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구독자 5만 목전…유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은
[이데일리 강신우 기자] 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’이 구독자 5만 명 달성을 앞두고 있다. 지난 2020년2월25일 첫 콘텐츠인 ‘아임해피가 뽑은 상반기 분양 핫3’ 방영 이후 약 2년 만이다. 복덕방기자들은 이데일리 건설부동산부에서 운영하고 있는 유튜브 채널로 현재 구독자 수는 4만9300여명(17일 기준)이다. 채널은 2019년10월 개설했으며 누적 조회수는 467만1605회에 이른다. 건설부동산부 기자들과 부동산시장 전문가가 출연해 다양한 부동산 소식과 투자 정보를 분석하고 전달하자는 게 채널 개설의 취지다.주요 프로그램 코너로는 부동산시장 전문가 초대석인 ‘복기톡’ 투자 정보를 알려주는 ‘떴다 福기자’ 복덕방기자들과 전문가들의 부동산 대전망인 ‘부동산포럼’으로 이뤄져 있다. 지난 2년간 복덕방기자들 채널에서는 ‘당장 내 집 잘 팔아야하는 3가지 이유’(고종완 한국자산관리연구원 원장)이 조회수 39만회로 시청자들의 가장 많은 사랑을 받았다. 고 원장은 부동산시장 사이클(주기) 분석의 1인자로 당시 작년 상반기까지 집값이 상승하고 이후 하락할 것이라는 전망을 내놨다. 이어 김인만 부동산경제연구소 대표가 출연한 ‘갈아타기 고민 중인 1주택자? 이때 이사가라’가 38만회를 기록했고 홍춘욱 EAR리서치 대표의 ‘집값 고점은 2023년, 이후 조정장 온다’가 34만회로 높은 조회수를 보였다. 이 밖에도 권대중 명지대 부동산학과 교수, 최인용 가현택스 세무사, 오동협 원빌딩 대표, 김학렬 스마트튜브조사연구소 소장, 김헌동 SH사장, 신태수 지존 대표, 신동우 노후공동주택리모델링연구단 단장 등 다양한 분야의 전문가들이 복덕방기자들 채널에 출연해 정확한 시장 전망과 명쾌한 솔루션을 통해 시청자들의 관심을 끌었다. 복덕방기자들은 구독자 5만명 달성을 기념해 구독자 및 시청자 여러분의 사랑에 보답하는 차원에서 특별방송으로 다음 달 4일까지 1부 ‘대선후보캠프 부동정책토론회’(권순형 더불어민주당 부동산개혁위 총괄 부위원장·심교언 국민의힘 선대위 경제정책추진본부 위원), 2부 부동산시장 대전망(김학렬 스마트튜브 소장·김기원 데이터노우즈 대표)을 각각 라이브와 녹화방송으로 준비했다. 영상은 유튜브 채널 복덕방기자들에서 언제든지 볼 수 있다. 복덕방기자들을 총괄하고 있는 이승현 건설부동산부 부장은 “유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 부동산 현장을 누비는 기자들과 부동산시장 전문가들이 함께 만드는 고품격 채널로 구독자의 많은 관심과 사랑에 힘입어 빠른 성장을 거듭하고 있다”며 “앞으로도 시청자와 쌍방향 소통으로 주택시장 전망부터 투자·분양·절세 등 다양한 분야의 흥미로운 콘텐츠를 만들어 나가겠다”고 말했다.

2022.02.17 I 강신우 기자

틈새상품? 시장과열?...지식산업센터, 옥석가리기 시작됐다
[이데일리 박종화 기자] 지식산업센터(옛 아파트형 공장) 시장이 들썩인다. 아파트를 중심으로 한 정부 규제에서 한발 빗겨나 있다는 반사이익 덕이다. 일각에선 지식산업센터 시장이 지나치게 과열됐다고 우려한다.경기 안양시의 한 지식산업센터 모습. (사진=뉴시스)◇성수동 지식산업센터, 3년 만에 분양가 두 배서울 성동구 성수동1가 ‘서울숲 에이원(A1)센터’. 지난해 11월 준공된 이 지식산업센터는 2019년 분양 때보다 몸값이 훌쩍 뛰었다. 현재 서울숲 에이원센터 사무실은 3.3㎡당 2800만원을 호가한다. 3년 전 3.3㎡당 1400만~1500만원에 분양했던 것과 비교하면 두 배 가까이 값이 뛴 셈이다.이창수 더베스트부동산중개법인 대표는 “현재 성수동 지식산업센터엔 공실이 거의 없는 상태”라며 “수요가 받쳐주니 가격이 계속 올라가는 것”이라고 했다.서울 다른 지역 지식산업센터도 뜨겁긴 마찬가지다. 지난해 11월 14억원에 분양한 송파구 문정동 ‘문정역 2차 SK 브이원(V1)’ 전용 85㎡형은 현재 분양권 전매가격이 15억원을 호가한다. 분양 석 달 만에 웃돈 1억원이 붙었다. 경매 시장에서도 서울 지식산업센터는 인기 상품이다. 지난달 서울남부지법 경매에 나온 금천구 가산동 ‘코오롱 디지털타워 애스턴’은 7명이 경쟁을 벌여 약 14억1400만원에 낙찰됐다. 법원이 평가한 감정가(11억5000만원)보다 23% 비싼 값이다.◇규제 풍선효과에 사무실 대체효과까지부동산 업계에선 지식산업센터 시장이 호황을 맞은 요인을 두 가지로 본다. 하나는 규제 풍선효과(한쪽 문제를 억누르면 다른 쪽에서 새로운 문제가 불거지는 현상)이다. 정부가 주택 시장 규제를 강화하면서 투자 수요가 지식산업센터 등 상업용 부동산 시장으로 옮겨가고 있기 때문이다.갈수록 자금 조달이 어려워지는 아파트 시장과 달리 지식산업센터는 분양가의 80%까지 대출을 받을 수 있다. 사업자 등록만 하면 분양 자격 제한도 없고 분양권 전매도 자유롭다. 이창수 대표는 “아파트 매매로 돈을 번 사람들이 달리 투자할 데가 없는데 지식산업센터는 3억~5억원이 있으면 대출을 끼고 투자할 수 있다”고 말했다.여기에 주택과 비교하면 지식산업센터는 상대적으로 세금 부담도 가볍다. 지식산업센터에 입주하겠다며 분양권을 취득하면 취득세는 50%·재산세는 37.5%까지 감면해준다.사무실 품귀 현상도 지식산업센터 인기를 키우고 있다. 최근 서울 오피스 시장엔 공급 부족 현상이 나타나고 있다. 부동산 서비스 회사 존스랑라살에 따르면 지난해 4분기 서울의 A급 오피스 빌딩 공실률은 8.0%로 전년 동기(14.4%)보다 6.4%포인트 줄었다. 수요가 늘면서 임대료도 3.3㎡당 평균 10만원을 넘어섰다. 이 회사가 조사를 시작한 이래 최고 수준이다. 임대료를 감당 못하거나 사무실을 못 구한 회사에게 지식산업센터는 대체재 역할을 하고 있다. 성수동이나 송파구 일대 지식산업센터는 강남 수요를, 영등포구나 구로구·금천구 지식산업센터는 여의도 수요를 대체하고 있다는 게 업계 설명이다.성수동 S공인중개사무소 대표는 “최근 임대료가 급등하다보니 중소·중견기업은 지식산업센터로 많이 이전하고 있다”며 “임대 수익률이 좋아지면서 투자 수요도 함께 높아지고 있다”고 했다.◇외곽 지역선 ‘공급 과잉 주의보’일각에선 지식산업센터 시장이 지나치게 뜨거워지는 걸 경계하고 있다. 지식산업센터 수요가 늘면서 공급도 함께 증가하고 있어서다. 특히 수도권 외곽 지역에선 수요 이상으로 신축 지식산업센터가 난립하고 있다고 업계에서는 우려하고 있다. 한국산업단지공단에 따르면 지난해 신설·변경 승인을 받은 지식산업센터는 69곳에 이른다. 사상 최다치를 기록했던 2020년(77곳)엔 못 미치지만 통상 연간 10곳 안팎이 승인받았던 것과 비교하면 공급이 크게 늘었다.일부 지역에선 공급이 수요에 못 따라가고 있다. 산단공은 전국 지식산업센터 가운데 62곳이 준공 후에도 입주 업체를 한 곳도 못 찾고 있다고 파악한다. 기업 수요가 적은 외곽 지역에 이 같은 ‘악성 지식산업센터’가 몰려 있다.신축 지식산업센터도 외곽 지역에선 찬밥 신세다. 1200실 규모인 경기 광명시 일직동 ‘광명역 GIDC’에선 지난해 말 입주가 시작되면서 분양가 이하로 물건이 나오고 있다.금융 시장 환경 변화도 부담거리다. 한국은행이 기준금리를 올리기 시작하면서 시중 대출 금리도 함께 상승하고 있어서다. 이런 흐름이 이어질 경우 지식산업센터 임대 수익률은 낮아질 수밖에 없다.김인만 부동산경제연구소장은 “교통이 편리하고 우수한 인재를 끌어들일 수 있는 곳은 앞으로도 선방할 것이라고 본다”면서도 “그간 공급이 많은 데다 입지가 나쁜 지역은 지금보다 수익률이 낮아질 수 있어 투자에 주의가 필요하다”고 말했다.

2022.02.06 I 박종화 기자

오피스텔 청약 광풍에도 손놓은 국토부.."전매 규제 안해"
[이데일리 박종화 기자] 국토교통부가 오피스텔 공개 청약 대상을 확대한다. 청약 절차를 투명화해 소비자 보호를 강화하기 위해서다. 다만 전매 제도를 손보진 않고선 오피스텔 시장을 안정시키기 역부족이란 지적이 나온다.지난해 12만4427명이 청약을 신청한 경기 과천시 ‘힐스테이트 과천청사역’ 오피스텔 조감도.24일 건설업계에 따르면 국토교통부는 다음 달 ‘건축물 분양 제도 개선방안’을 발표한다. 오피스텔 등 청약 제도를 강화하는 게 핵심이다.현행 제도에선 300실 이상 건축물을 분양할 땐 한국부동산원 등을 통해 공개 청약 방식으로 수분양자(분양을 받는 사람)를 정해야 한다. 반대로 말하면 300실 미만 오피스텔을 분양하면 청약 규제에서 상대적으로 자유롭다는 뜻이다. 이 때문에 300실 미만 오피스텔은 대부분 자체 홈페이지나 현장 접수 등을 통해 청약을 받는 경우가 많았다. 이 과정에서 청약 신청금 환급이 제대로 이뤄지지 않는 등 소비자 보호 장치가 약화하는 문제가 생겼다.국토부는 이런 문제를 해결하기 위해 공개 청약 대상을 50~100실대까지 확대하기로 했다. 생활형 숙박시설 등도 공개 청약 대상에 포함하는 방안도 검토 중이다. 청약 신청금 관련 법규도 더 명확해진다.오피스텔 전매 규정 강화는 이번 대책에서 제외하는 걸로 가닥이 잡혔다. 국토부 관계자는 “전매 규제 강화까지 이번에 발표하긴 어려울 것 같다”고 말했다. 국토부와 업계에선 규제 강화에 따른 공급 위축 효과를 우려한 것으로 알려졌다. 지난해부터 국토부는 오피스텔을 주택을 대체할 대안 주거로 치켜세우며 공급 확대를 공을 들여왔다.최근 오피스텔 시장에선 전매 가능 여부에 따라 청약 흥행이 갈렸다. 투기과열지구에선 원칙적으로 오피스텔 분양권 전매가 불가능하지만 100실 미만이면 투기과열지구라도 전매가 가능하다. 이렇게 전매 규제가 없는 오피스텔엔 청약 때마다 수만명이 몰렸다. 계약 직후 분양권을 팔아 차익을 챙길 수 있다는 기대에서다. 과천 등 인기지역에선 오피스텔 분양권 전매 웃돈(프리미엄)이 1억원까지 붙었다.하지만 가수요가 지나치게 많이 붙으면서 오피스텔 시장이 ‘폭탄 돌리기’가 됐다는 우려도 커지고 있다. 최근 부동산 시장이 숨 고르기에 들어가면서 일부 오피스텔에선 분양권 프리미엄이 분양 직후의 반 토막이 됐다.김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “전매에 대한 규제 공백이 오피스텔 시장을 투기 온상으로 만들었는데 이 규정을 그대로 놔둔다면 현 시장 상황을 방치한다고 볼 수밖에 없다”고 지적했다.

2022.01.24 I 박종화 기자

지난해 아파트·상가 1.3만채 담은 외국인
[이데일리 박종화 기자] 지난해 외국인이 아파트와 상가 등 국내 집합건물(각 부분 소유권이 분리된 건물)을 1만3000채 넘게 사들였다.11일 이데일리의 조사에 따르면 2021년 외국인이 법원에 신고한 한국 내 집합건물 매입 거래는 지난달 10일까지 1만3627건이다. 사상 최다치를 기록했던 전년(1만4402만건)엔 못 미치지만 2010년 통계 집계 후 세 번째로 많은 양이다. 서울 영등포구 대림동 차이나타운. (사진=뉴시스)국적별로 보면 지난해 한국에서 집합건물을 사들인 외국인 중 71.7%가 중국인(9783건)이었다. 미국인(1598건)과 캐나다인(488건), 대만인(258건)이 그 뒤를 이었다.지역별로는 경기(5413건)와 인천(2592건), 서울(2014건) 등 수도권에서 매수가 가장 활발했다. 다만 세부적으로 들여다보면 국적에 따라 매수세가 갈렸다. 중국인의 집합건물 매입은 수도권 서남부(경기 부천시·시흥시, 인천 부평구)에 집중됐다. 미국인은 미군기지가 있는 경기 평택시나 서울 강남 3구(강남구·송파구·서초구), 경기 성남시 분당구 등 고가 아파트 밀집 지역에 주로 투자했다.부천시 J공인중개사무소 대표는 “2020년 경기도에서 외국인 토지 거래 허가제(실수요 목적이 아닌면 일정 면적이 넘는 토지나 그에 딸린 건물을 사지 못하게 하는 제도)가 시행된 데다 연말 국내 은행 대출이 까다로워지면서 외국인들도 숨을 고르고 있다”고 말했다.그간 부동산 시장에선 정부가 외국인 부동산 매집을 방관한다는 볼멘소리가 나왔다. 본국 은행을 이용하면 한국 정부가 시행하는 대출 규제를 무력화할 수 있어서다. 지난해 한 중국인은 주택 자금 전액을 금융회사에서 대출을 받아 전용면적 407㎡형짜리 서울 강남구 타워팰리스 펜트하우스를 89억원에 사들였다.여기에 정부도 외국인이 주택을 몇 채 보유하고 있는지 파악도 못 하고 있다는 점 역시 불만을 키우는 요인이다. 지금까진 주택이 아닌 건물과 토지 단위로 외국인 부동산 보유 현황을 파악하고 있기 때문이다. 국토교통부는 지난해 말에야 통계 개선 용역을 발주했다.불만이 쌓이자 정부·여당도 뒤늦게 대응책 마련에 분주해졌다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 지난달 “외국인의 부동산 취득 거래에 이용된 자금의 불법성 여부를 감시하기로 했다”며 “한국은행이 외국인의 부동산 취득 신고 현황을 매달 취합해 관세청에 전달하도록 하고 내년(2022년) 3월까지 관련 정보협력시스템을 구축하겠다”고 말했다.여당에선 토지 거래 허가제 카드도 만지작거린다. 이재명 더불어민주당 대선 후보는 지난해 “외국인이 해외은행에서 대출받는 것을 어떻게 막겠냐고 손 놓고 있을 일이 아니다”라며 “외국인이 토지나 주택을 거래하는 과정에서 허가를 받도록 하면 된다”고 했다. 경기도지사를 지내며 도입했던 외국인 토지 거래 허가제를 다른 지역으로 확대할 수 있다는 뜻으로 풀이된다. 국토부도 체류 자격에 따라 토지 거래 자격을 차등화하는 방안을 검토하기로 했다.김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “모든 거래를 틀어막는 건 안 되겠지만 적어도 투기성 거래는 차단해 내국인이 역차별 받는 건 막아야 한다”고 말했다.

2022.01.11 I 박종화 기자

'실거주 1년 인정'했지만 다주택자 빠져 전세시장 효과 미지수
[이데일리 하지나 박종화 기자] 내년 계약갱신청구권(2+2) 만료가 도래하면서 전월세 시장 불안감이 커지자 정부가 임대인에 대한 당근책을 마련했다. 임대료를 5% 인상하고 2년간 해당 계약을 유지한 집주인에 대해 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 실거주 2년 요건 중 1년을 충족한 것으로 인정키로 한 것이다. 그동안 집주인들이 양도세 비과세 기준인 2년 실거주 요건을 내세워 세입자의 계약갱신청구를 거절하는 사례가 많았다. 정부는 인센티브를 활용해 집주인의 자발적인 계약갱신을 유도하겠다는 입장이다. 하지만 전문가들은 이번 대책이 임대차시장 안정화의 근본적인 해결책이 되기 어렵다는 지적이다. 서울 아파트 월세지수가 역대 최고치를 기록한 가운데 12일 서울 송파구 공인중개사무소에 월세 관련 정보가 붙어있다. KB부동산 월간주택가격동향에 따르면 11월 서울 아파트 월세지수는 108.6으로 관련 통계 작성 이후 최고치를 기록했다. (사진=뉴시스)◇5% 전셋값 올린 집주인, 1년 실거주 인정 정부는 20일 ‘2022년 경제정책방향’을 발표하며 상생임대인에 대한 1년 실거주 인정 혜택을 부여한다고 밝혔다. 정부가 새롭게 도입한 ‘상생임대인’은 신규·갱신계약시 임대료를 직전 계약 대비 5%이내로 인상한 임대인을 말한다. 직전 계약은 기존 임대차 계약이 있거나 기존 계약을 1년6개월 이상 유지한 경우이다. 이에 따라 주택 매수 후 새롭게 체결한 임대차계약과 주택 매수시 승계받은 임대차계약은 제외한다.다만 이번 혜택은 한시적·한정적으로 적용된다. 임대개시 시점 공시가격 9억원 이하 주택을 보유한 1가구 1주택자여야 한다. 기간 역시 이날부터 내년 12월31일까지 신규·갱신 계약을 체결한 건으로 제한된다. 예를 들어 직전 임차인과 2년 계약 후 임차인이 계약갱신청구권을 행사하지 않아서 새로운 임차인과 신규계약을 체결한 경우 직전 계약보다 5% 이내로 임대료를 올리고 2년 계약한 경우 집주인이 1년 실거주한 것으로 인정한다. 물론 기존 임차인과 주택임대차보호법에 따라 계약을 2년 연장한 것도 포함된다. 아울러 월세부담 완화를 위한 월세세액공제 공제율도 한시적으로 상향한다. 현재 총급여액 7000만원 이하인 무주택자에 대해서 전용 85㎡ 이하 또는 기준시가 3억원 이하 주택에 대해서 총급여액 5500만원 이하는 12%→15%, 총급여액 5500만원 초과는 10%→12%로 확대한다. 주거급여 기준을 완화하고, 내년 상반기 청년월세 한시 특별지원을 도입하는 등 주거 취약계층의 임차료 지원을 강화했다. ◇“비과세 혜택 늘리거나 다주택자 포함해야”하지만 전문가들은 ‘실거주 1년’ 혜택이 전월세 시장에 미치는 효과가 크지 않을 것이라고 내다봤다. 민간 임대차 시장의 사실상 공급자 역할을 하고 있는 다주택자에 대한 대응이 빠져 있다는 지적이다. 이번 혜택은 다주택자이거나 공시가 9억원 초과 주택인 경우에는 해당되지 않는다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “생색내기 정책”이라면서 “실거주 기간이 1년 모자라는 1주택자 말고는 혜택을 볼 수 없다. 정말 제대로 된 효과를 내려면 비과세 혜택을 늘리거나 다주택자까지 포함해야 한다”고 지적했다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원도 “신규계약 2년에 5% 이내로 임대료를 올리는 추가 임대기간 4년 등 총 6년이나 시세대로 못 올리고 임대를 줘야하는데 기존 임대사업자 제도와 비교해 큰 혜택이 없다”면서 “본인 소유 집을 전세주고 본인도 임대사는 사람들만 해당되는 제도라서 전체 임대시장에 미치는 영향은 제한적”이라고 말했다. 실제로 이번 혜택을 받을 수 있는 대상자 규모도 명확하게 나와 있지 않다. 임병철 부동산R114 수석연구원은 “공시가 9억원 이하의 주택을 보유하고 임차인으로 살고 있는 1가구 1주택자가 얼마나 되는지 알 수 없다”면서 “특히 실거주 목적으로 집을 산 사람의 경우 1년 실거주 요건 혜택이 큰 의미가 없고, 반면 투자 목적인 경우에는 1년이든 2년이든 실거주 요건이 부담이 될 수밖에 없다. 얼마나 효과가 있을지는 미지수”라고 말했다.서진형 경인여대 교수도 “중요한 것은 다주택자 물건”이라면서 “지금도 전세 매물이 쌓여 있는데 거래가 되지 않는 것은 주택 임대차보호법 때문이다. 실거주 목적 매수를 늘리려면 임대차보호법을 완화하는 게 더 효과적”이라고 말했다.

2021.12.20 I 하지나 기자

[복덕방기자들]매물 쌓이는 전세시장, 내년엔 하락? NO!
[이데일리 박종화 기자] 전세시장 상승세가 한풀 꺾였다. 한국부동산원에 따르면 지난주 서울 아파트 전세 수급 지수는 99.1로 기준선인 100을 밑돌았다. 전세 수요보다 공급이 더 많다는 뜻이다. 서울 아파트 전세 시장이 ‘수요 부족’ 상태로 돌아선 건 2019년 10월 이후 2년여 만이다. 수도권 아파트 전세물건도 석 달 전보다 16% 늘어났다. 이런 흐름이 이어지면 전세난이 해소될 수 있다는 기대도 고개를 들고 있다.이데일리 유튜브 채널 ‘복덕방 기자들’은 김인만 김인만부동산경제소장을 만나 최근 전세 시장 흐름 진단과 내년 시장 전망을 들어봤다.◇“전세시장, 태풍의 눈...내년 세입자 부담 훨씬 클 것”김 소장은 현재 전세 시장 상황을 ‘태풍의 눈’으로 표현했다. 지난해 7월 말 계약 갱신 청구권제(1회에 한 해 최장 2년까지 세입자에게 재계약을 보장하는 제도)가 도입되면서 전셋값 상승이 인위적으로 억제되고 있어서다. 계약 갱신 청구권이 적용된 재계약은 직전 임대료보다 최고 5%까지만 증액할 수 있다. 그는 “(신규 전세) 거래량 자체가 많이 줄었다”며 “통계를 보면 상승률이 약하게 나오는 게 그냥 계약 갱신 청구를 해서 눌러버리기 때문에 표시가 안 나는 것”이라고 말했다.김 소장은 “내년 상반기까지는 걱정되지 않는다. 대선 이슈도 있어서 시장이 움츠러들 가능성이 있다”면서 “관건은 내년 7월 말 8월 초가 되면 지난해 계약 갱신 청구권을 사용했던 물량들이 시장에 나오기 시작한다는 것”이라고 했다. 계약 갱신 청구권 사용은 1회로 제한되기 때문에 재계약이 만료되면 임대료 증액 제한도 없어진다.문제는 지금으로선 전세 재계약을 끝낸 집주인이 전셋값을 크게 올릴 확률이 크다는 점이다. 김 소장은 “이때 안 올리면 또 임대료가 제한된 채 4년을 가야 한다”며 “종부세 고지서도 계속 날아온다. 세금 부담을 세입자에게 일정 부분 전가하면 세입자 부담은 지금보다도 훨씬 클 것”이라고 했다. 여기에 내년 입주를 시작하는 새 아파트가 올해보다 줄어든다는 점도 김 소장이 꼽는 전세시장 부담 요인이다. 그는 “계약 갱신 청구권을 사용했던 사람들은 이제 ‘맨땅에 헤딩’을 해야 하는 데 굉장히 아플 것”이라고 표현했다.◇“무리한 영끌 금지...보수적으로 내 집 마련해야”전셋값 상승이 매매 가격까지 자극할 우려도 있다. 김 소장은 “전세 가격이 오른다고 해서 매매 가격에 실시간으로 반영돼서 올라가지는 않는다”면서도 “전세는 매매 가격을 떠받치는 무이자 레버리지(지렛대) 역할을 한다”고 했다. 그는 “공급 물량 변화나 금리, 투자 심리 변화 등으로 아파트값이 오를 때가 되면 그 사이 높아졌던 전세 가격이 매매 가격을 밀어 올린다”고 설명했다.내년 전셋값이 급등하면 차라리 ‘내 집’을 구매하는 게 나을까? 김 소장은 “무리해서 영끌(영혼까지 끌어모아 주택 자금을 대출받는다는 뜻)은 하지 마시라”고 했다. 그는 “2026년쯤 되면 기준금리가 지금보다 두 배 높아질 것”이라며 “보수적인 자금 계획 범위 내에서 내 집 마련하시는 게 좋다. 청약 기회가 오면 청약에 도전해도 좋다”고 권했다.

2021.12.14 I 박종화 기자

매물 쌓이는 전세시장, 안정 되찾을까
[이데일리 박종화 기자] 전셋값 상승세가 한풀 꺾이고 있다. 물건이 쌓이면서 일부 단지에선 전보다 저렴한 값에 전세계약이 체결되고 있다. 다만 전세시장 안정화를 말하기엔 아직 이르다는 지적도 있다.한강 변에서 바라본 서울 강남구 압구정동 일대 아파트 단지. (사진=뉴시스)13일 부동산 빅데이터 회사 아실에 따르면 서울 아파트 전세 물건은 3만964건이다. 1년 전(1만5523건)과 비교해 공급이 두 배 가까이 늘었다. 전날(12일) 전세 물건(3만1502건)은 이 회사 조사 기준으로 올 들어 최다치를 기록했다.전세 수급 상황도 반전됐다. 한국부동산원에 따르면 지난주 서울 아파트 전세 수급 지수는 99.1이다. 전세 수급 지수는 전세 수급 상황을 수치화한 값이다. 기준값인 100을 밑돌면 수요보다 공급이 많다는 것을, 100을 넘으면 그 반대를 의미한다. 부동산원 조사에서 서울 아파트 전세 수급 지수가 100 밑으로 떨어진 건 2019년 10월 21일 조사 이후 처음이다. 경기도(99.8)에서도 전주에 이어 2주 연속으로 전세 수급 지수가 100을 밑돌았다.전세 시장이 공급 과잉 상태로 바뀌면서 일부 단지에선 전세 시세도 떨어지고 있다. 서울 마포구 아현동 마포래미안푸르지오에선 전용면적 84㎡형 전세 호가가 10억원까지 낮아졌다. 이 아파트 전용 84㎡형은 10월만 해도 11억7000만원에 전세 계약이 체결됐다. 10억원까지 올랐던 서울 강남구 대치동 은마아파트 전용 76㎡형 전셋값은 저층부 기준으로 4억8000만원까지 떨어졌다.정부에선 전셋값 안정 흐름이 이어지길 기대한다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 지난주 부동산 시장 점검 관계장관회의에서 “전세시장도 입주 물량 증가, 대규모 정비사업 이주 종료 등으로 임대차 2법(계약 갱신 청구권제·전월세 상한제)이 시행된 2020년 8월 이후 최다매물이 출회되고 가격 상승세도 지속 둔화하는 모습”이라고 말했다.다만 전문가들은 전셋값 안정을 논하기 아직 이르다고 평가한다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “연말이 이사 수요가 줄어드는 비수기엔 데다 최근 정부가 전세 대출을 규제하려는 모습을 보이면서 수요가 더 위축됐다”며 “특정 기간 일어나는 현상을 가지고 안정화 추이를 말하기엔 아직 이르다”고 말했다.전문가들은 내년 봄·여름이 전세 시장 변곡점이 될 것으로 평가한다. 전세 수요가 늘어나는 데다 7월 말부터는 계약 갱신 청구권을 사용한 물건들이 시장에 나오기 때문이다. 계약 갱신 청구권을 한 번 사용한 물건은 전·월세 상한제를 적용받지 않기 때문에 전셋값을 임대인 마음대로 올릴 수 있다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “내년 8월이 되면 전·월세 계약 갱신을 했던 물건들 임대료가 시세에 맞춰 현실화되기 때문에 체감 인상 폭은 굉장히 클 것으로 생각한다”고 말했다.

2021.12.13 I 박종화 기자

양도세 중과 유예.."집값하락 신호탄"vs"1년 유예론 쉽지 않아"
[이데일리 박종화 기자] 이재명 더불어민주당 대통령 후보가 다주택자에게 적용되는 양도소득세 중과 세율을 한시적으로 유예할 수 있다는 뜻을 비쳤다. 다주택자가 집을 내놓도록 해 주택 시장 매물 잠김 현상을 해소하기 위해서다. 이 후보 뜻대로 다주택자들이 집을 내놓을지는 전문가 사이에서도 의견이 갈린다. 한강 변에서 바라본 서울 강남구 압구정동 일대 아파트 단지. (사진=뉴시스)◇이재명 “다주택자, 6개월 안에 집 팔면 1주택자 세율”민주당 선거대책위원회 정책본부는 13일 당 정책위원회와 다주택자 양도세 중과 유예 여부를 논의하기로 했다. 다주택자에게 1년 동안 유예 기간을 주고 그 안에 집을 팔면 중과 세액을 25% 이상 깎아주자는 게 전날 이 후보가 밝힌 구상이다. 그는 6개월 안에 팔면 중과를 아예 면제해주는 방안도 내놨다.이 후보가 여당이 그간 추진해 온 다주택자 규제 드라이브에서 선회하려는 건 양도세 부담 때문에 다주택자가 물건을 못 내놓고 있다는 인식에서다. 현재 부동산 규제지역에서 주택을 처분하면 기본세율(6~42%)에서 2주택자는 20%포인트(P), 3주택 이상 보유자는 30%P씩 양도세 세율이 중과된다. 이 후보는 “다주택자들이 종부세가 과다하게 부과돼 팔고 싶은데 양도세 중과세 때문에 이러지도 저러지도 못한다는 입장이 조금 있는 것 같다”며 “(양도세 중과 유예는) 다주택자 매물 잠김 현상을 해소하기 위한 것”이라고 말했다.◇“단기간에 매물 쏠려...하락 전환 확률” vs. “과거 중과 유예 때도 매물 증가 적어”다주택자 양도세 부담 경감에 대한 전문가 의견은 엇갈린다.김인만 김인만부동산경제연구소장은 “올해 다주택자들 종합부동산세 부담이 무거워진 데다 투자 심리도 전보다 꺾였다”며 “이런 상황에서 양도세 중과가 유예되면 다주택자 매물이 풀리면서 시장 안정에 도움이 될 수 있다”고 말했다. 윤지해 부동산R114 수석연구원도 “팔 생각인 분들은 4분의 1을 감면 받으려고 하는 게 아니라 (6개월 안에 처분해서) 일반 과세를 받으려고 할 수밖에 없다. 단기간에 물량이 쏠리게 된다”며 “대출을 다 막아놓은 상황이기 때문에 매물이 소화가 안 된다. 매물이 소화가 안 되면 시장이 하락 전환할 확률이 커진다”고 말했다. 윤 연구원은 “최근 보유세 부담이 강화되고 종합부동산세 고지서가 오면서 다주택자들이 주택 수를 줄여야 한다는 것을 체감하고 있는 상황”이라고도 덧붙였다.반면 양도세 중과 유예가 시장 매물을 늘리는 데 큰 효과를 못 내리란 전망도 있다. 문재인 정부 들어 다주택자 양도세율을 올릴 때마다 유예 기간을 줬지만 매물이 크게 늘지 않았던 경험이 있기 때문이다. 올해만 해도 6월 양도세 중과율 인상을 앞두고 정부는 집을 팔라고 압박했지만 주택 거래량은 줄고 집값만 상승했다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “다주택자 물건처럼 세를 끼고 있는 집은 임대차보호법 때문에 1년 안에 처분하기가 쉽지 않다. 다주택자도 어차피 팔리지 않을 물건을 급매하지 않을 것이다. 이런 물건은 무주택자가 당장 입주하기도 어렵다”이라며 “1년이 아니라 보다 장기간 아니면 근본적으로 다주택자 양도세 부담을 덜어줘야 한다”고 말했다.◇‘다주택자 증여 바람’에 매물 유도 효과↓다주택자 양도세 중과 유예 효과를 둘러싼 또 다른 변수는 증여다. 양도세·보유세 부담이 늘어나면서 다주택자들은 증여로 대응했다. 집값이 계속 오르는 상황에서 ‘세금 폭탄’을 맞으면서 싼값에 집을 파느니 가족에게 증여하는 게 낫다고 판단해서다. 증여로 명의를 분산해 놓으면 개인당 주택 수와 가격에 따라 매기는 종부세도 아낄 수 있다. 지난해 국세청에 신고된 주택 증여는 15만2427건으로 사상 최다치를 기록했다. 올해도 10월까지 주택 11만7607채가 증여됐다. 조세당국은 ‘취득가액 이월과세(증여받은 주택을 5년 안에 팔면 증여가액이 아니라 증여자가 애초 주택을 산 취득금액을 기준으로 양도세를 매기는 제도)’를 통해 증여받은 주택을 5년 안에 파는 걸 제한하고 있다. 다주택자 규제가 만든 증여 바람 때문에 뒤늦게 다주택자 규제를 풀더라도 매물 증가 효과가 떨어지는 셈이다.여권의 갑작스런 태세 전환이 주택 정책에 대한 불신을 만들 수 있다는 지적도 있다. 김인만 소장은 “지금 중과 유예를 한다면 정부 말을 듣고 지난해와 올해 중과세율을 물으며 집을 판 사람들의 불만이 터져나올 것”이라며 “(중과 유예는) 대선 후에 해야 한다”고 말했다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관도 이달 초 “다주택자 양도세를 인하할 경우 다시 부동산 시장 불안을 초래할 수 있으며 정책 신뢰도를 훼손할 수 있다”고 말한 바 있다.

2021.12.13 I 박종화 기자

與, 1주택자 이어 다주택자 양도세 경감도 검토.."거래절벽 풀릴까"
[이데일리 박종화 기자] 그동안 주택 매매를 막아왔던 양도소득세 부담이 내달부터 다소 완화된다. 여야가 1가구 1주택자가 집을 팔 때 적용하는 양도세 비과세 제도를 확대하는 데 합의했기 때문이다. 게다가 여당인 더불어민주당은 다주택자의 주택 매매 활성화를 위해 다주택자에게도 양도세를 완화하는 카드를 만지작거리고 있어 거래절벽이 풀릴 가능성이 생겼다. 서울 영등포구 63스퀘어에서 바라본 서울 아파트.(사진=연합뉴스)◇3억에 산 집 15억에 팔면 양도세 8909만→3463만원국회 기획재정위원회 조세소위원회는 이런 내용을 담은 소득세법 개정안을 29일 의결했다. 개정안은 30일 기재위 전체회의를 거쳐 12월 중 국회 본회의 표결에 부쳐질 예정이다.개정안이 국회 문턱을 넘으면 1가구 1주택자가 2년 이상 보유(조정대상지역은 보유 및 거주)한 집을 시가 12억원 이하에 팔면 주택 양도세를 내지 않아도 된다. 매도 가격이 12억원이 넘더라도 비과세 기준이 높아지면 과세 표준이 줄어들고 양도세 부담도 가벼워진다.1주택자가 5년 전 3억원에 취득한 집을 10억원에 팔면 지금은 양도세(필요경비 공제·지방소득세 제외)로 484만원을 내야 하지만 개정안대로면 양도세가 면제된다. 매도 가격을 15억원으로 높여도 양도세 부담이 8909만원에서 3463만원으로 감소한다.1주택자 양도세 비과세 기준이 바뀐 건 2008년 이후 13년 만이다. 여야는 물가 상승에 맞춰 비과세 기준을 상향, 1주택자 부담을 덜어 줘야 한다는 데 공감대를 이뤘다. 2008년 이후 전국 아파트값이 두 배 이상 올랐기 때문이다. 서울에선 아파트 중간값(크기 순으로 나열했을 때 한가운데 오는 값)이 10월 기준 9억6550만원에 이른다. 정명호 기재위 전문위원은 소득세법 개정안 검토 보고서에서 “1세대 1주택자 양도소득세 비과세 제도는 국민의 주거생활의 안정과 주거이전의 자유를 보장해주기 위한 것으로 상대적으로 투기적 수요로 보기 어려운 1세대 1주택자에 대한 정책적 배려가 필요할 수 있다”고 지적했다.◇“다주택자 양도세 경감 없인 매물 유도 한계”일각에선 양도세 비과세 확대가 침체된 주택 시장을 활성화하는 계기가 될 것으로 기대한다. 세금 부담이 가벼워지면 그동안 세금 부담 때문에 주택 매매를 주저했던 1주택자 보유 물건이 시장에 나올 수 있어서다.다만 전문가들은 매물 증가 효과는 크지 않을 것으로 전망했다. 1주택자 갈아타기 수요만으론 시장 물량과 가격에 미치는 영향이 제한적이기 때문이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “시장 거래가 활성화되려면 다주택자가 갖고 있는 잉여 물량이 나와야 하는데 이번엔 그런 부분이 이뤄지지 않았다”며 “1주택자 물량으론 시장에 드라마틱한 변화를 일으킬 수 없을 것으로 본다”고 말했다. 김인만 김인만부동산경제연구소장도 “다주택자 양도세 부담 경감을 해줬으면 늘어난 보유세 부담을 줄이고자 물건을 내놨겠지만 지금으로선 갈아타기 거래 정도만 혜택을 볼 수 있을 것”이라고 했다.다만 여당에서 다주택자에 대한 양도세 일시적 완화를 검토하고 있다고 밝히면서 시장의 기대감이 높아지고 있다. 김성환 더불어민주당 의원은 이날 “다주택을 양도하는 과정에서도 상당한 세금을 내야 되는 상황이라 가지고 있어도 부담, 팔기도 어려운 상황”이라며 “다주택자의 양도세는 일시 인하하는 방안이나 이런 건 검토할 필요가 있다고 보인다”고 말했다. 이에 대해 같은 당 박완주 정책위의장이 “(김성환 의원의) 입장에 대해 배제하지 않고 검토하고 있다”고 밝히면서 다주택자 양도세 완화 가능성에 힘을 실었다. ◇‘매물 잠김’ 우려에 장특공제 개편은 보류민주당이 냈던 소득세 개정안 가운데 장기보유특별공제(1주택자가 장기간 보유한 집을 처분할 때 보유·거주 기간에 따라 양도소득세를 최고 80%까지 공제해주는 제도·장특공제) 개편은 조세소위 문턱을 넘지 못했다. 지금까진 남아 있는 주택을 취득할 때부터 보유·거주 기간을 계산했지만 2023년부터는 1주택자가 된 시점에서부터 보유·거주 기간을 산정하자는 게 민주당 안(案)이었다. 다주택자가 주택 처분을 서두르도록 압박하기 위해서다. 민주당은 양도차익이 5억원을 넘으면 현행보다 공제율을 축소하는 방안도 추진했다.국민의힘 등 야당은 장특공제가 축소되면 매물 잠김 현상을 심화시킬 것이라며 여당 개편안을 반대했다. 여야는 장특공제 개편에 관해선 추후 재논의하기로 했다.

2021.11.30 I 박종화 기자

'생애 첫 집 마련' 직장테크를 노려라
[이데일리 박종화 기자] ‘첫 집’ 마련은 쉬운 선택이 아니다. 어느 곳에 있는 어떤 집에서 시작하느냐에 따라 향후 주거 사다리를 오르는 길이 순탄해질 수도 험난해질 수도 있다. 전문가들은 서울 밖으로 눈을 돌리되 교통 등 발전 가능성을 눈여겨보라고 조언한다.◇광화문 직장인은 GTX A노선, 강남 직장인은 분당선을 노려라정지영(필명 ‘아임해피’) 아이원 대표는 ‘직장테크’를 권했다. 직장과 바로 맞닿아 있는 곳은 아니더라도 통근하기 좋은 곳에 첫 집을 잡고 점점 직장 가까이로 집을 넓혀가는 방식이다. 정 대표는 “미래에 사람들이 모일 만한 곳에 집을 사는 게 가장 좋겠지만 그런 지역은 대부분 비싸기 때문에 이들 지역을 지나는 지하철 노선 근처로 아파트를 마련하는 게 낫다”고 말했다.정 대표는 “직장이 광화문에 있다면 GTX A노선이 정차하는 파주 운정이나 고양 킨텍스에, 강남으로 출퇴근한다면 수원·용인 등 분당선 라인에 집을 마련하는 게 가성비(가격 대비 효용)가 좋다”고 했다. 그는 “용인 구성역은 분당선에 더해 GTX A가 개통하면 더블역세권이 된다. 그렇게 되면 강남과 더 가까워진다”고 추천했다.‘빠숑’이란 필명으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장도 “부동산 시장에 호재라고 한다면 일자리가 가장 중요하다. 그다음에 광역 교통망이 깔리는 지역, 새 아파트가 많이 들어서는 지역을 입지가 좋은 곳이라고 평가한다”고 설명했다. 그는 “당장 서울을 첫 집으로 마련하기는 부담스러울 것이고 이런 관점에서 인천이나 경기도 중위권 지역에서 주거 사다리를 시작하면 좋겠다는 조언을 많이 하고 있다”고 말했다.발 빠른 20·30대는 이미 이들 조언대로 움직인다. 올해 생애 처음으로 집합건물(아파트·오피스텔·다세대 등)을 마련한 20·30대가 가장 많은 수도권 지역은 화성시(8185건)였고 남양주시(4972건)와 부천시(4825건)가 각각 2·3위에 올랐다. 화성시엔 GTX A노선이, 남양주시와 부천시엔 GTX B노선이 개통될 예정이다.서울 틈새를 노릴 것을 권하는 조언도 있다. 양지영 양지영R&C연구소장은 “아직 관악구나 중랑구, 도봉구 등 서울 외곽에선 2030세대가 살 수 있는 중소형 아파트가 남아있다”며 “너무 많은 욕심을 버리되 교통망이라던지 주변 개발호재를 유심히 보는 게 중요하다”고 말했다.◇빌라·오피스텔로 첫 집 마련...“나쁜 선택 아냐” vs. “가격 조정 위험성”빌라나 주거형 오피스텔에서 주거 사다리를 시작하는 건 어떨까? 최근 부동산 시장에선 값비싼 아파트 대신 그 대체재인 빌라와 오피스텔 거래량이 증가하고 있다. 첫 집 마련을 고민하는 청년들 사이에서도 인기가 높아졌다. 이들 상품에 대한 전문가 평가는 엇갈린다.현직 공인중개사면서 ‘지금이라도 집을 사야 할까요’라는 책을 쓴 김병권 대표는 “자금이 충분하다면 아파트를 사는 게 다른 주거 상품을 구매하는 것보다 나은 게 맞는다”면서도 “당장 첫 집을 마련해야 한다면 오피스텔이나 빌라를 사는 것도 나쁜 선택은 아니다. 우선 내 집을 마련해놓고 아파트 등으로 집을 넓혀가는 것도 의미있다”고 말했다.반면 김학렬 소장은 “단기 투자 목적이 아니라 실거주 수요라면 그냥 아파트에 첫 집을 마련하길 제안한다”고 말했다. 그는 “오피스텔이나 빌라는 한 번 조정을 겪으면 이전 가격을 회복하지 못할 위험이 크다”며 “아파트도 경기나 주변 주택 공급량에 따라 가격이 조정되기도 하지만 수요가 안정적이기 때문에 금방 가격을 회복할 수 있다. 첫 집이라면 안전하게 아파트를 장만하는 게 유리하다”고 말했다. 김인만 김인만부동산경제연구소장도 “주택 시장이 조정되면 아파트보단 오피스텔·빌라 시장이 조정된다. 이들 상품은 아파트 시장 규제 때문에 과도한 반사이익을 누린 측면이 있다”고 평가했다.수도권 광역급행철도(GTX) 노선도. GTX D노선은 부천~용산역까지 GTX B노선과 선로 공용 추진. (자료=뉴시스)

2021.11.29 I 박종화 기자

집값 주춤하고 거래절벽이지만…"내년에도 우상향"
[이데일리 하지나 기자] 최근 부동산 거래량이 눈에 띄게 줄어들고 있다. 매매수급지수도 100 이하로 떨어지는 등 매수 심리가 급격하게 얼어붙고 집값 상승세도 주춤하고 있다. 여기에 지난해보다 대폭 오른 종합부동산세(종부세)가 22일 부과되는 등 보유세 부담과 금융권의 대출규제까지 겹치면서 집값 상승세가 꺾이고 대세하락으로 전환될 것이란 우려도 나온다. 하지만 시장 전문가들은 이 같은 거래 부진이 집값 하락 변곡점으로 보기 어렵다는 분석이다. 특히 주요 정책이 결정되는 내년 대선까지는 지금과 같은 강보합 속 거래 관망이 계속될 것이라고 전망했다. (사진=연합뉴스)21일 이데일리가 주요 부동산 시장 전문가 10인을 대상으로 설문조사를 한 결과 최근 부동산 거래 침체는 그동안의 가격 급등 피로감에 따른 일시적인 숨고르기이자 대출 규제, 금리 인상 우려에 따른 매수자와 매도자간의 눈치보기로 해석했다. 이어 이 같은 거래 부진이 내년 대선 전까지 이어질 것으로 내다봤다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “가계부채 종합대책과 금리 인상 등 유동성 축소 우려가 시장에 영향을 미친데다 이미 많이 오른 집값에 대한 부담감이 크다보니 거래절벽이 온 것”이라며 “당분간 이같은 현상이 이어질 것”이라고 분석했다. 또한 내년 3월에 치러지는 대선전까지 다주택자들이 집을 꼭 쥐고 있을 가능성이 높은 것으로 전망됐다. 대선 결과에 따라 들어서는 새로운 정부에서 어떤 부동산 정책을 내놓을지 살펴본 후 매도에 나서도 늦지 않다는 판단에서다. 김인만부동산연구소 김인만 소장은 “대선 후 시장 분위기가 어떻게 형성되느냐가 중요하다”며 “정책에 따라 약보합으로 갈지, 상승세로 돌아설지가 결정될 것”이라고 관측했다. 다만 이같은 시장 흐름에도 대부분의 전문가들은 집값이 ‘우상향’할 것으로 내다봤다. 내년부터 대출규제가 한층 강화돼 거래가 쉽지 않지만 주택 공급량도 많지 않아서 여전히 매수자 우위의 시장이 형성될 것이라는 설명이다. 고준석 동국대 법무대학원 교수는 “단기적으로나 중장기적으로 볼 때 주택 공급이 확연하게 늘어나지 않으면 얼마나 상승하느냐의 정도의 문제일 뿐 우상향이라는 방향은 바뀌지 않을 것”이라고 말했다. 결국 집값 안정화는 주택 공급이 본격화되는 2~3년 이후에나 가능할 것으로 예상했다. 이동현 하나은행 부동산자문센터장은 “공급이 언제 확정되느냐가 중요한데 여기서 말하는 공급은 분양이 아니라 입주를 말한다”면서 “시간적인 폭을 봤을 때 향후 2~3년은 지나야 시장 안정화가 이뤄질 것으로 보인다”고 말했다.

2021.11.21 I 하지나 기자

"사지도 팔지도 못한다"…거래절벽 대선까지 간다
[이데일리 하지나 기자] 조정대상지역 2주택자인 A씨는 최근 전세를 주고 있던 집 한 채를 시장에 매물로 내놓았다. 가격은 최근 거래된 실거래가보다 2000만원 더 높게 불렀다. A씨는 “어차피 종부세도 내야하고 양도세도 내야한다”면서 “요즘 거래가 안되다고 하던데 솔직히 팔리면 팔고 아니면 말지라는 생각”이라고 말했다.반면 수도권 아파트에서 전세살이 중인 무주택자 B씨는 내집 마련 계획을 조금 늦췄다. B씨는 “올해 집값이 많이 올라서 불안했는데 요즘 집값도 주춤하는 것 같고 대출도 어렵고 해서 자의반 타의반으로 시기를 보고 있다”고 설명했다. (그래픽= 김정훈 기자)부동산 시장의 힘겨루기 장세가 계속되고 있다. 특히 이 같은 매수자와 매도자간 동상이몽은 최근 부동산 시장의 거래 침체로 이어지고 있다. 거래량 감소와 매물 증가는 일반적으로 집값 하락의 신호탄으로 해석된다. 하지만 시장 전문가들은 최근 거래절벽 현상은 일시적인 숨고르기일 가능성이 크다는 지적이다. ◇“거래절벽, 내년 대선까지 이어질 것” 21일 부동산 시장 전문가 10인은 최근 매매시장의 거래침체 원인으로 △대출 규제로 인한 유동성 축소 △단기 집값 급등 피로감 △세금 강화 등을 꼽았다. 매수자에게는 대출 이슈가, 매도자에게는 세금 이슈가 있다 보니 한마디로 팔지도 사지도 못하는 시장이 되어버린 셈이다. 고준석 동국대 법무대학원 교수는 “최근 부동산 시장이 실수요자 중심으로 재편됐는데 가격대가 너무 많이 올라갔고 거기에 대출 규제까지 겹쳤다”면서 “매수 심리가 위축될 수밖에 없는 상황”이라고 말했다. 김인만부동산경제연구소 김인만 소장도 “대출 규제 때문에 살 사람은 줄었고 공급 측면에서도 다주택자들이 매물을 내놔야 하는데 양도세에, 중과세에 막혀 있으니 매물도 줄었다”고 지적했다. 실제로 한국부동산원에 따르면 올해 1~9월 전국 아파트 증여 건수는 6만3054건을 기록했다. 역대 두 번째로 높은 수치다. 세금 부담이 커지자 집을 파는 대신 버티거나 증여하는 경우가 많아진 것이다. 급한 매물은 대부분 소진됐고 그러다보니 여전히 매도자들의 매수희망가격과 매수호가의 격차는 크다. 서진형 경인여대 경영학과 교수는 “전체적으로 주택 시장의 매도세와 매수세의 힘겨루기가 진행되고 있다”면서 “매도거래가격과 매수희망가격의 갭이 커지기 때문에 이런 현상이 나타나는 것”이라고 진단했다. 전문가들은 이 같은 거래절벽이 내년 대선까지 이어질 것으로 내다봤다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “살 사람은 많이 샀고 팔 사람은 지금 못 팔고 있는 분위기”라면서 “양도세, 종부세 진퇴양난으로 전환점은 내년 대선이다. 대선 전에는 적극 매수나 매도가 없을 것으로 보인다”고 말했다. ◇공급 부족·전셋값 불안...“집값 오른다” 하지만 최근 거래부진이 집값 하락의 전조현상으로 볼 수 없다는 것이 전문가들의 중론이다. 오히려 전문가들은 내년에도 집값이 상승할 수밖에 없다고 예상했다. 가장 큰 이유는 공급 부족이다. 주택 공급이 본격화되지 않는 한 부동산 시장 안정화를 기대하기 어렵다는 얘기다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “집값이 안정되려면 공급이 돼야 하는데 당장 신축이 나올 순 없다. 결국 기존 주택이 많이 나와줘야 하는데 지금과 같은 상황이면 기존 매물이 나오기 쉽지 않다”면서 “못해도 원활한 공급이 이뤄지려면 2~3년 정도 지나야 한다”고 지적했다. 이은형 대한건설정책연구원도 “거래량은 늘지 않아도 신고가는 계속 경신할 것”이라고 내다봤다. 두번째로는 불안한 전세시장이다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “내년 7월 계약갱신청구권 만료 전세 물건들이 나올텐데 다시 한 번 전세 수급이나 전세시장 가격 변동이 크게 나타날 수 있다”면서 “그때 주거 안정 때문이든지 아니면 전세가 밀어 올리는 집값에 대한 우려이든지 매수 심리가 커질 수 있다”고 말했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수도 “내년에 상당수 주택에서 임대차법 규제가 사라지면서 전셋값을 마음대로 올릴 수 있다. 그때 매매가격을 자극할 수 있다”고 우려했다. 다만 올해보다는 거래량 부진 속에서 집값 상승세가 둔화될 것이라는 전망이 우세하다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “최근 부동산 가격이 가파르게 올랐던 것에 대한 제동이 걸렸다”면서 “내년에도 지금과 같은 거래절벽이 이어지면서 가격은 보합권에 머물 것”이라고 말했다. 이동현 하나은행 부동산자문센터장도 “보합장세에서 머물면서 남들이 많이 찾는 인기 지역이나 흔히 ‘똘똘한 한채’라고 불리는 아파트들에 대한 수요가 커지면서 양극화가 심화될 가능성은 있다”고 말했다.

2021.11.21 I 하지나 기자

“자금력 있는 무주택자는 지금이라도 집 사라”
[이데일리 신수정 기자] 전문가들은 자산 여건과 보유기간을 고려한 무주택자의 ‘내집마련’ 전략이 필요하다고 분석했다. 주거 안정을 위한 매매는 언제나 유효하지만, 집값 상승이 계속된 만큼 ‘지켜보는 전략’도 필요하다고 조언했다. 또 빌라와 오피스텔 매매는 대체 상품인 만큼 주거환경을 고려해 신중하게 매수에 나서야 한다고 설명했다.아파트 전경. (사진=연합뉴스)21일 이데일리가 부동산 전문가 10인에 대해 무주택자의 내 집 마련 전략을 설문한 결과 “주거 안정을 우선해야 한다”며 이같이 밝혔다.먼저 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “대선이나 집값 변수가 복잡하게 얽혀있는 상황이지만, 본인의 생활 안정이나 주거 안정을 고려했을 때 자금마련 능력이 되면 집을 사는 전략을 세우는 것이 좋다”며 “다만 세금 정책 흐름을 봤을 때, 실거주 장기 보유할 수 있는 물건을 찾아야 할 것”이라고 설명했다.이어 김 소장은 “ 빌라는 아파트와 비교해서 안전한 상품은 아니지만, 차선을 고려한다는 점에서 개발 가능성이 있는 단독주택이나 신축 고급 빌라로 눈을 돌릴 수 있다”고 덧붙였다.윤지해 부동산R114 수석연구위원은 “본인의 보유기간과 자산 여건을 고려하는 것을 기본 전제로 삼은 상황에서 무주택자의 실거주 주택 매매는 언제나 유효한 전략”이라며 “정부가 도시형생활주택과 오피스텔에 대한 규제 완화 움직임을 보이고 있지만 ‘똘똘한 한 채’라고는 볼 수 없어 추천하진 않는다”고 말했다.대한부동산학회장은 서진형 경인여대 교수는 “실수요자라면 본인의 자금에서 무리하지 않는 조건의 집을 매수하는 것도 좋다”며 “직주근접과 주거수준을 고려해 매물이 있다면 빠르게 매입하는 것이 좋지만, 수도권과 서울 외곽의 경우 무리해서 매수할 필요는 없다”고 조언했다.다만 주택가격 상승이 이어져 ‘고점’ 우려가 있는 만큼 주택 매매를 서두를 필요는 없다는 분석도 있다. 김인만부동산경제연구소 김인만 소장은 “지난 3년간 주택가격이 많이 올랐고 앞으로는 가격 향방이 불투명한 만큼 서두를 필요는 없다”며 “주택 시장 침체시 아파트 보다 오피스텔이나 빌라가 먼저 하향 국면을 맞게 되는 만큼 투자에 유의해야 한다”고 강조했다.심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “주거형 오피스텔이나 빌라 수요는 전셋값 상승 때문일 것”이라며 “손해를 보더라도 주거안정을 우선해야 한다면 주택 매매를 고려해도 좋겠지만, 지금은 지켜보는 것이 더 나은 전략일 수 있다”고 분석했다.

2021.11.21 I 신수정 기자

도심복합사업, 광명 등 9만가구 규모로 후보지 확대…속도는 ‘글쎄’
[이데일리 김나리 박종화 기자] 정부가 ‘2·4 대책’의 핵심 주택공급 사업인 ‘도심 공공주택 복합사업’을 본격적으로 추진하고 있다. 후보지 규모는 광명뉴타운 해제구역 등 9곳이 추가 선정되면서 총 65곳, 9만가구 가량으로 확대됐다.정부는 여기서 동의율이 높은 19곳을 연내 예비지구로 지정하고 이중 8곳은 본 지구로 지정한다는 계획이다. 다만 기존 후보지들을 중심으로 여전히 주민 간 찬반 여론이 엇갈리는 곳들이 많아 사업에 마냥 속도가 붙긴 쉽지 않을 것이란 전망이 나온다.노형욱 국토교통부 장관이 28일 정부세종청사에서 출입기자 간담회를 하고 있다. (사진=국토부)◇도심복합사업 후보지 9곳 추가…65곳 확대국토교통부는 28일 정부세종청사에서 열린 기자간담회에서 ‘3080+ 사업 민간제안 통합공모’ 선정 절차를 완료하고 도심복합사업 후보지 9곳(1만3841가구)을 추가한다고 밝혔다. 후보지로는 △경기 부천 송내역 남측2 △경기 부천 원미공원 인근 △경기 성남 금광2동 행정복지센터 북측 △경기 광명 옛 광명뉴타운 8구역 △경기 구리 구리초등학교 인근 △인천 미추홀구 도화역 인근 △대구 중구 반월당역 인근 △부산 부산진구 부암3동 458 일원 △부산 금정구 장전역 서측을 선정했다. 이를 합산하면 현재까지 도심복합사업 후보지로 선정된 구역은 총 65곳, 9만가구 규모로 확대된다. 여기에 앞서 더불어민주당이 발표한 서울 내 1만가구 규모 후보지 9곳까지 합산하면 공급 예정 물량은 더 늘어나게 된다. 다만 국토부에 따르면 민주당이 예고한 구역들은 아직 서울시와의 협의가 마무리되지 않아 후보지로는 확정되진 않은 상태다.국토부 관계자는 “그간 도심복합사업 등 기존 후보지는 대부분 자치구 등 지자체가 사업을 제안해왔으나 이번에 선정된 후보지들은 대부분 주민들이 자체적으로 사업구상 등을 마련하고, 직접 10% 이상의 동의율을 선제적으로 확보해 제안한 곳들”이라며 “일부는 이미 상당 동의를 확보하는 등 사업 의지가 강한 만큼 신속한 추진이 가능할 것으로 보인다”고 말했다.나아가 국토부는 사업 속도를 당기기 위해 현재까지 3분의 2 주민 동의를 확보한 19곳(2만5800가구 규모)은 올해 안에 모두 예정지구로 지정하기로 했다. 이중 8곳(약 1만 가구)은 연내 본 지구 지정 절차까지 완료한다는 계획이다. 증산4구역은 이날 이미 예정지구로 지정됐고 연신내역, 쌍문역동측, 방학역 등 3곳은 29일 지정을 앞두고 있다.국토부 관계자는 “기존 재개발사업에서는 정비구역 지정이 평균 약 5년이 소요된다는 점을 고려하면 이해관계가 복잡한 도심 내 주택사업으로서는 전례를 찾기 어려울 만큼 빠른 속도”라고 자평했다. 그러면서 “내년 말 부터 시행하는 사전청약을 통해 공급 일정을 단축한다는 점을 감안하면 기존 재개발 사업과 비교해 수요자가 체감할 수 있는 주택 공급까지의 시차는 최소 10년 이상 단축될 것”으로 기대했다.◇기존 후보지 중심으로 속도지연 우려는 여전이와 관련해 전문가들은 우선 갈등이 적을 것이란 점에서 민간 공모로 선정된 후보지들은 긍정적으로 평가했다. 이태희 한국건설산업연구원 부연구위원은 “그동안 서울에선 민간에서도 재개발할 수 있는 곳을 공공이 후보지로 정해서 문제가 생겼는데 이번에는 공모를 통해 공공 개발에 긍정적인 곳들을 후보지로 선정한 만큼 갈등도 줄일 수 있을 것”이라며 “사업성이 낮거나 도시계획 규제를 받는 경우 공공이 도우미로 나서면 사업이 활성화 될 수 있다. 앞으로 계속 공모 방식으로 후보지를 선정해야 한다”고 말했다.김인만 김인만부동산경제연구소 소장도 “시장에 영향을 주려면 후보지 선정만으론 어렵고 빨리 착공까지 가야 한다”며 “민간 공모로 후보지를 정했다는 점에서 갈등은 기존보다 줄어들 것”으로 예상했다.문제는 기존에 선정된 후보지들에서 여전히 반발이 잇따르고 있다는 점이다. 정부 주도의 정비사업 추진에 반대하는 주민들이 모인 ‘3080+ 공공주도재개발 반대 전국연합’(공반연)에 소속된 도심복합사업 후보지는 지난달 기준 30곳을 넘어섰다. 정부가 70% 이상 동의율을 확보했다며 첫 예정지구로 지정한 증산4구역에서도 잡음이 나오고 있다. 증산4구역 비상대책위원회 관계자는 “지난 27일 은평구청과 LH에 철회 요청서를 접수하면서 문의한 결과, 현재 소유주 동의율은 알려진 것과 달리 63%에 그치고 있고 토지 면적 기준 동의율은 아직 50%를 충족하지 못했다고 한다”고 주장했다. 반면 증산4구역 사업 찬성 측은 “소유주 동의율 70%를 넘겼다”고 반박했다.동의율을 모아 지구 지정을 하더라도 사업이 지연될 여지가 있다는 시각도 있다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “3분의 2 동의를 모아 지구 지정을 했다고 쳐도 나머지 3분의 1이 강하게 반발하면 아무리 수용방식이더라도 사업이 늦어질 수 있다”며 “6월 29일 이후 등기해 현금청산 당하게 된 사람들도 있어 추후 문제가 생길 여지가 많다”고 말했다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “기존 후보지들에서 동의서 진위 논란이 불거진 경우 등이 있는데 동의서 문제를 제대로 해결하지 못하면 향후 사업에 걸림돌이 될 수 있다”고 말했다.

2021.10.28 I 김나리 기자

사전청약 확대로 부동산시장 안정될까‥‘희망고문’ 지적도
[이데일리 김나리 기자] 정부가 사전청약을 통해 10만1000가구를 조기 공급하기로 했다. 매수심리 진정을 위해 기존 공공택지 내 공공시행사업에만 적용되던 사전청약 제도를 민간시행사업과 2·4대책 공공사업까지 확대한 것이다. 그러나 당장 입주 가능한 실질적인 물량을 늘리는 대신 입주 시점 등이 불확실한 주택 청약 일정만 앞당겨 ‘조삼모사’, ‘희망고문’에 불과하단 지적이 나온다.[이데일리 이미나 기자]국토교통부는 25일 공공택지 내 민간시행사업과 2·4대책 사업인 도심공공주택복합사업·주거재생혁신지구 사업으로 사전청약 제도를 확대하겠다고 밝혔다. 이를 통해 올해 하반기부터 오는 2024년 상반기까지 10만1000가구를 추가공급한다는 목표다.앞서 사전청약을 예고한 6만2000가구 규모의 공공주택과 합치면 총 물량은 16만3000가구로, 이중 13만3000가구는 수도권에서 공급한다는 계획이다.민간 참여를 이끌어내기 위해 앞으로 민간에 매각하는 공공택지는 6개월 내 사전청약을 실시하는 조건으로 공급한다. 이미 토지를 매입한 건설사는 사전청약에 동참할 경우 공공택지 우선권, 가점 등을 부여한다. 추후 당첨자 이탈로 미분양이 발생할 위험을 방지하기 위해 공공이 최대 70%가량을 매입하는 길도 열어둔다.도심공공주택복합사업 등 2·4대책 공공사업은 사전청약을 확대해 지구지정 후 분양까지 기간을 1년가량 추가 단축한다. 이 사업들은 패스트트랙 적용으로 이미 기간이 2.5년으로 단축된 상태여서 민간 정비사업과 비교하면 공급까지의 시차가 10년 이상 단축된 셈이란 게 정부 설명이다. 정부는 이를 통해 주택 공급 효과가 조기에 가시화되면서 매수심리가 진정될 것으로 기대하고 있다.그러나 일각에선 이를 두고 ‘조삼모사’에 불과하다는 비판이 나온다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “사전청약 물량을 아무리 늘려봤자 입주는 빨라도 2026년, 늦으면 2030년이 넘어간다”며 “과수요를 조절할 근본적인 문제는 손도 대지 못한 전형적인 조삼모사 정책”이라고 비판했다. 사전청약이 희망고문에 그칠 수 있다는 시각도 있다. 이명박 정부에서 공급한 보금자리주택은 사전청약 이후 토지보상 절차가 늦어지면서 당첨 후 10년이 지나서야 입주하기도 했다. 나아가 2·4대책 사업의 경우 공급 자체가 불투명하단 지적이 제기된다. 한편 정부는 이날 서울 노원구 태릉CC와 과천정부청사 부지 개발도 본격화하기로 했다. 태릉CC에선 공급 예정 주택을 줄이는 대신 노원구 내 별도 사업을 통해 공급 수준을 총 1만가구 규모로 맞춘다. 과천정부청사 부지의 경우 인근 과천지구 자족용지 전환과 갈현동 일대 신규택지 조성 등을 통해 총 4300가구를 공급한다.

2021.08.25 I 김나리 기자

집값이 너무해…6개월만에 1년치 상승률 추월했다
[이데일리 황현규 기자] 고양시 덕양구 신원동 ‘신원마을1단지 우남퍼스트빌’ 전용면적 84㎡ 아파트는 지난달 12일 7억9000만원에 팔리면서, 작년 12월 (6억8500만원)과 비교해 1억원 이상 올랐다. 현재 호가는 8억3000만원∼10억원에 형성돼있다.(사진=뉴시스 제공)올해 상반기(1∼6월) 전국 아파트값 상승률이 작년 1년치 상승률을 넘어섰다. 특히 경기도 외곽 지역의 상승이 두드러지면서 수도권 아파트값 상승이 크게 오른 것으로 나타났다. 4일 KB국민은행 월간 주택가격 동향 시계열 통계에 따르면 올해 상반기 전국 아파트값은 9.97% 상승, 지난해 연간 상승률(9.65%)을 추월했다. 특히 수도권 아파트값이 크게 올랐다. 올해 상반기에만 12.97% 올라 작년 연간치(12.51%)를 뛰어넘었다. 이는 2002년(상반기 16.48%) 이래 19년 만에 최고 상승률이다. 이 중 경기도의 상반기 누적 상승률(15.35%)은 올해 통계 집계 이래 최고치를 경신했다. 경기도에서는 저가아파트가 몰려 있는 경기 외곽의 상승이 두드러졌다. 대표적으로 시흥시(24.53%), 고양시(21.38%), 동두천시(20.58%), 의정부시(20.37%)가 20% 이상의 상승률을 나타냈다. 이곳은 월판선(월곶~판교선), 수도권광역급행철도(GTX) 등의 교통호재가 있는 대표적인 지역이기도 하다. 이런 상황에서 전문가들은 하반기 집값이 상반기와 마찬가지로 계속 불안해질 수 있다고 보고 있다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “정부의 부동산 정책에 대한 신뢰가 완전히 붕괴한 상황에서 교통 호재, 매물 부족, 대선에 따른 개발 공약 등이 겹치며 수도권 아파트값이 올해 ‘상고하고’로 갈 가능성이 크다”고 밝혔다. 박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “금리가 한두 번 오른다는 것은 현재 시장 참여자들에게 감당 가능한 수준”이라며 “수도권의 전세난과 입주 물량 부족이 계속될 것으로 예상돼 하반기 중저가 아파트는 소폭 상승, 고가 중대형 아파트는 강보합을 유지할 것”이라고 전망했다.

2021.07.04 I 황현규 기자

"공급확대·가격안정"…吳시장 '두마리 토끼' 잡을까
[이데일리 하지나 정두리 기자] 오세훈 서울시장이 재건축·재개발 규제 완화 카드를 또다시 꺼내드는 등 민간 주택 공급 활성화에 대한 의지를 재차 드러냈다. 동시에 비정상 거래 등 시장 교란 행위에 대해서는 강력한 규제 정책을 예고했다. 공급은 확대하되 부동산 시장은 안정화시키겠다는 목표다. 하지만 이들은 동전의 양면처럼 맞물려 있다. 부동산시장에서는 오 시장의 ‘두 마리 토끼 잡기’가 쉽지 않은 과제라고 지적한다. 오세훈 서울시장이 17일 오전 서울 중구 서울시청에서 열린 취임 한 달 출입기자 간담회에 참석해 인사말을 하고 있다. (사진=연합뉴스)◇吳 “조만간 재개발 규제 완화책 발표”오 시장은 17일 서울시청에서 취임 한 달 기자회견을 열고 “(공급)을 활성화할 몇 가지 대안을 모색하고 있다”면서 “부동산 가격의 급격한 상승과 동시에 규제완화책을 일주일 내지 열흘 안에 정리해 발표할 것”이라고 밝혔다. 그는 ”특히 재개발과 관련해 지난 2015년 이후 신규 구역지정이 없다“고 강조했다. 서울 재개발구역은 2014년 3월 구로구 고척4구역을 끝으로 지난 7년간 신규 지정된 곳은 단 한 곳도 없다. 서울시는 현재 주거정비지수제 수정을 비롯해 다양한 재개발 활성화 방안을 검토하고 있는 것으로 전해진다. 주거정비지수제는 해당 구역 주택의 노후도와 주민 동의율을 따져 100점 만점에 70점 이상을 넘겨야만 구역 지정을 할 수 있게 하는 제도다. 지난 2015년 박원순 전임 서울시장이 2025년 기본계획을 만들면서 처음 도입했다. 재개발시 현재도 △토지 등 소유자의 3분의 2 및 토지면적의 2분의 1 이상 주민 동의 △면적 1만㎡ 이상 △노후불량 건축물(30년 이상) 3분의 2 이상·연면적 60% 이상 등 기본 조건을 충족해야 한다. 서울시는 추가로 주거정비지수제를 통해 일정 수준 이상의 점수를 확보하도록 해 과도한 규제라는 지적을 받아왔다. 특히 10년 가까이 재개발 사업이 중단되면서 일부 신축 건물이 들어서 노후도 조건을 충족하지 못한 지역들이 증가한 실정이다. 재개발 구역 지정 요건 완화 가능성도 유력하다. 오 시장은 앞서 △재개발 구역지정 기준완화를 통해 재지정 촉진(10만 가구) △주거정비지수제 폐지를 통해 노후주거지의 신규구역지정 활성화(3만5000가구) △용적률 및 층수규제 완화를 통해 일반분양물량 확보를 통한 사업성 개선(5만 가구) 등을 후보 공약으로 내세운 바 있다. 이에 따라 현재 서울시 조례상 구역 지정의 필수 항목인 ‘노후·불량건축물 연면적 60% 이상’ 기준을 완화할 가능성이 있다. 다만 ‘도시 및 주거환경 정비 시행령’을 개정해야 해 국토부와의 협업이 필요한 사안이다. 특히 오 시장은 민간 주택 공급을 활성화하면서도 부동산 급등 현상에 대해서는 우려의 목소리를 나타냈다. 그는 국토부와 협의해 비정상적인 거래나 가격 급등에 대해서는 좀 더 강력한 규제책을 내놓겠다고 밝혔다. 시장에서는 토지거래허가구역 추가 지정 가능성을 제기한다. 지난달 21일 서울시는 여의도, 압구정, 목동, 성수 등 최근 재건축 사업 기대감에 가격이 급등했던 4곳을 토지거래허가구역으로 묶었다. 하지만 지정 효과가 적자 대안을 찾고 있다. 오 시장은 이날 “국토부와 협의해 토지거래허가구역을 발표 다음날 지정할 수 있도록 했고, 현재 입법예고 중”이라고 설명했다. 국토부와 서울시가 함께 자전 거래나 허위거래를 비롯한 시장 교란 행위 감시·감독 강화 및 집중 점검도 강화할 것으로 보인다. 국토부는 지난달 거래분석기획단을 정식 출범해 운영 중이다. 최근 외지인, 미성년자 거래 등 이상 동향이 나타난 몇몇 과열지역에서 법인을 이용한 다운계약과 명의신탁 등 244건의 불법 의심 행위를 포착하기도 했다. ◇“‘공급 확대·가격 통제’ 동시 달성 어려워” 전문가들은 신속한 주택 공급과 부동산 시장 안정을 동시에 달성하는 것이 쉽지 않다고 보고 있다. 과잉 유동성과 저금리 기조 속에서 개발 호재와 집값 상승을 기대하는 심리를 완벽하게 차단하는 것은 현실적으로 불가능하기 때문이다. 민간 공급 활성화 역시 국토부와의 공조가 반드시 필요한 부분이다. 집값이 상승할 경우 또다시 책임론이 불거질 수밖에 없어서다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “단기 주택 공급이 안되고 있어 가격만 오르는 재건축·재개발 단지가 늘어날 수밖에 없다”면서 “서울시는 서둘러 정비사업 추진의 조건과 우선순위를 정하고, 그에 따른 대책도 사전에 마련하는 마스터플랜을 세워야 한다”고 강조했다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “서울시가 할 수 있는 규제 완화는 구역 지정, 용도 변경, 층고 완화 등으로 극히 제한적”이라면서 “특히 발표하는 순간 집값이 들썩이는 부작용이 발생할 수 있어 재개발 구역을 지정하더라도 소극적으로 할 수밖에 없는 부분”이라고 말했다.

2021.05.17 I 하지나 기자

결국 LH 공채 미뤘다…공급 대책 차질 생기나
[이데일리 황현규 기자] 정부가 공공주택복합사업의 첫발을 뗐지만 사업 주체인 한국토지주택공사(LH)의 ‘인력난’으로 사업 진행이 차질이 빚어질 수 있단 우려가 나온다. ‘LH 땅 투기 의혹’으로 올해 신규·경력 공채를 미룬데다 앞으로 LH 조직이 슬림화될 가능성이 커져서다. 2일 국토교통부 등에 따르면 올해 3~4월 이뤄질 것으로 계획됐던 LH 신입·경력 공채가 무기한 연기된 것으로 확인됐다. LH가 올해 초 공지한 2021년 채용 계획을 보면 상반기 채용형 인턴(5·6급) 150명, 하반기 채용형 인턴(5·6급) 200명, 업무직(무기계약직)160명, 체험형 청년인턴(700명)을 뽑을 예정이었다. 약 1200명으로 지난해 960명의 채용보다 25% 늘어난 채용 규모다. 4일 오전 경남 진주시 충무공동 한국토지주택공사(LH) 본사에서 사람이 이동하고 있다. (사진=연합뉴스)그러나 LH 직원들의 땅 투기 의혹이 불거지면서 LH의 올해 채용은 불투명한 상황이다. 채용 공고를 지난 3월(하반기 인턴 제외)에 낼 계획이었으나 광명·시흥지구 땅 투기 의혹이 불거지면서 채용이 뒤로 밀린 것이다. LH관계자는 “LH 채용 공고가 무기한 연기된 상황”이라며 “언제 채용을 할 수 있을지 미지수인 상황”이라고 말했다. 한 정부 관계자는 “LH에 대한 부정적인 여론이 커지면서 올해 채용을 진행하는 게 쉽지는 않아보인다”고 말했다.문제는 LH 채용 연기가 불가피해지면서 2·4대책에 차질이 생길 수 있단 점이다. 앞서 LH는 2·4대책 이후 수도권 주택공급을 위해 조직을 개편하고 인력을 충원한다고 밝혔다. 현재 100여명 규모에 ‘수도권 주택공급 특별본부’를 운영 중 중이긴 하지만 해당 직원들은 전담 인력이 아닌 겸직 업무를 수행 중이다. LH직원 관계자는 “현재 각 부서 인원들 TF팀 개념으로 만든 게 특별 본부”라고 말했다. 이에 대해 김인만 부동산경제연구소 대표는 “사실 공공사업의 핵심은 인력인데, 공직자들의 업무 과중 등으로 볼 때 사업이 빠르게 추진될지 미지수”라고 말했다. 그러면서 “정부가 주도해 80만 가구를 공급하겠다는 계획은 말 그대로 그만큼의 공직자가 필요하다는 이야기”라고 지적했다.실제 공공사업을 빠른 속도로 추진하기 위한 인력 충원은 다른 공기업에서도 이뤄졌다. 공공재개발을 주도적으로 추진하는 서울주택공사(SH)도 사업 추진을 가속화 하기 위해 최근 전담부서 인력을 6명에서 12명으로 확대했다. SH 관계자는 “공급 정책은 민원도 적지 않고 업무도 많아 직원들의 관심이 크게 필요하다”며 “공공재개발 사업 확대를 위해 SH도 최근 조직 개편에서 전문 인력을 크게 늘렸다”고 말했다.(사진=연합뉴스)또 앞으로 진행할 것으로 예상되는 ‘LH 슬림화’ 작업도 공급 대책에 악재로 작용할 수 있다. 정부는 LH혁신과는 별개로 2·4대책을 차질없이 추진하겠다는 입장이지만, 전문가들은 현장 혼란이 불가피하다고 예상한다. 정부는 LH 땅투기 재발방지를 위해 △기능·조직에 대한 혁신적 개편 △투기방지를 위한 강력한 내부통제 △공공기관으로서 탈바꿈하는 경영혁신 등 3가지 방향을 중심으로 대책을 마련 중이다. 특히 조직·기능의 슬림화를 추진할 계획이다. 또한 일부 기능에 대해서는 민간·지자체 이양 및 타 기관 이관 가능성 등을 검토하고 있다. 국회 국토위 관계자도 “LH가 해체를 막기 위해 자구책을 마련한 것으로 안다. 조직 규모를 크게 줄일 가능성이 가장 높다”고 말했다.이에 대해 윤지해 부동산114 수석연구원은 “LH를 전면 개편을 하게 될 경우 정부가 주도하는 공급대책이 지연될 가능성이 높아진다”면서 “공급 주체인 LH를 안고 가야 하는 상황에서 뚜렷한 대안을 내놓기는 어려운 상황이라 정부의 고심은 막판까지 이어질 것”이라고 봤다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원도 “LH가 시행에 참여하는 만큼 LH 내부 혼란은 공급 대책 차질로 이어질 수 있다”며 “특히 내부정보 이용 등을 위해 업무를 지나치게 쪼개다 보면 업무 효율이 떨어질 수밖에 없다”고 말했다.

2021.04.04 I 황현규 기자

[복덕방기자들]강남부자, 아파트 아닌 000에 투자하는 이유
[이데일리 황현규 기자] “부자들은 돈을 지키는 투자를 합니다. 그 중 하나가 바로 ‘땅’입니다”김인만 부동산경제연구소 대표는 26일 이데일리 건설부동산부 유튜브 ‘복덕방 기자들’에 출연해 현금 부자들의 부동산 투자 방법을 전수했다. 김 대표는 부동산에 대한 자산가들의 관심이 아파트에서 땅으로 넘어갔다고 설명했다. 김 대표는 10년 넘게 부동산 관련 컨설팅을 해 온 주택·빌딩·땅 전문가다. 그는 “취득세·양도세·대출 규제에서 자유로운 땅 지분에 대한 부자들의 관심이 높다”며 “그 중에서도 상가, 단독 주택으로 관심이 쏠리고 있다”고 말했다. 전답지와 임야 등 진입 장벽이 높은 순수토지보다 이미 건물이 세워진 상가, 단독주택 등으로 투자를 하는 전략이다. 먼저 그는 단독주택에 대한 자산가들의 관심이 최근 들어 높아졌다고 설명했다. 그는 “단독 주택의 경우 추후 꼬마빌딩을 지을 수 있는 입지는 매물이 나오자마자 팔리는 분위기”라며 “주거 용도보다는 추후 용도 변경해 개발을 하려는 전략”이라고 말했다. 상가의 경우 김 대표는 평균 예상 수익률이 3.5% 내외라고 분석했다. 그는 “자산가들은 인플레이션 시대에 현금을 가지고 있는 상황 자체를 두려워한다”며 “은행 예금 이자인 1.5%보다 높은 것 만으로도 만족하는 경우가 많다”고 말했다. 그러면서 “추후 상가는 리모델링과 땅값 인상 등을 통해 시세 차익을 누릴 수 있는 장점도 있다”고 덧붙였다.다만 김 대표는 서울을 제외한 지방·경기도의 상가 투자는 위험하다고 말한다. 그는 “서울의 가장 큰 장점은 ‘희소성’”이라며 “지방과 경기도의 땅은 서울에 비해 규모가 클 뿐만 아니라 대체재가 있기 때문에 안전한 부동산 투자 자산이라고 볼 수 없다”고 단언했다.한편 김 대표는 아파트 시장에 대한 관심이 전보다는 주춤하지만, 여전히 중저가 아파트의 상승세가 이어질 것이라고 전망했다. 김 대표는 “여전히 집을 사려는 대기 수요가 적지 않고, 신혼 부부 등이 접근할 수 있는 9억 미만 아파트의 키맞추기가 계속될 것 같다”며 “집값이 오를 가능성이 70%”라고 내다봤다.

2021.03.26 I 황현규 기자

[복덕방기자들] 1주택자 갈아타기, 언제해야할까
[이데일리 황현규 기자] “상급지(선호 지역·주택)로 갈아타기는 늘 부담스럽다. 내 집은 비싸게 팔고, 살 집은 싸게 사고 싶다는 생각부터 버려야지만 갈아타기를 할 수 있다”김인만 부동산경제연구소 대표는 25일 이데일리 건설부동산부 유튜브 ‘복덕방 기자들’과 만나 다주택자와 1주택자, 무주택자들의 ‘부동산 제테크’ 팁을 공유한다.먼저 김 대표는 1주택자들의 갈아타기 시점에 대해 “상승기와 하락기를 구분하는 건 의미가 없다”고 설명했다. 통상 갈아타기는 상급지로 이동하기 위해 이뤄지는데, 상승기 때의 상급지의 가격 상승이 더 크다는 게 그의 설명이다. 반대로 집값 하락기 때는 하급지(비선호 지역·주택)의 가격 하락이 더 클 수 밖에 없어 상급지-하급지의 가격 격차 폭이 크게 줄지 않는다는 것.김 대표는 “결국 갈아타기는 ‘마음먹기’와 ‘현금 확보’에 달렸을 뿐 시장 상황과는 큰 연관이 없다”며 “하락기에 내 집값도 내려간다는 사실을 간과하는 경우가 많다”고 지적했다. 물론 예외는 있다. 김 대표는 하급지의 신축아파트에서 상급지의 구축아파트로 이동하는 경우에는 집값 하락기를 노려볼 만 하다고 설명했다. 통상 전세가율이 낮은 구축 아파트(재건축아파트)는 하락기에 신축 아파트보다 가격 하락폭이 더 크기 때문이다. 반면 신축 아파트는 전셋값이 구축아파트보다 높게 형성해 가격 방어가 될 수 있다. 김 대표는 “현재 자신이 신축아파트에 살고 있고, 상급지 구축아파트를 노리고 있다면 하락기를 기다리는 것도 방법”이라고 말했다.그러나 김 대표는 갈아타기를 위해 현재 집을 먼저 처분한 뒤 하락기를 기다리는 것은 위험하다고 조언한다. 김 대표는 집값이 계속 상승할 수 있는 가능성을 대략 70%로 내다봤다. 그는 “통상 시장에서 집값이 오를 확률이 70%”라며 “비록 현재 집값이 많이 오르긴 했지만, 여전히 집값이 우상항할 가능성이 크다”고 말했다. 그러면서 “무주택자로 돌아가 하락기를 기다리는 것은 낮은 확률에 도박을 거는 일”이라고 조언했다.김 대표는 앞으로 중저가 아파트가 강세를 보일 것이라는 전망도 내놨다. 그는 “상담을 해보면 통상 신혼부부들이 내집을 살 수 있는 아파트 가격의 상한선이 9억원”이라며 “다시 말하자면 9억원 미만 아파트까지는 지속적인 상승이 가능하다는 의미”라고 설명했다. 그러면서 “소득 등 여력이 있는 무주택자들은 중저가 아파트 매수를 고민할 이유는 없다”고 말했다. 또 김 대표는 공공주도 공급대책에 대한 부정적인 전망도 내비쳤다. 그는 “실제 아파트 단지 한 곳을 재건축 하기위해 적어도 수십명의 조합원들이 참여한다”며 “제3자인 공공이 나서서 내집을 새로 지어주는 것은 책임감 등의 한계에 봉착할 수 밖에 없다”고 말했다. 그러면서 “3기 신도시 등 신규택지 개발을 제외한 정부의 공공주도 정책만을 믿고 내집 마련을 미루는 것은 오히려 더 위험할 수 있다”고 설명했다.

2021.03.25 I 황현규 기자