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HDC현산 때문에?...광명11구역, 이주비대출 난항
[이데일리 김나리 서대웅 기자] 경기 광명뉴타운 내 최대 규모를 자랑하는 광명11R구역 재개발 정비사업장이 이주비대출 업체 선정에 난항을 겪는 것으로 확인됐다. 올 들어 세 번이나 입찰을 시행했지만 1금융권 시중은행들이 번번이 들어오지 않아서다. 시중은행들은 광주 아파트 붕괴사고로 최대 등록말소 처분을 받을 가능성이 있는 HDC현대산업개발이 사업장 시공사라는 점과 정부의 가계대출 총량규제, 강성인 조합 등에 복합적인 부담을 느껴 입찰에 나서지 않은 것으로 파악됐다. 다만 은행권 대출 분위기가 바뀐데다 신임 조합장 선출 등이 예고되면서 상황이 개선될 것이란 전망이 나온다.광명11구역 재개발 사업 조감도◇1금융권, 광명11구역 이주비대출 입찰서 빠져26일 정비 업계에 따르면 광명11R구역 주택재개발정비사업조합은 올해 3번에 걸쳐 사업 이주비대출을 위한 금융기관 선정 입찰 공고를 냈지만 현재까지 낙찰업체를 선정하지 못했다.지난 2월 공고된 첫 입찰은 유효입찰 업체 수 부족으로 유찰됐고 같은 달 진행된 재입찰은 무응찰로 유찰됐다. 이에 조합 측은 3월 다시 업체 선정 입찰에 나섰으나 흥국증권 1곳만 들어오고 국내 5대 시중은행이 모두 빠지면서 최종 낙찰자를 정하지 못했다. 조합 관계자는 “1금융권 은행들이 관련 서류를 받아갔으나 결과적으로 입찰에는 모두 참여하지 않았다”고 말했다.광명11R구역은 광명뉴타운 내 ‘최대어’로 손꼽히는 구역이다. 입지가 좋고 총 가구수가 4291가구에 달해 사업성이 높은 것으로 평가된다. 시공은 현대건설과 HDC현대산업개발이 맡았으며 지난해 9월 관리처분계획인가를 받았다. 이주는 올해 중순 목표다. 그러나 조합원 이주비용을 대출해줄 금융사를 찾지 못해 이주 계획에 차질이 빚어진 모양새다.◇현산 시공·대출 규제·조합 분위기 복합적 악재시중 은행들이 이 구역 이주비대출 입찰에 빠진 이유는 복합적인 것으로 보인다. 이데일리 취재 결과 먼저 일부 은행들은 이 구역 시공사 중 한 곳이 현산이라는 점을 감안, 사업 부실 등을 우려해 입찰에 참여하지 않은 것으로 전해졌다. 조합 측이 현산을 시공사에서 제외하고 현대건설에 단독 시공을 맡기는 방안(공동이행방식)을 이달 예정된 총회에서 정하기로 했으나 총회 개최가 보류되면서 현산과의 계약 변경·유지·해지 여부 등을 확정하지 않은 상황이다.아울러 앞선 정부의 가계대출 총량한도 규제도 은행들이 입찰에 나서지 않은 요인으로 꼽힌다. 연간 대출 증가율을 일정 비율 이하로 맞춰야 하는 은행으로선 수천억원의 한도를 미리 열어놔야 하는 이주비대출이 불리하다는 것이다. 해당 월이나 분기에 정해놓은 대출 취급 목표액에서 이주비 대출 한도만큼은 신규 대출을 못해서다. 한 시중은행 관계자는 “지금은 금리가 상승하면서 가계대출이 3개월 연속 감소해 총량규제가 사실상 의미가 없어졌지만, 적어도 2월까지만 해도 은행들은 총량한도를 맞추기 위해 여신 관리를 타이트하게 하는 분위기였다. 수천억원의 대출 한도를 미리 열어놓으면 다른 여신 영업이 완전히 꼬일 수 있었다”고 설명했다.여기에 조합이 강성인 점도 은행에 부담으로 작용했다는 전언이다. 이 구역은 기존 조합과 비대위가 법적 분쟁을 벌이는 곳이다. 이와 관련해 또 다른 은행 관계자는 “이주비 대출을 실제로 받는 고객은 조합원인데, 조합원들이 강성이면 은행 입장에선 까다로운 고객을 맞이해야 하는 셈”이라며 “극단적인 경우 조합과 시공사업단 간 갈등이 심화돼 사업이 중단되면 대출금을 떼일 위험도 있어 이를 고려했다”고 말했다.◇“사업 정상화 전망…속도 붙을 것”다만 광명11R구역은 4000가구 이상 규모로 사업성이 좋을 뿐만 아니라 신임 조합장 선출 등에 따른 사업 정상화 등이 예상되는 만큼 사업에 다시 속도가 붙을 것으로 관측된다. 이 조합은 최근 기존 조합장이 해임된 가운데 법원이 선임한 변호사가 임시조합장으로 선임되면서 새로운 집행부를 구성할 예정이다.나아가 시중은행 대출 분위기가 달라진데다 최근 서울시가 현산에 추가 영업정지 대신 과징금을 부과하기로 한 것도 다음 입찰 개시 시 변수로 진단된다.재개발 전문인 김예림 법무법인 덕수 변호사는 “조합장 해임총회가 이뤄지고, 그 해임총회 결의에 대한 효력정지신청도 기각이 된 만큼 빠른 시일 내에 새로운 조합장이 선임돼 사업이 정상화될 것으로 보인다”며 “이주비와 관련해서도 광명 재개발 구역 중에 가장 큰 단지인 광명11구역은 금융수수료 등이 큰 편이라 대출이 가능한 은행들이 많을 것”으로 내다봤다.

2022.04.26 I 김나리 기자

시공사 영업정지, 짓던 아파트 손해배상은?[똑똑한 부동산]
[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 최근 부동산업계에 시공사 영업정지 처분에 따른 리스크가 불거지고 있다. 건설산업기본법에 따르면 고의나 과실로 건설공사를 부실하게 시공해 시설물의 구조상 주요 부분에 중대한 손괴를 발생시키거나 일반 공중에 인명피해를 끼친 경우 영업정지처분을 할 수 있다..시공사는 영업정지처분 등을 받더라도 그 처분 이전에 시공계약을 체결한 경우에는 계속해서 공사를 진행할 수 있다. 다만 건설산업기본법에 따르면 건설업자가 영업정지처분이나 등록말소처분을 받은 경우에는 이를 지체 없이 발주자에게 통지하여야 하고, 발주자는 통지를 받은 날 또는 해당 처분을 안 날부터 30일 내 공사도급계약을 해지할 수 있다.다만 이 경우에도 공사대금 정산문제는 그대로 남는다. 시공계약에 따라 업무를 시작했다면, 발주자는 이미 이뤄진 공사에 관해서는 대금을 정산해줘야 한다. 여기에 시공사로부터 사업자금까지 차입한 경우라면 보통 시공계약 해지와 동시에 대여금을 상환하도록 하고 있어 발주자가 일시에 목돈을 마련해야 하는 문제가 발생한다. 발주자 입장에서 쉽게 시공계약을 해지할 수 없는 이유다.그렇다면 발주자는 영업정지처분를 받은 시공사에게 손해배상청구를 할 수 있을까? 시공사의 영업정지처분 등으로 발주자에게 어떤 손해가 발생했다면, 발주자는 시공사에게 손해배상을 청구하는 것도 가능하다. 예를 들어 시공사가 영업정지처분을 받은 경우에는 일정한 건축공정에 달한 후에야 입주자를 모집할 수 있다. 다시 말해 발주자 입장에서는 선분양이 불가능해진다는 뜻이다. 이 경우 발주자가 어쩔 수 없이 후분양을 선택해 손해가 발생했다면 이를 이유로 시공사에 대하여 손해배상을 청구할 수도 있다.

2022.04.16 I 박종화 기자

강대강 치닫는 둔촌주공...조합원 피해만 '눈덩이'
[이데일리 하지나 기자] 시공사와 공사비 갈등을 겪고 있는 서울 강동구 둔촌주공 재건축 사업이 최악의 상황으로 치닫고 있다. 시공사가 오는 15일 공사 중단을 예고한 가운데 조합은 계약 해지라는 초강수를 꺼내 든 것이다. 하지만 업계에서는 공사가 상당 수준 진행된 상황에서 시공사 교체는 쉽지 않을 수 있다고 지적한다. ◇조합 “시공사 계약해지” 초강수 11일 정비업계에 따르면 둔촌주공 재건축 조합은 지난 8일 이사회를 열어 ‘시공사 계약해지’ 안건을 조합원총회에 상정하기로 조건부 의결했다. 조건은 실제 공사가 중단되고 10일 이상 계속되는 경우다. 계약해지 안건은 오는 16일 예정된 총회가 아니라 별도 총회를 열어 의결할 예정이다. 이는 현대건설을 비롯한 시공사업단이 오는 15일부터 공사를 중단하겠다고 밝힌데 따른 맞대응적 성격이 강하다. 앞서 시공사업단은 지난 2월부터 3차례에 걸쳐 조합에 계약이행 독촉 및 공사중단을 예고하는 공문을 보낸 바 있다. 공문에는 “2020년 2월 실착공 후 약 2년 이상 한 푼 받지 못하고 약 1조6000억원 규모의 외상공사를 하고 있다”면서 “약 7000억원의 사업비 대출도 대부분 소진됐고 올해 7월말이면 대출만기까지 도래하는 상황”이라고 주장했다. 서울 강동구 둔촌주공 재건축(올림픽파크포레온) 공사 현장에 공사중단을 예고하는 현수막이 붙어 있다.(사진=연합뉴스)조합 관계자는 “그동안 실제 공사 중단 시의 대책을 고민해왔는데 결국 총회에서 조합원들의 의사를 물어 계약을 해지하는 방향으로 결정했다”면서 “실제 공사 중단 시 재개에 대한 기약없이 시공사의 결정만 기다리며 조합원들에게 피해가 가게 할 수는 없다”고 설명했다.◇대체할 시공사 있나..“교체 쉽지 않을 듯” 하지만 업계에서는 공사 중단을 단행한 시공사측에 귀책 사유가 있다고 하더라도 사실상 시공사 계약 해지까지는 어려울 것이라고 내다봤다. 현재 둔촌주공 재건축은 25~26층까지 골조 공사를 마친 상황이다. 골조공사는 아파트의 기둥과 벽, 바닥 등 건물의 뼈대를 만드는 공사로, 대략 공정률은 50% 가량 진행됐다. 김예림 법무법인 덕수 변호사는 “이미 착공에 들어간 이후에는 시공사 교체가 쉽지 않다”면서 “특히 둔촌주공의 경우 워낙 큰 공사이기 때문에 대체할만한 새로운 시공사를 찾기 어려울 수 있다”고 말했다.둔촌주공의 경우 공사비용만 2조원이 넘는다. 이에 현대건설을 비롯해 HDC현대산업개발, 대우건설, 롯데건설 등 4개 건설사가 시공사로 참여하고 있다. 또한 상당 수준 공사가 진척된 상황이라서 향후 하자 문제가 발생할 경우 책임 논란이 불거질 수 있기 때문에 중간에 이어받는 공사는 잘 하지 않는 것이 업계의 관행이다. 시공사를 새롭게 교체하더라도 손해배상 문제와 별개로 기존 공사비를 정산해야 하는 문제점도 남아 있다. 현대건설 측은 지난 2년간 공사를 진행하면서 공사 비용을 받지 못한 상황으로, 이 경우 조합을 상대로 유치권 행사에 나설 가능성도 높다. 신반포15차의 경우에도 2019년 12월 계약 해지 통보를 받은 대우건설은 시공사 지위 소송을 제기하고 10개월간 현장을 점유한 채 유치권을 행사했다.김 변호사는 “공사가 진행되기 전이라면 적정 수준에서 합의하고 위약금 받는 수준에서 정리할 수 있겠지만 이 경우에는 기존의 공사대금을 지급해야 할 것으로 보인다”면서 “더욱이 공사가 지연될수록 이주비 대출이자 등 금융비용이나 사업비 대여금이 늘어나 조합의 피해는 더욱 커질 수밖에 없다”고 말했다.

2022.04.11 I 하지나 기자

[똑똑한 부동산]분양권·입주권 차이가 뭐지?
[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 새 아파트를 분양받는 방식은 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 청약을 넣어 아파트 분양권을 취득하는 경우가 있고, 재개발·재건축 사업지의 주택 등을 매수하여 조합원 입주권을 취득하는 방식이 있다. 둘 다 시세보다 저렴한 가격으로 내 집을 마련할 수 있다는 장점이 있다. 어떤 방식이 더 유리할까?서울의 한 모델하우스에 청약 희망자들이 입장을 기다리고 있다. 2020.06.12. (사진=뉴시스)분양권은 아파트를 착공한 후 일반 분양분에 대하여 청약절차를 진행하기 때문에 청약에 당첨되면 수년 내로 새 아파트에 입주하는 것이 확실시된다. 문제는 당첨이 너무 어렵다는 점이다. 어느 정도 입지가 좋은 아파트라면 청약 경쟁률이 보통 수백 대 1을 넘어선다. 청약 당첨을 ‘로또 당첨’으로 부르는 이유다. 보통 추첨제보다는 가점제 물량이 많아 무주택 기간이 짧은 젊은 세대는 청약 당첨에 불리할 수밖에 없다. 최근 젊은 세대에 대한 청약 기회를 확대하기 위해 청약 제도를 일부 개편했지만 크게 실효성 있는 수준으로 손질된 것은 아니다.이와 달리 입주권은 분양권보다 훨씬 취득이 쉽다는 장점이 있다. 입주권은 재개발·재건축 사업지의 주택 등을 매수하기만 하면 특별한 사정이 없는 한 취득할 수 있다. 다만, 당첨만 되면 수년 내로 새 아파트에 입주할 수 있는 분양권과 달리 재개발·재건축 사업은 한참 동안 지연되거나 심지어 중단되는 경우도 있어 새 아파트에 입주할 수 있을지 여부조차 장담할 수 없다는 문제가 있다. 보통 재개발·재건축 이야기가 나오면 그때부터 입주까지 약 15년이 넘게 걸린다. 또, 투기 수요 등을 막기 위해 여러 가지 규제가 적용되어 자칫하면 재개발·재건축 사업지의 주택 등을 매수하더라도 입주권을 승계받지 못하는 경우들도 종종 있다.그렇다면, 수익은 어떨까? 일률적으로 말할 수는 없지만 단순히 취득금액과 시세의 차익만을 수익으로 본다면 입주권이 분양권보다 수익률이 높을 것이다. 그러나 앞서 언급한 것처럼 입주권은 분양권보다 취득부터 새 아파트 입주까지 훨씬 더 오랜 시간이 걸린다. 이 기간의 기회비용까지 고려하면 반드시 입주권이 분양권보다 수익률이 높다고 단정할 수 없다.이처럼 분양권과 입주권에 여러 가지 장단점이 존재하는 만큼 나에게 적합한 방식을 살펴보고 그에 따라 내 집 마련 계획을 세우는 것이 중요하다.

2022.04.09 I 박종화 기자

[르포]尹 양도세 한시완화 예고에도 지켜만 보는 강남..매물 나오는 외곽
[이데일리 김나리 하지나 기자] “노원 주공5단지 전용 58㎡ 급매가 9억원에 나왔습니다. 직전에 거래된 8억6000만원짜리는 직거래였고, 이번 매물은 급매라도 주인이 쉽게 가격을 낮출 것 같진 않습니다.” (서울 노원구 중계은행사거리 인근 A 공인중개사사무소 관계자)대통령직 인수위원회가 다주택자 양도세 중과를 1년 동안 한시 배제하는 방안을 추진키로 하면서 서울지역 중개업소에 매도·매수 문의가 늘어나고 있다. 그러나 강남 3구 매도자들은 일단 지켜보겠다는 시각이 우세한 것으로 파악된다. 서울 외곽 지역 등에서는 매물이 일부 풀리고 있지만 가격은 낮추지 않으려는 분위기가 감지된다. 4일 강남구 압구정동 현대아파트 모습 (사진=김나리 기자)◇버티기 들어간 강남…서울 외곽은 일부 매물 출회4일 만난 서울 서초구 반포동 B 공인 관계자는 “대통령 선거 전인 올해 초와 비교해서는 어느 정도 물건이 풀린 상태지만 그래도 매물이 많지는 않다”며 “급매로 팔 사람들은 진작 팔았다”고 말했다.그러면서 “특히 강남·서초 일대 재건축 아파트의 경우 가격이 뒷받침되는데다 주인들이 자산가인 경우가 많기 때문에 다주택자 양도소득세가 한시적으로 완화된다고 해서 이곳 주택들이 급매로 나올 확률은 거의 없다고 봐야 한다”고 시장 분위기를 전했다.매물이 없는 것은 강남구 압구정동도 마찬가지였다. 강남구 압구정동 압구정케빈중개법인 김세웅 대표는 “예전에 양도세 부담 때문에 매도를 주저했던 집주인들의 문의는 조금 있다”며 “다만 세금 시뮬레이션을 해달라거나 적정한 매도 시점이 언젠지 저울질하는 문의일 뿐 매물이 증가하진 않고 있다”고 전했다.이어 “매물을 내놓은 경우에도 지금 급할 것 없다면서 지금보다 호가가 더 높아지면 팔아달라고 한다”며 “압구정 일대는 대선 이후 호가가 2~3억씩 오른 탓에 매수자들이 부담스러워하고 있다”고 덧붙였다.인수위가 늦어도 5월 새 정부 출범 이후 곧바로 양도세 중과 배제를 시행하겠다고 예고했지만, 구체적으로 확정된 내용을 보고 판단하겠다는 신중한 움직임도 나타나고 있다. 서울 서초구 서초동에 위치한 서초대우공인중개사사무소 이대우 대표는 “인수위의 다주택자 양도소득세 한시적 완화 정책 발표 이후 향후 전망 등을 묻는 문의 전화가 하루에만 20통 정도 온 적도 있다”며 “다만 실제로 매물이 나오지는 않고 있다”고 말했다.이어 “다들 급할 것 없다는 입장”이라며 “확정된 게 없는 상황에서 섣불리 거래했다가 손해를 볼 까봐 우려하는 경우도 있다. 인수위에서 대출규제 및 취득세 완화를 함께 언급하면서 매수자들도 정책이 확정되기 전에 먼저 움직일 필요가 없다고 보고 있다. 강남·서초 일대는 거래 규모가 크기 때문에 매수자와 매도자 모두 신중할 수밖에 없다”고 설명했다.반면 서울 외곽에서는 실제 매물이 나오는 경우가 일부 나오고 있다. 단 외곽 급매라도 집주인들이 가격을 크게 낮추지는 않고 있다는 게 중개사들의 전언이다.금천구 시흥동 일대 C 공인 관계자는 “벽산 5단지 아파트 전용 84㎡ 중에서 바로 입주 가능한 매물이 7억5000만원에 나왔다”며 “얼마 전 사려는 사람이 7억원을 불렀는데 집주인이 팔지 않겠다고 했다”고 말했다.◇전문가 “강남 매물 출회 어려워”전문가들은 다주택자 양도세 중과 배제가 실제 시행된 이후 서울 외곽에선 매물이 나오더라도 강남이 풀리기는 쉽지 않을 것으로 판단했다.김예림 법무법인 덕수 변호사는 “반포 등 강남·서초 일대 재건축 아파트들은 가격 상승 기대감에 오히려 매물을 거두는 추세”라며 “양도세 한시 완화 조치가 발표됐지만 보유세 완화가 함께 예고돼 있는데다 이번에 팔지 않더라도 버티면 추후 양도세가 또 완화될 수 있다는 기대감이 있어 강남 일대 매물이 나오긴 쉽지 않다”고 내다봤다.송승현 도시와경제 대표는 “이번 양도세 완화 정책이 큰 효과를 내려면 사실상 주택 가격이 조정되거나 하락에 대한 신호, 압력이 있어야 한다”며 “그런데 현재 대통령 당선인의 공약이나 서울시 정책 방향 등은 재건축 단지에 대한 집값 상승 요인으로 작용할 가능성이 크다. 또 장기적으로 보유세 완화 정책이 동시 예고된 상황이어서 강남 등 중심지는 양도세 완화 조치에 따른 매물 유도 효과가 크지 않고 가격이 더 올라갈 가능성이 있다. 다만 서울 외곽 등은 어느 정도 물량이 나올 여지가 있다”고 내다봤다.

2022.04.04 I 김나리 기자

'경쟁률 231대 1' 장기 민간임대가 뭐기에[똑똑한 부동산]
[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 이달 경기 의왕시에서 이루어진 ‘힐스테이트 인덕원’ 아파트 청약 결과 평균 경쟁률이 231.8 대 1까지 올랐다. 힐스테이트 인덕원은 장기 민간임대주택이다. 임차인 모집에 이처럼 많은 사람이 몰렸다는 뜻이다. 왜 그럴까?경기도 의왕시 포일동 ‘힐스테이트 인덕원’ 투시도.(자료=현대엔지니어링)보통 장기 민간임대주택은 의무임대기간 10년이 지나고 나면 임차인에게 아파트를 우선 공급한다. 이때 분양가도 임대차 계약 당시부터 정해지는 확정 분양제인 경우가 많다. 사실상 민간임대주택 청약에 당첨되는 것이 아파트를 싼값에 분양받는 것과 같은 효과를 내는 셈이다. 이런 이유로 민간임대주택의 임차권은 시장에서 웃돈을 얹어 거래된다.여기다 주택이자 분양권이 아닌 임차권에 불과하다 보니 전매 제한 등의 규제도 적용될 여지가 없다. 또, 임차권을 양도하여 수익을 얻더라도 기타소득으로만 과세하는 것이 원칙이다. 다만, 최근 국세심판원은 확정분양제로 공급하는 경우에는 “주택을 공급받을 권리”로 보아 양도차익에 대하여 양도소득세로 과세하는 것이 타당하다는 결정을 하기도 했다. 전·월세 신고제가 본격적으로 시행되면서 임차권을 양도한 경우에도 과세관청에서 충분히 객관적 자료를 확보하는 것이 가능한 만큼 임차권 양도할 때에도 세금신고에 신경을 써야 한다.건설사 입장에서도 민간임대주택은 나쁜 선택이 아니다. 기존에는 건설사에서 민간임대주택 분양방식을 크게 선호하지 않았다. 그러나 최근 분양가 상한제가 시행되면서 이를 피하기 위한 수단으로 민간임대주택 분양이 크게 늘어났다. 민간임대주택은 임대사업자가 10년간 의무임대기간을 충족해야 하는 만큼 그 이후 분양할 땐 분양가 상한제가 적용되지 않는다. 다만 주택 수에 포함되지 않아 취득세나 양도소득세의 중과를 피할 수 있다는 점 때문에 다주택자의 투기 수요가 몰리는 부작용도 발생했다. 그로 인한 피해는 오롯이 민간임대주택의 실수요자들에게 돌아갈 우려가 있다.민간임대주택은 민간에서 스스로 임대주택을 공급하도록 한다는 점에서 자율성과 공공성을 모두 충족할 수 있는 권장할만한 제도다. 다만, 지금은 공급조건 등을 정하는 것에 임대사업자의 자율성을 넓게 인정하다 보니, 민간임대주택제도 원래의 취지가 퇴색되는 면이 있다. 차기 정부에서 민간임대주택의 활성화를 공언한 만큼 민간임대주택제도의 일부 수정이 필요해 보인다.

2022.04.02 I 박종화 기자

늘어나는 아파트 직거래...세금 피하려다 세무조사 받는다
[이데일리 박종화 기자] 거래 절벽에 내몰린 주택 시장에서 직거래 비중이 커지고 있다. 이중 상당수가 절세용 편법 거래라는 지적이 나온다. 국토교통부 등도 투기 우회로로 직거래 시장을 주시하고 있어 자칫하면 오히려 더 큰 부담을 질 수 있어 주의해야 한다.서울의 한 공인중개사무소에 부동산 시세표가 붙어 있다 . (사진=뉴시스)◇서울 아파트 거래 열 건 중 한 건은 직거래29일 국토부에 따르면 지난해 11월부터 지난달까지 신고된 서울 아파트 매매 계약 4367건(해제 계약 제외) 중 직거래 비중은 13.1%(570건)다. 아파트 매매 계약 열 건 중 한 건 이상은 직거래라는 뜻이다. 직거래는 공인중개사를 끼지 않고 매수·매도자가 직접 부동산 매매 계약을 맺는 행태다. 중개·직거래 여부가 공개된 지난 11월부터 서울 아파트 시장에서 직거래 차지하는 비중은 석 달 연속으로 늘어났다. 1월에는 그 비중이 19.2%(1087건 중 209건)까지 늘어났다. 지난달엔 직거래 비율이 11.6%(790건 중 92건)로 줄긴 했으나 여전히 10%를 웃돌고 있다.부동산 시장에서 직거래 유형을 크게 두 가지로 본다. 하나는 거래 비용을 아끼려는 수요다. 공인중개사 없이 매수·매도자가 직접 거래하면 공인중개사에게 줘야 하는 중개 수수료를 절감할 수 있기 때문이다.다른 하나는 절세다. 공인중개사를 끼지 않기 때문에 실제 거래 가격과 별도로 신고 가격을 입 맞추기 쉽기 때문이다. 가족과 직거래를 하면서 시세보다 싼 값에 집을 넘기는 일도 많다. ‘매매’ 형태로 사실상 집을 증여, 세금을 줄이는 행태다.이런 이유 때문에 직거래는 중개거래 시세보다 낮게 거래되는 경우가 잦다. 서울 노원구 A단지의 경우 1월 직거래로 전용면적 60㎡대가 전용 6억원대에 매매됐는데 석 달 전 신고된 직전 거래가보다 3억원 넘게 낮은 가격이다. 현재 이 단지 같은 면적 아파트는 13억원까지 호가한다.관계부처도 이러한 직거래의 맹점을 알고 있다. 중개거래와 직거래 신고를 별도로 관리하는 이유다. 11월부터 일반에도 중개거래와 직거래 내역을 구분해 공개하는 것도 직거래가 주는 시장 착시 효과를 제거하기 위해서다.◇시세보다 싸게 가족간 거래 하면 편법증여 의심받아국토부 부동산거래분석기획단 관계자는 “직거래의 경우 (중개거래에 비해 상대적으로 가족 등) 특수관계 간 거래가 많은 것으로 보고 있다”며 “이해할 수 없는 가격으로 직거래가 되는 경우 이상 여부가 있는지 분석하고 있다”고 말했다. 실거래 내역 조사를 거쳐 부동산거래분석기획단은 특수관계 간 직거래 중 위법 거래가 있는지 기획조사에 들어갈 계획이다.절세를 위해 편법으로 직거래를 시도했다가 발각되면 오히려 낭패를 볼 수 있다. 세정당국이 직거래가 탈세를 위한 부당거래로 판정하면 가산세를 물 수 있다. 가족간 거래의 경우, 증여로 판단, 증여세를 추징당한다. 앞서 국토부는 아파트를 시세보다 5억원 싸게 매매한 사례를 탈세로 판단하고 국세청에 세무조사를 의뢰했다.전문가들은 이런 낭패를 피하기 위해선 직거래라도 신중하게 가격을 책정하는 게 중요하다고 조언한다. 현재 국세청에선 매매 가격이 시세와 30% 혹은 3억원 넘게 저렴하면 증여로 의심하고 있다. 부동산 전문 변호사인 김예림 변호사(법무법인 덕수)는 “가족 간 거래의 경우 편법 증여가 아니라는 걸 증빙하기 위한 자금 내역 같은 것을 꼼꼼히 챙겨두는 게 중요하다”고 조언했다.편법거래가 아니라도 중개거래보다 꼼꼼히 계약을 준비해야 한다는 게 전문가 조언이다. 중개거래에 비해 법적 보호장치가 부족하기 때문이다. 김 변호사는 “표준계약서를 따르면 큰 문제는 없겠지만 사전에 매수·매도자 간에 서로 신원을 명확히 확인하는 게 중요하다”면서 “소유권을 주고받기 전에 계약서와 등기부 등본 상 권리관계 등 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다”고도 조언했다.

2022.03.29 I 박종화 기자

'임대료 올려주세요' 차임 증액 청구권이란
[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 대통력직 인수위원회가 본격적으로 부동산 제도를 손보기 시작했다. 여러 가지 현안이 많지만 그중 하나가 바로 임대차 3법(계약 갱신 청구권, 전·월세 상한제, 전·월세 신고제)이다. 임대차 3법은 개정할 때부터 논란이 많았다. 특히 이미 존속 중인 임대차 계역에도 개정된 주택 임대차 보호법을 적용하다 보니 실무상 혼란이 가중됐다. 시장에 일시적으로 매물이 크게 줄어들면서 단기간에 전월셋값이 급등하는 부작용이 초래되기도 했다.서울 시내 한 공인중개사무소에 부동산 시세표가 붙어 있다.(사진=뉴시스)임대차 3법에서 가장 논란이 된 것은 임차인의 계약 갱신 청구권 부분이다. 임차인이 원하는 경우 1회에 한해 임대차 계약을 갱신할 수 있도록 한 제도다. 임대인의 특별한 사정이 없으면 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다.임차인의 계약 갱신 청구권이 임대인의 재산권을 과도하게 침해하는 것 아니냐는 논란이 많았지만 1회에 한해서 인정하고 있을 뿐이고 임차인의 주거 안정을 달성하는 것도 중요한 과제 중 하나라는 점에서 필요할 수 있다. 이런 이유로 차기 정부에서도 임대차 3법을 완전히 페지하기 보다는 점진적으로 보완하겠다는 의사를 보였다.여러 가지 방안이 거론되지만 임차인의 권리 보장 범위를 낮추는 것보다는 임대인에게 혜택을 부여하는 방향으로 임대차 3법이 개정될 가능성이 크다고 본다. 임차인에게 계약갱신청구권을 보장하여 준 만큼 임대인에게도 차임 증액 청구권을 보다 확실하게 보장해야 한다. 현재 임대인의 차임 증액 청구권은 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 않게 된 경우에 한하여 차임을 증액할 수 있도록 되어 있다. 임대인이 의사 표시만 하면 바로 법률 효과가 발생하는 형성권으로 인정은 되지만 일정한 사유가 있어야만 차임을 증액할 수 있어 사실상 임차인이 동의하지 않으면 차임을 증액할 수 없다. 이런 이유로 임대인의 차임증액청구권은 그동안 사문화된 규정으로 여겨져왔다. 임대차 3법이 시행되면서 임대인과 임차인 간 분쟁이 크게 늘어났다. 차임 증액에 관해서도 마찬가지다. 사실상 임차인의 동의가 필요한 사항이기 때문에 원만한 합의보다는 다짜고짜 “차임을 올려주지 않으면 실거주하겠다.”며 일방적으로 통보하는 사례가 많았다. 현행 임대차 3법이 급히 만들어져 시행된 법인 만큼 지속적인 보완은 필수다.

2022.03.26 I 박종화 기자

[똑똑한 부동산]'둔촌주공-시공사 갈등' 법적 쟁점은?
[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자]둔촌주공아파트 분양이 또다시 미뤄질 것으로 보인다. 조합과 시공사 간 공사비 증액을 두고 분쟁이 발생했기 때문이다. 시공사는 공사비 증액이 이루어지지 않을 경우 공사를 중단할 수도 있다는 입장이다.서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 공사 현장. (사진=뉴시스)공사비를 둘러싸고 조합과 시공사 간 갈등이 발생하는 것은 다른 재건축·재개발 사업지에서도 종종 볼 수 있는 광경이다.최근엔 신반포 15차에서 공사비 증액을 둘러싼 소송이 있었다. 공사비 증액을 이유로 시공사 계약 해지가 가능한지가 쟁점이 됐다. 당시 항소심 재판부가 시공사의 손을 들어주면서 앞으로 시공사 계약 해지가 어려워질 것이라는 의견이 많아졌다. 둔촌주공의 경우에는 신반포 15차와 구체적인 사정이 다를 수 있지만, 신반포 15차 판결에서 판시한 논리가 그대로 적용될 수 있을 것으로 보인다.현재 둔촌주공 재건축 조합은 이전 집행부에서 체결한 공사비 증액 계약이 절차상 하자가 있어 무효라는 입장이다. 이에 시공사는 분양이 계속 늦어지고 있어 공사비를 제대로 지급받지 못하는 데다가 공사비 증액도 이루어지지 않으면 더 이상 손해를 감수하며 공사를 진행할 수 없다며 맞서고 있다.쟁점은 조합과 시공사 간 공사비 증액에 관한 합의가 유효하게 성립됐느냐다. 도시정비법에 따르면 시공사 선정과 공사비 증액 등 조합원에게 부담이 되는 계약은 반드시 총회 의결을 거치도록 되어 있다. 신반포 15차 판결에서는 시공사를 선정하는 총회에서 조합원들이 설계변경 등에 따른 공사비 증액을 충분히 인지하고 있었던 점을 인정해 시공사의 공사비 증액이 유효하다는 판단했다. 이런 논리를 둔촌주공 사례에도 그대로 적용하면, 공사비 증액이 유효한지 여부는 공사비 증액에 관하여 조합원들이 충분히 인지하고 있었는지 여부와 공사비 증액을 위한 총회 절차상 하자가 없었는지 여부가 될 것이다.조합은 계약 변경 무효 확인소송을 준비하고 있다고 한다. 소송기간이 최소 1년 이상 걸린다는 점에 비추어 둔촌주공의 공사중단기간은 상당히 길어질 수가 있다. 문제는 이미 이주를 마쳐 공사가 지연되면 조합원들이 부담해야 할 금융비용만도 매월 수십억원에 달할 수 있다는 점이다. 만약 소송 중 시공사와의 갈등이 깊어져 시공 계약 해지까지 고려하게 된다면, 공사가 지연되는 기간은 더욱 길어질 수도 있다. 시공사가 원하는대로 공사비를 증액한다고 하더라도 결국 이 부담 역시 조합원들에게 귀속될 수밖에 없다. 어느 방향으로 가더라도 조합원들의 손해는 커질 수밖에 없는 구조다.

2022.03.19 I 박종화 기자

대치은마, 새 추진위 선출...재건축사업 탄력 받나
[이데일리 김나리 기자] 서울 강남 대치동 은마아파트 소유주들이 주민총회를 통해 새로운 재건축추진위원회 집행부를 선출했다. 이로써 재건축 사업에 탄력이 붙을 것이란 기대감이 나온다. 다만 기존 추진위원회 등에서 반발하며 법적 다툼 등을 예고해 주민 간 내홍은 계속될 전망이다.17일 오후 강남구 GS강남타워에서 진행된 은마아파트 재건축 추진위원회 집행부 선거 현장.(사진=김나리 기자)17일 은마아파트 비상대책위원회 중 하나인 ‘은마반상회’와 강남구청 선임 은마아파트 재건축선거관리위원회는 서울 강남구 GS강남타워에서 주민총회를 열고 추진위원장·추진위원·감사 등 추진위원 선거를 개최했다. 현재 은마아파트에는 재건축 추진위와 은마반상회, 은마소유주협의회(은소협), 은마사랑모임(은사모) 등 비대위들이 함께 운영되고 있다.이날 선거에서는 최정희(40) 씨가 단독후보로 출마해 추진위원장으로 선출됐다. 최 후보는 투표에 참여한 2384명 중 2278명(부재자 투표 포함)의 찬성을 받았다. 지난해 9월 28일 주민총회를 통해 전 추진위원장 등 지도부가 해임된 지 5개월여 만의 새 추진위원장 선출이다.이날 현장에서 최 씨는 “추진위원회 사무실로 이동해 인수인계를 요청할 것”이라며 “장·단기 목표를 수립하고 바로 업무를 진행할 수 있도록 기존 추진위 측에 요청하겠다”고 말했다. 이어 “그럼에도 혼란을 가중시키고 불법을 자행한다면 더 이상의 혼란을 막기 위해 업무방해로 신고하고 직접 추진위 문을 개방할 것”이라고 강조했다.은마아파트는 서울 강남 대치동 중심부에 있는 대규모 아파트 단지로 2002년 말 재건축 추진위 설립 승인을 받았으나 주민 간 내홍 등이 불거지면서 지금까지 조합설립조차 못하고 있다. 이에 이날 추진위 임원들이 교체되면서 은마아파트 재건축에 탄력이 붙을 것이란 기대가 나온다. 특히 반상회 측은 선거 전 총회 개최 금지 가처분 신청이 기각된 만큼 법적 문제 등이 없을 것으로 보고 있다. 다만 다른 비대위와 기존 추진위가 선거 공정성에 문제를 제기하고 있는데다 전임 위원장 해임 소송 등이 진행 중이어서 내홍이 이어질 것이란 관측도 제기된다. 은마 기존 추진위 관계자는 “은마반상회가 강남구청으로부터 총회 개최 승인은 받았지만, 해임 소송이 끝나지 않은 데다 이번 선거 절차상 과정 등에 하자가 있다고 보기 때문에 앞으로 계속 법적 문제를 다퉈볼 예정”이라고 말했다이와 관련해 김예림 법무법인 덕수 변호사는 “앞서 총회 개최 금지 신청이 기각됐다는 점을 감안하면 적법하게 추진위원장으로 선출돼 대표성을 확보한 것으로 볼 수 있다”며 “추후 변경 신고 등이 이뤄져 새 추진위원장이 업무를 시작하면 앞으로 사업 추진에 어느 정도 탄력이 붙을 것으로 보인다”고 말했다.

2022.03.17 I 김나리 기자

[똑똑한 부동산]재건축 정밀안전진단 폐지, 가능할까
[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 20대 대통령 선거가 끝났다. 정권이 바뀌었으니 부동산 정책에도 크게 변화가 있을 것으로 예상한다. 윤석열 당선인은 후보 시절 여러 가지 부동산 공약들을 내놨었다. 그중 대표적인 것이 정밀 안전진단 폐지다. 건축한 지 30년만 지나면 정밀 안전진단 없이도 재건축이 가능하도록 하겠다는 것이다.서울 강동구 둔촌동 둔촌주공아파트 재건축 현장. (사진=뉴시스)안전진단은 재개발에는 없고 재건축에만 있는 제도다. 재건축이 필요한지 구체적으로 따져 보는 절차다. 안전진단 결과 D등급 이하가 나오면 재건축을 시작할 수 있다. 보통 안전진단은 예비 안전진단과 정밀 안전진단으로 나뉘는데 도시정비법에서 재건축 정비계획 수립 전에 거치도록 한 안전진단은 정밀 안전진단이다. 현지조사를 통해 대략적인 노후도를 파악하는 예비 안전진단을 실시한 후 재건축이 필요하다고 인정되면 정밀 안전진단을 거쳐 구조안정성, 설비성능, 주거환경, 경제성 등을 항목별로 세세하게 평가한다. 현재 도시정비법은 시·도지사가 재건축 정비계획을 수립하기 전 반드시 안전진단을 거치도록 하고 있다. 이와 함께 전문 안전진단기관이 국토교통부장관이 정하여 고시하는 기준에 맞춰 안전진단을 실시하도록 하고 있다. 윤석열 당선인이 말하는 대로 정밀 안전진단을 완전히 폐지하려면 도시정비법을 개정해야 하는 큰 산을 넘어야 한다. 따라서 그보다는 고시를 개정해 안전진단 기준을 크게 완화하는 방향으로 나아갈 가능성이 높다.안전진단 기준은 문재인 정부에서 지속적으로 강화돼 오다가 급기야 6·17 대책에선 구조 안정성 비중이 50%까지 커지면서 사실상 안전진단을 통과하는 것이 불가능에 가까워졌다. 안전진단 기준 강화는 재건축 시작을 어렵게 하고 이는 자연스럽게 재건축 시장의 침체로 이어졌다. 안전진단 기준을 강화하면 개인의 재산권이 지나치게 침해되고 거주자에게 열악한 주거환경을 강제하는 가혹한 측면이 있다는 지적도 꾸준히 제기되어 왔다.윤석열 당선인이 정밀 안전진단의 페지를 공약한 만큼 향후 안전진단이 완화될 것으로 기대하며 재건축 시장에 진입하려는 투자자가 많아질 것으로 보인다. 여기에 서울에 있는 재건축 단지라면 서울시의 재건축 활성화 방침과 맞물려 사업진행에 더욱 탄력을 받게 될 것으로 예상된다.

2022.03.12 I 박종화 기자

설익은 정비사업 전자투표..조합 마다 '갈등 불씨'
[이데일리 하지나 기자] 코로나19 장기화로 인해 지난해부터 정비사업조합 총회에서 전자투표제도가 처음으로 도입됐지만 현장에서는 여전히 혼란이 가중되는 모습이다. 8일 정비업계에 따르면 광명2구역은 조합장 해임을 위해 전자투표 방식을 추진하고 있지만 광명시가 이를 인정하지 않아 전자총회가 개최하지 못하고 있다. 당초 지난달 28일 개최할 예정이었지만 광명시 승인 문제로 한차례 연기됐고, 이후 오는 19일 임시 전자총회를 개최할 예정이었지만 광명시가 정부의 거리두기 완화 등의 이유로 대면 방식의 총회가 가능하다고 통보하면서 무산됐다. 광명시는 “코로나 확진자는 증가하고 있으나 정부의 사회적 거리두기는 완화되고 있으며, 이에 따라 방역수칙을 준수하면서 대면 총회 개최가 가능하다”는 내용의 회신공문을 보냈다. 하지만 광명2구역 주민들은 반발했다. 광명5구역에 대해서는 전자투표를 허용하고 광명2구역에 대해서는 불허한 시의 결정을 수용할 수 없다는 것이다. 현재 광명시청 홈페이지 게시판에는 2구역 전자투표를 승인하라는 민원이 올라와 있는 상태다. △광명2구역 조감도광명시청 홈페이지의 민원 게시판에 광명2구역 전자투표 승인을 촉구하는 글들이 올라와 있다.하지만 전자투표를 통해 조합 총회를 개최한 곳도 신뢰성과 투명성을 둘러싸고 몸살을 앓고 있다. 광명5구역의 경우 지난달 임시 전자총회를 열고 조합원 과반의 찬성으로 조합장과 임원진을 해임했다. 이에 광명5구역 조합장 측은 전자투표 결과를 신뢰할 수 없다고 반발했다. 조합 관계자는 “전자투표를 통한 의결권 행사가 적법하고 정확하다고 하면 관련 데이터를 갖고 있어야 하는데 내놓지 못하고 있다”면서 “임시총회 효력정지 가처분 신청과 증거 보전 신청을 했다”고 설명했다. 작년 12월 국내 정비사업장 최초로 전자투표를 통해 조합장 해임 안건을 결의한 서울 서초구 방배5구역도 내홍을 겪었다. 조합장 측에서는 도정법 제45조 제9항의 ‘재난 시 전자적 의결방법을 도입하되, 대통령령이 정하는 사유가 발생하여 시장, 군수가 인정하는 때’를 내세워 서초구청의 승인 여부를 문제 삼았다. 서초구청이 전자투표에 대한 사전 승인을 내리지 않았다며 총회가 무효라고 주장한 것이다. 다만 조합장은 오는 27일 조합장 선거에 출마해 조합원의 재신임을 받겠다는 입장이다. 서초구청 관계자는 “전자투표를 할 수 있는지 여부는 판단해줄 수 있지만 전자투표로 총회를 개최할 지는 조합 선관위에서 결정해야 할 사항”이라고 말했다. 전자투표를 둘러싼 승인관청의 역할이 보다 적극적이어야 하는지, 아니면 소극적인 수준에 그치는 것인지는 법률 해석에 따라 달라질 수 있다. 김예림 법무법인 덕수 변호사는 “코로나19 영향으로 전자투표제가 도입됐지만 구체적인 지침이 마련되지는 않고 조합에 일임하다 보니 논란이 불거진 것으로 보인다”면서 “서면결의 위조 역시 문제가 큰데 신뢰성과 공신력을 담보되면 오히려 전자투표의 공정성이 높아질 것”이라고 말했다.

2022.03.08 I 하지나 기자

매출 속여 올려받은 권리금, 돌려받을 수 있을까
[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 보통 영업을 시작하면서 고려해야 하는 비용 중 하나가 권리금이다. 권리금은 바닥권리금이나 영업권리금, 시설권리금 등 여러 종류가 있다. 금액도 적게는 수백만원에서 많게는 수억원에 이르기까지 천차만별이다. 권리금을 결정하는 요소는 여러 가지가 있지만 가장 중요한 건 “얼마나 영업이 잘되느냐”다. 매출이 많을수록 권리금도 높게 정해진다.서울 종로 일대 공실 상가. (사진=박종화 기자)간혹 권리금을 많이 받기 위해 허위로 매출자료를 조작해 제시하는 경우가 있다. 영업을 양수하려는 새 임차인 입장에서는 기존 임차인이 제시하는 매출자료 외에 달리 매출을 확인할 방법이 없다. 기존 임차인이 제시하는 매출자료를 믿고 권리금 계약을 체결하게 되는데 막상 영업을 시작하면 그제서야 기존 임차인이 제시한 매출자료가 허위라는 점을 깨닫게 된다.이런 불상사를 막으려면 권리금 계약 체결시부터 매출자료를 꼼꼼히 살펴보는 과정이 필요하다. 보통 권리금 계약시 제공하는 자료는 포스기에 찍힌 매출자료인 경우가 많은데, 이 경우 기존 임차인이 포스기에 허위로 매출을 찍어 매출을 조작할 가능성이 있다. 따라서 매출자료뿐만 아니라 매입자료도 함께 살펴보는 것이 좋다. 매입자료를 통해 평균 원가율을 기준으로 거꾸로 매출을 추정해보는 방식으로 실제 매출을 가늠해보는 것이다.권리금 계약까지 이미 체결한 경우라면 계약을 취소하는 방안을 고려해볼 수 있다. 최근 법원은 평균 매출액이 월 200만원 남짓임에도 불구하고 월 700만원으로 매출을 속여 권리금 4000만원을 수령한 사안에서 법원은 기존 임차인에게 권리금을 돌려주라고 판단했다. 권리금을 결정하는 가장 중요한 요소인 매출을 허위로 고지하는 것은 사기에 해당한다는 것이다. 그러면서 권리금 계약을 주선한 중개업체의 수수료 등 권리금 계약을 체결하지 않았더라면 지출하지 않았을 비용 상당액을 손해로 인정해 배상하도록 했다.또 다른 방법은 기존 임차인을 사기죄로 형사고소하는 것이다. 고의로 허위 매출자료를 제시해 권리금을 수령한 행위는 사기죄에 해당할 수 있다. 실제 허위 매출자료를 제공해 권리금 1억 5000만원을 편취한 사안에서 법원은 사기죄를 인정하여 기존 임차인에게 실형을 선고하기도 했다.법적인 절차로 분쟁을 해결하더라도 결국 돈은 돌려받을 수 있겠지만, 영업을 하지 못한 기회비용까지 완전히 보전받는다고 볼 수는 없다. 결국 사전에 권리금부터 꼼꼼히 따져보는 것이 필수적이다.

2022.03.05 I 박종화 기자

[똑똑한 부동산]결혼 중 오른 집값, 이혼하면 어떻게 나눌까
[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 집값이 오르면 이혼율도 높아질까? 국토교통부가 발표한 자료에 의하면 집값과 이혼율은 서로 비례하는 것으로 나타났다.서울 서초구 서울가정법원 정문. (사진=뉴시스)그렇다고 집값이 올랐다는 이유로 이혼을 결정하는 부부는 거의 없을 것이다. 경제적인 이유로 선뜻 이혼을 결정하지 못하던 부부라면? 아무래도 집값이 오를 경우 이혼을 결정하는 것이 보다 쉬워질 수는 있을 것이다.최근 집값이 많이 오르면서 집이 전체 재산에서 차지하는 가치가 더욱 커졌다. 자연히 이혼할 때 누가 집을 차지할 것인가를 두고 다툼이 크게 발생한다.보통 이혼시 재산분할은 결혼기간이나 재산 형성에 기여한 정도 등을 기준으로 결정한다. 집의 경우에는 지분으로 나눠 공유하기도 하지만 이혼까지 하는 마당에 집을 공유하는 건 상당히 불편할 수 있다. 그래서 보통 한 사람이 집을 단독으로 소유하되 상대방에게는 그 지분만큼 돈으로 환산하여 지급하는 경우가 많다. 물론 집이 여러 채라면 어떤 집은 남편이, 어떤 집은 부인이 소유하는 것도 가능하다. 이때에도 앞으로 값이 오를 가능성이 높은 집을 차지하기 위해 다툼이 발생할 순 있다.간혹 결혼을 하면서 부부 중 한 사람이 집을 마련하는 경우가 있다. 이 경우에는 결혼기간이 재산분할에 있어 중요한 요소가 된다. 결혼기간이 짧으면 집을 마련한 사람의 고유재산으로 봐서 재산분할대상에 포함되지 않을 가능성이 높다. 그러나 결혼기간이 긴 경우라면 부부 중 한 사람이 결혼 전 마련한 집이라고 하더라도 상대방이 결혼기간에 집을 유지하는 데에 기여한 바가 있으므로 역시 재산분할의 대상이 될 수 있다. 이 경우 결혼 후 집값이 올랐다면 그 상승분은 재산분할대상에 포함된다. 만약 주택담보대출 등 빚이 있다면 빚도 나눈다.종종 세금을 피하기 위해 위장이혼을 하는 사례도 있다. 이때에도 이혼을 하고 집을 매도한 후 다시 결혼하는 등 누가봐도 세금을 탈루하기 위해 위장이혼을 한 것으로 의심되는 경우라면 탈루한 세금과 함께 가산세까지 납부해야 할 수 있다. 영원히 속일 수 있다고 생각할 수 있지만 실제 혼인 관계를 유지하는지는 카드나 휴대폰 사용내역 등을 통해 생각보다 쉽게 파악할 수 있다.

2022.02.26 I 박종화 기자

[똑똑한 부동산]건설현장 산업재해, 얼마나 배상받을 수 있을까
[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 광주 ‘화정 아이파크’ 건설현장 붕괴 사고가 일어난지도 상당히 오랜 시간이 흘렀다. 그러나 아직까지 피해자 보상을 둘러싼 문제는 해결되지 않은 듯하다. 법적으로 피해자는 어떤 배상을 받을 수 있을까?21일 오전 광주 서구 화정아이파크 붕괴사고 현장에서 타워크레인 해체 작업이 진행되고 있다. 2022.1.21. (사진=연합뉴스)사고로 인해 상해를 입거나 사망한 경우 산재보험법에 따라 배상을 받는 것이 가능하다. 치료가 필요한 경우 진료비나 간병비 같은 요양급여를 받을 수 있을 뿐만 아니라 요양 때문에 일하지 못한 기간동안 평균임금의 70% 수준으로 휴업급여를 배상받을 수 있다. 상해로 인해 영구적인 장해가 발생하였다면, 장해급여를 별도로 배상받는 것도 가능하다. 광주 화정 아이파크 사고와 같이 안타깝게도 사망자가 발생한 경우에는 유족이 대신하여 유족급여를 배상받을 수 있다.산재보험법에선 정신적 피해에 관해서는 배상하지 않는다. 사고로 인한 손해를 산재보험으로 전부 배상받지 못했다면 민사상 손해배상 청구소송을 제기할 수 있는 데 이 과정에서 정신적 피해를 추가로 배상받을 수 있다.최근 중대재해처벌법이 시행되면서, 사고로 인한 피해자의 배상 범위는 훨씬 더 넓어질 것으로 예상된다. 중대재해처벌법에서는 사업주 또는 경영책임자등이 고의 또는 중대한 과실로 중대재해를 발생하게 한 경우 그로 인한 피해자에게 그 손해액의 5배를 넘지 않는 범위에서 배상책임을 지도록 정하고 있다. 사업주 등에게 징벌적 손해배상의무를 부과하고 있는 것이다. 만약 실제 입은 손해가 금전으로 환산하였을 때 1억원인 경우 기존에는 1억원만을 손해배상금으로 지급받을 수 있었지만 이제는 최대 5억원까지 배상받는 것이 가능해졌다는 뜻이다. 이 경우 법원은 피해의 규모나 의무위반행위의 종류 및 내용 등 여러 가지 구체적인 사정을 고려하여 손해배상금을 정한다.광주 화정 아이파크 사고의 경우에는 중대재해처벌법이 시행된 2022년 1월 27일 이전에 발생한 것이어서, 이와 같은 징벌적 손해배상은 어려울 것으로 보인다. 중대재해처벌법이 시행된 만큼 더 이상 안타까운 사고가 발생하지 않았으면 하는 바람이다.

2022.02.19 I 박종화 기자

한숨돌린 반포주공...LH와 땅 소송서 승소
[이데일리 박종화 기자] 서울 서초구 반포동 반포주공1단지 재건축 사업에 청신호가 켜졌다. 재개발 복병 노릇을 하던 한국토지주택공사(LH) 명의의 땅이 재건축 조합 앞으로 돌아간 덕이다.서울 서초구 반포동 반포주공1단지 아파트. (사진=뉴시스)서울중앙지법은 10일 반포주공1단지 1·2·4주구 재건축 조합이 LH를 상대를 낸 대지 소유권 이전 소송에서 조합 손을 들어주는 판결을 내렸다. 재판부는 LH가 재건축 단지 내에 보유하고 있는 공사 명의 대지를 조합에 양도해야 한다고 판시했다. 조합 관계자는 “아직 판결문이 넘어오지 않았지만 조합이 무상으로 양도받는 것으로 알고 있다”고 말했다.반포주공1단지 1·2·4주구에 있는 LH 명의 토지는 2만687㎡. LH 전신인 대한주택공사(주공)는 1973년 이 아파트를 분양하며 자투리땅과 공용시설 부지 등을 공사 명의로 남겨뒀다.이후 재건축 사업이 진행되면서 LH 땅이 복병 노롯을 했다. 원활한 재건축 진행을 위해선 LH 땅이 조합 앞으로 넘어와야 하는데 그 방식을 두고 조합과 LH 의견이 엇갈렸기 때문이다.LH는 해당 토지를 무상으로 넘겨주면 배임 등 문제가 생길 수 있다며 양도에 난색을 드러냈다. 조합은 아파트 준공 이후 줄곧 주민들이 LH 명의 땅을 소유·사용했다며 ‘점유 취득 시효 완성’을 주장하며 맞섰다. 점유 취득 시효는 부동산을 소유하겠다는 의지로 분쟁 없이 해당 부동산을 20년 이상 점유하면 등기를 통해 소유권을 취득할 수 있다는 민법 원칙이다. 2002년 초반 주공이 주민들에게 공사 명의 토지를 넘길 수 있다고 밝혔던 점은 조합 측에 유리하게 작용했다.재판부가 조합 손을 들어주면서 반포주공1단지 1·2·4주구는 고비를 넘기게 됐다. 이번 소송을 두고 정비업계에선 재건축이 지연되거나 사업비가 크게 늘 수 있다는 우려가 나왔다. LH 명의 토지는 올해 공시지가만 1㎡당 2105만원에 달했기 때문이다. 반포주공 1단지 1·2·4주구 조합은 연말께 착공과 일반분양 절차를 밟을 계획이다.LH 관계자는 “판결문 송달 이후 항소 여부를 결정해야 할 것 같다”고 말했다. LH 명의 대지 중에서도 필지별로 재판부 판단이 갈린 것으로 알려졌기 때문이다.반포주공1단지 1·2·4주구와 마주 보고 있는 반포주공 1단지 3주구에서도 이번 판결을 주목하고 있다. 반포주공1단지 3주구에도 LH 명의 토지 5975㎡가 있기 때문이다. 3주구 재건축 조합도 단지 내 LH 명의 소송을 넘겨받기 위해 소송을 진행 중이다. 다만 3주구는 1·2·4주구 내에 있는 3주구 조합원 지분을 두고도 1·2·4주구 조합과 협상을 진행해야 한다.부동산 전문 변호사인 김예림 변호사(법무법인 덕수)는 “오래전 지은 아파트다 보니 이런 희귀사례가 생겼다”며 “결국 점유 취득을 인정할 수밖에 없어서 조합이 당연한 걸 받아가는 것으로 봐야 한다”고 말했다.

2022.02.14 I 박종화 기자

[똑똑한 부동산]내가 산 땅에 도로 난다고요? 대응 방안은
[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 간혹 ‘얼마 전에 매수한 땅에 도로가 생기는데 어떻게 해야 하느냐’는 문의를 받는다. 이 경우 자기 땅이라고 하더라도 건물을 짓지도 못하고 재산권을 자유롭게 행사하지 못하는 문제가 생긴다. 곧 수용되는 땅을 누가 매수하는 경우도 없어서, 땅을 매도하는 것도 여의치가 않다. 결국 매수인 입장에서는 수용 외에는 뾰족한 수가 없다.(사진=뉴시스)그런데 만약 땅을 매수하기 전부터 그 땅에 도로가 생긴다는 점이 객관적으로 가시화된 경우라면 매수인은 매매계약을 취소하는 것도 가능하다. 매도인은 매도하려는 땅에 도로가 지정된다는 점에 관해 매매계약 체결시 매수인에게 반드시 고지해야 한다. 이처럼 중요한 사항을 고지하지 않았다면 매수인은 착오 또는 사기를 이유로 매매계약 자체를 취소하는 것이 가능하다. 도로 용지로 지정되면 건물을 짓는 등 매수한 땅을 자유롭게 이용할 수 없을 뿐만 아니라 땅을 수용당하더라도 매매가격보다 훨씬 싼 값으로 보상금을 받게 될 가능성이 크기 때문이다. 문제는 도로지정고시 등이 전혀 없는 상황에서 매도인이 암암리에 소유한 땅이 도로로 지정될 것이라는 소문을 듣고 땅을 매도한 경우다. 이 경우에는 매매계약 체결 당시 매도인이 도로지정에 관해 객관적으로 알고 있었다고 보기 어려워서 매수인 입장에서는 매매계약을 취소하는 것도 어렵다.내가 잘 알고 있는 지역이 아니라면 충분한 탐문한 후에 땅을 매수해야 하는 이유다. 이미 주변에 개발이 이루어지고 있다면 내 땅이 개발지에 포함될 가능성이 있거나 개발지를 위한 도로 등 편의시설로 이용될 가능성이 있는지 살펴야 한다. 또, 주변 공인중개사 사무실이나 관할 관청을 통해 매수한 땅의 향후 개발계획 등을 구체적으로 확인하는 것도 중요하다. 가능하면 매매계약 체결 시 매수한 땅을 어떤 용도로 사용할 것인지, 만약 매매계약 체결시로부터 일정 기간 내에 예정된 용도로 사용하지 못하는 사유가 발생할 경우 매매계약을 해제할 수 있도록 명시하는 것도 좋다. 어쩔 수 없이 땅이 강제 수용된 경우에는 어떻게 대처해야 할까? 이때 가장 많이 듣는 질문이 수용절차를 막을 수 있느냐는 것이다. 결론부터 말하면 어렵다. 사업시행자가 법에 따라 일정한 절차만 밟으면 강제 수용하는 것이 가능하기 때문이다. 이 경우에는 보상금을 최대한 높이기 위한 절차를 진행하는 것이 최선이다. 간혹 사업시행자가 제시하는 보상금 그대로 합의하는 사례들이 있는데, 보상금은 다툴수록 높아질 가능성이 많아 사업시행자가 만족할만한 금액을 제시한 것이 아니라면 보상금에 대해 다투는 것을 권한다.

2022.02.12 I 박종화 기자

반포 30억 아파트 16억에 거래..현금청산이 뭐길래[똑똑한 부동산]
[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 최근 반포주공에서 반값 거래가 등장했다. 시세 30억원대 아파트가 16억원에 거래됐다. 강남도 이제 아파트값 하락이 가시화되는 것 아니냐는 의견들이 분분했다. 알고 보니 이 거래에는 특별한 사정이 있었다. 소유자가 조합에 아파트를 강제로 판 현금청산 거래였다.서울 서초구 반포동 주공아파트 1단지. (사진=뉴시스)보통 재건축 아파트를 가지고 있으면 당연히 조합원 입주권을 받는 것으로 생각한다. 꼭 그렇지는 않다. 도시정비법에는 조합원 자격을 취득할 수 없는 예외사유들이 꽤 많이 규정되어 있다. 또재건축 사업을 원치 않는 경우에는 조합원 스스로 입주권을 포기하고 조합에 아파트를 판 후 현금으로 청산받는 것도 가능하다. 보통 집값이 우상향하기 때문에 조합원 입주권을 취득하는 것이 유리하지만 추가 분담금 납부 여력이 없다거나 빨리 현금으로 받을 필요가 있는 경우 등에는 현금청산하는 것이 나을 수 있다. 문제는 현금청산 금액이다. 현금청산금은 감정평가를 통해 결정한다. 반포주공 사례에서 알 수 있듯이 현금청산금은 그 수령 당시의 시세와는 상당히 거리가 멀어보인다. 왜 그럴까? 바로 감정평가시점이 과거에 고정되어 있기 때문이다. 현금청산이 되는 경우는 다양하지만 그중 가장 많은 사례가 분양신청을 하지 않는 경우다. 이때 현금청산금은 분양신청기간의 종료일 다음날을 기준으로 정해진다. 보통 분양신청부터 현금청산금 수령 시까지 약 3년 이상이 걸린다는 점에서 약 3년 전의 시세로 현금청산금이 정해진다는 뜻이다. 집값이 크게 상승하지 않는 경우라면 문제가 없겠지만 최근처럼 집값이 가파르게 상승하는 시기에는 현금청산받으면 큰 손해일 수 있다.그렇다면 현금청산에 어떻게 대응해야 할까? 이미 현금청산자로 결정되었다면 소송에 적극적으로 대응하여 감정평가 자체를 다퉈 현금청산금을 증액해야 한다. 또, 아직 현금청산을 고민하고 있다면 집값 추이나 개인적인 사정 등을 두루 살펴 신중하게 현금청산을 결정하는 것이 좋다. 만약 조합 정관에서 분양계약을 체결하지 않을 경우 현금청산을 받을 수 있도록 정하고 있다면, 일단 분양신청을 한 후 분양계약 체결시까지 현금청산 여부를 숙고하는 것도 방법이다. 다만, 이 경우 현금청산금의 수령 시점이 분양신청을 하지 않아 현금청산자가 된 경우보다 늦어질 수 있고, 일정 시점 조합원으로서 향유한 사업비를 부담해야 할 수도 있다는 점은 유의해야 한다.

2022.01.29 I 박종화 기자

내 아파트가 무너진다면…건설사고 배상 어디까지 될까
[이데일리 신수정 기자] “완공된 아파트가 무너진다면 시공사에 손해배상 청구를 할 수 있습니다.” 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김예림 법무법인 덕수 변호사와 아파트 건설사고와 관련한 배상문제 등에 대해 분석했다.김 변호사는 “타일이 떨어지거나 도배에 문제가 생기는 등의 경미한 하자에 대해서는 짧은 기간 동안 하자담보를 해주지만, 벽이 붕괴되는 등의 중대한 사항에 대해서는 보통 10년까지 하자담보 기간을 잡는다”며 “완공된 아파트가 무너진다면 시공사에 손해배상 청구를 충분히 물을 수 있다”고 설명했다.입주 전 건설사고에 따른 배상도 받을 수 있다고 설명했다. 김 변호사는 “최근 현대산업개발의 화정 아이파크 붕괴로 수분양자들은 지연 보상금을 받을 수 있으며 보통 지연 배상금은 10~20%로 정해지는데, 계약에 따라 달라질 수 있다”며 “보통 3개월 이상 입주가 지연되면 계약해제도 가능하도록 하고 있으며 보통 이 경우 분양금액의 10%를 위약금으로 정하고 있는 만큼 추가 손해배상이 발생할 것”이라고 분석했다.건설사고 발생으로 브랜드 가치가 떨어진다 하더라도 조합이 시공자 선정을 취소할 경우 위약금이 발생할 수 있다고 설명했다. 김 변호사는 “정당하게 시공계약을 해지하려면 계약상 위반사항이 있어야 하는데, 시공사의 능력 부족으로 계약을 위반하는 게 아니라면 시공계약 해지는 어려울 것”이라며 “도급계약의 경우 특별한 해지사유가 없더라도 도급인이 원하면 계약을 해지할 수 있지만, 브랜드가치 하락이 계약해지사유로 인정되지 않는만큼 위약금을 물어줘야 할 것”이라고 진단했다.다만 김 변호사는 브랜드 하락을 이유로 손해배상청구 등은 가능할 여지고 있다고 분석했다. 김 변호사는 “브랜드 하락과 집값 하락 사이에 객관적으로 인과관계가 증명될 경우 가능성이 있어 보인다”며 “브랜드 가치 하락이 비교적 분명한 만큼 만약 이로 인해 주변 아파트보다 거래되는 가격이 크게 차이가 난다면, 이를 손해배상으로 청구하는 것도 가능성이 있다”고 설명했다. 이미 입주한 아파트 이름에 브랜드를 제외하는 것도 가능하다고 설명했다. 김 변호사는 “이미 입주한 아파트의 경우 입주자대표회의에서 결정한 뒤 지방자치단체의 승인을 받으면 아파트 명칭을 바꿀 수 있다”며 “다만 입지가 좋은 곳에는 시공사 명칭을 아파트 명칭에 포함하도록 계약하는 경우가 있어 구체적인 계약 내용에 따라 조금씩 달라질 수는 있다”고 말했다.이 밖에 자세한 내용은 유튜브 채널 ‘복덕방 기자들’에서 영상을 통해 확인해볼 수 있다.

2022.01.26 I 신수정 기자

세입자 보상 막는 '세입자 보상 제도'..유명무실 논란
[이데일리 박종화 기자] 단독주택 재건축 지역으론 처음으로 세입자 보상 제도가 시행되는 서울 노원구 ‘월계동 재건축 정비구역(월계동 재건축 구역)’이 다시 몸살을 앓고 있다. 현실과 괴리된 보상 제도 탓이다.서울 노원구 ‘월계동 재건축 정비사업‘ 투시도. (자료=정비사업 정보몽땅)◇월계동 재건축 구역, 이주 앞두고 조합-세입자 갈등‘월계동 재건축 정비사업 조합’은 최근 구역 내 모든 세입자에게 명도소송(건물을 비워달라고 요구하는 소송)을 제기했다. 일부 세입자가 이주를 거부하고 버티는 과정에서 사업이 지연되는 일을 막기 위해 불가피한 조치라는 게 조합 설명이다. 조합은 퇴거가 확인된 세입자에겐 명도소송을 개별적으로 취하하겠다고 약속했다.일부 세입자는 조합이 퇴거를 압박하는 데 반발하고 있다. 이 구역에서 7년간 가게를 운영해 온 K씨는 “보상에 관한 어떤 협의도 없이 조합이 일방적으로 소송을 통보했다”고 말했다. K씨 등은 조합과 노원구 등에 보상 대책을 요구하고 있다.아이러니하게도 월계동 재건축 구역은 단독주택 재건축 사업지 중 처음으로 세입자 보상 대책이 마련된 곳이다. 서울시는 2019년 재개발 구역에만 적용되던 세입자 손실 보상 제도를 단독주택 재건축 사업지에도 확대하기로 했다. 정비사업 과정에서 세입자가 내몰리는 일을 막기 위해서다. 조합이 세입자에게 주거 이전비나 영업 보상비를 지급하면 서울시가 규제를 완화해 사업성을 높여주기로 했다. 구체적으론 주택 세입자의 경우 4개월치 가계지출, 상가 세입자는 4개월치 가계지출과 휴업기간 영업이익 중 큰 금액이다. 첫 사업지인 월계동 재건축 구역도 세입자 보상을 수용하는 대가로 임대주택 공급 의무를 감면받기로 했다.◇현실성 없는 법규에 조합도, 세입자도 ‘답답’문제는 세입자들이 보상 대책을 크게 체감하지 못하고 있다는 점이다. 지나치게 까다로운 보상 규정 탓이다. 주택 세입자는 정비구역 공람 공고일 3개월 전, 상가 세입자는 공람 공고일로부터 사업시행인가 고시일까지 임차 상태를 유지해야 보상 대상이 된다.일반적으로 정비구역 지정부터 사업시행인가까지는 수 년이 소요된다. 2005년 정비구역 지정이 공람된 월계동 재건축 구역의 경우 16년 간 세입자로 있어야 보상 대상이 된다는 뜻이다. 조합에 따르면 이 구역에서 세입자 보상 대상자는 주택 세입자는 18명, 상가 세입자는 6명이다.조합 측도 법규를 들어 답답해 했다. 이미자 월계동 재건축 구역 조합장은 “조합으로선 그 사람들(2005년 이후 임차인들)에게도 보상을 해주고 싶은 마음이 간절하다. 보상을 해줘야 빨리 나갈 것 아니냐”면서도 “법적 근거 없이 조합장 마음대로 10원도 집행할 수 없다. 보상을 마음대로 확대하면 서울시가 용납을 하겠냐”고 말했다.전문가들은 현행 세입자 보상 규정이 실효성이 떨어진다고 지적한다. 부동산 전문 김예림 변호사(법무법인 덕수)는 “임차 기간 요건을 못 맞추면 보상을 못 받고 그냥 나가야 하는데 실질적으로 그렇게 오랜 기간 임차 상태를 유지하기 어렵다”며 “세입자 입장에선 불합리한 면이 있다”고 지적했다. 서울시 관계자는 “세입자 보상 제도 개선을 국토교통부에 요청을 했으나 단독주택 재건축 사업이 폐지(기존 정비구역은 존치)되면서 제도를 새로 마련하기는 어렵다는 답변을 받았다”고 전했다.

2022.01.25 I 박종화 기자