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  양도세 개정안…토지·지분 나눠도 감면액 못 늘린다

  이윤화 기자 2023.09.08

  [이데일리 이윤화 기자] 정부가 매년 7월 발표하는 세법 개정안에서 최대 관심사는 ‘부동산 세제’다. 지난 7월말 발표한 세법개정안에서 양도소득세(양도세) 관련 조항은 중과세율나 장기보유특별공제 등 큰 부분은 변경된 것이 없다. 다만 기존의 복잡한 규정을 정비하고 미비했던 부분을 구체화 하면서 이에 따라 주택의 개념과 이월과세 규정 등이 바뀌면서 주의해야 할 것이 생겼다. 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 8일 삼인세무회계 이지민 세무사와 함께 하는 ‘무엇이든 물어보稅’ 코너에서 세법 개정안 중 양도세 관련 내용에 대해 다뤘다. 우선 이번 개정안의 특징은 주택의 개념을 구체화했단 점이다. 현행 소득세법에 따르면 주택은 허가나 공부(건축물대장 등 공적 문서)와는 상관없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 의미한다. 예를 들어 건축물대장의 용도가 사무실이라고 할지라도 세입자 실제로 주거를 하고 있다면 양도세에서는 주택으로 본다. 그런데 만약 세입자가 거주하다 퇴거해서 공실이 되면 지금 현재는 주거를 하고 있지 않으니 이를 주택을 볼지 혼란이 있었다. 이번 세법개정안에는 이를 분명히 하기 위해 ‘세대원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건물’이라는 규정을 추가해 시설구조상 특성을 반영했다. 실제 사람이 살고 있지 않다고 하더라도 출입구, 취사시설, 욕실이 각 세대별 별도로 설치가 되어 있으면 이를 주택으로 보겠다라는 것이다.주택의 개념을 구체화함에 따라 특별공제 적용에 대한 부분도 변화가 생길 수 있다. 양도세에 있어 1세대 1주택의 경우 보유기간이 계산이 상당히 중요한데, 용도변경 상황에 있어 어떻게 적용해야 할지도 분명해졌다. 이번 세법개정안에서는 비과세를 판단함에 있어서 보유기간은 용도변경일 또는 실제 주거용 사용한 날부터 양도일까지를 보유기간으로 계산하도록 했다. 장기보유특별공제를 계산함에 있어서는 취득일부터 양도일까지의 기간으로 계산한 일반적인 장기보유특별공제율과 용도변경일부터 양도일까지 기간으로 계산한 1세대 1주택 장기보유특별공제율을 비교해서 큰 것을 적용할 수 있도록 했다. 이 세무사는 “현행 소득세법에서는 규정에서는 취득일부터 양도일까지로 간단히 규정돼 있는데, 주택으로 용도변경한 경우까지는 규정하지 않았다”면서 “이번 개정안에 따라 1세대1주택의 경우 주택으로 용도를 변경한 날부터 다시 2년을 보유해야지만 비과세 혜택을 받을 수 있단 점이 분명해진 것”이라고 설명했다. 이와 더불어 이월과세 규정도 일부 개정됐다. 이월과세는 일반적으로 증여 받은 자산을 양도할 경우 양도세는 양도가액에서 증여받은 가액을 차감한 양도차익으로 계산한다. 그런데 배우자나 직계존비속으로부터 증여받은지 10년 이내에 양도를 할 경우 양도가액에서 증여받은 가액을 차감하는 것이 아니라 당초 증여했던 배우자나 직계존비속이 취득한 가액과 증여받을 때 부담한 증여세 산출세액을 차감한 양도차익으로 계산하게 된다. 이렇게 계산한 양도소득세가 일반적인 양도소득세보다 크면 그 금액으로 과세를 하겠다는 것이 이월과세 규정이다. 즉, 증여세를 이용해서 양도세를 절감하지 못하게 하겠다는 것이 규정의 취지다. 문제는 이월과세를 적용할 때 취득가액은 증여자의 취득가액으로 계산을 함에도 불구하고 하는데 현행 소득세법에서는 증여자의 자본적지출은 인정하지 않는 모순이 있었다. 이번 세법개정안에서는 증여자의 자본적지출도 인정해 양도차익을 계산할 때 증여자의 자본적지출과 수증자의 자본적지출 모두 인정하도록 바꿨다. 또한 양도세 감면 규정 중 과세 기간에 대한 부분도 바뀌었다. 양도세는 다양한 감면 규정이 있는데 조세형평성을 위해 감면 한도를 둔다. 감면한도 규정은 1과세기간 동안 총 감면할 수 있는 금액을 1억원으로 규정하고 있으며, 5과세기간 동안 총 감면할 수 있는 금액은 2억원이다. 그런데 이때 1과세기간이 1월 1일부터 12월 31일이다 보니 하나의 토지나 지분을 양도할 때 과세 기간을 나눠 공제 금액을 늘리는 경우가 많았다. 예를 들어 토지를 양도함에 있어 총 감면받을 수 있는 금액이 2억원이라고 가정할 떄, 하나의 토지를 올해 12월 31일에 전부 양도하면 최대 1억원만 감면 받을 수 있지만 만약 동일인에게 50%씩 나눠 연말, 내년 1월 두 차례에 나눠 양도한다면 총 2억원 공제가 가능했던 것이다. 그래서 이번 세법개정안에서는 분필한 토지 또는 지분의 일부를 양도하고 2년이 되는 연도 말일까지 나머지 토지 또는 지분을 동일인 또는 그 배우자에게 양도하면 1과세기간 내 양도한 것으로 보아 감면한도를 1억원만 적용하는 것으로 조정했다. 임의로 지분을 나눠 감면세액을 늘리지 못하게 하기 위함이다.

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  결혼하면 증여세 혜택 '1억원'…계부·계모도 가능

  이윤화 기자 2023.09.01

  [이데일리 이윤화 기자] 지금까지 세법에서는 자녀가 결혼을 한다고 부모가 물려주는 재산에 대한 세금을 감면해주는 혜택이 없었지만, 내년 1월부터는 관련 혜택이 생길 것으로 보인다. 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 1일 삼인세무회계 이지민 세무사와 함께 하는 ‘무엇이든 물어보稅’ 코너에서 ‘혼인 관련 증여세’ 혜택에 대해 자세히 다뤘다.지난 7월에 나온 세법 개정안에는 혼인 신고일 앞뒤로 2년 이내, 총 4년 안에 부모·조부모 등 직계존속으로부터 증여받은 재산에 대해 10년 간의 기본공제 5000만원에 더해 1억원을 추가 공제할 수 있도록 변경하는 안이 실렸다. 최종적으로 국회를 통과하면 내년 1월부터 혼인 관련 증여세 혜택을 받을 수 있을 것으로 보인다. 당초 해당 규정 신설 이전까지는 혼인 여부와 상관없이 자녀에게 증여를 할 때는 10년 단위로 5000만원(미성년자 2000만원)을 공제하고 나머지 금액에 대해서는 증여세를 내야했다. 재산을 증여 받을 수 있는 사람은 그룹별로 분류되어 증여세 공제 금액이 다르다. 직계존속 그룹은 5000만원이 공제되며 여기에는 아버지, 어머니, 할아버지, 할머니, 뿐만 아니라 계부나 계모도 포함된다. 증여자가 수증자 입장에서 6촌 이내의 혈족 또는 4촌 이내의 인척인 기타 친족 그룹이라면 1000만원을 공제 받을 수 있다. 기타 친족 그룹은 대표적으로 형, 누나, 동생, 장인, 장모, 시아버지, 시어머니, 사위, 며느리 등이다. 이지민 세무사는 “신혼부부가 증여재산공제 최대한 받고자 한다면 본인의 부모로부터 5000만원을 공제받을 수 있으며, 처가 또는 시부모로부터 1000만원을 공제받을 수 있다”면서 “배우자 또한 똑같이 진행하다면 총 1억 2000만원까지 양가 부모들로부터 증여세 없이 증여받을 수 있다”고 설명했다. 그러나 이번 세법 개정안으로 혼인시 최대 1억원까지 추가 공제 혜택이 신설될 것으로 보인다. 신설된 규정에 따르면 신혼부부가 증여세 없이 양가로부터 받을 수 있는 금액은 총 3억2000만원이다. 만약 증여세의 가장 낮은 세율구간인 10% 만큼은 부담할 수 있다고 가정하면, 총 7억 2000만원을 부모와 시부모 및 처가로부터 증여받고 약 3900만원의 증여세를 부담하면 된다.증여세 추가 공제 혜택을 받기 위해서는 두 가지 조건을 충족해야 한다. 첫 번째는 증여자가 ‘직계존속’인 아버지, 어머니, 할아버지, 할머니 등이어야 하며, 장인, 장모, 시부모 또는 형제자매로부터 증여받을 때는 이러한 혼인증여재산공제는 적용받을 수 없다. 두 번째는 혼인신고일 이전 2년 또는 이후 2년 이내에 증여해야 한다. 이 세무사는 “실제 결혼식을 하고도 청약이나 대출 등의 문제로 인해 혼인신고를 미루는 경우가 종종 있어 결혼식을 치루고 아직 혼인신고를 하지 않은 신혼부부에게도 적용을 할 수 있도록 혼인신고일 이전 2년이라는 규정을 둔 것으로 보인다”고 말했다. 한편, 혼인이 무효가 되거나 2년 이내에 혼인신고를 하지 않을 경우엔 이미 받은 공제 혜택은 사라지고 증여세를 납부해야 한다. 이 세무사는 “증여일로부터 2년이 되는 날의 3개월이 되는 달 말일까지 수정신고 또는 기한후신고를 해서 추가적인 증여세를 신고납부 하면 일정한 이자상당액을 추가로 납부해 하지만, 가산세를 면할 수 있다”면서 “혼인 무효의 혼인 무효 소송의 확정판결일의 3개월이 되는 달 말일까지 신고를 해야 한다”고 했다.

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  인천의 강남 '송도', 지금 사야하는 이유는

  박경훈 기자 2023.08.27

  [이데일리 박경훈 기자] 지난해 부동산 시장 하락장에서 가장 큰 폭으로 가격이 내려간 지역을 꼽으라면 단연코 인천 송도가 꼽힌다. 하지만 최근 하락이 끝나며 무섭게 반등하고 있는 곳 역시 송도다. 인천 송도는 누가 뭐래도 가장 쾌적한 거주 여건을 가진 신도시 중 하나다. 수도권광역급행철도(GTX)-B 노선, 월곶~판교선 등 교통 호재도 많은 곳이다. 새롭게 변화를 꿈꾸고 있는 송도역세권도시개발구역(송도역 인근)도 장기적 관점에서 투자해볼 만하다.27일 이데일리 유튜브 ‘복덕방기자들’을 통해 만나볼 수 있는 ‘지도로 보는 부동산’ 7번째 시간에는 인천 연수구(송도)를 둘러본다.심형석 우대빵연구소장은 먼저 “흔히 송도역을 송도국제도시 안에 있다고 생각한다”면서 “송도역 인근은 구 송도라 보통 이야기를 하고, 수도권 전철 1호선 동막역 위를 연수지구라 부른다”고 말했다. 1기 신도시와 궤를 함께하는 송도지구는 1990년대 후반에 입주한 아파트들이 많다. 심 소장은 “‘노후계획도시 특별법’의 수혜를 볼 수 있는 지역이다”고 언급했다.흔히 부르는 송도국제도시는 인천 기준에서 서쪽보다는 남쪽에 자리 잡고 있다. 현재도 개발 중이며 11공구 매립을 추진 중이다. 심 소장은 송도국제도시는 인천 도시철도 1호선 인천대입구역 인근을 주목할 필요가 있다고 강조했다. 그는 “송도국제지구에서 가장 비싼 랜드마크 아파트들이 인천대입구역 근처에 있었다”며 “센트럴파크가 인접한 것은 물론 GTX-B 노선의 출발점, 월판선 역시 송도에서 출발하는 등 교통 호재가 많다”고 말했다.심 소장은 송도의 대장 아파트로는 송도더샵퍼스트파크를 찍었다. 해당 단지 중 15블록에 있는 아파트는 지난 2021년 9월, 전용 84㎡ 기준 14억 7000만원에 거래가 되기도 했다. 다만 송도는 지난해 부동산 하락기, 20~40%까지 큰 폭으로 가격이 떨어졌다. 그럼에도 최근 회복 역시 빠른데 심 소장은 대기 수요가 건재한 점을 들었다. 그는 “인천시민 상당수가 송도국제도시에 살고 싶어 한다”며 “저가에 구매하려는 대기 수요가 몰린 것”이라고 피력했다.송도에서 ‘가성비’가 좋은 곳으로는 캠퍼스타운역 인근을 꼽았다. 심 소장은 “호수공원이 있어 조망도 좋고, 학군도 좋다”면서 “랜드마크 아파트보다는 상당히 저렴한 가격에 내 집을 마련할 수 있다”고 했다.한편, 송도역은 역세권 도시개발사업을 추진 중인데, 인천발 KTX 시작점으로도 계획돼 있다. 이곳은 총 2549세대 전부가 일반분양으로 진행되는 ‘래미안 송도역 센트리폴’이 주인을 기다리고 있다. 다만 심 소장은 “전용 84㎡ 기준 6억원이 넘어가면 캠퍼스타운 인근과 고민을 할 수 있다”며 “최근 분양한 송도역 인근 아파트들을 보면 큰 차익을 기대하기 어려운 편”이라고도 덧붙였다.