뉴스 검색결과 8,230건
- 내년 부동산시장 한파 더 거세다…집값 2.5% 뚝 지방 먼저 타격
- [이데일리 신수정 기자] 올해 지속적인 기준 금리 인상으로 대출 이자 부담이 눈덩이처럼 늘어나면서 주택거래가 뚝 끊겼다 거래절벽과 금리 인상 영향이 내년에도 이어질 것으로 보여 부동산 시장의 한파가 더 거세지리란 전망이 제기됐다. 부동산대출규제 완화와 조정대상지역 해제 등 정부가 대책을 내놨지만 높은 금리와 경기둔화 우려 등으로 시장의 매수심리를 되살리긴 어려울 것이라는 분석이다. 서울 송파구의 한 부동산중개사무소에서 한 시민이 부동산 매물 가격표를 살펴보고 있다. (사진=뉴스1)◇내년 집값 전국 2.5% 하락, 전세는 0.5% 상승2일 한국건설산업연구원은 ‘2023년 건설·부동산 경기전망 세미나’에서 전망치 분석을 통해 내년 전국 주택 매매가격이 수도권 2.0%, 지방 3.0%로 전국 2.5% 하락할 것으로 예상했다. 절대적 주택 가격 수준이 높은데다 높은 수준의 금리가 한동안 이어질 것으로 보여 주택가격 하방 압력도 함께 이어지리란 분석이다.건산연은 최근 정부가 무주택자와 1주택자에 대한 주택담보대출비율(LTV)을 50%로 일괄 조정하고 투기지역·투기과열지구 내 15억원 초과 주택에 대한 담보대출규제를 해제하면서 하락폭을 확대하지 않으리라 내다봤다. 만약 이달 열리는 주택정책심의위원회에서 수도권 일부 지역에 대한 규제 완화(조정대상지역 해제 등)를 발표한다면 하락폭은 더욱 둔화할 가능성도 있다고 전망했다.다만 규제완화책에도 높은 금리와 가격수준, 경기둔화 등의 영향으로 시장 매수심리가 부진한 만큼 거래활성화를 기대하기 어렵고 1주택자의 이동 역시 시장을 부양하진 못하리라 진단했다. 실제 기준금리 인상으로 대출금리가 연 7%대에 육박한 데다 집값이 더 하락할 것으로 예상하는 주택 수요자가 상당수여서 주택시장 심리가 좀처럼 되살아날 기미가 보이질 않는다. 이달 초 기준 KB국민·신한·하나·우리 4대 은행의 변동형 주택담보대출 금리는 연 4.45~6.918%로 상단 7%대 돌파가 가시권이다. 2년 전과 비교하면 대출자의 이자 부담이 40% 정도 증가한 것으로 경기침체 우려까지 확산하는 상황에서 무리한 대출이 부담일 수밖에 없다.더욱이 공급자 금융(PF중심 부실 우려)의 어려움은 주택시장 특유의 지연 효과(시공기간 소요 등)로 2023년에 가격에 미치는 직접적 영향은 적겠지만 시장 참여자의 심리를 더욱 위축시키리라 분석했다. 실제 건설업계에 따르면 PF금리는 브릿지론 20%대, 본PF는 14%대 이상까지 뛰어오를 전망이다. 김성환 건산연 부연구위원은 “국토교통부가 지난 10월28일에 발표한 주택 관련 규제 완화로 기존보다는 수요가 증가할 것으로 예상한다”며 “시장의 흐름을 바꿀 정도의 수요 유입을 기대하기는 어렵다”고 설명했다.전셋값은 2023년에 매매수요의 감소로 반등을 예상했다. 올 4분기엔 3분기와 유사한 수준인 0.8% 하락, 연간 1.6% 하락으로 마무리하겠지만 내년엔 0.5% 상승할 것으로 전망했다. 월세거래가 증가하면서 임대차 시장 내에서 상대적으로 전세의 입지가 축소되며 가격이 하락했지만 임대차 전반의 수요가 증가하는 상황에서 월세가격이 가파르게 오르는 만큼 전셋값이 하락을 지속하기 어렵다는 분석이다. 또 매수세 축소에 따른 추가 수요 유입도 예상했다.건산연은 주택경기가 변곡점에 있는 만큼 시장참여에 신중하게 접근해야 한다고 강조했다. 김 부연구위원은 “정부의 각종 규제 덕택에 주택시장 참여자의 재무 건전성이 양호한 만큼 경제 위기론을 참고하되 맹신할 필요는 없다”고 말했다.이어 건설기업에 대해 그는 “공급자 금융의 어려움이 심화한 만큼 프로젝트 수익성 평가를 과거보다 보수적으로 진행하고 리스크 관리에 만전을 기해야 한다“고 당부했다.◇SOC예산 감소·기준금리 상승에 건설수주 상승세 그칠 것내년 국내 건설수주는 전년 대비 7.5% 감소한 206조8000억원을 기록하고 건설투자는 전년 대비 0.1% 증가할 것으로 내다봤다. 발주 부문별로 공공 수주 3.1% 감소, 민간 수주도 9.0% 감소해 부진할 전망이다. 공종별로는 토목과 주택 수주가 각각 3.8%, 6.3% 감소, 비주택건축 수주는 11.5% 감소를 예상했다.건설수주 하락 배경으로 사회간접자본(SOC) 예산 감소와 기준금리 상승, 시장 불확실성 확대를 꼽았다. 내년 중앙정부 SOC예산은 25조1000억원으로 전년 대비 2조8000억원(11.3%) 감소한다. 이는 정부의 재정운용 기조 변화에 따른 것으로 명목금액기준으론 3년래 최저치다. 도로예산은 8000억원, 철도예산 8000억원, 지역·도시 8000억원이 삭감됐다. 다만 수도권 GTX-A는 4600억원에서 5100억원, GTX-C는 1000억원에서 1300억원으로 늘어나는 등 일부 대형 철도건설사업은 예산이 소폭 증가했다.계속되는 유찰 탓에 올해 진행했어야 할 공공대형공사도 대부분 내년으로 넘어가겠다고 예상했다. 올해 1~9월 사이 총 기술형 입찰건수 18건 중 11건이 유찰됐는데 이는 통상 연간 1~3건 유찰보다 3배 이상 늘어난 수치다. 총 사업비관리대상 사업 특성상 사업비 산정시점으로부터 발주시점까지 장기간 소요돼 예전 단가를 활용한 사업비로는 최근 건자잿값 상승분을 반영하지 못해서다.내년 공공주택 수주는 올해와 비슷하거나 소폭 증가하지만 비주택 건축 수주는 감소할 전망이다. 정부의 2023년~2027년 중 270만호 공급계획을 고려하면 내년 47만호 공급을 예상했다. 통상적인 공공주택 비중인 전체공급량의 15%를 고려하면 내년 공공주택 사업승인 물량은 7만~8만호 수준이 될 것으로 분석했다. 또 공공비주택 건축은 올해 목표 달성률이 108%에 달해 앞으로 관련 수주 물량은 상당 부분 위축될 것으로 예상했다. 박철한 건산연 연구위원은 “2023년에는 정부 SOC 예산이 10% 이상 감소하고 기준금리가 급등하는 등 국내외 정세 악화 등의 영향을 받을 것으로 보인다”며 “결국 2019년부터 4년간 지속한 증가세를 마감하고 3년래 가장 낮은 실적을 기록할 것으로 예상한다”고 진단했다.
- `동자동 쪽방촌`, 민간 개발시 토지주 개발 이익 독식…공공 임대 8분의 1로
- [이데일리 이성기 기자] 서울 동자동 쪽방촌을 공공 대신 민간 개발시 토지주 개발 이익은 최대 10배로 확대되는 반면, 공공 임대 환수 규모는 8분의 1 수준으로 쪼그라든다는 분석이 나왔다.시민단체 참여연대는 27일 오전 기자회견을 열고 이런 내용을 담은 `동자동 쪽방촌, 공공·민간 개발 방식별 개발 이익 분석` 결과를 발표했다.27일 오전 서울 종로구 참여연대에서 열린 ‘서울역 동자동 쪽방촌 사례 분석, 공공주택사업 및 민간 도심복합개발사업 개발이익 분석 결과 발표 기자회견’에서 참석자들이 발언을 하고 있다. 왼쪽부터 이미현 참여연대 사회경제1팀장, 박현근 변호사, 임재만 세종대 교수, 이강훈 변호사. (사진=뉴스1)박현근 변호사는 문재인 정부가 공공개발을 약속한 것에 대해 “도심에서 민간 주도로는 저소득층 가구를 공공 임대주택에 입주시키는 주택개발 사업을 추진하기 어렵기 때문에 공공주택 사업과 도심공공주택복합사업을 추진하게 된 것”이라고 설명했다. 이어 “도심 내 역세권, 기타 저층 주거지 개발 사업은 사업성 부족, 상가 세입자들의 이주와 보상 문제 등으로 좌초됐다”며 “용적률 상향 등의 인센티브를 주는 대신 개발 이익을 취약계층을 위한 공공 임대주택과 공공 분양주택 확대, 지역 사회 인프라 확충 등에 활용할 수 있도록 하는 방식으로 도심복합사업을 도입했다”고 덧붙였다. 그러면서 “쪽방 주민과 공공 임대주택 수요를 충족하려면 동자동에 전체 공급 주택 수의 50% 이상을 공공 임대로 제공하는 게 중요하다”며 “정부가 공공주택지구 지정 기간을 넘기는 동안 민간 도심복합개발사업으로 전환될 우려가 커지고 있다”고 지적했다. 임재만 세종대 부동산학과 교수의 분석에 따르면, 공공주택지구로 지정해 개발할 경우 공공 시행자가 공공 임대주택으로 환수하는 1250세대를 제외하고 총 2273억원의 개발 이익이 발생하는 것으로 추정된다. 반면 민간 주도로 개발하면 공공 임대주택 156세대를 제외하고 총 2757억원의 개발 이익이 발생한다. 임 교수는 “공공주택지구로 조성해 개발할 경우 개발 이익이 쪽방 주민들의 재청작을 위한 1250가구의 공공 임대 공급과 `내 집 마련`을 꿈꾸는 960세대의 무주택 가구 분양으로 배분되는 반면, 민간 주도의 도심복합개발사업을 추진할 경우 토지 등 소유자와 민간 사업자가 개발 이익을 독식하는 결과가 나타난다”고 주장했다.이강훈 변호사는 “민간 주도의 개발 사업은 공공 임대주택 공급 등 개발 이익을 환수할 장치가 충분하지 않기 때문에, 개발 이익은 민간의 토지주 등이 독식하게 되는 반면 쪽방촌에 거주하는 취약 계층 이주 부담은 공공에 떠넘겨지는 결과가 발생할 수 있다”면서 “동자동 쪽방촌을 비롯한 도심 개발 지역 토지주 대부분이 외지인이고 그 중 일부는 개발 후 수익을 노린 투기세력이다. 민간 주도로 개발 사업을 추진하면 투기 세력들이 더 활개를 치게 될 것이다”고 꼬집었다.
- 尹 정부, `토지 이상거래 조사` 예산 요청 외면[2022국감]
- [이데일리 이성기 기자] 윤석열 정부 출범 이후 첫 예산안인 2023년도 예산안에 한국부동산원이 요청한 토지 이상거래 조사 예산이 전액 미반영된 것으로 확인됐다.국회 국토교통위원회 위원장 김민기 더불어민주당 의원. (사진=김민기 의원실)21일 부동산원이 국회 국토교통위원회 김민기 위원장실에 제출한 자료에 따르면, 부동산원은 내년 예산안에 그동안 주택 위주로 수행하던 `부동산 실거래 신고 내용 조사` 사업을 토지로 확대하는 내용의 예산 편성을 요청했으나 전혀 반영되지 못한 것으로 나타났다. 기존에는 실거래 의심 사례가 발생하면 지방자치단체가 직접 조사에 착수했지만, 부동산 시장에서 투기나 담합 의심 사례가 증가하고 방식도 점차 교묘해지면서 조사 인력과 전문성 확충 필요성이 대두되기 시작했다. 이에 부동산원은 문재인 정부 시기인 2020년 `부동산 거래 신고법` 개정에 따라 `실거래 상설 조사팀`을 출범시키고 국토부 거래분석기획단과 함께 부동산 거래신고 위반 의심 사례에 대해 상시·기획 조사를 수행해왔다.그 결과 2019년 12월부터 2021년까지 약 2년 간, 상시 조사에서 총 1만 2316건의 의심 사례 중 6073건(49.3%)의 위반 내용을 확인해 국세청, 금융위, 경찰청 등 담당 기관에 사건을 통보했다. 투기 의심 조사 등 유형별 맞춤형 기획조사를 통해서도 총 7188건의 의심 사례를 선별해 2597건(36.1%)을 담당 기관에 통보하는 등 소기의 성과를 달성한 것으로 확인됐다.조사 건 중에는 실제 거주 의사가 없음에도 다른 지역 고시원 업주에게 일정한 대가를 지불하고 고시원에 위장 전입해 해당 지역 아파트 청약에 부정 당첨되거나, 공인중개사가 가족 명의의 아파트를 시세보다 높은 가격에 매수 후 해제하는 방식으로 자전 거래 후 제3자에게 매매, 시세 차익을 취하는 등 부정 사례들이 다수 드러났다.정부는 지난 2월 투기 수요 유입을 차단하고 실수요 중심의 부동산 거래 시장을 조성하기 위해 기존 주택 거래 시에만 적용되던 자금조달계획서 제출을 토지 거래에도 적용하도록 `부동산 거래 신고법` 관계 법령을 개정했다. 이에 부동산원은 자금조달계획서 제출이 의무화 된 일부 토지 거래에 대한 실거래 조사를 수행하고자 내년도 예산안에 토지 실거래 의심 사례(1946건/추정 건수) 조사 예산 6억 2800만 원을 추가 요청했지만 받아들여지지 못했다. 예산 미반영에 따라 조사 차질이 불가피해 보인다. 김민기 의원은 “탈세, 집값 담합, 부정 청약 등 부동산 시장 거래질서 교란 행위 단속을 위해 문재인 정부부터 시작된 부동산원의 실거래 조사가 고도의 전문성을 바탕으로 의미 있는 성과를 거두고 있는 것으로 확인됐다”면서 “이번 정부에서 사업 확대를 외면하고 있다. 공정한 시장 질서를 확립하고 국민들의 주거 안정을 보장할 수 있도록 토지 실거래 조사 예산을 반영해 적극적으로 단속에 나서야 한다”고 강조했다.
- `역대급 매출` 발표 앞둔 테슬라, 과속방지턱 넘어설까 (영상)
- [이데일리 이정훈 기자] 세계 최대 전기차업체인 테슬라(TSLA)가 이번주 19일(현지시간) 뉴욕 증시 마감 후 3분기 실적 발표에 나선다. 이후엔 일런 머스크 최고경영자(CEO)가 직접 나서 투자자와 애널리스트들을 대상으로 한 컨퍼런스 콜에서 회사 경영 전반에 대한 의견을 내놓을 계획이다. 특히 그동안 공급망 차질에 따른 생산 감소와 중국에서의 코로나19 봉쇄 조치에 따른 중국 판매 부진 등으로 고전해왔던 테슬라의 비즈니스가 본격화하면서 역대급 실적을 내놓을 것이라는 전망이 나오면서 시장에서의 기대도 높다. 지난주 서학개미들이 가장 많이 매수한 미국 종목이 테슬라와 테슬라 주가의 1.5배를 추종하는 `디렉시온 테슬라 불 1.5배 상장지수펀드(ETF)`였을 정도다. 일단 월가에서는 테슬라의 3분기 주당순이익(EPS)이 1.03달러, 매출액이 223억달러일 것으로 추정하고 있다. EPS는 2분기의 0.76달러에 비해 35.5%나 늘어날 전망이다. 매출액은 분기 기준으로 역대 최대치를 경신하면서 전년동월대비 62% 증가, 전기대비 32% 증가에 이를 것으로 보인다. 평균 판매가격은 2분기에 전년동기대비 14% 상승한 것을 넘어 “훨씬 더 큰 폭으로 뛸 것”이라는 게 월가 전망이다. 실제 테슬라는 앞선 6월에 `모델Y` 가격을 3000달러 인상하는 것을 비롯해 `모델X`와 `모델S`는 더 큰 폭으로 올린 바 있어 그 결실이 3분기 판가로 이어질 전망이다. 아울러 총마진도 2분기 27.9%에서 3분기 32.9%로 뛸 것으로 예상되고 있다. 이런 점에서 많은 애널리스트들은 이번 테슬라의 3분기 실적과 4분기 전망에선 경기 위축에 따른 수요 둔화보다는 최근 물류난으로 인한 차량 인도 지연이 더 큰 이슈가 될 것으로 점치고 있다. `모델Y`는 차량 주문부터 인도까지 최장 6개월 대기시간이 필요한 것으로 알려지고 있다.앞서 테슬라가 발표했던 3분기 전기차 인도량은 34만3830만대였다. 이는 전년동기대비 42%, 전기대비 35% 각각 늘어난 분기 최대치였지만, 월가가 전망했던 35만4950대에는 못 미쳐 주가에 악재가 됐었다. 당시 회사 측은 “(전기차) 생산량은 증가하고 있지만, 물류 용량이 몰리는 상황에서 합리적인 비용으로 차량을 운송할 수 있는 물량을 확보하는 게 어려워지고 있다”고 토로한 바 있다. 최근 로이터통신은 테슬라 내부 문건을 입수해 “테슬라가 자체적으로 올 4분기부터 내년까지 전기차 생산량 목표치를 크게 높여 잡고 있다”고 보도한 바 있다. 수요가 많은 만큼 생산량을 늘리는 것인데, 이렇게 생산된 전기차를 제 때 인도하지 못하면 수익으로 이어지지 않게 된다. 테슬라 분기별 차량 인도량이와 관련, 최근 웨드부시증권은 테슬라가 처한 이 같은 물류난을 “단기적인 (주가) 과속방지턱이 될 것”이라고 지적했다. 이로 인해 단기적으로는 주가나 인도량에 하방 압력이 있을 것인 만큼, 4분기 전기차 인도량 실적이 나오기 전까지는 주가가 낮은 박스권에 머물 것으로 보인다고 봤다. 월가에서는 테슬라는 두고 `단기적인 수요 둔화 악재, 중장기적인 정책 수혜`라는 이분법적 관점에서 주로 보고 있다. 최근 콜린 랜건 웰스파고 애널리스트는 테슬라에 대해 “시장금리 상승이 실적에 압박 요인이 될 수 있다”고 지적하면서 목표주가를 종전 280달러에서 230달러로 낮춰 잡았다. 물론 이 목표주가도 현 주가대비 12.2% 상승 여력이 있다는 뜻이긴 하다. 그는 “내년에 인플레이션 감축법(IRA)이 도움이 될 수 있겠지만, 거시경제 환경이나 금리 상승은 악재가 될 수 있다”며 “특히 에너지 위기가 다가오고 있는 유럽에서는 더 불리해질 것”이라고 예상했다. 이어 “만약 소비자들이 소비 지출에 부담을 느낀다면 6만달러에 이르는 테슬라 전기차 구매를 늦출 수도 있다”고 예상했다. 또 달러화 강세로 인해 평균 판매단가도 압박을 받을 것으로 봤다.테슬라가 내부적으로 목표로 하는 분기별 전기차 생산량다만 그 역시도 장기적으로는 테슬라가 IRA 수혜로 인해 실적 개선을 이어갈 것으로 보고 있다. 실제 그는 2023~2026년 테슬라의 EPS 추정치를 최대 33%씩 상향 조정했다. 반면 골드만삭스는 지난주 보고서에서 “내후년 2024년을 기준으로 미국 내 전체 자동차 판매 중 전기차 비중이 13.5%에 이를 것”이라며 이 과정에서 테슬라가 가장 큰 혜택을 볼 것으로 전망했다. 이는 종전 전망치인 12.5%보다 1%포인트 높아진 것이다. 또 2025년에는 그 비중이 처음으로 20%에 이를 것이고, 2030년에는 50%, 2040년에는 85%에 이를 것으로 점쳤다.조 바이든 미국 대통령이 지난 8월 서명한 뒤 발효된 인플레이션 감축법(IRA)이 큰 효과를 발휘할 것으로 봤다. 이 법에서는 전기차 신차를 구매할 경우 최대 7500달러에 이르는 세액공제를 제공한다. 특히 IRA에서는 북미에서 최종 조립하되 배터리 부품 중 상당 부분을 역시 북미에서 조달하는 등 엄격한 기준을 충족한 전기차에만 이 같은 세금 혜택을 준다. 골드만삭스는 “이처럼 까다로운 세액공제 요건을 감안할 때 미국 내에서 자동차와 배터리를 모두 생산하고 있는 테슬라가 가장 큰 혜택을 받을 것”이라고 예상했다. 또 “이론적으로 테슬라는 세액공제 혜택을 받는 만큼 미국 내 전기차 판매 가격이 인상되는 셈”이라며 소비자 가격을 인상하지 않는 대신에 세액공제 혜택을 이익을 챙길 것으로 내다봤다. 아울러 상황에 따라 테슬라가 비용 절감을 통해 전기차 가격을 오히려 더 낮추는 쪽을 선택할 수도 있다고 점쳤다. 골드만삭스는 테슬라가 2024년 전 세계에서 240만대의 전기차를 생산할 것으로 점쳤다. 이는 종전 전망치인 227만5000대보다 상향 조정된 것이다. 이에 테슬라에 대한 투자의견을 ‘매수(Buy)’로 제시하며 목표주가를 305달러로 잡았다. 이는 현 주가대비 40% 추가 상승 여력이 있다는 뜻이다.또 하나 기대할 대목은 잠재적인 자사주 매입 가능성이다. 지난 주말 퓨처펀드 액티브 상장지수펀드(ETF)를 운용하는 월가 자산운용사 FFND의 게리 블랙 공동 창업주는 최근 테슬라 이사회에 보낸 서한에서 “테슬라가 늘어나고 있는 잉여현금흐름(FCF) 중 일부를 활용해 자사주를 매입해달라”고 요구했다.서한에서 블랙 창업주는 현재 테슬라 주가가 무자비할 정도로 추락하고 있다는 점을 부각시키며 자사주 매입에 나서야할 때라고 밝혔다. 그는 “현재 테슬라는 코로나19 팬데믹(감염병 대유행) 이후 가장 낮은 주가수익비율(PER)에 머물러 있다”고 지적했다. 특히 최근 테슬라가 신용평가기관인 스탠더드앤드푸어스(S&P)로부터 신용등급을 ‘BBB’로 받으면서 종전 투기등급을 벗어나 투자적격등급으로 올라선 만큼 자금을 차입하는 비용이 낮아졌다는 점에 주목하며 “이제 투자적격등급이 된 만큼 최소 100억달러(원화 약 14조4250억원) 정도의 재원을 마련해 향후 수년 간 공격적인 자사주 매입을 고려하는 것이 현명할 것”이라고 권고했다.이에 따라 19일 3분기 실적 발표와 이후 컨퍼런스콜에서도 기관투자가들의 자사주 매입 요청이 제기될 가능성이 높을 것으로 보인다.물론 증시에서 성장기업들은 가급적 자사주 매입을 꺼리는 경향성이 높다. 발생하는 잉여현금흐름(FCF)을 추가적인 설비투자에 적극적으로 투입해야 하기 때문이다.다만 현재 월가 애널리스트들에 따르면 테슬라는 앞으로 3년 간 전기차 판매량이 연간 25%씩 늘어나면서 약 550억달러에 이르는 막대한 FCF가 발생할 것으로 전망되고 있다. FCF 규모가 워낙 큰데다 대규모 설비투자가 이미 단행됐던 만큼 자사주 매입 여력은 충분하다는 판단이다.반면 론 배런 배런캐피탈 최고경영자(CEO)처럼 자사주 매입보다는 신규 생산시설에 우선 투자해야 한다는 주장도 만만치 않다. 배런 CEO는 “현재 테슬라는 70억달러 정도를 들여 생산시설을 만들면 연간 150억달러씩의 현금을 벌어들인다”며 “공장을 짓고 생산을 늘리는데 따른 내부수익률이 100%에 가까운 만큼 가능한 한 빨리 FCF를 활용해 전기차 생산시설을 늘려야 한다”고 주장했다.
- 규제 풀린 지역, 실수요자 '내 집 마련' 기회 성큼
- [이데일리 신수정 기자] 주택가격의 거래절벽과 가격 하락세가 이어지는 가운데 정부가 지난달 21일 수도권 일부와 지방 대부분 지역에 지정됐던 규제를 해제했다. 경기불확실성이 확대하고 금리상승이 이어지는 상황인 만큼 규제지역 해제가 시장 분위기를 전환하긴 어려운 상황이다. 다만 시장의 흐름과는 달리 ‘내 집 마련’을 노리는 실수요자는 규제지역 해제의 직접 수혜를 받을 수 있다. 청약 자격과 대출 규모, 분양권 등 전반에 걸쳐 나타날 수 있는 변화와 대응 방안을 살펴볼 시점이다.[그래픽=이데일리 김정훈 기자]국토교통부는 지난달 21일 주거정책심의위원회를 열고 전국 투기과열지구 4곳, 조정대상지역 41곳을 해제하는 안건을 심의, 의결했다. 투기과열지구에서 해제된 곳은 인천 연수구, 남동구, 서구와 세종시다. 이로써 전국 투기과열지구는 43곳에서 39곳으로 줄었다. ◇규제지역 변경으로 청약자격요건·추첨물량 배정비율 등 모두 변화규제지역에서 해제되면 내 집 마련의 기본인 ‘청약’ 기준도 크게 바뀐다. 먼저 청약 1순위 자격요건이 청약통장가입 24개월 이상에서 절반으로 줄어든 12개월 이상으로 완화된다. 또 청약 자격이 무주택자(1주택자 처분 조건 청약)에서 1주택 이상으로, 주택 처분 조건도 없어진다. 또 세대주만 청약할 수 있었던 조건이 없어지면서 세대주와 세대원이 동시에 청약할 수 있다. 대출 보증 역시 세대당 1건에서 세대당 2건으로 확대한다. 재당첨과 관련한 규제 역시 없어진다. 또 해당지역 거주자 우선공급도 사라져 지역에 상관없이 청약을 넣을 수 있다. 지방의 매력적인 투자 지역에 전국의 청약통장이 모여들 가능성이 있다는 뜻이다.특히 규제지역 제외 시 추첨제 비율이 증가하게 돼 가점이 낮은 투자자도 청약으로 부동산 투자를 할 수 있다. 투기과열지구에서는 민영주택 전용면적 85㎡이하에서 청약 때 추첨제 물량이 없지만 조정대상지역은 25%가 추첨제 물량으로 배정된다. 비규제지역에선 추첨제 물량이 60%로 늘어난다. 85㎡초과는 투기과열지구에서 50%로 배정했던 추첨제 물량을 조정대상지역으로 바뀌면서 70%로 늘어난다. 비규제지역으로 풀리면 추첨제 물량은 100% 배정된다.[그래픽=이데일리 김정훈 기자]대출도 이전보다 숨통이 트인다. 조정대상지역에서 풀리면 9억원 이하 50%, 9억원 초과 30%였던 주택담보인정비율(LTV)이 70%로 확대된다.(무주택자 기준) 집값의 70%까지 대출받을 수 있다는 의미다. 총부채상환비율(DTI)도 40%에서 60%로 상향 조정된다. 2주택 이상 다주택자도 신규 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받을 수 있다.아파트 분양권 거래도 한결 쉬워진다. 조정대상지역에서는 소유권 이전 등기일까지 최대 3년간 전매가 금지됐지만 이런 제한이 사라진다. 7년이던 청약 재당첨 제한 기간도 없어진다. 다만 조정대상지역에서 해제됐다고 모든 분양권 전매를 할 수있다는 의미는 아니다. 주택법상 분양권 전매가 불가능한 경우가 크게 △투기과열지구 △조정대상지역 △분양가상한제 적용주택 △공공택지 외 택지 △공공재개발사업주택으로 구분되기 때문이다. 조정대상지역에서 해제된 지역이라도 분양가 상한제 적용지역 또는 지방 광역시에서 공공택지가 아닌 민간택지의 분양권은 소유권 이전등기일까지 전매제한을 적용한다. 실제로 조정대상지역 해제로 전매제한이 풀리는 지역은 수도권 일부(과밀억제권역, 성장관리권역 외) 및 기타지역에 한정될 수 있어 유의해야 한다.[그래픽=이데일리 김정훈 기자]◇전문가 “집값 낙폭 크지 않고 분양가 저렴한 곳 주목” 전문가들은 광역시 내 대단지 위주의 아파트에 수요자들의 관심이 쏠릴 것으로 내다봤다. 실제 부산은 규제지역 해제 효과로 청약 열기가 회복되는 모습이다. 지난달 23일 문을 연 부산 ‘양정자이더샵SK뷰’ 모델하우스는 첫 주말 동안 방문객이 2만3000여명 몰렸다. 올 상반기 부산 최고 청약 경쟁률(114.87대 1)을 기록한 ‘강서자이 에코델타시티’ 모델하우스 첫 주말 방문객(2만2000명)을 넘는 기록이다. 광역시가 아닌 지역에서는 집값 하락이 크지 않은 천안과 분양가가 낮은 청주, 전주 지역의 수요가 살아날 것으로 전망했다.박지민 월용청약연구소 대표는 “규제지역 해제로 세대주와 세대원 모두 청약을 넣을 수 있어 청약실수요자가 늘어나는 효과를 얻을 수 있다”며 “특히 집값 낙폭이 크지 않은 지역이나 분양가가 저렴하게 나온 지역은 투자자의 구미를 당기기 충분하다”고 말했다.여경희 부동산R114 수석연구원은 “극심한 거래 절벽에 조금은 숨통이 트일 것으로 보인다”며 “부산이나 수도권 외곽 등은 투자처를 찾던 다주택자의 투자수요도 늘어날 수 있다”고 했다.부산에 분양되는 아파트 분양 모델하우스에 방문객들이 몰렸다. (사진=양정자이더샵SK뷰)◇매매시장도 주담대한도·정비사업거래 영향매매시장도 규제 완화 영향권 내에 있다. 먼저 주택담보대출 한도가 바뀐다. 조정대상지역에서 50%로 적용되던 LTV·DTI 규제가 각각 70%와 60%로 완화된다. 또, 1주택 초과 보유세대는 새로 사는 주택에 대해 주택담보대출이 불가능했던 다주택자도 주택담보대출을 받을 수 있다. 쉽게 말해 수도권에 1주택을 보유한 사람이 갑자기 지방으로 일자리를 옮기게 됐다고 가정할 때 기존에는 수도권 집을 팔지 않으면 지방에서 대출을 받고 집을 사기 어려웠다. 이제는 수도권 집을 세준 뒤 지방에서도 주택담보대출을 끼고 집을 살 수 있다.정비사업에서 변화가 나타날 수 있다. 투기과열지구는 정비사업 조합원 지위의 양도와 정비사업 분양주택 재당첨에 제한이 발생한다. 예를 들어 인천 서구에서 재건축 아파트에 투자한다면 투기과열지구에 지정됐을 땐 조합설립인가 이후 소유권 이전등기 시까지 조합원 지위의 양도가 불가능했지만 이번 지정 해제로 언제든 양도할 수 있다. 정비사업 지역의 입주권 매매나 증여 거래가 증가할 수 있다는 전망도 나온다.
