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- 오늘부터 분양가상한제…밀어내기 끝, 공급절벽 가속화
- [이데일리 김미영 기자] 29일부터 민간택지 분양가상한제가 전면 시행된다. 분양가상한제 규제를 피하려는 밀어내기 물량도 소진되면서 특히 서울을 중심으로 한동안 매물 잠김에 따른 공급 절벽 현상이 심화할 수 있단 전망이다.◇당일치기로 일사천리 분양신청 “일단 넣고 보자”분양가상한제의 유예기간 종료일인 28일 수도권 주요 정비사업장들은 긴박한 움직임을 보였다. 이날까지 입주자모집 공고를 신청해야 분양가상한제를 적용받지 않고 선분양할 수 있는 여건을 갖추는 까닭에, 일단 절차를 밟아놓자는 단지들이 부랴부랴 걸음을 재촉했다.서울 서초구 신반포3차·경남아파트를 재건축하는 래미안원베일리조합은 이날 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증서를 받은 뒤 곧장 서초구청에 달려가 입주자모집 공고 신청서를 냈다. 재건축 후 2990가구로 탈바꿈하는 이 단지는 일반분양 물량이 225가구로, 일반분양가는 HUG의 고분양가 심사결과대로 3.3㎡당 4891만원이다.단군 이래 최대 규모의 재건축으로 불리는 강동구 둔촌주공아파트조합도 이날 일부 조합원들의 반발을 뚫고 강동구청에 분양 신청서를 냈다. 지하 3층~지상 35층 85개 동, 총 1만2032가구를 짓는 사업으로 일반분양 물량이 4786가구에 달한다. HUG에서 받은 분양보증상 일반분양가는 3.3㎡당 2978만원이다.상한제는 주택 분양 시 택지비와 건축비에 건설사의 적정 이윤을 보탠 분양가를 산정, 이 가격 이하로 분양하도록 한 제도다. 지자체의 분양가 심의를 거쳐 분양가를 결정 짓는다.원베일리와 둔촌주공의 경우 분양 방식을 확정하지 않은 상태다. 분양가상한제를 피할 수 있도록 분양 신청은 미리 해두되, HUG의 분양보증 유효 기간인 2개월 동안 상한제를 피해 선분양할지, 상한제 하에서 분양할지 계산기를 두드려 결정하겠단 속셈이다. 원베일리조합 관계자는 “우선 HUG분양가를 수용하되 보증 유효기간 동안 외부 용역을 통해 분양가상한제가 적용된 분양가에 대한 면밀한 검토를 할 예정”이라고 말했다. 둔촌주공 한 조합원은 “우리 단지는 가산비를 포함한 택지비가 높아 상한제의 분양가 산정기준을 적용하면 HUG 분양가보다 더 높여 받을 수 있을 것”이라고 했다.상한제 시행이 4월 말에서 3개월 연장되긴 했지만 코로나19 등 안팎 사정으로 시간에 쫓긴 일부 단지는 준비 서류도 갖추지 못한 채 분양을 신청했다. 서초구 반포동 신반포15차 재건축(래미안원펜타스) 조합은 이날 서초구청에 입주자모집 공고를 신청했지만, HUG 분양보증서를 받지 못해 서류를 누락했고 일반분양가도 적어내지 못했다. 업계 관계자는 “구청에서 신청서를 반려하지 않고 보완 지시할 것을 계산한 것 아니겠나”라며 “상한제를 피하기 위한 꼼수”라고 했다.이 외 은평구의 △증산2구역(일반분양가 3.3㎡당 1992만원) △수색 6구역(1970만원) △수색7구역(1990만원) △수색13구역(1970만원) 등도 분양가상한제 유예의 막차를 탔다.[이데일리 김정훈 기자]◇12월 서울 공급예정물량 1700여가구뿐…“공급감소 확실시”상한제 피한 밀어내기 물량이 소진되면서 서울을 중심으로 공급절벽 현상이 심화될 것이란 우려가 나오고 있다. 서울시내 주택공급량의 70~80%를 차지하는 재개발ㆍ재건축 등 정비사업 물량이 대폭 줄어들 것이란 관측에서다. 실제로 부동산114에 따르면 서울지역 신규아파트 분양 물량은 8월 2만488가구에서 12월 1760가구로 급격히 줄어든다. 상한제 적용이 일찌감치 확정된 단지들의 경우 이해득실 계산 속에 사업 속도 조절에 나설 공산이 커, 주택 공급량 감소는 확실시되는 분위기다.윤지해 부동산114 수석연구원은 “상한제 전 밀어내기가 끝나면서 이미 부족한 매물이 더 희소해질 가능성이 크다”며 “상한제 본격 시행 후엔 시장 상황을 보자는 관망세가 커지면서 정비사업장들이 분양을 서두르지 않을 것”이라고 했다. 김구철 미래도시시민연대 위원장은 “송파구의 잠실진주, 미성크로바아파트 등은 상한제를 피한 후분양을 기정사실화한 상황”이라며 “계속된 규제에 조합들마다 관망, 체념 분위기가 강해 사업을 굳이 서두르지 않을 것”이라고 말했다.한편 민간택지 내 상한제가 적용되는 지역은 집값 상승 선도 지역과 정비사업 이슈가 있는 서울 18개구(강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·서대문·중·광진·강서·노원·동대문·성북·은평) 309개동과 경기 3개시(광명·하남·과천) 13개동 등 총 322개동이다.
- 삼성물산, 반포3주구 “100% 준공 후분양·사업기간 1년 단축”
- 삼성물산이 반포3주구 재건축 조합에 제안한 ‘구반포 프레스티지 바이 래미안’ 투시도.(사진=삼성물산 제공)[이데일리 박민 기자] 삼성물산이 서울 서초구 반포동 반포주공1단지 3주구 재건축사업 수주를 위해 조합 측에 ‘100% 준공 후 분양’이라는 파격적인 제안을 했다. 동시에 사업 기간도 1년 이상 앞당기겠다고 약속했다.삼성물산은 지난 10일 이같은 내용의 재건축 사업 입찰 제안서를 반포3주구 조합에 제출했다고 28일 밝혔다. 삼성물산이 제안한 후분양은 골조공사까지 마친 후 이뤄지는 일반적인 후분양과 달리 아예 모든 공사를 끝낸 후 입주자를 모집하겠다는 계획이다.현행 ‘주택공급에 관한 규칙’상 아파트 선분양은 반드시 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증을 받아야 하고, 이 과정에서 분양가 통제를 받는다. 다만 아파트 전체 동의 골조공사가 완료된 경우에는 HUG의 분양보증 없이 입주자 모집이 가능해 사실상 후분양으로 일컫는다.후분양은 조합 부담금이 줄어든다는 장점이 있지만, 대규모 사업비 조달에 따른 부담으로 시공사 선정이 쉽지 않다. 이에 따라 삼성물산은 조합원 총회에서 결의하는 사업비 전체를 책임지고 조달하겠다며 ‘초강수’ 제안을 했다.삼성물산 관계자는 “준공 후 분양은 관련 법규를 준수하면서도 조합원의 이익을 극대화하는 방법”이라며 “다만 대규모 사업비를 저금리에 안정적으로 조달할 수 있는 재무구조가 건전한 시공사를 선정해야 한다는 제약이 있다”고 말했다. 삼성물산의 이번 후분양 파격 제안은, 신용등급 AA+에 따른 자신감으로 풀이된다.신용도가 낮을 경우 제1금융권에서 자금을 차입하더라도 주택도시보증공사(HUG)보증이 필수적이며, 이마저도 한도가 낮다. 결국 추가 금융조달에 따른 조건 변경에 대해 조합원 부담이 늘거나 사업 지연 위험이 나타날 수 있다.삼성물산은 사업 기간을 경쟁사 대비 1년 이상 단축할 것도 제안했다. 사업기간 단축은 금융비용 절감을 통해 조합원 부담을 최소화한다는 이점이 있다. 삼성물산은 이를 위해 반포3주구의 경우 공사도급계약 체결 후 관리처분인가까지 3개월만에 진행하고 실제 공사기간을 34개월 내에 마무리하겠다고 밝혔다.삼성물산 관계자는 “조합원 부담을 줄이기 위해 시공사 선정 후 물가상승 등 요인에 따른 공사비 인상은 하지 않을 것”이라며 “후분양 선택시에도 조합원 환급금을 조기 지급할 예정이며, 조합원 부담금은 입주시 납부 조건으로 제안하겠다”고 말했다.반포3주구 재건축사업은 서초구 반포동 반포아파트를 지하 3층~지상 35층, 아파트 17개동, 2091가구로 재건축하고 상가 등 부대복리시설을 건설하는 프로젝트다. 반포3주구 조합은 지난해 12월 기존 시공사 선정 취소 후 새로운 시공사를 선정하고 있다.삼성물산이 반포3주구 재건축 시공사로 선정되면, 반포지역은 반포래미안퍼스티지를 비롯해 래미안원베일리, 래미안원펜타스(신반포15차재건축)에 이은 래미안 타운을 이룰 것으로 예상된다.
- ‘신반포15차’ 따낸 래미안…반포주공1단지도 수주하나
- [이데일리 황현규 기자] 5년만에 정비사업에 복귀한 삼성물산(028260)이 서초구 반포동 ‘신반포15차’ 재건축 시공사로 선정됐다. 아크로리버파크와 인접한 신반포15차는 서초구 ‘노른자’ 입지로 꼽힌다. 신반포15차 수주전이 코로나19 이후 이뤄진 강남권 첫 사업지인 만큼 줄줄이 예고된 다른 강남 사업지에도 상당한 영향을 미칠 것이란 평가다. 특히 추후 반포주공1단지 3주구 수주전에 삼성물산이 유리한 고지를 점했다는 분석이다. 서초구 신반포15차 단지 모습(사진=이데일리DB)◇5년만에 귀환…삼성물산 수주 따내23일 정비업계에 따르면 신반포15차 시공사에 삼성물산이 선정됐다. 대림산업과 호반건설 등도 입찰에 참여했으나, 브랜드와 시공 능력을 앞세운 삼성물산이 조합원들의 선택을 받았다. 삼성물산은 2015년 신반포·경남아파트(반포래미안원베일리) 통합재건축 사업 이후 5년만에 수주전에 복귀했다. 조합에 따르면 이날 열린 2차 합동설명회와 시공사 선정총회에 조합원 총원 181명 중 166명(서면포함)이 참석, 이 중 126명이 삼성물산에 표를 던졌다. 경쟁사인 호반건설은 22표로 2위, 대림산업(000210)은 18표로 3위를 기록했다. 백종탁 삼성물산 주택총괄 전무는 “깊이 감사하고 역량 집중에 최선을 다하겠다”며 “앞으로도 최고 품질과 기술을 바탕으로 고객들에 신뢰받는 래미안이 될 수 있게 노력하겠다”고 했다.시공사 선정을 마친 신반포15차는 기존 180가구에서 재건축 후 지하 4층~지상 35층짜리 6개동, 641가구 단지로 탈바꿈한다. 총 사업비 규모는 2400억원 수준이다. 단지명은 ‘래미안 원 펜타스’다. 삼성물산은 래미안 브랜드와 특화 디자인을 전면에 내세웠다. 특히 메르세데스-벤츠 박물관과 싱가포르 래플스시티 등으로 유명한 네덜란드의 유엔 스튜디오와 협업한 디자인을 선보일 방침이다. 또 특화 디자인을 접목한 조경과 계열사인 삼성전자·삼성SDS·삼성물산 리조트부문·에스원 등의 기술력을 실내에 접목한다. 아울러 현재 후분양으로 가닥 잡힌 신반포15차가 추후 선분양으로 전환할 시, 이를 위한 인가 사업 등의 지원을 약속했다. 삼성물산 관계자는 “코로나19로 분양가상한제 유예기간이 연장된 만큼, 조합원들이 선분양을 원할 시 이에 맞춰 사업 진행을 할 수 있다”고 했다.반면 호반건설과 대림산업은 각각 파격적인 금리조건과 ‘기성불’ 공사비를 공약으로 내걸었지만 결국 수주에 실패했다. 호반건설은 파격적인 금리조건(0.5%)을 걸고 대림산업(CD금리+1.5%), 삼성물산(1.9%)과 경쟁을 펼쳤다. 대림 산업은 공사 공정률에 따라 공사비를 지급받는 ‘기성불’ 방식을 공약으로 선보였다.다만 앞서 시공사 자격이 취소된 대우건설과의 법적 분쟁이 진행 중인 탓에 사업 진행이 어려울 것이라는 평가도 있다. 지난 2017년 대우건설과 공사비 증액을 두고 분쟁을 벌이다 지난해 계약을 해지한 바 있다. 대우건설은 소송이 종결되기 전까지 현장 유치권을 행사할 예정이다. ◇줄줄이 강남권 시공사 선정 예고[이데일리 김다은]삼성물산이 신반포15차의 수주를 따내면서 앞으로 남은 강남권 재건축 사업지에서 유리한 고지를 점하게 됐다는 분석이다. 삼성물산은 반포주공1단지 3주구에서 대우건설(047040)과 맞붙을 예정이다. 당초 현대건설·대림산업·롯데건설 등이 입찰에 참여할 것으로 예상했으나 포기하면서 2파전 구도가 됐다. 익명을 요구한 A 대형건설사 관계자는 “삼성물산이 복귀를 하자마자 주요 사업지를 따내면서 제대로 홍보효과를 누리게 될 것”이라고 말했다. 대우건설도 업계 최초로 ‘재건축 리츠 사업’을 공약으로 내걸며 삼성물산에 맞서고 있다. 대우건설은 재건축 사업의 일반분양 물량을 리츠를 활용해 임대주택으로 운영하고, 운영기간 종료 후 일반에 매각하는 방식을 조합에 제안했다. 사실상 분양가상한제 규제를 피할 수 있는 방법이지만 서울시의 인가를 받아야 한다. 서울시 관계자는 “일반분양을 받으려는 수요자들이 손해를 볼 수 있는 전략”이라며 “인가를 신중하게 검토할 것”이라며 반대 의사를 보이고 있다.반포주공1단지 3주구는 지하 3층∼지상 35층, 17개 동, 2091가구를 짓는 사업이다. 조합이 제시한 예정 공사비는 8087억원이다. 신반포15차와 마찬가지로 시공권 소송을 HDC현대산업개발(294870)과 진행 중이다. 신반포21차도 이르면 5월 말 시공사선정을 앞두고 있다. 이 단지에는 GS건설(006360)과 포스코(005490)건설이 맞붙는다. 신반포21차 단지는 사업비 1020억원을 들여 지하 4층~지상 20층 2개동에 275가구를 짓는 재건축 사업이다.
- '분양가 상한제' 대상 어디까지?…재건축·재개발 사업장 초긴장
- 정부가 민간택지 분양가 상한제 세부안을 다음주 초에 발표하겠다고 예고하자 재건축·재개발 정비사업 조합이 촉각을 곤두세우고 있다. 사진은 서울 재건축 사업장인 송파구 잠실주공5단지 전경.(연합뉴스 제공)[이데일리 경계영 기자] “관리처분계획 인가 신청을 위한 총회를 10월께 열고 빠르면 연내 관리처분계획 인가를 신청할 예정이다. 조합원 가운데서도 현행법상 (분양가상한제)적용 지역으로 지정되기 전에 관리처분계획 인가를 신청하자는 목소리가 많다.” (이호영 노량진6재정비촉진구역 조합장)정부가 민간택지로의 분양가 상한제 확대 적용 관련 세부안을 다음주 발표하겠다고 예고하자 재건축·재개발 정비사업장이 촉각을 곤두세우고 있다. 속도가 빠른 사업장은 관리처분계획 인가 신청을 서두르려는 움직임도 나타난다. 현재 주택법 시행령상 대상 지역으로 지정되기 전 관리처분계획 인가를 최초 신청한 정비사업장은 분양가 상한제를 적용 받지 않기 때문이다. 이미 관리처분계획 인가까지 받은 사업장은 정부가 적용 대상을 입주자모집 승인을 신청하는 사업장으로 확대할 것이란 전망에 위헌 소송도 불사하겠다는 입장이다. 김현미 국토교통부 장관이 6월26일 오전 서울 양천구 방송회관에서 열린 방송기자클럽 초청토론회에서 패널의 질문에 답을 하고 있다. 이날 김 장관은 처음으로 민간택지로의 분양가 상한제 확대 적용 가능성을 시사했다. 사진=연합뉴스.◇정비사업도 입주자모집 승인 신청으로 소급 적용할 듯7일 부동산114에 따르면 7월 초 기준 서울 재건축·재개발 사업장 가운데 사업시행계획 인가를 받은 곳은 각각 재건축 70개, 재개발 50개다. 특히 아파트 재건축 사업장은 모두 강남 4구(강남·서초·송파·강동)에 몰려 있다. 이 가운데 관리처분계획 인가를 신청하지 않은 사업장은 △강남구 대치동 쌍용1·2차 △신반포18차 △반포주공1단지 3주구 등 4곳이다. 정부가 타격하는 반포동 주공1단지 1·2·4주구(반포디에이치클래스트)와 신반포3차·경남(래미안원베일리), 한신4지구(신반포메이플자이), 둔촌동 주공 등 강남권 재건축 단지는 이미 관리처분계획 인가 절차를 마쳐 지금 주택법 시행령대로라면 분양가 상한제 적용 대상이 아니다. 이는 정부가 정비사업에 대해 적용 단계를 일반 주택과 마찬가지로 입주자모집 승인 신청으로 확대할 것이라는 전망이 나오는 이유다. 정부가 눈여겨보는 강남권 재건축 단지 역시 이같은 가능성을 염두에 두고 있다. 다만 이를 두고 위헌 논란이 불거진다. 헌법엔 소급입법에 의해 재산권을 박탈당하지 않는다고 명시돼있는 것이 그 근거로 꼽힌다. 분양가 상한제가 민간택지로 확대 적용된다면 분양가가 낮게 책정될 가능성이 커지고 결국 조합 입장에선 분양수익이 줄고 조합원 부담만 늘어난다. 강남권의 한 재건축 조합장은 “관리처분계획을 이미 인가받은 정비사업장까지 소급 적용하는 것이 최악의 상황”이라며 “국민의 재산권을 침해하는 행위인 만큼 당연히 헌법 소원할 문제”라고 강조했다. 그는 또 “동일한 상황인 다른 정비사업조합과 함께 대응하지 않겠느냐”고 언급했다. 또 다른 강남권의 재건축 조합장은 “자유시장경쟁체제 아래선 더 좋은 물건이 나올 수 있도록 경쟁을 유도해야 하는데, 분양가를 인위적으로 정한다는 것은 공산국가에서나 가능한 일일 뿐 아니라 아파트 품질을 떨어뜨릴 수밖에 없는 요인”이라고 지적했다. 청와대 국민청원 사이트엔 “분양가 상한제 추진을 중지해달라”는 청원 글까지 올라왔다. 종전 법률에 따라 적법한 절차에 의거해 추진하는 사업에 법 개정으로 소급 적용해 사업 추진을 실질적으로 막는다면 사유재산을 침해하는 위법적이고 부당한 정책이라는 얘기다. 전날 올라온 이 글엔 벌써 1300명가량이 참여했다. [이데일리 김다은 기자]◇“관리처분계획 인가 신청이라도 서두르자” 조합원 목소리도 일부 조합에선 관리처분계획 인가 신청 시기라도 앞당기자는 내부 목소리가 커진다. 현재 시행령에 맞춰서라도 분양가 상한제 적용 대상에서 비켜나려는 취지에서다. 주택재건축 조합 가운데 17곳이, 재개발 조합 가운데 25곳이 각각 사업시행계획을 인가받았을 뿐, 관리처분계획 인가를 신청하지 못했다. 문정모 광명뉴타운1구역 조합장은 “조합원 상당수가 어떻게든 빨리 관리처분계획 총회를 열고 사업을 추진하자고 얘기하고, 조합도 그 방법 밖에 없다고 생각한다”고 말했다. 다만 관리처분계획 인가를 신청하려면 시공사 선정, 조합원 분담금, 면적 배정 등 결정할 사항이 많고 조합 총회에서 조합원 동의를 얻어 관할 지자체에 인가 신청을 해야 하는 만큼 시간도 소요된다. 사업시행계획을 인가받은 서울의 한 정비사업 조합장은 “분양가 상한제가 걸려있다보니 조합원들은 사업 속도를 더 내달라곤 하지만 서울시의 공공관리제, 협조적이지만은 않은 지자체로부터의 승인 과정 등 때문에 쉽지 않은 것도 사실”이라고 부연했다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “법 집행할 땐 공정한 절차에 따른 행태를 인정하고 넘어가는 것이 중요한데 분양가 상한제 적용 대상을 소급한다는 것 자체가 위헌 소지가 있을 수 있다”고 우려했다. 그는 “주택도시보증공사(HUG) 분양보증으로 간접 규제를 했는데도 서울 아파트값이 오른 데다 정책이 서울 강남권과 일부 지역의 주택 희소성을 높이는 방향으로 가면서 분양가 상한제 효과가 없을 것”이라며 “장기적으로도 중심 지역 주변 정비사업이 좌초돼 공급 위축 문제가 발생할 것”이라고 봤다.
