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- 이태원 크라운호텔 개발, 3400억 브릿지론…대출 차환 성공
- [이데일리 김성수 기자] 서울 용산구 이태원동 크라운호텔 개발사업이 3400억원 브릿지론을 받아서 기존 대출을 차환(리파이낸싱)하는 데 성공했다. 이 사업은 현대건설, 시행사 RBDK, 코람코자산운용, 한국투자부동산신탁이 손잡고 진행하고 있다.오늘 27일 서울시 디자인 공모 발표 결과가 나오면 설계가 확정되고, 인허가 신청도 그에 맞춰 진행할 예정이다. 내년 2분기경 건축심의를 접수할 예정이며, 오는 2025년 2월 착공 및 2028년 12월 준공을 목표로 진행 중이다.◇ 3400억 브릿지론 완료…현대건설 신용공여로 1700억 조달20일 금융투자업계에 따르면 서울 용산구 크라운호텔 개발사업은 지난 19일 3400억원 브릿지론을 받아서 기존 대출 차환에 성공했다. (자료=사업주체 측, 서울시)앞서 시행사 케이스퀘어용산PFV(구 하나대체투자용산PFV)는 작년 10월 26일 현대건설로부터 115억원을 금리 4.6%에 차입하는 계약을 체결했다. 이 계약은 지난 19일 만기가 도래했다.이번에 조달한 브릿지론 기간은 1년 6개월(18개월)로, 내년 12월 19일이 만기다. BNK투자증권은 브릿지론의 단순 주선 역할을 맡았다. 브릿지론은 본PF가 승인되기 전까지 필요한 초단기 자금이다. 토지 매입이 완료되지 않았고, 사업 인허가도 승인되지 않은 상태에서 빌려주는 자금이므로 투자자 입장에서는 본PF보다 리스크가 높다. 브릿지론 금액 중 절반(1700억원)은 시공사 현대건설의 신용공여를 통해 제공됐다. 신용공여란 금융거래에서 타인에게 재산을 일시적으로 빌려줘 이용할 수 있도록 해주는 것이다. 케이스퀘어용산PFV는 크라운호텔 개발사업을 위해 비엔케이썸제사차 등 대주단으로부터 총 1687억원 한도 자금을 조달하는 대출약정을 체결했다. 담보 및 상환 순위는 같은 순위다. 케이스퀘어용산PFV의 주주별 보통주 지분율은 △현대건설 49.5% △RBDK(알비디케이) 25% △코람코자산운용 19.5% △한국투자부동산신탁 6%다. 코람코자산운용은 PFV의 자산관리회사(AMC) 역할이며 사실상 현대건설이 사업을 주도하고 있다.이 사업은 이태원동 34-69 일대 크라운호텔을 헐고 지하 4층~지상 25층 규모 도시형생활주택 184가구, 오피스텔 10실, 근린생활시설(상업시설)로 이뤄진 주상복합 시설을 개발하는 게 골자다. 도시형생활주택 대신 ‘분양가 300억원 내외’ 초고급주택으로 개발하는 안도 있지만, 설계변경 중이고 인허가도 진행 중이라서 구체적 방향은 확정되지 않았다.서울시 디자인 공모 발표 결과가 나와야 설계가 확정되고, 인허가 신청도 그에 맞춰 진행할 수 있다. 앞서 서울시는 ‘도시·건축 창의·혁신디자인 시범사업’ 대상지 공모를 진행, 지난달 19일부터 제안서를 접수받았다. 1차 선정안은 오는 27일 발표될 예정이지만, 발표 시점이 지연될 가능성이 있다.◇ 브릿지론 만기, 내년 12월 19일…시 공모 선정시 규제 완화서울시는 제안서 접수 이후 시범사업 대상지 선정을 위해 별도로 구성된 ‘디자인혁신위원회’ 평가를 통해 대상지 10개소 내외를 선정 및 발표할 예정이다. 이후 기획 디자인 제출을 거쳐 최종 대상지를 결정할 계획이다.선정된 사업지는 조경, 건폐율, 대지안의 공지, 건축물 높이 제한 및 일조 등 확보를 위한 높이의 적용을 배제받을 수 있다. 또한 용적률의 경우 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법) 시행령 최대용적률의 1.2배 이내까지 완화될 수 있다.서울 용산구 이태원동 34-69 일대 (사진=김성수 기자)현재 크라운호텔은 기존 건축물의 지상 부분 철거가 완료됐고, 지하 철거 승인(6~8월 예상)을 앞두고 있다. 내년 2분기경 건축심의를 접수할 예정이다. 건축허가가 내년 12월경 완료되면 그 이듬해인 2025년 상반기 착공할 예정이다. 2025년 2월 착공 및 2028년 12월 준공을 목표로 진행 중이다.크라운호텔 개발사업 관련 자산유동화 기업어음(ABCP)과 사모사채도 만기를 맞아서 차환이 이뤄졌다. 앞서 특수목적회사(SPC) 비앤케이썸제일차는 작년 3월 18일 케이스퀘어용산PFV에 PF대출원금 500억원을 빌려줬다. 이 대출의 만기는 지난 19일이었다. 해당 대출을 기초자산으로 ABCP 400억원과 사모사채 100억원이 발행됐었다. 이후 SPC 비엔케이썸제사차는 케이스퀘어용산PFV에 PF 대출원금 909억원(한도 1396억원)을 지난 19일 실행했다. 케이스퀘어용산PFV는 최초 909억원 대출을 인출할 예정이며, 향후 487억원 한도 내에서 추가인출이 가능하다. 새 PF대출의 만기는 오는 9월 18일이다. 비엔케이썸제사차는 이 1396억원 한도 대출채권을 기초자산으로 지난 19일 자산유동화 전자단기사채(ABSTB) 909억원과 자산유동화 기업어음(ABCP) 1억8000만원을 발행했다. 둘을 합치면 총 발행금액은 910억8000만원이다. ABSTB는 오는 9월 19일 만기며, ABCP는 오는 12월 19일 만기다.BNK투자증권은 이 거래의 자산관리자 및 주관회사를 맡는다. 수협은행은 업무수탁자, 법무법인 유준은 법률자문기관이다. 현대건설은 이 유동화자산의 신용위험을 막기 위해 ‘자금보충 및 조건부 채무인수’ 의무를 맡고 있다. 일반적으로 부동산 PF사업 자금의 상환재원은 해당 사업으로부터 발생하는 현금흐름(분양대금)이다. 만약 사업 진행이 예상보다 늦어지거나, 사업수익이 예상보다 낮아지면 유동화자산의 회수 가능성에도 영향을 준다. 현대건설은 케이스퀘어용산PFV가 채무를 상환할 자금이 부족할 것으로 예상되는 경우 등 자금보충이행사유가 발생하면 비엔케이썸제사차에 자금을 보충할 의무가 있다. 만약 이 의무를 이행하지 않으면 케이스퀘어용산PFV의 대출채무를 인수해야 한다.
- 마곡, 내년 오피스 공급 '큰 장' 선다…입지선점 눈치싸움
- [이데일리 김성수 기자] 서울 마곡 마이스단지에 내년 오피스 공급 ‘큰 장’이 설 것으로 보인다. 마곡 마이스단지 특별계획구역 CP1·CP2블록이 내년 준공을 앞두고 매각이 추진되고 있어서다. 이번에 공급될 6만평 이상의 오피스 물량은 만성적 ‘공급가뭄’을 겪는 서울 오피스 시장에 ‘단비’가 될 것으로 기대된다. 신사옥을 찾는 대형 오피스 수요자들의 눈치싸움도 치열해지고 있다. ◇ 마곡 CP2, 오피스 공급량 6만평…CP1 ‘협의중’19일 건설업계에 따르면 서울 강서구 마곡 마이스(MICE)복합단지 특별계획구역 CP1·CP2블록이 내년 6~9월 완공된다. 이 곳에 공급될 업무시설(오피스)은 연면적 기준 최소 6만평에 이른다. 서울 마곡마이스 단지 개발사업은 서울 강서구 마곡지구에 업무시설, 호텔, 컨벤션센터, 문화시설 등 다양한 용도가 복합된 대규모 마이스(MICE·기업회의 포상관광 컨벤션 전시) 단지를 짓는 사업이다.전체 대지면적은 8만2721㎡로 마포구 서울월드컵경기장의 9배 수준이다. 연면적은 82만6520㎡(약 25만평)로 강남구 코엑스(46만㎡)의 약 2배 크기다. 총 4개 블록(CP1, CP2, CP3-1, CP3-2)으로 구성돼 있다. 단지는 서울지하철 5호선 마곡역과 9호선·공항철도 환승역인 마곡나루역 사이에 위치해 있다. 지하철 마곡역, 마곡나루역, 서울식물원을 지상과 지하로 모두 잇는 공공보행통로가 조성된다. 이 사업은 ‘마곡마이스PFV’가 총괄한다. 마곡마이스PFV는 △롯데건설(보통주 지분율 22.4%, 1종 종류주식 7.5%) △에스디에이엠씨(SD AMC, 2종 종류주식 4.9%) △다원디자인(3종 종류주식 17.7%) △메리츠증권(6종 종류주식 12.5%) △대저건설(4종 종류주식 15%) 등이 공동으로 투자·설립한 회사다.(자료=감사보고서)시공사는 롯데건설, 신동아건설, 금호건설, 대저건설이다. 지난 2021년 5월 착공하면서 CP1·CP2블록 판매시설 매각이 추진돼왔다.우선 마곡동 767-4번지 일대 CP2블록(대지면적 2만812㎡) 건물은 내년 6~7월 준공 예정이다. 지하 6층~지상 15층, 5개동, 연면적 19만8724㎡ 규모 업무시설, 생활숙박시설(롯데캐슬 르웨스트), 판매시설이 건축된다. 공사비는 3023억원이다.CP2블록에 공급될 업무시설은 연면적 기준 약 19만8724㎡(약 6만평)다. 업무시설 외에 ‘제2코엑스’도 들어온다. CP2구역에 들어설 마곡마이스 시설 ‘코엑스마곡 르웨스트’를 코엑스가 10년간 임차해서 운영한다. 시행사 마곡PFV와 임대차 계약을 맺었다. ◇ 마곡, 내년 오피스 100만평…‘제2의 판교’ 기대CP1블록은 마곡동 767번지 일대에 있으며 대지면적이 3만1824㎡로 4개 블록 중 가장 크다. 이 곳은 내년 9월 준공 예정이다. 지하 7층∼지상 13층, 5개동, 연면적 32만6061㎡ 규모 문화 및 집회시설, 업무시설, 관광숙박시설(호텔), 판매시설이 들어선다. 공사비는 4969억원이다. CP1블록은 설계변경 중이라서 업무시설 연면적이 확정되지 않았다. 마곡PFV 관계자는 “CP1블록의 경우 업무시설, 판매시설, 문화시설, 숙박시설이 다 들어있어서 설계변경이 확정돼야 업무시설 공급 규모가 나올 것”이라며 “아직 협의 중인 부분이 많다”고 말했다. 마곡 마이스단지 개발 현황 (자료=삼성증권 보고서)단지 완성으로 마곡에 오피스가 대량 공급되면 ‘제2의 판교’로서 위상을 갖출 것이라는 분석이 나온다. 마곡지구에는 LG사이언스파크, 롯데, 코오롱 등 국내 대기업 90여곳의 연구개발(R&D) 시설이 있는데, 여기에 ‘업무·전시·컨벤션·호텔’ 기능까지 더해지는 것이다.이경자 삼성증권 연구원은 보고서에서 “마곡은 각종 정부 지원으로 R&D 업무지구로 육성된다는 점에서 도시의 컨셉이 명확하다”며 “이는 동종 임차인을 유입시키고 클러스터화할 수 있는 경쟁력이자 판교와 유사한 점”이라고 설명했다.이어 “현재 개발이 진행 중인 마곡MICE 복합단지(르웨스트), CP4구역(원웨스트) 등 구역에 오는 2024년 오피스가 대량 공급될 것”이라며 “이 공급이 완료되면 마곡의 내년 오피스 재고는 100만평에 육박해 판교 수준에 이르게 된다”고 덧붙였다.게다가 서울 오피스시장은 만성적 ‘공급부족’을 겪고 있다. 마곡에 대규모로 공급될 오피스들에 시장 관심이 집중되는 이유다. 글로벌 종합 부동산 서비스회사 존스랑라살(JLL)에 따르면 서울 3대 권역 A급 오피스 시장 공실률은 작년 2분기부터 자연 공실률(이론적으로 가능한 최저 공실률)인 5.0%를 하회하고 있다. 신규 오피스빌딩 공급이 없고 추가 임차가능 공간이 부족해서다. ◇ “대형 오피스 수요자, 지금 아니면 대안 없어”서울 A급 오피스시장 공실률은 1.1%에 그친다. JLL 기준 A급 오피스란 연면적 1만평 이상, 바닥면적 330평 이상 오피스 건물로 양질의 스펙과 공용 공간, 주차시설, 외관을 보유하고 우수한 임차인이 입주하며, 유동인구가 많은 곳에 위치해 교통수단 접근성이 좋은 건물을 뜻한다.상업용부동산 종합 서비스기업 젠스타메이트에 따르면 서울 전체 오피스 공실률은 지난 1분기에 전분기 대비 0.3%포인트(p) 하락한 2.6%로 집계됐다. 이에 따라 신사옥을 찾는 대형 오피스 수요자들이 마곡에서 물량을 선점하기 위해 치열한 눈치싸움을 벌이고 있다는 게 업계 얘기다. 상업용부동산 업계 관계자는 “전용면적 2000평~3000평의 넓은 공간이 필요한 업체들은 이렇게 단기에 오피스 물량이 급증할 때 들어가서 거점을 마련하지 않으면 대안을 찾기 어렵다”며 “우선매수권을 쓸 수 있거나 사옥 인수 계획이 있는 수요자들한테 일단 임차인으로 들어오라는 얘기가 오고 가고 있다”고 말했다.마곡마이스PFV 감사보고서를 보면 작년 말 기준 차입금이 트랜치A, 트랜치B 합쳐 총 1조4420억원이다. 1년 전 1조3600억원보다 6% 늘었다. 만기는 일괄적으로 오는 2025년 1월 17일 돌아온다. 메리츠증권이 다수 기관투자자에 셀다운(채권을 증권화해 트렌치 상품으로 재매각)한 만큼 자산유동화기업어음(ABCP) 발행은 하지 않았다.(자료=감사보고서)트랜치A 차입금은 총 1조1700억원이다. 순위별로는 △선순위 6500억원 △중순위 2200억원 △후순위 3000억원이다. 순위별 연 이자율은 선순위 4.30~4.39%, 중순위 6.3%, 후순위 3.1% 순이다. 트랜치B 차입금은 총 2720억원이다. △선순위 1150억원 △중순위 1000억원 △후순위 570억원으로 구성돼 있다. 연 이자율은 선순위 3.8%, 중순위 5.8%, 후순위 3.1%다.업계 관계자는 “미국 연방준비제도(연준)와 한국은행이 급격한 기준금리 인상을 단행하기 전에 대출금리를 정했다”며 “입지대비 금리가 다소 낮은 측면이 있다”고 말했다.
- 삼성FN리츠, 배당수익률 하락 가능성 거의 없다-한투
- [이데일리 김인경 기자] 한국투자증권은 삼성FN리츠(448730)가 시세보다 낮은 가격에 서울 핵심권역 오피스를 편입한 가운데, 배당수익률 하락 가능성이 거의 없다고 강조했다. 투자의견이나 목표주가는 제시하지 않았다.15일 강성태 한국투자증권 연구원은 “삼성 그룹 1호 공모 리츠인 삼성FN리츠가 2022년 4월에 출범했는데, 삼성금융네트웍스에 참여한 금융사들이 합심해서 만들어 낸 결과물”이라며 이같이 밝혔다. 먼저 삼성FN리츠는 스폰서인 삼성생명(032830)(19.5%)과 삼성화재(000810)(18.7%)가 전체 보통주 지분의 38.2%를 보유 중이다. 삼성생명이 100% 지분을 가진 삼성SRA자산운용이 AMC로서 리츠를 위탁운용하고 있다. 특히 순수 오피스 리츠인 삼성FN리츠는 대치타워(GBD), 에스원빌딩(CBD) 등 서울 핵심 권역에 위치한 오피스 두 군데를 편입해 상장했다. 운용자산(AUM)은 매입가 기준 6776억원이며, 선순위 담보대출 인정비율(LTV)은 51.5%, 임대보증금 포함 54.9%로 타 상장 리츠와 비교해 낮은 편이다.강 연구원은 “투자포인트는 두 가지로 첫째, 플래그십 자산을 시세 대비 낮은 가격으로 편입했다는 것”이라며 “리츠 AUM의 71.0%를 차지하는 대치타워는 강남구 테헤란로에 위치한 연면적 1만3671평 규모 프라임급 오피스”라고 강조했다. 층수 일부를 구분 소유하거나 부동산펀드(REF) 수익증권을 통해 지분 참여중인 기존 상장 리츠는 있으나, 강남권역 프라임급 오피스 실물 전체를 편입한 리츠는 삼성FN리츠가 처음이다. 그는 “이보다 중요한 것은 매입 가격”이라며 “리츠는 대치타워를 지난해 11월 24일 매입가 4811억원, Cap 비율 4.33%에 취득했다”라고 말했다. 2022년 3분기 GBD 권역 프라임급 오피스 Cap이 2.90%인 점을 감안하면, 리츠의 매입 조건이 좋다는 평가다. 강 연구원은 “스폰서 리츠가 가진 특장점이 발현되는 부분”이라고 분석했다.이어 그는 “두번째 투자포인트는 담보대출 리파이낸싱으로 배당수익률 하락 가능성이 없다는 것”이라며 “올해 상장했거나, 상장을 앞둔 리츠 모두에 적용되는 투자포인트”라고 평가했다. 강 연구원은 “이는 우량한 자산을 좋은 조건에 매입한 것으로부터 시작되는데 이는 낮은 가격에 산 만큼 차입 규모가 줄어들기 때문”이라고 말했다. 또 “기준금리 고점 부근에 변동금리로 차입한 담보대출 이자비용 규모는 내년 11월 담보대출 만기까지 점차 감소할 것이며, 리파이낸싱 후에는 더 나은 조건으로 차입할 가능성이 높다”며 “대치타워 임대 면적의 36.1%를 점유 중인 입주사들의 재계약 과정에서 발생되는 비용을 제외한다면, 공모가 부근인 현재 주가에 진입 시 연환산 6%에 가까운 배당수익률은 꾸준히 만들어질 것”이라고 덧붙였다.
- 리츠업계 "고금리에 자금조달 어렵지만…회사채·자산매각으로 성공"
- [이데일리 김성수 기자] “현 시점에서 모든 리츠(REITs·부동산투자회사)들의 가장 큰 화두는 ‘리파이낸싱’(자금 재조달)입니다. 리츠는 실물 부동산보다 빠른 시간 내 현금화가 가능하고, 회사채 발행 등 여러 전문적인 방법을 활용해서 금리를 낮출 수 있습니다. 공모 증권의 속성을 갖고 있어서 공시를 통해 정보 비대칭 문제도 해소하고 있습니다.”정병윤 한국리츠협회장과 연사들은 13일 한국리츠협회 주최로 서울 영등포구 공군호텔에서 열린 ‘2023년 상장리츠 투자간담회(IR)’에서 이같이 입을 모았다.이날 행사에서는 △김동중 NH농협리츠운용 본부장(NH올원리츠 및 NH프라임리츠) △윤영주 롯데AMC 리츠사업부문장 상무(롯데리츠) △이동진 ESR켄달스퀘어리츠운용 본부장(ESR켄달스퀘어리츠) △김형진 삼성SRA자산운용 팀장(삼성FN리츠) △문성제 제이알투자운용 이사(제이알글로벌리츠) 순으로 발표를 진행했다.김형진 삼성SRA자산운용 팀장이 13일 서울 영등포구 공군호텔에서 열린 ‘2023년 상장리츠 투자간담회(IR)’에서 발표하고 있다. (사진=김성수 기자)◇ “NH리츠, CB·회사채 정관변경…ESR켄달, 자산 성공적 매각”김동중 NH농협리츠운용 본부장은 ”NH올원리츠는 올 초 분당스퀘어의 선순위 담보대출 리파이낸싱을 진행하면서 작년 금리인상의 직격탄을 맞았었다“며 ”올 초 전환사채(CB), 회사채 발행 관련 정관변경을 진행했고, 다양한 자금조달 방안에 대해 사전적 준비를 완료하고 실제 조달 시점에서 비용을 가장 많이 낮출 수 있는 방법을 선택하려 하고 있다“고 설명했다. 그는 ”부동산 담보대출의 여러 부분이 있다면 그런 부분을 활용해서 가장 비용이 낮은 방안으로 추진할 계획“이라며 ”NH프라임리츠의 경우 개별 펀드나 리츠 만기까지 리파이낸싱 이슈가 없다“고 설명했다.윤영주 롯데AMC 리츠사업부문장 상무는 ”롯데리츠는 올해 리파이낸싱 금액이 상당히 컸지만, 기존 담보인정비율(LTV)이 낮아서 재무구조가 건전했던 덕분에 올해 1분기 성공적으로 리파이낸싱을 할 수 있었다“며 ”지금은 금리가 높지만 그 안에서 만기를 최대한 분산해서 한 번에 조달 금액이 너무 커지지 않도록 안정성을 유지하는 것이 저희의 전략“이라고 강조했다.이동진 ESR켄달스퀘어리츠운용 본부장은 ”최근 자산매각을 통해서 올 연말 만기 도래하는 차입금 4000억원 중 300억원 정도가 줄어드는 효과가 있다“며 ”다른 자산들 매각도 염두에 두고 있으며, 이를 통해 전체 차입금을 줄이는 것이 목표“라고 말했다. 이어 ”자산매각으로 전체 자산가치가 증가하므로 LTV는 자연스럽게 하락하게 된다“며 ”좀 더 경쟁력 있는 차입조건을 갖출 수 있도록 대주단과 협의해서 도출하려 하고 있다“고 말했다. 김형진 삼성SRA자산운용 팀장은 ”삼성FN리츠는 작년 시장이 어려울 때 선순위 대출을 받아서 금리가 5%대 초중반“이라며 ”지금은 금리가 3% 중후반대로, 저희가 예상했던 수준에 내려와 있다“고 말했다. 이어 ”내년 리파이낸싱하는 시점에 큰 어려움은 없을 것 같다“며 ”LTV가 약 55% 이내인 만큼 자산에 대한 평가를 받으면 자금조달도 여유롭게 할 수 있고, 추가 자산 편입에도 좋은 자금조달 방법이 되지 않을까 생각한다“고 말했다.문성제 제이알투자운용 이사는 ”저희(제이알글로벌리츠)가 회사채 발행을 했기 때문에 연말까지 리파이낸싱이 순탄하게 이뤄질 것으로 예상한다“며 ”현 시점에는 유럽 은행들의 건전성에도 아직 문제가 없다“고 말했다. ◇ “리츠, 금리 낮추는 전문적 운용 가능…정보 비대칭도 해소”이날 연사들은 리츠에 투자했을 때 얻을 수 있는 장점도 소개했다. 다른 실물부동산에 직접 투자할 때보다 유동성이 높아서 빠른 현금화가 가능하고, 운용도 전문적으로 이뤄진다는 점이 주요 장점으로 꼽혔다.김 본부장은 ”아파트 등 대형 부동산은 개인이 투자할 수 있는 기회가 상당히 제한적“이라면서도 ”반면 상장 리츠는 유가증권 시장에서 자유롭게 투자할 수 있어서 개인의 투자성향에 맞는 포트폴리오 구축이 가능하다는 장점이 있다“고 말했다. 윤 상무는 ”부동산의 가장 큰 단점은 유동화가 어렵고 바로바로 현금화할 수 없다는 점“이라며 ”상장 리츠는 그런 단점을 대폭 해결해 줄 수 있는데다, 한 개인이 소유하기 어려운 우량자산을 일부 소유할 수 있게끔 해준다“고 설명했다.이어 ”리츠는 한 번 출시될 때 인허가 과정에서 전문가들과 정부의 검토를 거친다“며 ”또한 자산운용역이 리츠를 운용하는 과정에서 금리를 낮추기 위해 회사채 발행 등 여러 전문성을 발휘하는데, 이런 것들은 개인이 할 수 없는 부분“이라고 말했다. 문 이사는 ”리츠 투자에 내포된 여러 리스크 중에는 시스템 리스크(금융시스템에 문제가 생겨 금융기능이 제대로 작동하지 못하고 실물 경제에 심각한 충격을 주는 위험)가 있다“며 ”금융당국이 은행 위기를 통제하는 수단들이 정교화되고 있다“고 말했다. 이어 ”‘정보 비대칭’이 대체투자 성과에 굉장히 큰 역할을 준다는 사실이 최근 1년의 투자실패 사례를 통해 확인되고 있다“며 ”상장리츠의 경우 공모 증권의 속성을 갖고 있어서 최대한의 공시를 통해 정보 비대칭을 해소하고 있다“고 말했다.
- 한화리츠, 시세 대비 낮은 가격에 자산 편입…배당수익률 훼손 가능성도 낮아
- [이데일리 양지윤 기자] 한국투자증권은 13일 한화리츠에 대해 공모가격 미만에 살 수 있는 기회가 얼마 남지 않았다고 진단했다. 투자의견, 목표가는 제시하지 않았다. 한화리츠(451800)의 12일 종가는 4945원이다.강경태 한국투자증권 연구원은 “한화리츠가 핵심 자산 주변 시세 대비 낮은 가격에 리츠를 편입하고 배당수익률 훼손 가능성이 낮다는 점이 투자 포인트”라고 밝혔다.한화리츠는 순수 오피스 리츠로 스폰서인 한화생명보험이 지난 4월 30일 기준 보통주 발행주식수의 46.2%를 보유 중이다. 스폰서가 100% 출자해 설립한 한화자산운용이 AMC로서 리츠를 위탁관리하고 있다. 플래그십 자산은 한화손해보험 여의도 사옥이다. 연면적 1만8000평 규모 프라임급 오피스로 한화 그룹 계열사들이 전체 임대 가능 면적의 91.7%를 장기임차중인 YBD 핵심 자산이다.해당 자산을 비롯해 한화생명보험 노원, 평촌, 구리, 부천중동사옥까지 서울 소재 오피스 다섯개를 편입했다. 지난 3월 27일에 기업공개(IPO)를 진행, 매입가격을 합산해서 구한 리츠의 운용자산(AUM)은 6603억원, 감정평가 합산액은 6611억원이다.우량한 오피스 자산을 시장 대비 좋은 가격에 편입했다는 점을 첫 번째 투자포인트로 꼽았다. 대표 자산인 한화손해보험 여의도 사옥은 지난해 11월 매입가4560억원, 캡레이트(이하 Cap) 4.85%에 편입했다. 그는 “지난해 3분기 서울 YBD 권역 오피스 Cap이 3.1%까지 하락했던 점을 감안할 필요가 있다”며 면적당 임대료가 유사한 주변과 비교해 매입 Cap이 1.75%p 높다는 것은 상대적으로 낮은 가격에 오피스를 거래했다는 뜻“이라고 설명했다. 실제 두 블록 떨어져 있는 신한투자증권빌딩의 2022년 7월 당시 거래가와 비교하면 한화리츠의 핵심 자산 매입 가격이 평당 500만원 가량 낮다.기존 차입금 리파이낸싱으로 인한 배당수익률 훼손 가능성이 낮다는 점에도 주목했다 . 한화리츠가 부채로 조달한 3276억원의 가중평균 조달 금리는 연 5.57%다. 그는 ”향후 3년에 걸쳐 매년 11월 30일마다 총 차입금의 33%씩 만기가 도래하는데, 현재 가중평균 금리보다 높은 수준에서 재 차입할 가능성은 낮다“고 분석했다.이는 4기(2023년 10월 결산) 이후에도 회사에서 제시한 연 환산 배당수익률 6.30%는 지켜진다는 의미다. 그는 ”좋은 조건에 구매한 자산에서 안정적으로 생겨나는 임대수익, 낮아지는 이자비용 부담, 그룹사 핵심 자산을 편입하면서 성장해 가는 전략을 감안해 적극 편입해 갈 때“라고 주장했다.
- "제2의 장동건 집?" 용산 크라운호텔 '300억 내외' 초고급주택 개발 검토
- [이데일리 김성수 기자] 서울 용산구 이태원동 크라운호텔 개발 계획안에 ‘분양가 300억원 내외’ 초고급주택 건설도 방안 중 하나로 포함된 것으로 확인됐다. 배우 장동건·고소영 부부가 살고 있는 ‘더펜트하우스 청담(PH129)’이 모델이다.다만 인허가가 아직 끝나지 않았고, 설계계획안도 계속 바뀌다보니 구체적 개발방향은 확정되지 않았다. 이달 서울시 공모에 선정되면 건축물을 좀 더 창의적으로 지을 수 있도록 규제를 완화받게 된다.◇ 초고급주택 29가구 개발, 예시안 중 하나로 포함돼8일 건설 및 금융투자업계에 따르면 서울 용산구 이태원동 34-69 일대 크라운호텔을 헐고 ‘가구당 분양가 300억원 내외’ 초고급주택 29가구, 오피스텔 7실로 개발하는 방안이 여러 예시안 중 하나에 포함됐다. (자료=사업주체 측, 서울시)29가구 아파트는 여러 규제를 피할 수 있다. 30가구 미만의 소규모 주거시설은 사업계획승인 대상에서 제외되고, 사업자의 임의분양 방식으로 공급된다. 이에 따라 분양승인 절차를 거치지 않아도 되고 공개 청약 의무도 없으며, 청약 통장도 필요하지 않다. 분양가 규제도 받지 않으며 실거주 의무, 전매 제한 규제도 없다. 이런 제한 때문에 29가구로 분양하는 경우가 많다. 크라운호텔은 현재 기존 건축물의 지상 부분 철거가 완료됐고, 지하 철거 승인(6~8월 예상)을 앞두고 있다. 당초 계획은 지하 4층~지상 25층 규모 도시형 생활주택 184가구, 오피스텔 10실, 근린생활시설(상업시설)로 이뤄진 주상복합 시설을 개발하는 것이었다. 하지만 입지가 좋은 만큼 도시형 생활주택 대신 초고급 주택으로 개발하는 방안이 브릿지론 설명자료에 하나의 예시안으로 포함됐다는 전언이다. 배우 장동건·고소영 부부가 살고 있는 더펜트하우스 청담은 국토교통부가 발표한 ‘2023 공동주택 공시가격자료’ 기준 우리나라에서 제일 비싼 아파트인 것으로 조사됐다. 올해 더펜트하우스 청담의 전용면적 407.71㎡ 공시가격은 162억4000만~168억9000만원이다. 크라운호텔 개발사업장은 오는 19일 브릿지론을 받아서 기존 대출금 차환(리파이낸싱)을 진행할 예정이다. 사업주체인 케이스퀘어용산PFV(구 하나대체투자용산PFV)가 작년 10월 26일 현대건설로부터 115억원(금리 4.6%)을 차입한 계약이 오는 19일 만기여서다. 이 사업장 부지 면적은 7011㎡(약 2121평) 규모다. 용산공원이 바로 옆에 있고, 지하철 6호선 이태원역(도보 13분)과 녹사평역(도보 13분)도 인접해 있다. 근처에 시행사 일레븐건설이 진행 중인 복합개발사업장 ‘더 파크사이드 서울’(이태원동 22-34 일대)에도 고급 주거시설과 호텔 ‘로즈우드’가 들어선다. 단지 주변(서울 용산구 동빙고동 318 일대)에는 신분당선 용산 연장선(신사~용산 구간) 동빙고역 개통 호재도 있다. 국토교통부는 신분당선 신사~용산까지 총 5.3km 구간에 대해 국방부, 미군, 국립중앙박물관 등 관계기관과 협의하고 있다. 올 하반기쯤 최종 노선을 확정할 계획이다.신분당선 강남~용산 구간 노선도 (자료=국토교통부)◇ 27일 서울시 디자인 공모 발표…설계변경 가능성도다만 인허가가 진행 중인데다, 설계계획안도 계속 바뀌다보니 구체적 개발방향은 확정되지 않았다. 서울시 디자인 공모 발표 결과에 따라 설계변경이 이뤄질 가능성이 있다. 설계가 확정돼야 인허가 신청도 그에 맞춰 진행할 수 있다.앞서 서울시는 ‘도시·건축 창의·혁신디자인 시범사업’ 대상지 공모를 진행, 지난달 19일부터 제안서를 접수받았다. 이번 공모에 선정된 대상지들은 창의적·독창적 디자인의 건축물을 지을 수 있도록 시에서 건폐율, 높이, 용적률 등 다양한 건축규제를 배제 또는 완화해준다.선정된 사업지는 조경, 건폐율, 대지안의 공지, 건축물 높이 제한 및 일조 등 확보를 위한 높이의 적용을 배제받을 수 있다. 또한 용적률의 경우 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법) 시행령 최대용적률의 1.2배 이내까지 완화될 수 있다. 당초 서울시 일정을 보면 지난달 29일 1차 선정안이 발표될 예정이었지만 오는 27일로 변경됐다. 그런데 이 또한 추가 지연 가능성이 있는 것으로 전해졌다. 크라운호텔 개발사업의 당초 일정은 시공사 현대건설이 오는 6월 착공해서 2026년 5월 준공하는 것이었다. 그러나 현재 계획된 일정은 내년 2분기경 건축심의를 접수한 후 오는 2025년 상반기 착공하는 순이다. 인허가가 끝나지 않아 투자자는 아직 없다. 디에이그룹엔지니어링종합건축사사무소(DA건축)가 설계를 맡는다. DA건축이 설계한 고급 주거시설로는 강남구 역삼동 하이엔드 오피스텔 ‘루카831’, 여의도 하이엔드 오피스텔 ‘아크로 여의도 더원’이 있다. 케이스퀘어용산PFV의 주주별 보통주 지분율은 △현대건설 49.5% △RBDK(알비디케이) 25% △코람코자산운용 19.5% △한국투자부동산신탁 6%다. 코람코자산운용은 PFV의 자산관리회사(AMC) 역할이며 사실상 현대건설이 이 사업을 주도하고 있다.사업주체 측 관계자는 “내년 3분기 중 건축심의를 완료하는 게 목표지만 변경될 수 있다”며 “건축허가가 내년 12월경 완료되면 그 이듬해 상반기에 착공할 예정”이라고 말했다.
- "연간 탄소배출 77% 절감" 한국엡손, 친환경 컬러복합기 출시
- [이데일리 최영지 기자] “세계 환경의 날을 맞아 친환경 제품을 선보이게 됐습니다. 이산화탄소와 에너지사용 절감은 물론 고객 입장에서 생산성·신뢰성을 높이고 업무 환경을 개선시킬 수 있는 제품을 통해 스마트 오피스를 구현하겠습니다.”후지이 시게오 한국엡손 대표가 5일후지이 시게오 한국엡손(이하 엡손) 대표는 5일 개최한 엡손 비즈니스 프린팅 솔루션데이를 열어 이같이 신제품을 소개했다. 후지이 시게오 대표는 “이번 신제품은 고효율·초소형·초정밀 등 기술로 사회를 풍요롭게 한다는 엡손 가치를 구현하는 제품”이라며 “친환경이 중시되는 시대에 고객이 이산화탄소를 줄일 수 있으며 노동환경 개선에도 도움을 줄 제품이며 앞으로도 제품 개발을 통해 사회문제를 해결할 것”이라고 했다.한국엡손은 5일 친환경 ‘비즈니스젯 컬러복합기 AM-C 시리즈’ 3종을 출시했다. (사진=한국엡손)◇연간 탄소배출 77% 절감…구조 간소화로 폐기물 배출도 줄여엡손은 이날 공개한 A3라인 헤드 비즈니스젯 컬러복합기 3종이 환경 부담을 획기적으로 줄이고 유지보수의 편리성을 대폭 강화했다고 설명했다. 제품은 AM-C4000, AM-C5000, AM-C6000으로 각각 분당 40매, 50매, 60매 출력하는 성능(A4용지 기준)을 갖고 있다.이번 제품에도 친환경 기술로 꼽히는 엡손의 ‘히트프리’ 기술이 탑재됐다. 히트프리는 인쇄 과정에서 열을 사용하지 않고 잉크를 분사해 출력하는 엡손 잉크젯 프린터의 기술로, 레이저 프린터 대비 연간 소비전력 및 탄소배출량을 최대 77% 줄일 수 있다. 엡손 관계자는 “분당 40매를 출력하면서도 열 사용이 거의 없다”며 “소비전력이 낮아 에너지 사용량을 줄일 수 있고 제품에서 바로 전력 절감량도 확인 가능하다”고 설명했다.사용 편의성도 향상시켰다. 신제품은 동급 레이저 제품에 비해 내부 구조를 간단하게 설계해, 소모품 등 부품 교환을 줄일 수 있었고 그 결과 폐기물 배출량도 최대 82% 절감했다. 새로운 라인헤드 및 잉크 시스템을 채용해 유지보수의 편리성도 한층 강화했다. 기존 제품 대비 초기 설치 시 잉크 충전 시간 및 프린터 헤드 교체 소요시간과 소모 잉크양을 줄였다. 엡손은 이어 도면, 포스터, 현수막 등 다양한 출력물 구현이 가능한 엡손 슈어컬러 SC시리즈 7종도 공개했다.도면, 포스터, 현수막 등의 출력 구현이 가능한 엡손 슈어컬러 시리즈 7종. (사진=한국엡손)◇“자사제품, 오피스 출력환경에 도움…점유율 늘릴 것”엡손은 이어 제품의 보안 및 문서관리 솔루션 기능도 대폭 향상됐다고 했다. 사용자인증, 장비이력관리, OCR기능, 스캔 솔루션 등이 강화됐으며 각종 출력환경과 요구사항에 대응할 수 있도록 급지 및 후가공 옵션도 마련됐다.특히 AM-C시리즈는 출력 공정에서 열을 사용하지 않을 뿐 아니라 인쇄 표면과 접촉하지 않고 정밀하게 잉크를 분사하여 출력하는 방식으로, 열에 민감한 용지부터 질감이 있는 디자인 용지, 봉투와 같은 두꺼운 용지를 포함한 특수한 종류의 매체까지 용지 호환성을 갖추고 있다.엡손은 이번 제품 판매를 통해 전문 출력시장만큼 오피스시장에서의 입지를 넓히겠다는 포부도 밝혔다. 엡손 관계자는 “지금까지 전 세계 전문 출력시장 내 자사 제품 선호도가 높았다면이제 오피스 시장 진입을 위해 사무실에 최적화한 제품을 이번에 내놓은 것”이라며 “기존 하드웨어 비즈니스에 신기술 강화를 더해 성숙기에 접어든 복사기 시장에서 입지를 더욱 다지겠다”고 했다.
- '용산 아스테리움' 품는 신한리츠, 325억 조달…5% 배당수익률 목표
- [이데일리 김성수 기자] 신한리츠운용이 서울 용산구 ‘용산 아스테리움’ 인수를 위해 325억원 조달에 나섰다. 신한알파리츠, 신한중소형오피스밸류애드모리츠 신주 발행을 통해서다. 신한리츠운용은 용산 아스테리움이 ‘안정적 임대수익’과 ‘자산가치 상승’의 두마리 토끼를 모두 잡을 것으로 기대한다. 관련 리츠의 배당수익률로는 보통주 기준 5%를, 매각포함 전체 배당률로 14.62%를 예상하고 있다. ◇ 신한신용산리츠 ‘신한알파·오피스밸류리츠’서 325억 조달10일 금융투자업계에 따르면 신한신용산위탁관리부동산투자회사(이하 신한신용산리츠)는 용산 아스테리움 매입 시점에 자기자본 325억원을 조달할 계획이다. 신한신용산리츠는 하나은행(엠플러스자산운용)으로부터 용산 아스테리움 오피스 2~8층을 627억원에 매입하기로 했다. 거래종결 예정일은 오는 18일이다. ‘용산 아스테리움’ 개요 (자료=신한신용산리츠 투자설명서)용산 아스테리움은 서울 용산구 한강로2가 419 일대 위치한 지하 7층~지상 36층, 연면적 8만9465.5㎡ 규모 건물이다. 2012년에 준공됐다. 이 중 신한신용산리츠가 매입하는 부동산은 오피스 2~8층으로 연면적 1만131.0㎡ 규모다.매입가는 감정평가금액 대비 3.7% 낮다. 경일감정평가법인에 따르면 해당 부동산에 대한 감정평가액은 651억원이다. 자금조달 재원은 신한알파위탁관리부동산투자회사(신한알파리츠), 신한중소형오피스밸류애드모부동산투자회사(신한중소형오피스밸류애드모리츠)의 신주 발행(증자)이다. 신주식 액면가액은 1주당 1000원이며, 발행가액은 1주당 5000원이다. 일반적으로 주식의 액면가보다 발행가가 높다. 주식이 발행됐을 때 시장에서의 가치가 액면가보다 높을 것으로 예상하거나, 회사가 미래에 성장할 가능성이 크다고 판단해서다. 신한알파리츠가 인수하는 주식 수는 200만주(100억원), 신한중소형오피스밸류애드모리츠는 450만주(225억원)다. 이로써 총 액면가액은 65억원, 총 발행가액은 325억원이 된다. 신한중소형오피스밸류애드모리츠의 신주식 인수종결 예정일은 오는 17일이다.신한리츠운용은 신한신용산리츠의 자산관리회사(AMC) 역할을 맡는다. 용산 아스테리움을 매입한 후 임차인 유치·관리, 효율적 비용관리 등을 적극적으로 진행해서 자산가치를 높이는 역할이다. 국민은행은 자산보관회사(금전신탁), 코람코자산신탁은 부동산신탁(담보신탁)가 된다. 하나펀드서비스는 일반사무수탁회사 역할을 한다. ◇ 임대수익·자산가치 기대…신분당선·GTX·정비창 개발 ‘호재’신한리츠운용은 용산 아스테리움이 ‘안정적 임대수익’과 ‘자산가치 상승’의 두마리 토끼를 모두 잡을 것으로 기대한다. 우선 용산 아스테리움 오피스 2~8층은 LS네트웍스가 오는 2025년 7월까지 100% 마스터리스하고 있다. 마스터리스란 특정 임차인 혹은 개발 업체가 건물 전체를 장기로 임차한 후 이를 재임대해서 관리하는 사업 방식을 의미한다. 만약 임대차계약을 중도해지하면 임차인이 위약벌(채무를 이행하지 않을 경우, 채무자가 채권자에게 내는 벌금)을 내야 한다. 이에 해당 건물은 임대율 100%를 유지하며 안정적으로 관리되고 있다. 임대차계약 만기 시점도 2년여 후인 만큼 공실에 유연하게 대응할 수 있다. ‘용산 아스테리움’ 위치도 (자료=신한신용산리츠 투자설명서)근처에 ‘메가톤급’ 교통·개발호재도 있어서 자산가치 상승도 기대된다. 이 건물은 지하철 4호선 신용산역에서 걸어서 4분 걸리며, 지하철 1호선·경의중앙선·한국고속철도(KTX) 환승역인 용산역에서 걸어서 10분 걸린다.용산역에는 신분당선, 수도권 광역급행철도(GTX)-B노선 개통 호재가 있다. 신분당선 용산 연장선(신사∼용산 구간)은 올 하반기쯤 최종 노선이 확정될 계획이다. 신분당선 복선전철 민간투자사업 1단계 구간(강남~신사)이 작년 5월 개통했는데 여기서 용산역(2단계 구간)까지 추가 연장되는 것이다.국토교통부는 신분당선 신사~용산까지 총 5.3km 구간에 대해 국방부, 미군, 국립중앙박물관 등 관계기관과 협의하고 있다. 또한 GTX-B노선은 민간사업자가 대우건설 컨소시엄으로 정해져있다. GTX-B에 수인분당선 추가 정차역을 신설할지를 놓고 다소 이견이 있지만, 민간사업자가 정해졌다는 것은 사업이 어느 정도 구체화됐다는 뜻이다. 게다가 향후 용산 철도정비창 개발이 본격화하면 용산 아스테리움의 가치는 더 크게 상승할 것으로 기대된다. 용산정비창 부지는 서울 한복판에 남은 여의도공원 2배, 서울광장 40배 규모 금싸라기 땅이다. ◇ 보통주 5% 배당수익률 목표…매각포함 전체 배당률 14.62%앞서 서울시는 작년 9월 용산정비창 일대 약 50만㎡를 ‘아시아 실리콘밸리’로 개발한다는 구상안을 발표했다. 서울시 최초의 ‘입지규제 최소구역’을 지정해서 법적 상한 용적률 1500%를 뛰어넘는 초고층 건물이 들어서게끔 할 계획이다. 전체 부지의 70% 이상을 업무·상업 등 비주거 용도로 채우며, 도로·공원·학교 등 기반시설은 40% 수준으로 정했다. 시는 올해 상반기까지 도시개발구역 지정과 개발계획을 수립하고 내년 하반기 기반시설 착공, 2025년 앵커부지 착공을 목표로 사업을 속도감 있게 추진할 계획이다. 용산국제업무지구 복합용지 계획(안) (자료=서울시)신한신용산리츠는 투자자들에게 배당가능이익의 90% 이상을 현금배당할 계획이다. 회사 존속기한 동안 보통주 5% 배당수익률을 안정적으로 실현하는 게 목표다. 배당금은 정기주주총회에서 달리 결정하지 않는 한 정기주주총회 승인일로부터 1개월 내 지급한다. 매 회계연도 종료일 기준 주주명부에 등재된 주주 대상이다. 회계연도 결산월은 연 2회 돌아온다. 매년 4월 1일~9월 30일, 10월 1일~다음해 3월 31일까지다. 단 최초 사업연도(1기)는 회사 설립등기일에 시작해서 다음달 6월 30일 끝난다. 그 직후 사업연도는 7월 1일~9월 30일까지다. 리츠 사업기간이 7년인 만큼 마지막 회계연도(16기)는 2030년 4월 30일 끝난다. 자산을 언제 매각할지는 운용 과정에서 결정되기 때문에 이 때 자산을 매각한다는 뜻은 아니다. 회사는 오는 2030년 4월 30일 결산까지 운영배당금(120억1200만원), 매각배당금(212억4700만원)을 합해 총 332억6000만원을 배당할 것으로 예상한다. 매각포함 전체 배당률로는 14.62%를 예상하고 있다. 향후 자산 처분원칙은 △상장리츠에 지분매각 △시장 자산매각을 통한 청산 △기업공개(IPO) 등이다.
- [뉴욕증시] 경기침체 우려로 투심 악화…3대지수 동반 하락
- [이데일리 방성훈 기자] 미국 뉴욕 증시가 일제히 하락했다. 유가 급등에 따른 충격이 지속되는 가운데, 경제지표가 예상보다 부진하게 나타나며 경기침체 우려가 부각된 탓이다. (사진=AFP)4일(현지시간) 마켓포인트에 따르면 이날 뉴욕증권거래소에서 블루칩을 모아놓은 다우존스 30 산업평균지수는 전거래일 대비 0.59% 하락한 3만3402.38에 거래를 마쳤다. 대형주 중심의 스탠더드앤드푸어스(S&P) 500 지수는 0.58% 내린 4100.60에, 기술주 위주의 나스닥 지수는 0.52% 떨어진 1만2126.33에 각각 장을 마감했다. 다우지수와 S&P500 지수는 5거래일 만에 처음으로 하락세로 돌아섰다. 3대 지수는 장 초반부터 하락 압력을 받았다. 이날 공개된 2월 구인이직보고서(JOLTs)에서 구인건수가 전월 1056만건(수정치) 대비 63만건 감소한 990만건을 기록한 탓이다. 시장 예상치(1040만건)를 밑돈데다, 2021년 5월 이후 약 2년 만에 1000만건 이하로 떨어졌다. 미국 노동시장이 그만큼 약해졌다는 의미로 읽힌다. 미국의 2월 공장재 수주도 전월대비 0.7% 감소했다. 월스트리트저널(WSJ)이 집계한 전문가 기대치(0.6%)를 웃도는 감소폭이다. 1월 공장재 수주 수정치는 기존 1.6% 감소에서 2.1% 감소로 악화했다. 두 지표를 종합하면 기업의 채용과 공장 주문 모두 줄어들고 있다는 의미로 해석된다. 은행권 위기가 잔존하는 가운데 경기침체 우려가 부각되며 투자심리가 크게 위축, 3대지수를 끌어내렸다. 인덱스IQ의 살 브루노 최고투자책임자(CIO)는 “일자리수 감소로 고용이 너무 느리게 진행되며 경제에 좋지 않을 것이라고 시장은 우려했다. 이는 침체에 대한 두려움으로 이어진다”고 말했다. 제이미 다이먼 JP모건 회장도 이날 주주 서한에서 “금융위기가 아직 끝난 것이 아니다. 금융위기가 수년간 지속될 것”이라고 경고했다. 업종별로는 혼조세를 보였다. 에너지, 금융, 산업, 소재가 하락한 반면 유틸리티, 통신, 부동산, 헬스는 상승했다. 주요 종목별로는 테슬라가 1.12%, 보잉이 0.69%, 애플이 0.32% 각각 하락했고, 캐터필러와 엔비디아도 각각 5.4%, 1.8% 내렸다. 이외에도 전날 파산보호를 신청한 버진오빗이 23% 폭락했고, AMC 엔터테인먼트도 주주들이 제기한 소송을 해결하기 위한 추가 자본확충 방안 공개후 23.48% 급락했다. 연준의 금리인상 속도 조절 기대가 커지면서 미 국채 금리는 하락했다. 연준 통화정책에 민감한 미국 2년물 국채금리는 전거래일대비 12.4bp(1bp=0.01%포인트) 급락해 3.856%에 거래를 마쳤다. 글로벌 장기시장금리 벤치마크인 미국 10년물 국채금리는 7.1bp 하락한 3.361%를 기록했다. 시카고상품거래소(CME) 페드워치에 따르면 연방기금(FF)금리 선물 시장에 반영된 5월 금리 동결 가능성은 57.7%, 0.25%포인트 인상 가능성은 42.3%로 각각 집계됐다. 시장 관심은 오는 7일 발표하는 3월 비농업 고용 보고서로 집중되고 있다. 미 노동시장 방향성을 보다 명확하게 확인할 수 있어서다. 월스트리트저널(WSJ)에 따르면 전문가들은 비농업 부문 신규 고용이 23만 5000명 증가를 예상했다. 전달(31만 1000명 증가)보다 증가세가 둔화할 것이란 전망이다. 3월 실업률은 3.6%로 예측됐다. 유가는 전날 OPEC+의 추가 감산 결정 여진이 지속됐다. 이날 뉴욕상업거래소에서 5월 인도분 서부텍사스산원유(WTI) 가격은 전거래일대비 0.36% 오른 배럴당 80.71달러에 장을 마감해 지난 1월 26일 이후 최고가를 기록했다. 브렌트유 6월 인도분은 6% 이상 급등한 전날 가격에서 거의 변동 없이 배럴당 84.94달러로 마감했다. 침체로 인해 원유 수요가 줄어들 것이란 전망이 상승폭을 제한했다. 올 하반기 원유 공급이 부족할 것이란 전망에 따라 국제유가가 100달러를 다시 넘어설 것이란 예측이 늘어나고 있다. 유가 상승이 다시 물가를 끌어올리면 연준의 금리인상 전망이 강해지며, 이는 침체 우려를 더욱 키울 수 있다. CNBC는 유가 상승으로 시장 잠재 불확실성이 커졌다고 진단했다.
- "고금리, 득이 됐죠"…한화리츠, 年배당률 6.85% 가능한 이유
- [이데일리 이은정 기자] “상장리츠 시장은 침체에서 벗어나고 있습니다. 고금리 국면에 시작해 힘들 것이란 시각이 많았지만, 자산 감정평가액이 눌리면서 오히려 득이 됐습니다. 싼 가격에 자산을 매입했고, 일부 대출을 변동금리로 설정해 향후 금리 안정화 속도에 따라 수익성은 증가할 전망입니다. 5개년 연 평균 목표 배당수익률은 6.85%입니다.”박성순 한화자산운용 리츠사업본부장은 2일 서울 여의도 63빌딩에서 열린 한화리츠 기업공개(IPO) 기자간담회에서 오는 27일 한화생명보험을 스폰서로 하는 오피스 리츠 ‘한화위탁관리부동산투자회사(이하 한화리츠)’ 상장을 목표한다고 밝혔다. 기관투자자 대상 수요예측은 3월 6~7일 진행되며, 일반투자자 대상 공모주 청약은 13~14일 실시된다. ◇ 여타 리츠·예금보다 수익성高…향후 금리 안정화 긍정적한화리츠는 한화손해보험 여의도 사옥과 서울 노원구, 경기 안양·부천·구리 등에 위치한 한화생명보험 사옥 네 곳을 보유하고 있다. 한화그룹의 장기 임차 계약 구조를 통해 공실 리스크를 최소화하고 안정적인 배당을 제공할 수 있도록 했다. 한화리츠 자산들은 한화그룹 계열사가 68.2%의 임차면적을 사용, 공공기관과 대기업 등이 31.8%으로 변동성이 낮다. 국내 오피스 리츠 중에서도 5개년 평균 연 환산 약 6.85%의 최상위권 배당수익률을 목표로 한다. 이는 앞으로 임대료 수준과 금리 가정을 반영한 수치다. 유가증권시장에 상장된 유사 자산 편입 리츠와 스폰서 리츠의 2021~2022년 연 환산 배당수익률은 3.6~6.0% 수준으로 이를 상회한다. 4·10월 연 2회 반기 배당이다. 3월 공모 이후 배당기준일인 4월 말까지 단기 보유해도 반기배당금 전액을 받을 수 있다.박 본부장은 “물가지수에 따라 임대료가 올라가고, 금리 안정화 시 이자가 하향 안정화되면 이자 비용이 감소해 배당수익률이 증가하게 된다”며 “다른 리츠와 달리 전체 대출금 만기 일정을 균등하게 분산해 금리 변동 리스크를 줄였다”고 설명했다. 이어 “소비자물가 인상률과 금리 인상 전망을 보수적으로 전망해 반영한 목표치”라고 했다.한화리츠는 시장 금리가 급격하게 올라간 상황에서 보다 싼 가격으로 자산을 매입했다. 이에 향후 금리 안정화 속도에 따라 수익성이 증가할 수 있을 걸로 내다봤다. 투자 대비 수익률(Cap Rate)을 보면 한화손해보험 여의도 사옥은 4.9%, 4곳의 한화생명보험 사옥 평균은 6.6%로 권역 대비 1.4~1.5배 높은 수준이다.박 본부장은 “지난해 하반기 각국 긴축정책이 예고된 상황에서 예금 5% 등을 뛰어넘는 상대적으로 높은 수익률을 추구하면서도 투자자 안정성도 보장하려고 했다”고 했다.◇ 63빌딩 등 추가 편입…오피스 공실률↓ 임대료↑한화리츠는 향후 그룹사 핵심 오피스를 추가 편입할 예정이다. 올해에는 한화손해보험 신설동사옥과 한화손해보험 서소문사옥, 내년에는 한화금융센터 서초, 2025~2026년에는 한화금융센터 63 등 편입을 예상했다. 한화리츠는 이들 4개 자산에 대해 우선매수협상권을 보유하고 있다. 총 추정 자산 가치는 약 2조5000억원 수준으로 국내 1위 초대형 리츠로 덩치를 키우겠단 목표다.박 본부장은 “중형자산을 우선 편입하는 게 기존 주주들에게 유리할 것으로 봤고, 금리 안정화 국면에 핵심 자산 위주로 확대하려고 한다”며 “오피스는 수요 측면에서 가장 안정적이고 범용성이 있는 섹터로, 상장 리츠에 투자하는 개인 투자자들이 보다 쉽게 판단할 수 있다고 본 것”이라고 말했다. 그러면서 “이달 한화리츠 상장이 성공적으로 마무리되면 대출금 차익금 조달을 통해 신용등급을 작업하려고 한다”며 “여러 지수 편입을 통해 한화리츠 수급을 키우려면 규모가 성장해야 하고 우선매수협상권 대상 자산들에 대한 협의, 시장에서 포착할 수 있는 매입 작업을 진행해 연내 가시적 성과를 낼 것”이라고 덧붙였다.오피스 공실률은 낮아지고, 임대료는 올라가는 추세라고도 짚었다. 박 본부장은 “기업 오피스 임차 수요가 늘고, 제한적인 오피스 공급으로 공실률은 안정적으로 하향 안정화되고 있다”며 “인플레이션 국면 건설자재 비용, 인건비 등에 상권 활성화 기대감이 맞물리며 임대료 상승 압력은 높아지고 있다”고 했다.◇ 스폰서 리츠 우려에 이사회 투명성 강화스폰서 리츠인 만큼 지분이 많은 스폰서 이익 중심의 의사결정이 이뤄질 수 있다는 시장의 우려를 감안해 이사회 책임 경영이 가능하도록 했다. 기존 자산관리회사(AMC) 중심 의사결정체계에서 탈피해 한화 계열사 추천 이사 2명, 계열사가 아닌 프리IPO 기관에서 1명씩 추천, 중립적 감독이사 회계사 1명을 뒀고 지난 2월 선임을 완료했다. 박 본부장은 “정관변경, 자산의 매입·매각, 자산관리 위탁계약 변경 등 상대적으로 중요한 사안에 대해선 이사회 특별 결의를 한다”며 “비계열 추천 이사 2명이 연대해 반대하면 이사회 통과가 어렵다”고 말했다.한화리츠의 총 공모 주식 수는 2320만주로 단일 공모가 5000원이 적용된다. 이번 공모를 통해 약 1160억원을 조달할 계획이다. 브릿지론 상환에 1110억원을, 나머지 50억원은 공모 상장 비용에 충당하는 용도로 활용할 계획이다. 프리IPO로 미래에셋맵스리츠플러스가 12.5%, 코람코주택도시기금이 8.5%의 지분을 보유하고 있다. 보호예수 기간은 1년이다.
- 테슬라, 모델Y 가격 소폭 인상 소식에 주가↑(영상)
- [이데일리 유재희 기자] 6일(현지시간) 뉴욕증시 3대 지수는 일제히 하락세로 마감했다. 지난 3일 공개된 1월 고용보고서 충격이 지속되고 있는 가운데 7일 제롬 파월 연준 의장의 연설을 앞두고 경계감이 커진 것으로 해석된다. 신규 일자리가 예상보다 3배 가까이 급증한 만큼 제롬 파월 의장이 매파성 발언을 할 수 있다는 우려가 확산되고 있다. 특히 이날 2년물 및 10년물 국채금리가 큰 폭으로 오르는 등 긴축 공포가 다시 살아나는 모양새다. 이날 특징주 흐름은 다음과 같다. ◇테슬라(TSLA, 194.76 ▲2.52%) 세계 최대 전기차 업체 테슬라 주가가 2.5% 넘게 상승했다. 모델 Y의 가격을 1000~1500달러(2~2.7%) 인상했다는 소식이 호재로 작용했다. 앞서 지난 3일 미국 국세청(IRS)은 SUV 차량 인정 기준을 보다 완화하는 방식으로 업데이트했다. 이는 전기차 세액공제와 영향이 있는 사안으로 전기차 업계가 주목한 이슈다. 당초 테슬라의 모델Y 7인승 모델만 SUV로 분류됐지만 이번 조치로 모델Y 5인승 모델도 SUV로 분류될 수 있게 됐다. 세단 세액 공제 가격 상한은 5만5000만달러, SUV는 8만달러인 만큼 테슬라가 일정부분 가격을 인상할 수 있게 된 것. 한편 테슬라 주가는 지난달 20일 이후 단 하루를 제외하고 연일 상승세를 보이고 있다. 올 들어서만 58% 급등했다. ◇핀터레스트(PINS, 27.890 ▲1.49% ▼2.01%*) 이미지 기반 SNS플랫폼 운영기업 핀터레스트 주가가 시간외 거래에서 2% 넘게 하락했다. 실적 실망감으로 투자심리가 약화된 영향이다. 다만 실적 발표 직후 10% 넘게 급락하기도 했지만 낙폭을 상당 부분 줄였다. 이날 핀터레스트는 장마감 후 4분기 실적을 발표했다. 매출액은 전년대비 4% 증가한 8억7700만달러를 기록해 예상치 8억8700만달러에 미달했다. 조정 주당순이익(EPS)은 0.29달러로 예상치 0.27달러를 상회했다. 연간 기준으로는 9600만달러 적자를 기록했다. 핀터레스트는 1분기 매출 성장률이 낮은 한자릿수대에 그칠 것으로 전망했다. 시장에서는 6.9% 성장을 예상했던 만큼 실망감이 컸다. 한편 핀터레스트는 5억달러 규모의 자사주를 매입할 계획이라고 밝혔다. ◇델(JWN, 40.96 ▼3.03%) PC제조업체 델 주가가 3% 넘게 하락했다. 직원 구조조정 소식이 전해진 여파다. 이날 델은 그동안 PC수요 급감 등 어려운 경영 환경으로 다양한 비용 절감 조치를 했음에도 한계가 있음을 밝히며 6650명의 직원을 구조조정할 계획이라고 밝혔다. 이는 전체 직원의 5%에 해당하는 규모다. 회사측은 경기 침체에 대비해 선제적인 인력 감축이 불가피하다는 입장을 전했다. ◇캐털란트(CTLT, 67.00 ▲19.54%) 의약품 위탁 생산 업체 캐털란트 주가가 20% 가까이 폭등했다. 다국적 제약회사 다나허로의 피인수 가능성이 제기된 영향이다. 이날 블룸버그 통신은 정통한 소식통을 인용해 다나허가 캐털란트 인수에 관심이 있으며, 높은 프리미엄을 부여한 인수 가격을 제안했다고 보도했다. 캐털란트의 제안 수용 여부는 불투명한 상황이지만 다나허의 인수 제안으로 기업에 대한 재평가가 이루어진 것으로 보인다. ◇베드배스앤비욘드(BBBY, 5.86 ▲92.13% ▼36.86%*) 가정용품 소매업체 베드배스앤비욘드 주가가 천당과 지옥을 오갔다. 최근 밈주식 열풍 속에서 장중 120%(종가 기준 92%) 급등하기도 했지만 시간외 거래에서 37% 급락했다. 베드배스앤비욘드는 보유 현금 소진 및 채무 이자 미지급 등으로 파산 우려가 커지고 있다. 이에 회사측은 주식 공모(전환우선주 발행 등)를 통해 최대 10억2500만달러 자금 조달에 나선다고 밝혔다. 성공적으로 자금을 조달하더라도 궁극적으로는 주주가치가 희석될 수 있다는 점에서 투자심리가 위축된 것으로 보인다. 한편 베드배스앤비욘드 주가는 파산 우려에도 올 들어 130% 넘는 상승세를 기록하고 있다. 또 다른 밈주식 게임스탑(GME)과 AMC엔터(AMC)도 이날 각각 7.2%, 11.8% 급등했다. 올 들어서만 29%, 67% 올랐다.
- 설 연휴 IPTV 무료 콘텐츠 대거 풀린다
- [이데일리 정다슬 기자] 인터넷TV(IPTV) 3사가 설을 앞두고 다양한 콘텐츠를 무료로 제공하고, 할인 및 경품 이벤트도 진행한다.먼저 KT의 ‘지니TV’는 영유아동 콘텐츠 서비스인 ‘키즈랜드’ 메뉴에서 오는 26일까지 7일간 인기 캐릭터 애니메이션 약 700편을 지니 TV 가입자 전원을 대상으로 무료 제공한다. ‘월간 아기상어’, ‘쫑알쫑알 똘똘이’, ‘핑크퐁 원더스타’, ‘로보카 폴리’ 등 다양한 인기 키즈 콘텐츠들을 마음껏 시청할 수 있다.더불어 EBS 인기 애니메이션 시리즈 ‘고고다이노’ 13편을 에피소드에 따라 50% 할인가 또는 무료로 제공한다. 13편 모두 시청 후 이벤트 응모를 하면 추첨을 통해 총 100명에게 고고다이노 변신로봇(50명), 상상꾸러기 꾸다 피규어 세트(50명)를 증정한다.‘올빼미’, ‘젠틀맨’, ‘공조2: 인터내셔날’, ‘데시벨’ 등 최신 영화 1만원 이상을 구매한 고객을 대상으로 추첨 경품을 주는 ‘설에는 설~레는 세뱃돈 받아가세요’ 프로모션도 20일부터 24일까지 진행한다. 1000명에게 이마트 상품권 2만원권, 1023명에게 지니TV 쿠폰 1만원권이 각각 증정될 예정이다.2월 8일까지 ‘프라임 슈퍼팩’(월 1만 1000원, VAT포함) 이용자 중 AMC+ 콘텐츠를 많이 시청한 고객 300명을 추첨해 AMC+오리지널 굿즈 후드티를 증정하는 이벤트도 진행된다. AMC+는 ‘워킹데드:오리진’, ‘뱀파이어와의 인터뷰’ 등으로 AMC스튜디오의 콘텐츠 구독서비스다. 지니TV는 AMC+의 시리즈를 국내 최초로 독점 공개하고 있다. SK브로드밴드의 ‘Btv’에서는 최근 종방한 무료 화제작들을 ‘몰아보기’로 즐길 수 있다. 지난해 최고 인기 드라마 ‘재벌집 막내아들’을 비롯해 ‘소방서 옆 경찰서’, ‘천원짜리 변호사’, ‘빅마우스’, ‘인사이더’, ‘유포자들’이 포함됐다.아울러 Btv는 ‘올빼미’, ‘젠틀맨’ 등 설 특선 신작 영화 14편을 구매하면 20% 할인 쿠폰을 지급하는 이벤트를 진행하고 있다. 할인 쿠폰은 신작 영화를 볼 때마다 릴레이 형식으로 지급된다. 이와 더불어 ‘탑건:매버릭’ 등 인기/스테디셀러 영화 150편을 최대 54% 할인된 가격에 시청할 수 있다.영화·드라마 마니아라면 국내 최대 편수를 제공하는 영화 월정액 ‘OCEAN’ 할인 혜택을 주목할 만하다. 설 연휴 7일(18~24일)동안 OCEAN 가입시 3300원 할인 쿠폰이 제공된다. 이미 가입한 고객이라면 콘텐츠 한 편 30% 할인 쿠폰을 받을 수 있다. 이 밖에 OCEAN 홈을 통해 ‘설날을 휩쓸 영화 TOP 30’, ‘온 가족을 위한 영화/애니매이션 TOP 30’등 다양한 순위 큐레이팅 콘텐츠가 제공될 예정이다.LG유플러스는 ‘프리미엄’ 요금제 이상을 이용 중인 U+tv 고객 전용으로 다큐멘터리 ‘콜로세움’을 IPTV 독점·무료 공개한다. 콜로세움은 미국 ‘히스토리 채널’ 역대 최고 제작비인 약 120억 원(880만 달러)이 투입된 8부작 프리미엄 다큐멘터리 시리즈로, 역사 속 인물에 얽힌 이야기를 통해 콜로세움 설계부터 퇴락까지 수십 년에 걸친 로마의 역사적 순간을 생생하게 조명한다.아울러 오는 25일까지 최신 극장판 애니메이션을 3편 이상 구매 시 토이저러스 1만원 기프티콘을 증정하는 프로모션도 진행된다. 이번 프로모션이 적용되는 애니메이션은 총 13편으로, ‘신비아파트 극장판 차원도깨비와 7개의 세계’, ‘뽀로로 극장판 드래곤캐슬 대모험’, ‘핑크퐁 시네마 콘서트 2: 원더스타 콘서트 대작전’ 등 지난해 어린이 관객들의 동심을 사로잡은 작품들이 포함됐다.또한 U+tv 고객은 설 연휴기간동안 최신 영화 100편을 최대 50% 할인된 금액으로 시청할 수 있다. 할인 프로모션 대상 영화로는 ‘탑건: 매버릭’, ‘육사오’, ‘블랙 아담’ 등이 포함됐다.
- 건국대, 안전경영 선포…“위원회 통해 안전관리 체계구축”
- [이데일리 김형환 기자] 학교법인 건국대학교가 지난 13일 안전경영 선포식을 진행하고 안전보건경영위원회 발족 등 안전관리를 위한 체계를 구축하겠다고 밝혔다.학교법인 건국대가 지난 13일 안전경영 선포식을 진행했다. (사진=건국대 제공)이날 선포식에서는 유자은 학교법인 이사장과 전영재 건국대 총장, 황대용 건국대 의료원장 등 학교법인 소속 기관장이 참석했다. 건국대는 모든 학교법인 구성원과 이해관계자의 안전과 보건을 최우선 과제로 설정하고 누구나 신뢰할 수 있는 ‘ZERO 중대재해’를 목표로 안전·보건 환경 조성을 위한 5가지 실천과제를 제시했다.각 기관장을 위원으로 두는 ‘안전보건경영위’도 발족했다. 학교법인은 위원회를 통해 안전보건 관련 안건과 산하기관의 안전보건계획·이행결과를 독립적으로 심의하는 등 철저히 안전관리 체계를 구축할 예정이다. 학교법인 건국대 산하기관으로는 중·고등학교와 대학 등 교육기관, 건국대 서울·충주 병원 등 의료기관, 건국유업·햄, 더클래식500, 건국 AMC, KU골프 파빌리온, 건국빌딩, KPC(장애인 일자리 창출 기관) 등이 있다.유자은 법인 이사장은 “우리 학교법인은 건국유업·햄, 호텔 및 시니어사업 ‘더클래식 500’, 쇼핑몰 상업시설 ‘건국 AMC’ 등 다양한 사업을 운영하는 만큼 안전은 지속가능성의 핵심이다”며 “ESG 경영 도입에 이은 이번 안전 경영 선포를 통해 안전한 일터를 만들기 위해 모든 구성원과 적극적으로 노력하겠다”고 말했다.학교법인 건국대는 2021년 국내 최초로 ‘ESG 경영’을 도입하고 지난해 1월 안전 전담부서를 신설해 안전보건관리체계를 구축한 바 있다. 올해는 안전경영을 선포함으로써 지속가능성 향상을 위한 유자은 이사장의 경영혁신 노력은 더욱 탄력 받을 전망이다.
