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- (미리보는 경제신문)저축은행·신협도 수표 발행
- [이데일리 김현동기자] 다음은 11월30일자 경제신문 주요 기사.(가나다순) ◇매일경제 ▲1면 -"215일 파업참가 대가는 빚 3천만원 -신세계 2세 승계..정용진 체제로 -저축은행·신협도 수표 발행 ▲종합 -레임덕에 경제현안 줄줄이 표류 -김현종 본부장 "한미FTA 5차협상 쉽지 않을 것" -국세청장 "종부세 소모적 위헌논란 접어야" ▲정치·외교안보 -'반값 아파트' 한나라 당론으로 -우리당 親盧·反盧 서로 "먼저 나가라" -盧대통령 탈당 내달 9일? 연말? ▲국제 -'1홍콩달러=1위안' 시대 열렸다 -버냉키 인플레 경고 -日 자본·배당소득세 2배 인상 추진 -상하이 'AIDS 주의보' ▲금융·재테크 -판교 국민주택채권 과세여부 논란..1억짜리 사면 세금 585만원 낼수도 -KB카드 사칭 '피싱' 메일 주의보 -수출기업 대출 특별관리 -씨티카드 '항공 마일리지' 축소 물의 -보험사 인터넷 급전대출 인기 ▲기업과 증권 -이준용 대림그룹회장 2선으로 -'월드카' 혼다 시빅 한국서 통할까 -네트워크 게임도 휴대폰으로 -소니 자존심 회복 나서나..LCD패널 삼성의존도 줄이고 TV생산 늘려 -GM대우 디젤 토스카 나왔다 -IT·은행株 내년에 뜬다 -상장사 투자 기재개 켜나 -GS·현대·대우건설…고맙다 중동특수 -장하성펀드 이번엔 크라운제과 -현대상선 M&A 기대 줄자 급락 -"NHN 비싸지 않다" ▲부동산 -내년엔 입주아파트 부족이 문제 -한강변 재건축 잇단 제동 -판교 8월 분양 계약률 94% -싱가포르 국영기업 아센다스, 역삼동 아남타워 인수 ◇서울경제 ▲1면 -"한미FTA 조세부문도 협상" -경기지수 상승지속 실물지표도 양호 -이준용 대림산업회장 경영일선서 물러난다 -내달 5일 수출 3,000억弗 돌파 -權부총리 "택지 공급가 낮추겠다" -전홍렬 금감원 부원장 "집단소송제 대비 분식 자진신고를" ▲종합 -가계대출 '풍선효과' -토공, 공공택지 조성원가 첫 공개 -대우건설, 리비아서 7억8,700만弗 수주 -北·美, 이틀째 양자회담 -경상수지 2개월 연속 흑자 -`론스타` 외국인 투자에 영향 미미 ▲금융 -`보험상품 가격 자율화`…업계 희비 -주택대출 부당·과장광고 "꼼짝마" -신협·새마을금고·저축銀 내년부터 수표 발행 -"카드사 사칭 피싱메일 주의하세요" ▲국제 -세계 스타CEO 2007 성공키워드는 단순함·피드백·긍정적 마인드 -폴슨 "내달 訪中때 위안화 절상 요구할 것" -BoA `美 최고가치 은행`으로 -美 헤지펀드 첫 채권 발행 -뉴욕증권거래소·전미증권업協 감독기구 통합 ▲산업 -신세계 '정용진 체제' 출범 -삼성엔지니어링 3억弗 규모 수주 -"IE 7.0버전 곳곳 오류 유발" -휴대폰으로 네트워크게임 즐긴다 -프리미엄 진 '유로 바람' ▲증권 -건설주, 추가 상승 기대감 높다 -張펀드 "이번엔 크라운제과" -미국계 얼라이언스, 현대차그룹 '러브콜' -"고승덕변호사 주식신탁 판매 금지" -국동 "CB·BW 200억 발행" ▲부동산 -제조업체부터 IT·코스닥사까지 건설시장 진출 러시 -싱가포르 아센다스, 국내 보험사 손잡고 강남 아남타워 인수 ◇한국경제 ▲ 1면 -당·정·청 사분오열…민생현안 표류.."경제리더십이라도 지켜야" -'토지임대 아파트' 가능할까 -기업투자 내년 더 위축 -대림산업, 전문경영진 체제로 ▲종합 -새마을금고도 자기앞수표 발행 -축사, 기반시설부담금 안물린다 -올 서비스적자 154억弗 넘어서 -경기선행지수 두달째 깜짝 상승 -'35평 9억원 대출'은 허위과장.."전단지 광고에 속지마세요" -쌀·쇠고기 등 민감농산물협상 본격화 -"종부세 대상 고령 1주택 예외 둘 만큼 어렵지 않다" ▲정치 -임기말까지 당적 유지한 대통령 없었다 -열린우리·청와대, 결국 돌아올 수 없는 강 건너나 -北美 6자회담 막마지 절충..BDA 등 쟁점놓고 입장차 못좁혀 ▲국제 -이머징마켓 기업들 '먹잇감'서 '포식자'로 -외국기업 "美상장 실속없네" -'앙숙' 국영 가즈프롬·로스네프트 전격 제휴 -구글, 기사검색 서비스 '급제동' -美 주택경기 헷갈려.."바닥쳤다" vs. "속단못해" ▲산업 -대림산업, 장남 이해욱 부사장 경영권 승계 관심 -신세계그룹, 전문경영인-오너 '투톱' 체제로 -LS전선, 베트남에 제2공장 건설 -삼성엔지니어링, 3억弗 플랜트 공사 수주 -제철만난 오징어는 싼데 왜 고등어값만? ▲부동산 -연말 내 청약통장 어디에 쓸까 -서울시, 한강변 아파트 재개발 다시 제동 ▲금융 -ING생명, 주택대출 사업 포기 -배영식 KED 사장 "풍부한 中企 신용정보 활용해 대기업-협력사 신용관리 강화" ▲증권 -론스타, 외환銀 매각 철회..증권사 M&A 불지펴 -채권형펀드 자금 유입..한달 보름새 3조 늘어 -KDS, 해외미수채권 회수 나서..1790억 규모 -기관, 7일째 '사자'..연말 수익률 관리 박차 -자사株 순취득 6조3천억 '사상최대' -DKR·OZ·피터벡 등 외국계펀드 CB·BW 쏟아지자 왕성한 '식욕'
- ''반값 아파트''의 꿈은 이루어질까
- [오마이뉴스 제공] "재개발하면 정작 원주민들은 삶의 터전을 떠날 수밖에 없습니다. 달동네 서민들도 살던 지역에 지상권 받아 입주할 수 있게 해주십시오.""대지임대부 건물분양제도만 도입되면 20%도 안 되는 원주민 재정착률을 80%까지 끌어올릴 수 있습니다."'대지임대부 분양주택' 공청회가 열린 9일 오후 국회도서관 대강당. 2시간에 걸친 토론이 끝난 뒤 방청석에서 윤아무개(동대문구 장안1동)씨가 재개발지역 원주민 문제를 제기하자 홍준표 의원은 이렇게 공언했다. 토지는 공공기관이 소유, 임대하고 건물만 분양하게 되면 현재 2~3억 수준인 20평형대 아파트 분양가를 절반 수준인 1억원대까지 낮출 수 있다는 것. 뿐만 아니라 땅값 상승에 따른 불로소득을 원천 차단할 수 있어 투기적 가수요를 막는 효과도 기대할 수 있다.이제 국회 법안 제출로 가시화된, 서민을 위한 '반값 아파트의 꿈'은 과연 이루어질 수 있을까?홍준표 한나라당 의원이 주최한 이날 공청회엔 심상정 민주노동당 의원과 김양수 한나라당 의원이 토론자로 직접 참석했는가 하면 조경태 열린우리당 의원, 이재오 한나라당 의원 등이 격려 방문해 진보, 보수와 여야를 초월한 공감대를 과시했다. 같은 날 오전 국회 귀빈식당에서 비공개로 진행된 열린우리당 부동산정책 긴급간담회에서도 이 문제가 논의된 것으로 알려졌다. 이날 박헌주 주택공사 주택도시연구원장이 발제한 '토지유보부 주택정책'은 구체적 실행 방식만 다를 뿐 '토지임대-건물분양'으로 분양가를 낮추고 토지 불로소득을 차단한다는 근본 취지는 홍 의원의 '대지임대부 주택분양방식'과 크게 다르지 않다.그러나 법안의 앞길은 순탄치 않다. 야당 의원이 주도하는 법안에 여당이 소극적인 상황에서 정부나 공공기관의 논의 참여가 쉽지 않은 데다 한나라당 안에서도 충분한 공감대가 형성되지 않았기 때문이다.이날 공청회도 정부 주택정책 담당자나 주택공사, 토지공사 관계자가 빠져 '반쪽 공청회'에 그치고 말았다. 공청회를 준비한 국회 환경노동위원장실 나경범 보좌관은 "정부와 주공, 토공에도 공청회 참석을 요청했지만 모두 꺼렸다"고 밝혔다. 홍준표 의원 역시 "민노당에서도 대부분 동감하고 있고 열린우리당과 한나라당 의원들도 상당수 발의에 참여할 예정"이라면서도 "법안 통과 과정에서 진통이 예상된다"며 공청회 참석자들의 지지를 호소했다. "토지와 건물 소유 분리해 투기 차단" 이날 홍 의원이 대표 발의한 '대지임대부 분양주택 공급촉진을 위한 특별 조치법'은 행정도시나 기업도시, 신도시 건설과 도심 재개발 재건축시 대지임대부 분양주택이 우선 건설되도록 촉구하는 내용을 담고 있다. 또 이 사업을 원활히 추진하기 위해 주택공사와 토지공사를 통합하는 내용의 '대한토지주택공사법'도 함께 발의했다. '대지임대부 분양주택'은 민간 분양아파트와 저소득층용 임대아파트를 절충한 제3의 방식. 토지는 공공이 소유, 임대하고 건물만 무주택자와 서민 위주로 분양하여 10년이 지나면 건물을 사고팔거나 임대할 수 있다. 대지 임대기간은 40년이지만 계속 갱신할 수 있게 했다. 지난 2월 한나라당 서울시장 후보 경선 과정에서 홍 의원 제안으로 논란이 시작됐지만 이미 토지정의시민연대 등 시민단체에서 주장해온 '토지공개념'과 '지대세' 개념의 연장선에 있다. 지난해 8월 대한주택공사 산하 주택도시연구원에서도 이와 유사한 '토지임대부 건물분양' 방식을 제안하기도 했다. 용어는 조금씩 다른지만 토지와 건물의 소유개념을 분리해 건물은 개인이 소유하되 토지는 국가나 공공기관이 소유하면서 건물주에게 임대료를 받고 임차해 주는 개념이다. 따라서 분양가를 절반 이상 낮출 뿐 아니라 토지 가치 상승 때문에 발생하는 불로소득이 공공에 환원됨으로써 투기 수요를 원천 차단하는 효과가 있다.중국 등 일부 사회주의 국가에서나 도입된 방식이라는 지적도 있지만 이날 토론자로 나선 반영운(충북대 도시공학과) 교수는 "네덜란드, 미국, 싱가포르, 영국 등 선진국에서도 이미 도입하고 있다"고 밝혔다.'제2의 임대주택' 전락 우려... 용적률에 이견 이날 토론자들은 법안 취지와 필요성은 모두 공감했지만 법안의 실효성에 대한 문제제기도 적지않았다. 심상정 의원은 "우리나라 국공유지 비중은 전 국토의 25.2% 정도로, 40%대인 외국보다 크게 낮은 데다 주거가 가능한 도시용지비율은 0.1%밖에 안된다"며 국공유지를 늘리는 방법을 찾아야 한다고 지적했다. '아파트값 내기리 모임(아내모)' 운영자 대표인 신만섭씨 역시 "싱가포르는 85%가 국가소유인 반면, 우리나라는 개인소유토지가 대부분이어서 대지임대부 분양주택이 일부 국가토지에만 한정될 경우 제2의 임대주택으로 전락할 우려가 있다"고 지적했다. 가장 큰 논란은 용적률 문제. 법안에 대지임대부 분양주택의 용적률(대지면적 대비 건물연면적)을 400% 이상으로 규정한 것에 대해 심 의원은 200%대인 현재 수준에 비해 지나치게 높아 주거 환경을 해칠 우려가 있다고 지적했다. 이에 홍준표 의원은 서민을 위한 저가분양을 위해서는 높은 용적률이 불가피하다면서, 도시 미관과 바람길 등 환경적 요소를 고려해 설계한다면 용적률이 높은 건 문제 없다고 밝혔다.불로소득 차단 효과 역시 논란이 됐다. 김양수 의원은 "40년간 지상권을 보장하고 연장도 가능한 만큼 토지 불로소득이 지상권으로 옮겨올 수 있다면서 청약 자격을 더 강화해야 한다"고 제안했다. 반영운 교수는 "건물 분양 후 지대 상승분까지 완전 환수해 실질적으로 양도 프리미엄을 없애야 한다"고 지적했다. 부동산 거품 논란 속에 서민 주거 안정과 투기적 수요 차단의 대안으로 떠오른 대지임대부 분양주택. 오랜 논란 끝에 법안 발의 단계에 들어섰지만 아직 갈 길은 멀어 보인다. 국회 논의 과정에서만큼은 여야를 떠나 모든 정치권이 머리를 맞댈 수 있길 기대한다.
- (미리보는 경제신문)검찰, 이강원 前 행장 영장 청구
- [이데일리 윤진섭기자] 다음은 3일자 경제신문들의 주요 기사들이다.(가나다순) ◇매일경제 ▲1면 -유럽이 젊어진다-노대통령 "북한은 영원히 적이 될 수 없는 상대"-검찰, 이강원 전 행장 영장 청구-고건씨 내달 신당 창당할 듯 ▲종합 -6자회담전 북한 돈줄 풀릴까-자동차 신규등록 크게 줄었다 -시들어가던 유럽 노동개혁으로 살아났다 -재경부-한은 경기처방 따로노네 -기업대출도 부동산에 쏠린다-대기업 독과점 갈수록 심화-성장률 3%로 추락하나..LG경제연구원-노대통령 "내년 FTA 동시다발 진행"-해외투자 "껑충"..투자유치 "주춤"▲정치·외교안보 -고건의 통합신당 정계개편 주도하나 ▲국제 -글로벌자금 채권.금으로 몰린다-시티, 중국 광둥개발은행 인수-웹사이트, 1억개 돌파 ▲금융·재테크 -자동차 특약보험료 조정-금리변동 위험 최소화한다-할인점서 차보험 가입해요 ▲기업과 증권 -MP3+1=MP4..삼성.LG.애플도 시장 탐색 나서-베트남에 공들이는 최태원회장-GE플라스틱 성남에 기술센터-대학생들 앞에선 구본무 LG그룹 회장 -모방상표출원 이젠 그만..특허청 심사기준 강화-조남호 한진중공업 회장, 필리핀조선소 조기준공 지시 -LG패션 창립총회, 구본걸 대표 선임▲증권·코스닥 -신한금융지주 3분기 실적 선방-대우건설 '몸값' 하네..영업익 2082억원 창사이래 최대 -효성 흑자전환..순이익 153억원-두산중공업 매출 늘었지만..수주물량 수익성 낮아 -현대중공업 영업이익 280% 증가-외국계펀드 CB.BW 단타조심 -퀀텀펀드 로저스 회장 "정치인 바보같은 행동 안하면 한국증시에 많은 돈 유입"▲부동산 -택지지구 땅 2400만평 나온다 ◇서울경제 ▲1면 -수도권 공장규제 안풀면 기업 10곳중 4곳 해외이전-대검, 이강원 전행장 사전구속영장 청구 -부시 "김정일, 5개국 결속 흔든다"-노대통령 "내년중 EU.중국과도 FTA 협상"▲종합 -필수공정 하청주면 조달시장서 퇴출-분양권.입주권도 실거래가 신고대상-퇴직위로급 세부담 준다-원.달러 환율 8일째 하락-공장총량.권역규제. 부담금 "3중족쇄"-미국 6자회담전 선별해제 가능성-이강원 외환은 전 행장 영장청구 헐값 매각 몸통 곧 드러날 듯-재경부 "공급확대 이후 8.31대책 평가를"..자화자찬은 언제고...-'순환출자규제 강행 바람잡기' 논란..공정위 보고서 -외환보유액 넉달째 증가-종부세 과세불복 잇달아 기각-LG경제연구원 "성장률, 내년 상반기 3%대 추락"-홍준표 의원 "아파트 반값 입법 추진"▲금융 -보헙개발원 준감독기관화 추진 -부산은행, 홍콩서 2억달러 외환차입-개인신용대출 시장 잡아라..저축은행-할부금융 경쟁 가열▲국제 -마젤란펀드 `바닥없는 추락` -중국, 나이지리아 83억달러 철도 부설 -국제금값 7주만에 최고치 ▲산업 -최태원 SK그룹 회장 "베트남 에너지, 정보통신 적극 투자할 것" -효성 "글로벌 일류기업 되자" -삼성전자 "LCD사업 제 2도약"-통신업체들 신도시 공략 잰걸음-LG전자 `샤인` 빅히트 예감 -노틸러스 효성 베트남 시장 진출-에그머니! 박터지는 계란시장 -LG패션 홀로서기 나섰다..신임사장 구본걸 현 부사장 ▲증권 -현대중공업 `어닝 서프라이즈`..3분기 영업익 2267억원-대우건설 3분기 영업이익 "사상최대"-아세아제지 강세 ◇한국경제 ▲1면 -임대 100만가구건설도 `삐걱`..시흥.광명.군포 등 7곳 3년째 착공도 못해-미국, BDA 북한자금 선별적 해제 검토-KDI, 수도권 규제 쓴소리 "친 시장적으로 개선돼야"-이강원 전 외환은행 행장 구속 영장▲종합 -"내년 중 EU.중국과 FTA 협상 개시"-KT, 금융업 본격 진출..KT캐피탈 설립 -국민임대주택 건설도 삐걱..그린벨트에 무리한 추진-참여정부, 집값 잡기 사실상 포기 -북한 금융제재 풀리나 -KDI "경제 3대 현안" 제 목소리 낸다 ▲국제 -자원보고 카스피해를 잡아라.."미분양 눈씻고 봐도 없어요"-일 경제 개방폭 넓힌다▲산업 -던힐-KT&G "네가 베꼈잖아"-삼성 16Gb 낸드플래시도 `대박`조짐 -SK, 7~8개 계열사 베트남 진출-효성, 조용한 `불혹 잔치`-LG전자 `애칭 마케팅` 으로 재미-삼성 "8세대 LCD 우리가 먼저 간다"-SK케미칼, 발기부전 신약 개발▲증권-현대중공업, 대장주 이름값-대우건설 사상 최대 실적-가스공, 4만원 고지 올랐다-신한.우리 "기대이상"..국민 "실망" 체면구겨-한신정 "울고" 한기평 "웃고"-미래에셋운용, 이달 종목교체 활발 -삼성그룹 임원들 코스닥주주된다
- 경매 "3차례 도전, 반값에 알짜 사냥”
- [조선일보 제공] 내집 마련을 반값에 할 수 있다고? 김유례(여·39)씨는 서울 화곡동에 있는 대지 70평짜리 집을 시세보다 40%나 싸게 샀다. 비결은 경매였다. 처음엔 경매에 관한 특별한 지식이나 정보, 노하우가 있었던 것도 아니었다. 수퍼마켓을 운영하는 주부가 ‘경매 도사’가 되는 과정을 보자. ◆문외한, 경매에 폭 빠지다 1998년 어느 날, 서울 화양동 수퍼마켓에서 손님을 기다리던 그는 우연히 신문에서 경매 수강생 모집 공고를 봤다. 전세 3200만원에 11평짜리 작은 빌라에 살던 때였다. 경매를 하면 집을 싸게 살 수 있다는 사실 외에 아무것도 모르는 ‘경매치’였지만, 호기심 반 두려움 반으로 2개월 과정을 등록했다. 낮에는 수퍼마켓 주인으로, 밤에는 학생으로 주경야독(晝耕夜讀)하는 생활을 했다. ‘경매’라는 새로운 세계에 푹 빠져 버렸다. 99년, 난생 처음 경매 투자에 나섰다. 서울 정릉에 있는 40평짜리 빌라였다. 감정가는 1억2000만원인데, 5800만원에 낙찰받았다. 하지만 정작 그 집에 들어가서 살진 못했다. 낙찰받은 후에 집을 찾아가 내부를 살펴 보니 생각보다 깨끗하지 않았고, 주변 환경도 마음에 들지 않았기 때문이다. 1000만원 정도 이익을 남기고 팔아 버렸다. 그래도 한 번 경험해보니 자신이 생겼다. 가게에 손님이 없을 때마다 100여쪽 분량의 두꺼운 경매 정보지를 샅샅이 살폈다. 물건을 보는 안목을 키우기 위해 시간이 날 때마다 법원에 들러 정보를 주워 담았다. 주말엔 각종 경매 강좌에 참석했다. ▲ 김유례씨가 딸·아들과 함께 서울역 근처 롯데마트에서 쇼핑을 하고 있다. 그는“경매 투자를 한 뒤에는 장을 볼 때도 이것 저것 따지는 습관이 생겨 시간이 많이 걸린다”고 했다◆세 차례 경매 재테크로 대성공 나름대로 내공을 쌓았다고 판단한 그는 2001년 5월 최고 인기 종목이라는 아파트 경매에 도전했다. 분당에 있는 방 2개짜리 17평형 아파트였다. 현장에 두 번 찾아가 주변을 살폈다. 역세권인 데다 인근에 공원까지 있어 주거 환경은 좋아 보였다. 감정가는 8500만원. 주변 시세보다 1000만원 정도 싼 가격이었다. 입찰 경쟁률은 14대1로 치열했다. 김씨는 큰 욕심 내지 않고 딱 500만원만 남기겠다는 생각으로 도전했다. 낙찰금은 3400만원. 전세금 5000만원을 안고 산 셈이니 9500만원짜리 집을 1000만원 싸게 건진 것이다. 때마침 전세대란으로 전세금이 급등하면서 그해 9월, 8500만원에 전세 계약을 새로 맺었다. 현재 이 아파트는 1억5000만원을 호가한다. 워낙 싸게 산 집이라 팔지 않고 지금도 갖고 있다. 마당 넓은 집에서 사는 게 꿈이었던 그는, 다시 경매시장에 눈을 돌렸다. 이번엔 온 가족이 직접 들어가서 살 집이란 생각에 장·단점을 요모조모 살폈다. 역세권이면서 병원과 시장, 학교가 가까운 화곡동 단독주택(대지 70평)을 골랐다. 감정가는 4억7000만원인데 두 번 유찰돼 3억2000만원에 나와 있었다. 근처 부동산에 찾아가 상담해 보고, 권리분석도 꼼꼼히 했다. 손해보지 않을 자신이 있었다. 눈을 찔끔 감고 샀다. 낙찰금 3억5000만원은 은행 대출(1억2000만원)과 남편 직장 대출(8000만원), 수퍼마켓 처분자금(7000만원), 전세금(8000만원) 등으로 충당했다. 경매를 통해 집 2채가 생겼다.
- (법원경매천하평정)경매 실전투자 사례들
- [우형달] 부동산 경매투자로 성공하려면 다양하게 테크닉을 구사할 수 있어야 한다. 낙찰 후 용도변경, 리모델링, 선점하기, 버티기, 장·단기투자, 신축, 증축 등 여러 가지를 고려하면서 입찰단계에서부터 확실한 전략을 수립한 후 입찰해야 한다.
이런 관점에서 낙찰 받아 소유권을 취득하여 보유하고 있는 물건중 독자 여러분들에게 공부할 가치가 있는 물건 몇 가지만 소개하기로 하자.
◇불량주택재개발 지역 내 낙찰 받은 사례 ..
서울 관악구 봉천동 불량주택 재개발 지구 내에 있는 대지 40평 지하1층, 지상3층으로 총 4가구의 다가구주택을 낙찰 받아 지분쪼개기에 성공한 사례를 보면, 감정가격 2억2천만 원에서 3차 유찰되어 1억 1천300여만 원에 입찰이 시작되어 1억4천만 원에 응찰하여 경쟁률 9대 1을 뚫고 낙찰 받은 것이 2001년이었다.
낙찰가격 1억 4천만 원과 소유권이전비용, 그리고 6천만 원짜리 선순위 임차인이 있어 그 금액을 인수하여 총 2억 1천만 원 정도 투자하였는데, 다시 전세로 임대하여 보증금만으로 투자금을 거의 회수했다.
- 구청이 앞장서고 있는 동네
그렇다면 ‘수익도 없는 물건을 왜 낙찰 받아서 임대를 주나?’ 하고 궁금해 하는 분들도 있을 것이다. 이런 물건을 보유하는데 대한 궁금증이 해소 안되는 분들도 계신다. 전철 2호선 서울대입구역(관악구청4거리)에서 상도터널 방면 쪽의 고갯길을 올라가다가 왼쪽으로 이미 입주한 삼성·동아 아파트단지 바로 아래 구암초등학교가 근처인, 이 물건은 불량주택이 밀집되어 있어 관악구청이 주거환경개선지구로 지정하고, 재개발에 적극적으로 도움을 주고 있는 동네에 대지 40여 평에 연면적 68평짜리 주택을 완전히 공짜로 취득했다는 결론이다. 현재는 재개발조합이 결성되는 등 상당히 많이 진척되고 있다.
32평형 아파트 시세가 2억 8천만 원에서 3억 2천만 원 전후로 매매되고 있고, 용적률 등에 따라서 수익성이 달라지기 때문에 유동적이어서 청산해보아야 알겠지만 아파트 32평형 입주권 한 장 받는데 대체로 대지 13~15평 전후가 기준이 되고 있다.
- 낙찰 받아 지분 쪼개기 작업
이 물건은 낙찰 후 다세대로 용도변경(쪼개기)이 완료되어 다가구 1채에서 다세대 4가구로, 대지지분은 세대 당 각10평으로 분할등기가 완료되어 입주권을 한 장이 아니라 최소한 서너 장과 건물보상, 세입자들은 얼마간의 이사비용을 확보했다는 결론이다.
얼마 전에 일정한 요건을 구비하면 다가구용으로 지어진 주택을 다세대로 구분할 수 있도록 법령을 완화하자, 일부 부동산중개업자가 부추기기도 하고 또 집주인도 덩달아서(돈 된다니까) 너도나도 앞 다투어 지분 쪼개기가 한바탕 휩쓸고 지나갔다.
그러자 서울과 수도권의 각 지자체들은 지금은 이 같은 다가구주택의 다세대주택으로의 용도전환을 엄격하게 제한하거나 금지구역으로 아예 대부분을 묶어버렸다.
왜냐하면 아파트 입주권 등을 노리고 한 가구였던 다가구주택을 4~5가구로 심하게는 7~8가구의 다세대주택으로 쪼개서 구분등기를 해버리면 나중에 재개발 사업성이 떨어지는 것은 물론이고, 사업추진 시 일정 비율(%) 이상의 주민들의 동의가 있어야 사업의 다음단계로 넘어가는데 진행이 어려워지기 때문이다.
◇낙찰 받아 원룸으로 리모델링한 사례 . . .
- 바다모래로 지은 다가구
이 물건 역시 낙찰 후 추가작업을 통해 수익을 올린 케이스이다. 앞에서 본 물건은 낙찰 후 지분을 나누어 재개발에 대비한 경우였다면, 이 물건은 바다모래로 지어진 다가구주택을 전면적인 수준의 재공사(리모델링)를 통해 높은 수익을 올린 경우이다.
서울 신림동 서울대학교로 들어가는 입구에 있는 이 다가구주택은 토지·건물 일괄경매가 진행된 물건으로 비탈 경사가 심하여 앞쪽에서 보면 5층짜리 건물인데 뒤쪽에서 보면 주차장으로 쓰이는 지하 2층은 전혀 보이지 않고 지하 일층의 윗부분만 살짝 보이는 형태로, 전체 8가구가 살고 있는 물건이었다.
소유자는 행방을 감춘 상태로 주택은 겨울을 지나면서 관리가 안 되어 급속히 못쓰게 되어 갔으며, 바다모래로 지은 집은 외벽이 새하얗게 변해가는 백화현상이 심각한 상태였다. 감정가격이 3억여 원에서 2차유찰로 감정가격 대비 64%인 1억 8천600여만 원에서 2억 2천100만 원에 응찰하여 경쟁률 6대 1로 낙찰 받은 것이 2000년 가을이었다.
이 물건의 경우는 낙찰 받는다면 추가 공사비가 만만치 않게 들어 갈 것을 처음 현장 조사하러 가서 외관을 보고 바로 알 수 있었다. 세입자들을 만나보니 역시 부실공사로 인해 겨울에는 춥고, 여름에는 더워서 생활하기가 무척 어렵다고 하소연했다. 그런데도 낙찰받기로 결심한 것은 세입자들의 임차금액이 주변시세에 비해서 상당히 싸게 세 들어 있었다는 점이다.
낙찰가와 개조 및 보수공사비를 산정해 보고, 회수할 전세금액을 산정하여 보았더니, 전체 총소요비용 이상을 회수할 수 있다는 판단이 내려진 것이다. 즉 보수공사하면서 전체를 최신식 원룸으로 말끔히 개조하는데 1억 원 정도면 가능하다는 판단이 선 것이다.
- 낙찰 후 전면 리모델링을 하다
건물의 외관을 보았을 때는 백화현상으로 하얀 소금벽이 앞쪽과 한쪽 측면을 하얗게 뒤덮고 있어 다른 응찰자들이 기피하는 바람에 이처럼 싸게 낙찰 받을 수 있었다. 낙찰 받아서 보수공사하기로 계획하고 응찰했고 공사비가 상당히 들 거라고는 예상했으나 생각보다 부실상태가 훨씬 심각해서 처음에는 보수정도로 끝낼 생각이었지만, 공사를 시작하고 백화현상이 생기는 벽면을 전부 철거하기로 하고 다시 짓는다는 수준으로 전면 리모델링하기로 방향을 바꾸었다. 공사비가 더 들더라도 나중에 매각까지를 염두에 둔다면 그렇게 하는 것이 더 바람직하다는 판단이었다.
따라서 백화부분은 모두 철거하고 단열재를 충분히 보강하고서는 벽돌로 쌓았고, 내부도 말끔히 새로이 단장 하였다. 전체 공사비는 처음 예상보다 4천여만 원이나 더 들어갔지만 전체적으로 전세보증금에서 1억 원 정도의 수입이 있었고 200여만 원의 월세가 매달 들어오고 있다.
이 물건은 다가구 주택이어서 세입자가 여러 가구인데 독자들 중에는 세입자가 많거나 권리분석이 복잡하면 골치 아프다며 권리분석 자체를 포기하고 곧바로 던져버리는 분들이 간혹 계시는데, 이제부터라도 꼼꼼히 따져보고 철저하게 분석해 들어간다면 이런 물건 한 건 낙찰만으로도 평생이 즐거울(?)수도 있다.
- 이 물건의 수익률
2억 2천100만 원에 낙찰 받고, 이전경비와 개·보수비로 1억 4천여만 원이 추가되었다. 그리고 선순위 임차인에게 1천300만 원을 추가로 지불해서 총 3억 7천400여만 원이 소요되었다. 개조 공사완료로 원룸이 총 17개가 나왔다.
① 지하 2층 : 원룸 2개(보증금 1천500만 원씩에 월 20만 원 월세)
② 지하 1층 : 원룸 4개(보증금 2천500만 원씩에 월 20만 원 월세)
③ 1층 : 원룸 3개(보증금 2천500만 원씩에 월 20만 원 월세)
④ 2층 : 원룸 3개(보증금 4천만 원씩에 전세)
⑤ 3층 : 원룸 3개(보증금 4천만 원씩에 전세)
⑥ 옥탑 : 원룸 2개(보증금 1천500만 원에 월 10만 원 월세)
◇왕십리구역-황학동 대지 16평 투자사례 . . .
- 강북뉴타운내 물건
우리펀드에서 낙찰 받아 보유하고 있는 이 물건은 ‘선점’의 효과를 확실히 발휘했다는 것이다. 투자가치가 충분한 물건이라면 작은 하자들, 즉 감정가격이라든지, 법정지상권이라든지, 맹지라든지 하는 것들을 무시하고 밀고 들어갈 때는 거침없이 밀고 들어가는 배짱도 절대 필요한 것이 부동산 경매이다.
이 물건은 위치의 가치만 보고 과감히 응찰하여 투자금액 대비 최소 5배 전후로 불어난 경우이다. 서울시가 강북뉴타운 개발계획을 발표한 왕십리-황학동 지구 바로 옆에 있는 대지 16평으로 지상에는 40년이 넘은 미등기무허가 건물(주택)이 있고, 그런 이유로 대지만 입찰에 붙여진 물건이다.
복원 마무리 공사가 한창인 청계천변 황학동 도깨비시장이 바로 인근이고, 유명한 곱창집이 즐비한 곳인데, 안쪽으로 조금만 들어가면 ‘서울에 아직도 이런 곳이 있나?’ 하는 생각이 들 정도로 주거환경이 열악한 곳이다. 골목의 폭이 1미터가 채 안되고, 대지 16평에 건물바닥 면적이 16평 이상으로, 지은 지 40년은 족히 넘은 무허가 건물들이 지붕에는 천막을 덮고 어깨를 나란히 하고 있는 동네다.
조그마한 가게를 운영하던 소유자는 사업이 잘못되는 바람에 신용불량자가 되어 경매가 진행될 즈음에는 세입자와도 연락을 완전히 두절시킨 상태였다.
2002년 11월에 감정가 5천100여만 원으로 경매가 시작되어, 법정지상권 성립 여지가 있음에도 1차 100%에서 8천80만 원에 입찰하여 경쟁률 8대 1을 뚫고 낙찰 받은 사건이다. 장래 투자가치만 보고 낙찰 받았는데, 경매법정 분위기를 보아 1억을 쓰더라도 반드시 잡자는 생각으로 응찰하였다.
왜냐하면 위치로 보아 매매라면 평당 1천만 원은 줘야 살수 있다고 보았기 때문이고, 실제 매매가격도 그 정도였는데, 입찰장의 분위기로 보아 8천만 원 이상 쓰면 충분하다는 판단이었는데, 혹시나 해서 끝자리에 80만 원을 더 붙였다.
2등은 7천800만 원에 응찰해서 우리에게 졌다. 이만한 위치에 이런 물건을 이전비 포함해서 8천500만 원에 소유권을 취득한다는 것은 경매가 아니면 있을 수 없는 일이다.
- 가격이 낮게 감정되었다
이 물건의 장점은 서울시의 강북뉴타운개발계획이 발표되기 전에 감정이 이루어져 시세를 반영하지 못하고, 결정적인 하자로 보이는 ‘법정지상권 성립 여지 있음’이 버티고 있는 이유로 낮게 감정되었는데, 이 경우처럼 감정가격에 중대한 하자가 있다면 이해당사자등이 이의를 제기할 수 있어 정상적으로 경매가 진행되지 않을 수도 있고, 채권액이 상대적으로 많지 않아 채무자의 의지 여하에 따라서는 경매가 취하될 수도 있는 물건이었다.
즉 입찰에서 소유권 취득까지는 상당한 변수가 있었던 물건이었는데, 채무자가 행방을 감춘 상태에서는 그럴 수 없었던 것이다.
이런 물건을 도전할 때는 각별히 신경 써야 하는 것은 비록 건물이 미등기일지라도 세 들어 살고 있는 사람은 주택임대차 보호법의 임차인으로 인정해준다는 점이고, 대지만 낙찰 받았기 때문에 나중에 지상의 건물을 어떻게 접수(?)해야 할지에 대한 치밀한 작업이 필요하다.
미등기 건물은 해당 구청에 가면 따로 관리를 하고 있어 소유자를 알 수 있다.
- 건물은 추가로 따로 취득했다
왕십리 황학동 도심뉴타운 재개발 지구 바로 옆에 있는 이 물건은 나중에 주상복합 아파트 입주권을 노리고 낙찰 받았다. 시간이 얼마가 걸리든 가지고 있으면 좋은 일이 반드시 생길 것 이라는 느낌을 현장 한번 가보고 바로 알 수 있었다.
낙찰 받을 당시 청계천 복원논란이 한창이었다. 그리고 얼마 안 있어 강북뉴타운 예정지역이 발표되었는데 지정된 곳에서 조금 벗어난 곳에 위치한 이 물건은 대형건설업체 L건설이 성동기계공고자리까지 포함하여 이 일대를 ‘○○홈타운’을 건설하겠다는 입장을 발표한 곳이다.
대지만 경매에 나온 물건이어서 대지 낙찰 후 건물까지 구입하여야만 재개발시 아파트 입주권을 받을 수 있다. 만약 대지만 있는 경우는 이처럼 평수가 적은 경우에는 현금보상만의 청산 당할 수도 있기 때문에 건물 추가인수가 무엇보다 중요하다.
대지소유권을 취득한 후 나중에 채무자(건물주)로부터 매매 형태로 건물을 인수하여 소유권이전까지 완료했다. 여러 상황에 따라 달라지겠지만 40평형대 아파트 입주권이 주어질 것이라고 하는데, 인근 부동산 중개업소의 전망으로는 현재 시세로 6~7억 정도에 매매가격이 형성 될 것이라고 한다.
이런 물건에 투자할 때 중요한 것은 진득하게 버틸 수 있는 자기중심이 확실해야 한다. 당장 유행하는 경매물건(현재는 토지와 임야)만을 죽기 살기로 쫓아다녀서는 바쁘기만 하지 남는 것이 별로 없다. 몇 개의 사례에서 보았듯이 아무리 작은 물건이라도 응찰 전에 자신의 상황과 물건의 특징을 파악하여 정확한 전략을 수립하는 것이 중요하다.
◇지금 시작해도 늦지 않았는가 . . .
똑같은 경매 정보지를 한 권 주고 좋은 물건, 돈 될만한 물건을 골라보라고 하면 사람마다 각양각색일 것이다.
알깨기 수준의 독자들로부터 6개월 정도 공부하고 한두 건 입찰경험이 있는 병아리들, 3~4건 낙찰 받고 죽기 살기로 명도경험이 있는 2~3년차 삼계탕용, 그 다음 단계 수준의 중닭들, IMF 시절부터 경매시장에 뛰어들어 순자산만 10억은 넘어섰고 자주 하지 않고 일년에 1~2건 정도로 만족하며 나머지 시간은 자기개발에 시간을 투자하는 장닭 수준의 선수들, 호가제 시절부터 경매에 뛰어들어 눈 감으면 전국의 경매시장이 한 눈에 들어오는 폐계 수준의 도사들이 좋은 물건이라고 골라내는 물건들은 당연한 이야기지만 천지차이가 난다.
좋은 물건은 씨가 말랐는가 . . .
병아리 초보자들이 가장 궁금해 하는 사항이 지금부터 열심히 공부해서 막상 응찰하러 갈 때쯤이면 수익률 높은 먹을 만한 물건은 이미 선수나 도사들이 다 낙찰 받아 버려 남아있는 것이라고는 잔챙이나 쭉정이만 남아있지 않을까하고 시작도 하기 전에 걱정부터 하는 분들이 많다.
대학의 사회교육원이나 평생교육원등에서 강의하려 가면 수강생들로부터 자주 듣는 질문이 지금도 수익을 올릴 수 있는 좋은 물건이 남아있느냐고 궁금해 하신다. 열심히 공부해도 막상 사냥터는 잔챙이만 남아있고 먹을(?)만한 먹이감은 이미 없어져 버리지 않았을까 걱정하는 분들이다.
결론부터 말씀드리자면 자본주의가 망할 때까지 경매시장의 좋은 물건은 오아시스의 샘물처럼 마르지 않을 터이니 조급해하지 말고 실력을 쌓는 것이 먼저이다.
남들은 재테크에 성공해서 몇 걸음씩 앞으로 잘 나가고 있는 것 같아 마음이 바쁜 것은 충분히 이해가 된다. 그러나 세상은 공평하다. 실력 연마도 없이, 내공도 쌓지 않고 사냥터에 나가서야 바쁘기만 하고 잡아야 잔챙일 뿐 첫술부터 대박이 터질 리는 만무하다.
과욕을 부리다가는 종자돈마저 까먹고 돌아서야 하는 곳이 경매시장이다. 재개발 지구 내에 조그마한 연립물건을 하나 낙찰 받고자 한다면 무엇부터 준비를 해야 하나 한번 따져보자.
◇뭐가 이렇게 많은가 . . .
재개발·재건축지역 물건에 응찰하기 전 반드시 조합을 방문해 어떤 평형의 입주권을 받을 수 있는지, 사업시기, 사업기간, 입주시기, 시공회사, 교통여건, 학군, 편의시설, 혐오시설 유·무, 추가 부담금은 얼마인지 등을 반드시 확인한 다음 응찰한다면 아직도 부동산 경매시장은 노다지가 산처럼 쌓여있는 시장이다.
얼마 전까지 극심했던 다가구ㆍ단독주택을 다세대 주택으로 바꿔 조합원 수를 늘리는 ‘지분 쪼개기’가 성행한 재개발지역에서는 새로 짓는 아파트 가구 수보다 조합원이 많은 지역도 있다. 지분 쪼개기가 심했던 지역의 물건은 낙찰을 받아도 목표했던 평형의 입주권을 받지 못하거나 예상보다 많은 추가 부담금을 내야 하는 경우도 있다.
또 하나는 반드시 건물이 존재해야 한다. 정상적인 건물이라면 더없이 좋겠지만, 장기미등기든 무허가 건축물이든 상관없다. 만약 지상에 아무런 건축물이 없이 토(대)지만 있는 경우라면 나중에 수용당할 때 기본적으로 아파트 입주권을 받지 못하고 청산되어 공시지가에 얼마간의 보상비용만이 가산된 금액만 받고 청산 당할 수도 있기 때문이다.
경매로 토지만을 낙찰 받았는데, 그 번지수 지상에 건축물이 존재하는 경우 법정지상권이 성립될 수도 있는데, 이런 경우에도 사후에 수용되기 전까지 반드시 건축물의 소유권을 추가로 취득해야 하고, 또 건축물 취득 시점에서 조합원자격이 주어지는가도 살펴야 한다.
임차인이나 채무자가 거주하고 있는 경우에는 명도전략, 수익률 분석에서는 당장 급매시세와 낙찰시 가격 차이가 최소한 30% 정도는 되어야 경매의 이점을 살려 수익을 냈다고 할 수 있는데, 자금조달계획, 매수전략(보유 할 것인지, 단기처분 할 것인지), 누구 명의로 응찰할 것인지 등, 작은 물건 하나도 이처럼 챙겨야 할 사항이 여러 가지이다.
그러고도 내 것이 된다는 확고한 보장이 없는 것이 부동산 경매시장이지만, 하나 분명한 것은 샘은 결코 마르지 않는다는 것이다.
썩은 사과가 더 맛있다 . .
부동산 경매 공부를 본격적으로 시작한 것은 1996년이라는 것은 앞에서도 말씀드렸다.
직장상사였던 사부로부터 추천받은 최초의 경매서적이 당시 대단한 히트를 치고 있던 매일경제신문사의 강현구 기자가 쓴 『당신도 이틀이면 경매박사』라는 책이었다. 이 책에 대해 구체적으로 열거하는 것은 경매입문서로 내가 가장 감명 깊게 읽었으며, 이 책이 현재 시중서점에 깔려 있는 부동산 경매관련 재테크 입문서들의 효시 역할을 했던 책이기 때문이다. 부동산 경매 도사인 척하고 여기저기 강의도 하고 책도 쓰고, 부동산학과 박사과정에 다니고 있는 지금도 이 책은 여전히 내 마음속에 바이블로 남아있다.
절판이 되어 현재 시중에서 구하기 어려운 이 책이 내 마음에 바이블인 것은 다름 아닌 ‘썩은 사과론’ 때문이다. 저자는 이 책에서 경매물건을 사과에 비유하여 수익률을 설명하고 있다.
여기 한 상자의 사과가 있다고 하자.
그 안에는 3종류(A는 풋사과, B는 일부 썩은 사과, C는 몽땅 썩은 사과)의 사과가 들어있다. 정상인 풋사과 A는 경쟁률만 높고 정작 수익률은 높지 않은 지극히 일반적인 물건이고, 일부 썩은 사과인 B는 썩은 부분만 잘 도려낼 수 있으면 나머지 남은 부분이 더 달고 맛있게 먹을 수 있고, 몽땅 썩은 사과인 C는 손대면 절대 안 되는 물건이다.
여기서 주목해야 할 물건이 바로 일부는 상했지만, 상한 부분을 잘만 도려내면 나머지 부분을 훨씬 더 달고 맛있게 먹을 수 있다는 B사과이다. 그림에서 보면 A그림 사과는 썩은 부분이 없는 사과이고, B그림의 사과는 빗금 친 부분이 썩은 부분이고, C그림 사과는 모두 썩은 것이다.
기가 막히게 적절한 비유 . . .
사과는 경매물건이고 상한부분이라는 것은 경매물건에 부착되어 있는 하자를 의미한다. A의 풋사과는 정상인 물건이고, C의 몽땅 썩은 사과는 선순위로 가처분, 선순위소유권이전가등기 등 도저히 치유할 수 없는 하자로 인해 손대면 절대 안 되는 물건인 데 반해, B물건은 얼른 보기에는 하자가 설정되어 있어 병아리들은 응찰하지 못하고 도사들만의 잔칫상에 제물이 되는 물건이다.
도사들은 B같은 물건을 보면 어디를 어떻게 도려내어야 할지를 귀신처럼 파악하여 평균 이하의 가격으로 낙찰 받아 하자를 치유하여 훨씬 더 높은 수익을 올려 버린다. 마치 사과의 상한 부분만 도려내면 남은 부분이 당도가 더 높아 맛있는 것처럼 말이다. 도려내어야 하는 수고가 있어서 그렇지 그 단맛은 풋사과에 비할 바가 아니다.
A처럼 정상인 물건의 평균 낙찰가격이 2회 유찰 후 이전비용까지 모두 70%선이라고 한다면, 하자가 있어 병아리들이 달려들지 못하는 B와 같은 물건은 한 두 차례 더 유찰되기 마련인데, 도사들은 소유권이전비용까지 반값인 50% 선에 낙찰 받아 병아리들을 놀라게 만든다.
당분간은 독자 여러분들이 이런 물건에 응찰하여 도사들과 경쟁하기를 기대할 수는 없지만 포기하지는 말아달라는 당부를 드린다. 언젠가는 일부 하자있는 물건에 도전하여 인생이 즐거워지는 도구로서 부동산 경매시장이 여러분 인생의 ‘사과나무’가 되기를 바란다.
* 이글은 본인이 출판한 책의 초고로, 읽는 분들중 본인과 생각이 다른 부분이 설령 있다고 해도 감추지 않고 썼을 뿐 너무 민감하게 반응하지 마시고 그냥 참고사항 정도로 받아들여주시면 합니다.
- (법원경매천하평정)나의 경매물건 투자전략
- [우형달] 나의 경매물건 투자전략 . .
부동산규제정책이 조금씩 완화되는 조짐이 보이고 있는 지금 법원경매를 통한 개인적인 부동산 투자전략을 잠깐 말씀드리면, 현재 발표되고 있는 서울 지역의 뉴타운 예정지나 또는 시간이 조금 걸리더라도 재개발 가능성이 있는 지역*지구에다가 지속적으로 빌라*연립*다세대*다가구등을 확보하는 것이다.
지은지 오래되고 가능하면 동네가 꼬질꼬질하면 더욱 좋다. 추가로 계속 발표*지정되는 것을 보면 머지않아 서울에서는 불량주택지역이 완전히 자취를 감출 것은 분명하다.
아시는바와 같이 서울의 경우 재개발*재건축 방법이 아니면 더 이상 대규모 택지를 공급할 방법이 사실상 불가능한 이들 지역의 경우는 시간이 문제일 뿐 그리 오래지 않아 재개발이 전면적으로 추진될 것으로 판단되는데, 이런 지역에다가 내 돈 안들이고 집 개수를 늘려가면서 기다리며, 버티기에 돌입한다면 시간은 내 편이고 32평형 아파트 기준으로 입주권 한 장 당 4-6억원은 할 것이다.
* 내 돈 하나 없어도 집은 얼마든지 산다
부동산을 구입하는데 내 돈이 반드시 있어야 한다는 바보들을 많이 보고 있다.
그러나 사실은 전혀 그렇지 않다. 편견에 사로잡혀 있는 마인드만 전환하면 내 돈이 없어도 10채든 20채든 얼마든지 내 집을 장만할 수 있다. 내 돈이 없어도 가능하다는 의미는 서울의 뉴타운예정지나 인근의 구시가지에 대지지분 12-15평 전후, 건평 20여평 전후의 연립*빌라라면 대체로 감정가격이 1억원 전후이고 두 번 유찰로 6,400여만원 정도 일 때, 6,500만원 정도에 응찰하여 이전비용까지 약 7천여 만원이 소요된다고 보면, 이것을 전세로 임대하면 들어간 돈이 거의 회수되고 나면, 그 돈으로 다시 낙찰받기를 반복하는 식으로 집의 개수를 늘려가는 것이다.
이 방법의 장점이 자금 부담없이 집수를 늘릴 수 있어 버티기(?) 하는데 아무런 힘이 들지 않는다는 것이다. 정부가 부동산 종합세 신설등과 각종 세금강화로 부동산경기를 약화시키겠다는 입장이지만 한계가 있을 수밖에 없고, 정책이란 것이 다음 정부에서는 또 어떤 방향으로 변할지 알 수 없다.
일반인들이 팔아치우지 못해 안달복달하고, 물 흐리던 병아리들은 경매시장을 떠난 지금이 시세의 반값에 낙찰 받을 수 있는 또 한번의 기회라는 것이 느낌으로 다가온다. 이 전략으로 20-30여채 집을 확보한다면 시간문제일 뿐 서울 구도심의 스카이라인은 늦어도 10년 안에는 상전벽해가 일어날 것은 불을 보 듯 뻔하다.
서울과 수도권의 구시가지에 반값(정확히는 전세값)수준에 낙찰받아 전세로 임대하는 그 전세금으로 다시 낙찰받는 전략으로 임하는 것은 마치 어부가 물고기들의 길목마다 그물을 쳐놓고 기다리는 것과 같다. 어느 그물로 고기가 들어올지 모를 노릇 아닌가.
* 그래도 서울과 수도권이다
서울시내를 보면 아직도 우수한 투자가능지역들이 널려 있는데, 앞에서도 말씀드린 것처럼 서울시내에서는 재개발*재건축이 아니고는 더 이상 대단위 택지를 공급할 가능성이 거의 희박해지고 있다는 점을 생각해보면 답이 어느 정도는 나온다.
왜 그럼 서울이냐고 물으신다면 그동안 경험이나, 가격동향을 보아 판단해볼 때 죽어도 "서울과 수도권"이라는 것이다. 실수요자라면 지방의 경매물건도 무난하지만 투자가치를 고려한 낙찰이라면 서울과 그 인근 도시들이 훨씬 유리하다. 2003년 10.29 부동산규제정책으로 꺾이기 시작한 2004-2005년 부동산 저점에서 감정 평가된 경매 부동산 매물들의 가격이 저평가된 것이 본격적으로 낙찰되는 시기인 2004년말부터 2006년말까지가 응찰자수 마저 줄어든 상황으로 어쩌면 이번 같은 기회가 앞으로 몇 년안에는 다시 오지 않을지도 모르겠다.
* 깡통매물을 활용하자
요즘 경매시장에서 “깡통매물”이 문제라는 신문기사를 본적이 있을 것이다.
낙찰가격이 전세가격에도 못 미치는 물건들로 부동산 불경기로 속출하고 있다는 것이 주요내용이다. 여러분은 이 기사에 대해서 어떤 생각을 가지고 있는지 궁금하다. 그런데 곰곰이 생각해보면 깡통 물건속에 대박을 터뜨릴 폭탄이 장치되어 있다는 것이다. 만약 깡통물건을 낙찰받아 전세로 처분한다면 문제가 되는 깡통만큼의 수익 달성이 가능하지 않을까. 현재 경매시장의 상황은 이런 깡통물건을 얼마든지 만날 수 있다. 심지어는 감정가격이 1억인 빌라*연립이 전세보증금이 5-6천만원인데 낙찰가격은 4천만원 전후로 까지 내려와 있는 물건이 서울 남부법원, 북부법원에서 경매가 진행되고 있으며, 인천이나 부평지역에는 발에 밟힐 지경이고, 지방의 깡통 물건은 말하기가 민망한 지경이다.
* 주택수에 겁먹지 말자
깡통 물건을 낙찰받아 주택숫자가 늘어난다면 무슨 실익이 있을까. 병아리 독자들에게 당부하고 싶은 것은 주택수에 겁먹을 필요가 없다. 우리나라 주택 정책을 보면 무주택자가 1주택이 되었을 때 많은 변화가 있고, 1주택자가 3주택이 되었을 때 또 많은 변화가 있지만, 3주택 이상이 되어버리면 10채를 보유하든 20채를 보유하든 또는 본인이 목표로 하고 있는 것처럼 30채가 되든 별다른 차이가 없다.
집 한칸 없이 평생 전셋집이나 알아보려 다니지 말고 낙찰로 집 갯수 늘리는 전략으로 임하자. 같은 시간을 들여 누구는 죽을 때까지 전셋집이나 알아보러 다니고, 누구는 낙찰 받으려고 물건조사하러 다니는데, 3-4년만 지나도 결과로 나타나는 차이는 뻔하다. 손바닥 비비며 감이 떨어질 때까지 무능하게 기다리는 것이 문제지, 집 갯수가 많은 것은 절대 문제가 될 수 없다. 알면서도 그렇게 못하는 것이 더욱 문제다.
바보중 하나가 집하나 달랑 가지고 있으면서 그 집값 올랐다고 포만감에 젖어 좋아 하는 사람들이다. 이런 사람의 생각이 맞으려면 내 집만 오르고, 다른 집은 오르지 않았거나, 최소한 집이 5채는 있고 난 다음이라면 일리가 있겠지만, 집값 올랐다고 처분하고 어디 가서 집값이 오르지 않은 집을 찾는다는 말인가? 현재 살고 있는 내 집은 이미 자산가치가 없는 것이다.
* 집 한 채로는 정신 차리자.
서울과 수도권의 구시가지에 소형 공동주택(대개 대지지분 12-15평, 건평 20평정도, 지은지 오래될수록 유리)을 수십여채를 확보하고 버티기에 돌입한다면 짧게는 5년 이내 길어 보아야 10년 이내면 결판이 난다고 보는데, 어쩌면 마지막 기회라는 생각도 든다.
보수적이고, 길게 잡아 10년에 그 중 5개만 수용되어 아파트 입주권을 쥐게 된다면 다 빼고도 꿈에 목표인 17억이 문제가 아니고, 그 이상이 수용된다면 20억도 무리가 아닐 것이다.
그리된다면 내집빼고 부채빼고 부자목표 달성의 꿈이 이루어지게 되는 것이다.
세금등이 무섭다면 그중 한두채 잘라서 납부해버리면 된다. 2억 벌어서 1억쯤 세금 내는 게 아까워서 고민하고 있으려면 계속 그러고 계셔도 된다. 부동산이 없어서 고민하는 그룹에 속하지 말고, 가져서 고민하는 그룹에 속해야 인생의 말년이 편안하고 우아하다. 본인이 낙찰받은 사례를 하나 소개하기로 하겠다.
* 투자된 돈 바로 회수한 서계동 빌라
집 개수 늘리기 전략의 일환으로 내 돈없이 소유권 취득하여 재개발 여지가 있는 지역의 물건을 낙찰받아 버티기 하고 있는 중이다. 서울 서부법원에서 경매가 진행된 이 물건은 서울 용산구 서계동 3*-**5 지층 01호인 빌라로 대지지분이 12평 건평이 20.82평으로 1차 감정가격이 8천5백만원으로, 2차 유찰후 응찰가격이 5천4백만원에서 응찰자는 2명이었고, 최고가매수가격이 5,560만원이었다. 낙찰은 2003년 12월이였다.
이 물건의 특징은 서울역 건너편 만리동 고개 뒤쪽에 있는 반지층 빌라로 전세가격수준에서 낙찰 받아 보유하고 있다가 재개발 지역에 포함된다면 상당한 수익률을 기대할 수 있다고 설명한 것과 유사한 물건으로 응찰 가격과 경쟁률도 그리 높지 않아 병아리수준의 응찰자들에게 권해보고 싶은 물건이다.
서울시내는 전체가 모두 유망하지만 대상을 좁혀서 살펴보면 중*장기적으로 용산구과 마포구 전역이 가장 유망한 지역으로 부상하고 있다. 투자 포인트를 살펴보면 구입*보유하는데 자금부담이 전혀 없다는 점이 무엇보다 강점이다. 자세히 보면 2003년 12월18일 입찰일에 응찰하여 낙찰받은 이 물건의 기본방향은 낙찰받아 보유하고 있다가 재개발에 포함된다면 돈 들이지 않고 아파트 입주권을 바라볼 수 있는데, 전세보증금만으로 투자자금이 회수되기 때문(왜냐면 이전비 포함하여 총 6천만원 소요)에 부담 없이 보유할 수 있다.
* 구체적인 진행과정을 보면
1) 2003년 12월 18일 낙찰
2) 2003년 12월 24일 매각허가
3) 2004년 1월 13일 잔금납부
4) 2004년 2월 11일 배당실시
5) 2004년 2월 13일 현 거주자와 전세 계약 체결
*소요자금 계산
1) 낙찰대금 5,560만원
2) 소유권 이전비용 및 취*등록세 약 340만원으로
3) 총 5,590만원으로 약 6천만원 소요
4) 잔금 중 2,500만원 잔금융자
5) 사용기간 1개월, 금융비용 13만원(받은 전세계약금으로 융자금 상환했슴)
* 수익률 분석
1) 6,800만원에 현 거주자와 전세 계약 체결(명도완료)하여 내 돈 3,500만원과 융자금액 2,500만원 투자해서 총 6,000만원 정도에 소유권 취득한 뒤 6,800만원에 전세계약 하여, 1개월 만에 투자금보다 800만원이 더 회수되어 보유하는데 아무런 부담이 없다.
* 노림수
이 방식이면 결과적으로 내 돈 한푼 안들이고 연립*빌라의 소유권 취득이 얼마든지 가능하고, 취득 후 5년쯤 버티면 아파트 입주권을 받을 수 있다고 본다. 5년 기다리면 재개발 여지가 충분하다고 판단하고 있는데 만일 5년 뒤에 재개발로 32평형을 받을 수 있다면, 현재 시세가 5억원 전후인 물건을 자신의 돈 한 푼 안 들이고 확보한 셈이 된다. 버티기에서 중요한 것은 무엇보다 자금이 묶이지 않는 것이 중요하다. 즉 힘이 들지 않아야 한다는 것인데 투자된 자금 이상으로 전세처분하면 버티는데 아무런 부담도 없다. 깡통경매물건을 역으로 활용하는 전략으로 현재 보유하며 버티고 있다.
- (가판분석)2월17일자 조간신문 주요기사
- [edaily 박호식기자] ◇헤드라인
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-동아: "주한미군 재편 신중해야..한미동맹 50주년 국제정책 포럼
-조선: 현대 대북송금 전후 9000억 신규대출..상당액 북에 추가전달 가능성
-한겨레: 정몽헌 회장,"5억달러 송금했다"
-한국: 대북송금 설문조사.."先 국회증언 後 특검 42%"
-한경: 장관에 조직·예산 운용권..盧,`인사·예산 총량제` 도입검토
-매경: 대도시에 경전철 건설..수도권 광역버스 도입
-서경: 공기업·은행 인사태풍 예고..새정부 대폭 물갈이 나설듯
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