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“위헌 아니다”…종부세 손 들어준 행정법원, 쟁점은?
[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 최근 서울행정법원은 종부세 부과 처분 취소 소송에 대하여 원고 패소를 선고했다. 그러면서 종부세 제도가 헌법에 위배되는 것으로 볼 수 없다는 이유로 원고의 위헌법률심판 제청 신청도 함께 기각했다. 서울 강남구 강남우체국에서 직원이 종부세 고지서를 분류하고 있다. (사진=뉴시스)과거에도 종부세와 관련하여 여러 차례 소송이 이뤄졌지만 이번만큼 판결 결과에 이목이 집중된 적은 없었다. 아무래도 지난 정부에서 종부세를 강화하는 방향으로 종부세 제도를 개편한 영향이 크다.원고 측 주장은 크게 세 가지였다. 첫 번째로 종부세 산정 기준이 되는 공시가격과 공정시장가액비율을 법률이 아닌 시행령에 정하도록 한 게 조세법률주의 위반이라는 점이다. 우리 헌법은 과세에 관한 사항은 반드시 법률로써 정하도록 하는 조세법률주의를 채택하고 있다. 두 번째로 동일한 주택에 대해 재산세와 양도세를 과세하고 또 다시 종부세를 과세하는 것은 이중과세에 해당한다는 점이다. 마지막으로 종부세 제도가 개인의 재산권을 크게 침해하기 때문에 헌법에 위배된다고 주장했다.그러나 이에 관해 법원은 공시가격과 공정시장가액비율을 시행령에 정한 부분은 탄력적인 과세행정을 집행하기 위해 허용되는 것으로 보이고 종부세의 경우 재산세나 양도세와 과세대상 등이 완전히 다르기 때문에 이중과세에도 해당하지 않는다고 판단했다. 종부세가 조세부담의 형평성을 제고하고 부동산 가격안정을 위해 필요한 제도로서 종부세 제도로 인하여 달성하려는 공익이 그로 인해 침해되는 개인의 재산권 침해보다 큰 것으로 봐서 헌법에 위배되지 않는 것으로 판단했다.흔히 공권력에 의해 개인의 재산권을 침해당한 경우 ‘위헌’이라고 말하는데 반은 맞고 반은 틀린 말이다. 단순히 개인의 재산권이 침해된 것만으로 헌법에 위배된 것으로 볼 수는 없고, 개인의 재산권 침해가 과도하게 크거나 개인의 재산권 침해에 비해 달성하려는 공익이 불분명한 경우 등에만 위헌으로 판단될 수 있다. 우리 헌법에는 공공의 복리를 위해서 일정 부분 개인의 재산권을 제한할 수 있도록 되어 있기 때문이다.김예림 변호사.이번 판결에서 패소한 원고는 항소를 제기한다고 의사를 밝혔지만, 결국 법원에서 종부세 제도에 대한 판단이 한 차례 이루어지면서 그 위헌 여부를 둘러싼 논란은 어느 정도 정리될 것으로 보이기는 하다. 이번 정부에서 주택 수가 아닌 주택 가액을 기준으로 종부세 중과 여부를 결정하는 방향 등으로 종부세 개편을 계획하고 있는만큼 또 다시 개정된 종부세 제도를 둘러싸고 논란이 있을 것으로 예상된다.

2022.07.16 I 박종화 기자

복비 아끼려 가족 간 아파트 직거래…매매자료 안 챙겼다간 세금 폭탄
[이데일리 하지나 기자] 집값 급등에 따른 중개료 부담과 증여 증가 등으로 직거래 비중이 급증하고 있다. 공인중개사를 통하지 않는 만큼 직거래의 위험 부담도 커질 수밖에 없다. 계약 상대방이 등기부상의 실제 소유주가 맞는지 철저히 확인하는 등 각별히 주의해야 한다.10일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 5월 서울 아파트 전체 거래 건수는 1737건으로 이 중 직거래가 353건에 이른다. 직거래 비중은 20.3%다. 중개·직거래 여부를 공개한 지난해 11월 이후 20%를 넘어선 것은 이번이 처음이다. 직거래 비중은 지난해 11월 9.4%를 기록한 이후 △12월 12.5% △1월 19.4% △2월 12.3% △3월 13.4% △4월 8.7% 등 10% 안팎을 유지하고 있다.직거래는 공인중개사를 끼지 않고 거래 당사자끼리 거래하는 방식이다. 중개수수료를 아끼려는 목적도 있지만 대부분 가족이나 친인척 등 특수 관계에서 세금을 회피하기 위한 수단으로 활용한다. 5월 직거래 비중이 급증한 것도 종합부동산세 등 보유세 과세기준일 6월1일을 앞두고 다주택자의 증여 거래가 늘어난 것으로 보인다.[그래픽=이데일리 문승용 기자]그러다 보니 직거래는 중개거래보다 비교적 저렴한 가격으로 거래된다. 심지어 시세 대비 절반 가격에 거래가 이뤄지기도 한다. 지난달 17일 서울 강남구 도곡동 도곡렉슬 84㎡는 16억원(13층)에 직거래됐다. 같은 평형대 아파트가 같은 달 31억원(7층)에 매매된 바 있다. 송파구 잠실동 파크리오 전용 84㎡는 5월 12억6500만원(26층)에 직거래가 이뤄졌는데 이는 전달 중개거래로 이뤄진 매매가격 23억6000만원의 절반 수준이다. 다만 세법에서는 시가보다 3억원 이상 혹은 30% 이상 차이가 나면 양도세나 증여세를 줄이기 위한 편법 거래로 간주한다. 여기서 말하는 시가는 거래일 전 6개월, 후 3개월의 기간중에 해당 아파트의 매매가액, 감정가액, 보상·경매·공매가액이 있을 때 그 금액을 말한다. 이뿐만 아니라 해당 아파트와 면적 등이 유사한 아파트의 매매가액 등도 포함한다.특히 가족 간 거래는 세무당국에서 증여로 판단하면 추가로 증여세를 추징할 수 있다. 또한 특수관계자 간에는 양도세 부당행위 계산 부인 규정이 적용돼 시가의 95%만 벗어나도 시가대로 다시 양도세를 계산한다. 따라서 매매대금 이체영수증 등 실제로 매매가 이뤄졌음을 입증할 수 있는 증거를 마련해야 한다.이어 매매대금의 출처까지도 확인할 수 있기 때문에 과거 기간에 대한 소득자료도 준비해야 한다. 이외에도 직거래 시 거래 사고 위험성이 큰 만큼 철저한 준비가 필요하다. 우선 계약하는 상대방이 실제로 주택 소유자가 맞는지 주민등록증, 주민등록등본, 등기부등본 등을 통해 확인을 반드시 해야 한다. 만약 대리인과 계약을 하면 위임장과 인감증명서를 반드시 요구하고 실제 소유주와 전화통화로 확인해야 한다. 등기부등본을 통해 권리관계를 파악하는 것도 중요하다.전문가들은 해당 부동산에 가등기나 압류, 가압류, 근저당권 등이 설정돼 있다면 매매를 신중히 판단해 야한다고 조언한다.김예림 법무법인 덕수 변호사는 “신뢰가 담보되지 않기 때문에 무엇보다 당사자 확인이 가장 중요하다”며 “또한 세입자 문제, 등기부등본 확인, 부동산거래신고 등 기존에 공인중개사에게 부여됐던 역할을 모두 챙겨야 한다”고 말했다.

2022.07.10 I 하지나 기자

모아타운 투자 전 권리기준일 확인하세요
[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 서울시가 모아타운 추가 공모를 시작했다. 모아타운은 사업성이 낮아 쉽게 재개발·재건축을 할 수 없는 노후·저층 주거지를 중심으로 한 정비사업이다. 보통 가로주택정비사업 등 소규모 정비사업만이 가능한 곳이 모아타운 대상지가 된다.(자료=서울시)서울시는 소규모 정비사업이 가능한 곳을 일단 모아주택으로 지정하고, 모아주택 여러 채를 포함하여 모아타운으로 묶은 후 관리계획을 수립해 정비사업의 빠른 추진을 적극 지원하겠다는 구상이다. 모아타운으로 지정되기 위한 노후·불량건축물 비율은 57%로 기존 재개발·재건축(67%)보다 문턱이 낮다. 지정 이후엔 층수 제한과 용적률 완화 혜택도 준다. 일정한 임대주택 공급비율을 충족하면 분양가 상한제를 적용받지 않을 수도 있다. 서울시는 도로 등 기반시설의 설치가 충분하지 못해 주거환경이 악화되는 소규모 정비사업의 문제점을 보완하고자 모아타운으로 지정된 곳에는 375억원을 사업비로 지원해 도로 등 기반시설을 설치한다는 계획도 세웠다.다만 모아타운 투자를 노리고 접근하기 전 주의해야 할 점이 있다. 모아타운의 경우 그 후보지로 지정하면서 투기 수요의 유입을 차단하기 위해 미리 권리산정기준일을 못 박아둔다. 1차 후보지 공모에서 선정된 곳은 2022년 1월 20일, 2차 후보지 공모에서 선정된 곳은 2022년 6월 23일이 권리산정기준일이 된다. 이 날짜 이후에 신축 또는 용도변경을 해서 그 이전 가수 수보다 가구 수가 증가한 경우에는 단독으로 분양자격을 인정받지 못할 수가 있기 때문에 매수에 신중해야 한다. 권리산정기준일 이후에 가구 수가 늘어난 건 보통 부동산등기부만 확인해서 파악하기 어렵기 때문에 건축물대장까지 꼼꼼히 살펴보는 게 좋다.

2022.07.09 I 박종화 기자

오피스텔 전입 신고하지 말라는 집주인, 괜찮을까?
[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 간혹 오피스텔을 임차하는 경우 ‘전입신고 불가’라는 특약을 작성하도록 요구받는다. 오피스텔은 분양 당시 업무용과 주거용으로 선택해 사용하는 게 가능하다. 이후 실제 어떤 용도로 사용하는지에 따라 업무용과 주거용으로 나누고 과세관청도 실제 용도를 기준으로 사무실 또는 주택으로 구분해 세금을 부과한다. 요즘처럼 다주택자에 대한 세금 규제가 강화된 땐 오피스텔을 주택으로 인정받는 게 상당한 부담일 수 있다[이데일리 방인권 기자] 서울 송파구의 한 아파트 단지 내 공인중개업소에 아파트 시세표가 붙어 있다..이런 이유로 최근 임대차계약을 체결하면서 실제 주거용으로 사용하는 것을 합의하면서도 임대차계약서에는 ‘업무용’으로 기재한 후 ‘전입신고 불가’ 특약을 작성하는 사례가 많아진 것이다. 과세관청은 여러 가지 사정을 고려해 오피스텔의 용도를 판단하지만, 특히 임차인이 전입신고를 한 경우에는 대부분 주택으로 보아 과세한다.문제는 임차인이다. 임차인이 주택임대차보호법에 따라 대항력을 갖추려면 전입 신고를 하고 확정일자까지 받아야 한다. 만약 오피스텔이 임대인의 채무 등으로 경매에 넘어가면 임차인은 대항력을 갖춰야만 확정일자를 기준으로 임대차보증금을 배당받을 수 있다. 대항력을 갖추지 못한 임차인의 경우 그 배당순위가 한참 밀려 임대차보증금을 회수하지 못할 가능성이 높아진다.그렇기 때문에 임차인은 이런 위험을 인지하고 비상시 임대차보증금을 안전하게 반환받을 수 있는 조치를 해둘 필요가 있다. 예를 들어 임차한 오피스텔에 임대인 동의를 얻어 전세권을 설정하거나 경매시 최우선 변제받을 수 있는 금액만큼만 임대차보증금을 정하는 것도 방법이다. 임대인과 임차인이 오피스텔을 주택으로 사용하는 것에 명백히 합의한 경우에는 임차인은 ‘전입신고 불가’ 특약이 있더라도 전입신고를 해서 대항력을 갖추는 것도 가능하다. 공부상 주택으로 되어 있지 않더라도 사실상 주거로 사용되는 경우라면 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있다. 이 경우 임차인에게 일방적으로 불리한 약정은 효력이 없기 때문에 ‘전입신고 불가’ 특약을 작성하였더라도 임차인이 전입신고를 할 수 있게 되는 것이다.

2022.07.02 I 박종화 기자

착한 집주인, 양도세 혜택 받는다는데...상생임대인 제도란?
[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 다음 달 말이면 임대차 계약 갱신 청구권(1회에 한 해 최장 2년간 재계약을 보장하는 권리)이 도입된지 2년이 지났다. 올해 계약갱신청구권을 한 차례 사용한 후 만기가 도래하는 임대차계약이 상당할 것으로 예상되면서 임대차 시장이 다시 혼란에 빠지는 것 아니냐는 우려가 많았다. 정부는 21일 ‘착한 집주인’, 즉 재계약 임대료를 적게 올린 상생 임대인에게는 양도세 비과세 요건을 완화하는 대책을 발표했다.[이데일리 방인권 기자] 서울 송파구의 한 아파트 단지 내 공인중개업소에 아파트 시세표가 붙어 있다.1가구 1주택자가 조정대상지역 내 주택의 양도세를 비과세 받기 위해서는 그 주택을 2년간 보유하고 그 주택에서 2년간 거주해야 한다. 이때 소유하고 있는 주택 수와 관계 없이 양도하는 주택의 실제 보유 및 거주기간을 기준으로 비과세 요건을 판단하면 된다. 예를 들어, A주택과 B주택을 소유하고 있는 경우 A주택 2년 보유 및 거주기간을 충족했다면 A주택 양도시에만 1세대 1주택자이면 A주택에 대해서는 양도세를 비과세 받을 수 있다.6월 21일 발표된 부동산 대책으로 착한 임대인은 양도세를 비과세 받는 것이 더욱 쉬워진다. 2021년 12월 20일 이후 체결한 임대차계약에 한해 이전 계약에 비해 5% 이내로 차임을 증액하면 임대인은 그 주택에서 2년간 실거주한 것으로 인정받게 됐다. 임대차계약을 새롭게 체결하는 경우는 물론이고 원래 5% 내에서만 차임 증액이 가능한 임차인이 계약갱신청구권을 사용한 경우와 임대인이 임대사업자로 등록한 경우도 마찬가지다. 다만 이미 체결된 임대차계약을 승계하는 형식의 이른바 ‘갭투자’는 제외된다.이때 주의할 점은 임차인이 실제 2년간 계약기간을 충족해야 한다는 것이다. 임대인과 임차인이 짜고 임차인이 단기로 거주한 후 양도세 비과세 혜택을 받는 편법을 피하기 위해서다. 따라서 임대인으로서는 5% 내로 차임을 증액해 2년 실거주 의무를 면제받기 위해선 임차인이 중도에 임대차계약을 해지해선 안 된다. 또, 갱신된 임대차계약의 경우에는 임차인이 원하면 언제든지 계약 해지가 가능하므로 기존 임대차계약의 만기가 도래하면 임대차기간을 2년으로 정해 다시 임대차계약서를 작성해야 임차인이 2년 거주기간을 채우지 않고 중도 퇴실하는 것을 막을 수 있다. 다만, 이 경우에는 새로운 임대차계약이 체결된 것으로 볼 가능성이 높아 임차인은 계약갱신청구권을 새롭게 사용하는 것이 가능하다.

2022.06.25 I 박종화 기자

'갈수록 태산'..삼중고에 휩싸인 둔촌주공
[이데일리 하지나 기자] 서울 강동구 둔촌주공 재건축 사업이 시공사업단과의 갈등으로 공사가 중단된 지 2개월이 넘어가는 가운데 엎친데 덮친격으로 최악의 상황으로 치닫고 있다. 서울시와 국토교통부의 합동실태점검결과 다수의 도시 및 주거환경정비법 위반 혐의가 적발된데다 일부 조합원들은 집행부 해임 절차에 본격적으로 돌입했다. 20일 서울시 관계자는 “둔촌주공 조합 측에 지난 17일까지 실태점검 결과에 대한 소명 요청을 했지만 관련 자료를 제출하지 않았다”면서 “세세하게 법률적 검토를 거치되 최대한 빨리 각 위반 사항에 대한 관련 행정 조치를 내릴 예정”이라고 말했다. 서울시는 사안의 중대성을 고려해 둔촌주공을 우선순위에 두고 서둘러 법률적 검토를 끝내 이달 중에도 마무리 지을 수 있다는 설명이다. 가장 쟁점이 되는 사안은 총회 의결을 거치지 않고 예산 지출을 하면서 도정법 45조를 위반했다는 것이다. 서울시 측은 조합이 대의원회의를 통해 250억원 규모의 디자인설계, 쓰레기 자동 집하시설공사 등의 업체와 계약했고, 지난해 5월 29일 정비기반시설 공사를 367억여원으로 예산을 수립해놓고 다음해 2월 총회를 거치지 않고 586억원으로 증액계약을 진행했다고 지적했다. 서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 현장 모습(사진=뉴시스)이에 현 조합 측은 “실태조사관이 말하는 기준 예산은 당해연도 집행 예산”이라면서 “조합원의 부담금의 범위 예산인 관리처분계획인가 상의 정비사업비 예산 범위내에서 업체를 선정한 것이기 때문에 대의원회에서 충분히 업체 선정이 가능하다는 소명을 이미 했다”고 설명했다. 하지만 법조계에서는 도정법 45조 위반 가능성이 높고 보고 있다. 도정법 45조 4항을 보면 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약’은 반드시 총회 의결을 거치도록 되어 있다. 예외적으로 경미한 사항의 변경은 이 법 또는 정관에서 총회 의결 사항으로 정한 경우로만 한정하고 있다. 특히 과거 판례를 보면 45조 4항에서 말하는 ‘예산’은 ‘조합의 정관에서 정한 1 회계연도의 수입·지출계획’을 뜻한다. 김예림 법무법인 덕수 변호사는 “총회에서 간혹 대의원회에 위임한 계약들이 있지만, 일반적으로 새로운 비용이 발생하는 계약은 그 금액 규모와 관계없이 반드시 총회에서 사전 의결을 받아서 예산에 정확하게 그 항목이 잡혀 있어야 한다”면서 “사전 총회 결의가 원칙이고 계약 후 추인을 하더라도 소용이 없다”고 설명했다. 도정법 45조를 위반하면 137조 벌칙 규정에 따라 2년 이하의 징역 또는 2000만원 이하의 벌금에 처할 수 있다. 도정법 위반으로 벌금 100만원 이상을 선고받는 경우 당연 퇴임 사유로 규정하고 있다.이 가운데 비상대책위원회 격인 둔촌주공 조합정상화위원회는 현 조합 집행부 해임 발의에 속도를 내고 있다. 정상위 관계자는 “지난주 조합원들에게 해임 총회 소집을 위한 해임발의서를 우편발송했다”면서 “조합원 10분의 1 조건을 충족해야 하는데 해임발의서를 직접 제출하신 분들이 절반 정도여서 해임 발의 요건은 어렵지 않게 충족할 것으로 보인다”고 말했다. 사업비 대출 만기도 2개월 앞으로 다가왔다. 둔촌주공 재건축 사업 대주단은 오는 8월 24일 만기가 예정된 사업비 7000억원에 대한 대출을 연장 불가를 통보했다. 17개 금융사 중 만기 연장에 찬성한 금융사는 4곳에 그친 것으로 전해진다. 조합이 대출을 상환하지 않으면 시공사업단이 대위변제 후 조합에 공사비, 사업비와 이자 비용 등에 대한 구상권을 청구하게 된다.

2022.06.20 I 하지나 기자

재건축 단지 '썩상'으로 내집 마련?...'묻지마 투자'는 금물
[이데일리 김나리 기자] 재건축 추진 단지 내 노후 상가를 매입해 내집 마련을 노리는 일명 ‘썩상(썩은 상가)’ 투자법이 관심 받고 있다. 오는 8월부터 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률(재초환법)’ 개정안이 시행되면 아파트 입주권을 받는 상가 조합원의 환수금 부담이 상당부분 줄어들 예정이어서다. 그러나 아파트 분양 요건 등을 제대로 따져보지 않고 덜컥 투자에 나서는 것은 위험하다는 게 전문가들의 조언이다. 특히 권리가액이 지나치게 낮은 상가는 추후 아파트를 분양받을 확률이 떨어지기 때문에 주의해야 한다는 진단이다.올해 초 서울 중구 명동의 한 폐업 점포에 붙은 임대 안내 현수막. (사진=연합뉴스)◇새 재초환법 8월 4일부터 시행19일 국토교통부에 따르면 상가조합원의 재건축초과이익 환수금 책정 방식을 담은 새 재초환법이 8월 4일부터 시행된다. 이날 이후 재건축 부담금을 결정·부과하는 경우부터 적용된다.재건축초과이익 환수제란 재건축사업으로 발생한 주택 가격 상승분 일부를 공적으로 환수하는 제도다. 재건축 종료시점과 개시시점 주택가격, 개발비용 등을 토대로 계산한 차액의 최대 50%까지 환수한다. 개시시점 주택가격이 낮을수록 시세차익이 커지기 때문에 재건축 부담금도 늘어나는 구조다.지금까지는 통상 재건축 부담금을 산정할 때 상가 등 부대·복리시설 가치가 반영되지 않았다. 이로 인해 주택을 보유하고 있지 않은 상가조합원이 아파트 입주권을 받으면 재건축 부담금 액수가 커진다는 점에서 반발이 심했다. 개시시점 주택가격이 ‘0원’으로 처리돼서다.하지만 개정안에서 재건축 부담금을 산정할 때 감정평가를 통해 결정된 상가 등 가격을 주택가격과 합산하도록 하면서 상가조합원들의 부담이 줄어들게 됐다. 또 조합 전체로 봤을 때도 부담금 총액이 일정 부분 감소할 수 있게 됐다. 서울 노원구 A공인중개사사무소 대표는 “법 시행을 앞두고 인기가 덜하던 단지 내 지하상가에도 관련 문의가 왔다”며 “그간 상가 측과의 갈등으로 속도가 나지 않던 재건축 단지들 사업에 탄력이 붙을 수 있을 것”으로 전망했다.◇“분양 요건 갖추기 어려워”…묻지마 투자 주의다만 전문가들은 ‘묻지마 투자’는 주의해야 한다고 경고했다. 상가 매수를 통해 아파트 분양 자격 요건을 갖추는 게 생각보다 쉽지 않다는 이유에서다. 만약 투자를 결정했다면 조합원 지위 확보 여부와 매수하려고 하는 상가의 권리가액, 산정비율 등을 토대로 한 아파트 분양 가능성을 살펴봐야 한다는 설명이다.재건축 사업장의 경우 보통 아파트 입주권을 받으려면 ‘기존 상가소유자의 권리가액에서 새로 분양받을 상가의 분양가를 뺀 가격’이 ‘재건축을 통해 공급되는 아파트 최소 분양가에 조합이 정한 산정비율을 곱한 값’보다 커야 한다. 예를 들어 소유한 상가의 권리가액이 2억원이고 새로 받을 상가 분양가가 1억원, 신축된 아파트의 최소 분양가가 1억원이라면, 기존 상가 권리가액과 신축 상가 분양가 사이의 차액이 1억원이기 때문에 산정비율이 1 이하가 돼야 하는 셈이다. 이와 관련해 김예림 법무법인 덕수 변호사는 “권리가액 기준이 되는 감정평가액이 너무 작은 상가는 아파트 분양 확률이 떨어져 피해야 한다”며 “상가조합원 지위를 가지더라도 조합 정관에 상가 소유주가 아파트 입주권을 받을 수 있다고 명시되지 않거나 산정비율이 높게 책정되면 아파트 분양권을 받기 어려워 유의해야 한다. 조합 정관이 계속 바뀔 수 있다는 점 등도 감안해야 한다”고 설명했다.그러면서 “기본적으로 리스크가 있어서 주변 얘기만 듣고 무리하게 투자하는 것은 조심할 필요가 있다”며 “상가와 아파트는 투자 목적 자체가 다르기 때문에 투자에 앞서 각각의 가치부터 잘 따져봐야 한다”고 덧붙였다.

2022.06.19 I 김나리 기자

'왕릉뷰 아파트' 2차 입주 예고…문화재청 어쩌나
[이데일리 김나리 기자] 유네스코 세계문화유산인 김포장릉 인근에 문화재청의 허가 없이 건설돼 논란이 된 일명 ‘왕릉뷰 아파트’ 단지에서 이달 중 2차 입주가 시작될 전망이다. ‘문화재보호법’ 위반 여부를 두고 문화재청과 건설사가 소송전을 벌이고 있는 가운데 해당 아파트 단지들에서 입주가 본격화되면서 문화재청도 고심하는 분위기다.경기도 김포시 풍무동 장릉(사적 제202호)에서 인천 서구 검단신도시에 짓고 있는 아파트 단지가 보이고 있다. (사진=뉴스1)13일 업계에 따르면 금성백조는 오는 30일부터 인천 서구 검단신도시에 위치한 1249가구 규모의 ‘예미지트리플에듀’ 아파트 단지 입주를 시작할 예정이다. 금성백조 측은 인천 서구청에 사용검사를 신청하고, 입주자들에게도 30일부터 입주가 시작될 것이라고 알린 상태다. 홈페이지에도 이 아파트 단지 입주 일정을 이미 6월로 예고했다.사용검사란 아파트 준공 승인 전 이뤄지는 마지막 점검으로, 지자체가 검사 후 사용을 승인하면 바로 입주가 이뤄질 수 있다. 이 아파트 단지와 함께 왕릉뷰 아파트로 불리는 ‘대광로제비앙(대광건영)’이 이미 지난달 말 사용승인을 받고 첫 입주를 시작한 만큼, 업계에서는 일정대로 입주가 진행될 것으로 예상하고 있다. 또 다른 왕릉뷰 아파트 단지인 ‘디에트르에듀포레힐(대방건설)’은 9월 입주를 예정해뒀다.이 아파트 단지들을 각각 시공한 금성백조, 대광건영, 대방건설 3곳은 현재 문화재청과 소송을 벌이고 있다. 앞서 문화재청은 지난해 이들 3개 건설사가 김포 장릉 근처에서 허가 없이 고층 아파트를 건설해 문화재보호법을 위반했다며 공사중단 명령을 내리고 아파트 철거 등 개선안을 요구했다. 그러나 건설사들이 적법한 절차를 거쳤다며 문화재청이 직무를 유기했다고 반발해 법적 분쟁이 이어지고 있다. 현재 문화재청의 공사 중지 명령 위법성과 관련한 본안소송이 진행 중으로, 내달 중 선고가 예정돼 있다. 문화재청의 공사 중지 명령 효력정지 가처분 신청과 관련한 대법원판결은 아직 나오지 않았다. 가처분 신청 관련 1심, 2심 재판부는 건설사들의 손을 들어줬다.법조계에서는 입주가 본격화될수록 문화재청이 승소하기가 더 어려워질 것으로 보고 있다. 일단 입주가 이뤄져 재산권이 행사되면 법원이 이를 감안할 수밖에 없다는 이유에서다. 또 만약 문화재청이 승소하더라도 아파트 철거는 사실상 불가능할 것으로 분석한다.김예림 법무법인 덕수 변호사는 “입주가 많이 이뤄지면 이뤄질수록 이해관계가 복잡해지고 법원이 이에 따른 주민 피해 및 손해 등을 고려하지 않을 수 없다. 결국 이 부분을 고려해서 판결이 나올 가능성이 크기 때문에 문화재청이 불리하다”며 “만약 문화재청이 승소하더라도 입주민 강제퇴거가 현실적으로 쉽지 않기 때문에 아파트 철거가 이뤄질 가능성은 희박하다”고 진단했다.이와 관련해 문화재청의 고민이 깊어지는 모습이다. 문화재청은 우선 법적 대응에 주력하겠다는 입장이다. 이상헌 더불어민주당 의원실이 제출받은 왕릉뷰 아파트 입주 후속 조치 계획 답변서에 따르면 문화재청은 “현재 진행 중인 행정소송에 대해 지속적으로 대응하겠다”며 “3개 건설사가 경찰 수사결과 문화재보호법 위반으로 지난달 31일 검찰에 송치된 만큼 향후 형사소송 등 관련법에 따른 엄중한 처벌이 이뤄지도록 적극 협조하겠다”고 밝혔다.

2022.06.13 I 김나리 기자

전셋값 상승에 빌라로 몰리는 세입자..'깡통전세' 사기 비상(종합)
[이데일리 하지나 기자] A씨는 최근 신축 빌라 전세를 알아보다 대출 이자를 지원을 해준다는 말에 덜컥 계약했다가 고민이 커졌다. 최근 신축빌라를 중심으로 세입자를 끌어들이기 위해 이자나 이사 비용을 지원해주고, 무자본 갭투기로 집을 산 집주인이 나중에 보증금을 돌려주지 못한 얘기를 들어서다. A씨는 “불안한 마음이 크지만 2000만원 계약금을 낸 상황이라서 이러지도 저러지도 못하고 있다”고 토로했다. 최근 전셋값 급등과 금리 인상 등의 여파로 빌라를 찾는 수요자가 늘면서 깡통전세에 대한 우려가 커지고 있다. 특히 빌라는 시세 파악이 어려운데다 통상 전세가율이 높아 각별한 주의가 요구된다. ◇원희룡 “전세피해 예방·지원 대책 발표”2일 원희룡 국토교통부 장관은 주택도시보증공사(HUG) 서울북부관리센터에서 전세사기 관련 현장 간담회를 갖고 “전세사기 피해를 본 분들이 적절한 지원을 받을 수 있는 방안까지 포함해서 이른 시일 내에 전세피해 예방·지원 종합대책을 발표하겠다”고 밝혔다. 그는 “임차인의 소중한 전세보증금을 전세사기로부터 안전하게 보호하는 것은 국가의 중요한 책무”라면서 “국회에서 현재 계류 중인 악성 임대인 공개 법안의 조속한 처리에 힘써줄 것과 HUG도 전세피해 지원센터의 조속한 설치 등 전세피해 예방·구제를 위해 더욱 적극적인 역할을 해줄 것”을 당부했다. 원희룡 국토교통부 장관이 2일 오전 서울 중구 주택도시보증공사(HUG) 서울북부관리센터에서 열린 전세사기 관련 현장방문 간담회에서 모두발언 하고 있다.(사진=뉴시스)전세금반환보증보험 사고액은 올해 들어 급증하고 있다. 전세보증은 집주인이 전세금을 돌려주지 않아도 보증회사가 대신 갚아주는 상품이다. 집주인이 전세금을 돌려주지 않아 HUG가 대신 갚아준 금액(사고 금액)은 올해 1분기 1391억원으로 집계됐다. 연간 역대 최대 규모를 나타냈던 지난해(5790억원) 1분기 1127억원과 비교하면 264억원 늘었다. 사고금액의 대부분은 2030세대에서 발생했다. 30대(48.2%), 20대(14%)가 62.2%를 차지했다.대표적인 전세 사기는 깡통전세다. 아파트보다 빌라가 전세 사기에 더 취약하다. 시세를 알기 어려워 깡통전세 여부 조차 파악하기 어렵기 때문이다. 최근 전셋값 상승으로 빌라에 대한 수요가 늘면서 우려도 커지고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 1분기 서울 임대차시장에서 빌라 전월세 거래량이 3만1676건이 거래되면서 역대 최대를 기록했다. 이는 작년 1분기보다 7.9% 증가했다. ◇“확정일자 즉시효력..나쁜 임대인도 공개해야”깡통전세 외에도 확정일자 효력이 다음날 발생한다는 점을 악용해 전세계약이 이뤄지자마자 다른 사람에게 집을 팔고 보증금을 가로채거나 집을 담보로 대출을 받는 경우도 있다. 서울사회복지공익법센터 전가영 변호사는 “확정일자의 효력 발생 시기를 앞당기는 방안을 고민할 필요가 있다”면서 “다만 일각에서는 대항력이 즉시 발생하게 될 경우 대항력과 등기의 선후를 판단하기가 어려워 새로운 분쟁이 발생할 수 있다는 지적을 하는데, 이 경우 접수 순서대로 우선 순위를 부여하는 방안을 검토할 필요가 있다”고 말했다. 현재 국회에도 관련 법안이 계류 중에 있다. 맹성규 더불어민주당 의원 등이 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 즉시 제3자에 대한 대항력을 갖는 것으로 대항력의 효력 발생시점을 앞당기는 ‘주택임대차보호법’ 일부개정법률안을 발의했지만 국회 문턱을 넘지 못하고 있다. 일각에서는 상습적으로 전세금을 떼 먹은 ‘악성 임대인’에 대한 정보를 공개할 필요가 있다는 지적도 나온다. 이미 HUG 등 보증회사들의 경우 악성 임대인과 관련해 보증 가입을 거절하고 있다. 다만 ‘개인정보 보호법’이나 ‘신용정보 이용 및 보호에 관한 법률’ 등에 따라 명단 공개는 이뤄지지 못하고 있다. 국회에도 ‘나쁜 임대인 공개법’이 발의돼 있지만 제대로 논의조차 이뤄지지 못하고 있다. 김예림 법무법인 덕수 변호사는 “빌라의 경우 주변 시세를 알기 어렵기 때문에 깡통 전세 여부를 파악하기 어렵고, 경매에 넘어가더라도 아파트에 비해 낙찰률이 낮아서 보증금을 회수하기 어려울 수 있다”면서 “통상적으로 주변 시세와 비교했을 때 보증금과 근저당을 포함한 금액이 70%를 넘어설 경우 위험하다고 보고 피하는 것이 좋다”고 말했다.

2022.06.02 I 하지나 기자

‘왕릉뷰’ 아파트, 내일부터 입주 가능…사실상 철거 불가 가닥
[이데일리 김나리 기자] 문화재청의 허가 없이 건설돼 소송전에 휩싸인 인천 검단 신도시 내 일명 ‘왕릉뷰’ 아파트 입주가 내일(31일)부터 가능해진다.지난해 9월 촬영된 경기도 김포시 풍무동 장릉 전방에 인천 서구 검단신도시 신축 아파트 건설 현장의 모습. 사적 202호이자 유네스코 세계문화유산으로 등재된 김포 장릉은 조선 선조의 5번째 아들이자 인조의 아버지인 원종(1580∼1619)과 부인 인헌왕후(1578∼1626)의 무덤이다. (사진=연합뉴스)인천 서구청은 30일 인천 검단 신도시에 대광 로제비앙 아파트를 건설 중인 대광건영(대광이엔씨)에 사용검사 확인증을 발부했다고 밝혔다. 사용검사는 입주 전 진행하는 마지막 점검 절차로, 관할구청이 사용을 승인하면 아파트에 입주할 수 있다. 이 아파트 홈페이지에는 이미 31일부터 9월 14일까지 입주를 진행한다는 안내문이 공지돼 있는 상태다.인천 서구청 관계자는 “검사증이 나가면 31일부터 입주가 가능하다”며 “앞서 해당 아파트 건설 승인 시 하자가 없었다. 이번 결정은 주택법에 따라 적법하게 진행되는 사안으로 문화재법과는 관련이 없다”고 설명했다.이번에 사용검사 확인증을 발부받은 대광건영은 금성백조(제이에스글로벌), 대방건설 등 타 건설사들과 함께 문화재청과 법적 다툼을 벌이고 있다.앞서 문화재청은 지난해 이들 건설사가 유네스코 세계문화유산인 김포시 장릉 근처에 문화재청의 허가 없이 왕릉 인근 경관을 해치는 고층 아파트를 건설했다며 공사중단 명령을 내렸다. 아울러 건설사들에 아파트 철거 등 개선안을 요구했다.그러나 건설사들이 이에 반발, 소송에 나서면서 법적 분쟁이 이어지고 있다. 건설사들은 문화재청이 높이 기준 관련 변경고시를 하고 지자체들에 이를 알리는 과정에서 관할 지자체인 인천시 서구청을 누락하는 등 직무를 유기했다며 맞대응하고 있다.현재 문화재청의 공사 중지 명령 위법성과 관련한 본안소송이 진행되고 있으며, 문화재청의 공사 중지 명령 효력정지 가처분 신청과 관련한 대법원 판결은 아직 법리해석 중이다. 가처분 신청 관련 1심, 2심 재판부는 건설사들의 손을 들어줬다. 다만 추후 문화재청이 승소하더라도 이미 입주가 이뤄진 경우엔 강제 퇴거가 어려운 만큼, 주민 입주가 시작되면 문화재청이 주장하는 아파트 철거는 사실상 불가능해질 전망이다. 김예림 법무법인 덕수 변호사는 “소송 진행 도중 입주가 이뤄진다면 법원이 이에 따른 피해 등을 감안하지 않을 수 없기 때문에 건설사들의 승소 가능성이 높아질 것”이라며 “문화재청이 승소해 강제로 퇴거 관련 집행을 하더라도 이미 입주한 사람들을 물리적으로 퇴거시킬 수 없어 실제 아파트가 철거될 확률은 낮은 것으로 보여진다”고 분석했다.이와 관련해 문화재청 담당자는 “해당 건축물에 대한 사용검사 및 승인은 인천 서구청의 권한으로, 소송 결과가 나오기 전까지 입주를 강제로 막을 방법은 없다”고 밝힌 바 있다. 이번 사용승인과 관련해선 유감의 뜻을 표한 것으로 알려졌다.

2022.05.30 I 김나리 기자

[똑똑한 부동산]도심 고밀 개발, 법적문제 없을까
[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 최근 정부가 재개발과 재건축 규제를 완화하고 용적률 등에 인센티브를 부여해 도심을 고밀도로 개발하는 방향으로 주택 공급정책 가닥을 잡은 듯하다. 대표적인 정책이 공공정비사업 추진과 1기 신도시 특별법 제정이다. 도심에 대규모 아파트 단지를 조성할 만한 부지가 사실상 전무하니 결국 도심을 고밀 개발하는 것이 차선책을 쓸 수밖에 없긴 하다.경기 성남시 분당신도시 전경. (사진=뉴시스)공공정비사업과 1기 신도시 특별법엔 여러 특징이 있지만 용도지역 종(種) 상향과 용적률 인센티브 등을 통해 주택 공급을 크게 늘린다는 게 골자다. 용도지역은 경제적이고 효율적인 토지 이용을 위해 ‘도시 및 군(郡) 관리계획’ 수립을 통해 정해진다. 용도지역에 따라 용적률이나 건축물의 최대 층수 등이 결정된다. 용도지역을 그렇게 정한 것엔 다 이유가 있다. 지금 발의된 1기 신도시 특별법 법안은 최고 500%까지 용적률을 높일 수 있도록 했다. 그에 따라 도시 미관이 크게 저해되고 거주민의 주거 질도 악화되는 것이 아니냐는 우려가 심심찮게 나오고 있다.벌써 공공정비사업을 추진하다가 주변 거주민의 일조 침해 등을 이유로 중도 하차하는 사업지도 속속 등장한다. 대표적으로 서울 관악구 미성건영아파트는 공공재건축 추진시 용적률을 300%까지 상향할 수 있다는 제안에 공공재건축을 선택했지만 이후 주변 일조 침해 등의 이유로 용적률이 230%로 낮아지자 결국 민간재건축으로 선회했다. 용적률이 499%인 경기 수원시 ‘화서역 푸르지오’의 경우에도 ‘닭장 아파트’라는 오명이 붙을 정도로 도시 미관을 해친다는 평가를 받고 있다.이렇게 공공정비사업이나 1기 신도시 특별법에 따른 개발이 시행되면, 일조 침해 등을 이유로 한 분쟁이 많이 늘어날 수밖에 없을 것이다. 특히 주변에 저층 단독 주택 등이 밀집한 지역이라면 고층 아파트 등으로 인한 일조 침해 등이 상당히 심각할 수 있다.이와 같은 피해가 극심한 경우에는 그로 인한 공사중단까지 이루어질 수 있기 때문에 사업 진행을 방해하는 요소로 작용할 여지가 있다. 따라서 도심 고밀 개발에 앞서 이와 같은 분쟁을 실효성 있게 해결할 수 있는 방안부터 고민할 필요가 있다.

2022.05.28 I 박종화 기자

"8월 전세대란?...전세계약 '이렇게' 하면 된다"[복덕방 기자들]
[이데일리 김나리 기자] 임대차 2법 도입 2년을 맞아 올해 8월 그동안 묶였던 4년치 보증금과 월세를 한꺼번에 올린 전세 물건들이 쏟아질 것이란 전망이 나오고 있다. 이 가운데 최근 일부 지역을 중심으로 집값이 주춤하는 현상이 나타나면서 신규 전월세 계약 시점에 맞춰 보증금을 제때 돌려받지 못할까봐 걱정하는 세입자들이 늘고 있다. 이와 동시에 세입자가 예정된 계약일정에 맞춰 집을 비워주지 않을까봐 우려하는 집주인들도 나오고 있다.22일 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방 기자들’은 부동산 전문 김예림 법무법인 덕수 변호사를 만나 임대차 계약과 관련해 임대인·임차인이 유의해야 할 점들을 살펴봤다.◇“임차인, 전세사기·깡통전세 주의보”김 변호사는 먼저 임차인이 보증금을 보호받기 위해서는 “계약을 체결하고 전입신고 및 확정일자를 받은 후 부동산 점유를 유지해야 한다”며 “만약 계약 만료 후에도 보증금을 돌려받지 못한 경우 집주인에게 집을 완전히 인도해선 안된다. 꼭 이사를 가야 한다면 임차권 등기명령을 신청해 보증금을 돌려받을 수 있는 대항력을 갖춰야 한다”고 설명했다.신규 계약을 체결할 때 ‘전세사기’를 당하지 않으러면 계약 전 △부동산 등기부등본상 소유자 △계약서상 소유자와 임대인이 일치하는지 여부 △계약 체결 당사자가 소유주인지 여부 등을 확인해야 한다고 조언했다. 김 변호사는 “대리인이 나왔을 때는 위임장을 확인한 뒤 임대인과 직접 통화 정도는 해보는 것이 좋다”며 “부동산이 신탁된 경우에는 채무관계를 파악하기 어렵기 때문에 신탁 등기를 떼어보는 등 특별히 주의해야 한다”고 말했다.전월세 보증금을 떼일 우려가 높은 ‘깡통전세(매매가격보다 전세가격이 높은 집)’를 피해 가기 위해서는 근저당 설정 여부를 살펴보는 것은 물론 시세 대비 전세가격이 70%를 넘어서는지를 파악해야 한다고 강조했다. 김 변호사는 “근저당이 과도하게 설정돼 있으면 추후 집이 경매로 넘어가게 됐을 때 보증금 일부는 최우선으로 변제받을 수 있으나 나머지는 채무 순위가 밀리면서 돌려받지 못할 수 있다는 점을 명심해야 한다”고 했다.또한 다가구 주택에 대해서는 “일반 빌라처럼 보이더라도 세대별로 등기가 된 다세대 주택과 달리 다가구 주택은 등기상 단독주택이기 때문에 권리관계를 다 파악하기 힘들다”며 “단순히 등기상 채무만 확인하지 말고 임대인에게 전입세대 열람원 등을 요청해 임대차 계약 현황과 보증금 총액을 정확히 알아볼 필요가 있다”고 당부했다.◇“임대인, ‘제소 전 화해’ 결정문 검토 필요” 임대인의 경우 원활한 임대차 계약 종료를 위해서는 ‘묵시적 갱신’과 ‘계약갱신청구권’ 등을 감안해 법적으로 정해진 기간 내 세입자에게 나가달라는 통보를 하는 것이 중요하다고 설명했다. 김 변호사는 “일정 기간 내 계약갱신을 거절하겠다는 통지를 명시적으로 하지 않으면 묵시적 갱신으로 인해 같은 조건으로 계약이 다시 갱신된다”며 “임차인이 계약 갱신을 요구했을 때 계약갱신청구권을 사용하면 실거주 등 특별한 사유가 없이는 거절할 수 없어 유의해야 한다”고 말했다.이어 “임차인이 처음에는 특정 시점에 명도를 해주겠다고 했다가 뒤늦게 입장을 바꾸는 경우 소송으로 가면 굉장히 시간이 많이 걸린다”며 “이를 대비해 신규 임대차 계약을 체결할 때 아예 ‘제소 전 화해’ 결정문을 받아두면 비용이 조금 들더라도 임차인이 임대차 종료 시점에 명도를 안 할 때 바로 강제집행할 수 있다”고 조언했다.

2022.05.22 I 김나리 기자

상가 빼줄 때 원상회복 얼마나 해야할까?
[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 상가 임대차계약이 종료되면 임차인이 어디까지 원상회복을 해야 하는가를 두고 종종 분쟁이 발생한다. 보통 임대인은 모든 시설을 철거하고 공실 상태로 만들 것을 요구하지만 임차인 입장에서는 최소 범위에서만 원상회복하기를 원한다. 시설물을 설치하는 것만큼이나 철거하는 것도 상당한 비용이 들어가기 때문이다.서울 마포구 연남동 일대 상점가.(사진=뉴시스)그렇다면 임차인은 임대차 계약 종료시 어디까지 원상회복의무를 부담해야 할까? 원칙적으로 별도 약정이 없다면 임차인은 처음 임차했던 상태 그대로만 원상회복하면 된다. 보통 임대차계약서에는 “현 시설 상태의 임대차계약이며 임차인은 계약 만료시 원상회복하기로 한다.”는 내용이 포함돼 있는데 이는 임차인이 처음 임차받은 상태대로만 원상회복할 것을 명시한 조항이다.종종 문제가 되는 경우는 임차인이 종전 임차인에게 권리금을 지급한 때다. 권리금을 지급한 것이 종전 임차인 시설 등에 관한 권리를 그대로 양수받은 것이므로 종전 원상회복 의무도 승계한 것으로 봐야 한다는 취지다. 이와 관련해 하급심에선 의견이 엇갈렸지만 대법원은 권리금을 지급했다는 사정만으로 종전 임차인의 원상회복 의무까지 승계했다고 볼 수 없다는 결정을 내렸다. 임차인의 원상회복의무는 제한적으로 해석이 되어야 한다는 이유다.이와 같은 분쟁을 미리 방지하려면, 임대차계약 체결시부터 임차인의 원상회복의무와 관련된 사항을 상세히 협의해 계약서에 기재할 필요가 있다. 처음 임차받은 상태 그대로 상가 모습을 사진이나 동영상으로 꼼꼼히 남겨두는 것도 좋다. 그럼에도 불구하고 임대차계약 종료시 분쟁이 발생하면 법적 문제로까지 번질 수 있다. 다만 이 경우에도 사소한 원상회복을 이유로 임대인이 임대차보증금 전체를 임차인에게 돌려주지 않는 건 허용되지 않는다. 만약 임대인이 원상회복 미비를 이유로 임대차보증금 전부 내지 일부를 돌려주지 않는다면 소송을 통해 해결해야 한다. 비용과 시간을 줄이기 위해서는 임대차분쟁조정위원회 절차를 거치거나 지급명령제도를 활용하는 것도 방법이다.

2022.05.21 I 박종화 기자

‘왕릉뷰 아파트’ 사용검사 신청…입주 시작되나
[이데일리 김나리 기자] 유네스코 세계문화유산인 김포 장릉 인근에 문화재청의 허가 없이 아파트를 지은 건설사가 이달 말 입주를 예고하고 관할구청에 사용검사를 신청하면서 사용승인 여부에 관심이 모이고 있다. 관할구청 승인이 이뤄져 실제 입주가 시작되면 사실상 아파트 철거는 불가능해질 것으로 보인다.경기도 김포시 풍무동 장릉에서 인천 서구 검단신도시에 짓고 있는 아파트 단지가 보이고 있다. (사진=뉴스1)20일 인천 서구청에 따르면 조선 왕릉인 김포 장릉 인근 인천시 서구 검단신도시에 735가구 규모 아파트를 지은 건설사 대광이엔씨(시공 대광건영)가 최근 구청에 사용검사를 신청했다. 이 건설사는 사용검사 신청에 앞서 홈페이지를 통해 이달 31일부터 올해 9월 14일까지 아파트 입주를 진행한다고 예고해두기도 했다. 김포 장릉 인근에 아파트를 지은 다른 건설사 제이에스글로벌(시공 금성백조)과 대방건설도 조만간 사용검사를 신청할 예정으로 알려졌다.사용검사 신청을 받은 서구는 시공사인 대광건영에 우선 사용검사 확인증을 내줄지 여부를 검토 중인 것으로 파악됐다. 확인증이 나오면 건설사는 입주 절차를 진행할 수 있다. 주택법에 따르면 사용검사는 신청일로부터 15일 이내에 해야 한다. 현재 관계 부서 협의 등이 진행 중으로, “내부 방침은 아직 정해지지 않았다”는 게 서구청 설명이다.관련 법원 판단이 나오기 전 인천 서구청이 사용을 승인한다면 문화재청이 입주를 막을 방법은 없는 상태다. 이에 문화재청은 사용승인이 이뤄져 아파트 입주가 진행되면 사실상 철거가 어렵다고 내부적으로 판단, 서구 측에 사용검사 처리를 유보해달라고 요청한 것으로 전해졌다. 또 아파트 입주를 유보하기 위해 국무총리실 소속 행정협의조정위원회에 행정조정 신청도 제기했다. 김예림 법무법인 덕수 변호사는 “문화재청이 승소해 강제로 퇴거 관련 집행을 하더라도 이미 입주한 사람들을 물리적으로 퇴거시킬 수 없어 실제 아파트가 철거될 확률은 낮은 것으로 보여진다”고 분석했다.한편 문화재청은 검단신도시 3400여가구 규모 아파트 44동 중 19개 동에 대한 공사를 중지하라고 명령했으나 법원이 건설사들의 집행정지 신청을 받아들이면서 공사가 재개돼 현재 관련 소송이 진행 중이다.앞서 문화재청은 지난해 이들 건설사 3곳이 유네스코 세계문화유산인 김포 장릉 근처에 문화재청의 허가 없이 왕릉 인근 경관을 해치는 고층 아파트를 건설했다며 공사중단 명령을 내렸다. 그러나 건설사들이 해당명령 취소 소송에 나서면서 법적 분쟁이 이어지고 있다. 문화재청은 아파트 철거까지 포함한 시정방안을 검토하고 있으나, 건설사들은 문화재청이 높이 기준 관련 변경고시를 하고 지자체들에 이를 알리는 과정에서 관할 지자체인 인천시 서구청을 누락하는 등 직무를 유기했다며 맞대응하고 있다.김포 장릉은 조선 인조의 아버지인 추존왕 원종과 부인 인헌왕후가 묻힌 무덤으로 유네스코 세계문화유산인 조선 왕릉에 포함돼 있다.

2022.05.20 I 김나리 기자

계도기간 연장? 인센티브?…‘임대차 3법’ 어떻게 보완되나
[이데일리 김나리 기자] 원희룡 국토교통부 장관이 ‘임대차 3법(전월세 상한제·계약갱신청구권·전월세 신고제)’ 보완과 관련해 징벌보다는 보유세 감면과 같은 인센티브 도입이 필요하다는 입장을 밝히면서 새 정부가 내놓을 개선안에 관심이 모이고 있다. 원 장관이 선보일 첫 번째 보완책은 전월세 신고제 계도기간 연장이 될 전망이다.8일 오후 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 아파트 단지의 모습. (사진=연합뉴스)◇전월세 신고제 계도기간 연장 검토18일 국토부에 따르면 전월세 신고제 계도기간을 연장하는 방안이 검토되고 있다. 국토부 관계자는 “관련 내용이 확정되면 이달 중 발표할 예정”이라고 말했다.전월세 신고제는 지난 2020년 7월 말 통과된 ‘임대차 3법’ 중 하나다. 전국 대부분의 지역에서 임대차 보증금이 6000만원을 초과하거나 월세가 30만원을 넘는 계약을 체결할 경우 30일 이내에 임대인과 임차인이 의무적으로 계약 내용을 신고하도록 한 게 골자다. 이를 어기면 최대 100만원의 과태료가 부과된다.정부는 지난해 6월 1일 전월세 신고제를 시행하면서 이달 말까지 1년간의 계도기간을 두고 미신고자에 대해 과태료를 면제해 왔다. 그러나 이달을 끝으로 계도기간이 만료되면서 과태료 부과와 관련한 우려의 목소리가 높아졌다. 여전히 이 제도에 대해 제대로 알지 못하는 국민이 많다는 이유에서다.또한 △임대인들이 전월세 신고제가 추가 과세로 이어질 것을 우려해 신고를 꺼리고 있다는 점 △전월세 신고제를 우회하기 위해 월세 대신 관리비를 높이는 ‘꼼수 계약’이 늘고 있다는 점 △당장 누락된 신고 계약을 찾아내야 하는 각 지방자치단체가 행정적 어려움을 겪을 것이란 점 등이 문제로 지적됐다.아울러 새 정부가 임대차 3법의 전면 손질을 공약으로 내세운 상황에서 당장 징벌적 과태료를 부과하는 게 바람직하지 않다는 목소리도 나왔다. 이에 국토부는 전월세 신고제 계도기간을 일부 추가 연장하되 임대인과 임차인의 자진 신고를 유도하는 방안 등을 함께 검토하는 것으로 전해졌다.◇당장 전면 개편 어려워…인센티브 등 검토이 밖에 국토부는 다른 임대차 3법 보완책도 검토하고 있다. 장기계약을 하거나 전월세 가격을 낮춘 이른바 ‘착한 임대인’에게 보유세 감면 혜택(인센티브)을 주고 소형 아파트 등록임대를 되살리는 방안 등이다. 여소야대 상황에서 당분간 임대차 3법을 전면 개편하기 어려울 뿐만 아니라 2년 가까이 시행되면서 자리 잡은 정책을 크게 흔들 경우 시장이 혼란스러워질 수 있다는 점 등을 감안했다.원 장관도 지난 17일 국회 국토교통위원회 전체회의에서 임대차 3법에 대해 “징벌로 강제하기보다는 행동을 유인할 수 있는 인센티브를 도입할 필요가 있다”고 강조한 바 있다. 지난 국회 인사청문회에서는 “계약 갱신을 하거나 가격 일정 기준선을 지킬 경우 보유세를 단계적으로 깎아주는 식의 인센티브를 많이 도입해야 한다”며 인센티브 방식을 언급하기도 했다.아울러 국토부는 올해 8월부터 계약갱신청구권을 소진한 신규 전세 물건이 시장에 나오면서 4년치 보증금을 한꺼번에 올리려는 집주인들로 인해 시장이 다시 불안해질 수 있다는 ‘8월 대란설’에 대비, 전월세 계약 동향과 수도권 입주 물량을 점검하는 등 시장 모니터링도 강화했다.국토부 관계자는 “임대차 3법 주요 사항들의 경우 모두 법령 개정이 필요해 국토부가 쉽게 손댈 수 없는 만큼, 국회에서 태스크포스(TF) 등 관련 이야기를 나눌 협의체가 만들어진다면 충분한 논의를 거쳐 개선안을 마련해나갈 것”이라고 말했다.이와 관련해 김예림 법무법인 덕수 변호사는 “임대차 3법이 자리를 잡아가는 상황에서 지금 제도를 섣불리 폐지하면 시장에 더 큰 혼란을 야기할 수 있다”며 “새 정부에서 개편하더라도 폐지는 추진하지 않겠다는 입장을 분명히 한 만큼, 임대차 3법은 큰 틀에서는 계속 유지되면서 임차인 권리를 보장하되 임대인에게도 일부 혜택을 주는 방향으로 개편될 것으로 보인다”고 분석했다.

2022.05.18 I 김나리 기자

재초환 부담 줄어든 아파트 상가, 몸값 올라갈까
[이데일리 박종화 기자] 상가 조합원의 재건축 초과 이익 환수금 부담이 크게 줄어든다. 재건축 투자 우회로로서 상가 인기가 더 높아질 것으로 보인다.서울 송파구의 한 아파트 상가.(사진=뉴시스)국토교통부는 9일 상가 조합원의 재건축 초과 이익 환수금 책정 방식을 담은 ‘재건축 초과 이익 환수에 관한 법률(재건축 이익 환수법)’ 시행령 등을 입법예고했다. 올 2월 상가 등 재건축 아파트 내 부대·복리시설을 소유한 조합원이 주택을 분양받을 경우 그 종전 가치를 산정 대상에 포함하도록 재건축 이익 환수법을 개정된 데 따른 후속조치다.재건축 초과 이익 환수제는 재건축에 따른 주택 가격 상승분 일부를 재건축 부담금으로 환수하는 제도다. 재건축 추진위원회 설립 당시 집값(종전 가치)과 준공 이후 집값을 비교해 그 차익의 최대 50%까지 환수한다. 지방자치단체에서 단지 단위로 재건축 부담금 총액을 부과하며 조합에서 재건축에 따른 가구별 순이익을 계산해 분담하게 된다. 종전주택가격이 낮으면 낮을수록 시세 차익이 커지기 때문에 재건축 부담금도 불어난다.지금까진 재건축 부담금을 계산할 때 상가 등 부대·복리시설 가치를 인정하지 않았다. 즉 종전 가치가 0이기 때문에 재건축 이후 주택 가격을 그대로 시세 차익으로 쳤다는 얘기다. 이 때문에 주택 소유자와 상가 등 소유자를 차별한다는 비판이 나왔다. 이로 인한 주택-상가 소유자 간 갈등 때문에 재건축이 지연되는 일도 생겼다.새 법령에선 상가 등 소유자가 주택 입주권을 받으면 기존 상가 감정평가가격을 기준으로 종전가치를 정하도록 했다. 재건축 전후 가치 차이가 줄어드는 만큼 재건축 부담금도 줄어든다. 같은 원리로 조합 전체로 봐도 재건축 부담금이 줄어드는 효과가 생긴다. 새 법령은 올 8월 이후 재건축 부담금을 부과받는 단지부터 적용된다.최근 부동산 시장에선 재건축 아파트 내 상가가 입주권을 얻기 위한 우회로로 떠오르고 있다. 상가 권리가액, 즉 감정평가액에 따라 새 아파트 입주권을 얻을 수 있어서다. 일반적으로 ‘상가 소유자 권리가액-신축 상가 분양가’가 ‘신축 아파트 최소 평형 조합원 분양가×조합이 정한 산정비율’보다 크면 상가 소유자도 주택 입주권을 받을 수 있다.이를 노린 수요가 늘면서 단지 내 상가 몸값도 올라가고 있다. 서울 서초구 반포동 반포주공아파트 등 핵심 재건축 사업장에선 아파트 입주권을 받을 수 있는 상가 가격이 3.3㎡당 수억원을 호가한다. 재건축 초기 사업장 상황도 비슷하다. 이제 정비구역 지정 절차를 밟고 있는 반포동 ‘반포미도1차아파트’에선 2년 전만 해도 1억원대에 구할 수 있었던 전용면적 11㎡짜리 상가 호가가 10억원까지 올랐다.하지만 ‘묻지마 투자’는 금물이다. 아파트 분양가는 물론 조합이 정한 산정비율에 따라 아파트 입주권이 제한될 수 있기 때문이다. 부동산 전문 변호사인 김예림 변호사(법무법인 덕수)는 “권리가액이 가장 중요하다. 투자하려는 상가 감정평가액이 조합원 분양가 최소치를 웃돌 수 있을지 잘 따져보고 투자를 결정해야 한다”고 말했다.

2022.05.09 I 박종화 기자

‘왕릉뷰 아파트’ 입주 속도에…문화재청 "준공 유보 신청"
[이데일리 오희나 기자] 문화재보호법 위반 논란이 불거진 ‘왕릉뷰 아파트’ 입주가 다가오자 문화재청이 다시 제동을 걸고 나섰다. 경기 김포시 장릉(사적 제202호)에서 검단 신도시 아파트가 보이고 있다. (사진=뉴시스)9일 문화재청 관계자에 따르면 문화재청은 지난달 중순께 국무총리실 소속 행정협의조정위원회에 행정조정 신청을 했다. 행정협의조정위원회는 중앙행정기관과 지방자치단체 간 사무 처리에 이견이 있을 때 이를 협의·조정하는 역할을 하는 국무총리실 소속 위원회다. 유네스코 세계문화유산인 김포시 장릉 인근 인천 검단 신도시 내 아파트 건설사들이 준공을 위한 사용검사 신청을 준비하자 이를 유보하기 위해 관할 지방자치단체인 인천 서구청을 상대로 조정 신청을 한 것이다. 문화재청 관계자는 “아파트 입주일이 다가오니 법원의 판결이 나기 전까지 입주를 막아달라는 취지”라며 다만 “행정조정 신청 결과가 나와도 강제성은 없다”고 말했다. 업계에 따르면 대광건영(대광이엔씨)은 입주자 사전점검을 마치고 사용검사 신청을 준비하며 입주에 속도를 내고 있다. 대광건영은 이르면 이달중, 금성백조(제이에스글로벌)는 6월, 대방건설은 9월을 입주 목표일로 잡은 것으로 알려졌다. 앞서 문화재청은 지난해 유네스코 세계문화유산인 김포시 장릉 근처에 문화재청의 허가 없이 왕릉 인근 경관을 해치는 고층 아파트를 건설했다며 이들 건설사가 짓고 있는 검단신도시 3400여가구 규모 아파트 44동 중 19개 동의 공사를 중지하라고 명령했다. 하지만 법원이 건설사들의 집행정지 신청을 받아들이면서 공사는 재개됐고 관련 소송이 진행 중이다. 현재 문화재보호법 위반과 아파트 철거 여부 등을 정하는 본안 소송도 진행되고 있다. 본안소송 최종 결론이 나기까지는 상당한 시간이 소요될 것으로 예상되는 만큼 법원 판단이 나오기 전에 입주가 이뤄지면 사실상 철거는 어려울 것으로 보인다.김예림 법무법인 덕수 변호사는 “소송 진행 도중 입주가 이뤄진다면 법원이 이에 따른 피해 등을 감안하지 않을 수 없기 때문에 건설사들의 승소 가능성이 높아질 것”이라며 “문화재청이 본안 소송에서 승소해도 이미 입주한 사람들을 물리적으로 퇴거시킬 수 없어 실제 아파트가 철거될 확률은 낮은 것으로 보여진다”고 말했다.

2022.05.09 I 오희나 기자

조합원 입주권, 사고팔 때 조심하세요[똑똑한 부동산]
[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 투기과열지구에서 조합원 입주권을 거래할 땐 조심해야 한다. ‘도시 및 주거환경정비법(도시정비법)에선 투기과열지구에서 일정 기간 조합원 지위 양도를 금지하고 있기 때문이다. 재건축은 조합 설립 인가시부터 소유권 이전 등기 시까지, 재개발은 관리 처분 인가 시부터 소유권이전등기시까지 조합원 지위를 양도할 수 없다. 이 시점을 넘겨 조합원 입주권을 산 사람은 원칙적으로 입주권을 인정받지 못한다.서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 공사 현장.(사진=뉴시스)물론 예외 사유가 있긴 하다. 대표적으로 양도인이 1가구 1주택자이면서 양도하려는 주택을 10년 이상 보유하고 해당 주택에서 5년 이상 거주한 경우다.세금을 줄이기 위해 전매제한기간에 자녀에게 조합원 입주권을 증여하는 사례도 있다. 이 경우 당연히 자녀는 조합원 입주권을 인정받지 못한다. 이때는 해당 주택 소유권을 양도인인 부모에게 되돌리는 방식을 생각해볼 수 있다. 법제처는 조합원 지위 양도가 제한되는 기간에 소유권 변동이 생긴 경우 양수인은 조합원 입주권을 취득할 수 없지만 양도인이 소유권을 회복하면 조합원 입주권을 취득할 수 있는 것으로 해석하고 있다.최근 논의가 되는 것은 소규모 정비사업에서의 조합원 지위 양도 문제다. 투기과열지구 내 소규모 재건축은 기존에도 조합 설립 인가 시부터 조합원 지위 양도를 금지해 왔고 최근 소규모 주택 정비법이 개정되면서 2022년 8월 2일 이후 조합설립인가를 신청하는 가로주택정비사업이나 소규모 재개발도 조합 설립 인가 시부터 조합원 지위 양도가 금지된다. 소규모 정비사업의 경우에는 1만㎡ 이하의 사업지에서만 사업이 가능하고 사실상 한 동짜리 아파트를 새로 짓는 방식이라서 대규모 정비사업에 비해 수익성이 크게 떨어지는 단점이 있다. 이러한 이유로 소규모 정비사업은 그동안 시장에서 외면받아 오다가 대규모 정비사업에 대한 규제가 강화되면서 최근에야 인기가 올라갔다.이러한 점을 고려해 국토교통부는 5일 소규모 정비사업에서는 조합 설립 이후 양도인이 1가구 1주택자이면서, 5년 소유·3년 거주하는 경우에는 조합원 지위 양도가 가능하도록 제한을 완화하겠다고 발표했다. 도시정비법의 재개발과 비교하면 이와 형태가 유사한 가로주택정비사업이나 소규모 재개발이 조합원 지위 양도가 금지되는 기간이 더 길다. 재개발은 관리처분인가 이후부터 조합원 지위 양도가 금지되는 반면, 소규모 주택법에 따른 가로주택정비사업이나 재개발은 조합설립인가 이후부터 조합원 지위 양도를 금지했기 때문이다. 소규모 정비사업의 활성화를 위해 소규모 주택법을 새로 제정한 만큼 앞으로 법을 개정할 때 이런 부분에 대한 개선을 논의해야 한다고 본다.

2022.05.07 I 박종화 기자

[똑똑한 부동산]부동산 공동 투자, 주의해야 할 점은?
[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 다른 사람과 공동으로 부동산 투자를 하는 사례가 있다. 단순히 부동산을 공유로 샀다 팔 땐 공유지분 비율대로 매매대금만 제때 지급하면 큰 문제는 없다. 분쟁을 조심해야 하는 경우는 여러 사람이 공동으로 부동산 개발사업을 할 때다. 예를 들어 빌딩을 매수해 리모델링 후 되팔려면 비교적 큰 자금이 투입되고 사업기간도 길기 때문에 여러 사람이 함께 투자하는 일이 많다. 서울 서초구 대법원 재판정. (사진=뉴시스)보통 이런 걸 ‘동업’이라고 부르는데 민법에 의하면 ‘조합계약’에 해당한다고 보면 된다. 조합계약은 2인 이상이 상호출자해 공동사업을 경영할 것을 약정하는 것을 말한다. 동업자간 분쟁이 발생하면 민법상 조합계약의 법리에 따라 해결하게 된다. 동업자끼리 친밀한 사이라는 이유로 종종 동업계약조차 체결하지 않고 사업을 시작하는 경우를 종종 보게 된다. 이럴 때 사업이 제대로 진행이 되지 않으면 큰 다툼으로 이어지고 분쟁이 장기화될 염려가 있다. 따라서 최소한 동업자간 본격적으로 출자를 하는 시점부터는 동업계약서를 꼼꼼히 작성해 마련하여 두는 것이 좋다.동업계약서에는 여러 사항이 포함되어야 하지만, 특히 동업자가 출자의무를 이행하지 않았을 경우의 손해배상의무나 동업자간 손익분배비율, 일부 동업자가 탈퇴하려는 경우의 지분정산방법 등은 반드시 정해야 한다.사업부지를 매수하기 위해 매매계약까지 체결했는데 갑자기 한 동업자가 중도금 납부시점에 출자를 거부하는 경우를 생각해보자. 다른 동업자는 사업을 포기해야 하는 것은 물론, 매도인에게 지급한 계약금까지 위약금으로 물어야 할 수 있다. 이때 출자의무를 이행하지 않은 동업자에 대해 다른 동업자가 손해배상을 청구하는 것은 가능하지만, 이는 후속 조치일 뿐이다. 동업계약서에는 동업자가 출자의무를 제대로 이행하지 않을 경우 부담해야 할 손해배상책임을 구체적으로 정해 동업자로 하여금 스스로 출자의무를 책임감 있게 이행하도록 할 필요가 있다. 실제 사업비로 지급되기 이전에 출자를 마치도록 출자시점도 분명히 정해두는 것이 좋다.동업자간 손익분배비율이나 일부 동업자가 탈퇴하려는 경우 그 지분정산방법 등에 관하여도 동업계약서에 포함해야 한다. 동업자간 손익분배비율을 별도로 정한 경우에는 그에 따라 손익을 분배하면 되지만, 별도로 정하지 않은 경우에는 출자가액에 비례하여 분배한다. 일부 동업자의 탈퇴와 관련해서도 동업자는 존속기간을 정하지 않은 경우에는 원칙적으로 언제든지 탈퇴하는 것이 가능하고, 탈퇴 당시 조합재산상태에 따라 지분을 정산받을 수 있기 때문에 되도록 동업계약의 존속기간을 명확히 정하는 것이 좋다. 또, 출자금이 납부된 시점 등 일정한 시기 이후부터는 탈퇴를 금지하는 특약을 두는 것도 안정적으로 사업을 진행하기 위해서는 필요할 수 있다.

2022.04.30 I 박종화 기자

[단독]“입주 못막아”…‘왕릉뷰 아파트’ 사실상 철거 불가할듯
[이데일리 김나리 기자] 문화재보호법 위반 혐의로 소송 중인 일명 ‘왕릉뷰 아파트’ 사태와 관련해 법원 판단이 나오기 전 아파트 입주가 시작되면 문화재청이 이를 강제로 막을 방법이 없는 것으로 확인됐다. 문화재청이 승소하더라도 이미 입주가 이뤄진 경우엔 강제 퇴거가 어려운 만큼 철거가 사실상 불가능할 것이라는 분석이 나온다. 이를 간파한 건설사들이 공사 기간을 단축하며 입주에 속도를 내는 가운데 문화재청의 고민이 깊어질 전망이다.지난해 12월 오전 경기 김포시 장릉(사적 제202호)에서 검단 신도시 왕릉뷰 아파트가 보이고 있다. (사진=뉴시스)◇문화재청 “입주 강제로 막을 방법 없어”26일 국회 문화체육관광위원회 소속 이상헌 더불어민주당 의원실에 따르면 문화재청은 ‘왕릉뷰 아파트’ 입주 대응계획 관련 질의에 대해 “해당 건축물에 대한 사용검사 및 승인은 인천 서구청의 권한으로, 소송 결과가 나오기 전까지 입주를 강제로 막을 방법은 없다”고 답변했다.신축 아파트 입주는 공사가 마무리되면 큰 틀에서 입주자 사전점검, 사용검사, 사용승인(준공)을 거쳐 이뤄진다. 최근 대광건영(대광이엔씨)은 입주자 사전점검을 마치고 사용검사 신청을 준비하며 입주에 속도를 내고 있다. 대광건영은 이르면 다음 달, 금성백조(제이에스글로벌)는 6월, 대방건설은 9월을 입주 목표일로 잡은 것으로 알려졌다. 이들은 왕릉뷰 아파트 사태와 관련해 문화재청과 법적 다툼을 벌이고 있는 건설사들이다.앞서 문화재청은 지난해 이들 건설사가 유네스코 세계문화유산인 김포시 장릉 근처에 문화재청의 허가 없이 왕릉 인근 경관을 해치는 고층 아파트를 건설했다며 공사중단 명령을 내렸다. 아울러 건설사들에 아파트 철거 등 개선안을 요구했다. 그러나 건설사들이 해당명령 취소 소송에 나서면서 법적 분쟁이 이어지고 있다. 건설사들은 문화재청이 높이 기준 관련 변경고시를 하고 지자체들에 이를 알리는 과정에서 관할 지자체인 인천시 서구청을 누락하는 등 직무를 유기했다며 맞대응하고 있다.현재 문화재청의 공사 중지 명령 위법성과 관련한 본안소송이 진행되고 있으며, 문화재청의 공사 중지 명령 효력정지 가처분 신청과 관련한 대법원 판결은 아직 법리해석 중이다. 가처분 신청 관련 1심, 2심 재판부는 건설사들의 손을 들어줬다. 관련 판단이 빠르게 이뤄지지 않으면서 법적 공방이 장기화될 가능성이 제기된다. 다음 본안소송 기일은 내달 예정돼 있다.◇법조계 “입주 시작되면 철거될 확률 낮아”이 가운데 건설사들이 빠른 입주를 준비하면서 문화재청이 난감해하는 분위기가 감지된다. 법원 판단이 나오기 전 인천 서구청이 사용을 승인한다면 입주를 막을 방법이 없는데다 소송에서 승소하더라도 이미 입주가 이뤄졌을 경우 강제퇴거가 사실상 불가능할 것으로 판단돼서다.이에 최근 문화재청이 왕릉뷰 아파트 관할구청인 인천 서구청에 ‘문화재보호법 위반 건축물에 대한 사용검사 보류 요청’ 공문을 발송했으나, 인천 서구청은 관련 법령에 따라 종합적인 검토 등을 진행한 후 사용검사 처리 여부를 결정할 예정이라고만 회신한 상황이다. 이를 두고 한 업계 관계자는 “인천 서구청이 그간 건설사들과 문화재청의 직무 소홀을 함께 지적했던 만큼 입주 승인을 내줄 수도 있을 것”이라고 말했다.해당 아파트 입주예정자들은 법적 결과와 별개로 잘못의 책임을 입주예정자들에게 물어선 안된다고 주장하고 있다. 입주예정자 A씨는 “문화재청과 건설사 간의 분쟁이지 입주자들이 불법행위를 저지른 것이 아니기 때문에 법원 판단이 어떻게 나오든 책임은 건설사들과 문화재청이 져야할 것”이라며 “강제퇴거 결정이 나오더라도 입주민들 책임이 아닌 만큼 절대 퇴거할 수 없다”고 목소리를 높였다.법조계에서도 입주가 시작된다면 철거될 확률이 낮을 것으로 보고 있다. 김예림 법무법인 덕수 변호사는 “소송 진행 도중 입주가 이뤄진다면 법원이 이에 따른 피해 등을 감안하지 않을 수 없기 때문에 건설사들의 승소 가능성이 높아질 것”이라며 “문화재청이 승소해 강제로 퇴거 관련 집행을 하더라도 이미 입주한 사람들을 물리적으로 퇴거시킬 수 없어 실제 아파트가 철거될 확률은 낮은 것으로 보여진다”고 분석했다.이와 관련해 이상헌 더불어민주당 의원은 “입주민들의 권익을 최대한 보호함과 동시에 잘못한 행위자도 명명백백하게 가려내 사태 재발을 막아야 한다”며 “만약 불가피한 상황이 생기더라도 문화재청은 소송 결과와 별개로 유네스코에 상황을 잘 소명해 문화유산 취소만큼은 반드시 막아야 할 것”이라고 강조했다.

2022.04.27 I 김나리 기자