 시공사 책임을 계약 해지까지 해석하지 않고 있다. 정부가 공공아파트와 똑같이 계약 해지건이나 손해배상 청구권을 광범위하게 인정해주려면 특별법을 만들어야 할 것이다”고 설명했다.허제량 법무법인 윤강 대표변호사는 “원래도 아파트가 몇 년이 지나면 하자보수청구 소송을 하곤 하는데 이때에도 집값 하락을 우려해 소송 여부를 공개하지 않을 때가 대부분이다”며 “국민 알권리도 중요하지만 아무 문제 없이 살던 사람들이 재산상 피해를 받을 수 있고 또 이번 사태는 광범위한 피해가 될 수 있다 보니 정부는 결과에 대해 우선 각 입주자 대표에게 알리고 제대로 된 하자보수를 진행해 입주자들이 공개 여부를 판단하게 하는 게 맞다”고 했다. 국토교통부도 파장을 의식한 듯 전수조사 결과 발표에 매우 신중한 모습이다. 국토부 관계자는 “시·도 단위로 아파트 단지를 공개할지, LH와 같이 알권리를 우선해 구체적인 단지 명을 모두 공개할지는 아직 논의 중”이라고 설명했다.국토부는 이날부터 2017년 이후 준공된 무량판 구조가 적용된 민간 아파트(시공 중인 현장 105개와 이미 준공된 188개 단지) 293단지에 대한 부실 공사 여부 전수 조사에 착수했다. 점검 범위는 지하주차장 등 공용 부분뿐 아니라 주거동까지 진행한다. 현재 주거동에 무량판 구조를 적용한 단지는 105개 단지다. 이 중 주거동에만 무량판 구조를 사용한 단지는 74개, 주거동과 지하 주차장에 함께 적용한 단지는 31개다. 국토부는 이른 시일 내 조사를 마쳐 늦어도 내달 중에는 조사 결과를 발표할 예정이다.특히 무량판 구조 주거 동에는 이미 15만 가구가 입주해 사는 만큼 철근 누락이 확인되면 파장이 클 것으로 보인다. 실제로 2017년 이후 준공된 전국의 아파트 단지엔 무량판 여부를 두고 입주민들의 문의가 빗발치고 있다. 서울의 한 아파트 단지 커뮤니티에는 “우리 단지도 무량판 구조 맞겠죠” “맞는다면 보강공사를 하더라도 단지명은 공개되지 않았으면 좋겠다”는 글이 부쩍 늘고 있다.

2023.08.07 I 박지애 기자

목동 재건축 단지 매수하려면 '2년 실거주' 명심해야
[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 목동6단지 신통기획안이 발표됐다. 최고 50층까지 높일 수 있고 재건축을 완료하면 기존 세대수의 약 두 배 가량인 2300세대의 대단지로 탈바꿈한다. 최근 부동산 경기 침체와 맞물려 정부의 안전진단규제 완화와 서울시의 신통기획제도 도입으로 목동 재건축 사업도 탄력을 받기 시작했다.서울 양천구 목동 일대 아파트 모습. (사진=연합뉴스)목동 재건축 단지는 1단지부터 14단지로 구성돼 있다. 그중 7개 단지가 신통기획을 추진하고 있고 9단지와 11단지를 제외한 나머지 단지는 안전진단까지 완료한 상황이다. 목동 재건축 사업이 주목을 받는 이유는 약 5만 2000세대 규모의 대단지 대부분이 저층 아파트로 구성돼 100%대 초반으로 용적률을 형성하고 있어서다.1단지부터 3단지는 제2종 일반주거지역이기는 하나 종상향을 예정하고 있고 나머지 단지도 모두 제3종 일반주거지역이다. 재건축 시 최대 300%까지 용적률을 적용받을 수 있다. 목동 재건축 단지는 평균 대지지분이 대부분 60㎡(약 20평)대다. 목동5단지는 평균 대지지분이 무려 94㎡(약 28.5평)다. 단순히 계산해보더라도 현재 세대수의 약 두 배 이상까지 총 세대수를 늘릴 수 있다.목동 재건축 단지는 토지거래허가구역으로 지정돼 매수 시 반드시 2년간 실거주를 해야 한다. 10억원대 후반의 자금을 보유해야만 목동 재건축 단지 매수가 가능하다는 뜻이다. 만약 자금 여력이 부족하다면 목동4동을 눈여겨보자. 모아타운과 도심공공주택복합사업을 진행하고 있어 비교적 소액으로 입지 좋은 곳을 매수할 기회다.다만 유의할 점은 분양 자격이다. 사업 형태에 따라 분양 자격이 달라진다. 모아타운은 권리산정기준일을 확인해야 한다. 권리산정기준일 이후로 세대수가 늘어난 주택은 매수하더라도 단독 입주권을 받지 못한다. 도심공공주택복합사업은 공공성이 강한 사업이기 때문에 2021년 6월29일 이후 매수했다면 원칙적으로 입주권을 받을 수 없다.

2023.08.06 I 이윤화 기자

'신통' 탄력받은 목동 재건축, 주의점은?[똑똑한 부동산]
[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 목동6단지 신통기획안이 나왔다. 최고 50층까지 높일 수 있고 재건축이 완료되면 기존 세대수의 약 두배 가량이 되는 2300세대의 대단지로 탈바꿈한다. 그동안 집값 상승의 우려로 목동 재건축 사업은 거의 진행이 되지 못했다. 그런데 최근 부동산 경기 침체와 맞물려 정부의 안전진단규제 완화와 서울시의 신통기획제도의 도입으로 인해 목동 재건축 사업이 탄력을 받기 시작했다. 서울 양천구 목동 일대 아파트 모습. (사진=연합뉴스)목동 재건축 단지는 1단지부터 14단지로 구성돼 있다. 그중 7개 단지가 신통기획을 추진하고 있고 9단지와 11단지를 제외한 나머지 단지는 안전진단까지 완료한 상황이다. 목동 재건축 사업이 주목을 받는 이유는 입지가 훌륭한 곳에 약 5만 2000세대 규모의 대단지가 들어선다는 점 때문이다. 여기에 사업수익성이 상당히 좋다. 대부분 저층 아파트로 구성돼 100%대 초반으로 용적률이 형성돼 있다. ·1단지부터 3단지는 제2종 일반주거지역이기는 하나 향후 종상향을 예정하고 있고 나머지 단지들은 모두 제3종 일반주거지역이다. 재건축시 최대 300%까지 용적률을 적용받을 수 있다. 또 대형평형비율이 높아 평균 대지지분도 상당히 높다. 통상 서울에서 평균 대지지분이 14평 이상이면 재건축 사업이 가능한 것으로 본다. 목동 재건축 단지의 경우에는 평균 대지지분이 대부분 20평대다. 목동5단지의 경우에는 평균 대지지분이 무려 28.5평으로 30평에 가깝다. 단순히 계산해보더라도 현재 세대수의 약 두배 이상까지 총 세대수를 늘릴 수 있는 것으로 보인다.목동 재건축 단지의 경우 토지거래허가구역으로 지정돼 매수시 반드시 2년간 실거주를 해야 한다. 10억원대 후반의 자금을 가져야만 목동 재건축 단지 매수가 가능하다는 뜻이다. 만약 자금여력이 부족하다면 목동 재건축 단지 주변의 개발구역들을 살펴볼 필요도 있다. 목동4동의 경우 모아타운과 도심공공주택복합사업이 진행 중인 곳이 있다. 비교적 소액으로 입지 좋은 곳에 주택을 매수할 수 있는 기회다. 다만 이때 유의할 점은 분양 자격이다. 사업 형태에 따라 분양 자격이 달라진다. 잘못하면 단독 입주권을 받지 못할 수 있다는 뜻이다. 모아타운의 경우 권리산정기준일을 확인해야 한다. 권리산정기준일 이후로 세대수가 늘어난 주택은 매수하더라도 단독 입주권을 받지 못할 수 있다. 도심공공주택복합사업은 더욱 신중히 매수해야 한다. 도심공공주택복합사업은 공공성이 강한 사업이기 때문에 2021년 6월 29일 이후 매수한 경우에 원칙적으로 입주권을 받을 수 없다. 이 경우 소유자의 재산권 침해가 심각할 수 있어 입주권을 받지 못하는 현금청산대상자에 대해서도 특별공급요건을 갖추면 입주권을 부여할 수 있도록 하고 있다. 그러나 특별공급요건이 상당히 까다롭고 현금청산대상자에게 분양할 수 있는 물량 비율도 5% 범위 내로 제한돼 있어 주의해야 한다.최근 개발 형태가 다양해진만큼 개발 형태에 따라 분양 자격을 정하는 기준을 달리 정하고 있다. 입주권 취득을 목적으로 개발 사업지 내 주택 등을 매수하는 경우라면 분양 자격 등을 사전에 꼼꼼히 검토해야 한다.

2023.08.05 I 이윤화 기자

당정서 '계약해지권·손해보상' 추진한다 했는데…현행법상 불가능
[이데일리 오희나 기자] 정부가 한국토지주택공사(LH) 발주 아파트의 지하주차장 무더기 철근 누락 부실시공과 관련해 ‘재당첨 제한없는 계약해지권’과 ‘입주자 손해배상’을 해주겠다고 밝혔으나 현행법상 불가능하다는 지적이 나오고 있다. 정부·여당은 지난 2일 LH 발주 아파트의 지하주차장 무더기 철근 누락 부실시공과 관련해 입주예정자에게는 재당첨 제한없는 계약해지권을 부여하고, 입주자가 원하는 만큼 손해배상하기로 했다. 전문가들은 현행법상 입주자가 원하는 만큼 손해배상이나 제한없는 계약해지권을 행사하기에는 사실상 불가능해 이를 해결하려면 특별법 제정밖엔 없다고 지적했다.[이데일리 이영훈 기자] 1일 경기도 양주시 덕계동 양주회천A15블록 지하 주차장에서 건설 관계자가 철판보강된 기둥을 바라보고 있다.김예림 법무법인 심목 대표변호사는 3일 이데일리에 “기존 법안으로는 객관적인 결함이 있다는 것을 입증해야 하고 보수가 가능하다면 해제 자체가 불가능하다”며 “이 때문에 특별법을 통해 해결해야 한다”고 설명했다.김 대표변호사는 “손해배상 범위도 불분명하다. 통상 계약서 상 계약금을 손해배상 기준으로 보는데 이외 정신적 위자료 등은 사실상 인정을 해주지 않는다”며 “재산상 피해는 금전적 손실을 메워줌으로써 정신적 위자료도 포함됐다고 보기 때문이다. 청약에 따른 기회비용 등도 객관적으로 입증할 수 없어서 보상할 수 없을 것 같다”고 말했다.이어 그는 “보상범위가 어느 정도 구체화할 지가 의문이다. 전세사기 대책처럼 실효성 없는 대책에 그칠 가능성이 있다”며 “공공분양은 시세대비 저렴하게 분양받았기 때문에 계약을 해지하는 경우가 많지 않을 수 있다. 보강 공사를 철저히 해 안전문제를 더 철저히 하는 방향으로 가야 하는 게 올바른 방향일 수 있다”고 덧붙였다.계약 해제 시 청약 당첨 이후 다른 청약을 넣지 못한 기회비용, 정신적 피해보상 등에 대해서도 보상받아야 한다는 주장이 제기되고 있지만 실제로 적용받기는 어려워 보인다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 “안전이 불안한 사람들은 페널티 없이 계약해지를 해주겠다는 건데 분양이든 임대든 실제 취소로 이어지는 경우는 많지 않을 것”이라며 “당장 계약해지를 한다고 해서 다른 주택에 당첨된다는 보장이 없기 때문”이라고 말했다.이 연구위원은 “법으로 정한 보상 이외엔 제3의 기관을 통해 입증을 받아야 하는데 이 부분이 쉽지 않은 데다 아파트 하자에서 정신적 보상은 크게 인정받기 어려울 것”이라고 했다.다만 철근 배근 부실에 따른 계약해지권 부여 사례가 있어 이번 사례에도 적용할 수 있지 않겠냐는 기대도 나온다. 실제로 지난 2014년 5월 세종 모아미래도 아파트 신축공사 현장에서 철근 배근 부실이 드러나 계약해지권을 부여한 사례가 있었다. 당시 634개소 배근점검 결과 334개소의 철근이 부족한 것으로 드러났다. 이에 주택공급에 관한 규칙 제57조에 따른 당첨자 명단 관리 조항에 따라 LH는 입주예정자가 예약해지 시 당첨자 명단을 삭제한 바 있다. 전례가 있었던 만큼 당정에서 발표한 ‘입주자가 원하는 만큼 손해배상’의 해당 범위를 두고 관심이 쏠리고 있다. 다만 중대한 하자 입증이 쉽지 않은 상황이어서 이 부분을 인정해줄지가 쟁점이 될 전망이다.

2023.08.03 I 오희나 기자

"철근 누락 조사 내달 말까지 끝낼 것"…반카르텔 방안 10월 발표(종합)

"철근 누락 조사 내달 말까지 끝낼 것"…반카르텔 방안 10월 발표(종합)
[이데일리 박지애 오희나 기자] 정부가 ‘철근 누락’ 아파트 사태 이후 국민의 주거 안정에 대한 불안감이 커지자 무량판 구조 민간 아파트 전수조사에 착수해 내달까지는 조사를 마치기로 했다. 10월엔 구체적인 ‘무량판 구조 안전 대책 및 건설 이권 카르텔 혁파방안’을 발표한다. 지난 1일 윤석열 대통령이 ‘건설산업 이권 카르텔’을 지목한 후 속전속결로 대책을 연이어 발표하고 있다.원희룡 국토교통부 장관이 2일 오후 서울 종로구 총리 공관에서 열린 고위 당정협의회에서 참석자들과 인사를 나누고 있다.(사진=연합뉴스)김오진 국토교통부 제1차관은 3일 정부세종청사에 연 브리핑에서 “무량판 구조가 적용된 민간 아파트 293개소에 대한 전수조사를 다음 주에 즉시 착수해 9월까지 조속히 완료할 것”이라며 “내가 사는 아파트가 부실 아파트에 해당하는지 더 정밀한 판단을 받아 볼 것이고 보강계획 등 처방이 필요하면 추가적인 정밀진단에 착수할 것”이라고 밝혔다.전수조사 대상은 무량판 구조를 적용한 아파트 중 시공 중인 현장 105개소와 2017년 이후 준공된 아파트 188개소 등 총 293개소이다. 조사 절차는 전문 인력과 장비를 갖춘 민간 안전진단전문기관을 선정해 점검하고 점검 결과를 국토안전관리원이 확인한다. 점검 범위는 지하주차장 등 공용부분뿐만 아니라 주거동까지 빠짐없이 점검하며 준공한 단지의 점검 비용은 시공사가 부담하도록 할 예정이다. 다만 모든 단지를 전수로 조사하지만 단지 내에서는 샘플 조사에 들어간다. 전수 조사 후 부실로 판명 난 곳은 시공사가 연말까지 보수·보강하고 건설 과정에서 법령위반 행위가 적발된 설계, 시공, 감리자에 대해서는 관계 법령에 따라 처벌할 계획이다. 특히 부실한 결과가 난 민간 아파트 조사 결과 발표를 두고 개인의 재산권과 국민의 알권리가 상충할 가능성이 있어 이 부분에 대한 공개 범위는 추후 발표할 예정이다.한편 정부·여당은 지난 2일 LH 발주 아파트의 지하주차장 무더기 철근 누락 부실시공과 관련해 입주예정자에게 재당첨 제한없는 계약해지권을 부여하고, 입주자가 원하는 만큼 손해배상하기로 한 것과 관련해 현행법상 불가능하다는 지적이 나온다.김예림 법무법인 심목 대표변호사는 “기존 법안으로는 객관적인 결함이 있다는 것을 입증해야 하고 보수가 가능하다면 해제 자체가 불가능하다”며 “이 때문에 특별법을 통해 해결해야 한다”고 설명했다.김 대표변호사는 “손해배상 범위도 불분명하다. 통상 계약서 상 계약금을 손해배상 기준으로 보는데 이외 정신적 위자료 등은 사실상 인정을 해주지 않는다”며 “재산상 피해는 금전적 손실을 메워줌으로써 정신적 위자료도 포함됐다고 보기 때문이다. 청약에 따른 기회비용 등도 객관적으로 입증할 수 없어서 보상할 수 없을 것 같다”고 말했다.이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 “법으로 정한 보상 이외엔 제3의 기관을 통해 입증을 받아야 하는데 이 부분이 쉽지 않은 데다 아파트 하자에서 정신적 보상은 크게 인정받기 어려울 것”이라고 했다.다만 철근 배근 부실에 따른 계약해지권 부여 사례가 있어 이번 사례에도 적용할 수 있지 않겠냐는 기대도 나온다. 실제로 지난 2014년 5월 세종 모아미래도 아파트 신축공사 현장에서 철근 배근 부실이 드러나 계약해지권을 부여한 사례가 있었다. 이에 주택공급에 관한 규칙 제57조에 따른 당첨자 명단 관리 조항에 따라 LH는 입주예정자가 예약해지 시 당첨자 명단을 삭제한 바 있다.

2023.08.03 I 박지애 기자

개발부담금 완화…악화일로 지방부동산 살리기 '글쎄'
[이데일리 이윤화 기자] 수도권을 위주로 집값이 회복세를 넘어 반등 흐름으로 가고 있지만 비수도권 부동산 경기는 여전히 어려운 상황이다. 정부는 비수도권 부동산 경기 활성화 방안 중 하나로 비수도권 ‘개발부담금’ 규제 완화 카드를 꺼냈다. 전문가들은 규제 완화책의 하나로 필요한 조치라고 판단하면서도 실효성을 얼마나 거둘 수 있을지 장담하기 어렵다고 했다. [그래픽=이데일리 김정훈 기자]◇내년 말까지 비수도권 개발부담금 규제 완화정부는 오는 9월부터 내년 12월까지 한시적으로 비수도권의 개발부담금 규제를 완화하기로 했다. 국토교통부는 지난달 23일 ‘개발이익 환수에 관한 법률 시행령’ 개정안 입법을 예고하고 “개발부담금 부과 대상 개발사업 면적을 일시 상향해 지역 경기 활성화를 추진하겠다”고 밝혔다. 면적 기준을 50% 이상 높이고 개발부담금 면제 대상을 늘리는 것이 이번 개정안의 골자다. 개정안에는 오는 9월 1일부터 내년 12월 말까지 인가받은 사업의 개발부담금 부과 대상 면적을 비수도권 광역시와 세종시는 660㎡(200평) 이상에서 1000㎡(302평) 이상으로 51.5% 확대하는 내용을 담았다. 광역시와 세종시를 제외한 도시 지역의 부과 대상 면적 기준은 990㎡(300평)에서 1500㎡(454평)로 상향한다. 도시 지역을 제외한 곳의 부과 대상 면적은 1650㎡(500평)에서 2500㎡(756평)로 늘리기로 했다. 개발부담금은 주택단지를 조성하는 택지개발 사업을 시행하거나 산업단지개발·관광단지·골프장 건설 사업 등으로 이익을 거두면 이를 납부해야 한다. 부동산 개발 사업 시행으로 발생한 개발 이익의 일정액(20∼25%)을 정부에서 거둬 관할 지방자치단체와 지역균형발전특별회계로 나눠 사용한다. 정부는 지난 2017년부터 2019년 비수도권의 개발부담금 한시 완화 조치를 시행한 뒤 사업 인가를 받으려는 수요가 늘었던 전례가 있는 만큼 이번에도 비수도권 부동산 경기 연착륙에 해당 조치가 효과를 볼 것으로 기대하고 있다.대구 수성구에 위치한 도시형 생활주택 공사현장 모습(사진=연합뉴스)◇4년만에 부활…수도권과 비수도권 양극화 심화정부가 과거 시행했던 부동산 규제 완화책을 4년만에 다시 끌어온 것은 그만큼 수도권과 비수도권의 양극화 현상이 심화하고 있기 때문이다. 지난달 22일 통계청이 발표한 ‘2022년 국민대차대조표(잠정)’ 자료에 따르면 2021년 말 기준 전국 토지자산 규모는 전년(9709조원)보다 9.3% 증가한 1경608조원인데, 이중 서울(3061조원) 인천(514조원) 경기(2714조원)의 토지자산 합계는 6289조원으로 59.3%를 차지했다. 이 비율은 2020년 말(58.6%)보다 0.7%포인트 증가한 것이다. 반면 비수도권 14개 시·도의 토지자산 합계는 4320조원으로 전국 토지자산의 40.7%에 불과했다. 1년만에 0.7%포인트 떨어진 것이다. 전문가들은 이 같은 정부의 규제 완화책이 필요하다면서도 실효성에 대해서는 두고 봐야 한다고 했다. 법무법인 심목 김예림 대표변호사는 “초과이익환수제와 비슷한 성격이라고 봤을 때 개발부담금 자체를 적게 내면 비용이 덜 드는 것이기 때문에 긍정적인 부분은 있다”며 “다만 건설경기 쪽은 좋아질 수 있는데 주택경기까지 그 영향이 미치기는 어려울 수 있다고 본다”고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “기본적으로 개발 사업이라는 것이 프로젝트파이낸싱(PF) 등으로 자금을 끌어와 개발한 다음 분양하거나 운용하는 방식으로 수익을 내야 하는 데 비수도권은 사업성이 애매한 곳이 많다”며 “정책 방향의 목적은 명확하고 필요한 것 같지만 전국적으로 단기간에 효과를 보긴 어렵다고 생각한다”고 설명했다. 개발부담금 완화도 필요하지만 지방의 부동산 경기 발전을 위해 효과적으로 쓰일 수 있도록 관련 법 보완도 필요하단 의견도 제시됐다. 성중탁 경북대 로스쿨 교수는 “개발부담금을 줄여주는 것은 비수도권 부동산 경기 발전을 위해 필요하다고 본다”며 “다만 지역 균형발전에 제대로 기여하기 위해서는 개발부담금의 용도를 지방 광역 지자체별로 낙후지역 발전과 저소득층의 복지를 위해 효율적으로 사용되도록 법제화(의무화)하는 것이 중요하다”고 말했다.

2023.08.03 I 이윤화 기자

"공사기간 맞추기 어려워요"…아파트 건설현장 대혼란
[이데일리 오희나 신수정 이윤화 기자] “안전점검이 이곳저곳 들어오다 보니 공사중단은 일쑤입니다. 국민 불안감이 높아지는 상황에서 안전점검을 강화한다고 하니 동의는 하면서도 공사가 지연될까 노심초사하고 있습니다.”한국토지주택공사(LH)이 발주한 15개 아파트 단지에서 철근 누락이 사실로 확인되면서 불안감이 확산하고 있다. 정부가 민간 아파트 전수조사도 벌이기로 해 부실 관리 강화에 따른 공사장의 공기 지연이 불가피할 전망이다.[그래픽=이데일리 문승용 기자]◇연이은 안전점검에 공기 지연될까 노심초사서울의 한 재건축 사업을 진행하고 있는 대형 건설사 현장감독관은 2일 이데일리에 “무량판 구조가 아닌데도 입주민이 안전점검을 원하는 분위기가 확산하고 있다”며 “점검을 진행해달라 요청을 한다면 공기는 당연히 지연될 수밖에 없다”고 말했다.실제로 이 재건축 사업지에는 국토안전관리원과 산업안전보건공단, 서울시의 점검이 연이어 예정돼 있다. 수도권 사업지도 상황은 마찬가지다. 경기도가 이달 중순부터 ‘경기도 공동주택 품질점검단’을 투입해 아파트 안전점검을 진행하는 데 공사 중인 29개 단지에 대해 설계도서를 포함한 서류 점검, 주요 구조부 철근 배근 적정 여부, 비파괴 검사를 통한 시공 적정 여부 등을 9월까지 확인할 계획이다. 이후 준공된 66개 단지를 대상으로 설계도서 검토, 콘크리트 강도 확인 등 점검을 연말까지 시행한다. 결국 안전점검 기간 동안은 정상적인 작업이 어려워질 수밖에 없다. 업계 관계자는 “안전 점검을 진행하려면 공사도 중단해야 하는데, 장마나 폭염 등이 안전점검 동안은 부분까지 더해지면 공기가 지연될 수 있어 신경을 쓰고 있다”고 말했다. 건설업계는 자체적으로 무량판 구조를 적용한 단지를 파악하는 등 상황을 예의주시하고 있다. 대형 건설사 관계자는 “무량공판기법을 적용한 단지 리스트를 추리는 중이다”며 “단지명이 공개됐을 때 주민의 불안감이 커질 것으로 예상해 예의주시하고 있다. 안전점검을 진행했지만 추가적인 점검은 현장업무 가중될 수 있어 부담이다”고 언급했다.[그래픽=이데일리 문승용 기자]◇빗발치는 계약취소 문의…계약해제 쉽지 않아국토교통부와 한국토지주택공사(LH)가 철근이 누락된 공공주택 15개 단지를 공개한 이후 입주예정자의 계약 취소 문의가 빗발치고 있다. 아직 입주 전이거나 이제 막 입주 계약을 진행할 계획이었던 단지의 청약 당첨자가 계약을 취소할 수 있는지, 계약 취소 이후 계약금 환급이나 추후 청약의 불이익이 있는지 등에 대해 문의하고 있다. 이에 대해 LH 측은 중대한 하자에 해당하는지를 내부적으로 법률 검토를 진행해야 한다고 했다. 법무법인 동인 윤현석 변호사는 “철근 누락은 설계단계부터 잘못됐거나 시공상 오류에 해당할 수가 있는데 두 가지 모두 철근 누락에 따른 ‘하자’에 의한 것이어서 손해배상을 청구할 수 있지만 계약 해제나 취소는 매우 어려울 수 있다”고 설명했다.윤 변호사는 “계약금을 포기하고 계약 취소를 하더라도 추후 청약 불이익 등에 대해선 손해배상을 청구할 수 없다”며 “다만 철근 누락으로 보강작업이 길어져서 아파트 입주예정일이 3개월 이상 연기된다면 입주지연을 이유로 계약해제를 제기할 수 있다. 이미 납입한 대금을 돌려받고 위약금 조항이 있다면 위약금, 없다면 손해배상금까지 돌려받을 수 있다”고 덧붙였다. 현재 국토부와 LH는 준공 후 철근 누락이 발견된 아파트에 대해선 이달 또는 내달말까지 보강 공사를 완료한다는 계획이어서 입주지연에 따른 계약해지는 쉽지 않을 전망이다.법무법인 심목 김예림 대표변호사는 “부실시공으로 안전상 문제가 있다고 밝혀지면 계약 해제가 입주 여부와 관계없이 가능할 수 있다”며 “계약을 해지하려면 계약해제사유를 인정받아야 하는데 철근누락 등 부실시공으로 계약해제가 가능한지는 구체적 사정에 따라 살펴야한다”고 했다.[이데일리 이영훈 기자] 1일 오후 경기도 양주시 덕계동 양주회천A15블록 지하 주차장에서 건설 관계자가 철판 보강된 기둥을 바라보고 있다.

2023.08.02 I 오희나 기자

철근 빠진 아파트 '계약 취소' 어려워…"파주운정은 선납금 돌려준 것"
[이데일리 이윤화 기자] “신혼희망타운 분양받아서 곧 들어가는데 철근이 빠진 곳이라네요. 입주 전인데 계약 취소 가능한가요.”국토교통부와 한국토지주택공사(LH)가 철근이 누락된 공공주택 15개 단지를 공개한 이후 아직 입주하지 않은 사람들의 계약 취소 문의가 빗발치는 중이다. LH는 정식 계약 절차가 진행되지 않은 일부 단지의 ‘선납 계약금 환불’을 진행하고 ‘계약일정 연기’ 등의 조처를 하면서 계약 해지 및 취소를 막아보려는 분위기이나 입주를 앞둔 주민은 보강 작업을 끝낸다고 하더라도 믿지 못하겠단 불안감을 호소하고 있다.이한준 한국토지주택공사(LH) 사장이 2일 서울 강남구 LH 서울지역본부에서 열린 사장 주재 회의에서 최근 아파트 철근 누락 사태와 관련해 고개 숙여 사과하고 있다.(사진=연합뉴스)◇손해배상 청구 가능하지만 계약 취소 어려워LH가 발주한 아파트 가운데 지하주차장이 무량판 구조로 설계된 아파트 91곳 중 15곳에서 전단보강근이 부족한 것으로 조사됐다. 이 중 9곳이 준공됐고, 6곳은 아직 시공 중이다. 준공 후 철근 누락이 발견된 단지는 파주운정 A34(입주완료), 충남도청이전 신도시 RH11(입주 중), 수서역세권 A3(입주 중), 수원당수 A3(입주 중), 오산세교2 A6(입주예정), 남양주별내 A25(입주완료), 음성금석 A2(입주완료), 공주월송 A4(입주완료), 아산탕정 2-A14(입주완료) 등이다. 이중 아직 입주 전이거나 이제 막 입주 계약을 진행할 계획이었던 단지의 청약 당첨자가 계약을 취소할 수 있는지, 계약 취소 이후 계약금 환불이나 추후 청약의 불이익이 있는지 등에 대해 문의하고 있다.30대 A씨는 “신혼집으로 수서역세권 신혼희망타운에 당첨돼 좋았는데 철근이 빠진 아파트라니 절망적이고 보강 공사를 한다고 해도 도저히 믿을 수 없다”며 “입주 전이니 계약 취소가 가능한지 여기저기 알아보고 있다”고 말했다. 그러나 전문가들은 제도상 이미 입주한 단지의 주민은 물론 철근 누락 때문에 아파트 구조에 중대한 영향을 끼치고 안전을 위협하는 수준이 아니라면 계약을 해제하거나 취소하는 것이 원칙적으론 불가능하다고 했다. 법무법인 동인의 윤현석 변호사는 “철근 누락은 설계단계부터 잘못됐거나 시공상 오류에 해당할 수가 있는데 두 가지 모두 철근 누락 때문인 ‘하자’에 의한 것이어서 손해배상은 청구할 수 있지만 계약의 해제나 취소를 구하는 것은 매우 어려울 수 있다”며 “계약금을 포기하고 계약 취소를 하더라도 추후 청약 불이익 등에 대해선 손해배상을 청구할 수 없다”고 설명했다. 이어 “철근 누락 때문에 중대한 결함이 있거나 안전상 중대한 하자라고 판단이 되면 계약 취소가 되지만 그런 경우는 극히 드물다”며 “다만 철근 누락 때문에 보강작업이 길어져서 아파트 입주예정일이 3개월 이상 연기가 된다면 입주지연을 이유로 한 계약해제가 가능할 수 있다. 이미 납입한 대금을 돌려받고 위약금 조항이 있다면 위약금, 없다면 손해배상금까지 돌려받을 수 있다”고 덧붙였다. ◇3개월 이상 입주지연해야 계약해지 가능성결국 철근 보강 공사 등으로 3개월 이상 입주지연해야 계약해지 가능성이 크다는 것인데 현재 국토부와 LH는 준공 후 철근 누락이 발견된 아파트에 대해 이달 혹은 9월 말까지는 보강 공사를 완료한다는 계획이어서 입주지연에 따른 계약해지가 쉽지 않을 전망이다. 법무법인 심목 김예림 대표변호사는 “부실시공으로 안전상 문제가 있다고 밝혀지면 계약 해제가 입주 여부와 관계없이 가능할 수 있다”며 “계약 해제되려면 계약해제사유가 인정돼야 하는데 철근누락 등 부실시공으로 계약해제가 가능한지는 구체적 사정에 따라 살펴야 한다”고 말했다. LH는 이번 건이 중대한 하자에 해당하는지 여부를 법률적인 검토에 나서겠다고 했다. 추가 계약 잠정 연기와 계약금 선납자에 대한 환불을 진행하고 있는 파주 초롱꽃마을3단지(파주운정 A34)는 아직 최종적 법률 행위인 계약 자체가 성립되지 않았기 때문에 계약취소에 해당하지 않는다고 했다. LH는 252명의 예비입주자가 선납한 계약금 총 2억8700만원을 환불한 상황이다. LH 관계자는 “임대주택은 계약 전 자산 등 입주자 검증을 하고 적법한 사람만 입주하고 있는데 파주운정 단지는 계약률이 낮아 선납입을 받고 검증을 다음에 하는 방식으로 운영하고 있었다”며 “이달 1~3일 중 계약을 하기로 돼있었는 데 그전에 계약금을 선납한 사람에게 보강공사 이후 계약을 할 수 있도록 하고 이를 원치 않는 사람에게는 선납금을 돌려준 것이다”고 설명했다.

2023.08.02 I 이윤화 기자

압구정3구역 설계자 선정 취소 시 용역 대금 모두 배상
[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 압구정3구역 재건축 사업이 설계자 선정을 둘러싸고 논란이 이어지고 있다. 조합과 서울시 사이에 불협화음이 발생한 것이다. 압구정3구역 재건축 사업은 서울시의 신속통합기획(신통기획)으로 추진되고 있는 곳이다. 서울시가 정비계획수립 등에 어느 정도 영향력을 행사할 수밖에 없다는 뜻이다.압구정3구역 재건축 신속통합기획 조감도(사진=서울시)최근 압구정3구역에서 설계자 선정을 둘러싸고 서울시와 조합 사이에 갈등이 첨예하다. 압구정3구역 신통기획안이 사실상 확정되면서 조합에서 설계자 선정절차를 진행했는데 이때 설계자로 선정된 희림건축이 입찰 당시 현재 상한 용적률을 넘긴 360%의 용적률 적용 전제로 설계안을 제시해서다. 서울시는 이와 같은 설계안 제시는 조합원을 ‘기망’한 것이므로 설계자 선정절차에 하자가 존재해 다시 설계자를 선정해야 한다고 공식화했다. 여기에 형사고발까지 검토하는 등 강력한 대응을 예고했다.그러나 조합에서는 조합원들이 총회를 통해 자율적으로 설계자를 설정할 수 있고 만약 희림이 입찰 당시 제시한 설계안을 구현하지 못하면 조합원 총회를 통해 계약을 해지하거나 희림에 대해 손해배상을 청구할 수 있어 설계자 선정을 다시 진행하라는 서울시의 행정지도가 지나친 간섭이라고 맞받아쳤다. 실제 한남2구역 재개발 사업도 대우건설이 고도제한높이 이상으로 아파트 층수를 높이겠다고 약속해 시공권을 따낸 사례가 있다.조합과 서울시 입장이 팽팽하게 맞서 이견이 좁혀지지 않고 있다. 만약 조합이 설계자 재선정절차를 진행하면 어떻게 될까. 판례에 따르면 조합이 정당한 이유 없이 입찰절차를 거쳐 선정한 업체와 본계약 체결을 거부하면 해당 업체에 손해배상을 해주도록 하고 있다. 이때 손해배상액은 이행이익상당액에서 비용을 공제한 금액이다. 즉 본계약 체결 시 정해질 용역대금 전부에서 용역에 든 비용만을 제외한다는 뜻이다. 사실상 용역대금 전부다. 따라서 조합으로서는 손해배상책임을 면하기 위해 설계자 선정 취소에 관한 정당한 이유가 있었음을 충분히 소명해야 한다.서울시도 압구정3구역 재건축 사업 외에도 추가로 압구정 2, 4, 5구역이 신통기획으로 진행하고 있어 압구정3구역 설계자 선정을 둘러싼 입장을 철회하기 어려운 상황이다. 결국 조합과 서울시 사이에 이견이 좁혀지지 않아 법적 다툼으로 불거질 가능성이 그만큼 크다는 뜻이다.김예림 변호사.

2023.07.31 I 이윤화 기자

압구정3구역 갈등…설계자 선정 취소한다면?[똑똑한 부동산]
[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 압구정3구역 재건축 사업이 설계자 선정을 둘러싸고 잡음이 일고 있다. 조합과 서울시 사이에 불협화음이 발생한 것이다. 압구정3구역 재건축 사업은 신통기획으로 추진이 되고 있는 곳이다. 서울시가 정비계획수립 등에 어느 정도 영향력을 행사할 수밖에 없다는 뜻이다.압구정3구역 재건축 신속통합기획 조감도.그런데 최근 압구정3구역에서 설계자 선정을 둘러싸고 서울시와 조합 사이에 갈등이 생겨났다. 압구정3구역 신통기획안이 거의 확정되면서 조합에서 설계자 선정절차를 진행했는데 이때 설계자로 선정된 희림이 입찰 당시 현재 상한 용적률을 넘긴 360%의 용적률이 적용되는 것을 전제로 설계안을 제시했던 것이다. 서울시는 이와 같은 설계안 제시는 조합원을 기망한 것이므로 설계자 선정절차에 하자가 존재해 다시 설계자를 선정해야 한다는 입장이다. 여기에 희림 등에 대해 형사고발까지 검토하는 등 상당히 강력한 대응을 예고하고 있다.그러나 조합에서는 조합원들이 총회를 통해 자율적으로 설계자를 설정할 수 있고 만약 희림이 입찰 당시 제시한 설계안을 구현하지 못할 경우 조합원 총회를 통해 계약을 해지하거나 희림에 대해 손해배상을 청구하는 것을 결정할 수 있으므로 설계자 선정을 다시 진행하라는 서울시의 행정지도가 지나친 간섭에 해당한다는 입장이다. 실제 한남2구역 재개발 사업의 경우도 대우건설이 고도제한높이 이상으로 아파트 층수를 높이겠다고 약속해 시공권을 따낸 사례가 있다.조합과 서울시 입장이 팽팽하게 맞서 아직까지 이견이 좁혀지지 않는 상황이다. 만약 조합이 희림을 설계자로 선정한 것을 취소하고 다시 설계자 선정절차를 진행하면 어떻게 될까? 판례에 따르면 조합이 정당한 이유 없이 입찰절차를 거쳐 선정이 완료된 업체와의 본계약 체결을 거부할 경우 해당 업체에게 손해배상을 해주도록 하고 있다. 이때 손해배상액은 이행이익상당액에서 비용을 공제한 금액이다. 즉, 본계약 체결시 정해질 용역대금 전부에서 용역에 소요되는 비용만을 제외한다는 뜻이다. 사실상 용역대금 전부다. 따라서 조합 입장에서는 손해배상책임을 면하기 위해 설계자 선정 취소에 관한 정당한 이유가 있었음을 충분히 소명해야 한다.반면에 서울시에서도 압구정3구역 재건축 사업 외에도 추가로 압구정 2, 4, 5구역이 신통기획으로 진행되고 있는 만큼 압구정3구역 설계자 선정을 둘러싼 입장을 철회하기는 어려운 상황이다. 결국 조합과 서울시 사이에 이견이 좁혀지지 않아 법적 다툼으로 불거질 가능성도 높다는 뜻이다. 다만 적절한 합의점을 찾는 것이 조합은 사업을 원활히 진행할 수 있다는 점에서, 서울시는 신통기획제도의 성공을 위해서 조합과 서울시 모두에게 이득인 것으로 보인다.김예림 변호사.

2023.07.29 I 이윤화 기자

소액 투자 가능한 모아타운…투자 전 옥석 가리기 필수[똑똑한 부동산]
[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 재개발 투자에서 가장 큰 실패는 입주권을 받지 못하는 것이다. 흔히 재개발 구역의 주택 등을 매수하면 조합원 입주권을 취득할 수 있다고 생각하지만 재개발 분양자격이 상당히 까다롭게 규정돼 있어 잘 살펴야 한다.서울 한 빌라촌의 모습. (사진=연합뉴스)재개발 투자의 목적은 재개발 사업으로 지어지는 새 아파트를 싼값에 분양받기 위해서다. 단순히 재개발 구역의 낡고 오래된 주택을 취득하기 위한 것이 아니다. 문제는 재개발 분양자격에 관한 사항이 투기 수요를 억제하고자 빈번하게 개정되다 보니 이제는 법률전문가조차도 재개발 분양자격을 쉽게 판단하기 어려운 상황에 이르렀다. 여기에 최근 모아타운이나 신통기획, 공공재개발 등 개발방식이 다양해지고 사업지별로 분양자격 인정요건이 다르다 보니 투자자로서는 더욱 혼란스러울 수밖에 없다.특히 최근 투자 수요가 몰리는 곳은 모아타운이다. 비교적 소액으로도 투자할 수 있어서다. 모아타운은 소규모 사업지를 여러 개 ‘모아서’ 개발하도록 하는 방식으로 사업수익성을 높여 소규모 사업지의 개발을 돕는 제도다. 여기에 지하주차장을 연결해 공사비 등을 절감하거나 층수, 용적률 등 규제를 완화하는 등의 인센티브도 적극적으로 부여하고 있다.모아타운은 기본적으로 소규모 사업에 해당해 자칫 잘못하면 비용이 급증할 수 있다. 사업수익성이 쉽게 악화할 수 있어 사업 자체가 무산될 위험이 크다. 또 개발구역 내 토지등소유자 30% 이상만 동의하면 모아타운 추진을 할 수 있어 우후죽순 늘어나는 것도 문제다. 모아타운을 추진하는 주체는 주로 원주민보다 해당 지역에서 이득을 볼 외지인이 많다. 실제 사업수익성이나 건축계획 등을 따져봤을 때 개발사업이 불가능해도 해당 지역의 투자를 유도하기 위해 마치 모아타운이 활발히 추진되는 것처럼 ‘선전전’을 펼치기도 한다.이런 이유에서라도 모아타운 투자는 신중해야 한다. 물론 추진 사업지 중에서도 투자 가치가 훌륭한 곳이 있다. 그런데 그 비율이 10곳 중 1~2곳 정도에 불과한 것으로 파악된다. 또 해당 사업지의 사업수익성이 좋더라도 매물별로 투자 가치가 달라질 수 있어 투자 가치 분석을 사전에 꼼꼼히 따져야 한다. 성공하면 적은 투자금으로 큰 투자수익을 얻을 수 있지만 투자 전 반드시 옥석 가리기는 필수다.김예림 변호사

2023.07.23 I 이윤화 기자

최근 수요 몰리는 모아타운 투자 신중해야[똑똑한 부동산]
[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 재개발 투자에서 가장 큰 실패는 입주권을 받지 못하는 것이다. 흔히 재개발 구역의 주택 등을 매수하면 조합원 입주권을 취득할 수 있다고 생각하지만, 재개발 분양자격이 상당히 까다롭게 규정돼 있다. 서울 한 빌라촌의 모습. (사진=연합뉴스)재개발 투자의 목적은 재개발 사업으로 지어지는 새 아파트를 싼 값에 분양받기 위해서다. 단순히 재개발 구역의 낡고 오래된 주택을 취득하기 위한 것이 아니다. 그런데 문제는 재개발 분양자격에 관한 사항이 투기 수요를 억제하고자 빈번하게 개정이 되다 보니, 이제는 법률전문가조차도 재개발 분양자격을 쉽게 판단하기 어려운 상황이 됐다. 여기에 최근 모아타운이나 신통기획, 공공재개발 등 개발방식이 다양해지고 각 사업지별로 분양자격 인정요건이 다르다 보니 투자자 입장에서는 더욱 혼란스러울 수밖에 없다.특히 최근에 투자 수요가 몰리는 곳은 모아타운이다. 비교적 소액으로도 투자가 가능하기 때문이다. 모아타운은 소규모 사업지를 여러 개 ‘모아서’ 개발하도록 하는 방식으로 사업수익성을 높여 소규모 사업지의 개발이 가능하도록 한 제도다. 여기에 지하주차장을 연결해 공사비 등을 절감하도록 해주거나 층수나 용적률 등 규제를 완화해주는 인센티브를 부여하고 있다.그런데 문제는 모아타운의 경우 기본적으로 소규모 사업에 해당해 자칫 잘못하면 비용이 크게 늘어날 수 있다는 점이다. 사업수익성이 쉽게 악화될 수 있어 사업 자체가 무산된 위험이 크다는 뜻이다. 또 개발구역 내 토지등소유자 30% 이상만 동의하면 모아타운 추진이 가능하기 때문에 모아타운 추진구역이 우후죽순 늘어나는 것도 문제다. 모아타운을 추진하는 주체는 주로 원주민이 아닌 해당 지역의 거래 활성화를 통해 이득을 볼 수 있는 사람들인 경우가 많다. 실제 사업수익성이나 건축계획 등을 따져봤을 때 개발사업이 불가능한 경우에도 해당 지역의 투자를 유도하기 위해 모아타운이 활발히 추진되고 있는 것처럼 홍보하기도 한다. 이런 이유에서 모아타운 투자는 신중해야 한다. 물론 모아타운을 추진하는 사업지 중에서도 투자 가치가 훌륭한 곳들이 있다. 그런데 그 비율이 10곳 중 1~2곳 정도에 불과한 것으로 본다. 또 해당 사업지의 사업수익성이 좋더라도 매물별로 투자 가치가 달라질 수 있기 때문에 매물별 투자 가치 분석을 사전에 꼼꼼히 해 보아야 한다. 모아타운 투자, 성공하면 적은 투자금으로 큰 투자수익을 얻을 수는 있겠지만 반드시 신중하게 따져보고 투자할 것을 권한다.김예림 변호사.

2023.07.22 I 이윤화 기자

붕괴사고 '검단아파트', 계약포기하면 청약통장 살아날까[부동산포커스]
GS건설이 지난 4월 지하주차장 붕괴 사고가 발생한 인천 검단신도시 아파트(AA13-2BL·가칭 자이 안단테) 17동 1666가구를 전면 재시공하기로 하면서 입주예정자 보상에 관심이 쏠린다. 입주가 무기한 늦어진 만큼 계약포기자도 나올 수 있어서다.20일 부동산업계에 따르면 GS건설은 주차장 붕괴사고가 발생한 ‘인천 검단신도시’ 아파트 전면 재시공을 결정했다. 오는 12월 예정됐던 아파트 입주 연기가 불가피해졌다. 업계는 철거 후 재시공까지 5년 이상 걸릴 것으로 내다보고 있다. 계약주체가 LH인 만큼 LH와 GS건설이 논의 후 LH가 보상금을 선지급하고 GS건설이 이를 부담하는 형식으로 진행할 것으로 보인다. 입주예정자가 이번 사고를 이유로 계약을 해지한다면 지체보상금 대신 위약금을 받을 수도 있다. 사업주체의 귀책사유로 입주 지연 기간이 3개월을 초과하면 계약 해지를 할 수 있고 계약자는 분양가의 10%를 위약금으로 받는다. 전용 84㎡ 주택형의 최고 분양가는 4억3000만원으로 입주예정자의 위약금은 최대 4300만원 수준이다. 여기에 납부한 금액의 이자까지 더해서 받을 수 있다. 이자율은 통상 연 1%를 적용한다.특히 공공분양이기 때문에 계약을 포기한다면 청약통장이 부활할지도 관심이다. 현재 입주지연에 따른 계약해제는 ‘주택공급에 관한 규칙’ 제57조에 따른 당첨자 명단 삭제 대상 △사업주체의 파산 △입주자모집 취소 등에 해당하지 않는다. 하지만 LH는 입주지연 사유가 명확한 만큼 국토교통부와 논의한다는 계획이다. LH관계자는 “이행지체가 발생하면 계약을 해지할 수 있다”며 “법령에 입주지연이 해당하는 사항이어서 담당부처인 국토교통부에 가능 여부를 협의할 예정이다”고 말했다. 시장에서는 철거 후 재시공까지 5년 이상 걸릴 것으로 보고 있는 만큼 지체보상금 규모도 상당할 것으로 보인다. 현행 ‘주택공급에 관한 규칙’에 따르면 주택사업자가 입주자 모집 때 제시한 입주 기일을 못 지키면 분양대금에 시중은행의 연체금리를 적용한 지체보상금을 계약자(수분양자)에게 지급하거나 잔금에서 공제해야 한다.검단신도시안단테 아파트는 지금까지 입주예정자가 납입한 계약금 10%와 1차 중도금 20%·2차 중도금 20%를 합한 금액, 즉 분양가의 50%에 입주자모집공고상 명시된 연체이자율 연 6.5%를 적용할 것으로 보인다. 전용 84㎡ 주택형 최고 분양가는 4억3000만원으로 입주가 늦어지면 연간 1397만5000원 가량을 보상받는다. 광주 화정아이파크처럼 6년 지연 시 1인당 보상금은 8385만원 수준이다. 다만, 연체이율은 시중금리 변동에 따라 변경될 수도 있다. 김예림 법무법인 심목 대표변호사는 “계약 해지할 때와 지체보상금을 받는 것은 보상 규모가 다르다”며 “현실적인 부분을 고려해서 본인의 자금 계획이나 사정에 맞춰 판단해야 한다”고 했다. 이어 김 변호사는“입주 지연 관련 동의서 작성 시에는 시공사 등이 요구하는 문서를 꼼꼼히 보고 서명은 신중하게 해야 한다”며 “무턱대고 서명했다가는 나중에 낭패를 볼 수 있다”고 조언했다. 지난 4월29일 지하 주차장 1∼2층의 지붕 구조물이 무너지는 사고가 발생한 인천 검단 신도시 아파트 (사진=연합뉴스)

2023.07.20 I 오희나 기자

베트남선 토지 소유 금지…동남아 부동산 투자 옥석가려야[똑똑한 부동산]
[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 우리나라 부동산 가격이 크게 오르면서 해외 부동산 투자로 눈길을 돌리는 사례가 늘고 있다. 특히 우리나라보다 물가 수준은 낮지만 발전 가능성이 큰 베트남, 캄보디아, 필리핀 등 동남아 국가를 중심으로 해외 부동산 투자가 늘고 있다.김예림 변호사.해외 부동산 투자는 해당 국가의 법령이나 규제, 문화가 우리나라와 상당히 달라 주의해야 한다. 또 거리가 멀어 접근이 어려운 단점도 있다. 이런 점을 악용해 해외 부동산 투자와 관련된 사기 피해도 크다. 대표적으로 토지 소유에 관한 개념부터 다르다. 우리나라는 토지를 자유롭게 소유하고 토지 소유권에 관한 사항을 등기부에 공시한다. 이와 달리 베트남은 내국인과 외국인의 토지 소유를 금지하고 있다. 필리핀도 외국인의 토지 소유를 제한한다. 외국인은 수십 년간 장기로 토지를 사용할 권리만 얻는다. 토지 소유가 자유로운 우리와 비교하면 당연히 생소할 수밖에 없다.따라서 외국인의 토지 소유가 자유롭지 못한 국가에 투자하면 핵심은 토지 사용권이지만 토지 소유권과 별반 다르지 않을 정도로 토지에 관한 권리를 인정받을 수 있는지를 따져야 한다. 예를 들어 필리핀 내국인은 토지 소유가 가능하다. 외국인이 단독으로 개발하는 사업지보다는 내국인과 외국인이 합작해 개발하는 사업지가 유리하다. 토지 소유권이 개발회사에 유보돼 토지 사용권이 만료되더라도 다시 토지 사용권을 인정받는 것이 가능해서다. 개발하더라도 새 아파트에 입주할 권리 취득이 가능한 우리나라의 재개발과 유사한 개념이다. 물론 인허가 면에서도 유리하다.또 투자하는 지역이나 국가에 따라 투자 수익을 극대화할 투자 종목을 선택하는 것도 중요하다. 예를 들어 도시는 주택에 대한 수요가 많고 자연환경이 아름다운 관광지는 숙박시설에 대한 수요가 많다. 주택에 투자하려면 주변 주택의 임대료 시세와 공급량을 따져야 한다. 반면에 숙박시설에 투자한다면 주변 숙박시설 숙박료 시세와 공실률을 확인해야 한다. 주택이나 숙박시설이라고 하더라도 차임이나 숙박료 외에 부수적인 수익을 창출해 투자자에게 배당할 수 있다면 당연히 투자수익률도 높을 수밖에 없다.

2023.07.16 I 이윤화 기자

해외 부동산 투자, 꼼꼼히 따져야 하는 이유[똑똑한 부동산]
[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 우리나라 부동산 가격이 크게 오르면서 해외 부동산 투자로 눈길을 돌리는 사례들이 늘고 있다. 특히 우리나라보다 물가 수준은 낮지만 발전 가능성이 높은 동남아 국가를 중심으로 해외 부동산 투자가 늘어나고 있다. 대표적으로 베트남이나 캄보디아, 필리핀 등이 주요 투자처로 꼽힌다.김예림 변호사.그런데 해외 부동산 투자는 해당 국가의 법령이나 규제, 문화가 우리나라와 상당히 다를 수 있어 주의해야 한다. 또 물리적 거리가 멀어 접근이 어려운 단점도 있다. 이런 점을 악용해 해외 부동산 투자와 관련된 사기 피해 사례도 많다.대표적으로 토지 소유에 관한 개념부터 다른다. 우리나라는 토지를 자유롭게 소유하고 토지 소유권에 관한 사항이 등기부에 공시된다. 이와 달리 베트남은 내국인과 외국인의 토지 소유가 금지되고 필리핀의 경우에도 외국인의 토지 소유를 제한하고 있다. 외국인은 수십년간 장기로 토지를 사용할 수 있는 권리만을 얻게 된다. 토지 소유가 자유로운 우리와 비교할 때 당연히 생소할 수밖에 없다.따라서 외국인의 토지 소유가 자유롭지 못한 국가에 투자하는 경우 핵심은 토지 사용권이라고 하더라도 토지 소유권과 별반 다르지 않을 정도로 토지에 관한 권리가 인정되는지 여부다. 예를 들어 필리핀의 경우 내국인은 토지 소유가 가능하다. 외국인이 단독으로 개발하는 사업지보다는 내국인과 외국인이 합작해 개발하는 사업지가 유리하다. 토지 소유권이 개발회사에 유보돼 토지 사용권이 만료되더라도 다시 토지 사용권을 인정받는 것이 가능하기 때문이다. 개발이 되더라도 새 아파트에 입주할 수 있는 권리 취득이 가능한 우리나라의 재개발과 유사한 개념으로 볼 수 있다. 물론 인허가 면에서도 유리하다.또 투자하는 지역이나 국가에 따라 투자 수익을 극대화할 수 있는 투자종목을 선택하는 것도 중요하다. 예를 들어 도시는 주택에 대한 수요가 많고 자연환경이 아름다운 관광지는 숙박시설에 대한 수요가 많다. 주택에 투자하는 경우라면 주변 주택의 임대료 시세와 공급량을 따져 봐야 한다. 반면에 숙박시설에 투자하는 경우라면 주변 숙박시설 숙박료 시세와 공실률을 확인해야 한다. 또 주택이나 숙박시설이라고 하더라도 차임이나 숙박료 외에 부수적인 수익을 창출해 투자자에게 배당하는 경우가 당연히 투자수익률이 높을 수밖에 없다.해외 부동산 투자는 여러 가지 따져볼 것이 많다. 신중하게 결정하되 아직 부동산 가격이 낮고 발전 가능성이 높은 국가의 경우에는 안정적으로 높은 수익률을 확보할 수 있으면서 시세차익까지 누리는 것이 가능할 수 있으므로 옥석을 가리는 눈이 필요하다.

2023.07.15 I 이윤화 기자

비만 오면 ‘물난리’ 아파트…건설사 책임은?[궁즉답]
이데일리는 독자들이 궁금해하는 정치·경제·사회·문화 등 여러 분야의 질문을 담당기자들이 상세하게 답변드리는 ‘궁금하세요? 즉시 답해 드립니다’(궁즉답) 코너를 연재합니다. <편집자주>Q. 폭우가 쏟아지면서 일부 아파트에서 침수 피해가 이어지고 있습니다. 천재지변이라도 부실시공이 있다면 어느 정도 건설사가 책임을 져야 할듯한데요. 폭우 등 재난 시 어떤 식으로 피해를 보상하는지, 기존 판례는 어떤지 등 궁금합니다. [이데일리 오희나 기자] 최근 기록적인 여름철 폭우가 쏟아지면서 신축 아파트에 물이 새거나 단지가 침수되는 등 피해가 잇따르고 있는데요. 온라인 커뮤니티에서는 아파트 브랜드에 대한 불신이 이어지고 있습니다. 신축아파트는 침수나 누수 피해는 시공사가 보상해주지만 천재지변 등 폭우에 따른 피해는 책임 소재를 잘 따져봐야 한다는 조언입니다. 침수 피해가 발생한 강남구 신축 아파트 단지 (사진=온라인 커뮤니티 캡쳐)지난 11일 서울 지역에 시간당 70㎜ 내린 폭우로 서울과 수도권의 일부 신축아파트에서 주차장, 커뮤니티 로비, 단지 일부가 침수되는 등 피해가 발생했습니다. 서울 강남구 개포동 ‘개포프레지던스자이’는 지난 3월 입주가 시작된 지 불과 4개월여 만에 두 차례 침수 피해가 발생했는데요. 지난 11일에는 단지 내 보행로와 커뮤니티센터 등이 물에 잠겼습니다. 이번 침수 피해는 지난달에 이어 21일 만에 발생하면서 논란이 됐는데요. 지난달에도 누수와 물 고임 피해로 지하 주차장과 천장 수리 등을 진행해 입주자의 불만을 산 바 있습니다. 전날 폭우에 침수된 신축 아파트는 이 단지뿐만은 아닙니다. 지난 6월 말 입주를 시작한 인천 서구 백석동 ‘검암역로열파크씨티푸르지오’에서도 지하주차장과 공동현관, 엘리베이터 등이 물에 잠겼고 계단에서도 물이 쏟아지는 등 침수피해를 봤습니다. 개포프레지던스자이 시공사인 GS건설은 침수 피해가 발생한 커뮤니티센터 일대는 지대가 낮고 개방형으로 건설하기 위해 바깥 공간과 단차를 두지 않고 디자인해 외부 빗물이 들어온 것이라며 개포자이프레던스 재건축조합과 배수관을 더 큰 것으로 교체를 검토 중이라고 설명했습니다. 전문가들은 이러한 침수 피해는 원인을 먼저 따져봐야 한다고 설명합니다. 설계 당시 계획된 것보다 더 많은 비가 왔느냐가 쟁점이 될 수 있다는 것입니다. 예를 들어 설계 당시 30년 기준이나 50년 기준으로 시간당 비가 얼마나 내린다고 가정했는지를 봐야 한다는 겁니다. 또한 경사도나 배수관 직경 등 설계·시공상 오류를 찾아보는 것이 중요하다고 조언합니다. 만일 설계·시공이 제대로 됐음에도 예상보다 많은 비가 와서 침수됐다면 시공사의 책임을 물을 수 없다고 지적합니다. 일반적인 평균 강수량을 기준으로 시공사가 시공하기 때문에 이례적인 폭우는 견디지 못할 수 있다는 설명입니다.이외에도 단지에 물이 고이는 현상은 지표면 레벨을 잘 맞췄는지 봐야하고 주차장 침수는 배수로나 경사로를 통해 물이 들어왔는지 균열이 발생해 물이 고였는지에 따라 책임 소재가 달라질 수 있다고 합니다.다만 내부 누수는 다르게 볼 여지가 있습니다. 천장에서 물이 새거나 내부에서 물이 고이는 등의 문제는 신축아파트는 시공사에 하자 담보책임을 물을 수 있다는 겁니다. 하자 담보책임 기간은 통상 급배수는 2년, 실내건축이나 토공은 1~2년, 지붕이나 방수는 3년입니다. 외벽 문제라면 5~10년까지도 가능하다고 합니다.실제로 지난 2014년께 경기도 시흥시 D아파트에서 침수피해가 발생해 시공사가 800만원 가량을 배상한 판례가 있습니다. 배수관 역류로 내부 침수가 발생했고 3차례 걸쳐 보수공사를 했지만 지속적인 문제가 발생해 소송으로 번진 사례입니다. 판결문에선 “배수관 설계변경으로 침수가 발생했다고 주장했는데, 침수의 원인이 설계변경이든 시공사의 잘못이든 분양자인 피고가 담보책임을 지는 것은 변함이 없다”고 판시한 바 있습니다. 김예림 법무법인 심목 대표변호사는 “침수 피해는 사유를 잘 따져봐야 한다. 설계 자체가 잘못됐는지 예상보다 비가 많이 와서 발생했는지를 가리는 것이 중요하다”며 “통상 안전진단을 주민이 진행하고 시공사와 협의가 진행되지 않는 경우 소송으로 이어진다”고 말했습니다.최명기 대한민국산업현장교수단 교수는 “시공사에서 책임을 부인하면 결국은 소송으로 갈 수밖에 없다”며 “개포자이프레지던스의 경우 커뮤니티 지반 자체가 낮게 설계돼 있다고 주장하는데 그렇다면 설계부터 잘못됐다는 것이기 때문에 설계사 책임일 수 있다. 설계대로만 시공됐다면 시공사의 책임을 물을 수 없을 것”이라고 말했습니다.이어 최 교수는“주차장 침수는 배수로나 경사로를 타고 왔다면 설계 문제일 수 있고 균열문제라면 시공사의 잘못일 수 있다”며 “신축 아파트는 하자담보책임기간이 있는데 하자 여부를 따지는 것이 중요하다”고 설명했습니다. ※ 이데일리 궁즉답에서는 독자 여러분들이 알고 싶어하는 모든 이슈에 기자들이 직접 답을 드립니다. 채택되신 분들에게는 모바일 상품권을 보내드립니다. 이메일 : jebo@edaily.co.kr 카카오톡 : @씀 news

2023.07.13 I 오희나 기자

구설 무릅쓴 서울시, 압구정3구역 설계공모사 고발 왜
[이데일리 신수정 기자] 압구정3구역 재건축 정비사업 설계 공모 과정에서 서울시가 희림종합건축사사무소(희림건축)에 대해 사기미수, 업무방해·입찰방해 혐의로 경찰에 고발했다. 희림건축은 조합과 당사에 일체의 확인 절차 없이 서울시가 고발을 진행 중이라며 일방의 주장만을 근거로 부당한 영향력을 행사하고 있어 고발을 철회하라고 맞받아쳤다. 설계공모에 참여한 해안종합건축사사무소는 “압구정3구역은 지구단위계획 구역이어서 용적률 인센티브 적용도 불가능하다”며 “시의 발표는 300%가 본사업에 맞는 용적률이라는 점을 확인해준 것이다”고 경쟁사인 희림건축 설계안의 용적률을 지적했다.전문가들은 공모에 참여한 경쟁자 간 과열로 경찰 고발이 이어지는 경우는 빈번하지만 서울시가 ‘가설계안’을 이유로 설계사무소를 고발한 것은 매우 이례적이라고 했다. 서울시가 제기한 업무방해와 사기미수 혐의가 인정될지도 미지수인데다 시장의 구설을 무릅쓰면서까지 관여하면서 설계공모부터 ‘복마전’ 양상으로 흐르고 있다. 그 배경을 두고 관심이 쏠리고 있다.서울시는 지난 11일 공모지침을 위반한 설계안을 제출했다고 희림종합건축사사무소와 나우동인건축사사무소를 사기미수, 업무방해·입찰방해 혐의로 강동경찰서와 서초경찰서에 고발했다. 이에 희림건축은 공모지침과 관련 법령을 준수해 공정하게 경쟁하고 있다고 항변했다.시장 안팎에선 서울시의 건축사무소에 대한 직접적인 고발을 두고 이례적이라고 평가했다. 건축업계 한 관계자는 “정비사업 입찰 경쟁 과정에서 고소·고발이 난무하는 것은 다반사지만 지침 위반을 이유로 직접적으로 서울시가 민간업체를 경찰에 직접 고발한 사례는 처음 보는 것 같다”며 “사례를 찾아보면 있을 순 있지만 정비사업에 가장 관심이 쏠려 있는 압구정3구역에 구설수 리스크를 안고도 서울시가 관여했다는 점에서 시장 서 다양한 해석이 나오고 있다”고 설명했다.이번 서울시의 경찰고발로 공모 결과에 상당한 영향을 미칠 수 있다는 분석이 나온다. 서울시가 경찰 고발과 함께 설계 공모 과정을 감독할 강남구청에 해당 설계안 설계자의 행정조치를 요구했기 때문이다. 만약 감독관청인 강남구청이 이를 문제 삼는다면 공모 절차를 다시 밟거나 선정 결과를 무효화 할 수 있다.전문가들은 희림건축에 사기미수 혐의를 적용하긴 어렵다고 했다. 서울시가 설계 가안을 두고 고발했지만 경쟁업체가 있어 조합원을 속일 가능성이 작다는 것이다. 김예림 법무법인 심목 대표변호사는 “서울시의 규제 완화 기조나 신통기획안 역시 법률처럼 명확하게 지정된 것이 아닌 만큼 설계안을 제시했다는 이유로 형사고발 혐의를 인정받긴 어려울 것으로 보인다”며 “다만 민사적인 계약의 효력이나 선정의 효력 등에 대해선 행정소송이나 민사소송 등으로 별도 다툴 여지가 크다”고 분석했다.서서울 강남구 압구정동 재건축 예정 아파트 단지 모습. (사진=뉴스1)

2023.07.12 I 신수정 기자

"고속道 건설 믿고 입주했는데 청천벽력"…거리로 나온 양평 주민들
[이데일리 김아름 기자] “고속도로가 생기면 서울까지 20분 만에 갈 수 있다는 그 희망으로 기대하고 있었는데 전면백지화라니 이게 웬 청천벽력같은 소식인가요.”11일 양평 지역에 아파트를 분양받은 수분양자를 포함해 지역 주민은 서울양평고속도로 백지화 관련 온라인 서명을 진행한다. 이날 수분양자와 지역 주민은 양평역에서 첫 번째 궐기대회를 개최하려 했으나 쏟아지는 장맛비에 안전을 고려해 행사를 취소했다. 지난 10일 경기도 양평군청 앞에서 열린 ‘서울양평고속도로 사업 재추진 범군민대책위원회 발대식’에서 참석자들이 고속도로 건설사업 재개를 촉구 서명을 하고 있다.(사진=양평군)◇집단행동 나선 양평 수분양자궐기대회를 준비한 관계자는 “비가 많이 내리고 있어 1인 시위조차 여의치 않을 것 같아 깊은 고민 끝에 궐기대회를 연기했다”며 “집회 신고 후 플래카드를 만드는 등 지역민과 수분양자의 목소리를 낼 방법을 찾겠다”고 말했다.양평지역에 2020년 분양을 받고 올 초 입주한 A씨는 “지난 2020년 부동산 폭등기에 영끌해서 집을 사던 마지막 행렬에 동참해서 겨우 막차를 탄 게 양평이었다”며 “피가 5000만원 정도 붙었던 것도 잠시였고 지금은 오히려 마이너스피까지 나와 속상한 상황에서 예정됐던 고속도로까지 무산됐다고 하니 화가 난다”고 토로했다.실제 이 지역 수분양자들은 온라인 서명운동에 나섰다. 양평 지역 커뮤니티에서 온라인 서명운동을 진행하는 B씨는 “정치적인 어떤 견해에도 치우치지 않고 오직 양평에서 뿌리를 내리고 살고 싶은 소시민이 용기를 낸 것이니 많이 도와달라”며 “이런 건 한 번도 해보지 않았지만 여러분이 마음을 모아 주신다면 분명히 잘해낼 수 있으리라 확신한다. 군민들의 서명을 받아 군청에 간다”고 각오를 보였다. ◇지난 2020년 ‘풍선효과’로 투자 수요 유입양평지역에는 지난 2020년부터 2021년까지 분양물량이 이어지며 활발하게 공급이 이뤄졌다. 2020년 9월 포레나 양평을 시작으로 양평 한라비발디 1·2차, 더샵양평리버포레, 양평 다문지구 반도유보라 아이비파크, 양평공흥3휴먼빌아틀리에 등이 잇달아 분양했다. [그래픽=이데일리 문승용 기자]이들 지역에 분양이 활발했던 2020년은 6·17부동산대책으로 서울지역에 규제가 강화되자 비규제지역의 풍선효과로 양평이 떠올랐던 시기다. 재당첨 제한이 없고 대출규제가 덜하며 계약 후 6개월 이후에는 무제한 전매가 가능해 투자자의 관심이 높았다. 실제 한국부동산원에 따르면 2020년 9월 기준 양평군 아파트 매매거래량은 484건으로 지난해 같은 기간보다 200건가량 증가했고 양평군을 제외한 외지 투자매입도 174건으로 같은 기간 87%나 급증했다. 다만 이러한 호황도 잠시, 올 초부터 입주가 시작됐지만 주택경기가 침체하면서 마이너스피가 속속 나오기도 했다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 분양가 3억3210만원~3억5680만원 수준이던 ‘포레나 양평’ 전용 74㎡는 지난 2월 3억3930만원에 거래됐다. 이는 확장비 1254만원을 고려하면 1000만원 수준이 하락했다. 상황이 이렇자 예정된 분양일정도 밀리고 있다.분양업계 관계자는 “양평 라온프라이빗이 올해 분양 계획 물량에는 있는데 아직 분양계획은 미정으로 나와 있다”며 “지금 부동산 시장 상황도 좋지 않고 양평에 이슈도 있어서 올해는 분양을 안 하지 않을까 싶다”고 내다봤다. [그래픽=이데일리 문승용 기자]◇‘고속도로 호재’ 과장광고는 ‘글쎄’특히 분양 당시 서울과 연결되는 고속도로 계획을 내세웠기 때문에 이를 가지고 수분양자들이 분양 주체들에 문제로 삼을 수도 있다는 지적이 제기된다. 당시 건설사들은 “서울양평고속도로가 연결되면 아파트 광역 수요증가가 기대된다” “서울양평고속도로가 개통되면 차량으로 20분대여서 서울 출퇴근도 가능할 전망이다” “예비 타당성 조사중인 서울양평고속도로 등이 분양의 호재다” 등의 문구로 이 지역 분양 아파트를 홍보했다.전문가들은 이 홍보 문구가 아예 없던 사실을 지어낸 것도 아니고 고속도로 건설의 확정적인 내용이 담기지 않았기 때문에 과장 광고로 판단하기는 어렵다고 했다. 김예림 법무법인 심목 대표변호사는 “서울양평고속도로는 실제로 추진이 되다 안된 것이다”며 “없는 사실을 있는 것처럼 광고한 게 아니라서 과장광고는 아니다”고 말했다.이어 김변호사는 “건설사도 인허가에 따라 달라질 수도 있다는 여지를 두긴 뒀을 것이다”며 “분양받은 사람도 이후 변수에 따라 달라질 수 있다는 것을 고려하고 분양받았기 때문에 분양 계약을 취소하기는 어렵다고 봐야 한다”고 설명했다.

2023.07.11 I 김아름 기자

세입자 못구했다고 숙박 돌리면 안되는 이유[똑똑한 부동산]
[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 전세시장이 급격히 얼어붙으면서 세입자를 구하지 못해 집을 비워두는 임대인이 늘어났다. 세입자를 구하지 못하면 임대인은 임대수익만큼 손해를 볼 수밖에 없다. 이런 이유로 일부 임대인들 사이에서 세입자를 구할 때까지 해당 주택을 공유 숙박시설로 운영하는 일이 생겨났다. 그러나 이 경우 잘못하면 불법 숙박업 운영으로 인정될 수 있어 유의해야 한다.수도권의 한 공인중개업소에 전월세 매물이 붙어 있는 모습. (사진=연합뉴스)원칙적으로 숙박시설을 운영하기 위해서는 반드시 숙박업 등록을 해야 한다. 공중위생관리법에 따르면 숙박업을 운영하기 위해서는 손님이 잠을 자고 머물 수 있는 시설과 설비를 갖추고 관할 지자체에 숙박업 신고를 해야만 가능하다. 만약 이를 어기면 불법으로 숙박시설을 운영한 자는 2년 이하의 징역 또는 2000만원 이하의 벌금에 처해질 수 있다.도심에서 이루어지는 공유 숙박업의 경우 대부분이 불법에 해당한다고 보면 된다. 특히 단독주택이나 아파트 등의 주택이 아닌 오피스텔이나 고시원에서 이루어지는 공유 숙박업의 경우에는 모두 불법에 해당한다. 건축법에 따르면 숙박업을 할 수 있는 숙박시설의 종류가 정해져 있는데 오피스텔이나 고시원은 숙박시설로 사용할 수 없는 경우에 해당하기 때문이다.다만 이때에도 예외는 있다. 대표적으로 농어촌정비법에 따라 농어촌민밥사업용 시설이나 관광진흥법에 따라 등록한 외국인관광 도시민박업용 시설 등은 숙박업 신고를 하지 않아도 숙박시설로 사용하는 것이 가능하다. 특별히 수익 창출을 독려할 필요가 있는 경우에는 일정 부분 혜택을 주고 있는 것이다. 따라서 농어촌지역에서 펜션 등 숙박시설로 주택을 활용하거나 도심이라고 하더라도 외국인을 상대로 주택을 숙박시설로 운영하는 것은 허용된다는 뜻이다.불법 숙박업을 운영하는 경우에 형사처벌을 받을 수 있는 위험 외에도 만약 임차한 주택을 공유 숙박시설로 이용하고 있다면 임대인으로부터 임대차계약을 일방적으로 해지당할 수도 있다. 임대차계약을 체결한 당사자가 임대차 목적물을 사용·수익하지 않고 임대인의 동의 없이 제3자에게 해당 임대차목적물을 사용·수익하도록 할 경우 이를 전대차라고 부르는데, 이 경우 주택임대차보호법에 따르면 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있는 사유가 된다.최근에는 지자체별로 불법 숙박업을 운영하는 경우를 적발하기 위해 신고자에게 최대 수억원의 포상금까지 지급하는 사례도 있다. 여러 가지 위험이 존재하는 만큼 공유 숙박시설 운영 전에 꼼꼼한 검토가 필요하다.김예림 변호사.

2023.07.08 I 이윤화 기자

주택 증여 절세에 효과적인 '재개발' 입주권[똑똑한 부동산]
[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 지난해 자녀에게 주택을 증여한 건수가 최대치를 기록했다. 다주택자에 대한 양도소득세가 중과되고 증여세 제도가 개편한 결과다. 우리나라의 증여세율은 증여금액에 따라 최대 50%까지 적용된다. 자연히 재산을 증여할 때 세금을 줄일 방안을 궁리하지 않을 수 없다.증여세 절세 방안으로 활용하는 것 중 하나가 바로 재개발·재건축 입주권 증여다. 증여로 발생하는 세금은 두 가지로 나뉜다. 증여 취득세와 증여 자체에 대한 세금이다. 재개발·재건축 입주권은 기존에 건물이 없어지면 토지만 남기 때문에 토지가격을 기준으로 증여취득세가 발생한다. 건물 면적보다 토지 면적이 상당히 작아서 건물이 없어지면 건물이 존재할 때보다 증여 취득세가 큰 폭으로 줄어든다. 증여 취득세 외에 증여 자체의 세금은 관리처분인가고시를 기준으로 달라진다. 관리처분인가고시 이전에는 ‘주택’을 거래한 것으로 본다. 따라서 주변 거래 시세에 따라 과세표준을 정한다. 관리처분인가고시 이후에는 조합원 입주권이라는 권리로 변환돼 권리가액과 조합에 내 분담금, 프리미엄을 기준으로 증여세를 부과한다.당연한 얘기지만 재개발·재건축 입주권을 증여하려면 사업 초기 단계에서 증여하는 것이 절세에 유리하다. 사업이 진행될수록 프리미엄은 늘어날 수밖에 없다. 또 권리가액 외에도 조합원 분담금 중 일부를 내기 시작하면 그 금액도 과세표준에 포함되기 때문에 증여세가 늘어날 수밖에 없다.특히 증여세 절감에 유리한 것은 재건축보다는 재개발이다. 증여세 과세표준은 시세 또는 감정평가를 통해 결정하는데 보통 감정평가를 하는 것이 유리하다. 이때 주변에 거래된 사례를 기준으로 증여하려는 주택의 가액을 평가하는데 재건축은 보통 아파트 단지에서 이뤄지는 사업이어서 유사한 거래 사례가 빈번하게 발생한다. 상대적으로 재개발 구역 내 존재하는 주택은 감정평가를 통해 과세표준을 줄일 여지가 있다. 지금처럼 주택 시장이 침체해 있어 하락 거래가 종종 등장하면 증여세 절감 면에서는 적기일 수 있다.김예림 변호사.

2023.07.03 I 이윤화 기자