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"토지거래허가구역 재지정 억울해"…행정소송 가능할까[똑똑한 부동산]
[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 서울시가 압구정, 목동, 여의도, 성수 등을 토지거래허가구역으로 재지정했다. 재건축 등이 활발히 진행되는 곳들이기 때문에 투기 수요가 유입될 가능성이 높다는 이유다. 부동산 경기 악화로 이번에 토지거래허가구역에서 해제될 것으로 기대했던 해당 지역 주민들은 불만이 많아질 수밖에 없다. 이번 결정으로 이번 6월에 토지거래허가구역 재지정 여부가 결정되는 삼성, 청담, 대치, 잠실 등 강남권 단지들도 토지거래허가구역으로 재지정될 가능성이 높아졌다.목동 아파트 전경.토지거래허가구역은 국토교통부장관 또는 시·도지사가 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역 등에 지정해 그 허가구역 안의 토지를 거래할 때 반드시 구청의 허가를 받도록 하는 제도다. 이때 허가를 받은 토지 매수자는 일정 기간 허가받은 용도대로 사용해야 한다. 예를 들어 토지거래허가구역 안의 주택을 매수하면 매수인은 그 주택에서 2년간 실거주해야 할 의무가 생긴다.토지거래허가구역에 주택 등을 소유한 입장에서는 당연히 재산권 침해가 심각하다고 느낄 수밖에 없다. 부득이한 사정으로 매도를 원하는 경우에도 일정 기간 실거주 등이 가능한 매수자에게만 매도할 수 있고, 이마저도 이미 세입자가 있는 경우에는 매도 자체가 아예 불가능할 수 있다. 이런 이유로 토지거래허가구역에서는 거래가 활발하지 않을 뿐 아니라 매매가격도 일정 부분 조정을 받는다.그렇다면 토지거래허가구역을 지정한 서울시 결정에 대해서 법적으로 다툴 여지는 없을까? 토지거래허가구역 지정처분은 행정처분에 해당하기 때문에 그 지정처분에 하자가 있는 경우 이를 취소해달라는 행정소송을 제기할 수 있다. 법원은 토지거래허가구역에서 매매계약 등을 체결하려는 당사자는 공동으로 허가를 받아야 하기 때문에 재산권 행사에 일정한 제한을 받게 되고, 허가를 받지 않고 체결한 매매계약 등은 효력이 발생하지 않으며, 토지 매수자는 일정 기간 토지이용의무를 부담하고 이를 이행하지 않으면 이행강제금 부과 등의 제재를 받고 있으므로, 토지거래허가구역 지정처분을 개인의 권리 또는 법률상 이익을 구체적으로 규제하는 행정처분으로 보고 있다. 토지거래허가구역 지정처분의 절차나 내용에 하자가 존재한다면 이를 이유로 행정소송을 제기할 수 있다. 다만, 절차의 하자 또는 토지거래허가구역 안의 토지 소유자의 권리가 부당하게 침해되는 점이 구체적으로 밝혀져야 토지거래허가구역 지정처분이 취소될 수 있다.김예림 변호사.

2023.04.08 I 이윤화 기자

규제 완화에 분양권 거래 증가…'사기' 주의해야[똑똑한 부동산]
[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 수도권 전매제한 기한을 최소 6개월에서 최대 3년으로 완화하는 내용의 주택법 시행령 개정안이 입법예고 됐다. 정부가 분양권 전매제한 규제를 완화하면서 분양권 거래도 차츰 늘어나고 있다. 올해 1분기 분양권 거래량을 보면 작년 동기 대비 약 10%포인트 가량 증가했다. 다만 주목할 점은 그중 약 25%가 이른바 ‘마피’(마이너스 프리미엄) 거래에 해당한다는 것이다.마피 거래란 마이너스피 거래를 말하는데, 분양권 할인 판매라고 생각하면 쉽다. 분양권은 보통 분양가격보다 집값이 오를 것을 기대해 거래가 되기 때문에 분양가격에 웃돈을 얹어 거래된다. 그러나 지금처럼 주택 경기가 나쁜 때에는 입주시점에 분양대금을 마련하지 못한 수분양자들이 분양가격보다 낮게 급매를 내놓는 경우가 생겨난다. 예를 들어 분양가격이 3억원이고 매도자가 계약금을 3000만원 지급한 경우를 생각해보자. 이때 매도자가 마이너스피 5000만원에 매물을 내놓으면 분양권 전매계약이 체결되면 매도자가 오히려 매수자에게 2000만원을 지급해야 한다. 주택 가격 하락에 따른 손해를 매도자가 부담하는 구조다.마피 거래를 둘러싸고 최근 사기 피해가 늘어나고 있다. 일부 시행사는 사기 피해를 막기 위해 일시적으로 분양계약자 명의변경을 중단하기도 했다. 정상적인 매수자인 것처럼 행세하며 매도자로부터 일부 금전을 수령한 후 잠적해버리는 것이 대표적인 범죄 수법이다. 분양권 거래가 소유권이전등기 없이 이루어지는 거래라는 점을 악용하는 것이다. 따라서 이런 피해를 막으려면 매도자는 매수자에게 금전을 지급하는 동시에 분양계약자 명의변경부터 완료됐는지 여부를 확인하는 것이 안전하다.이런 피해는 단순히 마피 거래에서만 문제되는 것은 아니다. 웃돈을 얹어 거래하는 경우에도 마찬가지다. 이때는 매수자가 매도자에게 분양계약자 명의변경이 있기 전 일부 금전을 지급하기 때문에 주의해야 한다. 매수자는 매도자에게 금전을 지급하기 전 매도자가 정당한 수분양자가 맞는지 여부를 시행사에 직접 확인하는 절차가 필요하다.분양권 전매거래는 소유권이전등기가 없는 상태에서 이루어지는 것이라서 일반적인 매매계약에 비해 훨씬 더 주의해야 한다. 또 믿을만한 중개사무소 등을 선택하여 거래할 것을 권한다.김예림 변호사.

2023.04.01 I 이윤화 기자

상가 투자 관심있다면 반드시 확인해야 할 사안[똑똑한 부동산]
[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 이미 주택을 보유하고 있다면 세금 부담 등을 이유로 상가 투자에 관심을 가지는 경우가 많다. 상가 투자는 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 새 상가를 분양받는 경우와 향후 새 상가를 분양받을 수 있는 재개발·재건축 상가에 투자하는 경우다.새 상가를 분양받는다면 보통 분양가격이 높게 책정돼 있는 반면 아직 상권은 형성되지 않은 경우가 많아 주의가 필요하다. 실제로도 새 상가를 비싼 값에 분양받은 후 계속해서 임차인을 구하지 못해 분양계약 해제를 원하는 사례들을 많이 봤다. 이 경우 특별한 사정이 없다면 분양계약 해제는 어렵다.재개발·재건축 상가 투자의 경우에도 상당히 난이도가 있다. 아파트 입주권을 받을 수 있다고 생각해 상가 투자를 하는 사례가 있으나 대부분 재개발·재건축 상가 소유자는 아파트를 분양받지 못한다. 상가 조합원에게는 상가를 분양하는 것이 원칙이기 때문이다. 또 너무 작은 상가를 매수하게 되면 상가 배정시 불리할 수 있어 어느 정도 규모가 있는 상가에 투자하는 것이 좋다.여기에 추가로 고려해볼 수 있는 것이 시장 정비사업이다. 시장 정비사업은 흔히 생소하게 느낀다. 시장 정비사업은 노후화된 시장의 정비를 활성화하기 위해 ‘전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법’에 따라 진행한다. 일반적인 재개발·재건축에서 조합을 설립하려면 토지등소유자 75% 이상의 동의를 받아야 하는 반면 시장 정비사업의 경우에는 토지등소유자 60% 동의만 받으면 된다. 또 용적률도 최대 500%까지 인센티브를 받을 수 있다. 지분이 쪼개져 있어 조합원 수가 많고 이미 영업이 이루어지고 있어 정비사업 진행이 쉽지 않다. 이런 이유로 특별법을 제정해 동의율 완화나 용적률 인센티브 등을 부여하고 있다.시장 정비사업은 상가를 매수하는 것이라서 당연히 주택수에 포함되지 않는다. 취득세가 4.6%로 고정돼 있고, 종합부동산세나 양도소득세 부과시에도 다주택자 중과세가 적용되지 않는다. 여기에 보통 시장 정비사업은 주상복합주택 형태도 개발이 되기 때문에 상가를 분양받고 추가로 아파트나 오피스텔을 분양받을 수 있는 경우가 많다. 이때 통상 권리가액을 기준으로 주택 분양 여부를 결정하기 때문에 권리가액이 높은 상가를 매수하는 것이 유리하다. 현재 서울에만도 시장 정비사업이 27곳 진행되고 있다. 대표적으로 서울 강남구 대치동에 있는 남서울종합시장의 경우에도 시장 정비사업으로 진행돼 현재 사업시행인가까지 받은 상황이다. 바로 옆 대치클래시아도 시장 정비사업으로 지어진 주상복합주택이다. 그밖에도 노량진신시장 정비사업이나 구의동 정비사업 등 시장 정비사업이 곳곳에서 활발히 이루어지고 있다. 만약 상가 투자를 고려하고 있다면 여러 가지 선택지가 존재하는 만큼 꼼꼼히 따져보고 상황에 맞는 투자계획을 수립하는 것이 좋다.김예림 변호사.

2023.03.25 I 이윤화 기자

"입주 지연으로 손해"…손배 청구 구체적 명시 필요[똑똑한 부동산]
[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 개포 프레지던스 자이 입주가 일시적으로 중단되면서 입주가 막히면서 정해진 날짜에 입주를 예정하던 많은 입주민들이 혼란에 빠졌다. 결국 법원은 입주가 중단되면 입주민들에게 여러 가지 손해가 발생할 수 있다는 점을 고려해 입주를 허용했다.개포자이 프레지던스.개포 프레지던스 자이는 개포주공4단지를 재건축한 단지다. 이번 입주 중단 사태는 사업구역 내에 있던 경기유치원과의 분쟁 때문이다. 경기유치원에 대한 분양 내역에 하자가 존재해 2023년 1월 관리처분계획이 취소됐고, 이에도 조합이 입주를 강행하자 경기유치원 측에서는 부분 준공인가에 대한 효력정지신청을 했다. 법원이 일시적으로 효력정지결정을 하면서 입주가 장기간 중단되는 것 아니냐는 우려가 심화됐다. 입주는 다시 시작됐지만 경기유치원에 대한 문제가 근본적으로 해결되지 못하면 조합은 이후 소유권이전등기절차로 나아가지 못한다. 관리처분계획이 취소돼 효력이 없기 때문에 이전고시 등의 후행절차를 진행할 수 없기 때문이다. 실제 공덕자이아파트의 경우에도 분양신청절차에 잘못이 있어 관리처분계획이 취소됐다. 그리고 입주 후 8년이 지난 지금까지 이 문제가 해결되지 못해 소유권이전등기가 이루어지지 않고 있다. 소유권이전등기가 이루어지지 않으면 거래 등에 차질을 빚을 수밖에 없기 때문에 공덕자이아파트의 경우에는 현재 주변보다 1~2억원 정도 낮게 시세가 형성돼 있다.만약 입주나 등기가 지연돼 입주민들이 손해를 입었다면 입주민들은 조합에 손해배상청구를 할 수 있을까? 이 경우 손해배상청구가 가능하다. 특히 입주지연의 경우에는 분양계약상에 지연손해금이 정해져 있어 입주예정일로부터 입주가 지연되면 지연일수에 일정 비율을 곱해 손해배상금을 산정하도록 돼 있다. 이때 별도로 손해가 발생한 경우에 추가로 손해배상청구를 할 수 있다는 조항이 없으면 통상 지연손해금을 손해배상액의 예정으로 본다. 추가 손해에 대한 별도 손해배상청구가 어렵다는 뜻이다. 개포 프레지던스 자이 사례에서도 알 수 있듯 입주지연으로 가장 큰 손해를 입을 우려가 있었던 입주민들은 이미 임대차계약을 체결한 임대인들이었다. 입주지연으로 임차인이 입주예정일에 입주가 어려워지면 임대인은 임대차계약에 따라 계약금 상당액을 손해배상으로 지급해야 할 수 있다. 따라서 입주가 아직 이루어지지 않은 경우에도 임대차계약 체결시 입주예정일에 입주가 이루어지지 못할 경우의 손해배상에 관해서도 구체적으로 명시할 필요가 있다. 최근 공사비 증액 등으로 입주예정일을 맞추지 못하는 단지들이 늘어나는 추세여서 임대차계약 체결시 이런 점이 반드시 고려돼야 할 것이다.김예림 변호사.

2023.03.18 I 이윤화 기자

재개발 구역 주택 사려면 '다물권자' 여부 확인해야[똑똑한 부동산]
[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 흔히 재개발 구역에 있는 주택을 매수하면 입주권도 당연히 받을 수 있는 것으로 생각한다. 그러나 재개발 사업의 분양 자격은 상당히 까다롭게 규정돼 있다. 일반적인 주택 거래와 달리 재개발 구역에는 투기 수요가 몰릴 우려가 크다. 그래서 이를 예방하기 위한 여러 가지 제한을 두고 있다.대표적으로 한 사람이 같은 재개발 구역에 여러 채를 보유하고 있어도 입주권은 하나만 받을 수 있다. 이때 다물권자로부터 조합설립인가 이후 일부 주택을 매수한 경우에도 마찬가지로 단독 입주권을 받을 수 없다. 원래 하나의 입주권만 받을 수 있었기 때문에 중간에 소유자가 늘어난다고 하더라도 입주권의 숫자는 그대로 유지가 돼야 한다는 취지다.그런데 이와 관련하여 최근 광주고등법원에서 다물권자로부터 일부 주택을 매수한 양수인에 대해 단독 분양 자격을 인정하는 판결을 내리면서 실무상 혼란이 발생했다. 다물권자로부터 일부 주택을 매수한 양수인에게 단독 조합원 자격을 인정하지 않는 점은 도시 및 주거환경정비법에 명확히 규정돼 있지만, 단독 분양 자격을 부여하지 않는 점은 별도로 명시된 사실이 없다는 이유다. 새 아파트 분양 받을 수 있는 권리가 조합원의 핵심적 권리이기 때문에 그 분양 자격에 관한 규정은 엄격히 해석해야 한다는 취지다.그런데 부산고등법원에서는 판단이 달랐다. 조합원 자격과 분양 자격을 별개로 해석할 수는 없다는 것이다. 다물권자로부터 일부 주택을 매수한 양수인에게 단독 입주권을 부여하지 않는 것은 조합설립인가 후에 소유자가 늘어나 사업수익성이 악화되고 기존 조합원에 대한 재산권 침해를 막기 위해 마련된 것이라는 이유다. 결국 2023년 3월 대법원에서 판결이 나오면서 다물권자로부터 일부 주택을 매수한 양수인의 분양 자격에 관한 사항은 정리가 됐다. 결론은 단독 입주권 부여 대상이 아니라는 것이다. 이와 같은 판결로 그동안 다물권자로부터 일부 주택을 매수한 양수인의 분양 자격을 둘러싸고 발생한 수많은 논란들이 어느 정도 종지부를 찍게 됐다.재개발 구역에 주택을 매수하려는 경우라면 매도인이 같은 구역 내에 여러 채를 소유한 다물권자가 아닌지 여부를 반드시 확인할 필요가 있다. 매매계약을 체결하기 전에 재개발 조합에 매도인과 함께 직접 확인을 해보거나 매매계약서상에 매도인에게 같은 구역 내 다른 주택이 없다는 점을 특약으로 넣는 것도 고려해볼 수 있다. 김예림 변호사.

2023.03.11 I 이윤화 기자

뉴타운 투자했는데 '무허가건물'이라면?[똑똑한 부동산]
[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 신림1구역이 건축심의를 통과했다. 신림동 뉴타운은 크게 세 구역으로 나뉘는데, 전부 개발이 완료되고 나면 총 6200 세대의 대단지가 탄생한다. 특히 신림1구역의 경우에는 신림동 뉴타운 중 가장 규모가 크고 입지도 훌륭하다. 2023년도에 개통 예정인 신림선 서울대벤처타운역까지 개통되면 신림1구역은 초역세권 단지가 돼 여의도와 강남을 30분 내 진입할 수 있는 입지가 된다.서울 남산에서 바라본 한강 이남 아파트 단지 모습. (사진=연합뉴스)그런데 신림동 뉴타운에는 큰 특징이 있다. 바로 무허가건물의 비중이 매우 높다는 것이다. 신림1구역의 경우만 보더라도 조합원 2160세대 중 무허가건물 소유자가 차지하는 비중이 677세대나 된다. 다른 재개발 구역에 통상 수십 채의 무허가건물만이 존재한다는 점에 비추어 보면 상당한 숫자다.문제는 무허가건물 소유자는 원칙적으로 불법건축물을 소유하고 있는 것이어서 재개발 분양 자격을 인정받을 수 없다는 것이다. 이를 인정하면 불법을 저지른 사람에 대해 혜택을 주게 돼 불법을 용인하게 된다는 취지에서다. 이때 모든 무허가건물 소유자가 분양 자격을 인정받지 못하는 것은 아니고 아주 예외적으로 일정한 요건을 갖춘 경우 분양 자격을 인정해주고 있다.무허가건물 소유자의 분양 자격에 관해서는 각 시도의 조례와 조합 정관에 정해져 있다. 예를 들어 서울시는 1989년 1월 24일 이전부터 존재하는 주거용 건축물로서 조합 정관에서 분양 자격을 인정하기로 한 경우에 한해 무허가건물 소유자에게도 분양 자격을 부여하고 있다. 이때 무허가건물의 건축시점이 가장 중요할 수밖에 없는데 이는 보통 무허가건물확인원을 통해 확인한다. 그런데 종종 무허가건물확인원이 없는 사례도 있다. 이 경우 무허가건물 소유자는 항공사진이나 전입신고내역 등을 통해 무허가건물이 위 시점 이전에 건축됐다는 점을 스스로 밝혀야 한다. 이처럼 무허가건물확인원이 없는 경우에는 무허가건물의 건축시점을 밝히는 것에 한계가 있을 수 있기 때문에 웬만하면 거래하는 것을 권하지 않는다. 실제 시장에서도 무허가건물확인원이 있는 경우와 없는 경우의 매매가격이 상당히 차이가 난다.무허가건물은 권리가액이 낮아 매매가격 자체가 낮은 장점이 있다. 이런 이유로 재개발 투자를 원하는 사람들에게는 상당히 매력적인 투자처가 된다. 다만 입주권이 부여되는 무허가건물 요건이 까다롭기 때문에 투자시 각별한 주의가 필요하다.김예림 변호사.

2023.03.04 I 이윤화 기자

'깜깜이 분양' 우려 확산…분양률 뻥튀기에 속았다면?[똑똑한 부동산]
[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 부동산 시장이 나빠지면서 분양률을 공개하지 않는 단지들이 늘고 있다. 최근 분양시장 화두였던 둔촌주공도 분양률 공개를 두고 논란이 있었다. 서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트. (사진=연합뉴스)사업주체는 분양률이 영업비밀이라는 이유로 분양률을 공개하지 않겠다는 입장이고, 수분양자는 분양률이 분양계약의 체결 여부를 결정짓는 중요한 요소이기 때문에 소비자의 알권리 보장 차원에서 분양률 공개가 이루어져야 한다는 주장이다. 주택공급에 관한 규칙에는 사업주체가 당첨자 명단을 청약업무수행기관에 제출하도록 돼 있지만, 이를 어기더라도 별도 제재 규정은 없다.간혹 분양률 미공개를 넘어 분양률을 허위로 공개하는 사례들도 있다. 분양계약을 유도하기 위해서다. 이때 부풀려진 분양률에 속아 분양계약을 체결했다면 어떻게 대응해야 할까?분양계약의 취소를 고려해볼 수 있다. 분양률을 부풀려 분양계약을 유도한 사안에 대해 법원은 실제 분양률과 허위로 고지한 분양률의 차이가 얼마나 되는지에 따라 분양계약 취소 여부를 결정하고 있다. 상품의 선전이나 광고에 있어 다소 과장이나 허위가 존재하는 것을 넘어 중요한 사항에 관해 비난받을 정도의 방법으로 분양률을 허위로 고지한 경우에만 기망행위를 인정하고 있다. 예를 들어 법원은 실제 분양률이 50% 정도임에도 “분양률 100%”라고 허위 광고를 한 사안에서 분양률을 속였다는 이유로 분양계약 취소를 인정했지만, 실제 분양률과 허위로 고지한 분양률의 차이가 10% 이내로 근소한 경우에는 분양계약 취소를 인정하지 않았다.또 사업주체를 형사고소하는 방법도 생각해볼 수 있다. 다만 법원은 사업주체에 대해 형법상 사기죄를 인정하는 것에는 보다 신중한 입장이다. 실제 부산의 엘시티 현장에서 분양대행사가 분양률을 속여 분양계약을 체결한 사안에서 법원은 허위로 분양률을 고지한 행위로 인해 분양계약률이 상승했다고 볼만한 객관적인 자료가 없다는 이유로 분양대행사에 대해 사기죄를 인정하지 않았다. 아무래도 인신의 구속 등이 이어질 수 있는 형사처벌의 경우에는 처벌대상에 해당하는지 여부를 엄격하고 객관적으로 판단할 필요가 있기 때문이다.김예림 변호사.

2023.02.25 I 이윤화 기자

어렵게 당첨된 공공분양주택, 억울하게 취소됐다면?[똑똑한 부동산]
[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 얼마전 이번 정부의 첫 공공분양주택인 ‘뉴:홈’ 사전청약이 있었다. 시세보다 저렴한 가격으로 분양받을 수 있다는 장점 때문에 특별공급 경쟁률도 11 대 1을 기록했다. 사진=연합뉴스특히 시세의 70% 가격으로 분양받을 수 있는 ‘나눔형’의 인기가 높았다. 나눔형은 의무거주기간을 채운 뒤 한국토지주택공사에 되팔 수 있고 이때 발생하는 시세 차익 중 70%를 수분양자가 배당받는 상품이다. 분양가의 80%까지 최장 40년간 저리로 대출을 받을 수 있어 분양대금 조달에도 크게 부담이 없다.이처럼 시세보다 저렴한 가격에 내 집을 마련할 수 있다는 장점이 있어 공공분양주택 청약은 인기가 많다. 그러나 간혹 어렵게 청약에 당첨이 됐는데 결격사유를 이유로 당첨이 취소되는 사례가 있다. 수분양자의 일방적인 잘못으로 당첨이 취소된 경우라면 그나마 수긍할 수 있다. 그런데 수분양자 입장에서도 다소 억울한 경우가 종종 있을 수 있다. 예를 들어, 실제 주택을 소유한 사실이 없음에도 일시적으로 공부상 주택을 소유한 것으로 돼 있거나 자신도 모르는 사이 미성년자 시절에 우연히 주택을 소유한 이력이 있는 경우 등이다.그렇다면 이 경우 법적으로 구제받을 수 있는 수단이 있을까? 수분양자 지위 확인을 구하는 소송이 가능하다. 결격사유가 존재하지 않아 여전히 수분양자 지위에 있다는 점을 확인받는 절차다. 다만 사전청약의 경우에는 이후 본 청약을 해야만 확정적으로 수분양자 지위를 취득할 수 있다는 점에서 곧바로 수분양자 지위 확인을 구할 수 있는지 다툼의 소지는 있다. 그러나 특별한 사정이 없으면 사전청약 당첨자가 본 청약을 신청해 주택을 분양받을 권리를 지닌다는 점에서 사전청약 당첨이 취소된 경우에도 수분양자 지위 확인을 구해 법적으로 구제받는 것이 가능하다고 본다.또 수분양자 지위 확인을 구하는 소송을 제기하기 전에 임시지위를 구하는 가처분이 선행돼야 하는 경우도 있을 수 있다. 분양 일정이 촉박한 경우에는 소송이 진행되는 동안 분양자가 다툼의 목적이 된 호실을 다른 수요자에게 분양할 수도 있기 때문이다. 이렇게 되면 소송에서 승소하더라도 원하는 호실을 분양받지 못하는 상황이 발생할 수 있다. 따라서 만약 납득할 수 없는 사유로 당첨 취소 통지를 받은 경우라면 각자의 상황에 맞게 발빠른 대처를 할 필요가 있다.김예림 변호사.

2023.02.18 I 이윤화 기자

전매제한 풀리는데 실거주는 해야 한다고요?…‘정책 엇박자’
[이데일리 오희나 기자] 지난 2일 실거주 의무를 폐지하는 주택법 일부개정법률안이 발의됐다. 전매제한 규제 완화 입법예고에 이어 실거주의무를 폐지하는 법안을 발의했지만 국회 문턱을 넘을지는 미지수다. 시장에서는 정부가 전방위적인 부동산 규제 완화를 발표했지만 법이나 시행령 개정을 완료하지 못한 법안과 정책이 수두룩해 주의해 살펴야 한다고 지적한다. [이데일리 방인권 기자] 서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습.13일 국토부와 부동산업계에 따르면 지난 2일 유경준 의원(국민의힘)은 토지임대부 분양주택을 제외한 수도권 분양가상한제 적용주택과 공공재개발사업에서 일반분양하는 주택의 입주자에 대해서 실거주 의무를 폐지하는 주택법 일부개정법률안을 대표 발의했다.유 의원은 거주 의무가 거주이전을 제약하고 신축임대공급을 위축한다는 지적이 있다며 개정안 발의 배경을 설명했다. 주택법에서는 수도권 분양가상한제 적용주택의 입주자에게 최대 5년 이내 범위에서 대통령령으로 정하는 기간 동안 해당 주택에 거주하도록 하는 의무를 부과하고 있다. 앞서 정부는 1·3대책을 통해 수도권 분양가상한제 주택과 공공재개발 일반분양분에 대한 실거주 의무를 폐지하고 이를 소급 적용한다고 발표했다. 또한 수도권 최대 10년, 비수도권 최대 4년이었던 전매제한 기간을 수도권 최대 3년, 비수도권 최대 1년으로 완화했다. 현재 관련 시행령이 입법 예고 중이다.전문가들은 1분기 내 시행 예정인 전매제한 완화와 달리 실거주의무 폐지는 주택법을 개정해야 하기 때문에 법 개정 여부를 반드시 지켜봐야 한다고 했다. 정부 발표에 따라 소급 적용하려면 국회 동의가 필요한데 더불어민주당이 찬성해야 개정할 수 있기 때문이다. 최근 고금리와 부동산 시장 침체로 건설사 유동성 위기, 집값 급락이 이어지고 있어 여야 합의에 대한 기대감을 키우고 있지만 여야 정쟁이 이어지고 있어 개정안 통과를 자신할 순 없는 상황이다. 김예림 법무법인 심목 대표 변호사는 “전매제한을 완화하면 집은 팔 수 있지만 청약에 당첨된 사람은 실거주 요건을 지켜야 하기 때문에 전매제한 완화가 유명무실해질 수밖에 없다”며 “정부에서 소급 적용해주겠지만 법 개정이 늦어질수록 입주를 앞둔 단지들은 이러지도 저러지도 못하는 애매한 상황이 되고 있다”고 말했다. 시장에서도 혼란이 이어지고 있다. 둔촌주공아파트 인근 한 공인중개사무소 관계자는 “정부 발표 이후 문의 전화가 늘었는데 전매제한과 실거주 의무 폐지가 당장 시행되는 것으로 오해하는 사람들이 의외로 많다”며 “정부가 법 개정을 추진하겠다고 발표한 것일 뿐 실제 개정은 이뤄지지 않았으니 기다리고 있다”고 언급했다.이에 대해 국토부 관계자는 “전매제한 완화는 현재 입법 예고 중으로 다음 달 중에는 이행될 것으로 보고 있다”며 “실거주의무 폐지는 최대한 빨리 진행할 수 있도록 여야 의원들을 적극적으로 설득하고 있다”고 말했다.

2023.02.13 I 오희나 기자

계약하고 싶은데 할인 분양 걱정된다면?…'안심보장증서' 활용[똑똑한 부동산]
[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 주택경기가 악화되면서 수도권 대단지에서도 할인 분양이 등장했다. 경기도 안양시 ‘평촌 센텀퍼스트’는 분양가의 10%를 할인해 분양하기로 결정했다. 이 단지는 주변 단지에 비해 분양가가 높다는 평가가 많았고, 결국 0.3 대 1 이라는 처참한 청약경쟁률을 기록했다. 현재 이 단지의 평당 분양가는 3211만원에서 2899만원으로 낮아진 상태다.서울 잠실의 한 아파트 단지 부동산 매물 게시판에 급전세와 급매매 안내문이 빼곡히 붙어 있다. (사진=방인권 기자)이처럼 주택경기가 나빠지자 할인 분양을 택하는 단지들이 늘어나고 있다. 그러나 문제는 이미 분양을 받은 경우다. 이들은 당연히 할인 분양에 불만이 생길 수밖에 없다. 할인 분양을 받는 경우에 비해 높은 분양가를 지불해야 하는 것은 물론이고 할인 분양으로 인한 집값 하락분도 손실로 떠안아야 하기 때문이다. 그렇다면 이미 분양을 받은 경우 할인 분양을 이유로 분양계약을 해제하거나 손해배상청구를 할 수 있을까? 결론은 특별한 사정이 없다면 어렵다. 유사한 사안에서 법원은 “미분양 물량이 많아 판로를 모색하는 차원에서 분양자가 매매대금을 결정하는 것은 분양자 계약자유의 영역에 해당한다”면서 할인 분양의 위법성을 인정하지 않았다. 분양자와 수분양자 사이에 매매대금에 관한 합의가 이루어졌다면 이후 분양자가 할인 분양을 했다고 하더라도 이를 이유로 분양계약을 해제하거나 손해배상청구를 할 수 없다는 뜻이다.다만, 할인 분양을 이유로 분양자에 대해서 법적 책임을 물을 수 있는 경우도 있다. 대표적으로 분양자가 분양계약 체결시 “이후 할인 분양이 이루어지면 할인된 분양가를 적용한다” 등의 안심보장증서를 제공한 경우다. 원칙적으로 안심보장증서는 법적 효력을 지니고 분양자는 안심보장증서에 따른 내용을 이행해야 할 의무가 있다. 수분양자 입장에서는 주변 시세보다 분양받으려는 단지의 분양가가 얼마나 저렴한지를 우선적으로 확인하고, 향후 주택시장이 악화될 것으로 예상한다면 안심보장증서까지 받아두는 것이 할인 분양으로 인한 피해를 최소화할 수 있는 방법이 된다.김예림 변호사.

2023.02.11 I 이윤화 기자

'억' 소리나는 분양 추가분담금…다각도로 접근해야[똑똑한 부동산]
[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 재개발·재건축에서 조합원들이 가장 관심을 갖는 것은 추가분담금이다. 내가 새 아파트를 받으려면 얼마의 추가분담금을 납부해야 하는지가 사업에 동의 여부를 결정한다. 너무 많은 추가분담금을 납부해야 하는 경우에는 새 아파트를 분양받고 싶은 경우에도 경제적으로 부담이 돼 분양신청을 하지 못하는 사례들이 발생하게 된다.서울의 한 공사 현장 모습. (사진=연합뉴스)최근에 공사비 증액을 둘러싸고 시공사와 조합 사이에 갈등이 깊어지고 있다. 일부 사업지의 경우에는 이미 사업이 중단되기도 했다. 공사비 증액을 결정하는 경우 아직 일반분양을 하지 않은 경우라면 적절한 때로 일반분양 시점을 늦춰 일반분양수입을 극대화할 수 있겠지만, 이미 일반분양까지 마친 사업지라면 공사비 증액분은 고스란히 조합원의 부담으로 돌아갈 수밖에 없다. 예를 들어 래미안 원베일리의 사례를 보면 시공사가 공사비 증액분을 2500억원 가량 요구하고 있는데, 총 조합원이 2600명 정도인 점에 비추어 시공사의 요구대로 공사비를 증액할 경우 조합원 1인당 부담해야 하는 추가분담금이 1억원 정도 늘어나게 된다. 조합원 입장에서 선뜻 받아들이기 어려운 이유다. 여기에 주택 경기도 좋지 못해 새 아파트 추가 수익률이 하락하는 문제까지 겹쳐 조합원들의 반발이 예상된다.그렇다면 분양신청시 내가 고지받은 추가분담금보다 실제 추가분담금이 많이 늘어난 경우 조합원 입장에서는 법적으로 구제받을 수 있을까? 추가분담금이 늘어나는 경우 이는 조합원 총회 의결사항이다. 도시 및 주거환경정비법에서는 정비사업비의 조합원별 분담내역에 관하여 총회의결을 거치도록 정하고 있다. 조합원들의 의견을 반영해 추가분담금 증액을 결정했다면 법적인 하자가 존재하지 않는다.결국 사실상 공사비 등 사업비 중 불필요한 부분을 줄여나가는 방향으로 조합원 추가분담금을 낮출 수밖에 없다. 특히 조합원 추가분담금이 많이 늘어나게 된 이유가 공사비 증액에서 기인하는만큼 조합은 공사비 정산시 적극적으로 대응해 시공사와 협상할 필요가 있다. 다만 전문성이 부족한 조합 임원이 전문가인 시공사와 공사비 정산에 관해 협의를 하다 보니 특별한 경우가 아니면 시공사의 의견대로 공사비 정산이 이루어진다. 보통 회계상으로 문제가 없는 경우에는 시공사가 원하는대로 공사비 정산이 이루어지는 구조다. 그렇기 때문에 회계뿐만 아니라 시공계약서 검토 등 다각도로 접근할 경우 생각보다 많은 공사비를 줄일 수 있다는 점을 인지하고 조합도 적극적으로 대응해 부당하게 조합원들이 피해를 보지 않도록 조치할 필요가 있다.김예림 변호사.

2023.02.04 I 이윤화 기자

공사비 갈등 해결책은…"공사비 증액 항목 세분화하고 법개정해야"
[이데일리 이윤화 기자] 재개발·재건축 사업장(도시정비사업) 곳곳에서 금리 인상과 원자잿값·인건비 상승에 따른 공사비 증액을 놓고 시공사와 조합 간의 갈등이 끊이지 않고 있다. 정부와 국회가 나서 갈등을 중재하기도 하고 법안 개정까지 논의하고 있지만 해결이 요원한 상황이다. 전문가들은 시공사와 조합 사이의 공사비 증액 갈등 문제는 민사상 계약이기 때문에 일률적으로 통제하는 것은 불가능하고 공사비 증액에 관한 항목을 세분화하고 투명하게 공개할 수 있도록 제도를 개선해야 한다고 강조했다.서울 중구 남산에서 바라본 서울 강북의 아파트 단지 모습.(사진=이데일리DB)재개발·재건축 사업장에서 시공사와 조합의 갈등이 확산하는 근본적인 원인은 원자재·노무·장비원가 등 건설 부문 물가가 올랐기 때문이다. 통계청에 따르면 건설 부문 물가를 나타내는 ‘건설공사비지수’는 지난해 11월 기준 148.7로 코로나19 이전인 2019년 11월(117.31)에 비해 31.39포인트 뛰면서 3년 사이에 27% 가까이 급등했다. 시공사 측은 정비 사업 계획을 세웠을 때보다 물가가 오르면서 공사비 증액을 요구하고 있지만 조합 측이 이를 받아들이지 않으면서 공사가 중단되고 분양이나 입주 일정도 연기되고 있다. 적정 수준의 공사비 증액 규모를 정하기도 쉽지 않다. 현행 ‘도시 및 주거환경정비법’에 따르면 사업시행계획인가 전 시공사를 선정했고 공사비 증액 비율이 10%를 넘으면 한국부동산원에 공사비 검증을 요청할 수 있다. 그러나 공사비 증액 조정안이 나오더라도 시공사와 조합 어느 한 쪽이 받아들이지 못하거나 중간에 비상대책위원회(비대위)가 새로 생겨 의견 차이를 좁히지 못한다면 갈등 상황이 길어질 수 있다.김예림 법무법인 심목 대표변호사는 “시공사와 조합이 공사비 증액을 둘러싸고 원만히 분쟁을 해결하는 것이 가장 좋겠지만 이런 경우를 대비해 공사비 증액 여부를 결정해야 한다면 한국부동산원을 통해 공사비 검증 절차를 거치도록 제도가 마련돼 있다”며 “시공사보다 상대적으로 전문성이 낮을 수밖에 없는 만큼 조합도 전문가의 도움을 받는 등 공사비 검증 절차에 적극적으로 대응할 필요가 있다”고 말했다.[그래픽=이데일리 문승용 기자]이 같은 갈등 상황을 방지하기 위해 국회 차원에서도 관련 법안 개정안을 발의하고 나섰다. 국토교통위원회 소속 민홍철 의원(더불어민주당)은 지난 12일 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안을 대표 발의했다. 발의된 개정안 내용에서 ‘재개발 및 재건축 사업의 공사비 검증이 필요한 경우 시공사가 사업시행자에게 공사비 검증에 필요한 자료를 의무적으로 제출’하도록 했다. 또 사업시행자는 도출한 검증 결과를 조합 총회에 의무적으로 공개하게 하고 공사비 증액계약 시 조합총회 의결 의무화하는 등의 내용도 담겼다. 다만 전문가들은 법안 전체를 개정하기보다는 공사비 증액에 대한 내용만 구체적으로 명시하는 것이 더 실효성이 있다고 지적한다. 또한 착공까지만 해도 최소 3년 이상의 시간이 걸리는 정비 사업의 특성상 현실적인 공사비를 측정할 수 있도록 하고 착공까지 최대한 시차를 줄이는 것이 중요하다고 설명했다. 이태희 한국건설산업연구원 부연구위원은 “공사비 증액 문제로 문제가 생기면 시공사뿐만 아니라 조합원들의 손해도 늘어난다”며 “개인적으로는 표준계약서에 건설 공사비 지수를 반영하는 것이 물가 변동을 바로바로 반영해 갈등의 원인을 줄일 수 있고 지방자치단체도 인허가 제도를 최소화해 시차에 따른 공사비 변동 리스크를 줄일 수 있도록 해야 한다”고 조언했다. [그래픽=이데일리 김정훈 기자]

2023.01.30 I 이윤화 기자

부동산 경기 나쁜데 시공사 공사비 증액 문제까지[똑똑한 부동산]
[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 공사비 증액을 둘러싸고 분쟁이 발생한 재건축 단지들이 늘고 있다. 대표적으로 래미안 원베일리의 경우에도 그렇다. 시공사인 삼성물산이 공사비 증액을 요구하자 이를 두고 시공사와 조합 간의 갈등이 깊어져 사업 지연 요소로 이어지고 있다.서울 서초구 반동 래미안 원베일리의 모습.(사진=연합뉴스)시공사 입장에서는 자재 값 상승과 금리 인상으로 비용이 커진데다가 부동산 경기마저 악화되어 공사를 할수록 잘못하면 손해가 커지는 상황이 될 수 있다. 이런 이유로 이미 시공계약을 체결한 단지의 경우에도 공사비 증액을 요구하며 공사비 증액이 이루어지지 않으면 공사를 중단하겠다고 으름장을 놓는 사례가 늘고 있다. 재건축 조합 입장에서는 난감할 수밖에 없다.시공계약이 이미 체결되었음에도 공사비 증액을 요구하는 것이 원칙에 맞지도 않고 공사비를 증액하면 조합원 추가분담금이 증가되는 결과로 이어지게 되는데, 그에 따른 조합원 반발도 심할 것으로 예상되기 때문이다. 그렇다고 해서 공사비 증액을 거절하자니 요즘 같이 부동산 경기가 침체된 때에는 시공사를 새로 선정하는 것도 쉽지 않고, 자칫하면 사업이 오랜 기간 지연돼 그로 인한 손해가 눈덩이처럼 불어날 수 있다. 특히 이미 이주가 이루어진 단지나 분양까지 이루어진 단지의 경우에는 금융비용이나 위약금 등의 손해가 발생할 수 있어 공사가 지연되면 입게 되는 손해는 더욱 커지게 된다.물론 시공사가 시공계약에 따른 의무를 이행하지 않고 임의로 공사를 중단한 경우 조합은 시공사에 대해 손해배상책임을 물을 수는 있다. 이때 손해배상금은 조합이 공사 중단으로 입게 된 손해 상당액으로 정해진다. 공사 중단으로 사업이 지연돼 금융비용이 늘어나거나 분양계약 파기로 인해 발생한 위약금 등이 손해로 인정될 수 있다.그러나 시공사에 손해배상책임을 묻기 위한 소송에 걸리는 시간이 몇 년까지 소요될 수 있는 점을 살펴보면 조합이 공사비 증액을 둘러싸고 시공사와 오랜 기간 분쟁을 이어나가는 것은 현실적으로 쉽지 않다. 둔촌주공 사례에서 보았듯이 조합이 시공사와의 분쟁으로 인해 소요되는 비용을 장기간 조달하는 것이 어렵고, 시공사의 보증으로 사업비 대출 등이 이루어진 재건축 사업 구조를 고려하면 조합과 시공사의 분쟁이 길어질수록 시공사보다는 조합이 더 큰 손해를 입을 수밖에 없게 된다. 시공사와 조합이 공사비 증액을 둘러싸고 원만히 분쟁을 해결하는 것이 가장 좋겠지만, 이런 경우를 대비해 공사비 증액의 경우 한국부동산원을 통해 공사비 검증 절차를 거치도록 제도가 마련돼 있다. 시공사에 비해 상대적으로 전문성이 낮을 수밖에 없는 만큼 조합도 전문가의 도움을 받는 등 공사비 검증 절차에 적극적으로 대응할 필요가 있다.김예림 변호사

2023.01.28 I 이윤화 기자

아파트 분양계약 체결했는데 해지할 수 있나요?[똑똑한 부동산]
[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 분양시장이 얼어붙었다. 최근 통계에 따르면 미분양 주택은 6만 가구에 이른다. 얼마 전 일반분양을 한 둔촌주공재건축이나 장위4구역재개발의 경우에도 청약당첨자 중 30~40%가 분양계약을 포기했다. 3일 서울 중구 남산에서 바라본 서울 강북의 아파트 단지 모습.주택경기가 침체돼 이미 분양계약을 체결한 경우에도 해지할 수 있는지 여부를 묻는 사례가 늘고 있다. 주택경기가 한참 좋을 때 높은 분양가로 분양계약을 체결했으나 최근 금리가 인상되고 주택경기가 나빠지면서 분양계약을 유지하는 것에 부담을 느끼는 수분양자가 많아진 것이다.그러나 분양계약을 체결한 상태라면 특별한 사정이 없는 한 분양계약을 해지하는 것은 어렵다. 사적자치의 원칙에 따라 계약이 체결된 경우 계약의 당사자는 체결된 계약에 따라 채무를 이행해야 할 의무가 생기기 때문이다. 다만 아직 계약금만 납부한 상태라면 민법의 계약금 해지 조항에 따라 계약금을 포기하고 분양계약을 해지하는 것은 가능하다. 이 경우에도 분양계약서에 정한 계약금 중 일부만 납부한 상태라면 나머지 납부하지 않은 계약금을 모두 납부해야만 분양계약 해지가 가능하다.이미 중도금까지 납부한 경우라면 분양계약 해지는 더 어려워진다. 만약 분양자와 수분양자 사이에 분양계약을 해지하기로 합의한 경우에는 계약당사자의 의사에 따라 분양계약이 해지된다. 그러나 주택경기가 침체돼 요즘처럼 새로운 수분양자를 찾기 어려운 상황에서 분양자가 순순히 분양계약 해지에 동의하는 사례는 드물다.분양자가 분양계약 해지에 동의하지 않는다면 분양자가 분양계약에 따른 채무를 이행하지 않는 경우에 분양계약 해지가 가능할 수 있다. 대표적으로 분양자가 입주예정일을 지키지 못한 경우 분양계약 해지가 가능하다. 대부분의 분양계약에는 입주예정일이 정해져 있고 입주예정일로부터 3개월이 지나도록 입주가 이루어지지 못할 경우 분양계약을 해지할 수 있도록 되어 있다. 이때 입주예정일로부터 3개월이 지나도록 입주가 이루어지지 못했다면 수분양자에게는 이미 분양계약을 해지할 수 있는 권리가 발생한 것이어서 이후 분양자가 입주절차를 진행한다고 하더라도 수분양자는 분양계약을 해지할 수 있게 된다.또 분양자가 입주예정일을 맞추기 위해 하자가 있는 주택을 그대로 수분양자에게 인도하는 경우도 있는데 수분양자는 이런 하자를 이유로 분양계약을 해지할 수도 있다. 다만 이때 하자는 객관적으로 존재해야 하고 분양계약을 유지할 수 없을 정도로 중대해야 한다.향후 주택경기가 침체되면서 분양계약 해지를 둘러싼 분쟁이 늘어날 것으로 예상된다. 만약 분양계약 해지를 고민하고 있다면 여러 가지 사정을 꼼꼼히 따져 손실을 최소화하는 것이 필요하다.김예림 변호사

2023.01.21 I 이윤화 기자

재건축 사업 수익성 지표, 대지지분과 용적률[똑똑한 부동산]
[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 재건축 규제가 완화되면서 재건축 시장에도 온기가 돈다. 한국은행의 기준금리가 3.5%로 추가 인상됐고, 건설경기도 악화될 것으로 예상돼 본격적으로 주택시장이 되살아난다고 보기 어렵다. 그럼에도 규제 완화로 재건축 투자에 관한 관심이 많아진 듯하다. 재건축 투자를 고민하고 있다면 무엇보다 중요한 것은 해당 재건축 사업의 수익성이 얼마나 되는지다.용산구 이촌동 한강맨션재건축 사업의 수익성을 따지는 지표는 여러가지가 있지만 대표적으로 세대당 평균 대지지분과 용적률을 꼽을 수 있다. 세대당 평균 대지지분은 사업지의 면적을 전체 세대수로 나눈 값이다. 보통 15평 이상이면 사업 수익성이 있다고 본다. 소형 평형 위주로 구성돼 세대수가 많은 단지는 세대당 평균 대지지분이 작을 수밖에 없고, 대형 평형 위주로 구성돼 세대수가 적은 단지는 세대당 평균 대지지분이 클 수밖에 없다. 세대당 평균 대지지분이 크다는 것은 그만큼 추가 세대를 늘릴 여지가 많다는 뜻이다. 조합원 분양분 이외에 추가 세대를 많이 늘릴수록 이는 조합의 일반분양수입 증가와 조합원의 추가분담금 감소로 이어져 사업 수익성이 높아지게 된다.용적률은 향후 재건축시 아파트를 얼마나 더 높게 지을 수 있는지를 결정하는 요소다. 현재 투자하려는 재건축 단지의 용적률이 낮을수록 재건축시 늘릴 수 있는 추가 세대가 많아진다. 보통 100% 후반인 경우 재건축 사업이 가능한 것으로 본다. 특별히 세대당 평균 대지지분이 다르지 않다면 용적률이 낮은 단지에 투자하는 것이 유리하다.이 두 가지만 고려하더라도 사업 수익성이 좋은 단지를 고르는 것은 크게 무리가 없다. 예를 들어, 서울에서 사업 수익성이 좋은 단지로 꼽는 곳은 한강맨션과 잠실주공5단지다. 두 단지의 경우 세대당 평균 대지지분율이 100%에 가깝다. 32평 아파트를 소유한 경우 세대당 평균 대지지분이 32평에 가깝다는 얘기다. 통상 재건축 아파트의 세대당 평균 대지지분율이 30% 이하인 점과 비교하면 상당히 사업 수익성이 좋다고 볼 수 있다. 또 한강맨션의 경우에는 용적률이 155%, 잠실주공5단지는 용적률이 138%에 불과해 사실상 서울에서 용적률이 가장 낮은 단지들에 속한다. 잠실주공5단지의 경우에는 최근 최고 50층까지 허용하는 것으로 정비계획이 변경되기도 했다. 재건축 투자를 고민한다면 사업 수익성이 좋은 단지와 비교해 투자하려는 단지의 사업 수익성을 어느 정도 가늠해보는 것도 투자 전략 수립에 도움이 된다.김예림 변호사

2023.01.14 I 이윤화 기자

서울시 '35층 룰 폐지'…환경 분쟁 대배책도 필요[똑똑한 부동산]
[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 서울시가 ‘2040 서울도시기본계획’을 확정했다. 주요 내용은 ‘35층 룰’ 페지다. 서울시는 2014년에 아파트 최고 층수를 35층으로 제한했다. 그러나 도시 미관을 해치고 국민의 재산권을 침해한다는 이유로 9년만에 35층 룰을 폐지하기로 했다. 3일 서울 중구 남산에서 바라본 서울 강북의 아파트 단지 모습. (사진=방인권 기자)시장에서는 대체로 서울시의 35층 룰 폐지를 반기는 듯하다. 그러나 35층 룰이 폐지된다고 하더라도 아파트 층수를 높이는 데는 여러 가지 장애 요인이 있다.대표적으로 고층 아파트가 지어지면 인근에 일조권 침해 등의 환경 분쟁이 필연적으로 발생한다. 법적으로 일조 침해에 따른 손해배상을 청구하려면 단순히 하루 일조량이 줄어들었다는 것만으로는 어렵고, 일조 침해의 정도가 일정한 수인한도를 넘어야만 한다. 법원에서는 동짓날 기준으로 9시부터 오후 3시까지 연속 2시간 이상을 충족하지 못하고, 아침 8시부터 오후 4시까지 총 일조 시간이 4시간 이상을 충족하지 못하면 일조 침해가 수인한도를 넘어선 것으로 본다. 이 경우 고층 아파트 건축주는 일조 침해를 당하는 인근 주민들에게 위자료와 일조 침해로 인한 집값 하락분을 손해로 배상해야 하고, 일조 침해가 심각한 경우에는 공사를 중단해야 할 수도 있다. 실제로 서울 관악구 미성건영아파트의 경우에도 용적율 인센티브를 받을 수 있을 것으로 기대해 공공재건축을 시도했지만 주변 일조 침해를 이유로 용적율 인센티브가 여의치 않자 결국 민간재건축으로 선회했다. 결국 층수 제한을 폐지한다고 하더라도 아파트 층수를 높일 수 있는지 여부는 따져봐야 한다는 것이다.또 일조 침해로 인한 분쟁과 반대로 일조량이 너무 많아 문제가 되는 빛 공해로 인한 환경 분쟁도 예상된다. 고층 아파트 유리 외벽에서 반사된 빛이 인근 주택에 피해를 주는 것이다. 법원에서는 빛공해로 인한 손해배상을 쉽게 인정하지 않지만 △태양 반사광이 피해 건물에 유입되는 강도와 각도 △유입되는 시기와 시간 △피해이익의 내용 △가해 건물의 건축경위 및 공공성 △건물간의 이격거리 △토지 지용의 선후관계 △공법상 규제의 위반 여부 등 여러 가지 사정을 따져 빛공해로 인한 손해 여부를 판단한다. 실제로도 일부 사건에서 빛공해로 인한 위자료 상당액을 손해배상으로 지급하도록 하고, 빛 공해를 막기 위한 차단막 설치 등을 결정하기도 했다.결국 ‘35층 룰’이 폐지되었으니 그에 따라 늘어나는 환경 분쟁에 대한 대비책도 마련이 필요하다. 환경분쟁조정위원회나 법원에서 이와 같은 환경 분쟁을 해결하는 역할을 하고 있지만, 이미 조정신청이나 소송이 제기된 이후에는 건축주와 인근 주민들 간에 갈등이 깊어져 원만한 해결을 기대하기 어렵다. 결국 이와 같은 갈등이 깊어지기 전에 미리 지자체 차원에서 세부적인 지침을 마련해 적극적으로 다툼을 중재할 필요가 있을 것이다.김예림 변호사.

2023.01.07 I 이윤화 기자

재개발·재건축 사업 수익성…이주 시점따라 갈린다[똑똑한 부동산]
[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 얼마 전 철산 자이더헤리티가 분양했다. 철산 자이더헤리티지는 철산 8, 9단지 아파트를 재건축한 단지다. 광명시는 최근 2년간 새 아파트 공급이 없었기 때문에 많은 사람의 이목이 철산 자이더헤리티지를 향했다. 결과는 미분양에 가까운 청약경쟁률을 기록했다. 최근 금리가 가파르게 상승하고 매수심리가 얼어붙으면서 철산 자이더헤리티지 분양가도 주변 시세에 비해 비싸다는 평가가 많았고, 결국 이는 저조한 청약경쟁률로 이어졌다.철산 자이더헤리티 조감도.부동산 시장은 금리 등 여러 가지 요인들로부터 영향을 받아 등락을 거듭한다. 그렇다면 새 아파트를 공급하는 사업 주체로서는 언제 분양하는지에 따라 수익성이 크게 달라질 수밖에 없다. 특히 재개발·재건축 아파트는 이주 시점을 언제로 정할지가 가장 중요한 문제가 된다. 이주 시기에 따라 분양 시점이 정해지기 때문이다. 또 이주 시점을 기준으로 금융비용 등 막대한 사업비 지출이 예정되어 있어 조합과 시공사의 역학관계도 달라진다. 최근에는 사정이 조금 달라지기는 했지만, 보통 재개발·재건축 사업지는 미분양의 위험이 적어 시공사들이 적극적으로 수주를 원하는 경우가 많다. 이주가 아직 이루어지지 않으면 조합의 입맛에 따라 시공사를 교체하는 것도 얼마든지 가능했다. 신반포 15차 재건축 등에도 시공사를 교체하는 과정에서 시공사 지위 확보를 두고 이전 시공사와 조합 간에 치열한 소송전이 펼쳐지기도 했다. 그러나 이주를 시작하면 사정은 매우 달라진다. 얼마 전 둔촌주공재건축 사례에서도 볼 수 있듯 이주 시점을 기준으로 조합은 사업이 지연될수록 부담해야 하는 금융비용 등의 사업비가 기하급수적으로 늘어난다. 이렇게 되면 조합보다는 시공사가 협상에 유리한 위치에 있게 되는 구조가 된다. 둔촌주공재건축의 경우에도 시공사가 공사를 중단하면서 조합원 한 명당 늘어난 추가 분담금만 1~2억원에 이른다.결국 재개발·재건축 사업지의 사업수익성을 결정짓는 중요한 요소 중 하나는 이주 시점을 언제로 정하느냐다. 주변의 주택공급량이나 부동산 경기 사이클, 금리 등 여러 가지 요소를 고려하여 이주 시점을 적절히 조정하는 것이 필요하다. 예를 들어 철산 자이더헤리티지 분양이 있던 광명시는 지금까지 주택공급이 거의 없었지만 2028년까지 약 11만호의 주택이 새로 공급된다. 그렇다면 광명시 재개발·재건축 사업지는 이런 광명시의 특수한 상황을 고려해 사업 속도를 조절하는 것이 좋다. 특히 지금처럼 부동산 시장의 변동성이 심화하는 때에는 유연하게 대처할 수 있는 적절한 사업 진행 계획을 수립하는 것이 무엇보다 필요하다.김예림 변호사.

2022.12.31 I 이윤화 기자

전세 낀 집 사도 실입주할 수 있다[똑똑한 부동산]
[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 얼마 전 전세시장에 큰 파장을 일으킬 대법원 판결이 나왔다. 대법원은 임차인의 임대차 계약 갱신 요구에 대해 주택임대차보호법 제6조 제1항의 기간(계약 종료 6개월에서 2개월 전) 내라면 현재 세입자가 살고 있는 집을 산 양수인도 실거주를 이유로 갱신요구를 거절할 수 있다고 봤다. 대법원은 실거주 사유를 들어 계약갱신을 거절할 수 있는 임대인은 갱신요구 당시의 임대인에 한정되지 않는다고 판단했다.[이데일리 방인권 기자] 서울 송파구의 한 아파트 단지 내 공인중개업소에 아파트 시세표가 붙어 있다.2020년 7월 주택임대차보호법상 계약 갱신 청구권이 도입된 이래 세입자의 계약 갱신 요구 후 임차주택이 매매 등으로 양도된 경우 기존 임대인으로부터 임대인 지위를 승계한 양수인과의 관계에서 계약갱신요구의 가부를 두고 다툼이 많았다. 하급심에선 양수인의 거절권을 인정하거나 세입자의 편에서 양수인의 거절권은 인정되지 않는다고 엇갈린 판결을 냈다. 이번에 대법원 판결이 나오면서 이 문제에 대한 결론이 났다. 이번 대법원 판결에 따라 갱신요구권 행사 후 임차주택이 매도된 때에 양수인과 세입자 간에 분쟁이 줄어들 것으로 보인다.그렇지만 여전히 갱신요구와 관련해 분쟁 불씨는 남아 있다. 우선 갱신 요구나 거절의 통지 여부를 두고 다툼이 있을 수 있어 명확한 근거를 남겨두는 것이 좋다. 나아가 매매 계약 시 임차인의 계약갱신 여부를 확인하도록 하는 점에 비추어 사전에 세입자, 양도인, 양수인 사이의 명확한 의사교환으로 다툼의 소지를 없애는 것이 좋다. 사실 부동산 시장 과열기에 임대차3법 등이 단기간에 도입되면서 세입자나 집주인 간 분쟁 단초를 제공한 면이 크다. 가뜩이나 전 세계적으로도 흔치 않은 전세 제도가 유독 활발한 우리나라에서는 집과 관련된 법은 명확할수록 좋다. 법과 제도의 도입 과정에서 그 여파와 구체적인 적용에 따른 분쟁을 예측하고 사전에 구체적으로 원칙과 예외 규정을 마련하는 것이 좋다. 법원의 판단이 있기까지 실무에서는 이미 수많은 혼란을 겪는다는 것을 간과해서는 안 된다.

2022.12.24 I 박종화 기자

노후 상가 사도 재건축 아파트 분양받을 수 있다고?[똑똑한 부동산]
[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 재건축이 진행되면 먼저 아파트 가격이 오른다. 상대적으로 상가 가격은 낮게 형성된다.서울 송파구의 한 아파트 상가.(사진=뉴시스)원칙적으로 상가 조합원은 상가를 분양받는 게 원칙이다. 아파트는 예외적인 경우에만 분양받을 수 있다. 그럼에도 노후 상가에 투자하는 데는 이유가 있다.노후 상가 투자는 아파트에 비해서 초기 투자 비용이 적다. 재건축 아파트 투자에 비해 규제 정도도 약하다. 재건축 초과 이익 환수법이 개정되면서 상가 조합원이 내야하는 재건축 부담금도 줄어들었다.그렇다면 무턱대고 노후 상가를 매입하는 건 위험하다. 권리가액이 지나치게 낮은 상가는 아파트를 분양받을 확률이 낮다. 적정 가격의 노후 상가를 고르는 분석과 공부가 필요한 이유다.우선 매수를 희망하는 상가의 권리가액과 산정비율 등을 바탕으로 아파트 분양 가능성을 따져봐야 한다. 보통 상가 조합원이 아파트 입주권을 받기 위해서는 다음과 같은 비교를 해봐야 한다. ①기존 상가의 권리가액에서 분양받을 상가의 분양가를 뺀 가격과 ②재건축 후 아파트 최소 분양가에 조합이 정한 산정비율을 곱한 값을 비교해서 ①이 ②보다 커야 한다. 산정비율이 높게 책정되면 아파트 분양은 어렵다. 조합원 지위도 꼼꼼히 확인해야 한다. 조합이 정관에서 상가 소유주의 아파트 입주권 취득을 불허하고 있는 경우도 있다. 아파트와 상가 소유주간에 갈등이 첨예한 곳이 많기 때문에 정관을 반드시 확인하는 것이 좋다. 나아가, 노후 상가 투자도 결국 아파트 재건축 사업성과 연동하여 볼 수밖에 없기 때문에 아파트 재건축의 사업성이 좋을수록 좋고, 아파트의 물리적 여건 등에 비춰 상가를 제외하고 재건축을 하는 것이 어려울 수록 좋다. 재건축 상가를 이미 보유하고 있는 경우엔 조합설립인가 전부터 전문가의 도움을 받는 것을 권한다. 특히 아파트와 상가를 동시에 소유하고 있다면 향후 매도를 희망하더라도 복잡한 권리관계에 따라 매도가 어려울 수 있어 초기에 전략을 세우는 것이 좋다.

2022.12.17 I 박종화 기자

'은마 재건축 복병' 장기수선충당금이 뭐기에[똑똑한 부동산]
[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 서울 강남구 대치동 은마 아파트가 또다시 내분에 휩싸였다. 이번에는 `장기수선충당금`이 문제다. 장기수선충당금은 아파트 입주자 대표회의에서 관리한다. 그런데 아파트 재건축 추진위에서 장기수선충당금을 임의로 사용했다는 것이 이번 갈등의 핵심이다.서울 강남구 대치동 은마아파트. (사진=뉴시스)입주자 대표회의는 아파트 입주민을 대표하는 조직으로, 재건축 사업을 진행하기 위해 결성된 재건축 추진위와는 별개의 주체다. 기존의 아파트를 재건축 사업을 통해 새 아파트로 탈바꿈하는 재건축 사업에서 종종 문제가 되는 쟁점이 장기수선충당금을 누가 관리하고 사용할 수 있는 지다. 대법원은 재건축 조합과 입주자 대표회의를 별개의 단체로 보아 입주자 대표회의에서 관리 규약이나 결의를 통해 장기수선충당금에 대한 관리 및 사용 권한을 재건축 조합에 승계하기로 결정하지 않는 한, 여전히 입주자 대표회의가 장기수선충당금에 대한 권리를 가진다고 본다. 특별한 사정이 없다면 장기수선충당금에 대한 관리 및 사용 권한은 입주자 대표회의에 유보돼 있다고 볼 수 있다. 그렇다면 은마 아파트 재건축 추진위는 장기수선충당금을 관리하거나 사용할 권한이 없다.또 장기수선충당금은 법에 정해진 항목으로만 사용할 수 있다. 공동주택관리법에 따르면 공동주택의 사업 주체는 아파트의 장기수선계획을 수립해 사용검사를 받아야 하고, 장기수선계획에 따라 공동주택 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 주택 소유자로부터 징수해 적립해야 한다. 이때 장기수선충당금은 수선 공사 등 법에 명시된 항목으로만 지출할 수 있고, 구체적인 사용 계획은 입주자 대표회의 의결을 거쳐 결정하도록 돼 있다. 만약 장기수선충당금을 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용하면 과태료 처분을 받을 수 있다. 또 형사적으로도 업무상 배임죄가 성립할 가능성도 크다.향후 행정청의 조사로 구체적인 사항이 밝혀지겠지만, 이번 은마 아파트와 같이 많은 공동주택에서 장기수선충당금을 둘러싸고 갈등이 발생한다. 특히 은마 아파트의 경우에는 장기수선충당금이 기존 100억원에서 50억원으로 감소할 때까지 행정청의 별다른 조치가 없었다는 점을 살펴볼 때, 이에 대한 적절한 관리·감독이 이루어져야 할 필요성이 있어 보인다.

2022.12.10 I 박종화 기자